Siteler karar alıyor

Ev sahiplerinin birçok farklı gruba yönelik ayrımcı davranışları olduğunu belirten Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdığan “Emlakçılar ev sahiplerinin farklı istekleriyle karışılabiliyorlar. ‘Bekara ev vermem, çocuklu aile istemem, yabancılar aramasın, memuriyet şartım var, dul kadınlara ev kiralamıyorum…’ gibi istekleri olan birçok ev sahibi oluyor. 5 Haziran 2018 tarihli Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 14. Maddesindeki Taşınmaz ticaretinde uyulacak ilke ve kurallar başlığının 1. Fıkrasının J maddesine göre ‘Taşınmazın satılması veya kiralanmasına yönelik yazılı ya da görsel tüm ilan ve reklamlarında; satış veya kiralama koşulları gibi konularda yetkilendirme sözleşmesine ve iş sahibinin isteklerine uygun hareket eder’ maddesi derneğimizin de girişimleri ile kaldırıldı. Ancak bazı site yönetimlerinin de malikler karışmasa da konuya ilişkin zorlayıcı ve engelleyici durumları olabiliyor. Bazı yönetimler bu hususlara örnek olabilecek bazı yazılı olmayan kararlar alıp, bunları dayatabiliyor. Daha önceki ceza örneklerinde hem emlak işletmesine hem de mal sahibine cezalar kesildi. Ama bu konuda emlak işletmelerinin bir yaptırım imkânı bulunmuyor. Mal sahibi emlak işletmeleri müşteri bulsa bile, hatta kaparo alsalar bile öne sürdü nedenler ile satış ya da kiralama yapmaktan imtina edebiliyor. Aslında bu kapsamda emlak işletmeleri haksız bir şekilde zan altında bırakılıyor” dedi.

Ceza kesiliyor

Ayrımcı davranışlarda bulanlara ceza kesildiği bilgisini veren Akdoğan, “Örneğin daha önce bekar erkeğe ev kiralamayan ev sahibi ve emlakçıya, sırasıyla 5 bin TL ve 3 bin TL idari para cezası uygulandı. Gene dul olduğu gerekçesiyle bir kadına evini kiralamayan ev sahibine 2 bin TL, emlakçıya da 1000 TL ayrımcılık yasağını ihlalden idari para cezası verildi. Son olarak bir Kamerun vatandaşı gittiği emlak müşavirliğinde ”Üzgünüz ama siyahileri sitemize kabul etmiyoruz” cevabını aldı. Emlakçının bu ırkçı davranışını ‘ayrımcılık’ olarak nitelendiren Türkiye İnsan Hakları ve Eşitlik Kurumu, emlakçıya 5 bin TL para cezası kesti” diye konuştu.

Emlakçılar müsaade etmemeli

TÜGEM Başkanı Hakan Akdoğan, ayrımcılığa uğradığının düşünen bir kiracının izlemesi gereken yolla ilgili ise şunları söyledi: “Öncelikle gerçekten ilgili emlak işletmesi yetki belgeli yasal bir işletme mi bu mutlaka kontrol edilmeli. Çünkü yetki belgesiz yapılan birçok gayri yasal faaliyet genel olarak sektörümüze mal ediliyor. Bu örneklerin de burada boşluktan kaynaklandığını düşünüyoruz. Bu duruma maruz kaldığını düşünen kiracı gerek Ticaret İl Müdürlüğüne gerekse de Türkiye İnsan Hakları ve Eşitlik Kurumu’na müracaatta bulunabilirsiniz. Emlak işletmeleri genel uygulama çerçevesinden gerek kiralık, gerekse de satılık taşınmaz ilanlarında mal sahiplerinin farklı talep ve görüşlerini de aracı olarak müşterilere iletmekte, bu tür içeriklere ilanları verirken de yazılı olarak yazmaktadırlar. Lakin yetki belgeli emlak işletmeleri bu tür ayrımcılıklara müsaade etmemektedir.”

Yapılan özel araştırma doğrultusunda ise kiralık fiyatlarının artışlarına paralel olarak, kiralık ev arayanların farklı semtlere taşındığını gösteriyor. Araştırmaya katılanların yarısından fazlası (yüzde 54) şu anda yaşadığı ilçeden başka bir ilçeye taşınmayı düşündüğünü belirtti. Taşınmayı etkileyen en önemli faktör ise yüzde 60 ile “Daha uygun kira” oldu.

TÜİK verilerine göre Türkiye genelinde konut satışları eylül ayında bir önceki aya göre yüzde 4 artarken, satışlar geçen yılın aynı ayına göre ise yüzde 8 artış gösterdi. Emlakjet verilerine göre ayrıca Türkiye genelinde kiralık konutların ortalama fiyatı aylık yüzde 25, yıllık yüzde 67 artarken, satılık konutların fiyatı ise aylık yüzde 5, yıllık olarak ise yüzde 35 yükseldi.

Okula dönüş dönemi ve yükselmeye devam eden konut fiyatları etkisi ile kiralıklara artan talep satılıklara artan talebin üzerinde yükselmeyi sürdürürken, İstanbul ‘dan sonra Antalya da yıllık kiralık artış oranlarında 2 kat artış seviyesine yaklaştı. İstanbul’da kiralar aydan aya artmaya devam ederek eylül ayında da yüzde 20 artış gösterdi. İstanbul’da yıllık kiralık fiyat artışı seviyesi yüzde 140’a ulaşarak fiyatların bir yıl öncesine göre yaklaşık 2,5 katına geldiğini işaret etti.

Aylık ve yıllık satılık konut fiyat artışında İstanbul liderliği bırakmıyor

Bursa’da bir süredir hareketlenme göstermeyen kiralık fiyatlar Eylül ayında ise ortalama %34 artarak en çok konut aranan iller arasında aylık kiralık fiyat değişiminde liderliğe oturdu. Yıllık satılık fiyat değişiminde ise İstanbul yüzde 46 artış, Antalya yüzde 40 artış ve İzmir yüzde 35 artış ile ilk üç sırada yer aldı.

Eylül ayında en çok konut araması yapılan ilk beş il arasında İstanbul yüzde 25’lik oran ile birinci sıradaki yerini korurken, İzmir yüzde 10 ile İstanbul’u takip ederken, ardından Ankara (yüzde 8), Antalya (yüzde 5) ve Bursa (yüzde 4) geldi.

Çankaya, en çok konut araması ve kiralık fiyat değişimde ilk sırada

Verilere göre, eylül ayında da en çok konut araması yapılan ilçe geçtiğimiz ay üçüncü sırada yer alan Ankara’nın Çankaya ilçesi oldu. Çankaya’da yüzde 138 oranında yıllık kiralık artış fiyatı dikkat çekerken, en çok arama yapılan ikinci ilçe ise İzmir Buca oldu. Üçüncü sırada aylık kira değişimi yüzde 13 ile İstanbul ortalamasının oldukça altında kalan Beylikdüzü ilçesi olurken, dördüncü sırada Konya’dan Selçuklu ve beşinci sırayı ise Esenyurt aldı.

Ankara’nın Çankaya ilçesi en çok konut araması yapılan ilçe olmasının yanı sıra satılık ve kiralık konutlarda aylık ve yıllık fiyat değişimlerinde de liderliğe oturdu. Aylık satılık fiyat değişiminde yüzde 11 ve yıllık satılık fiyat değişiminde yüzde 49 ile diğer ilçelere fark atan Çankaya, aylık ve yıllık kiralık fiyat değişimde en yüksek oranda fiyat artışı görülen ilçe oldu.

Kiralık fiyatları arttıkça, farklı ilçelere taşınma talebi de artıyor

Satılık fiyatlarındaki artışın hız kesmemesi ile eylül ayında kiralık trendi toplam aramalar içinde yükselmeye devam ederken, konut arayanların yüzde 47’si kiralık, yüzde 53’ü ise satılık konut aradı. Satılık konut arama trendi nisan ayından bu yana yüzde 60’tan yüzde 53’e düşerken, kiralık konut arama trendi ise yüzde 40’tan yüzde 47’ye yükseldi.

Kiralık konut arayışındaki artış ile birlikte, özellikle büyür şehirlerde yüzde 100 seviyelerine ulaşan kiralık artışı ile birlikte Emlakjet kullanıcılarına yönelik özel bir de araştırma gerçekleştirdi. Ankete göre, kullanıcıların yarısından fazlası (yüzde 54), bulunduğu ilçeden farklı bir ilçede yaşamak istiyor. Bununla birlikte taşınmak isteyenleri etkileyen en önemli faktör ise yüzde 60 ile “daha uygun kira” oldu. Katılımcıların yüzde 17’si için daha geniş ya da kullanışlı ev seçeneği ikinci faktör olarak öne çıkarken, yüzde 11’i ise daha uygun çevre şartlarını taşınmayı etkileyen önemli faktör olarak belirtti.

“Gayrimenkul daha da çekici bir yatırım aracı haline geldi”

Eylül ayı verilerini değerlendiren Emlakjet CEO’su Tolga İdikat, aylardır süren yüksek fiyat artışlarına rağmen konut satışlarında geçen aylara göre canlanma görüldüğünü belirtirken, “Eylül, 2021 yılının en yüksek konut satış gerçekleşen ayı oldu. Bu durum gayrimenkulün yatırım aracı olarak ön plana çıktığına işaret ediyor. Gayrimenkul, artan fiyatları ve yıllık analizleri takip eden yatırımcılar için daha da çekici bir yatırım aracı haline geldi. Artan kira fiyatları eylül ayında etkisini göstermeye devam ederken, bu ayki gayrimenkul raporunda İstanbul’da yılık ortalama kiraların %140 seviyesinde arttığını gördük. Bu trend konut arayanları şehir merkezine nispeten uzak, kira olarak oturdukları bölgeden daha uygun semtlere yönlendiriyor. Eylül ayında gerçekleştirdiğimiz anket sonuçları daha uygun kira motivasyonu ile farklı ilçelere taşınmak isteyenlerin yüksek oranda olduğunu gösteriyor. Biz de Emlakjet olarak, değişen piyasa koşullarında hem birlikte çalıştığımız ofislere uygun potföy ve potansiyel alıcı yönlendirmesi yaparak hem de konut arayan kullanıcılara akıllı öneriler sunarak, kullanıcıların hayatını kolaylaştıran uygulamaları hayata geçiriyoruz.” dedi.

“Vatandaşlar hem fiilen hem de ileriye dönük olarak konut yarımını tercih ediyor”

İnşaat sektöründe hayata geçirdiği başarılı projeler ile dikkat çeken Ünsal Grup Yönetim Kurulu Başkanı Orhan Ünsal ise gayrimenkul yatırımının Türkiye’de hala en güvenilir yatırım aracı olarak görüldüğünü vurgularken, “Ben buna yatırımın çeyrek altını diyorum. Bilindiği üzere ülkemizde çeyrek altın fiyatları, altının ons ve gr fiyatlarından bağımsız olarak değişiyor. Ekonomik verilerdeki tüm dengesizliklere rağmen insanların birikimlerini fiilen kullanacakları bir yatırım aracına yönlendirmek istemeleri daha mantıklı gözüküyor. Tüm bunların yanında finansal okuryazarlık olarak her geçen gün daha bilinçli hale geliyoruz. Tüm dünya ekonomilerinin içerisinde bulunduğu duruma bakıldığında özellikle konut fiyatlarının her geçen gün daha da artacağı gerçeği ortada. Bu nedenle vatandaşlarımız hem fiilen kullanacağı hem de ileriye dönük olarak konut yatırımını tercih ediyor. Satışlardaki canlılığa da bu açıdan bakılması gerektiğini düşünüyorum” şeklinde konuştu.

Büyük şehirlerde şehir merkezlerinin kira ve satış fiyatlarının yüksek olmasının gayrimenkul piyasası için normal bir durum olduğunu belirten Orhan Ünsal, “Ancak artık vatandaşlarımız şehir merkezinde bir konuttan ziyade konutun sunduğu sosyal donatılar, peyzaj kalitesi gibi etkenlere de dikkat ediyor. Projeler kendilerini bu özellikleri ile ayırt etmeye çalışıyor. Örneğin Ankara, İstanbul’a kıyasla ulaşımın hala daha rahat ve kolay olduğu bir şehir. Dolayısıyla nispeten uzak diye nitelendirilen yerleşim yerlerindeki projeler cazip sosyal donatılar ve konfor sunuyorsa çok kolay tercih edilebiliyor.” dedi.

Avcılar ve Beylikdüzü bölgesinde konut arayışı hızlandı

“Artan kira bedelleri ve konut üretiminin az olması sebebiyle gayrimenkul arayanların yeni lokasyonlara yöneldiğini belirten Emlakjet Prestige üyesi Kiana Gayrimenkul Yöneticilerinden Ramazan Büyükbulut ise, “Avcılar ve çevre ilçelerde satılık ve kiralık mülklerden oluşan bir portföyümüz bulunuyor. Özellikle pandeminin etkisini yitirmesi ve şehre dönüşlerin başlamasıyla insanlar tekrardan kiralık konut arayışına başladılar. Buna okulların açılması da eklenince var olan kiralık ilanlara talep arttı ve fiyatlar yükseldi. Son 1 yılda Bakırköy bölgesinde hem satılık hem de kiralık konut fiyatları beklenenin üzerinde arttı. Özellikle satılık konutların fiyatları %56 seviyelerinde artış gösterirken, kiralık konut seçenekleri ise buna paralel olarak %100 oranında yükseldi. Bu rakamlar İstanbul genelinde benzer seyretmesi sonucunda, önceleri m2 fiyatı daha yüksek olan lokasyonlarda ikamet eden müşterilerimiz Avcılar ve Beylikdüzü bölgesinde konut arayışını hızlandırdılar. Arzın kısıtlı olduğu bu dönemde müşterilerimize çeşitli alternatifler sunmaya devam edeceğiz.” şeklinde konuştu.

Daha da artacak

Davaların şimdiden açılmaya başladığını belirten Gayrimenkul Brokeri Songül Toprak Özsan, “Birçok müşterimiz dava açmanın yolunu soruyor. Hem kiracı olarak hem de ev sahibi olarak dava açmak isteyen birçok insan var. Bu durum piyasanın gidişatı nedeniyle artacak. Mahkemeler, emlak davalarıyla dolacak. Büyük bir iş yükü demek” diye konuştu.

Kontrat bitmeden çıkaramaz

Kontrat süresi dolmadan kiracının tahliye edilemeyeceğini aktaran Özsan, “Ev sahibi kafasına göre kiracıyı çıkaramaz. Çıkarabilmesi için kirayı ödemediği için temerrüde düşürülmesi ve sonrasında tahliye davası açılması gerekir. Kiracıya noterden ihtar gönderilip 30 gün süre de verilmek zorunda. Bu süre geçtikten sonra hâlâ ödeme yoksa tahliye davası veya icra takibi yoluyla yapılacak olan takip neticesinde icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir. Öte yandan evin içinde mal sahibinin izni olmadan büyük bir değişiklik yapılması, evin amacı dışında kullanılması gibi durumlar olursa kiracı tahliye edilebilir. Son olarak tadilat, tamirat ve yıkım varsa kiracı tahliye edilebilir. Kaldı ki bu durum olsa bile kiracının geri davet edilmesi gerekir. Eğer edilmiyorsa kiracıya 1 yıllık kira bedeli ile taşınma bedeli ödenir” ifadeleri kullandı.

10 yıl şartı bulunuyor

Özsan’ın verdiği bilgilere göre 10 yılın sonunda mal sahibinin haklı gerekçe ileri sürmesine gerek olmadan kiracısını tahliye etme hakkı bulunuyor. Bu hakkın kullanılabilmesi için de 3 ay önceden ihtarname gönderilmeli.

Erken fesihte tazminat

Özsan, kiracı, evle ya da ev sahibiyle herhangi bir sorun yaşamadığı halde sözleşme bitmeden evden çıkmak istediği durumda ise izlenen yollar hakkında şunları söyledi: “Mal sahibinin 3 ay daha kira bedelini talep etme hakkı doğar. Ancak mal sahibinin bu 3 aylık bedeli talep edebilmesi için de 3 aylık süre içerisinde yeni kiracı yerleşmemiş olması gerekir.”

Aşa, şunları kaydetti:

“Anadolu Yakası’nda Kadıköy, Bostancı, Göztepe gibi semtlerde yüzde 50-60’lara varan, hatta daha fazla artış var. 1-2 sene önce 3 bin TL’ye bulduğunuz evi, şu anda 4-5 bin TL’den aşağı bulamıyorsunuz. 3 artı 1 evler zaten uçmuş durumda, 7 bin TL, 8 bin TL, 10 bin TL diye gidiyor. Avrupa Yakası’nda da bu hikaye Avcılar’da başladı. İki bölgede de kentsel dönüşüm var. İki bölgede de kentsel dönüşümden dolayı yaklaşık 30-50 bin hanehalkı bir anda ev aramaya başladı. Bölgede bunu karşılayacak potansiyel olmadığı için de bu sefer talep diğer bölgelere kaydı, oralarda da fiyatlar yükseldi.

Kiralardaki fahiş artışlar önce kentsel dönüşümle başladı. Merkez ilçeler bu artıştan o bölgelerdeki kadar etkilenmedi ama Avcılar’da 1.000 TL’lik ev, 2 bin 500 TL’ye çıktı, Suadiye’de, Bostancı’da kiralar 4-5 bin TL’ye çıktı ki bu bahsettiğim fiyatlar 2 artı 1 evler için geçerli. İnsanlar ev bulmak için bu sefer yakın semtlere gitmeye başladı. Bu sefer o semtlerde de kiralar yükseldi. Salgın dolayısıyla memleketine giden bazı aile ve öğrenciler dönüşe başladı. Üniversite sonuçlarıyla birlikte de bir talep oluştu. Yabancılar geliyor, onlar da piyasayı yükseltti. Hepsi üst üste gelince birkaç sebepten dolayı şu anda böyle bir tablo ortaya çıktı.”

“Yeni kiralamada yüzde 50-60’lara varan artışlar görüyoruz”

Nizameddin Aşa, şu anda eskisi kadar yeni inşaat yapılmadığını, bunun da artışlara etkisi olduğunu belirterek, artışların bölge bölge değiştiğini, verilere göre Türkiye genelinde ortalama kira artış oranının yüzde 26 olduğunu söyledi.

Bölgesel bazda son bir yılda artışların yüzde 100’lere vardığı semtler bulunduğunu aktaran Aşa, “Bunun dışında yeni kiralamada yüzde 50-60’lara varan artışlar görüyoruz. Bunun yanı sıra şu anda kiracıyı çıkarıp daha yüksek fiyattan vermek isteyen bazı mal sahipleri var, böyle bir hakları yok.” diye konuştu.

Kira zammının TÜFE’den fazla olamayacağını belirten Aşa, “En üst limit bu. Bunun üstünde yapamazsın, altında yapabilirsin. Eğer ev sahibi bunu yaparsa (TÜFE’nin üstünde zam), kiracı da yanlışlıkla öderse kiracının bunu geri isteme hakkı var. İki taraf anlaşmadığı sürece mal sahibinin TÜFE üstünde artış yapma hakkı yok.” dedi.

“Türkiye genelinde de kiralarda İstanbul ile benzer durumlar yaşanıyor”

İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Aşa, İstanbul’un yanı sıra Türkiye genelinde yaşanan kira artışlarına değinirken de, “Şu anda Türkiye genelinde de hemen hemen İstanbul ile benzer olaylar yaşanıyor. Kira zammında Türkiye ortalaması şu an yüzde 26 olduğuna göre, bölgesel olarak bunun yüzde 50-60’a çıktığı bölgeler olduğu kesin anlamına gelir.” ifadelerini kullandı.

Yeni projelerin başlaması gerekiyor

Artışların kentsel dönüşümle başladığı için kentsel dönüşümün tamamlanması ve yeni inşaat projelerinin gündeme gelmesi ile tablonun tersine döneceğini aktaran Aşa, şu değerlendirmelerde bulundu:

“Bir anda ev arayışına giren 50-60 bin hanenin, kentsel dönüşümden dolayı 1,5-2 seneye kadar inşaatları tamamlanmış olacak, onlar kendi evlerine dönecek. Bu sefer boşta evler kalacak, kapasite artışı yaşanacak, yani bu artışlar en fazla 2 yıl devam eder. Bu bir furyaydı. Bundan sonra aynı şekilde kiralarda üst üste yükselme görmeyiz. Yıl sonuna kadar bu artış trendi devam eder ama daha düşük oranlarda devam eder. Yıl sonundan sonra bir duraksama yaşarız, 1,5-2 yıla kadar da tablo tersine döner.”

“Mutlaka bir denetime ve gözetime ihtiyaç var”

Tüketiciler Derneği (TÜDER) Genel Başkanı Levent Küçük de kira artışlarındaki yüksekliğe dikkati çekerek, kendilerine bu konuda çok sayıda şikayet geldiğini anlattı.
Kiralarda özellikle bazı bölgelerde fahiş fiyat artışı olduğunu vurgulayan Küçük, şunları kaydetti:

“Ev sahipleri TÜFE kuralına uymuyor, daha da arttırmak istiyor ve çeşitli bahanelerle mevcut kiracıyı çıkarıp daha yüksek kirayla evlerini kiraya vermek istiyor. Mevcut kiracıların, tüketicilerin karşılaştığı en büyük sorun bu. Piyasada herkes fiyatların artacağı beklentisine girdi. Yakın zamanda okullar açılıyor, üniversiteye yeni öğrenciler gelecek, tayinler var. Ev sahipleri, bunları da bahane yaparak kiraları artırıyorlar. Burada mutlaka bir denetime ve gözetime ihtiyaç var.”

Gelen göçlerle birlikte konut talebinin artması sonucu mevcut konutların ihtiyaca yanıt veremediğini, buradan kaynaklanan bir artış olduğunu aktaran Küçük, sebeplerin tamamı birleştiğinde ciddi bir şikayet yoğunluğunun kendilerine geldiğini söyledi.

İletilen şikayetlerle ilgili bilgi veren Küçük, “Öncelikle TÜFE oranına asla uyulmuyor, mevcut kiralarda en az yüzde 25-30’lara varan artışlar yapıldığı söyleniyor. Yeni kiralamalarda yüzde 40-45’lere varan artışlar var. Burada tüketicilere özellikle mevcut kiralarını zamanında ödemeleri uyarısında bulunmak istiyorum, ev sahibinin eline koz vermemek adına bu önemli. Yeni kiralayacak vatandaşlar da iyi araştırma yapsınlar. ” ifadelerini kullandı.

Küçük, özellikle yeni kiralama yapacak tüketicilerin aidat bedellerine dikkat etmesi gerektiği uyarısında da bulundu.

Fatma Eda Topcu-AA

Herkes tarafından merak edilen, iflas etme ve haciz işlemlerinin sonuçsuz kalması sonucu oluşan ifa güçsüzlüğü hükmü kiracının mı yoksa ev –işyeri sahibinin mi hakkını koruyor? Pandemi mücbir sebep sayılıyor mu?

Pandemi mücbir sebep sayılmaktadır

Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, Covid-19 pandemisinin kira sözleşmeleri açısından değerlendirilmesi gerektiğini vurgulayarak, “Mücbir sebep, borcun ifasını imkansızlaştıran, gerekli önlemler alınsa dahi önlenemeyecek olan, olağanüstü ve beklenmeyen, karşı konulması objektif olarak mümkün olmayan olaylardır.

Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi kabul edilen, öngörülmesi ve karşı koyulması mümkün olmayan koronavirüs salgınının bir mücbir sebep teşkil ettiği kanaatindeyiz. Nitekim Yargıtay, vermiş olduğu çeşitli kararlarında salgın hastalıkların bir mücbir sebep olduğunu belirtmiştir.” dedi.

Şimşek, pandemi dönemi sürecinde kiracı ya da ev-işyeri sahibi olarak sorun yaşayan kişileri, kanunu hakları ve hükümlülükler hakkında bilgilendirdi:

Kira sözleşmelerinde fesih hakkını kullanma hakkı ne zaman doğar?

“Borçlar kanunu uyarınca, sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar. Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemişse, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde kira sözleşmelerinde fesih hakkını kullanma hakkına sahiptir.

Kira sözleşmesinde bu maddelere dikkat!

Koronavirüs pandemisi bir mücbir sebep teşkil ettiğinden, eğer taraflar sözleşmede mücbir sebep halini kararlaştırmamışlarsa, borçlu aşırı ifa güçlüğü hükümleri uyarınca sözleşmeyi uyarlama bu mümkün değilse dönme hakkına sahiptir. Nitekim pandemi başladıktan sonra yapılan kira sözleşmelerinde, öngörülmeme halinden bahsedilemeyeceğinden aşırı ifa güçsüzlüğü hükümlerinden yararlanılamayacaktır.

Öğrenci evlerinde eğitim süresi belirtilmeli

Sözleşmede amaç unsuruna da değinmek gerekir. İşyeri Kira sözleşmelerinde, Bakanlık kararı ile faaliyet yasaklandığında taraflar açısından ifa imkansızlığı doğmaktadır. Bu hale benzer olarak konut kira sözleşmelerinde amaç unsurunu incelemek gerekir. Yaygın olarak öğrencilerin tutmuş oldukları konutların kira sözleşmelerinde örgün eğitim süresi boyunca tahsis edildiğine yer verilmemektedir. Dolayısıyla öğrenci evi ile diğer evlerin kira sözleşmeleri arasında amaç unsuru bakımından bir fark bulunmamaktadır.

Kira bedeli ödenmeli ya da yerine kiracı bulunmalıdır

Öğrencinin, okulunun kapalı olmasını kiraya verene karşı ileri sürmesi, evden yararlanamadığını söylemesi mümkün olmamaktadır. Öğrenci evleri bakımından genel hükümlere gitmek gerekecektir. Türk Borçlar Kanununa göre kiracı 15 gün önceden kiraya verene haber vermek koşuluyla konutu boşaltabilecektir.

Evin boşaltıldığı andan itibaren yeni bir kiracının o evi tutması için geçecek olan süre kadar kira bedeli ödenmek durumundadır. Bu bedel, bulunan semtin koşullarına göre belirlenecektir. Bu bedeli ödemek istemeyen kiracı, yerine kiracı bulabilecektir.

Kiraya veren bakımından önerilen kiracı ile evden çıkmak isteyen kiracı arasında bariz farklar olmamalıdır. Evin tutulması için geçecek süre kadar kira bedeli ödenmeli ya da yerine kiracı bulunmalıdır. Bedele muadil benzer özellikleri taşıyan kiracının kiraya veren tarafından reddedilmesi mümkün değildir.”

Haksız kazanç

Bu tür kayıt dışı işlemler ile de Devletin zarara uğratıldığını belirten TÜGEM Başkanı “Özellikle yetki belgesi olmadan bu tür aracılık işlemleri yapanlar için çeşitli cezalar söz konusu. Ayrıca haksız elde edilen bu kazançlar ile herhangi bir muhatap da bulunamıyor. Demirbaşlarda, taşınmaz içinde verilen zararlar ile de ek birçok mağduriyet doğuyor” dedi.

Emlak işletmelerine danışın

Akdoğan “Profesyonel emlak işletmeleri, kira kontratı yaparken malike ait tapu senedi örneği ya da vekaleti kontrol ediyorlar. Ayrıca kira kontratı öncesinde yönetmelik gereği yapılması gereken Kiralamaya Aracılık Sözleşmesini de yapıyorlar. Kefiller alınırken şartlarına da dikkat ediyorlar. Kira bedellerinin elden değil banka yolu ile tahsilini sağlıyorlar. Kira bedelinin mutlaka mal sahibinin hesabına yatırılmasını, eğer kira bedeli üçüncü bir kişi adına yatırılacak ise, vekalet şartı arıyorlar. Hisseli taşınmazlarda kira pay dağılımlarına da özen gösteriyorlar” dedi.

Kötü kiracı evi sattırır

Özellikle gayrimenkul kiraya verme işlemlerinin basit görülmemesi gerektiğini de ifade eden TÜGEM Başkanı “Kiracının kirayı ödeyebilme durumu, çalıştığı yer, aile yapısı, bu taşınmaza ilişkin diğer giderler gibi birçok risk incelenmesi gerekiyor. Bazı kiracılar ödemedikleri kiranın yanı sıra yüklü birçok aidat borcunu da mal sahiplerinin ödemesine neden oluyor. Bu nedenle kiracı seçiminde de profesyonel destek alınmalı” dedi.

Antalya 2. İcra Hukuk Mahkemesinde görülen davanın duruşmasına Güneş ve eşi ile Özen’in avukatı katıldı.

Söz verilen Yasemin Güneş, babasının isteği üzerine söz konusu dairede oturduklarını, alacaklarını isteyince babasının da kendilerinden kira talebinde bulunduğunu savundu.

Mahkeme, icra takibinin devamı ve dairenin tahliye edilmesine karar verdi.

Güneş, adliye çıkışında gazetecilere, babasının kendisini 20 sene çalıştırdığını, paraları ve altınlarını aldığını iddia etti.

Müteahhit tarafından yapılan apartmandan ailelerine düşen 4 dairenin babası tarafından 4 kardeşe verildiğini söyleyen Güneş, “Dairede oturmak istemedim. ‘Ben öldükten sonra mı yanımda oturacaksın, evi kiraya verdirip telef mi ettireceksin.’ diyerek sitem etti. ‘Ev almak istiyorum, gelmek istemiyorum.’ dedim. ‘Kredi çekip ömür boyu borç mu ödeyeceksin.’ dedi. Beni zorlayınca evde oturmayı kabul ettim.” diye konuştu.

“Kendi evimde kiracı durumuna düştüm”

Evde 2,5 yıl oturduktan sonra kardeşinin yönlendirmesiyle babasının kendisinden kira istediğini öne süren Güneş, “2,5 sene sonra ‘Kendi evim’ diye oturduğum evde, kiracı durumuna düştüm. Benden 2,5 ay boyunca bin lira kira istedi. Sürekli kapıma geldi, eşyalarımı aşağıya atmaya kalkıştı.” dedi.

Yaşananlar nedeniyle eşinin kendisine boşanma davası açtığını belirten Güneş, bu davasının sürdüğünü kaydetti.

Babayla kızının mahkemelik olduğunu herkesin bilmesini istediğini ifade eden Güneş, “Mağdurum, evi vermek istemiyorum, o ev benim. İşlerim iyi olduğu için ve araba aldığımdan dolayı bu duruma geldik. ‘Sen çok para kazanıyorsun, kira vereceksin.’ demeye başladılar. Babamın gözünü para pul bürüdü. Paraya doymuyor.” şeklinde konuştu.

“Bize yardım etmemesine kızdım”

Gazetecilerin telefonla ulaştığı 78 yaşındaki baba Mehmet Özen ise kızının alacaklarını isteyince kendisinin de kira talep ettiği iddiasının gerçek olmadığı savundu.

Evi yaptırmak için bankadan 200 bin lira kredi çektiğini, bunun 80 bin lira kadarının hala durduğunu anlatan Özen, “Evlerin vergi borçları birikti. Kızıma ‘500 lira sen ver, 500 lira da kardeşin versin yatırayım.’ dedim kabul etmedi. Biz borç harç içindeyken hem evde bedava oturup hem de bize yardım etmemesine kızdım. Bu nedenle kira vermesini, vermiyorsa evi boşaltmasını istedim.” ifadelerini kullandı.

Öldükten sonra dairenin zaten kızına kalacağını dile getiren Özen, ancak evi kızına satmaması şartıyla miras bırakacağını kaydetti.

AA

Cumhuriyet savcısı esas hakkındaki mütalaasında, Suci’nin ev sahibinin kimlik bilgilerini kullanarak sahte kimlik belgesi oluşturduğunu, her iki sanığında sahte kimlikle evi satmaya çalışırken tapu müdürlüğünde çalışan görevlinin şüphelenmesi üzerine eylemlerinin teşebbüs aşamasında kaldığını belirtti.

Savcı, her iki sanığın “resmi belgede sahtecilik” ve “dolandırıcılık” suçlarından cezalandırılmalarını talep etti.

Sanıklardan Suci, esas hakkındaki mütalaaya karşı yaptığı savunmada “İşlemiş olduğum suçu kabul ettim. Yaptığımdan dolayı pişmanım.” dedi.

Yıldırım ise savunmasında suç işlemediğini ve sahte kimlik çıkarmadığını ileri sürerek beraatını istedi.

Müvekkillerinin tüm samimiyetleri ile yaşananları anlattıklarını belirten sanık avukatları da müvekkillerinin beraatını talep etti.

Son sözleri sorulan sanıklar pişman olduklarını ifade ederek, beraat talebinde bulundu.

Takdir indirimi uygulanmadı

Mahkeme heyeti, sanıklar Mustafa Suci ve Kadir Yıldırım’a “dolandırıcılık” suçundan ayrı ayrı 6 yıl hapis, 2 bin 400 gün adli para cezası verdi.

Eylemin teşebbüs aşamasında kaldığından sanıkların cezalarını 4 yıl 6’şar aya indiren heyet, bin 800 güne indirdiği adli para cezasının da 36 bin lira olarak 24 taksitte bu kişilerden alınmasını kararlaştırdı.

“Resmi belgede sahtecilik” suçundan da 3’er yıl hapis veren heyet, her iki suçtan da sanıklar hakkında takdir indirimi uygulamadı.

İddianameden

Erzurum Cumhuriyet Başsavcılığınca hazırlanan iddianamede, ev sahibi T.S. adına sahte kimlik çıkartıp kiracısı olduğu evi satmaya çalıştığı öne sürülen Kadir Yıldırım ve arkadaşı Mustafa Suci hakkında, Palandöken Tapu Dairesi Müdürlüğünde görevli memurunun durumu fark edip polise ihbar etmesiyle soruşturma başlatıldığı yer alıyordu.

İddianamede, Suci ve Yıldırım’ın sahte kimlik düzenleyip T.S’nin evini satma konusunda anlaştıkları ve T.S’nin kimlik fotokopisini kullanarak kimlik bilgileri T.S.’ye, üzerindeki fotoğraf ise Suci’ye ait olan sahte kimlik düzenledikleri anlatılıyordu.

Her iki sanığın ardından T.S.’ye ait evi bedelinin altında satmaya çalıştığı ve Yıldırım’ın ev satımı için K.B’den komisyon almak için anlaştığı anlatılan iddianamede, şu ifadelere yer veriliyordu:

“Kiracının arkadaşı Suci ve K.B. satış işlemleri için tapu dairesine gittiklerinde görevli memur, Suci’nin ibraz ettiği kimliğin sahteliğinden şüphelenip emniyete ihbarda bulununca bu kişi parayı alamadan yakalandı. Suci ve Yıldırım’ın sahte resmi belge düzenlemek ve bu resmi belgeyi kullanarak K.B’yi dolandırma konusunda fikir ve eylem birliği içerisinde hareket ettikleri anlaşılmıştır.”

İddianamede, Suci ve Yıldırım’ın “resmi belgede sahtecilik” ve “dolandırıcılık” suçlarından 5 yıldan 15 yıla kadar hapisle cezalandırılmaları talep ediliyordu.

AA

1- “Kendi evin mi?” sorusu

Bu soruyla çoğu ortamda karşılaşmak mümkün. “Nerede oturuyorsun?” ile başlayıp, “Kendi evin mi?” diye devam eden sorular silsilesi. Özellikle kız isterken genellikle babalar sorar.

2- Çivi çakarken tedirgin olma sorunu

Tüm duvarı fotoğraflarla, tablolarla donatmak istiyorsunuz ama ev sahibinden korkuyorsunuz.

3- Oy hakkınız yoktur!

Apartman toplantılarında size oy hakkı vermezler.(Bu nasıl demokrasi?) Ancak, ev sahibinizden vekalet alabilirsiniz. Ev sahibi ne derse o olur. Siz evinizde kaderinizi beklersiniz…

4- Almanya’dan oğlum geldi

Ev sahibinizin her an Almanya’dan oğlu gelebilir ve siz kapı dışarı edilebilirsiniz.

5- Evde değişiklik yapamazsınız

Duvarı yıkıp balkonu salona katamazsınız! Balkon, balkon olarak kalır.

6- Bazen sıkışıp kalırsınız

Zam kaçınılmazsa ve daha ucuzunu bulamıyorsanız sıkışıp kalmış gibi hissedersiniz…

7- Bazı ev sahipleri ilginçtir

Ev sahibiniz bazen patronunuz gibi davranabilir.

8- Kira öder gibi ev sahibi olma düşünceleri

Her ay “Acaba parayı sokağa mı atıyorum, kredi çekip bir ev mi alsam” düşüncesiyle yanıp tutuşursunuz…

9- Gürültü yapmak imkansız

Ev sahibiniz aynı apartmandaysa muhtemelen sürekli kulağı sizde olacaktır.

10- Zam dönemi tedirginliği

Her yıl yeni sözleşme döneminde zam tedirginliği yaşarsınız.

www.hurriyetemlak.com

‘Turist sayısı yüzde 30 düştü’

İlk 8 ayda Türkiye’ye gelen turist sayısının yüzde 30 düştüğünü anlatan Hasan Fırat, Kapalıçarşı esnafını asıl zora sokanın kongre turizmi ve kruvaziyer gemilerinin azalması olduğunu söyledi. Fırat “Esnaf ‘bugünlerde geçer’ diye beklerken 15 Temmuz’da yaşanan darbe girişimi yaşandı” diye konuştu. En çok hediyelik eşya, çanta ve deri dükkanları ile kuyumcuların dükkan kapattığını açıklayan Hasan Fırat, hediyelik eşya alıcılarının yüzde 90’ının turistler olduğunu, turistler gelmeyince bu dükkanların iş yapamaz hale geldiğin vurguladı. Fırat, Kapalıçarşı’daki 1000 olan kuyumcu sayısının da 600’e indiğini açıkladı.

‘Boş dükkanlar kiracı bulamıyor’

Birkaç yıl öncesine kadar Kapalıçarşı’da dükkan açmak isteyen bir yatırımcının 100 bin doları bulan hava parası ödemesi gerektiğine dikkat çeken Hasan Fırat, bugün kepenk kapatan bir dükkanın yerine yeni kiracı bile bulunamadığını ve aylardır boş olan dükkanlar olduğunu dile getirdi. Çarşıda aidatını ödeyemeyen kiracıların olduğuna da dikkat çeken Fırat “Burada 25 bin kişi çalışıyor. Bu rakam yoğun sezonda burada çalışan sayısı 35 bine kadar çıkıyordu. Bugün esnaf çalışanının haftalığını bile ödeyemiyor” diye konuştu. Kapalıçarşı Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Kökler ise Kapalıçarşı esnafının sıkıntılı ve siftahsız günler geçirdiğini belirterek en işlek caddelerde bile kepenklerin kapanmaya başladığını kaydetti.