Mart ayında Türkiye genelinde 134 bin 170 konut satışı gerçekleşti. Konut satışları mart ayında bir önceki aya göre %37, bir önceki yılın aynı ayına göre ise %21 artarak 134 bin 170 oldu. Türkiye genelinde mart ayı sonu itibarı ile konut satış fiyatlarında yıllık değer artışı %127 seviyesinde gerçekleşirken, Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 7 bin 395 TL, ortalama konut fiyatı 998 bin 325 TL ve konut yatırımının geri dönüş süresi 19 yıl oldu.

İstanbul’da 23 bin 974 konut satıldı

Mart ayında konut satışlarında İstanbul 23 bin 974 konut satışı ve %18 oranla en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul’u 12 bin 609 konut satışı ve %9 pay ile Ankara, 8 bin 51 konut satışı ve %6 pay ile İzmir izledi.

Mart ayı sonu itibarı ile İstanbul’da konut satış fiyatlarında değer artışı %147, ortalama konut metrekare satış fiyatı 12 bin 102 TL, ortalama konut fiyatı 1 milyon 452 bin 240 TL oldu. Ankara’da konut fiyatları son bir yılda %116 artış gösterdi, ortalama konut metrekare satış fiyatı 5 bin 352 TL, ortalama konut fiyatı 722 bin 520 TL. İzmir’de ise yıllık değer artışı %119, ortalama konut metrekare satış fiyatı 9 bin 448 TL, ortalama konut fiyatı 1 milyon 228 bin 240 TL.

Yıllık değer artışı en yüksek olan iller Mersin, Aydın ve Antalya oldu

Mart ayında en fazla konut satışı olan 30 il içerisinde yıllık değer artışı en yüksek olan iller ise sırasıyla Mersin, Aydın ve Antalya oldu. Mersin’de konut fiyatları son bir yılda %158 artış gösterdi, ortalama konut metrekare satış fiyatı 6 bin 172 TL, ortalama konut satış fiyatı 925 bin 800 TL. Aydın’da yıllık değer artışı %153, ortalama konut metrekare satış fiyatı 11 bin 204 TL, ortalama konut satış fiyatı 1 milyon 680 bin 600 TL. Antalya’da yıllık değer artışı %148, ortalama konut metrekare satış fiyatı 9 bin 861 TL, ortalama konut satış fiyatı 1 milyon 232 bin 625 TL.

Son 10 yılın en yüksek Mart’ı

Verileri değerlendiren uzmanlar, “Verileri incelediğimizde son 10 yılın en yüksek mart ayı satışına ulaşıldığını görüyoruz. Konut satışında artış trendi devam ediyor ama niteliği dönüşüyor. İkinci el konut piyasası son dönemde toplam satışları domine etmeye başladı. Mart ayında satılan 10 konuttan 7’si ikinci el konut. Mart ayı itibariyle ipotekli konut satışlarının da bir artış grafiği gösterdiğini görüyoruz. Endeksa verilerine göre en çok değer artışı olan iller Mersin, Aydın ve Antalya oldu. Son dönemde bu illerde yaşanan yükseliş devam ediyor. Yabancıya konut satışı beklendiği gibi artmaya devam ediyor. Rusya-Ukrayna gerilimi sonrası merak konusu olan iki ülkenin konut alımına ilgisine baktığımızda şubat ayına kıyasla konut satışında Ruslar’da %7 ve Ukrayna vatandaşlarında ise %52’lik bir artış görüyoruz. Ukraynalılara toplam 168 satış yapıldığı için bu artış genel rakamın içerisinde çok büyük bir anlam ifade etmiyor.” dedi.

İkinci el konut satışları bir önceki aya göre %40 arttı

Türkiye genelinde mart ayında ipotekli konut satışları bir önceki aya göre %52, geçen yılın aynı ayına göre ise %39 artış göstererek 30 bin 271 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %23 olarak gerçekleşti. İkinci el konut satışları ise bir önceki aya göre %40, geçen yılın aynı ayına göre ise %23 artış göstererek 95 bin 833 oldu. İkinci el konut satışları toplam satışların %71’ini oluşturdu. Yabancıya konut satışı ise bir önceki aya göre %21, geçen yılın aynı ayına göre ise %31 artarak 5 bin 567 olarak gerçekleşti.

İpotekli konut satışı %45 artışla 68 bin 342 oldu

2022 yılı Ocak-Mart ayları değerlendirildiğinde konut satışlarının geçen senenin aynı dönemine göre %22 artarak 320 bin 63 olarak gerçekleştiği görülüyor. Bu dönemde ipotekli konut satışı %45 artışla 68 bin 342, ikinci el konut satışları %24 artışla 225 bin 626 olarak gerçekleşti. Bu dönemde kredili konut satışları toplam satışların %21’ini, ikinci el konut satışları ise toplam satışların %71’ini oluşturdu.

Elimizde tasarruf ettiğimiz bir para varsa bunu nasıl değerlendirip enflasyondan koruyabileceğimize kafa yoruyoruz. Döviz mi alsak, TL’de tutup mevduat olarak mı değerlendirme yoluna gitsek, altın mı alsak, yoksa gayrimenkule mi bağlasak, bunun kararını vermeye çalışıyoruz.

Bu hesaplarla meşgul kişilerden biri de çok yakın bir arkadaşım. Bu arkadaşım günlerdir kafa yoruyor. Kiracısı çıkan evini yeniden kiraya mı vereceğini, yoksa evi satıp parayı faizde mi değerlendirmesinin daha iyi olacağını kararlaştırmaya çalışıyor.

Bu yazımızda konut yatırımlarının geri dönüş süresine bakacak ve dolayısıyla konuta para bağlamanın iyi bir seçim olup olmadığını irdelemeye çalışacağız.

Üç beş yıl öncesine kadar konut en gözde yatırımların başında geliyordu. Kira geliri sağlayan konutun değeri de sürekli artıyordu.

Ama günümüzde durum çok farklı. Bulunduğu konum itibarıyla fark ediyor olmakla birlikte genel anlamda söylersek konut fiyatları pek artmıyor, en azından enflasyon kadar artmıyor.
Dolayısıyla konut fiyatının, yani anaparanın reel olarak artması gibi bir durum artık yok. Şu durumda kira getirisi ile konut fiyatı arasındaki ilişki büyük önem kazanıyor.

Geri dönüş süresi 22 yıl

Merkez Bankası’nın blog sayfası olan Merkezin Güncesi’nde yer alan bir çalışma var. Merkez Bankası’nda uzman yardımcısı olarak görev yapan Erdi Kızılkaya “Konut yatırımlarının geri dönüş süreleri” başlıklı bir yazı kaleme aldı. Bu yazıdaki veriler ortaya koyuyor ki 2018 yılı başı itibarıyla Türkiye ortalamasında konut yatırımlarının geri dönüş süresi 22 yıl dolayında.

Kızılkaya, geri dönüş süresinin konut fiyatlarındaki artışın 2016’dan itibaren hız kesmesiyle birlikte 22 yıla indiğine dikkat çekiyor. Söz konusu süre 2016 yılında 23 yıl dolayında bulunuyordu.

Konutta geri dönüş süresi, konutun değerinin yıllık kira getirisine bölünmesiyle bulunuyor. Yani kaç yıllık kira o konutun bedeline eşit, bu soruya yanıt aranıyor. Bu hesaplamada konut kirasından verilmesi gereken vergi göz ardı ediliyor.

Örneğin 500 bin liraya bir konut aldınız, aylık 2 bin liraya da kiraya verdiniz, yılda elde edeceğiniz kira 24 bin lira, dolayısıyla 500 bin lira/24 bin lira, bu konutun geri dönüş süresi yaklaşık 21 yıldır.

“Süre uzuyor”

Merkez Bankası uzman yardımcısı Erdi Kızılkaya’nın tespitlerine göre konutta geri dönüş süresi genel olarak uzuyor. Kızılkaya çalışmasında şu görüşlere yer veriyor:

“Türkiye’de bir konut satın almak için ödediğiniz paranın kira olarak size geri dönmesi için beklemeniz gereken süre 2010 yılı sonunda ortalama olarak yaklaşık 18 yıl iken, 2018 yılı başında 22 yıl olmuş. Diğer bir deyişle, 2018 yılında satın alınan bir konutun kendini amorti etme süresi, 2010 yılında alınan bir konuta göre 4 yıl daha uzamış.”

Kızılkaya, konutta geri dönüş süresini İstanbul için 26 yıl, Ankara için 25 yıl, İzmir için ise 24 yıl olarak hesaplıyor.

Diğer ülkelerdeki durum ne?

Erdi Kızılkaya çalışmasında diğer ülkelerdeki konut yatırımlarının geri dönüş sürelerine de yer veriyor. Türkiye 22 yılla ortalarda sayılabilecek bir konumda. Geri dönüş süresinin en uzun olduğu ülke 50 yılla Avusturya. Ürdün ise 11 yılla geri dönüş süresinin en kısa olduğu ülke.

Konut fiyatlarının nasıl seyredeceği çok önemli

Konutta geri dönüş süresi içinde bulunulan dönemin verilerine göre hesaplanıyor. Örnekteki gibi 500 bin liraya alınan, 2 bin lira aylıkla kiraya verilen bir konut için geri dönüş süresi yaklaşık 21 yıl.

Konuta bağlanan paranın 20 yıl dolayında bir sürede amorti edilebilmesi pek verimli bir yatırım yapılmadığına işaret. Ne var ki, bu verimlilik değerlendirmesi anapara niteliğindeki konut fiyatının sabit kaldığı varsayımına bağlı.

Konutu 500 bine aldınız, kira da aylık 2 bin lira. Aradan bir yıl geçti ve konutunuzun fiyatı eğer 600 bin lira olmuşsa ve siz de bu konutu elden çıkarmışsanız, geri dönüş süresine ilişkin tüm hesaplar anlamını yitirmiş sayılır. Bu konut bir yılda 124 bin lira kazandırmıştır ve çok karlı bir yatırım olmuştur.

Ama ya tersi oluyorsa? 500 bin liralık konut bir yıl sonra 24 bin lira kira getirmiş ama değeri 500 bin lirada bile kalmamış ve düşmüşse… Hadi nominal düşüş olmadı diyelim, bu bir yılda enflasyon yüzde 15 düzeyindeyken konutun fiyatı ancak yüzde 10 artarak 550 bin liraya çıkmış, yani reel olarak gerilemişse…

İşte böyle dönemlerde tasarrufunu konut alarak değerlendirmek isteyenlerin konut arz ve talebini, buna bağlı olarak konut fiyatlarının artıp artmayacağını çok iyi irdelemeleri ve ona göre karar vermeleri gerekiyor.

Günümüz koşullarında 500 bin liraya alınan bir konut yılda 24 bin lira kira getirebilir, konutun fiyatı da bir yıl sonra 550 bin lira değerine (o da belki) ulaşabilir ve böylece bir yılda 74 bin lira kar edilmiş olabilir. Konutun fiyatı nominal olarak sabit kalmışsa yıllık getiri yalnızca 24 bin liradır.

Diğer yanda 500 bin liradan, mevduat olarak tutulduğunda, mevcut oranlara göre yüzde 17-18, yani 85-90 bin lira faiz geliri elde edilebilir. Net getiri için faizden stopajı düşmek gerekecektir tabii ki.

Dolayısıyla bu dönem, konut almak mı, mevduat ya da döviz mi, diye uzun uzadıya hesap yapma dönemidir.

Alaattin Aktaş- Dünya