“Konut satışında tavan yapmamız lazım”

Ünal, “Bölgesinde doğru fiyatla ürünü pazarlayan firmaların elinde daire kalmaz. Dediğim gibi hadiselere bir bütün olarak baktığımızda eğer Dolar ve Euro’da çok farklı bir durum oluşmazsa, yurt dışından gelen bir mali sıkıntıyla karşılaşmazsak, normal şartlar altında bizim önümüzdeki yıllarda konut satışında tavan yapmamız lazım” dedi.

“KDV reformu önemli”

KDV reformunun içinde neler olacağının da sektör için büyük önem taşıdığını belirten Ünal, bir kerelik gayrimenkul kazanç değer artış affı getirilmesi, tapu harçlarının yüzde 2’ye indirilmesi ve KDV oranının düşürülmesinin piyasayı canlandıracağını belirtti. Ünal, “Mesela dairenin küçüklüğüne büyüklüğüne bakılmaksızın yüzde 18 yerine yüzde 8 vergi olsa, arsa satışlarında KDV’yi yüzde 1 ila 8 arasında kademeli yapsalar piyasada müthiş bir döngü olur” diye konuştu.

Bu gelişmeleri değerlendiren Gayrimenkul Uzmanı Köksal Ünal yaptığı açıklamada Ankara’da konut satışlarındaki artışlarının ivmelenerek arttığını ve aradaki makasın hızla daraldığını ileri sürdü.

Türkiye genelinde toplam konut satışları 2017 Nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 7,6 oranında artarak 114 bin 446 adede; Ocak-Nisan dönemi itibariyle de yüzde 7,4 artışla 440 bin 226 adede ulaşmıştı.

Bu konuya açıklık getiren Ünal, “İstanbul’un konut satışlarında Nisan ayında 20 bin 66 adet ve ilk dört ayda da 76 bin 99 adetle en yüksek payı almaya devam etti ama artış oranı ülke ortalamasının çok altında kaldı. İstanbul’da konut satışlarındaki artış Nisan aylarına göre yüzde 2,7 ve Ocak-Nisan dönemleri itibariyle sadece yüzde 1,2 oldu.” diye konuştu.

Ankara’da satışlar ivmelenerek artıyor

İstanbul’daki trendin aksine Ankara’da konut satışlarının ülke ortalamasının çok üstünde bir artış gösterdiğine işaret eden Ünal, “Ankara’da satışların Nisan’da yüzde 12,8’lik artışla 13 bin 364 adede, ilk dört ay itibariyle de yüzde 13,7’lik artışla 50 bin 328 adede ulaştı. Buna bağlı olarak toplam satışlarda Ankara’nın geçen yıl ilk dört ayda yüzde 10,8 olan payı, bu yıl aynı dönemde yüzde 11,4’e yükseldi.” diyerek aradaki farkı ortaya koydu.

Ünal, “Konut satışlarında artık Ankara İstanbul arasındaki makas daralıyor. Ankara’nın büyümesi bir önceki yıla kıyasla İstanbul’a göre daha iyi. Ankara yavaş yavaş konut satışında ivmelenerek gidiyor” dedi.

Ankara Bağlıca’ya kayıyor

Bu arada Ünal, Ankara’nın kentsel gelişiminin son 2-3 yıldır Bağlıca bölgesine doğru kaydığına dikkat çekti. Bağlıca’nın, son yıllarda sayıları hızla artan üniversiteler, dev sağlık tesisleri ve diğer büyük yatırımlarla Ankara’nın en hızlı gelişen bölgesi olduğunu belirten Ünal, şu bilgileri verdi:

Ankara’nın gelişim aksı neresi?

“ODTÜ, Bilkent, Başkent, Hacettepe başta Bağlıca’ya 10 kilometrelik mesafedeki üniversite sayısı 10’a yaklaşıyor. Önümüzdeki yıllarda kamu kurum ve kuruluşlarının yeri değişecek. Bu sebeple Yapracık, Bağlıca ve Elvankent’te konut ihtiyacını artıracak. Bölgede inşa edilen Milli İstihbarat Teşkilatı’na ait binalar, 2018 yılı başında faaliyete geçecek. Yine bölgede 2.000 dönümlük bir alanda kurulan Ankara Üniversitesi Sağlıkta Mükemmeliyet Merkezi, bölgeyi küresel çapta bir sağlık üssü haline getirecek.

Milli Savunma Bakanlığı, Genel Kurmay Başkanlığı ve Kuvvet Komutanlıklarının Zırhlı Birlikler arazisi içinde çok yakın bir zamanda inşaatları başlayacak. Dolayısıyla 2-3 sene içerisinde ekonomi de iyi bir noktaya gelirse başta Bağlıca bölgesi olmak üzere Ankara’da konut ve gayrimenkul satışları hızlanarak artmaya devam edecek. Bence bu süre içerisinde yüzde 11 yüzde 12 büyüyerek gidebiliriz.”

‘Süre uzun, ceza da hafif kalıyor’

Düzenlemenin konut alıcısı açısından “makul ve mantıklı” olduğunu ifade eden Ünal, şu değerlendirmeyi yaptı:

“Eskiden teslim tarihine kadar cayma hakkını kullanabiliyordu ve tazminatın oranı da yüzde 2 idi. Bu açıdan bakarsak düzenleme satıcı açısından da kısmen olumlu olmakla birlikte riskleri tam olarak giderecek etkide değil. Netice itibariyle konutu satan kişi de satış yapmış olmasına istinaden borçlanmalar yapıyor. Şimdi sözleşme imzalayan tarafların döviz cinsinden belli bir bedel üzerinde anlaştığını varsayalım; tüketici 2 yıl sonra cayma hakkını kullanırsa, bu sürede oluşan kur artışı satıcıyı riske sokar. İki yıllık süre için öngörülen yüzde 8 oranındaki cayma tazminatı da oluşan bu riski karşılamaya yetmeyebilir.

‘Ceza caydırıcı olmalı’

Dolayısıyla cayma hakkı için bir süre sınırı olması olumlu, ancak belirlenen 24 ay bize göre uzun bir süre. Şimdi kademeli olarak yüzde 8’e kadar çıkan tazminat yaptırımı da satıcının riskleri göz önüne alındığında hafif kalıyor. Buradaki önemli hususlardan biri de şu; emlakçı vasıtasıyla satılan konutun iade durumu olursa, gayrimenkul sözleşmelerinde bu bedel iade edilmez, dolayısıyla müteahhit firma da zarar görmüş olacak.”
Düzenlemenin, son dönemde döviz kurundaki hızlı yükseliş sürecinde cayma hakkını kullanan tüketici sayısının giderek artması nedeniyle konut sektörü tarafından talep edildiği belirtiliyor.

Kanun ne getirdi?

Resmi Gazete’de yayımlanan 684 sayılı KHK ile Tüketici Kanunu’nun ön ödemeli konut satışına ilişkin hükümlerinde yapılan değişiklikle; ön ödemeli konut satışlarında, tüketicinin daha önce konutun teslimine kadar olan sürede sahip olduğu cayma hakkı, 24 ayla sınırlandırıldı.

Teslim tarihine kadar olan süre içinde caymanın zamanlamasına bakılmaksızın tüketiciden masraflar ve sözleşme bedelinin yüzde 2’sine kadar alınabilen tazminat tutarı da kademeli olarak yükseltildi. Buna göre caymada süre uzadıkça tazminat artacak. Satıcı, alıcının ilk 3 ay içinde vazgeçmesi durumunda, eskiden olduğu gibi konutun satış sözleşmesi ile oluşan vergi harç gibi masraflar ve sözleşme bedelinin yüzde 2’sine kadar tazminat talep edebilecek.

Tazminat oranı, 3-6 ay içinde sözleşmeden dönülmesi halinde yüzde 4, alıcının 6-12 ay arasında vazgeçmesi durumunda yüzde 6 ve 12-24 ay arasında vazgeçme halinde yüzde 8’e çıkacak. Tüketiciye iade edilecek tutarlar için tanınan 90 günlük ödeme süresi de 180 güne çıkarıldı.

Yıllık emlak vergisi oranının tapu bedeli üzerinde binde 1-2 düzeylerine çekilebileceğini kaydeden Ünal, gündemdeki tapu harç indiriminin isabetli bir hamle olacağını ancak tek başına bunun konut piyasası ve inşaat sektörünü canlandırmaya yetmeyeceğini vurguladı.Ünal, sektörü canlandırmak için harç indirimi, değer artışı affı, gayrimenkulü 5 yıldan fazla elde tutup satanların kazançlarına uygulanan gelir vergisi istisnasına son verilmesi, gerçek değer esas alınarak vergi oranının düşürülmesi ve emlakçılık şartlarının yeniden belirlenmesi gibi düzenlemeleri içeren bütüncül bir paketin hayata geçirilmesi gerektiğini ifade etti.

‘Rayiçler düşük ama emlak vergisi çok yüksek’

Bu önlemlerle sektörün aynı zamanda sağlıklı işleyen bir yapıla kavuşacağını da belirten Ünal, inşaat sektörünün canlılık ve dinamizmini sürdürmesinin, kalkınma ve büyüme açısından stratejik önemde olduğunu söyledi.

Harçların yüzde 4’ten yüzde 2’ye indirilmesinin eğer gerçekleşirse konut talebini tetikleyip, satışları artıracağını kaydeden Ünal, belediyelerdeki rayiç bedeller gayrimenkullerin piyasa değerlerine göre çok düşük olmasına rağmen emlak vergilerinin çok yüksek olduğuna dikkat çekti. Belediyelerin artık tapudaki bedelleri gerçek değer esas alması gerektiğini anlatan Ünal, “Ama emlak vergisi standardı gelmeli. Yıllık emlak vergisi tapu bedeli üzerinden binde 1-2 civarında olabilir. Gayrimenkulü 5 yıldan fazla elinde tutup satanların kazançlarına uygulanan gelir vergisi istisnası da kaldırılmalı, her yıl enflasyon oranında muafiyet getirilmeli, bunun üstü standart bir vergiye tabi olmalı” dedi.

Ödül İzmit’e gitti

Eskidji Gayrimenkul’ün 2015 yılı değerlendirmesine göre; İzmit, Bağlıca, Çekmeköy Mimarsinan, Bereketli, Denizli, Ankara Merkez, Kayseri, Kurtköy bölge ortaklıkları ciro ve adet bazında başarılı bulunurken 2015’in  ‘En Başarılı Bölge Ortaklığı’ ödülünün sahibi İzmit Bölge Ortaklığı’ndan Hadiye Akkurt ve Nurhayat Güldüren oldu.

Bağlıca, ‘Örnek Ofis’ seçildi

2015 yılının  ‘Örnek Ofis’ ödülü ise Bağlıca Bölge Ortaklığı’ndan Köksal Ünal’a verildi. Ayrıca 5 yıl üzerinde Eskidji Gayrimenkul bünyesinde çalışan bölge ortaklarına ‘Teşekkür Belgesi’, 10 yıl üzerinde Eskidji Gayrimenkul  bünyesinde çalışan bölge ortaklarına ise ‘ Onur Plaketi’ verildi. İlk gününde Kürşat Tuncel’in ‘Gayrimenkul Piyasalarını Nasıl Okuyabiliriz?’ konulu interaktif tahmin oyunlu seminerinin gerçekleştirildiği organizasyonunun, gala gecesi ise hayli eğlenceli geçti.

‘Emlakçı değil emlak müşaviri olmalı’

Emlak piyasasını kapsamlı biçimde yeniden düzenleyecek olan yasaya destek verdiklerini ifade eden Ünal, “Türkiye’de geniş kapsamlı bir yasa bir milat olur” diye konuştu. Yasanın getireceği en önemli yeniliğin emlakçılığı hiçbir vasfı olmayan kişilerin icra ettiği bir meslek olmaktan çıkarmak olacağını ifade eden Ünal, ayrıca emlakçı kelimesinin güzel bir kelime okladığını ve mutlaka Emlak Müşavirliği sistemine geçilmesi gerektiğini vurguladı. Her bölgede belli sayıda ve belli kriterlerde Emlak Müşavirlikleri olması gerektiğini de dile getiren Ünal, bu müşavirliklerin de mecburiyeti vergi mevzuatını bilen muhasebeci ya da mali müşavir, avukat, mimar, iç mimar ve inşaat mühendisinden oluşan teknik kadro bulundurma zorunluluğu olması gerektiğini öne sürdü.

'Bağlıca 50 bin nüfusa ulaşacak.'

Bağlıca'nın ileriki dönemlerde daha çok prim yaparak değerinin katlanacağını ve gayrimenkulde ise akılcı bir yatırım adresi olduğunu söyleyen Eskidji Gayrimenkul Ankara Merkez Bölge Ortağı Köksal Ünal, bölgenin 3 ile 4 sene arsında gelişimini tamamlayarak 50 bin nüfusa ulaşacağını da ekledi. Bağlıca için hazırlanan imar planını beğenerek bölgede yüzde 65, 70'lik bir alanın yeşil kalacağına da değinen Ünal, Ankara Üniversitesi Sağlık kompleksinin yanında 32 parselden oluşan yaklaşık 9 bin konutluk büyük bir sitenin ve ticari hayat alanlarının da bulunduğunu açıkladı.

Uygulamanın detayları

''2016 Eylem Planı'' nda, özellikle kentsel dönüşüme ağırlık veren bu uygulama, devlet eliyle özel sektöre güç kazandırıyor ve böylelikle inşaat şirketlerinin birden çok yeni projeyi hayata geçirmeleri hedefleniyor. Kentsel dönüşüm için uygulanacak bu model; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Maliye Bakanlığı, TOKİ, Hazine, SPK, GYODER ve KONUTDER iş ortaklığı ile gerçekleştiriliyor.

Devlet güvencesi altında, konut projelerinden metre kare olarak hisse satın alabilen vatandaşların hisseleri, borsada ''Gayrimenkul Sertifikası'' adıyla işlem görecek. İsteyenler, hisselerini kolaylıkla nakit paraya da çevirebilecekler.