Konut Fiyat Endeksi (KFE), nisanda aylık yüzde 1,8 yükselirken yıllık artış yüzde 26,6’ya ulaştı. Ancak tablo yalnızca fiyat artışından ibaret değil. Enflasyondan arındırılmış verilere göre konut fiyatları reel bazda yüzde 4,3 geriledi. Yani fiyatlar yükseliyor ama piyasa aynı hızla değer üretmiyor.

Uzmanlara göre piyasada artık “erişilebilir konut” sorunu daha sert hissediliyor.

İstanbul’da artış sürüyor, Ankara hızlandı

TCMB verilerine göre üç büyük şehirde fiyat yükselişi devam etti.

Nisan ayında:

– İstanbul’da yüzde 1,6,

– Ankara’da yüzde 2,6,

– İzmir’de yüzde 2,1

oranında aylık artış yaşandı.

Yıllık bazda ise:

– Ankara yüzde 29,9,

– İzmir yüzde 26,7,

– İstanbul yüzde 26,2

artış gösterdi.

Özellikle Ankara’daki yükselişin son dönemde yatırımcı hareketliliği ve kamu bağlantılı talep nedeniyle hız kazandığı değerlendiriliyor.

En sert yükseliş Doğu Anadolu’da

Bölgesel verilere göre Türkiye’de en yüksek yıllık konut fiyat artışı yüzde 33,6 ile Erzurum, Erzincan, Bayburt, Ağrı, Ardahan, Kars ve Iğdır bölgesinde gerçekleşti.
En düşük artış ise yüzde 16,7 ile Aydın, Denizli ve Muğla bölgesinde görüldü.

Turizm bölgelerinde fiyatların bir süredir zaten yüksek seviyelerde olması nedeniyle artış hızının yavaşladığı yorumları yapılıyor.

Kiralar da durmuyor

Sadece konut fiyatları değil, kira piyasası da yükselişini sürdürüyor.

Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE), nisanda aylık yüzde 1,7 arttı. Yıllık kira artışı ise yüzde 31,7’ye çıktı.

Ancak burada da dikkat çeken nokta reel tablo oldu. Enflasyondan arındırılmış kira artışı yüzde 0,5 geriledi.

Buna rağmen özellikle büyükşehirlerde vatandaşın hissettiği yük büyüyor.

İstanbul’da yıllık yeni kiracı kira artışı yüzde 36,2’ye, Ankara’da yüzde 36,7’ye ulaştı. İzmir’de ise artış yüzde 29,4 oldu.

“Ev almak da kirada oturmak da lüks oluyor”

Piyasada hem satış hem kiralama tarafında yaşanan yükseliş, orta gelir grubunun konuta erişimini daha da zorlaştırıyor.

Sektör temsilcileri;

– Yüksek kredi faizleri,

– Sınırlı konut üretimi,

– Yatırım amaçlı talep,

– Artan inşaat maliyetleri

nedeniyle fiyat baskısının sürdüğünü belirtiyor.

Özellikle yeni konut üretimindeki yavaşlama ve arsa maliyetlerindeki yükselişin önümüzdeki dönemde fiyatları yeniden yukarı çekebileceği ifade ediliyor.

Reel düşüş yatırımcıyı düşündürüyor

Konut fiyatları nominal olarak yükselse de reel gerileme dikkat çekiyor.

Bu durum, kısa vadede yüksek kazanç beklentisiyle piyasaya giren yatırımcıların hesaplarını yeniden yapmasına neden olabilir.

Uzmanlara göre piyasada artık yalnızca fiyat artışı değil;

– Kira getirisi,

– Lokasyon avantajı,

– Nüfus hareketi,

– Arz-talep dengesi

gibi kriterler daha belirleyici hale geliyor.

Ali Canberk Özbuğutu-AA

En yüksek ve geri dönüş süresinin en kısa olduğu konut tipi 1+1

Türkiye genelinde konut tipine göre kiralar incelendiğinde, birim kiranın en yüksek ve geri dönüş süresinin en kısa olduğu konut tipi 1+1. 1. çeyrek sonu itibarı ile 1+1 konutların ortalama büyüklüğü 65 m2, ortalama birim kira 17 TL/m2, geri dönüş süresi ise 16 yıl. 2+1 konutlar ortalama 97 m2, ortalama birim kira 12 TL/m2, geri dönüş süresi 18 yıl; 3+1 konutlar ortalama 135 m2, ortalama birim kira 9 TL/m2, geri dönüş süresi 20 yıl; 4+1 konutlar ortalama 194 m2, ortalama birim kira 11 TL/m2, geri dönüş süresi 20 yıl.

Konut tipine göre birim kira ve geri dönüş süreleri

Konut Tipi Alan (m2) Kira (TL/m2) Geri Dönüş Süresi (yıl)
1+1 65 17 16
2+1 97 12 18
3+1 135 9 20
4+1 194 11 20

Kadınlar erkeklerden daha çok arama yapıyor

1. çeyrekte kiralık konut arama trendlerine bakıldığında kadınların erkeklerden daha fazla arama yaptıkları sonucu ortaya çıkıyor. En fazla 25-34 yaş, daha sonra 35-44 yaş aralığının arama yaptığı görülüyor. 1. çeyrekte kiralık konut arayanların %64’ünü kadınlar, 36’sını erkekler oluşturdu. Arama yapanların %34,5’i 25-34 yaş aralığında, %21,7’si ise 35-44 yaş aralığında yer alıyor.

En çok arama yapılan bölgeler Kadıköy, Beylikdüzü, Beşiktaş, Üsküdar

1.çeyrekte en fazla kiralık arama yapılan bölgeler sırasıyla İstanbul Kadıköy, Ankara Çankaya, İstanbul Beylikdüzü, İstanbul Beşiktaş ve İstanbul Üsküdar oldu. 1. çeyrekte Hürriyet Emlak’ta en çok talep gören ilçeler İstanbul’da Kadıköy, Ankara’da Çankaya, İzmir’de Buca, Antalya’da Alanya, Bursa’da ise Nilüfer oldu. İstanbul’da kiralık konut aramalarında en çok görüntülenen 1+0’ların ortalama kirası 1.000-500 TL aralığında iken; 1+1’ler 1.000-1.500 TL, 2+1’ler 1.500-2.000 TL, 3+1’ler ise 2.500-5.000 TL aralığında yer alıyor.

1. çeyrekte arama motorlarında en fazla kiralık konut aranan bölgeler

Sıralama Bölge

1 Kadıköy – İstanbul
2 Çankaya – Ankara
3 Beylikdüzü – İstanbul
4 Beşiktaş – İstanbul
5 Üsküdar – İstanbul
6 Bağcılar – İstanbul
7 Maltepe – İstanbul
8 Bahçelievler – İstanbul
9 Şişli – İstanbul
10 Kağıthane – İstanbul

5 büyük il arasında kira endeksi en fazla artan Antalya

1.çeyrekte 5 büyük il içerisinde kira endeksi en fazla artan ilin Antalya olduğu görülüyor. Antalya’da kira endeksi 1. çeyrekte geçen çeyreğe göre 9,38 puan, geçen sene aynı çeyreğe göre ise 55,8 puan artış gösterdi.

Raporu değerlendiren Endeksa.com Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt; “Kira endeksinin bir sene sonra tekrar artış göstermesi sektör açısından çok sevindirici. Rapora baktığımızda 5 büyük ilde de kiralarda artış yaşandığını görüyoruz. Mart ayı ortasından itibaren ülkemizde salgının etkilerini hissetmemizle birlikte pek çok sektörde olduğu gibi gayrimenkulde de sıkıntılar yaşanmaya başladı.Bu yüzden işlem adetlerinde başlayan düşüşün bir süre devam edeceğini düşünüyoruz.

Dijital çözümler güçlendi

Fakat salgınla birlikte sektör çok hızlı hareket etti ve müşterilerine ulaşmaya devam edebilmek için dijital çözümlere yöneldi. Satış ofisleri dijital ortama taşındı, müşteriler sanal ortamda görmek istedikleri evleri gezebilme fırsatı yakaladı. Hatta dijital ortamda yabancı yatırımcı ile görüşmeler de devam etti. Sektör bu kadar hızlı hareket edince son günlerde ufak ufak da olsa iyimser bir havanın hakim olmaya başladığını görüyoruz. Bu yüzden sektörün salgının etkilerinin hafiflemeye başlamasıyla birlikte kısa sürede toparlanacağına inanıyoruz” dedi.

5 büyük ilde artış var

Kira endeksi verilerini yorumlayan Hürriyet Emlak Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı ve Ticari İşlerden Sorumlu Eş Genel Müdürü Zeynep Tandoğan, “Verilerine baktığımızda kira endeksinin bir önceki çeyreğe göre 5 büyük ilde de artış gösterdiğini görüyoruz. Veriler, Türkiye genelindeki kira endeksinin 2018’in 4. çeyreğinden beri ilk defa artış gösterdiğini ortaya koyuyor. Endeks verilerini geçtiğimiz yılın aynı dönemiyle karşılaştırdığımızda ise kiralık konut arayanların yaş ortalamalarının düştüğünü görüyoruz, ayrıca bir diğer dikkat çekici veri ise bu dönem içerisinde kiralık konut arayan kadınların sayısının artması. En fazla kiralık konut aranan ilçelerde de değişim yaşandığını görüyoruz. En fazla kiralık konut aranan bölgeler sırasıyla; İstanbul Kadıköy, Ankara Çankaya, İstanbul Beylikdüzü, İstanbul Beşiktaş ve İstanbul Üsküdar oldu” dedi.

İkinci çeyrek değerlendirmeleri güçlendirir

Emlak piyasasının mevcut verilere göre koronavirüs salgınından pek fazla etkilenmediğinin altını çizen Zeynep Tandoğan, “Salgının gerçek etkisinin ancak ikinci çeyrekte görülebileceğini düşünüyoruz. Üçüncü çeyrek toparlanma süreci olacak, dördüncü çeyrekte ise bekleyen talebin geri gelmesini ve satış rakamlarının yukarıda kapanmasını bekliyoruz.” diyor.

3. çeyrekte en fazla kiralık arama yapılan bölgeler ise sırasıyla Ankara Batıkent, İstanbul Mecidiyeköy, İstanbul Göztepe, İstanbul Bahçeşehir ve İstanbul Kayaşehir oldu. 3. çeyrekte İstanbul’da en fazla kiralama yapılan ilçenin Beşiktaş, Ankara’da Çankaya, İzmir’de Karşıyaka, Antalya’da Muratpaşa, Bursa’da Nilüfer olduğu görüldü.

Konut tipine göre birim kira ve geri dönüş süreleri

Konut Tipi Alan (m2) Kira (TL/m2) Geri Dönüş Süresi (yıl)

1+1 65 16 16
2+1 95 12 18
3+1 135 10 19
4+1 193 11 20

Türkiye’de ortalama kira 1.307 TL

Türkiye genelinde ortalama metrekare kira bedeli 12 TL, ortalama kira 1.307 TL, geri dönüş süresi 18 yıl olarak gerçekleşti. Ülke genelinde konut tipine göre kiralar incelendiğinde, birim kiranın en yüksek ve geri dönüş süresinin en kısa olduğu konut tipinin 1+1 daireler olduğu belirlendi. 3. çeyrek kira endeksinde ortalama değerlerle 1+1 konutların büyüklüğü 65 m2, birim kira 16 TL/m2, geri dönüş süresi 16 yıl; 2+1 konutlar 95 m2, birim kira 12 TL/m2, geri dönüş süresi 18 yıl; 3+1 konutlar 135 m2, birim kira 10 TL/m2, geri dönüş süresi 19 yıl; 4+1 konutlar 193 m2, birim kira 11 TL/m2, geri dönüş süresi 20 yıl olarak gerçekleşti.

5 büyük ilde kira değerleri

İstanbul’da kiralar 3. çeyrekte 2. çeyreğe göre 2,25 puan düşüş gösterdi, sene sonuna kadar ise 2,17 puan düşüş bekleniyor. İstanbul’da ortalama birim kira 15 TL/m2, ortalama kira 1.486 TL, geri dönüş süresi 22 yıl olarak gerçekleşti. Ankara’da kiralar 3. çeyrekte 2. çeyreğe göre 1,36 puan artış gösterdi, sene sonuna kadar ise 1,51 puan artış bekleniyor. Ankara’da ortalama birim kira 10 TL/m2, ortalama kira 1.180 TL, geri dönüş süresi 17 yıl oldu.

İzmir’de kiralar 3. çeyrekte 2. çeyreğe göre 3,14 puan artış gösterdi, sene sonuna kadar ise 3,28 puan artış bekleniyor. İzmir’de ortalama birim kira 13 TL/m2, ortalama kira 1.475 TL, geri dönüş süresi 20 yıl olarak gerçekleşti. Bursa’da kiralar 3. çeyrekte 2. çeyreğe göre 3,54 puan artış gösterdi, sene sonuna kadar ise 3,35 puan artış bekleniyor. Bursa’da ortalama birim kira 10 TL/m2, ortalama kira 1.227 TL, geri dönüş süresi 19 yıl oldu. Antalya’da ise kiralar 3. çeyrekte 2. çeyreğe göre 10,5 puan artış gösterdi, sene sonuna kadar ise 9,06 puan artış bekleniyor. Antalya’da ortalama birim kira 12 TL/m2, ortalama kira 1.334 TL, geri dönüş süresi 17 yıl olarak gerçekleşti.

Kiralık ev arayanların %55’i erkek

3. çeyrekte Hüriyet Emlak’ta yapılan kiralık konut arama trendlerine bakıldığında erkeklerin kadınlardan daha fazla arama yaptıkları ve en fazla 25-34 yaş, ardından 34-44 yaş aralığının arama yaptığı görüldü. 3. çeyrekte kiralık arayanların %55 ini erkekler, %45’ini kadınlar oluşturdu. Arama yapanların %34’ü 25-34 yaş aralığında, %21’i ise 35-44 yaş aralığında yer aldı.