Reel fiyatlarda yıllık değişim negatif bölgede

Türkiye genelinde satılık konutların reel fiyatlarındaki yıllık değişim oranı 2024 başından bu yana düşüş eğiliminde. 2026 Ocak itibarıyla yıllık değişim oranı bir önceki aya göre sınırlı artmasına rağmen yüzde -1,9 seviyesinde kalarak negatif bölgede kalmaya devam etti.

Büyük şehirlerde ise farklı bir görünüm ortaya çıktı. Reel fiyat değişimi İzmir’de yüzde -3 olurken, İstanbul’da yüzde 1,1 ve Ankara’da yüzde 3,2 artış kaydedildi.

Konut talebinde güçlü artış

Talep göstergeleri satış tarafında hareketliliğin arttığını gösterdi. Konut talep endeksi aylık bazda yüzde 7,5, yıllık bazda ise yüzde 25,5 yükseldi. Bu artış, fiyatlardaki reel gerilemeye rağmen alıcı ilgisinin devam ettiğine işaret etti.

Reel kiralarda düşüş yeniden başladı

Kira piyasasında da benzer bir eğilim görüldü. Reel kira endeksi aralık ayında kısa süreli yükseliş gösterdikten sonra ocakta yeniden düşerek 166,4 seviyesine geriledi. Yıllık değişim ise yüzde -2,1 olarak gerçekleşti.

Üç büyük şehirde de aylık bazda reel kira geriledi. Ocak ayında değişim İstanbul’da yüzde -1,3, Ankara’da yüzde -2,5, İzmir’de yüzde -2,7 oldu. Reel kira endeksi seviyeleri ise İstanbul’da 186,2, Ankara’da 245,3, İzmir’de 191,2 olarak ölçüldü.

Kiralık konut talebi yükseldi

Kiralık konut tarafında talep artışı daha belirgin oldu. Talep endeksi aylık bazda yüzde 8,9 artarak 178,8 seviyesine çıktı. Yıllık artış ise yüzde 15,4 olarak kaydedildi. Talepteki yükselişte mevsimsel hareketliliğin etkili olduğu değerlendiriliyor.

Konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullanılan satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren, kapatılan ilan yaşı geçen aya kıyasla ülke genelinde ve üç büyükşehirde artmıştır.

Konut satış fiyatlarında artış hızı düşmeye devam ediyor

Satılık konut fiyatlarındaki yıllık artış oranının geçen üç ay olduğu gibi Türkiye genelinde düşmesi dikkat çekiyor. Mayıs’ta yüzde 89,1 olan yıllık fiyat artışı haziranda yüzde 86,5’e gerilemiştir. Mayıs ayındaki değerlerle kıyaslandığında, satılık konut cari fiyatlarındaki yıllık artış oranının İstanbul’da ve Ankara’da düştüğü, İzmir’de ise yükseldiği görülüyor.

Büyükşehirlerde konut satış fiyatları artışlarında farklılık

İlan satış fiyatları Haziran ayında da geçen yılın aynı ayına kıyasla bütün büyükşehirlerde artmıştır. (Tablo 1) Satılık konut m2 fiyatlarında en hızlı artışın görüldüğü iller: Malatya yüzde 110,9, Van yüzde 109,5, Ordu yüzde 109, Manisa yüzde 105,9 ve Eskişehir yüzde 105 olarak gözlemlenmiştir. En düşük artışların görüldüğü iller ise Muğla yüzde 76,3, Kayseri yüzde 73,7, İstanbul yüzde 72,1, Şanlıurfa yüzde 67,6 ve Diyarbakır yüzde 63 olmuştur.

Ankara’daki satılan konut sayısının satılık ilan sayısına oranında belirgin düşüşe geçti

Satılan konutların toplam satılık ilan sayısına oranı geçen aya kıyasla Ankara’da 1 puan, İzmir’de 0,1 puan düşmüş, İstanbul’da ise 0,1 puan artmıştır (Şekil 2). Haziran ayının verilerine göre satılan konutların toplam satılık ilan sayısına oranı İstanbul’da yüzde 4,1 Ankara’da yüzde 4,7, İzmir’de ise yüzde 3,8 olmuştur.

Kiralık konut piyasasında yükselme işaretleri

Kiralık konut talep göstergesi ise Mayıs’a kıyasla yüzde 12,3 artmış, geçen yılın aynı ayına kıyasla değişmemiştir. Kiralık konut piyasasında bir canlılık göstergesi olarak kullanılan, kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde artmıştır.

Kiralık konut piyasasında mevsimsel etkinin sonuçları

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olması olarak ölçülüyor. Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlemektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülüyor.

Mayıs ayında belirgin bir artış gösteren kiralık konut talep endeksi Haziran’da da önemli bir artış kaydetmiştir. Kiralık konut talep endeksi Mayıs’tan Haziran’a yüzde 12,3 yükselmiştir. Bununla birlikte, kiralık konut talebinin geçen yılın Haziran ayına kıyasla değişmediği gözlemlenmiştir.

Türkiye genelinde kiralanan konut sayısının kiralık konut ilan sayısına oranı da geçtiğimiz ay olduğu gibi yükselmiş, kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı haziranda 0,6 puan artarak yüzde 21,6 olmuştur. (Şekil 3 sol panel) Mayıs’tan Haziran’a bu değişimin detayları incelendiğinde kiralık ilan sayısının yüzde 5,8, kiralanan konut sayısının ise yüzde 8,6 arttığı görülmektedir. Son iki ayda hem kiralık ilan sayısının hem de kiralanan konut sayısının artması kiralık konut piyasasında canlanma belirtileri olarak gösteriliyor.

Kiralanan konut sayısının kiralık konut ilan sayısına oranı üç büyükşehirde arttı

Kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı üç büyükşehirde yükselmiştir (Şekil 4). Bu oran Haziran’da İstanbul’da ve İzmir’de 0,8 puan, Ankara’da ise 0,2 puan artmıştır. Son verilere göre kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı İstanbul’da yüzde 19,5, Ankara’da yüzde 26, İzmir’de ise yüzde 15,9 olmuştur.

İstanbul ilçelerinden kira artışında rekor kıranlar: Adalar ve Şile

Deprem riski algısının ilçe satılık konut piyasalarında gözlemlenen belirgin fiyat etkisi kiralık konut piyasalarında da gözlemlenmektedir. İstanbul ilçelerinde Ocak ve Haziran aylarındaki ortalama kiralık m2 konut fiyatları yüzde 55,6 artmıştır. (Tablo 2) En yüksek kira artışları yüzde 132,3 ile Adalar ve yüzde 127,7 ile Şile’de gerçekleşirken en düşük kira artışları yüzde 7,7 Beyoğlu ve yüzde 5,9 ile Kağıthane olmuştur. Bununla birlikte tarihsel ilçe kira seviyeleri, ilçelere özgü güncel kiralık konut arz ve talebi gibi diğer faktörlerin de kira artışlarında deprem riski algısına kıyasla daha etkili oldukları yorumu çıkarılmaktadır.

Kiralık konut arayışı artıyor

Şubat ayında yaşanan deprem felaketi sonrasında kiralık konutlara talepte artış devam ederken, mayıs ayında konut arayanlarda kiralık konut arayanların oranı yüzde 52 ile ilk kez satılık konut aramalarının önüne geçti. Nisan ayında kiralık – satılık konut talep oranları yüzde 50-50 olmuştu.

Fiyat değişimlerinde Ankara’da dikkat çeken değişim

Fiyat değişimlerine bakıldığında ise 5 büyük ilde kiralık ve satılık konut fiyat değişiminde Ankara mayıs ayında öne çıktı. Ankara’da yıllık satılık konut fiyat artışı yüzde 106 olurken, yıllık kiralık fiyat artışı ise yüzde 188 oldu. Ankara’yı yıllık satılık fiyat artışında yüzde 99 ve yıllık kiralık fiyat artışında yüzde 183 ile Bursa izledi. Antalya yüzde 25’lik yıllık kiralık fiyat artışı ile 5 büyük il arasında bu kriterde en sonda yer alırken, İstanbul yıllık satılık ve kiralık fiyat artışlarında ilk kez diğer illerin gerisinde kaldı. İstanbul yüzde 63’lık yıllık satılık fiyat artışı ile 5 büyük il arasında en sonda yer aldı.

Aylık fiyat değişimlerine bakıldığında ise Antalya, hem satılık hem de kiralık konut fiyatlarında bir önceki aya göre değişim göstermezken, yaz mevsiminin gelişi ile birlikte İzmir yüzde 16’lık aylık kiralık fiyat artışı ile mayıs ayında birinci sıraya geldi. İzmir’i yüzde 13’lük aylık kiralık fiyat artışı ile Bursa izledi.

Emlak aranan ilçeler bazında ise Ankara’nın Çankaya, Mamak ve Sincan ilçelerine yönelik ilgi nisan ayından sonra mayıs ayında da devam etti. Ankara’nın üç ilçesi, Türkiye’de en çok konut aranan ilçeler olurken, onları, İzmir’in Buca ve Bursa’nın Osmangazi ilçeleri takip etti.

Ev sahipleri evini kiraya vermeyi düşünmüyor!

“Kiralık Konut Talepleri” anketi de dikkat çeken bir başka açıyı ortaya çıkardı. Ankete katılan ev sahipleri, yüzde 87,4 gibi oldukça yüksek bir oranda evini kiraya vermeyi düşünmediğini belirtti. Ev sahiplerinin evini kiraya verme kararını etkileyen faktörler arasında ise yüzde 44,9 ile “Finansal Getiri – Yüksek Kira Geliri” cevabı öne çıktı. Evini kiraya verme kararını etkileyen ikinci faktör ise yüzde 12 ile “evin bakım ve onarım masraflarının azalması” oldu. Ev sahiplerinin evini kiraya verme sürecinde yaşadığı en büyük endişe ise yüzde 41,7 ile “kiracılarının ödemelerini zamanında yapmama ihtimali” oldu. Eve zarar verme ve hukuki süreçler ve anlaşmazlık ise evini kiraya vermeyi düşünenlerin yaşadığı diğer endişeler olarak sıralandı.

Arayışta en önemli kriter ‘fiyat’

Araştırmanın kiralık konut arayanlara yönelik olarak elde edilen verilerinde ise, kiralık konut ararken önem verilen faktörler dikkat çekti. Kiralık konut arayanların en çok önem verdiği faktör yüzde 72,2 ile “fiyat” oldu. Kiralık konut arayanların en büyük zorluk olarak “istenilen kriterlere uygun ev bulmak” olduğu (yüzde 42) tespit edilirken, ikinci sırada yüzde 37,5 ile “kiralık konut fiyatları” yer aldı.

Kiralık konut arayanların, kiralık konut arama sebepleri arasında ise “mevcut evimde kirada çok fazla artış olduğu için” cevabı yüzde 28,4 oranıyla öne çıktı.

Tolga İdikat: “Kiralık konut aramalarında yükseliş trendi sürüyor”

Araştırma verilerini değerlendiren Emlakjet CEO’su Tolga İdikat, “Kiralık konut aramalarında bir süredir yükseliş trendinin sürdüğünü gözlemliyoruz. Ancak emlak aramalarında uzun süredir görmediğimiz şekilde kiralık konut aramaları mayıs ayı itibariyle ilk kez satılık konut aramalarını geçmiş durumda. Konut stoğundaki azalma ve fiyatlarda yaşanan artış nedeniyle de bu trendin bir süre daha devam edeceğini öngörüyoruz. Trendin kiralık konut arayışına dönmesi ile birlikte kiralık konut fiyatlarındaki artış da dikkat çekiyor. Ancak geçtiğimiz günlerde yeniden uzatılan kira artış oranının yüzde 25 ile sınırlandırması gayrimenkul piyasasını çok yakından ilgilendiriyor. Mayıs ayında gerçekleştirdiğimiz Kiralık Konut Talepleri anketinde elde ettiğimiz sonuçlar da bu anlamda diğer verilerle uyuyor.” dedi.

GABORAS, yapay zeka teknolojisi olan GOS Terminalleri üzerinden yaptığı araştırmayla bu soruları cevaplayarak 20 ilin yeni konutlardaki kira fiyatlarını mercek altına aldı. Çalışmaya göre pandemiden etkilenmeyip kira fiyatları en çok yükselen il yüzde 25 artışla Muğla oldu. Muğla’yı yüzde 23’lük artışla İstanbul takip ederken, Antalya yüzde 21 oranıyla kira fiyatları en çok artan 3’üncü il oldu.

Ülkemizin zor bir dönemden geçtiğini belirten GABORAS CEO’su Kurtuluş Altun, “Birçok alanı etkileyen pandeminin konut kiralarındaki değişiklikte de etkisi bulunmakta. Yaptığımız çalışmada tatilcilerin yoğun, turist oranının yüksek olduğu bölgelerde konut kira fiyatları yükselişte iken, kırsal bölgelerde konut fiyatlarında düşüş yaşandığını tespit ettik. Pandemi etkisi ile üniversitelerin uzaktan eğitim sistemine geçmesinden dolayı kiralık ev arayışlarına rağbet olmaması da bir başka tespitimiz’’ diye konuştu.

Fiyat artışları, enflasyon oranlarına yakın

TÜİK tarafından açıklanan 2020 yılı TÜFE ve enflasyon oranına göre belirlenen kira artışlarının sene başında yüzde 15.87 oranında olduğunu hatırlatan Altun, ‘’İstanbul, Muğla, İzmir ve Antalya gibi büyük illerimizde pandemi sonrası artan kiralık konut fiyatları TÜFE ve enflasyon oranlarının üzerine çıktı. İncelediğimiz 20 ilin 4’ü bu oranları aştı. Diğer 16 ilimizdeki artışlar TÜFE ve enflasyon oranlarıyla eşdeğer seyrediyor’’ dedi. Şu an normal talep iştahını karşılayacak imalat sürecinin pandemiden dolayı genelde kesilmiş olduğunu belirten Altun, konuşmasını şöyle sürdürdü:

“Ülke genelindeki önceki yıllarda görülen ortalama yıllık 600 bin konut iştahına yanıt verilmezse taleplerdeki artış nedeniyle özellikle yükselişteki illerin kira fiyatları, doların artış oranının da üzerine çıkacak gibi görünüyor. Kira dönüşüyle 187 ay olan Muğla, 202 ay kira döngüsü olan İzmir gibi iller yatımcıların ilgisini ve döviz mevduatından iç kaynak çekebilecekler.’’

En fazla düşüş yaşanan iller

100 metrekare büyüklükteki örnek daire üzerinden hesaplanan konut kira oranlarındaki değişime göre Adana, kira oranı en çok düşen il oldu. 2019 yılında 100 metrekarelik bir evin kirası ortalama 2 bin TL civarında seyrederken, 2020 yılında bin 600 TL’ye geriledi. Yüzde 25 düşüş yaşayan Adana’yı, kira fiyatları bin 300 TL’den bin 100 TL civarına düşen Çanakkale, 700 TL’den 600 TL’ye düşen Kayseri ve bin 300 TL’den bin 200 TL’ye düşen Mersin takip etti. Kira bedelleri gerileyen illerin iç göçte, geri dönüşlerde ve emekliler için yeni cazibe alanları haline geldiğini ifade eden Altun, Adana ve Mersin gibi kira düşüşü yaşayan illerin yine de kira geri dönüş sürelerinin azlığından dolayı yatımcı talebiyle karşılacağını ve kira fiyatlarının giderek dengeleneceğini de sözlerine ekledi.

Pandemiden en az etkilenen iller

GABORAS’ın ele aldığı 20 il arasında pandeminin kira oranlarını etkileyemediği tek il Konya oldu. Konya 2019 yılında ortalama 700 TL olan kira fiyatını 2020 yılında da koruyarak aynı fiyatta kaldı. Konya en az etkilenen il olurken Mardin 500 TL’den 600 TL civarına, Diyarbakır ve Malatya 600 TL’den 700 TL civarına, Samsun ve Kahramanmaraş 700 TL’den 800 TL civarına, Kocaeli 800 TL’den 900 TL civarına, Bursa ve Ankara ise 900 TL’den bin TL civarına, Gaziantep bin TL’den bin 100 TL civarına gelerek ortalama yüzde 10’luk artış gösteren iller oldu.

En yükselen fiyatlar Izmir ve Muğla’da

100 metrekarelik konut üzerinden ölçülen kira fiyatlarının en fazla yükseldiği şehir 2019 yılında ortalama 2 bin 400 TL’den 2020 yılında 3 bin 200 TL civarına çıkarak yüzde 25’lik artış gösteren Muğla oldu. Muğla’yı bin 600 TL’den bin 900 TL civarına çıkarak yüzde 23’lük artış gösteren İzmir takip etti. Antalya ise bin 100 TL’den bin 400 TL civarına yükseldi.

İstanbul yükselişini koruyor

GABORAS GOS Yapay Zeka sistemleri tarafından yapılan incelemede pandemi öncesinde ortalama bin 600 TL bandında seyreden İstanbul’daki konut kira fiyatları pandemiyle birlikte 2 bin TL civarına yükseldi. Edirne’de ise 2019 yılında bin 500 TL olan kiralık konut fiyatları 2020 yılında bin 700 TL’ye çıkarak İstanbul’u aratmadı.