Finansman tercihleri 2026 talep yapısını şekillendirecek

2025’te banka kredileri yerine tasarruf finansmanı ve alternatif ödeme seçeneklerine yönelen alıcı profili, 2026’da konut talebinin daha programlı ve zamana yayılan bir yapıya dönüşmesine yol açacak. Peşin alımların azalması ve kademeli ödeme modellerinin yaygınlaşması, ani fiyat artışlarını sınırlarken orta vadede daha dengeli bir talep kompozisyonu oluşturacak.

Bekleyenlerle alım yapanlar arasındaki fark 2026’da açılacak

2025’te “bekle-gör” stratejisini benimseyenlerle doğru lokasyonlarda alım yapanlar arasındaki fark, 2026’da daha net biçimde ortaya çıkacak. Gaboras verileri, özellikle ulaşım yatırımlarının hız kazandığı ve çeperden merkeze dönüşün yaşandığı bölgelerde 2025’te yapılan alımların, 2026’da görece avantaj sağlayacağını ortaya koyuyor.

Lokasyon tercihleri fiyat dengelerini yeniden tanımlayacak

2025’te yatırımcıların merkez ilçelerden çevre bölgelere, ardından yeniden merkeze yönelmesi; 2026’da mikro lokasyon bazlı fiyatlamayı daha belirleyici hale getirecek. İl geneli ortalamaların yerini, sokak ve mahalle ölçeğinde değerleme yaklaşımı alacak. Bu durum bazı bölgelerde durağanlık yaratırken, belirli mikro alanlarda sınırlı fakat istikrarlı artışları beraberinde getirecek.

Konut tipi seçimi kiralama piyasasını dönüştürecek

2025’te küçük metrekareli ancak merkezi konutlara yönelim, 2026’da kiralama piyasasında arz-talep dengesini doğrudan etkileyecek. 2+1 dairelere yeniden artan ilgi, balkonlu ve ulaşım avantajı yüksek konutların öne çıkması; kiracı profilini daha seçici hale getirirken nitelikli konutlarda doluluk oranlarını yükseltecek.

Arsa ve ticari gayrimenkul 2026’nın sessiz getirilerini yaratabilir

2025’te konut yerine arsa ve küçük ölçekli ticari gayrimenkule yönelen yatırımcılar, 2026’da daha görünür ve istikrarlı getiriler elde edebilir. Özellikle lojistik koridorlar, üniversite çevreleri ve gelişim potansiyeli taşıyan şehir merkezleri; 2026’da “sessiz ama sürdürülebilir” kazanç alanları olarak öne çıkacak.

OVP çerçevesinde 2026 beklentileri daha net

2025 boyunca alınan finansman ve yatırım kararları, yalnızca piyasa dinamiklerini değil; Orta Vadeli Program’da yer alan dezenflasyon ve finansal normalleşme hedefleriyle birlikte 2026’ya ilişkin beklentilerin daha ölçülü ve temkinli biçimde şekillenmesine de zemin hazırlıyor.

Gaboras CEO’su Ruhi Konak: “2026’da kontrollü bir hareketlenme öne çıkıyor”

Gaboras CEO’su Ruhi Konak, 2025’te alınan kararların 2026’ya etkisini makro politika perspektifiyle değerlendirerek şunları söyledi: “2025, gayrimenkulde hızlı ve refleksif kararların değil; doğru zamanlama, doğru lokasyon ve doğru finansmanla yapılan yatırımların öne çıktığı bir yıl oldu. 2026–2028 Orta Vadeli Program’da vurgulanan dezenflasyon sürecinin devamı ve finansal koşullarda kademeli normalleşme beklentisi, 2026’da konut finansman maliyetleri üzerinde görece rahatlatıcı bir etki yaratabilir. Bu süreçte ertelenmiş konut talebinin, özellikle nitelikli projelerde ve doğru lokasyonlarda kontrollü bir canlanma göstermesini bekliyoruz. Ancak bu hareketin ani sıçramalar yerine daha rasyonel ve dengeli bir piyasa yapısı içinde gerçekleşeceğini öngörüyoruz.”

2025’te alınan kararlar, 2026’da yalnızca fiyat ve talep dengesini değil; yatırımcı davranışlarını ve konut algısını da daha seçici bir zemine taşıyacak. Gaboras verileri ile Orta Vadeli Program’da ortaya konulan makro çerçeve birlikte değerlendirildiğinde, önümüzdeki dönemde gayrimenkul piyasasının daha öngörülebilir, dengeli ve nitelik odaklı bir yapıya evrilmesi bekleniyor.

FKB verilerine göre tasarruf finansman şirketlerinin işlem hacmi, yılın ilk 9 ayında geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 251 artışla 733 milyar TL’ye ulaştı. Aynı dönemde sektörün aktif büyüklüğü yüzde 250 artarak 238 milyar TL’ye, özkaynakları ise yüzde 199 yükselişle 64 milyar TL’ye çıktı. Mevcut ivmenin korunması halinde sektörün 2025 yılını 1 trilyon TL işlem hacmiyle, 2026 yılında ise 1,5 trilyon TL’nin üzerinde bir büyüklükle kapatması bekleniyor.

Müşteri sayısı 1 milyona ulaşıyor

Tasarruf finansman sektöründe müşteri sayısındaki artış da dikkat çekiyor. 2022 sonunda 361 bin, 2023 sonunda 370 bin, 2024 sonunda 533 bin olan müşteri sayısı, 2025’in ilk 9 ayında 941 binin üzerine çıktı. Yıl sonu itibarıyla 1 milyon eşiğinin aşılması bekleniyor. Sadece bu yılın 9 aylık döneminde sisteme katılan 407 bin 643 kişi, ev, işyeri veya araç sahibi oldu.

12,5 milyon TL’ye kadar finansman

Sektör, 1 Ocak 2026 itibarıyla sözleşme bazında konut ve çatılı işyeri ediniminde 12,5 milyon TL’ye, taşıt ediniminde ise 5 milyon TL’ye kadar finansman sağlayabilecek. Tasarruf finansman modeli; belirli bir süre tasarruf edilmesi, önceden tanımlanan koşulların sağlanması ve faizsiz finansman esaslarına göre fon kullandırılması üzerine kurulu yapısıyla öne çıkıyor.

Kamu şirketi sektöre girdi

Temmuz ayında BDDK’dan faaliyet izni alan üç yeni şirketle birlikte Türkiye’deki tasarruf finansman şirketi sayısı 9’a yükseldi. İlk kez kamu sermayeli bir şirketin sektöre girmesi, hem güven algısını güçlendirdi hem de tasarruf finansman modeline olan ilginin kalıcı hale geldiğini gösterdi.

Organizasyon ücreti dışında ek masraf yok

Tasarruf finansman şirketleri, organizasyon ücreti dışında faiz, komisyon veya kredi tahsis ücreti almıyor. Organizasyon ücreti, edinilmek istenen konut ya da araca göre değişmekle birlikte yüzde 8–14 aralığında uygulanıyor. Ayrıca ödeme güçlüğü yaşayan müşterilere taksitleri 6 aya kadar dondurma imkânı tanınıyor. Bu durum, özellikle yüksek faiz ortamında bütçesini zorlamadan ev ve araç sahibi olmak isteyenler için sektörü daha cazip hale getiriyor.

patronlardunyasi.com

Üst sınır 500 bin TL

Kredi tutarlarında ise İstanbul, Ankara ve İzmir’de kredi tutarı azami 500 bin lira, diğer illerde ise 300 bin lira ile sınırlandırıldı. 1. Elde vade sınırı 120 ay ile sınırlandırılırken, 2. Elde 180 ay vade imkanı ise devam ediyor. Gerek birinci el gerekse ikinci elde 12 aya kadar ödemesiz dönem uygulamasına son verildi” dedi.

Fiyat yükselten satıcılar şimdi pişman olacak

Finansmanın kolaylaşması ile gayrimenkullerinin fiyatını yükselten ve satış fırsatını tepen mal sahiplerinin daha uzun süre beklemek zorunda kalacağını ifade eden Altın Emlak Genel Müdürü “Gerek birinci gerekse ikinci elde faizlerin yükselmesi ile gayrimenkulde piyasa değerlerinin bir miktar gerileyebileceğini öngörüyoruz. Bu dönemde özellikle altın ve döviz gibi yatırım araçlarında para kazanan yatırımcılar, satışlar ile peşin alımlara yönelmeye başlayacaklar” dedi.

3 büyük şehirde ilçeler yarıştı

Son bir yıl içinde en çok fiyat artışı yaşanan ilçeler hakkında da bilgi veren Özelmacıklı “İstanbul’da Başakşehir, Kadıköy ve Beylikdüzü, Ankara’da Gölbaşı, Kahramankazan ve Keçiören, İzmir’de Menderes, Ödemiş ve Torbalı ilçeleri son bir yılda yatırımcılarının yüzünü güldürdü. Artışların en az yaşandığı ilçeler ise İstanbul’da Beşiktaş, Beyoğlu ve Ataşehir, Ankara’da Etimesgut, Polatlı ve Beypazarı, İzmir’de ise Balçova, Selçuk ve Foça oldu” dedi.

2018’in ikinci yarısından itibaren yaşanan kur krizi sonrasında artan konut kredisi faiz oranları ve düşen konut satışlarını normal seviyeye taşıyıp konut sektörünü de konut alacak vatandaşı da mağdur etmemek için sektörden, bankalardan vede devletten bir dizi kampanya eş zamanlı olarak uygulanmaya başladı.

Vergi indirimleri neler?

2018 Mayıs ayında düşüş gösteren konut satışlarını hareketlendirmek için konutta uygulanmaya başlayan KDV ve tapu harcı indirimleri 31 Ekim’de diğer sektörleri de kapsayacak şekilde yıl sonuna kadar uzatılmıştı. 1 Ocak itibari ile ise otomotiv, mobilya, beyaz eşya ve konutta uygulanan indirimler 31 Mart tarihine kadar tekrar uzatıldı.

Vergi indirimleri kapsamında konutta KDV oranları %18’den %8’e, tapu harçları ise %4’ten %3’e düşürüldü. Uygulanan indirimlerle beraber 500 bin TL’lik bir konutun KDV oranı %18’den %8’e düştüğünde ödenecek tutar 90 bin TL iken indirimle 40 bin TL’ye düşüyor.

Aynı konut için indirimden önce ödenen tapu harcı 20 bin TL iken kampanya ile beraber bu rakam 15 bin TL’ye düşüyor. Böylelikle kampanya kapsamında 500 bin TL’lik konut için 52 bin 500 TL vatandaşın cebinden daha az çıkıyor. Kampanyadan yararlanabilmek için son tarih 31 Aralık 2019.

Yüzde 0.98 konut kredisi kampanyası

Konut kredisinde %0.98 faiz oranı artık sembolik bir hal aldı. 2018 Mayıs döneminde kamu bankalarının konut kredisi faiz indirimi kampanyası dahilinde uyguladığı faiz oranı daha sonra konut sektörünün ekim döneminde uyguladığı Türkiye için Kazanç Vakti projesinde de uygulandı.

Ziraat Bankası ile konut sektörü arasında Aralık ayında başlatılan işbirliği ile %0.98 konut kredisi faiz oranı tekrar devreye girdi. Konut sektörünün de destekleri ile üç kamu bankası, üç katılım bankası ve bir özel banka tarafından anlaşmalı konut projelerinde %0.98 faiz oranı uygulanmaya devam ediyor.

Kampanya dahilindeki anlaşmalı konut projeleri için 200.000 TL tutarda 120 ay vadeli konut kredisi hesaplama yapıldığında kredinin aylık ödemeleri 3.500 TL olurken, toplam geri ödeme miktarı ise 426 bin TL’ye karşılık geliyor.

Kampanyanın son tarihi belli olmasa da sektör temsilcilerinden yapılan açıklamalarda kampanyanın Ocak sonunda son bulabileceği tahmin ediliyor.

Gerçekleştirilen düşük faizli konut kredisi kampanyaları ve konut alımlarında uygulanan vergi indirimlerine ek olarak konut sektöründen yapılan açıklamalara göre konut fiyatlarında da indirimler ve düşük peşinat kampanyaları sunuluyor.

Konut sektörünün çatı kuruluşlarının temsilcileri yaptıkları ortak açıklamalarda artan maliyetlerin şu an için konut fiyatlarına yansımadığını kısa süre sonra konut fiyatlarında ciddi artışların yaşanacağını bildirerek kampanyalar devam ederken düşük fiyatlardan konut almak için en uygun vakit olduğunu belirtiyor.

İmar barışı

Bir diğer fırsat ise 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmış imara aykırı yapılar için yapı kayıt belgesi verilmesine ilişkin uygulamaya giren imar barışı kampanyası.

İmara aykırı yapıları belgelendirerek konutların elektrik, doğalgaz gibi hizmetleri almasını kolaylaştırırken satışının ve satışı esnasında konut kredisine uygun hale geldiği için konutun değer artışını sağlayan imar barışında bugüne kadar 9 milyon 687 bin bağımsız bölüm için başvuru gerçekleştirilirken toplam 17 milyar TL tutarda gelir toplandı.

2018 Ekim ayında ilk kez uzatılan imar barışı 2018 sonunda son bulacakken yoğun talep üzerine son kez 15 Haziran 2019’a kadar uzatıldı. İmar barışından yararlanmak isteyip finans zorluk çeken vatandaşlar için Ziraat Bankası, HalkBank ve VakıfBank düşük faiz oranlarıyla kampanyalı imar barışı kredisi kullandırıyor.

Pelin Akay