Yeni düzenlemeyle asansör zorunluluğunda kat sayısının belirlenmesine açıklık getirildi.

Emsal hesabına ilişkin uygulama birliği sağlanması amacıyla daha önce genelgelerle uygulanan bazı hükümler yönetmelik kapsamına alındı. Bağımsız bölüm oluşturmayan pergolalar ve süs havuzlarının, Yönetmeliğin ilgili maddesinde sayılan kullanımlarla birlikte bahçe alanının yüzde 20’sini aşmayan kısmı emsal harici sayılırken, giriş saçakları, bazı çatı alanları ve belirli ortak kullanım alanları da emsal hesabı dışında bırakıldı.

Yine daha önce genelgeyle uygulanan tek veya birden fazla bağımsız bölümlü olmasına bakılmaksızın, umumi bina kapsamında kalan binalarda, ticari amaç içermeyen ve ortak kullanıma açık olan çocuk oyun ve bakım alanları, mescit ve müştemilatı, otoparklar ile son kat üzerinde yer alan ve herhangi bir kullanıma konu edilmeyen teras çatılar emsal hesabında ortak alan olarak değerlendirilecek.

Uzman görüşleri…

“Konuta erişimi kolaylaştırmak için atılan adımlardan”

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, söz konusu yönetmeliğin 2017 yılında yayımlandığını ve sonrasında bazı ihtiyaçlar çerçevesinde revizeler yapıldığını belirterek, “Yönetmelikte son yapılan değişikliği konuta erişimi kolaylaştırmak için atılan adımlardan birisi olarak görebiliriz.” dedi.

Salgından sonra global alanda konut fiyatlarının hızlı arttığını ve bu konuda arz yetersizliği yaşandığını anlatan Yüksel, birçok ülkede olduğu gibi Türkiye’de de konuta erişimin zorlaştığını söyledi.

Yüksel, bu çerçevede arzı artırmak için TOKİ tarafından sosyal konut projelerinin başlatıldığını, kamunun üretimi ve kentsel dönüşümü destekleyen teşvik ve destekler açıkladığını anımsatarak, bu konuda proje gayrimenkul yatırım fonları (GYF) ve Damlakent Projesi gibi hayata geçirilen yeniliklere ilişkin örnekler verdi.

“Bitmiş ve kullanılan bir binada mevcut ofisler konuta çevrilebilecek”

Ali Yüksel, konutta arz sorunu yaşanırken salgın sonrası değişen çalışma şartlarının ofislerde boşlukların artmasına neden olduğunu dile getirerek, şöyle devam etti:

“Salgın sonrası değişen çalışma şartları ve artan evden çalışma uygulaması boş ofis sayısını artırdı. Boşalan AVM’ler, banka binaları, şirket merkezleri de ofis stok fazlasına destek verdi. 2023’te yönetmelikte yapılan değişiklikle boş ofislerin konuta dönüştürülebilmesinin yolu açılmıştı. Şimdi süreçlerin kolaylaştırılması adına yeni bir adım daha atıldı. Buna göre bitmiş ve kullanılan bir binada mevcut ofisler konuta çevrilebilecek. Bunun birinci şart imar planında konut+ofis yer almış olacak, ikincisi ise tüm ofisler değil ancak yüzde 60’lık bir kısmı konuta dönüşebilecek. Burada geçici bir süre konularak 1 yıl öngörülmüş durumda. Böylece AVM veya ofis olarak yapılmış ama doldurulamayarak atıl olan binalar belli şartlarla konuta dönüştürülerek, hem atıl duruma son verilmiş hem de konuta erişim için bir kaynak oluşturulmuş durumda. Bu durum tabii ki Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesindeki imkanlar çerçevesinde olabilecektir.”

Yönetmelikte yapıların arsa üzerindeki oturum alanına ilişkin yeni sınırlamalar getirildiğini kaydeden Yüksel, düzenlemenin daha ferah, sağlıklı ve estetik yaşam alanlarının oluşmasına katkı sağlayacağını bildirdi.

Yüksel, asansör uygulamalarına yönelik belirsizliklerin giderildiğini, bunun yanında pergola ve süs havuzu gibi sosyal donatı alanlarının emsal hesabı dışında tutulmasına yönelik düzenlemelerin de binalardaki yaşam konforunu artıracak önemli adımlar olduğunu vurguladı.

“Ortak kullanım alanlarına ilişkin farklı belediye uygulamaları sona erdirildi”

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz da yönetmelikte yapılan son değişikliklerin, belediyeler arasında farklı uygulamalara yol açan ve çeşitli genelgeler nedeniyle ortaya çıkan belirsizlikleri gidermeyi amaçladığını belirtti.

Müteahhitlerin her bir belediyede farklı uygulama ile karşı karşıya kalabildiğini dile getiren Kiraz, “Son yönetmelik değişikliğiyle farklı uygulamaların önüne geçilmek istenmektedir.” diye konuştu.

Kiraz, yeni düzenlemeyle asansör zorunluluğuna ilişkin kat hesabının ayrıntılı şekilde netleştirildiğini söyledi.

Pergola ve süs havuzlarına ilişkin düzenlemeyle bu alanların emsal dışı sayılabilmesi için bağımsız bölüm oluşturmamasının şart haline getirildiğini ifade eden Kiraz, böylece uygulamada yaşanan ihtilafların önüne geçilmesinin amaçlandığını söyledi.

Kiraz, ayrıca çocuk oyun alanları, mescitler, ortak otoparklar ve kullanılmayan teras çatıları gibi ortak kullanım alanlarına ilişkin farklı belediye uygulamalarının da sona erdirildiğini, söz konusu alanların emsal hesabında ortak alan olarak değerlendirileceğinin doğrudan yönetmelik hükmüne bağlandığını kaydetti.

“İnşaata başlanmış projelerde kazanılmış haklar büyük ölçüde korunacak”

Ali Güvenç Kiraz, düzenlemenin uzun yıllardır tartışılan, “hükümsüz hale gelen yapı ruhsatlarında hangi mevzuatın uygulanacağına” ilişkin belirsizlikleri önemli ölçüde giderdiğini söyledi.

Yeni düzenlemeyle, ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanmış projelerde kazanılmış hakların büyük ölçüde korunacağını anlatan Kiraz, ancak deprem, yangın güvenliği, enerji verimliliği ile ısı ve su yalıtımına ilişkin güncel teknik düzenlemelerin uygulanmasının zorunlu olacağını ifade etti.

Kiraz, iki yıl içinde inşaata başlanmayan projelerde ise güncel imar planı ve mevzuat hükümlerinin tamamen uygulanacağını, ayrıca eski yapılarda gerçekleştirilecek tadilatlara ilişkin belediyeler arasındaki uygulama farklılıklarının da giderilmesinin amaçlandığını aktardı.

“Ruhsat süreçlerinde öngörülebilirliği artırmayı amaçlıyor”

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Kiraz, TAKS ve KAKS (emsal) hesaplamalarına ilişkin düzenlemeyle uygulama imar planlarında eksik hüküm bulunan parsellerde ortaya çıkan belirsizliklerin giderilmesinin hedeflendiğine işaret etti.

Yeni düzenlemenin belediyeler arasındaki farklı uygulamaların önüne geçerek yapılaşma koşullarını netleştirdiğini ifade eden Kiraz, planlarda TAKS değerinin bulunmadığı alanlarda yapı taban oturumunun yüzde 40’ı, belirli şartlar altında ise en fazla yüzde 60’ı aşamayacağının hüküm altına alındığını kaydetti.

Kiraz, “Söz konusu değişiklikler ruhsat süreçlerinde öngörülebilirliği artırmayı, emsal ve ortak alan hesaplamalarında uygulama birliği sağlamayı, kazanılmış hakları korurken deprem ve yangın güvenliği gibi alanlarda güncel standartların uygulanmasını amaçlıyor.” şeklinde konuştu.

“Belediyeden yazılı bir şekilde uygunluk görüşü alınmalı”

Gayrimenkul hukukçusu Çiğdem Kezer ise yeni düzenlemenin, yalnızca imar planında konut kullanımına izin verilen alanlardaki ofis ve büroların belirli şartlar altında konuta dönüştürülmesini mümkün kıldığını belirterek, “Başka bir ifadeyle, imar planında konut fonksiyonu öngörülmeyen alanlarda yalnızca bu yönetmelik değişikliğine dayanılarak ofislerin konuta dönüştürülmesi mümkün değildir. Düzenlemenin en önemli sınırı da budur.” ifadelerini kullandı.

Binaların en fazla yüzde 60’ının konuta dönüştürülebileceğinin altını çizen Kezer, şunları kaydetti:

“Hukuken yönetim planında bağımsız bölümlerin yalnızca ofis/büro olarak kullanılacağına dair sınırlama varsa, konuta dönüşüm için ayrıca yönetim planı değişikliği veya malik onayı gerekebilir. Yönetim planı değişikliğine gidilmesi maliklerin 5’te 4’ünün muvafakatı ve imzasıyla olabilir. Bu sürece başlamayı düşünenler öncesinde belediyeden yazılı bir şekilde uygunluk görüşü almalıdır. Bu yazılı ön görüş, ileride çıkabilecek idari uyuşmazlıkları azaltabileceği gibi doğabilecek ihtilaf ve hak kayıplarını da engelleyecektir.”

Kezer, belirli şartları taşıyan ofislerin 1 Temmuz 2027’ye kadar konuta çevrilebileceğini sözlerine ekledi.

Uğur Aslanhan-AA

Bu oran, temmuz ayı boyunca yenilenecek kira sözleşmelerinde üst sınır olarak uygulanacak. Böylece hem ev sahipleri hem de kiracılar için kira artışlarında temel referans yine on iki aylık TÜFE ortalaması olacak.

İstanbul’da ortalama kira 45 bin TL’ye yükseldi

Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, kira piyasasında dengelenme sürecinin devam ettiğini ancak özellikle büyükşehirlerde yeni kiraya verilen konutlarla mevcut kira sözleşmeleri arasında önemli fiyat farklarının sürdüğünü söyledi.

Özelmacıklı’nın paylaştığı verilere göre, İstanbul’da mayıs ayı itibarıyla ortalama metrekare kira bedeli 420 TL’ye, ortalama konut kirası ise 45 bin TL’ye ulaştı. Yeni inşa edilen projelerde ise ortalama kira bedelleri 55 bin TL, metrekare kira fiyatları ise 500 TL seviyelerine kadar çıkabiliyor.

“Kiralık konut arzı artırılmalı”

Kira piyasasında kalıcı dengenin sağlanabilmesi için yeni konut üretiminin hızlandırılması gerektiğini vurgulayan Mustafa Hakan Özelmacıklı, özellikle kiralık konut stokunun güçlendirilmesinin kritik önem taşıdığını ifade etti.

İstanbul’da kiralık daire arzının talebin gerisinde kaldığını belirten Özelmacıklı, yeterli sayıda konut üretilememesinin özellikle merkezi lokasyonlarda ve kentsel dönüşümün yoğun olduğu ilçelerde kira fiyatları üzerinde baskı oluşturduğunu söyledi.

Özelmacıklı, sosyal konut projelerinin artırılmasının hem kiracılar hem de yatırımcılar açısından daha dengeli bir piyasa oluşmasına katkı sağlayacağını dile getirdi.

Kentsel dönüşüm kiralık talebini büyütüyor

Kentsel dönüşüm çalışmalarının da kiralık konut talebini artıran en önemli etkenlerden biri olduğuna dikkat çeken Özelmacıklı, Bahçelievler, Avcılar, Zeytinburnu, Küçükçekmece, Güngören, Kartal ve Bağcılar gibi ilçelerde geçici barınma ihtiyacının kiralık dairelere olan talebi yükselttiğini belirtti.

Buna ek olarak yüksek konut kredisi faizleri nedeniyle satın alma kararını erteleyen vatandaşların da kiralık konut piyasasına yöneldiğini ifade eden Özelmacıklı, yaz aylarının ardından evlilikler, tayinler ve üniversite öğrencilerinin barınma ihtiyacının da piyasaya ilave hareketlilik getireceğini söyledi.

Kira piyasasında gözler yeni konut üretiminde

Sektör temsilcilerine göre kira artış hızının kalıcı şekilde yavaşlaması için yalnızca kira düzenlemeleri yeterli olmayacak. Özellikle büyükşehirlerde konut arzının artırılması, sosyal konut projelerinin hızlandırılması ve kiralık konut stokunun güçlendirilmesi, kira piyasasında daha dengeli bir yapının oluşması açısından kritik önem taşıyor.

Toplam yatırım bedeli 919 milyon 52 bin 66 lira olarak hesaplanan proje, 9 bin 689 metrekare büyüklüğündeki arsa üzerinde yükselecek. Proje tamamlandığında toplam 34 bin 746 metrekarelik inşaat alanına ulaşacak.

328 dairelik yeni yaşam alanı kurulacak

Proje kapsamında ağırlıklı olarak orta gelir grubuna hitap eden 1+1 ve 2+1 daire tipleri yer alacak.

Toplam 328 konuttan oluşacak projede;

– A Blokta 53 adet 2+1 ve 34 adet 1+1 olmak üzere 87 konut,
– B Blokta 73 adet 2+1 konut,
– C Blokta 73 adet 2+1 konut,
– D Blokta 58 adet 2+1 ve 37 adet 1+1 olmak üzere 95 konut,

inşa edilecek.

– Projede toplamda 257 adet 2+1 ve 71 adet 1+1 daire yer alacak.

1208 ada 3 parselde yer alacak

Konut projesi, İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Esenyurt Mahallesi sınırları içerisinde bulunan 1208 ada 3 parsel üzerinde gerçekleştirilecek.

Çevre düzeni planlarında “Meskun Alan” içerisinde kalan taşınmaz, 1/5000 ölçekli imar planlarında “Mevcut Orta Yoğunluklu Konut Alanı”, 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarında ise “Kentsel Alan Kullanımı (Bitişik Düzen)” lejantında bulunuyor.

Şirket tarafından proje alanındaki taşınmazlar için arsa sahipleriyle Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığı belirtildi.

4 blokta yükselecek

Projede toplam 4 blok yer alacak.

Blokların yükseklikleri şu şekilde planlandı:

– A Blok: 2 bodrum kat + zemin kat + 10 normal kat
– B Blok: 2 bodrum kat + zemin kat + 11 normal kat
– C Blok: 2 bodrum kat + zemin kat + 11 normal kat
– D Blok: 2 bodrum kat + zemin kat + 11 normal kat

Blokların oturum alanları yaklaşık 6 bin 308 metrekareyi bulacak.

Otopark ve havuz da yapılacak

Projede yalnızca konutlar değil, sosyal donatı alanları da yer alacak.

Bu kapsamda;

– 202 araç kapasiteli kapalı otopark,
– 4 adet açık yüzme havuzu,
– Site yönetim alanları,
– Ortak kullanım ve peyzaj alanları

oluşturulacak.

Otopark alanlarının blokların ikinci bodrum katlarında yer alması planlanırken, her biri 36,75 metrekare büyüklüğünde dört adet açık yüzme havuzu da projeye dahil edildi.

Esenyurt’ta nüfus yoğunluğu artmaya devam ediyor

ÇED dosyasında yer alan hesaplamalara göre projede yaklaşık 913 kişinin ikamet etmesi öngörülüyor.

Bu rakam, Esenyurt’un zaten yüksek olan nüfus yoğunluğunun yeni projelerle birlikte artmaya devam edeceğini gösteriyor. Son yıllarda ilçede geliştirilen büyük ölçekli konut projeleri, bölgeyi İstanbul’un en fazla konut üretilen merkezlerinden biri haline getirmiş durumda.

İnşaatın 3 yılda tamamlanması hedefleniyor

Proje için hazırlanan teknik raporlarda inşaat süresinin yaklaşık 3 yıl olacağı belirtiliyor.

Herhangi bir yapılaşmanın bulunmadığı parsel üzerinde yükselecek proje tamamlandığında, Esenyurt’ta son dönemde geliştirilen orta ölçekli konut yatırımları arasında yerini alacak.

Yaklaşık 919 milyon liralık yatırım büyüklüğü, 328 dairelik kapasitesi ve merkezi konumuyla dikkat çeken proje, İstanbul konut piyasasında arzın artırılmasına yönelik yeni yatırımlardan biri olarak öne çıkıyor. Özellikle son dönemde yükselen konut fiyatları ve kira bedelleri düşünüldüğünde, Esenyurt’ta hayata geçirilecek yeni projelerin bölgedeki konut arzına katkı sağlaması bekleniyor.

Emlaknews.com.tr

Türkiye genelinde 81 ili kapsayan proje, sadece sosyal konut üretimi açısından değil, inşaat sektörü, gayrimenkul piyasası ve bağlı sanayi kolları açısından da önemli bir ekonomik hareketlilik oluşturacak. Uzmanlar, Cumhuriyet tarihinin en büyük konut üretim hamlelerinden biri olarak gösterilen projenin, konut arzını artırarak orta ve uzun vadede fiyat dengelenmesine katkı sağlayabileceğini değerlendiriyor.

Deprem bölgesinde bugüne kadar tamamlanan 455 bin konutluk yeniden inşa sürecinden elde edilen tecrübenin ülke geneline taşınacağını belirten Bakan Kurum, yeni dönemde 500 bin ilave konutun inşa edileceğini söyledi. Projenin tüm illerden gelen talepler doğrultusunda şekillendirildiğini ifade eden Kurum, kura süreçlerinin tamamlandığını ve inşaat çalışmalarının başladığını açıkladı.

2028 hedefi gayrimenkul sektörüne yön verecek

Sektör temsilcileri, 500 bin konutluk üretim hedefinin çimento, demir-çelik, seramik, cam, mobilya, beyaz eşya ve lojistik başta olmak üzere yüzlerce alt sektörü doğrudan etkileyeceğine dikkat çekiyor. Kamu destekli bu ölçekteki bir yatırımın, önümüzdeki yıllarda inşaat sektöründe kapasite kullanımını artırması ve yeni istihdam alanları oluşturması bekleniyor.

Bakan Kurum da projenin yaklaşık 250 farklı sektörü ilgilendirdiğini vurgulayarak, üretim zincirinin kesintisiz devam edeceğini ve ekonomik büyümeye önemli katkı sağlayacağını ifade etti. Uzmanlara göre bu durum, konut üretiminin yanı sıra sanayi yatırımlarını ve bölgesel ekonomik hareketliliği de destekleyebilir.

Dirençli şehirler ve yeni yaşam alanları oluşturulacak

Projede yalnızca konut üretimi değil, sosyal yaşam alanları da ön planda tutuluyor. Her 500 konut için bir mahalle konağı planlanırken, parklar, yeşil alanlar, çocuk oyun alanları, eğitim ve sağlık hizmetlerine erişim imkanları da yerleşim planlarının temel unsurları arasında bulunuyor.

Deprem riskine karşı dayanıklı yapılaşma hedefi doğrultusunda geliştirilen projede, afet toplanma alanları ve güvenli yaşam altyapıları da yer alacak. Böylece hem konut ihtiyacının karşılanması hem de şehirlerin afetlere karşı daha dirençli hale getirilmesi amaçlanıyor.

20 bin konut daha satışa çıkıyor

Öte yandan TOKİ tarafından 64 ilde yaklaşık 20 bin konutun satışa sunulacağı açıklandı. 2+1 ve 3+1 dairelerden oluşan projelerde fiyatlar 2,1 milyon liradan başlarken, taksit seçenekleri 18 bin lira seviyelerinden başlayacak.

Peşin ödeme yapanlara yüzde 25’e kadar indirim uygulanırken, farklı peşinat ve vade seçenekleriyle orta gelir grubunun konuta erişiminin kolaylaştırılması hedefleniyor. Başvuruların 15 Haziran’da başlayacağı satışlarda, konut sahibi olmayan vatandaşlara öncelik verilecek.

Konut arzı artarken yatırımcılar da izliyor

Türkiye’de son yıllarda yükselen konut fiyatları ve kira bedelleri, arz-talep dengesini gayrimenkul sektörünün en önemli gündem maddelerinden biri haline getirdi. Uzmanlar, kamu öncülüğünde gerçekleştirilen büyük ölçekli konut projelerinin piyasadaki arzı artırarak fiyat baskısını azaltabileceğini belirtiyor.

500 bin konutluk yeni hamle, bir yandan konut sahibi olmak isteyen milyonlarca vatandaş için yeni fırsatlar sunarken diğer yandan inşaat ve gayrimenkul sektöründe uzun vadeli yatırım planları yapan şirketler açısından da önemli bir büyüme alanı oluşturuyor. 2028’e kadar devam edecek üretim sürecinin, Türkiye ekonomisinin lokomotif sektörlerinden biri olan gayrimenkulde yeni bir yatırım döngüsü başlatabileceği değerlendiriliyor.

AA

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Türkiye’deki konut ihtiyacını karşılamak ve dar gelirli vatandaşların konut sahibi olmasını kolaylaştırmak amacıyla sosyal konut seferberliği başlattı. Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Altın Emlak Global Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, “Sosyal konut projelerini, konut sahipliği oranını artıracak önemli bir adım olarak görüyoruz. Bakanlığımız, 2025 yılı sonuna kadar 81 ili kapsayan yeni bir sosyal konut kampanyası başlatacak. Bu sene sonuna kadar deprem bölgesinde 453 bin bağımsız bölümün teslim edilmesi hedefleniyor. Ayrıca, daha önceki 250 bin sosyal konut projesinde inşaatlar ve ihaleler devam ediyor. On İkinci Kalkınma Planı dönemi sonuna kadar dar ve orta gelirlilere yönelik üretilmesi hedeflenen toplam konut sayısı 500 bin seviyesinde” dedi.

Konut arzını artırıcı etkileri olacak

Özelmacıklı, “Bu tür uygulamalar konut kira ve satışlarındaki fiyat artışlarının enflasyon üzerindeki olumsuz etkilerinin giderilmesine yönelik konut arzını artırıcı ve konuta erişimi kolaylaştırıcı uygulamalar olarak değerlendiriyoruz. Yapılacak konutlar salgın döneminde daralan konut arzını hızla artırılacak, depremin oluşturduğu konut stokundaki kayıpların telafisine yönelik yeni sosyal konut projeleri geliştirilecek ve dar gelirli vatandaşların konuta erişimini kolaylaştırılacaktır” dedi.

Türkiye’de konut sahipliği oranı

2023 yılı Eylül sonu itibarıyla Türkiye’de toplam konut sayısının 41,3 milyon olduğunu ifade eden Özelmacıklı, “TÜİK verilerine göre, fertlerin yaklaşık yüzde 56,2’si kendilerine ait bir konutta yaşarken, yüzde 27,8’i kiracı statüsünde bulunuyor. TOKİ’nin yürüttüğü projeler, bu oranı daha da artırarak, özellikle dar gelirli vatandaşların konut sahibi olmasını sağlayacak” dedi.

Nüfusa göre konut planlaması

Özelmacıklı, “Kent merkezleri ve ilçelerde, nüfus yoğunluğuna göre konut sayıları belirleniyor. Nüfusu 10 bin ve altında olan yerleşim yerleri için en az 100 konut, nüfusu 10 binden fazla olan ilçeler için ise en az 500 konut yapımı planlanıyor. Uygun arazilerin belirlenmesinde altyapı ve ulaşım olanaklarına yakın, tarım, orman veya sit alanı gibi kısıtlamalar içermeyen arazilerin tercih edilmesi isteniyor. Arazi seçiminde, sadece büyüklük değil, arazinin eğimi, yerleşime uygunluğu ve topoğrafik yapısı gibi teknik detaylar da dikkate alınıyor. Valiliklerden, mülkiyet sınırlarının sayısal verileri, imar planları, jeolojik-jeoteknik etüt raporları ve halihazır haritalar gibi teknik belgeler de talep ediyor” dedi.

Konut üretim sürecine desteğimiz tam

Özelmacıklı, “26 yıllık tecrübesi ve 150’ye yakın franchise işletmesiyle Türkiye’nin önde gelen gayrimenkul markalarından biri olan Altın Emlak Global olarak konut sektörüne yönelik devlet destekli projelerin öneminin farkındayız. Sosyal konut projelerinin, hem konut arzını artırmak hem de dar gelirli vatandaşların konut sahibi olmasını kolaylaştırmak açısından büyük bir adım olduğuna inanıyoruz. Bu süreçte tüm temsilcilerimiz ile bu projelerin hayata geçirilmesi ve vatandaşlarımızın modern, güvenli ve uygun fiyatlı konutlara erişimi için destekler sunmaya devam edeceğiz. Türkiye’nin konut sektöründeki dönüşümüne katkıda bulunmaktan gurur duyuyoruz” dedi.

Kira artışında Kahramanmaraş ilk sırada

Analizi değerlendiren EVA Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı Serkan Bal, yüzde olarak artışlar incelendiğinde en üst sıraları sırası ile Kahramanmaraş, Mersin, Diyarbakır, Şanlıurfa, Uşak ve Karaman illerinin aldığını belirterek, “Bu illerdeki kira artış oranı %32-%37 gibi yüksek bir seviye ortalamasında. Kiralık konutlara olan taleplerden dolayı kiralık konut sayılarının azaldığını, bu nedenle de artışların halen devam ettiğini tespit ettik. Ancak bu illerdeki kira bedelleri büyük şehirlere göre daha makul seviyelerde. Mutlak değer olarak artış bedelleri göz önünde bulundurulduğunda bu rakamlar bir önceki yıla göre aylık yaklaşık 200 TL – 330 TL aralığında artıyor.” dedi.

Müstakil yapılar pahalandı

Bal; “Öte yandan pandemi ile evden çalışma sisteminin kalıcı olarak hayatımızda artık yer etmiş olması, insanların bulunduğu yerin çalışma yeri olması, kapanmalarla evde geçirilen zamanın artmış olması tercihleri değiştirdi. Özellikle villa ve müstakil yapılarının büyüklük yer ve diğer faktörlere bağlı olarak ortalama artış oranları %30 ile %50 arasında gerçekleşti.” dedi.

Aydın ve Trabzon illeri kira artış oranıyla dikkat çekiyor

Yüzde olarak artışları incelediğimizde Aydın, Trabzon, Balıkesir, Tekirdağ, Kocaeli, Ankara illerinin üst sıralarda olduğu görülüyor. Aydın ili hem konut bazında hem villa/müstakil yapı bazında kira artış oranları ile dikkati çekiyor. İzmir, Muğla gibi popüler tatil beldeleri ile kıyaslandığında Aydın kira piyasa değeri olarak daha makul seviyelerdeydi. Hem çevresindeki tatil bölgelerine ulaşım rahatlığı hem konumundan dolayı talebin arttığı tercih edilirliğinin daha iyi seviyelere geldiği görülüyor. Bu etkenler de kira artışlarına %49 oranında etki etti.

Trabzon’da ise konut kira artışları ortalama %6 oranlarında iken, müstakil yapılardaki kira artış oranının %43 seviyelerinde. Bu artışın nedeni ise Trabzon’un konumu ve doğasından dolayı müstakil yapılara ilgilinin oldukça fazla olması.

Artış bedeli olarak Muğla ve İzmir ilk sıralarda

Yazlık bölge olarak önde gelen illerden olan Muğla’da konut bazında kira artış ortalaması yaklaşık %13, villa/müstakil yapılarda ortalama kira artış oranı %31, İzmir’de konut bazında %14, villa/müstakil yapılarda ortalama kira artış oranı %35 seviyelerindedir. Oranlar bölgelere göre bir miktar düşük gözükse de aslında mutlak kira bedel artışları olarak düşünüldüğünde Muğla ve İzmir villa/müstakil yapılarda ilk sıralarda yer almaktadır. Bunun nedeni de mevcuttaki kira bedellerinin diğer kıyaslanan illere göre daha yüksek olmasından kaynaklanmaktadır. Aydın’ın mutlak bedel artışlarında Muğla ve İzmir’den sonra sıralamada yer almakta olup burada da ön planda olduğu görülmektedir.

Kira bedellerindeki artışın satış fiyatlarına da yansıdığını belirten Bal; “Kira bedellerinin ve satış bedellerin makul seviyelere inebilmesi için makul miktarda konutun stoka girmesi yani imal edilmesi gerekiyor. Ancak inşaat maliyetleri çok yüksek, bir de imalat süresinin 24-36 ay arasında olduğu düşünülürse bugün alınacak önlemlerin sonuçlarının ancak 2 yıl sonra piyasaya etki edebileceğini söyleyebiliriz.” şeklinde konuştu.

TÜİK’in verilerine göre, üçüncü çeyrekte 57 bin 529 daire için yapı ruhsatı alındı. Yapımına yeni başlanan konutları ifade eden bu sayı geçen yılın aynı döneminde 137 bin 888’di. Buna ‘göre üçüncü çeyrekte yapı ruhsatı alınan daire sayısında yüzde 58,3 gibi büyük bir düşüş yaşanmış durumda. Yapı ruhsatı alınan daire sayısında yılın ilk iki çeyreğinde de büyük düşüş vardı. Bu göstergede ilk üç çeyrek dönemdeki düşüş yüzde 63,8’i buluyor.

Yine TÜİK’in verilerine göre, üçüncü çeyrekte 147 bin 775 daire için yapı kullanma izin belgesi alındı. Yapımı tamamlanıp iskana açılan konutları gösteren bu sayı geçen yılın aynı döneminde 203 bin 734’tü. Buna göre yapı kullanma izin belgesi alınan daire sayısında üçüncü çeyrekte yüzde 27,5 düşüş yaşandı.

Yapı kullanma izin belgesi alınan daire sayısı ilk çeyrekte artış göstermiş ama ikinci çeyrekte düşmüştü. Bu düşüşün üçüncü çeyrekte de sürmesiyle ilk üç çeyrek dönemde de yüzde 11,3’lük düşüş ortaya çıktı.

İnşaatçı temkinli

Üçüncü çeyrekteki faiz düşüşünün konut talebine bir miktar hareket getirmesine rağmen konut arzına yansımaması, inşaat şirketlerinin bu kez epey temkinli davrandığını gösteriyor. Bu temkinli davranışın bir nedeni elde satılmayı bekleyen zaten büyük bir konut stokunun bulunması gibi görünüyor.

Konut stokunun büyüklüğü konusunda elde net bir veri yok ama tahminler 1,5 milyon civarında bulunuyor. İskana açılan konut sayısı ilk elden satılan konut sayısının üzerinde gerçekleşmeye devam ettikçe bu stok da artmayı sürdürüyor. İnşaat şirketlerinin bu kez temkinli davranmasının bir başka nedeni de hem faizdeki düşüşün hem de faizdeki düşüşle gelen talep artışının geçici olduğunu düşünmeleri olabilir. Çünkü aylık konut kredisi faizlerinin yüzde 1 ‘in altına çekilmesi kamu bankalarının görev zararı vermeleriyle hayata geçmiş durumda. Bütçe açığındaki patlama yüzünden bu görev zararlarının uzun müddet sürdürülebilmesi zor görünüyor.

Enflasyonun yüksek kalmaya devam etmesi ise özel bankaların konut kredisi faizlerini bu kadar düşük seviyelere çekmelerine imkan vermiyor. Öte yandan geçen yıldan bu yana satın alma gücünde yaşanan büyük düşüş de konut talebindeki mevcut talep artışının kalıcılığı konusunda kuşku yaratıyor.

Satışlar ne durumda?

Bu arada üçüncü çeyrekte geçen yılki seviyesini az da olsa aşan konut satışları dördüncü çeyrek döneme ise düşüşle girdi. Ekim ayında satılan konut sayısı 142 bin 810 oldu ve geçen yılın aynı ayındaki düzeyinin yüzde 2,5 altında kaldı. Ancak bu düşüşte geçen yıl ekim ayındaki konut satışlarının, ekim ayının o dönemde uygulanan tapu harç indiriminin son ayı olması nedeniyle, normalin üzerinde gerçekleşmesinin büyük etkisi var. Gerçi sonradan bu süre uzatıldı ama geçen yıl ekim ayındaki satışlar bu indirimden yararlanma güdüsüyle yükselmişti. Öne çekilen bu talep yüzünden kasım ayında ise konut satışları normalin çok altına inmişti. Bu nedenle muhtemelen bu yıl kasım ayında konut satışlarında büyük bir artış göreceğiz.

Böylece dördüncü çeyrekte de konut satışları geçen yılki düzeyini aşabilecek. Ancak yukarıda da belirttiğimiz gibi, konut talebindeki bu artışın kalıcı olması zor görünüyor.

Tüketici güveni hala dipte seyrediyor

TGE’de 60’ın altındaki değerlerin nadiren görüldüğünü dikkate aldığımızda ise tüketici güveninin hala dipte seyrettiğini söyleyebiliriz.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) ile Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) birlikte hazırladıkları Tüketici Güven Endeksi’nin (TGE) değeri kasım ayında 59,9 olarak gerçekleşti. Bu değer önceki aya göre yüzde 5,2’lik artışa tekabül etse de bu endeksteki iyimserlik-kötümserlik sınırı olan 100’ün çok altında bulunuyor.

Kasım ayında TGE’nin dört alt kaleminin hepsinde de artış görüldü. En büyük artış yüzde 6,9 ile genel ekonomik durum beklentisinde yaşandı. Hanenin maddi durum beklentisinde de buna yakın ve yüzde 6,1 ‘lik artış oldu. İşsiz sayısı beklentisinde de yüzde 3,6’lık iyileşme meydana geldi. En düşük artış ise yüzde 0,5 ile tasarruf etme ihtimalinde gerçekleşti.

Türkiye’de tüketici güveni en çok finansal piyasalardaki ve siyasi arenadaki gelişmelerden etkileniyor. Bu iki alanda yaşanan son gelişmeler tüketiciyi ekonominin geleceği konusunda biraz umutlandırmış gibi görünüyor. Faizlerdeki ve enflasyondaki düşüş ile ABD ile olan siyasi gerginliğin biraz yumuşaması bu umudu beslemiş olabilir.

Ancak tüketici güveninin hala iç talepte kalıcı bir iyileşmeye yol veremeyecek kadar düşük olduğunu da gözden uzak tutmamak gerekiyor. İç talepte kalıcı bir iyileşme için TGE’nin hızla yükselip en azından 70 seviyesinin üzerine çıkması şart. Bu da finansal piyasalarda ve siyasette daha olumlu gelişmelerin yaşanmasına bağlı gibi görünüyor.

Tüketicinin morali hala iyi değil

(Mevsimsel düzeltilmiş Tüketici Güven Endeksi) Not: Endekste 100’ün üzerindeki değerler iyimser duruma, 100’ün altındaki değerler kötümser duruma işaret ediyor._ OECD’ye göre büyüme yavaş kalacak.

Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Teşkilatı (Organisation for Economic Co-operation and Development: OECD), yılda iki kez yayınladığı Economic Outlook isinli raporunun 2019’a ilişkin ikinci sayısını geçen hafta açıkladı. Bu rapordaki veriler OECD’nin Türkiye’de uzun bir süre yavaş büyüme beklediğini gösteriyor.

OECD uzmanları Türkiye’nin 2019 yılını sıfıra çok yakın ve yüzde 0,3 büyümeyle kapatmasını bekliyor. Türkiye’deki büyümenin 2020 yılında yüzde 3 ve 2021 yılında ise yüzde 3,2 olacağı öngörülüyor. Bu oranlar gelişmiş ülkeler için tatmin edici olsa da Türkiye şartlarında yavaş büyümeye karşılık geliyor.

OECD’nin raporunda Türkiye’ye ilişkin diğer temel ekonomik göstergelere ilişkin tahminler de var. Bu tahminlere göre, geçen yıl yüzde 11 olan işsizlik oranı bu yıl yüzde 13,5’i bulacak ve önümüzdeki iki yılda ise yüzde 13,2 ve yüzde 13 olacak.

Bu yıl hafif bir fazla verecek olan cari işlemler dengesi önümüzdeki iki yılda ise hafifçe açığa dönecek. Enflasyon ise yıllık ortalama olarak çift haneli düzeyde kalmayı sürdürecek. Bunlarda bizim için pek iyimser öngörüler değil.

OECD’nin raporunda diğer ülkelere ve dünya ekonomisine ilişkin de tahminler bulunuyor. Halen sürmekte olan ticaret savaşlarının etkisini yansıtan bu tahminler de pek içi açıcı görünmüyor. Çünkü küresel ekonomide de yavaş büyüme öngörülüyor. Özellikle en önemli dış pazarımız olan Avrupa ülkelerine yönelik yavaş büyüme tahminleri, ihracatta önümüzdeki iki yılda da zorlanmaya devam edeceğimizi düşündürüyor.

Dr. Orhan Karaca – Ekonomist