Sektör uzmanlarının değerlendirmelerine göre yeni sistem, özellikle yüksek tutarlı konut, arsa ve ticari gayrimenkul işlemlerinde tarafların karşı karşıya kaldığı ödeme risklerini azaltırken, satış bedelinin hesaba geçiş zamanını ve nakit akışını daha önemli hale getirecek. Yeni dönemde gayrimenkul alım satımı yapacakların yalnızca tapu ve satış bedeline değil, ödeme sürecinin bütün aşamalarına da hazırlıklı olması gerekecek.

Güvenli Ödeme Sistemi nasıl işleyecek?

Ticaret Bakanlığı’nın Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’te 29 Nisan 2026’da yaptığı düzenlemeyle gündeme gelen sistem, nakit, havale veya EFT yoluyla gerçekleştirilen taşınmaz satışlarında zorunlu olacak. Başlangıç tarihi önce 1 Temmuz, ardından 1 Ekim olarak belirlenmiş, bankaların teknik altyapı hazırlıkları nedeniyle uygulama 28 Eylül’de alınan kararla 1 Aralık 2026’ya ertelenmişti.

Sistemin temel çalışma prensibi, satış bedelinin tapu devri gerçekleşinceye kadar güvenli bir hesapta bekletilmesine dayanıyor. Alıcı, üzerinde anlaşılan satış bedelini sistem üzerinden ilgili hesaba yatıracak. Ancak para, tapu işlemi tamamlanmadan satıcının kullanımına açılmayacak.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından gerçekleştirilen tescil işleminin elektronik olarak sisteme bildirilmesinin ardından bekletilen tutar satıcının hesabına aktarılacak. Satışın gerçekleşmemesi durumunda ise para satıcıya geçmeyecek ve ilgili iade süreci işletilecek.

Böylece gayrimenkul piyasasının yıllardır karşı karşıya olduğu ‘Önce para mı, önce tapu mu?’ sorununun yerini eş zamanlı ve güvenli bir ödeme mekanizması alacak.

Sadece konut değil, arsa ve iş yerleri de kapsamda

Yeni düzenleme yalnızca konut satışlarını ilgilendirmiyor. Konut, arsa, arazi ve ticari gayrimenkul satışları da uygulama kapsamında değerlendiriliyor. Üstelik satış bedelinin tamamının nakit ödenmesi şartı bulunmuyor. Bedelin bir bölümünün dahi nakit, havale veya EFT yoluyla karşılanması, sistemin kullanılmasını gerektirecek.

Bu ayrıntı özellikle yüksek bedelli ticari gayrimenkul, arsa ve yatırım amaçlı taşınmaz işlemlerinde önem taşıyor. Örneğin satış bedelinin bir kısmı banka kredisiyle, kalan bölümü ise havale veya EFT ile ödenecekse işlemin ödeme yapısının yeni düzenlemeye uygun biçimde planlanması gerekecek.

Alıcılar dolandırıcılık riskine karşı nasıl korunacak?

Yeni sistemin en önemli kazanımlarından biri, alıcının parasını tapu devri gerçekleşmeden satıcıya aktarmak zorunda kalmaması olacak.

Gayrimenkul satışlarında geçmişte sahte vekâletname kullanılması, başka kişilerin hesaplarına ödeme istenmesi veya alıcıya tapu müdürlüğünde satış bedelini ödediğine ilişkin gerçeğe aykırı beyanda bulunmasının telkin edilmesi gibi yöntemlerle mağduriyetler yaşanabiliyordu.

Güvenli Ödeme Sistemi, satış bedelinin tapu tescili öncesinde doğrudan satıcıya geçmesini engelleyerek bu risklerin önemli bölümünü azaltmayı hedefliyor.

Bununla birlikte alıcıların dikkat etmesi gereken noktalar ortadan kalkmıyor. Öncelikle kaporanın hangi koşullarda verileceği, satışın gerçekleşmemesi halinde nasıl iade edileceği ve kalan bedelin hangi yöntemle ödeneceği satış sözleşmesinde açıkça belirlenmeli. Ödeme talimatları ise yalnızca bankaların ve yetkili kuruluşların resmî kanalları üzerinden gerçekleştirilmeli.

Satıcılar için en kritik konu nakit akışı

Yeni uygulama alıcı kadar satıcıyı da yakından ilgilendiriyor. Özellikle satıştan elde edeceği parayla başka bir gayrimenkul satın almayı, kredi borcunu kapatmayı veya yeni bir yatırımın finansmanını sağlamayı planlayan satıcıların ödeme takvimini yeniden değerlendirmesi gerekiyor.

Çünkü satış bedeli, tapu tescilinin tamamlanmasının ardından satıcının hesabına aktarılacak. Bu nedenle tapu devri ile paranın kullanılabilir hale gelmesi arasındaki operasyonel süre, aynı gün başka bir işlem gerçekleştirmek isteyenler açısından önem taşıyacak.

Öte yandan sistem satıcıyı da koruyor. Alıcının satış bedelini güvenli hesaba yatırması, tapu devri öncesinde kontrol edilebileceği için satıcının mülkiyeti devrettikten sonra parasını tahsil edememe riski azalacak.

Özellikle birden fazla gayrimenkul işlemini birbirine bağlayan yatırımcıların, satış ve satın alma tarihlerini birbirinden bağımsız düşünmemesi gerekiyor. Bir taşınmazın satışından gelecek parayla başka bir taşınmazın alınacağı durumlarda ödeme takviminin önceden oluşturulması, finansman sıkışıklığını önleyebilir.

Kapora, banka kredisi ve ipotekli satışlarda dikkat!

Yeni döneme geçilirken henüz açıklığa kavuşturulması gereken bazı uygulama ayrıntıları da bulunuyor. Güvenli Ödeme Sistemi’nin kullanım ücreti, banka kredisiyle gerçekleştirilen satışlarda ödeme akışının nasıl işleyeceği, ipotekli taşınmazların satışındaki uygulama esasları ve daha önce verilmiş kaporaların sistemle nasıl ilişkilendirileceği gibi konuların netleştirilmesi gerekiyor.

Bu nedenle 1 Aralık sonrasında tapu işlemi gerçekleştirmeyi planlayan alıcı ve satıcıların, bankaları ve emlak danışmanlarıyla önceden görüşerek işlem takvimini oluşturmaları önem taşıyor.

Emlak danışmanlarının rolü değişiyor

Güvenli Ödeme Sistemi, gayrimenkul danışmanlarının sorumluluklarını da genişletecek. Yeni dönemde danışmanlık hizmeti yalnızca doğru alıcıyla doğru satıcıyı buluşturmak ve satış sözleşmesini hazırlamakla sınırlı kalmayacak.

Kapora sürecinin yönetilmesi, banka işlemlerinin takibi, tapu randevusunun ödeme takvimiyle uyumlu hale getirilmesi ve tarafların finansal yükümlülüklerinin önceden belirlenmesi de danışmanlık hizmetinin önemli parçaları olacak.

Özellikle yüksek tutarlı arsa, ticari gayrimenkul ve yatırım amaçlı konut satışlarında ödeme sürecinin doğru yönetilmesi, işlemin sorunsuz tamamlanması açısından belirleyici hale gelecek.

Türkiye’de gayrimenkul, hane halkının en büyük birikim ve yatırım araçlarından biri olmayı sürdürüyor. Bu büyüklükteki bir varlığın elden para taşıma, karşılıksız ödeme veya tapu devri sonrasında tahsilat sorunu gibi risklerle el değiştirmesinin önüne geçilmesi önemli bir dönüşüm anlamına geliyor.

Ancak yeni sistemin yatırımcıya sağlayacağı güven avantajından tam anlamıyla yararlanabilmek için yalnızca 1 Aralık tarihini beklemek yeterli değil. Alıcıların, satıcıların ve gayrimenkul profesyonellerinin ödeme, kapora ve nakit akışı planlarını şimdiden yeni döneme göre hazırlaması gerekiyor.

Emlaknews.com.tr

Bankaların konut kredisi faiz oranları Mart başında ilk olarak Ziraat Bankası’nın ardından diğer kamu bankalarının indirimleri ile düşüşünü hızlandırdı. Akbank, Garanti Bankası ve Yapı Kredi Bankası’nın ardından bugün itibariyle QNB Finansbank’ın da indirimleri ile konut kredisi faiz oranları ortalaması %1.85’e geriledi.

En düşük tabela konut kredisi faiz oranı Ziraat Bankası’nın uyguladığı %1.28’e olarak kalmaya devam ediyor. En düşük kampanyalı konut kredisi faiz oranı ise %0.98 seviyesinde.

KrediPazari.com’un araştırmalarına göre bankaların güncel konut kredisi ürünleri üzerinden 150.000 TL tutarda konut kredisi hesaplama yapıldığında kredinin aylık ödemeleri 5 yıl vadede yaklaşık 3.600 TL, 10 yıl vadede 2.450 TL’ ye denk geliyor.

Dalgalanma oranları etkilemez

Kurda yaşanan dalgalanma hafta başı itibariyle de devam ederken, seçimlere sayılı günler kala Mart ayının son hafta başlangıcında konut kredisi faiz oranlarındaki son durum şu şekilde;

Ziraat Bankası

Ziraat Bankası konut kredisi faiz oranlarında uyguladığı büyük indirim sonrası %1.28 faiz oranı ile konut kredisi kullandırıyor.

VakıfBank

VakıfBank tabela konut kredisi faiz oranı olarak %1.75 faiz oranı sunsa da iki önemli faiz indirim kampanyası uyguluyor. VakıfBank Bahara Özel Sarı Panjur Konut Kredisi kampanyası kapsamında 10 yıl vadeye kadar %1.28 faiz oranı kullandırıyor. VakıfBank ayrıca Banka Gayrimenkulü Konut Kredisi için kampanyası için %0.98 konut kredisi faiz oranı sunuyor.

HalkBank

HalkBank konut kredisi faiz oranlarında geçtiğimiz hafta uyguladığı indirim sonrası kampanyalı Hesaplı Evim Konut Kredisi ürünü faiz oranlarını %1.28’e, Canım Evim Konut Kredisi faiz oranlarını %1.32’e, Dost Evim Konut Kredisi faiz oranlarını ise %1.85’e düşürdü.

Yapı Kredi Bankası

Yapı Kredi Bankası indirim sonrasında 10 yıl vadeye kadar %1.59 faiz oranı ile konut kredisi kullandırıyor.

Kuveyt Türk

Kuveyt Türk Katılım Bankası ise konut finansmanı kar payı oranlarını 5 yıl vadeye dek %1.54,10 yıl vadeye kadar ise %1.59 kar payı oranı ile sunuyor.

Akbank

Akbank 48 ay vadeye kadar %1.78, 60-120 ay vade aralığında ise %1.57 konut kredisi faiz oranı sunuyor.

ICBC

ICBC %2.4 tabela konut kredisi faiz oranı sunsa da kampanyalı Yeni Evim Konut Kredisi ürünü kapsamında %1.60 faiz oranı ile konut kredisi sağlıyor.

TEB

TEB %2.58 ile standart konut kredisi ürünlerinden en yüksek faiz oranını sunsa da kampanyalı konut kredisi ürünü dahilinde %1.61 konut kredisi faiz oranı kullandırıyor.

Garanti Bankası

Garanti Bankası konut kredisi faiz oranlarını %1.65’e düşürdü. Banka 12 ay vadeye dek %1.71, 24-120 ay ay aralığında vadelerde ise %1.65 faiz oranı kullandırıyor. 120-240 ay vade arasında ise %1.91 faiz oranı sunuyor.

İNG

İNG Bank konut kredisi ürünleri kapsamında %1.67 faiz oranı kullandırıyor. Banka konut kredisine ek sunulan sigortaların kullanılması durumunda faiz oranlarını %1.65’e kadar düşürüyor.

QNB Finansbank

Finansbank bugün gerçekleştirdiği indirim sonrası 10 yıl vadeye kadar %1.8 konut kredisi faiz oranı uyguluyor.

15 Temmuz darbe girişiminden bu yana kârdan feragat ederek konut fiyatlarına zam yapılmadıklarını belirten konut üreticileri, dolardaki yükselişin inşaattaki üretim sürecini olumsuz etkilediğini belirtiyor. Bunun başlıca nedenleri arasında yurtdışından gelen çok sayıda ürünün inşaatlarda kullanılması olarak gösteriliyor.

Maliyet artışı yüzde 20

Boyadan, plastik doğramaya, asansörden demire kadar birçok ithal üründe fiyatlar yükselirken kurdaki artıştan dolayı maliyetlerdeki artış yüzde 20’yi buluyor. Türkiye’nin konjonktürel belirsiz durumunun devam etmesi ve FED’in aralık ayında faiz artırımına gitmesi halinde yılın son günlerinde zam gündeme gelecek. Yapımı süren projelerde fiyat artışları yüzde 8-10’u, yeni projelerde ise yüzde 20’leri bulacak.

‘Gayrimenkul almanın tam zamanı’

İnşaatçılar buna karşılık kurdaki yükselişi fırsat bilip döviz bozarak gayrimenkule yönelmenin mümkün olduğunu belirtiyor. Setör temsilcilerine göre parasını dolarda tutanlar 15 Temmuz’dan bu yana yüzde 15 kazanç sağladı. Ev fiyatları henüz artmadığı için şimdi alım yapanlar kârlı çıkacak.

‘Yabancılar fırsatı değerlendirecek’

Öte yandan doların Türk Lirası karşısında bu kadar hareketli olması vatandaşların gayrimenkul yatırımlarını ertelemesine neden oluyor. Markalı konut üreticilerine göre, alıcılar kurun daha da yükseleceğini düşünüp tamamen bekle – gör havasına girerse sektör olumsuz etkilenir. Siyasi ve ekonomik istikrarsızlık nedeniyle yabancı alımlarında bu yıl azalma var. Gelecek yıl yabancı yatırımcıların cazip fiyatları fırsat bilerek kur avantajını kullanıp yatırımlarına hız vermesini bekleniyor.