Tüm bilgileri yazın

Kontratta tüm bilgilerin açıkça yazılması gerektiğini belirten Avukat Mahir Orak, “Ödeme zamanı ve kira bedeli tam olarak kararlaştırılmalı, hesap bilgileri kontratta yer almalı. Evin nasıl teslim edileceği mümkünse fotoğraflar ile sözleşmeye eklenmeli, demirbaşların tespiti yapılmalı ve fotoğraf ile tutanak altına alınmalı. Depozito karışıklığa mahal vermeyecek şekilde kararlaştırılmalı. Kiraya verilen şey üzerinde tadilat yapılacak ise açıkça anlaşılmalı. Tadilatın kapsamı belirtilmeli. Alt kiralama hakkında açıkça husus eklenmeli” dedi.

Kiracının erken fesih istemesi halinde ne kadar süre önce ve hangi yollarla mal sahibine bildirmesi gerektiğin de kararlaştırılması gerektiğini aktaran Orak, “Erken fesih halinde cezai şart eklenmeli” diye konuştu.

Evden çıkarma hakkı var mı?

Özellikle bazı ev sahiplerinin daha yüksek kira alma amacıyla eski kiracısını çıkarmak isteyebiliyor. Kontrat devam ettiği takdirde ev sahibin böyle hakkı bulunmasa da bazı durumlar için hakkı var. Orak konuyla ilgili şunları söyledi: “Ev sahibi kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile kontratı sonlandırabilir. Eğer yeni malik ise edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla 6 ay sonra açacağı dava ile kontratı sonlandırabilir.”

“Son iki yıldır yurt dışı mağazalar ve markalı ihracat perakende sektörünün aydınlık yüzünü, günlük kurla kira ödeme zorunluluğu ve dövize odaklı öngörülemeyen maliyetler karanlık yüzünü oluşturuyor. Markalarımız AVM’lerdeki kiralanabilir alanın üçte biri için hâlâ günlük kur üzerinden kira ödüyor. Son 15 gündür onlarca üyemizden telefon alıyorum. Hepsi döviz kurunda yılbaşından bu yana yüzde 40’a yaklaşan artışa karşı çıkış yolu arayışında. Bu ortamda verimsiz dalları budamaktan, yani yüksek kira nedeni ile zarar eden mağazaları kapatmaktan başka çare görünmüyor. Ancak özellikle 2016 ve öncesinde imzalanan 5 – 10 yıllık kira kontratlarında yer alan erken feshe karşı yüksek tazminat maddeleri elimizi kolumuzu bağlıyor. Perakendeci sözleşmeyi feshedebilmek için tazminat olarak en az 6 aylık kirayı ödemek zorunda. Hatta iki yıllık kira ödemek zorunda kalabilecekler bile var. Perakendeciler bazı AVM’ler tarafından adeta rehin alınmış durumda.”

Yeterli döviz geliri olmayan asla dövizle kiralama yapmamalı

Sinan Öncel son iki yılda açılan AVM’lerin büyük bölümünde sözleşmelerin ciro kirası üzerinden yapıldığını hatırlatarak ‘kazan kazan’ formülünü benimseyen AVM’lere bir kez daha teşekkür etti.

Öncel, “Yeterli döviz geliri olmayan perakendeci asla dövizle kiralama yapmamalı. Yeni kira sözleşmesi imzalanacak ise feshi durumunda tazminat yükümlülüğünü en aza indirecek bir maddenin olup olmadığına bakılmalı. Oranı daha yüksek olmakla birlikte ciro kirası, perakendeci ve AVM sahipleri için bu dönemde en ideal kiralama yöntemi olarak görünüyor. Bu nedenle kurun çok yükseldiği bu belirsizlik ortamında perakendecilerimiz ciro kirasını tercih etmeli.” dedi.

DHA

Sözleşme süresi bitiyorsa önünüzde iki seçenek var demektir: Yeni bir ofise taşınmak ya da mevcut ofiste kira yenilemek. Her iki durumda da hayatınızı kolaylaştıracak birkaç ipucu:

Süreler

En önemli konuların başında sözleşme bitiş süresi, fesih bildirim süresi, uzatma bildirim süresi gibi önemli tarihleri çok iyi takip geliyor. İyi bir gayrimenkul danışmanınız varsa size gerekli uyarıları zamanın da yapacaktır. Yeni kiralama ya da kira uzatma için ideal zamanlama sözleşme bitiminden minimum 8-9 ay önce harekete geçmektir.

Diğer sözleşme şartları

Süresi sona eren sözleşmenin uzatma opsiyonu olup olmadığı, opsiyonun tek taraflı kullanılıp kullanılamayacağı, uzaması durumunda yeni dönem şartlarının önceden mi belirlenmiş yoksa müzakere sonucu mu belirleneceği, ne halde tahliye edileceği gibi bilgiler yenileme mi taşınma mı kararına etki edebileceği gibi taşınma zamanlaması planlaması yapmak için de çok önemli olacaktır.

Danışman

Sürecin en başında taşınma ya da kira yenileme kararını verebilmek için ve sürecin devamında iyi bir gayrimenkul danışmanına sahip olmak kiracılara çok büyük güç verecektir. Sadece yenileme opsiyonu ile ilerleyen bir firmanın bile güncel piyasa durumu ve ticari şartlarını bilmesi gerekir. Bunun için de her gün ofis piyasasını takip eden bir danışmandan daha iyi bir kaynak olmayacaktır.

Saha gezileri

Pazardaki yeni binaları ve yeni teknolojileri görmek size binanızın teknolojinin gerisinde kalıp kalmadığını gösterecek ve taşınma mı kira yenilememi kararınızı vermenizde ve güncel piyasa bilgisi edinmenizde size yol gösterecektir. Ayrıca kira yenileme için de alternatiflerinizi, rakip binalardaki güncel durumu bilmek size pazarlık gücü verecektir.

B planı

Eğer alternatifleri değerlendirip bir bina ile pazarlık aşamasına geçtiyseniz yanlış yoldasınız demektir. O alternatif bir anda başka bir firma tarafından ya da zaten binada olan büyüme ihtiyacı ortaya çıkmış bir firma tarafından kiralanabilir. Siz de alternatifsiz kalabilirsiniz. Ya da yenileme pazarlığında hiç taşınabileceğiniz alternatiflere bakmadıysanız ve mevcut ofisinizin kira yenilemesi için istediğiniz şartlar oluşmuyorsa dahi B planınız olmadığı için o şartları kabul etmek zorunda kalabilirsiniz.

Teklif alın

Hiçbir zaman liste fiyatları üzerinden strateji belirlemeyin. Teklif alın. Liste fiyatları talep edilen alanın büyüklüğü, katı, kiracı adayının kim olduğu gibi kriterlere göre belirli ıskontolarla realize olur. Böylelikle gerçekleşecek rakamları bilip bunun üzerinden karar vermiş olursunuz.