Manifestonun merkezinde ise net bir ayrım bulunuyor: Birinci el gayrimenkul üretim ekonomisini, ikinci el gayrimenkul ise hizmet ekonomisini temsil ediyor.

GPPS, bu ayrımın başta TÜİK konut satış istatistikleri olmak üzere sektörün kullandığı verilerin yorumlanmasında da dikkate alınması gerektiğini belirtiyor.

“Birinci el üretim, ikinci el devir ekonomisidir”

GPPS’nin analizine göre halk arasında “sıfır” olarak ifade edilen birinci el gayrimenkul, inşaat şirketleri, proje geliştiricileri ve GYO’ların ürettiği veya stoklarında bulunan gayrimenkullerin tüketiciye satışını ifade ediyor.

İkinci el ise daha önce birinci veya ikinci el olarak satın alınmış gayrimenkullerin yeniden el değiştirmesi ve tapu devrinin gerçekleştirilmesi olarak tanımlanıyor.

Bu nedenle platform, iki pazarın temel işlem biçimlerinin de farklı olduğuna dikkat çekiyor.

Birinci elde işlem “satış adedi”, ikinci elde ise esas olarak “tapu el değiştirme/devir adedi” olarak değerlendiriliyor.

GPPS’ye göre bu ayrım, konut piyasasının gerçek büyüklüğünün ve ekonomik etkisinin doğru okunabilmesi açısından kritik önem taşıyor.

Birinci elin arkasında inşaat ve yüzlerce alt sektör var

Manifestoda birinci el gayrimenkulün yalnızca konut satışından ibaret olmadığı vurgulanıyor.

İnşaat, proje geliştirme ve GYO şirketlerinin üretim ve satış faaliyetlerinin; sanayi, ticaret ve hizmet sektörleriyle bağlantılı geniş bir ekonomik yapı oluşturduğu belirtiliyor.

GPPS, birinci el gayrimenkulün inşaat sektörüyle birlikte 300’e yakın alt sektörle doğrudan veya dolaylı bağlantı içinde olduğunu savunuyor.

Buna karşılık ikinci el gayrimenkul piyasasında temel faaliyet, daha önce üretilmiş ve kullanılmış bir gayrimenkulün alıcı ile satıcı arasında yeniden el değiştirmesi. Emlakçı veya emlak organizasyonları devreye girdiğinde ise bu işlem bir hizmet faaliyetine dönüşüyor.

Birinci elde satışın önemli bölümü projeden yapılıyor

GPPS’nin dikkat çektiği bir başka nokta ise birinci el satışların zamanlaması.

Platformun değerlendirmesine göre birinci el gayrimenkul satışlarının yaklaşık yüzde 75’i projeden veya geçmiş zamanlı, yaklaşık yüzde 25’i ise eş zamanlı ve teslime hazır işlemlerden oluşuyor.

Bu nedenle birinci el piyasasının yalnızca o ay veya o yıl teslim edilen konutlardan oluşmadığına dikkat çekiliyor.

İkinci el gayrimenkulde ise işlem ağırlıklı olarak teslime hazır ve eş zamanlı gerçekleşiyor. Satıcı ile alıcının bir araya gelmesi ve tapu devrinin gerçekleştirilmesi, işlemin temelini oluşturuyor.

Bu farkın, konut satış istatistiklerinin ekonomik anlamının yorumlanmasında önemli olduğu belirtiliyor.

Birinci el satış, üretim zincirini harekete geçiriyor

Manifestoda birinci el gayrimenkul satışının kamu gelirleri ve ekonomik faaliyet açısından oluşturduğu zincir de ele alınıyor.

Birinci el satışlarda satış sürecine bağlı olarak KDV, damga vergisi ve alım-satım vergileri gibi kamu gelirleri oluşurken; inşaat şirketleri, proje geliştiriciler, GYO’lar ve alıcı tarafında farklı ekonomik faaliyetler meydana geliyor.

Teslime hazır birinci el gayrimenkullerde ise tüketicinin tercihine bağlı olarak bankalar, finans kuruluşları, tasarruf finansman kuruluşları ve ekspertiz şirketleri de sürece dahil olabiliyor.

İkinci el piyasasında da finansman ve ekspertiz gibi hizmetler devreye girebiliyor. Ancak burada temel ekonomik faaliyet yeni bir gayrimenkul üretimi değil, mevcut bir gayrimenkulün devir ve aracılık hizmeti olarak tanımlanıyor.

“Birinci el ile ikinci el aynı ekonomik faaliyet değil”

GPPS’nin ortaya koyduğu temel görüş, iki pazarın aynı başlık altında değerlendirilmesinin sektörün ekonomik yapısının anlaşılmasını zorlaştırdığı yönünde.

Birinci el gayrimenkul satışının arkasında proje geliştirme, arsa, finansman, mimarlık, mühendislik, inşaat, malzeme, pazarlama ve satış gibi çok sayıda faaliyet bulunuyor.

Birinci el satış ekiplerinin de proje geliştiricilerin ve GYO’ların organizasyon yapıları içerisinde profesyonel kadrolardan oluştuğu belirtiliyor.

İkinci el tarafta ise emlak ofisleri ve danışmanlar, alıcı ile satıcı arasında aracılık hizmeti sunuyor. Aracılık tercih edilmediğinde ise alıcı ve satıcı doğrudan bir araya gelerek tapu devrini gerçekleştiriyor.

GPPS’den TÜİK’e veri önerisi

Manifestonun en önemli bölümlerinden biri ise TÜİK’in gayrimenkul satış verilerinin raporlanmasına ilişkin önerilerden oluşuyor.

GPPS, otomotiv sektöründe olduğu gibi gayrimenkul satışlarının da “sıfır/1. el” ve “kullanılmış/2. el” şeklinde ayrı ayrı raporlanması gerektiğini savunuyor.

Platforma göre TÜİK;

1- Birinci el satışlar,
2- Birinci el ipotekli satışlar,
3- Birinci el yabancıya satışlar

verilerini ayrı bir veri seti halinde yayımlamalı.

Aynı şekilde;

1- İkinci el satışlar,
2- İkinci el ipotekli satışlar,
3- İkinci el yabancıya satışlar

da ayrı bir veri seti ve rapor bülteni olarak açıklanmalı.

GPPS ayrıca birinci el ve ikinci el verilerinin farklı zamanlarda, ayrı raporlar halinde kamuoyuna sunulmasını öneriyor.

“Genel toplam verisi yanıltıcı olabilir”

Manifestonun en kritik iddialarından biri de mevcut satış verilerinin yorumlanmasına ilişkin.

GPPS, birinci el satışın yeni üretilen gayrimenkulün satışı olduğunu; ikinci el işlemin ise daha önce satılmış bir gayrimenkulün yeniden el değiştirmesi olduğunu belirtiyor.

Bu nedenle platform, birinci el satışların tekrarı niteliğindeki ikinci el tapu devirlerinin yeniden bir araya getirilerek “genel toplam gayrimenkul satışı” şeklinde sunulmaması gerektiğini savunuyor.

Platformun yaklaşımına göre yeni üretim ekonomisinin büyüklüğünü ölçmek isteyen sektör temsilcileri, birinci el satış verilerini ayrı değerlendirmeli. İkinci el veriler ise emlak hizmet piyasasının hareketliliğini ölçmek açısından ele alınmalı.

GPPS 186 profesyonelden oluşuyor

Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu, 11 Kasım 2025’te sanal ortamda Bilge Özdemir liderliğinde hayata geçirildi.

Platformun profilinde 186 katılımcı bulunuyor. Katılımcıların inşaat, proje geliştirme ve outsource gayrimenkul pazarlama ve satış alanlarında ortalama 15 yıllık deneyime sahip profesyonellerden oluştuğu belirtiliyor.

GPPS; birinci el konut pazarı, proje geliştirme, üretim ekonomisi, konut açığı, kentsel dönüşüm, birinci el fiyat endeksi ve sektörel eğitim gibi başlıklarda çalışmalar yürütüyor.

Platformun temel hedeflerinden biri de birinci el gayrimenkulün üretim ekonomisindeki yerinin daha görünür hale getirilmesi olarak öne çıkıyor.

Bilge Özdemir: “Birinci el ve ikinci el ayrımı netleşmeli”

GPPS Kurucu Başkanı Bilge Özdemir, Türkiye’de gayrimenkul proje pazarlama ve satış alanında 1994 yılından bu yana çalışmalar yürütüyor.

Özdemir, özellikle birinci el konut pazarı, proje pazarlama ve satış organizasyonları ile üretim ve hizmet ekonomisi ayrımı konusunda çalışmalarını sürdürüyor.

GPPS’nin yayımladığı manifesto da bu yaklaşımın devamı niteliğinde. Çalışma, gayrimenkul piyasasının yalnızca kaç konut satıldığı üzerinden değil, kaç yeni gayrimenkul üretildiği, kaç gayrimenkulün yeniden el değiştirdiği ve bu işlemlerin hangi ekonomik faaliyetleri temsil ettiği üzerinden değerlendirilmesini gündeme taşıyor.

Böylece GPPS, “konut satışı” başlığı altında bir arada değerlendirilen iki farklı ekonomik yapının birinci el üretim ekonomisi ve ikinci el hizmet ekonomisi olarak ayrıştırılması gerektiğini savunuyor.

Emlaknews.com.tr

Özdemir’e göre konut piyasasının önündeki temel sorunlar arasında konut açığı, nitelikli konut açığı, deprem riski, kentsel dönüşüm ve üretim ekonomisi bulunuyor. Bu sorunların çözümünde ise yeni konut üretiminin ve dolayısıyla birinci el konut pazarının kritik bir rolü bulunuyor.

GPPS Platformu, konut piyasasında yeni üretimin devamlılığının sağlanabilmesi için birinci el satışların güçlendirilmesi gerektiğini savunuyor. Platforma göre proje geliştiricisi, ürettiği konutu birinci el piyasasında sattığında elde ettiği kaynakla yeni projelere yöneliyor ve böylece konut üretim zinciri devam ediyor.

Birinci el satış üretim ekonomisini harekete geçiriyor

Bilge Özdemir, birinci el konut satışının ekonomik etkisini somutlaştırmak amacıyla bir örnek üzerinden değerlendirme yaptı.

Örneğe göre Özdemir, Ocak 2026’da Demir İnşaat’tan Kadıköy’deki Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9’u 3 milyon TL bedelle satın aldı. Bu bedelin 2 milyon TL’si nakit, 1 milyon TL’si ise 6 ay vadeli mortgage kredisiyle karşılandı.

Demir İnşaat konutu üretti, satış faturasını düzenledi ve tapuyu Özdemir’e devretti. Böylece ortaya yalnızca bir konut satışı çıkmadı; proje geliştirme ve inşaat sürecinden satış aşamasına kadar çok sayıda ekonomik faaliyet gerçekleşti.

İnşaat, proje geliştirme, imalat, hizmet, banka ve finans, ekspertiz, hukuk ve benzeri alanlarda faaliyet gösteren çok sayıda firma ve kişi, bu üretim sürecinde yaratılan katma değerden pay aldı.

Tapu devri sırasında satıcı ve alıcı tarafından ayrı ayrı yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4 tapu harcı ödendi. Tapu ve Kadastro kayıtları üzerinden işlem, TÜİK konut satış istatistiklerine 1 adet birinci el konut satışı ve kredi kullanılması nedeniyle 1 adet birinci el ipotekli konut satışı olarak yansıdı.

Dolayısıyla Ocak 2026 TÜİK verilerinde görülen bu işlem, Demir İnşaat’tan Bilge Özdemir’e gerçekleşen birinci el konut satışı olarak kayda geçti.

Aynı konut ikinci kez satıldığında üretim değil, hizmet ekonomisi öne çıkıyor

Aynı örnek üzerinden ikinci el piyasanın ekonomik etkisine de dikkat çeken GPPS Platformu, konutun el değiştirmeye devam etmesi halinde ortaya çıkan ekonomik faaliyetin niteliğinin değiştiğini belirtiyor.

Örneğe göre Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9’un banka kredi borcu Temmuz 2026’da kapatıldı ve üzerindeki banka ipoteği kaldırıldı.

Demir İnşaat’ın yeni konutlardaki fiyatlarını yüksek bulan Ahmet Duman’a, emlakçı Hüseyin Hiçyılmaz tarafından daha uygun fiyatlı olması nedeniyle Özdemir’in sahibi olduğu daire önerildi.

Bunun sonucunda 3 Ağustos 2026’da Bilge Özdemir, Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9’u emlakçı Hüseyin Hiçyılmaz aracılığıyla Ahmet Duman’a peşin olarak sattı.

Bu işlemde yeni bir konut üretilmedi. Ancak satışa aracılık eden emlakçı hizmet verdi, aracılık hizmetine ilişkin faturalar düzenlendi ve hizmet bedeli tahsil edildi. Böylece işlem, ağırlıklı olarak hizmet ekonomisi üzerinden gerçekleşen ikinci el konut satışı niteliği kazandı.

Tapu devrinde yine satıcı ve alıcı tarafından ayrı ayrı yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4 tapu harcı ödendi. İşlem, TÜİK verilerine 1 adet ikinci el konut satışı olarak yansıdı.

GPPS Platformu bu noktada, ikinci el satışın gayrimenkul piyasası açısından önemli olmakla birlikte yeni konut üretimi yaratmadığına dikkat çekiyor.

Aynı daire üçüncü kez el değiştirdi

Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9’un hikâyesi burada da sona ermedi. GPPS’nin örneğine göre Ahmet Duman, satın aldığı daireyi 10 Ağustos 2026’da apartman komşusu Mehmet Memiş’e banka kredisi kullanarak sattı.

Bu işlemde de satıcı ve alıcı tarafından ayrı ayrı yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4 tapu harcı ödendi. Ayrıca kullanılan banka kredisi nedeniyle banka, ekspertiz ve hukuk hizmetleri gibi farklı ekonomik faaliyetler ortaya çıktı.

Ancak yine yeni bir konut üretilmedi. Demir İnşaat’ın daha önce ürettiği aynı daire, ikinci kez ikinci el piyasasında el değiştirdi.

Bu satış da Tapu ve Kadastro kayıtları üzerinden TÜİK’e 1 adet ikinci el konut satışı ve 1 adet ikinci el ipotekli konut satışı olarak yansıdı.

Böylece aynı konutun kısa süre içerisinde farklı kişiler arasında el değiştirmesi, TÜİK’in konut satış istatistiklerinde birden fazla işlem olarak görünürken, üretim tarafında yeni bir konut oluşmadı.

GPPS: Bir konutun üç kez satılması yerine yeni üretim

GPPS Platformu, Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9 üzerinden oluşturduğu örnekte, Ocak-Ağustos 2026 döneminde aynı konut için görmek istediği tablonun bir adet birinci el satış ve bu satışın mortgage kredisi kullanılarak gerçekleşmesi olduğunu belirtiyor.

Platforma göre Demir İnşaat’tan Bilge Özdemir’e, Bilge Özdemir’den Ahmet Duman’a ve Ahmet Duman’dan Mehmet Memiş’e gerçekleşen satışlar; tapu devirleri, krediler, vergi ve harç ödemeleri ve hizmet faaliyetleri açısından ekonomik hareketlilik yaratıyor. Ancak ikinci ve üçüncü satışlarda yeni bir konut üretimi gerçekleşmiyor.

Bu nedenle GPPS, birinci el satışların inşaat ve proje geliştirme sektörünün devamlılığı açısından daha kritik olduğunu savunuyor.

“2. elin rakibi 1. el”

Bilge Özdemir’in değerlendirmesine göre ikinci el konut piyasası, piyasanın derinliği ve yatırımcıların alım-satım ihtiyaçları açısından önemli bir alan oluşturuyor. Ancak birinci elden satın alınan konutların daha sonra ikinci el piyasasında yeniden alıcılarla buluşması, yeni üretim açısından farklı bir ekonomik sonuç ortaya çıkarıyor.

Özdemir, “2. elin rakibi 1. eldir” yaklaşımıyla, ikinci el piyasasının birinci el konutlara alternatif oluşturduğuna dikkat çekiyor.

İkinci el yerine birinci el konut tercih edilmesinde ise bakım ve onarım giderlerinden kaçınma, eski yapıların kentsel dönüşüme girme ihtimali, yeni yapı ve site olanakları ile geliştiricilerin sunduğu esnek satış ve ödeme koşulları gibi faktörlerin etkili olduğu belirtiliyor.

GPPS’den bakanlıklara ve TÜİK’e öneriler

GPPS Platformu, birinci el konut pazarının güçlendirilmesi ve yeni üretimin teşvik edilmesi amacıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Ticaret Bakanlığı ile Hazine ve Maliye Bakanlığı’na çeşitli öneriler sunuyor.

Platformun öne çıkan önerileri şöyle:

Yabancılara yönelik yalnızca birinci el konut alımlarında T.C. pasaport uygulamasının değerlendirilmesi,
Yalnızca birinci el mortgage kredilerine özel, inşaat ve proje geliştirmeyi teşvik edecek düşük faizli ve uzun vadeli kredi imkanlarının oluşturulması,
Birinci el konut piyasasına yönelik sınırlı süreli tapu alım-satım vergi ve harç muafiyeti veya indirimi uygulanması.

GPPS ayrıca TÜİK ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yayımlanan aylık verilerin birinci el piyasayı daha ayrıntılı gösterecek şekilde geliştirilmesini öneriyor.

Platform, özellikle şu verilerin ayrı başlıklar halinde açıklanmasını istiyor:

1- Birinci el konut ve işyeri satışları
2- Birinci el ipotekli konut ve işyeri satışları
3- Birinci el yabancıya konut satışları

GPPS Platformu’na göre bu ayrım, konut piyasasında yalnızca kaç adet satış yapıldığını değil, kaç yeni konutun üretim ekonomisine kazandırıldığını ve sektörün yeni üretim kapasitesinin ne ölçüde devam ettiğini daha net ortaya koyacak.

Konut açığının azaltılması, deprem riskine karşı güvenli yapı stokunun artırılması ve kentsel dönüşümün hızlandırılması açısından yeni konut üretiminin kritik olduğuna dikkat çeken platform, birinci el konut satışlarının üretim ekonomisinin devamlılığı için temel gösterge olarak ele alınması gerektiğini savunuyor.

Üretim ekonomisi ile hizmet ekonomisi ayrılmalı

Birinci el gayrimenkul satışlarının doğrudan nitelikli konut arzını artırdığını ve sektörel konut açığını kapattığını belirten Özdemir, ikinci el satışların ise sadece mevcut gayrimenkullerin el değiştirmesinden ibaret olduğunu dile getirdi. Üretici firmaların hizmet ekonomisi verileri yerine Gayrimenkul Üretim Ekonomisi verilerine odaklanması gerektiğini savunan GPPS, TÜİK’e stratejik bir çağrıda bulundu.

Sektör derneklerine ortak çağrı daveti

AYİDER, GAPAS, GİGDER, GİSP, GYODER, İNDER ve KONUTDER gibi önde gelen sektör derneklerini ve temsilcilerini ortak hareket etmeye davet eden GPPS; TÜİK’in birinci el ve ikinci el konut ile iş yeri aylık satış raporlarını farklı zamanlarda ve ayrı başlıklar altında yayınlamasını talep etti.

Marmara Depremi’nin yıl dönümünde depremde hayatını kaybedenleri de anan platform yetkilileri, nitelikli ve güvenli yapılara erişimin ancak birinci el konut üretiminin ve satışının desteklenmesiyle mümkün olacağını altını çizdi.