Uygulamayla birlikte kira bedeli, depozito, ödeme tarihi, sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihi gibi temel bilgiler dijital ortamda kayıt altına alınırken, kira sözleşmelerinin doğrulanabilir ve erişilebilir hale getirilmesi amaçlanıyor.

İlk aşama 4 Kasım 2024’te başladı

Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından geliştirilen e-Devlet kira sözleşmesi hizmetinin ilk aşaması 4 Kasım 2024’te vatandaşların kullanımına sunuldu.

Sistem üzerinden taşınmaz sahibi gerçek kişiler, e-Devlet Kapısı’ndaki “Kira Sözleşmesi İşlemleri” bölümünden kira sözleşmesi hazırlayabiliyor. Hazırlanan sözleşme daha sonra kiracı ve varsa kefilin onayına sunuluyor.

Uygulamanın ikinci aşaması ise 9 Mayıs 2025’te devreye alındı. Böylece emlak danışmanları ve yetkilendirilen kişiler de sözleşme hazırlayarak taşınmaz sahibi veya hissedar, kiracı ve varsa kefilin onayına sunabiliyor.

Kira sözleşmesinde hata düzeltme ve güncelleme imkanı

Sistemin işlevleri kullanıcı ihtiyaçları doğrultusunda geliştirilmeye devam ediyor. Bu kapsamda “Hata Düzeltme” ve “Güncelleme” özellikleri de kullanıma açıldı.

Tarafların sözleşmeyi onaylamasının ardından 15 gün içinde yazım, rakam veya bilgi girişinden kaynaklanan maddi hatalar düzeltilebiliyor.

“Güncelle” özelliğiyle ise tarafların iletişim bilgileri, kira tutarı ve kira ödemelerine ilişkin bilgiler güncel tutulabiliyor.

Sistem üzerinden ayrıca zaman damgalı ve barkodlu kira sözleşmesi belgesi oluşturulabiliyor. Belgelerin doğrulaması da e-Devlet Kapısı üzerinden yapılabiliyor.

Kira anlaşmazlıklarında önemli bir belge olacak

Elektronik kira sözleşmesinin yaygınlaşmasıyla birlikte tarafların sözlü veya farklı belgeler üzerinden yaptığı anlaşmaların yerine doğrulanabilir dijital kayıtların geçmesi hedefleniyor.

Bu sistem, kira bedeli, depozito, ödeme tarihi ve sözleşme süresi gibi temel koşulların tarafların onayından geçmiş şekilde kayıt altına alınmasını sağlıyor. Böylece kira ilişkisi başladıktan sonra ortaya çıkabilecek “Ben böyle anlaşmamıştım” veya “Sözleşmede böyle yazmıyordu” şeklindeki uyuşmazlıkların önlenmesi kolaylaşabilir.

Bakanlık tüm kira sözleşmelerini e-Devlet’e taşımaya hazırlanıyor

Hazine ve Maliye Bakanlığı, kira sözleşmelerinin tamamının e-Devlet üzerinden yapılmasını zorunlu hale getirecek bir çalışma da yürütüyor.

Uygulamanın kapsamının genişletilmesi, kira piyasasının daha düzenli biçimde izlenmesine de imkan sağlayabilir. Dijital ortamda toplanan verilerin kira gelirlerinin takibi ve vergi kayıplarının azaltılması açısından da kullanılması bekleniyor.

“Gerçek kira bedeli denetlenmeli”

Tüketici Hakları Derneği Genel Başkanı Ergün Kılıç, uygulamanın ev sahibi ve kiracı arasındaki ilişkilerin daha güvenli ve şeffaf hale getirilmesi açısından önemli olduğunu belirtti.

Kılıç, elektronik sözleşmeyle kira bedeli, depozito, ödeme tarihi ve sözleşmenin başlangıç-bitiş tarihleri gibi önemli bilgilerin kayıt altına alınacağını belirterek, bunun ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkların çözümünde önemli bir dayanak oluşturabileceğini ifade etti.

Ancak elektronik sözleşmenin tek başına yeterli olmadığını vurgulayan Kılıç, sözleşmede belirtilen kira bedeli ile gerçekte ödenen tutarın farklı olup olmadığının da denetlenmesi gerektiğini söyledi.

Kılıç ayrıca elde edilen verilerin yalnızca vergi takibi amacıyla değil, Türkiye’nin konut ve kira piyasasının daha doğru analiz edilmesi ve kalıcı çözümler geliştirilmesi amacıyla da değerlendirilmesi gerektiğini belirtti.

Ev sahibi ve kiracının hakları dijital ortamda kayıt altında

Elektronik sözleşme, kiracılar açısından bakım, onarım, aidat ve depozito gibi konularda üzerinde anlaşmaya varılan şartların belgelenmesini sağlıyor.

Ev sahipleri açısından ise kira ilişkisinden doğan hak ve sorumlulukların kayıt altına alınması, olası uyuşmazlıklarda tarafların elini güçlendirebilir.

Kılıç, emlak danışmanlarının görev ve sorumluluklarının da açık şekilde belirlenmesi gerektiğine dikkat çekerek, sistemin vatandaşlar açısından ek bürokrasi veya maliyet oluşturmaması gerektiğini söyledi.

Özellikle e-Devlet kullanımında güçlük yaşayan yaşlı vatandaşların işlemleri kolaylıkla gerçekleştirebilmesi için teknik destek sağlanması gerektiğini belirten Kılıç, kişisel verilerin korunmasının da kritik önem taşıdığını ifade etti.

Kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden yapılmasının önemli bir adım olduğunu belirten Kılıç, sistemin başarısının yalnızca sözleşmelerin dijitalleştirilmesine değil, kira piyasasında güven, şeffaflık ve tarafların haklarının korunmasına bağlı olduğunu vurguladı.

AA

Konut, ticari gayrimenkul, turizm ve lojistik yatırımlarından oluşan çeşitlendirilmiş portföyüyle faaliyet gösteren Bakırcı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (Bakırcı GYO), Borsa İstanbul’a adım atıyor. Pay fiyatının 12,93 TL olduğu ve İntegral Yatırım liderliğinde gerçekleştirilen halka arzda son talep toplama günü 26 Ağustos olarak belirlendi.

Bakırcı GYO Yönetim Kurulu Başkan Vekili ve Genel Müdürü Fatih Sağlam, temelleri 1981 yılına uzanan Bakırcı Grubu’nun gayrimenkul geliştirme tecrübesini 2025 yılında GYO yapısıyla daha kurumsal bir zemine taşıdıklarını söyledi. Bakırcı Grubu çatısı altında bugüne kadar 85’in üzerinde projede, toplam 2 milyon metrekarenin üzerinde inşaat alanı geliştirdiklerini ve 5 binden fazla bağımsız bölümün teslimatını gerçekleştirdiklerini ifade eden Sağlam, Bakırcı Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu ve Sağlam Gayrimenkul Yatırım Fonu ile sermaye piyasalarında önemli bir deneyim ve bilgi birikimi oluşturduklarını vurguladı.

Portföy değeri 9,2 milyar TL’ye ulaştı

Bakırcı GYO ile İstanbul’un stratejik lokasyonlarında geliştirdikleri konut, ticari gayrimenkul, turizm ve lojistik projeleriyle toplam değeri 9,2 milyar TL’ye ulaşan güçlü bir portföy oluşturduklarını belirten Sağlam, “Portföyümüzdeki tamamlanmış projeler arasında Bakırcı Topkapı Sitesi’nin yanı sıra Bakırcı Kemer, GOP Yurt Binası ve Serenity Suites Airport Hotel gibi düzenli kira geliri sağlayan varlıklar bulunuyor” dedi. Bakırcı GYO’nun devam eden konut projelerinden Bakırcı Zenit Topkapı’nın, Zeytinburnu’nda 15 bin 874 metrekare arsa üzerinde 364 konut ve 98 ticari üniteden oluştuğunu belirten Sağlam, “Yine Zeytinburnu’nda hayata geçirdiğimiz Bakırcı Kaya Residence ise 83 konut, 6 dükkan ve bir ofis olmak üzere 90 bağımsız bölümden oluşuyor” diye konuştu.

Ticari gayrimenkul alanında ise Ömerli’de yaklaşık 68 bin 500 metrekare inşaat alanına sahip Bakırcı Ömerli Lojistik Merkezi ve İSTOÇ Mahmutbey’de 153 bin 564 metrekare inşaat alanı üzerinde yükselen Motim İSTOÇ Ticaret Merkezi yatırımlarına devam ettiklerini kaydeden Sağlam, şunları söyledi:

İstanbul’un lojistik ve ticaret hayatına yön veren projeler

“İstanbul Havalimanı’na yakın konumu ve gelişen lojistik potansiyeliyle öne çıkan Arnavutköy Ömerli’de yer alan Bakırcı Ömerli Lojistik Merkezi, uluslararası taşımacılık ve depolama standartlarına uygun olarak tasarlandı. Yüksek hacimli depolama ve modern lojistik operasyonlarına olanak sağlayacak güçlü bir altyapıya sahip olacak bu projeyle bölgenin artan lojistik talebine katma değer sunmayı hedefliyoruz. İstanbul’un en stratejik sanayi ve ticaret aksı olan İSTOÇ Mahmutbey bölgesinde yer alan Motim İSTOÇ Ticaret Merkezi ise 25 bin 807 metrekare arsa üzerinde geliştiriliyor. Mağaza, showroom, depo ve lojistik merkez olarak kullanılabilecek esnek mimari yapılara sahip bu bağımsız bölümlerle, farklı sektörlerin ticari ve depolama ihtiyaçlarına çözüm sunmayı amaçlıyoruz. Bölgenin dönüşümüne katkı sağlayacak önemli bir yatırım olan Motim İSTOÇ Ticaret Merkezi’nin İSTOÇ ve çevresinin ticari potansiyelini ve marka değerini yukarı taşıyacağına inanıyoruz.”

Portföy çeşitliliği ile dengeli büyüme

Bakırcı GYO’nun portföyünde yer alan GOP Yurt Binası, Serenity Suites Airport Hotel ve Bakırcı Kemer Projesi gibi varlıkların da düzenli gelir üretmeye devam ettiğini vurgulayan Sağlam, “Öğrenci yurdu, otel ve ticari gayrimenkullerden oluşan bu varlıklar sayesinde istikrarlı kira geliri elde ederken, devam eden projelerimizle de gelecekteki gelir kaynaklarımızı genişletiyoruz. Bu portföy çeşitliliği aynı zamanda yatırım riskimizi en aza indiriyor, gelir akışımızda istikrar sağlıyor. Farklı gayrimenkul alanlarına yaptığımız yatırımlar, tek bir sektörün krizinden tüm portföyümüzün etkilenmesini engelliyor, mevsimsel ve ekonomik dalgalanmalara karşı daha dayanıklı bir gelir modeli oluşturuyor. Oluşturduğumuz bu sürdürülebilir gelir yapısı doğrultusunda, dağıtılabilir kârımızın yüzde 50’sini temettü olarak dağıtmayı hedefliyoruz” açıklamasında bulundu.

Güçlü özkaynak yapısı

Bakırcı GYO’nun bu yaklaşımının finansal başarısına da olumlu yansıdığını kaydeden Fatih Sağlam, şöyle devam etti:

“İş modelimiz ile sektördeki birçok GYO’dan farklılaşıyoruz. Bakırcı GYO olarak projelerimizi büyük ölçüde özkaynaklarımızla geliştirerek, ön satışlara veya yüksek finansal kaldıraç kullanımına bağımlı olmadan hayata geçiriyoruz. Bu yaklaşım, şirketimizin düşük borçluluk seviyesini korumasına ve finansal esnekliğini sürdürmesine olanak tanırken, proje geliştirme sürecinde operasyonel bağımsızlık da sağlıyor. Portföy değerimizin büyük bölümü devam eden ve yüksek değer yaratma potansiyeline sahip projelerden oluşuyor. Özellikle Motim İstoç Ticaret Merkezi Projesi, Bakırcı Zenit Topkapı Projesi ve Bakırcı Ömerli Lojistik Merkezi Projesi toplam portföyün yaklaşık yüzde 88’ini oluşturuyor. Bakırcı Kaya Residence projemizi Haziran 2027’de, Bakırcı Ömerli Lojistik Merkezi ve bölgenin ilk deprem izolatörlü projelerinden biri olan Bakırcı Zenit Topkapı projemizi Aralık 2027’de, MOTİM İSTOÇ Ticaret Merkezi projemizi Aralık 2027’de tamamlayarak teslim etmeyi hedefliyoruz. Tamamlanan projelerimiz, satış, kiralama veya yeni yatırımların finansmanında kullanılacak kaynak yaratılması suretiyle şirketimizin nakit akışına ve kârlılığına katkı sağlayacak. Bu yönüyle mevcut portföyümüz, gelecekteki gelir büyümesini destekleyen önemli bir potansiyeli temsil ediyor.”

Halka arz gelirini proje finansmanında kullanacak

Fatih Sağlam, Bakırcı GYO’nun bu güçlü yapısının halka arzla birlikte daha kurumsal, şeffaf ve hesap verebilir bir kimliğe kavuşacağını söyledi. Halka arzın aynı zamanda Bakırcı GYO’nun yeni yatırımlarını finanse etmek, büyüme stratejisini hızlandırmak ve rekabet gücünü artırmak için önemli bir kaynak oluşturacağını kaydeden Sağlam, “Halka arz gelirlerinin yüzde 90’lık bölümünü projelerimizin finansmanında kullanmayı öngörüyoruz. Bu kapsamda yeni gayrimenkul yatırımları, proje geliştirme faaliyetleri, arsa ve ticari gayrimenkul alımları ile mevcut projelerimizin finansmanı öncelikli kullanım alanlarımız arasında yer alıyor. Özellikle düzenli kira geliri üretebilecek ve değer artışı potansiyeli taşıyan varlıklara odaklanarak portföyümüzün gelir çeşitliliğini ve büyüklüğünü artırmayı amaçlıyoruz” dedi.

“Yatırımcılarımızla birlikte büyümeye devam edeceğiz”

Önümüzdeki dönemde Bakırcı GYO’nun yatırımcıları ve paydaşları için değer üretirken Türkiye ekonomisine ve gayrimenkul sektörüne katkı sunmayı, yeni istihdam olanakları oluşturmayı hedeflediklerini belirten Sağlam, şunları söyledi:

“Güçlü portföyümüz, sağlam finansal yapımız ve stratejik lokasyonlarda geliştirdiğimiz projelerimizle yatırımcılarımıza uzun vadeli bir büyüme hikâyesi sunuyoruz. Sağlam öz sermaye yapımız sayesinde yeni fırsatları değerlendirebiliyor ve portföyümüzü istikrarlı şekilde büyütebiliyoruz. Portföyümüzü büyütürken projelerimizin değerini destekleyen önemli unsurlardan biri de geniş satış ve pazarlama ağımız. Çeşitlendirilmiş portföyümüz ve düzenli kira geliri üreten varlıklarımızla yatırımcılarımıza güçlü bir değer önerisi sunuyoruz” dedi. Sağlam, bu politikanın yatırımcılara düzenli nakit getiri sağlamayı hedeflediğini de belirterek “Halka arz sonrasında da şeffaflık, kurumsal yönetim ve sürdürülebilir büyüme ilkelerimiz doğrultusunda yatırımcılarımızla birlikte büyümeye devam edeceğiz” diye konuştu.

Katılım Endeksi’ne uygun

İntegral Yatırım Genel Müdür Yardımcısı İlker Savuran ise toplam 45 aracı kurumun katılımıyla gerçekleştirilecek halka arzın 2 milyar 159 milyon 310 bin TL büyüklüğe ulaşmasının hedeflendiğini söyledi. Şirketin çıkarılmış sermayesinin 501 milyon TL’den 668 milyon TL’ye yükseltilmesi kapsamında 167 milyon TL nominal değerli pay yatırımcılara sunulduğunu kaydeden Savuran, “Pay başına 12,93 TL sabit fiyatla talep toplamaya başladığımız halka arzda payların yüzde 70’i yurtiçi bireysel yatırımcılara, yüzde 10’u yurtiçi yüksek talepte bulunacak yatırımcılara, yüzde 20’si ise yurtiçi kurumsal yatırımcılara tahsis edilecek. Halka arzın ardından şirketin halka açıklık oranının yüzde 25 olacak. Bakırcı GYO payları Katılım Endeksi kriterlerine uygunluk taşıyor” dedi.

Türkiye’de 25 milyon konut olduğu dikkate alındığında kira geliri elde edenlerin sayısının oldukça fazla olduğu kolayca anlaşılıyor. 2019’da 5.400 liranın üzerinde kira geliri elde edenler beyanname vermek zorunda.

Ülkemizde yaklaşık 26 milyon konut olduğu dikkate alındığında, “kira” kavramı ile tanışmayan insan yoktur. Mart ayında beyanname vermesi gereken ve sadece gayrimenkul sermaye iradından dolayı vergi mükellefi olan kişi sayısının 31.12.2019 tarihi itibarıyla 2 milyon 30 bin 265 olduğunu dikkate – aldığımızda kira geliri elde edenlerin sayısının oldukça fazla olduğunu tespit edebiliriz.

Gerçek kişiler için vergi rehberi uygulama örneği

Mükellef (X), üç dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu yıllık 30.000 TL, 40.000 TL ve 25.000 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir. Mükellefin Gelir Vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır. Mükellefin, 2019 yılında kiraya verdiği üç konuttan elde ettiği toplam kira geliri: 30.000+40.000+25.000=95.000 TL’dir.

2019’da 5.400 liranın üzerinde kira geliri elde edenler beyanname vermek zorunda. Birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi halinde, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır. Gayrimenkul sermaye iratlarında mal ve hakların kira bedelleri, emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bina ve arazide emsal kira bedeli, Emlak Vergisi’ne esas alman değerin yüzde 5’idir.

Yol haritası

Konut Kira Geliri    95.000 TL
Vergiden İstisna Tutar    5.400 TL
Kalan (95.000 – 5.400)    89.600 TL
%15 Götürü Gider (89.600 x%15)    13.440 TL
Vergiye Tabi Gelir (89.600 – 13.440)    76.160 TL

Tahsilat varsa, vergi var

Kendinize ait meskeni 2019 yılında kiraya verip, 2020 ve 2021 yıllarına ait kiraları peşin tahsil etmiş iseniz burada tahsil etmiş olduğunuz kiraların tamamını 2019 yılının kira geliri olarak değil, ilgili oldukları yıllarda yani 2020 yılına ait kira gelirini 2020 beyanında ve 2021 yılına ait kira gelirini ise 2021 yılı beyannamesinde beyan etmek gerekmektedir.

Tahsili yapılan tutarın vergisi ödenir

Gayrimenkul sermaye iradlarında “tahsil” esası caridir. Dolayısıyla sadece tahsil edilen tutar, Gelir Vergisi matrahına esas olur. Örneğin; 2019 yılının 1 Şubat’ında aylık 10.000 TL’ye kiraya verdiğiniz mesken ile ilgili olarak kiracı sadece 2 aylık kirayı ödemiş ve diğerlerini ödememiş ise 2020 yılının Mart ayında vereceğimiz beyannamede sadece tahsil edilen 20.000 TL’yi beyan etmemiz gerekmektedir.

Nedim Türkmen – Sözcü

Saklamak imkansız

Kira gelirlerini beyan etmeyenlere, eksik ve yanlış beyan verenlere usulsüzlük ve vergi ziyaı cezası uygulanacak. ‘ben kirayı elden alıyorum’, ‘sözleşme yapmadım’, ‘kimse tespit edemez’ demeyin. evini veya iş yerini kiralayanların ne kadar gelir elde ettiği, Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca tapu, elektrik, doğal gaz, su abonelikleri ile banka, Ptt, sigorta gibi kurumlardan alınan bilgiler doğrultusunda kolayca tespit edilebiliyor.

Ay bitmeden ödeyin

Kira gelirlerini süre bitimine kadar beyan etmeyenler veya eksik beyan edenler 4400 liralık istisna tutarlardan da yararlanamıyor. beyanname verdikten sonra tahakkuk eden yani bildirilen verginin tamamının peşin veya iki taksitten ilkinin bu ayın sonuna kadar anlaşmalı bankalara, PTT şubelerine veya gib.gov.tr üzerinden ödenmesi gerekiyor. İkici taksitte son gün 31 temmuz. Yine söz konusu tutarı yatırmayanlar da cezai işlemlerle karşı karşıya kalabilirler.

Evi yeni aldıysanız…

Kiraya verdiğiniz konutu, son 5 yıl içinde satın aldıysanız ‘gerçek gider’le, evin satın alma bedelinin yüzde 5’ini kira gelirinizden düşebilirsiniz. Yüzde 5 indirim, bir ev için geçerli. İşyerleri yüzde 5 gider indiriminden yararlanamaz.

Akraba oturuyorsa

Anne, baba, büyükanne, büyükbaba, kardeş, çocuk ve torunların kullanımına tahsis edilen konut için emsal kira bedeli ödenmiyor. Kaynana bu sayılanların dışında. Amca, dayı, hala, teyze gibi kişiler evde bedelsiz oturursa vergi ödeniyor. Keza arkadaşlar da kira bedeli ödemek zorunda.

İki yöntemden biri seçilecek

‘Götürü gider’ ve ‘gerçek gider’ olmak üzere 2 yöntemden biri seçilecek. Götürü gider hiçbir masrafınız olmasa bile kazançtan direkt yüzde 15 indirim yapmanızı sağlıyor. Bu yöntemi seçenler 2 yıl boyunca aynı yöntemi tercih ediyor. Gerçek giderde ise giderleriniz varsa vergi ödemesi bile çıkmayabilir.

Kredi ödeyenler

Kiraya verdiğiniz evi, banka kredisi kullanarak satın aldıysanız, ‘ödediğiniz faizleri’, kira gelirinizden düşebilirsiniz. Bankaya yapılan ödemelerin toplamını değil, o ödemelerin içinde yer alan ‘faizleri’ gelirden indirebilirsiniz.

Kirada oturanlar

Evini kiraya veren, kendisi de kirada oturuyorsa, ‘gerçek gider’ yöntemini seçip, ödediği kirayı elde ettiği kiradan düşürerek ciddi bir indirim sağlayabilir.

İş yeri sahipleri

İş yeri kira geliri 34 bin liranın üzerinde olanlar beyanname vermek zorunda. Ayrıca konut (istisna sonrası rakam) artı işyeri brüt kira geliri 34 bin liranın üzeri olanlar da beyanname verecek.

60 yaş üzerine evde hizmet

İnternet kullanamayan veya vergi dairesine gidemeyen 60 yaş üzeri mükellefler, okuma yazma bilmeyenler ile engelli ve hastalar ‘444 0 189’ numaralı Vergi İletişim Merkezi’nden yardım isteyebilecek.

Posta

Tabloda 2017’de yıl boyunca konut kirası elde edenlerin ne kadar vergi ödeyecekleri yer almakta. 15 farklı aylık-yıllık konut kira geliri için iki farklı vergi hesaplandı: Birincisi; mevcut yasaya göre, ikincisi tasarıdaki değişikliklere göre yapılan vergi hesabı. Dolayısıyla mülk sahipleri, tasarının yasalaşması durumunda hangi kira geliri için ne kadar fazla vergi ödeyeceğini bu tablodan görebilir.

Götürü giderdeki düşüşten dolayı tüm -götürü gider tercihi yapan- mülk sahipleri etkilenecek. Gelir vergisi oranındaki artıştan (yüzde 27’den, yüzde 30’a) dolayı ise yalnızca kira geliri-matrahı yıllık 30.000 lirayı aşanlar etkilenecek. Yani yıllık kira geliri matrahı 30 bin lirayı geçenler -70 bin liraya kadar gelirleri için- normalde yüzde 27 vergi ödeyeceklerken, tasarı ile ödeyecekleri verginin oranı yüzde 30’a çıkıyor.
2017’de kira gelirinden dolayı beyanname verecekler için kira gelirlerinin vergilendirilmesi ile ilgili kritik konuları da hatırlayalım…

Kimler beyanname verecek?

2017’de yıl boyunca 3.900 liraya kadar konut kirası elde edenler beyanname vermeyecek. Dolayısıyla vergi de ödemeyecekler. 3.900 liranın üstünde konut kira geliri olanlar beyanname verecek. (GVK. Md.21)

Her yıl yeniden belirlenen bu istisna tutarı 2016 gelirleri için 3.800 liraydı, 2017 gelirleri için ise bu tutar 3.900 lira. (296 no.lu GV Genel Tebliği)

Ödeyeceğim vergiyi ‘götürü gider’ ne kadar azaltır?

Basitçe hesaplama şöyle: Yıllık kira gelirinden, önce istisna (3.900 lira) ve (Yasa tasarısına göre) yüzde 15 götürü gider düşülüyor, sonra vergi hesaplanıyor. Götürü giderde; 3.900 liralık istisna düşülmüş kira gelirinin yüzde 15’i direkt (belgeye ihtiyaç duymadan) kira gelirinden düşülüp kalan tutarın üzerinden vergi hesaplanıyor. Götürü gider yöntemini seçenler; aşağıdaki tablodan, elde edilen yıllık kira tutarına göre ne kadar vergi ödeyeceğini görebilirler. Beyanname verecek mükellefler iki farklı gider yönteminden birisini tercih edebiliyor; ‘götürü gider’ veya ‘gerçek gider’ (GVK Md. 74).

Ödeyeceğim vergiyi ‘gerçek giderler’ ne kadar azaltır?

Gerçek gider yöntemini seçenler de yıllık kira gelirinden, önce 3.900 lira istisnayı, sonra belgeye dayanarak gerçek giderlerini düşüp, kalan tutar üzerinden vergiyi hesaplayabiliyor. Götürü gidere göre farkı, giderler belgeli olmak zorunda.

Götürü gider yöntemi mi, gerçek gider yöntemi mi, nasıl karar vereceğim?

Götürü giderde (2017 yılı gelirleri için 3.900 liralık istisna düşülmüş) kira gelirinin yüzde 15’i direkt (belgeye ihtiyaç duymadan) kira gelirinden düşülüp kalan tutarın üzerinden vergi hesaplanıyor. Mülk sahiplerinin büyük çoğunluğu hem hesaplaması kolay olduğundan, hem de dönem içindeki gerçek gideri, götürü giderden (gelirin yüzde 25’inden) daha düşük tutarda olduğundan, götürü gideri tercih etmekteydi. Ancak meclisteki tasarının yasalaşması ile beraber götürü gider (yüzde 15) cazibesini kaybedecektir. Götürü gider yöntemini seçenlerin iki yıl boyunca bu yöntemden vazgeçme şansları da yok. (GVK Md. 74).

Gerçek gider yöntemi kimler için avantajlı?

Tasarı yasalaştığında yüzde 15 götürü gidere göre, daha fazla indirilebilir gerçek gideri olan ev sahipleri gerçek gider yöntemini seçip daha az vergi ödeyebilirler. Ancak götürü gider belgesiz olarak hesaplanıyorken, gerçek giderler belgeli olarak vergi hesabında dikkate alınabiliyor. Söz konusu belgelerin beş yıl saklanarak olası denetimde ibraz edilmesi gerekiyor. (2017 kira gelirleri için 2022’nin sonuna kadar saklanmalı)

Beyanname verdikten sonra götürü gider usulünden dönülebilir mi?

Götürü gider usulünü kabul edenler normalde iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemiyorlar. Elde edilen kira gelirine ilişkin gelir vergisi beyannamelerinde, yanlışlıkla götürü gider usulünü seçenlerse beyannamenin verildiği takvim yılı içerisinde olmak kaydıyla, düzeltme beyannamesi verdiklerinde gerçek gider usulünden yararlanabiliyorlar. (İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı, 29.12.2016 Tarih ve 108276 Sayılı Özelge)

Bir konuyu da özellikle belirtmekte fayda var… Tasarıda gelir vergisi oran artışının 2017 gelirleri için uygulanacağı belirtiliyor. (Ücret gelirlerinde 2018’den itibaren yeni oran geçerli.) Dolayısıyla yılın başındaki kural, yıl bitmeden değiştiriliyor. Adeta maç oynanırken maçın kuralları değişiyor… Bu kural değişiklikleri iyi niyetli mükellefleri zorda bırakacaktır. Hem götürü gider oranının aşağı çekilmesi, hem vergi oranının yüzde 27’den 30’a çıkarılması 2018’den itibaren geçerli olmalı. Dileriz, mecliste bu durum dikkate alınır ve ‘yeni kural yeni yılda geçerli’ hale getirilerek tasarı yasalaşır.

Hürriyet/Ahmet Karabıyık

Buna göre;

1) Şirketlere ait olan gayrimenkuller açısından 2 yıl şirket aktifinde tutulan gayrimenkuller bu tarihten sonra satıldığında elde edilen kar 5 yıl boyunca özel bir hesapta tutulmak zorundaydı ve 5 yıl boyunca bu hesaptan herhangi bir kullanım ve aktarma yapılamıyordu. Yine bu elde edilen karın %75’lik kısmı muafiyete tabi oluyordu. Yeni düzenleme ile bu muafiyet oranı yüzde 50’ye düşürülmüş oldu.

Örnek vermek gerekirse;

1 milyon TL değerle şirket aktifine satın alınan bir mülk 2 milyon TL değerle 2 yıl sonra satılırsa elde edilen 1 milyon TL’nin yüzde 75’i muafiyete tabi oluyor sadece 250 bin TL. üzerinden yüzde 20 kurumlar vergisi ödeniyordu. 2018 itibariyle işte bu elde edilecek olan 1 milyon TL gelirin sadece 500 bin TL’si yani yüzde 50’si muafiyete tabi kılınabilecek 500 bin TL. üzerinden de kurumlar vergisi ödenecek.

2) Gayrimenkul Sermaye İradı (Geliri) elde eden şahıslar açısından da Götürü Usulde vergilendirilenler için her yıl elde edilen gelir oranının yüzde 25’lik kısmı masraf olarak gösteriliyor ve gelirden düşülebiliyordu. Ancak 2018 itibariyle bu oran yüzde 15 olarak düzenlenmiş oldu.

Yani gayrimenkul geliri elde edenler (kira geliri vs.) yıllık beyanname verdiklerinde elde ettikleri gelirin sadece yüzde 15’lik kısmını masraf olarak gösterebileceklerdir. Bu kapsamda yüzde 30 uygulaması ücretliler için geçerli olmak üzere 01 Ocak 2018’de başlayacak olup bunun dışında kalan şahıslar için 01 Ocak 2017 tarihi dikkate alınacak.

3) Şahıslar açısından geçerli olmak üzere 3.kademe vergi dilimi yüzde 27’den yüzde 30’a çıkarılmış oldu. Bunun anlamı ise gayrimenkule özel olarak söylemek gerekir ise bu dilime giren şahıslar açısından gayrimenkul satışlarında elde ettikleri değer artış kazancından ortaya çıkan vergisini (kar) yüzde 3 daha fazla ödeyecekler.

Temelde yapılan bu ciddi vergi artışlarının yanında arazi toplulaştırması dediğimiz işlemler neticesinde oluşan tüm işlemler için vergi ortadan kaldırıldı. Mevcut vergi oranları ile özellikle gayrimenkul geliri elde edenler ve şirket gayrimenkullerinin satışından elde edilen gelirlerin vergilendirmesinde oranların ciddi arttırıldığını söyleyebiliriz.

Hürriyet

‘Eve kiracı bulmak zor’

Aynı paraya satın alınacak dükkan veya evin kira getirileri karşılaştırıldığında dükkan getirisinin daha yüksek olacağını görülebileceğini kaydeden Başaran, şunları söyledi:

“Türkiye’de en zor şeyi ev kiracısı ile uğraşmak. Bu zorlukları yaşamak yerine ufak bir dükkan alırsınız, diyelim ki işleri iyi gitmedi hemen çıkar ya da kaçar, bir sonraki gelecek kiracı kendi dekorasyonunu zaten yapacaktır; yani size dükkanı kiralamaktan başka zorluk çıkmaz. Eve kiracı bulmak zor. Zaten evi kiralamak zor, kira ödemek yerine insanlar ev alıyor… Küçük dükkanlara da her zaman rağbet vardır, yeri uygun olduğu sürece…”

İstanbul’un taşı toprağı altın

İstanbul’da her bölgenin değerli olduğu ya da değerleneceğine dikkat çeken Evrim Kırmızıtaş Başaran, “Üçüncü köprü ve üçüncü havaalanı İstanbul’da Tem’in kuzeyinin daha fazla değerlenmesini sağlayacak… Önümüzdeki on yılda ulaşım,sağlık ve eğitim yatırımlarının en iyi olduğu lokasyonlar fazla prim yapacak yerlerin başında gelecektir. Anadolu Yakasında Bağdat Caddesi, Çamlıca, Tuzla, Sancaktepe ve Ataşehir, Yakası’nda ise Fulya, Bomonti, Şişli, Büyükdere Caddesi aksında, Çatalca, Arnavutköy ve Bahçeşehir, Ispartakule ve Hoşdere aksındaki gayrimenkullerin daha da değerlenmesini bekliyorum. İstanbul’da saksıda olsun, toprağınız olsun sözü bir gerçek” dedi.

‘Topraktan almak her zaman daha karlı’

2016, inşaat sektörü için oldukça zor bir yıl olduğunu da kaydeden Evrim Kırmızıtaş Başaran, 2 seçim ve ülkede yaşanan terör olaylarının etkisi ile şirketlerin yeni projelerini beklemeye alıp mevcut projelerdeki stoğu eritmeye odaklandığını ifade etti. Firmaların 2017 ile birlikte yeni proje hazırlığına girdiğini anlatan Evrim Kırmızıtaş Başaran, “Topraktan alacağınız bir dairenin kazancı her zaman inşaatı bitmek üzere olan daireden fazla olacaktır” diye konuştu,

Evrim Kırmızıtaş Başaran konut alırken dikkat edilmesi gereken hususları şöyle sıraladı:

-İmar ve iskan izinleri
-Tapunun sorunsuz olması
-Yapı kullanım belgesi
-Gayrimenkulün bulunduğu bölgede gelecekte bir kamulaştırma olup olmayacağı
-Konutlarda zemin incelenmesinin doğru şekilde yapılması
-Deprem ve diğer doğal afetlere karşı dayanıklılık
-Kooperatif yapılarında ortak kullanılan alanları ve hakları

60 lüks yat

Büyük ikramiye ile ayrıca 67 bin 500 adet Cumhuriyet altını, 133 bin 500 adet yarım altın ve 266 bin 700 adet çeyrek altın, en pahalı otomobiller arasında gösterilen Bugatti Veyron’dan 7 adet, milyon TL değerinde 60 lüks yat, 1200 adet lüsk saat de alınabilir.

Uç uca eklesen Edirne’den Kars’a yol olur

300 bin adet 200 TL, 600 bin adet 100 TL ve 1,2 milyon adet 50 TL’lik banknotlarla verilebilecek olan büyük ikramiyenin ağırlığı, 1 TL’lik madeni para olarak hesaplandığında da 492 tonu buluyor. Yani ikramiye yaklaşık 450 otomobilin ağırlığına denk geliyor.

Büyük ikramiye, en büyük kağıt para olan 200 TL’lik 250 bin adet banknot haline getirilip, uç uca dizildiğinde Boğaz Köprüsü’nün 36 katı uzunluğa erişiyor. 60 milyon TL, en küçük kağıt para olan 5 TL’lik banknotlar halinde birbirine eklendiğinde ise 1560 kilometre uzunluğa ulaşıyor. Bu uzunluk Edirne ile Kars arsındaki mesafeye karşılık geliyor.

Yüzde 25 vergi avantajı

RE-PIE Gayrimenkul Portföy Yönetim Şirketi Genel Müdürü Hasan Bayhan, direk tapudan pay almaya eşdeğer olan bu gayrimenkul yatırım fonlarında riskin minimum seviyede olduğunu belirterek ön talep toplama aşamasında sadece Novada Outlet Söke Fonu’na 2,5 kat talep geldiğini açıkladı. Novada Outlet Söke, Novada Tokat ve Novada Outlet Akhisar’ın Euro cinsinden kira topladığını açıklayan Hasan Bayhan, Euro’ya dayalı kiraların fon yatırımcılarının hesaplarına her üç ayda bir yatırılacağını söyledi. Gayrimenkul yatırım fonlarının önemli vergi avantajı sunduğunu da hatırlatan Bayhan, bireysel gayrimenkul yatırımlarında yüzde 35 civarında olan kira gelir vergisi oranı, fonlar için sıfır olduğuna dikkat çekti. Gayrimenkul yatırım fonlarında nihai verginin yüzde 10’unun da stopaj olduğunu kaydeden Bayhan, “Yani gayrimenkul yatırımlarına göre yüzde 25 vergi avantajı sunuyoruz” dedi.

Euro bazında kira geliri dağıtacak

Re-Pie’ın fon yönetim sektörü ortalamasının çok altında, yüzde 0.3 yönetim ücreti tahsil edeceğini ifade eden Hasan Bayhan, Euro bazında senelik yüzde 6’nın üzerinde kira dağıtmayı hedeflediklerini açıkladı. Yatırımcıların Euro bazında yüzde 6 kira getirisinin üstüne gayrimenkul değer artışından da yararlanacağını vurgulayan Bayhan, bu fonların sabit getirili ürünlere göre yabancı para cinsinden yüksek getiri sağlamasının beklendiğini anlattı. Bayhan, Euro mevduat faizinin şu anda sadece yüzde 1,3 civarında olduğunu da sözlerine ekledi. Yaklaşık 19 bin metrekarelik kiralanabilir alana sahip olan Novada Outlet Söke, yüzde 100 doluluk oranı ve 62 mağazası ile yılda 4,2 milyon ziyaretçiyi ağırlarken, Novada Tokat 27 bin metrekarelik kiralanabilir alanda 94 mağaza ile yılda 4,7 milyon kişi tarafından ziyaret ediliyor. Novada Outlet Akhisar ise 23 bin metrekarelik kiralanabilir alanda 58 mağazaya sahip. Merkeze yılda 3,5 milyon kişi geliyor.

Güncel yıllık Euro getiri oranları

Ayda 1250 TL kira geliri

“123 bin 500 TL’ye bir öğrenci evi yatırımı yapan yatırımcılar, 2018’nin son çeyreğinde yatırımın faaliyete geçmesiyle her ay düzenli kira almaya başlayacak. Evler 15 yıl boyunca Erkanlı Grup ve Asset Campus tarafından işletilecek. 45 metrekarelik üç kişilik oraların kirası öğrenci başına minimum 700 lira olacak. Yani bir odadan 2 bin 100 lira kira geliri elde edilecek. Bu gelirin 40’ı işletme giderleri için kesilecek ve yatırımcıya aylık 1260 lira net geliri kalacak.”

‘Yurt açığı var’

Türkiye’de yüksek öğretime kayıtlı 5,5 milyon öğrenci olduğunu ve 4 yıllık üniversitelerde okuyan öğrenci sayısının ise 3 milyonu bulduğunu anlatan Erkanlı, ancak toplam yurt kapasitesinin 415 bin yatak ile sınırlı kaldığını söyledi. Bu gerçekten yola çıkarak ABD’li Asset Campus Housing ile yapılan işbirliğiyle bu alana yatırım yapmayı planladıklarını anlatan Erkanlı, “Bu sayede sektörde ‘ev alma yurtal dönemini’ başlattık’’ dedi.

‘Yabancı yatırımcı sistemi iyi tanıyor’

Türkiye’de İstanbul, Ankara, Kocaeli, İzmir ve Düzce gibi büyük kentlerinin yanı sıra, yurtdışından Dubai, Katar, Arap coğrafyası, Türk Cumhuriyetleri ve Avrupa’dan da talep aldıklarını kaydeden Erkanlı, “Özellikle Amerika ve İngiltere’deki öğrenci evleri, yatırımcısına yüksek kazanç sağlıyor. Bu sebeple yabancılar bu sistemi iyi biliyorlar. Asset Campus Housing’in konusundaki uluslararası bilinirliği de talebi artıran etkenlerden biri” diye konuştu. Erkanlı,
İstanbul, Kocaeli, Düzce, Ankara gibi şehirlerde de benzer projeler yapmayı planladıklarını kaydetti.

2018’de açılacak

29 bin metrekare arsa üzerinde, 60 bin metrekarelik inşaat alanına sahip Univa Student Residence 126 milyon TL’lik yatırımla hayata geçiriliyor. Projedeki 45 metrekarelik öğrenci evleri 123 bin 500 TL’den satılıyor. Evler için firma bünyesinde vadelendirme yapılabiliyor. 2 binin üzerinde öğrencinin kalabileceği öngörülen proje, 2018’de Sakarya Üniversitesi’nin hemen yanı başında hizmete açılacak.

İletişim bilgileri

444 92 17
www.univa.com.tr