Konut Fiyat Endeksi (KFE), nisanda aylık yüzde 1,8 yükselirken yıllık artış yüzde 26,6’ya ulaştı. Ancak tablo yalnızca fiyat artışından ibaret değil. Enflasyondan arındırılmış verilere göre konut fiyatları reel bazda yüzde 4,3 geriledi. Yani fiyatlar yükseliyor ama piyasa aynı hızla değer üretmiyor.

Uzmanlara göre piyasada artık “erişilebilir konut” sorunu daha sert hissediliyor.

İstanbul’da artış sürüyor, Ankara hızlandı

TCMB verilerine göre üç büyük şehirde fiyat yükselişi devam etti.

Nisan ayında:

– İstanbul’da yüzde 1,6,

– Ankara’da yüzde 2,6,

– İzmir’de yüzde 2,1

oranında aylık artış yaşandı.

Yıllık bazda ise:

– Ankara yüzde 29,9,

– İzmir yüzde 26,7,

– İstanbul yüzde 26,2

artış gösterdi.

Özellikle Ankara’daki yükselişin son dönemde yatırımcı hareketliliği ve kamu bağlantılı talep nedeniyle hız kazandığı değerlendiriliyor.

En sert yükseliş Doğu Anadolu’da

Bölgesel verilere göre Türkiye’de en yüksek yıllık konut fiyat artışı yüzde 33,6 ile Erzurum, Erzincan, Bayburt, Ağrı, Ardahan, Kars ve Iğdır bölgesinde gerçekleşti.
En düşük artış ise yüzde 16,7 ile Aydın, Denizli ve Muğla bölgesinde görüldü.

Turizm bölgelerinde fiyatların bir süredir zaten yüksek seviyelerde olması nedeniyle artış hızının yavaşladığı yorumları yapılıyor.

Kiralar da durmuyor

Sadece konut fiyatları değil, kira piyasası da yükselişini sürdürüyor.

Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE), nisanda aylık yüzde 1,7 arttı. Yıllık kira artışı ise yüzde 31,7’ye çıktı.

Ancak burada da dikkat çeken nokta reel tablo oldu. Enflasyondan arındırılmış kira artışı yüzde 0,5 geriledi.

Buna rağmen özellikle büyükşehirlerde vatandaşın hissettiği yük büyüyor.

İstanbul’da yıllık yeni kiracı kira artışı yüzde 36,2’ye, Ankara’da yüzde 36,7’ye ulaştı. İzmir’de ise artış yüzde 29,4 oldu.

“Ev almak da kirada oturmak da lüks oluyor”

Piyasada hem satış hem kiralama tarafında yaşanan yükseliş, orta gelir grubunun konuta erişimini daha da zorlaştırıyor.

Sektör temsilcileri;

– Yüksek kredi faizleri,

– Sınırlı konut üretimi,

– Yatırım amaçlı talep,

– Artan inşaat maliyetleri

nedeniyle fiyat baskısının sürdüğünü belirtiyor.

Özellikle yeni konut üretimindeki yavaşlama ve arsa maliyetlerindeki yükselişin önümüzdeki dönemde fiyatları yeniden yukarı çekebileceği ifade ediliyor.

Reel düşüş yatırımcıyı düşündürüyor

Konut fiyatları nominal olarak yükselse de reel gerileme dikkat çekiyor.

Bu durum, kısa vadede yüksek kazanç beklentisiyle piyasaya giren yatırımcıların hesaplarını yeniden yapmasına neden olabilir.

Uzmanlara göre piyasada artık yalnızca fiyat artışı değil;

– Kira getirisi,

– Lokasyon avantajı,

– Nüfus hareketi,

– Arz-talep dengesi

gibi kriterler daha belirleyici hale geliyor.

Ali Canberk Özbuğutu-AA

Avukat Abide Gülel Saral, kafaları karıştıran bu konuda çok net bilgiler verdi:

Kiracı, tahliye davasından korkmaz!

“Kira tespit davası mı yoksa kira tahliye davası mı? Bu ikisinin arasında çok önemli bir ayrım var. Kira tahliye davası, 3-3,5 sene sürebilen ortalama dava modelidir. Kiracı, ‘karar kesinleşince çıkarım der’ ve bu süre boyunca rahat rahat oturur.

Kira tespit davası ise açıldığı gün itibariyle kiracıyı sorumluluk altına sokar. Bu dava da uzun sürüyor ama kiracı şunu biliyor: Kira tespit davası açıldığı gün itibariyle kiracıyı sorumluluk altına soktuğu için aslında biraz ürkütücü. Kiracı, kira tespit davasından korkar ve çıkar. Çok net. Ama tahliye dosyasından korkmaz.

Her ay işte atıyorum 30 bin TL kira ödüyorsunuz ama artık o evin kira değeri 200 bin TL. Yılın sonunda sürelere uyarak kira tespit davası açan mülk sahibine her ay artı 170 bin TL yazıyor ve bunun üzerine faiz de biniyor. 2 -3 yılın sonunda 2-3 milyon lira gibi bir alacağı oluyor mülk sahibinin. Bu nedenle, isabetli dava modeli kira tespit davasıdır.

Kira tespit ve tahliye birlikte açılabilir

Dolayısıyla “Tahliye davası mı kira tespit davası mı?” derseniz yine ikisinin birlikte açılmasını tavsiye ederiz. Ama kira tespit davası her zaman kiracının tedirgin olmasına sebebiyet veren davadır. Daha hızlı, daha kolay ve sonuç odaklı bir dava olduğu için kira tespit davası diyorum.

Kira tespit davası nasıl açılır?

Peki kira tespit davası nasıl açılır?

Beşinci yılınızı doldurmadan, kontrat yenilemeden önce bir ihtarname ile başlayan bir prosedür.

Kiracı, altıncı yılın ilk ayından itibaren sorumlu olur. Davanın sonunda karar verilen rakama göre o günden itibaren aydan aya hesaplanır. Aradaki fark kadar artı avukatlık ve vekalet ücreti faiz üzerine koyularak ödemekle mükelleftir. Dolayısıyla kira tespit davaları her zaman kiracıyı harekete geçiren davadır.

Kira tahliye davasını da tabii ki birlikte açabiliriz. Ben aynı zamanda tahliyesini de isteyebilirim ama bir sebebinin olması lazım. Tahliyeyi neye göre açacaksınız mesela? Tahliye için birden fazla sebep olması lazım. Ödemeyi yılda iki kez geciktirdi ya da yapmadı. Yani ödeme yapmadı. Ödemeyi eksik yaptı. 1 TL de az ödemedir, bin TL de az ödemedir. Yani küçük küçük rakamlar da aslında tahliyeye sebep olabilir.

Dolayısıyla ikisi birlikte açılabilir. Bunda bir sakınca yok. Ama dediğim gibi; tahliyede sebep olması lazım. Kira tespitteyse 5 yıl dolması ile beraber dava açılabilir.”

Örücü’nün fikirleri şöyle:

“Neden artık yeni AVM yatırımı yapılmıyor?”

Bu soruya verilen yanıtlar çoğu zaman talep tarafı üzerinden okunuyor. Oysa bugünkü tabloyu doğru değerlendirmek için konuyu öncelikle yatırım matematiği üzerinden ele almak gerekiyor. AVM yatırımı, kısa vadeli dalgalanmalardan ziyade uzun vadeli nakit akışı, öngörülebilirlik ve sürdürülebilir değer üretimi üzerine kurulu bir yapı gerektirir.

Bugün gelinen noktada artan inşaat maliyetleri, yüksek finansman giderleri ve operasyonel harcamalar, yeni projelerin fizibilite çerçevesini belirgin biçimde daraltmış durumda. Bu durum yeni AVM yatırımlarını “yapılamaz” olmaktan ziyade, ekonomik rasyonalitesi daha dikkatle sorgulanan projeler haline getiriyor. Perakende tarafında büyüme hızının sınırlanması da bu tabloyu güçlendiriyor. Talep tamamen ortadan kalkmış değil; ancak yatırımcı açısından bu talebin yeni bir projeyi uzun vadede taşıyacak güçte olup olmadığı artık çok daha seçici bir bakışla değerlendiriliyor.

Bu nedenle sektör, yeni yatırımlardan çok mevcut varlıkların daha verimli yönetildiği, dönüştürüldüğü ve güçlendirildiği bir döneme girmiş durumda. Bugün yapılmayan yeni AVM yatırımlarını bir geri çekilme olarak değil; sermaye disiplininin ve temkinli yatırım yaklaşımının doğal bir sonucu olarak okumak daha sağlıklı.

AVM’lerde yaratılan gelir ne kadar sürdürülebilir?

AVM sektörü açısından asıl kritik başlık, yalnızca yeni yatırım yapılmaması değil. Bugünün temel sorusu, yaratılan gelirin ne kadar sürdürülebilir olduğu.
Son dönemde perakende tarafında özellikle bazı kategorilerde indirim kampanyalarının ağırlığının artması, satış hacmini desteklerken karlılığı baskılayan bir durum ortaya koyuyor. Karlılığı sınırlı kalan perakendeci ile AVM yatırımcısı arasında sözleşmesel kira artışları ve yeni kira belirleme süreçlerinde uyuşmazlık yaşanabiliyor.
İndirimlerle taşınan satışlar, ciro üretse dahi ciroya bağlı gelirlerin sağlıklı ve kalıcı biçimde artmasını her zaman mümkün kılmıyor.

Öte yandan AVM’lerin enerji, bakım, güvenlik, personel ve finansman gibi sabit ve kaçınılmaz giderleri, enflasyonun da üzerinde artmaya devam ederken, kira artışları, sektör genelinde zorlanan perakendeciler nedeniyle çoğunlukla enflasyon seviyesinde ya da bunun altında kalıyor.. Bu noktada esas konu, ciro üretmekten çok; gelir maliyet dengesini uzun vadede koruyabilecek bir yapı kurabilmek haline geliyor.

Bu tablo, AVM yatırımlarında gelir maliyet dengesinin artık daha dikkatli ve uzun vadeli bir perspektifle yönetilmesini zorunlu kılıyor. Sürdürülebilir bir zeminin oluşabilmesi ise gerçekçi kontrat yapıları, dengeli mağaza karması ve gelir tarafını destekleyecek istikrarlı bir ticari performansla mümkün.

Tam da bu nedenle, AVM sektörü için yeni bir büyüme döneminden söz edilecekse, bu büyümenin adresi yeni metrekareler değil; mevcut varlıklar olmak zorunda. Bugünün koşullarında değer yaratmanın yolu, portföyü büyütmekten çok, portföyün derinliğini artırmaktan geçiyor.

Mevcut AVM’lerin yenilenme sürecinde; perakendenin ofis, konaklama ve benzeri tamamlayıcı fonksiyonlarla bir arada kurgulandığı karma konseptler, hem çekim gücünü artıran hem de sürdürülebilir ticari yapıların oluşmasını destekleyen yeni bir dönüşüm alanı olarak öne çıkıyor. Bu yaklaşım yalnızca fiziksel bir yenileme meselesi değil; aynı zamanda yatırımcının sermayesini daha verimli kullanma refleksi.

Türkiye AVM sektörü bugün, büyümeyi yeni projelerle değil; aynı metrekareden daha fazla değer üreterek tanımlamak durumunda. Benzer şekilde perakendeciler de mağaza adedi veya metrekare büyümelerinde daha temkinli davranarak; küçülme, yeniden konumlanma ya da mevcut alanlarda ürün gamı ve müşteri kitlesi uyumuna göre daha karlı ve adet satışı yüksek modellere yönelmek zorunda kalıyor. Önümüzdeki dönemi belirleyecek olan da, bu dönüşümün ne kadar doğru okunabildiği ve gelir sürdürülebilirliğinin ne kadar sağlıklı kurulabildiği olacak.

Uluslararası gayrimenkul danışmanlık şirketi Cushman & Wakefield, dünya genelinde sınıfının zirvesinde yer alan ana konumlardaki kiralara odaklanarak hazırladığı ‘Dünya Geneli Ana Caddeler 2023’ raporunu yayınladı. Rapor, pandemi ile tetiklenen güçlü enflasyonist baskıyla birlikte artan maliyet ve azalan alım gücü nedeniyle perakende sektörünün belirsizliklerle karşı karşıya kalmasına rağmen dünya çapında şaşırtıcı bir dayanıklılık gösterdiğini ortaya koyuyor. Rapor bu kapsamda bir önceki yıl yüzde 5.2’lik büyüme gerçekleştiren dünyanın en büyük 250 perakende şirketinin bu yıl yüzde 8.5’lik bir büyüme kaydettiğini ve lüks markaların yüzde 95’inden fazlasının kâr artışlarını 2023’ün başlarına kadar devam ettirdiğini gösteriyor.

Lüks harcamalar zayıf da olsa büyüyor

Keyfi tüketim harcamalarının kısıldığı bu dönemde, lüks harcamaların zayıf da olsa büyümeye devam ettiğini ve lüks sektörünün, ‘artan yaşam maliyetlerine karşı daha dayanıklı olması’ nedeniyle şehir merkezlerinde nispeten iyi performans sergilediğini gösteren rapor, birinci sınıf perakende konumlarındaki boşluk oranının düşük kalmayı sürdürdüğünü ve belirli segmentteki kira değerlerinin genel perakende piyasalarına kıyasla fazla etkilenmediğini de ortaya koyuyor.

Pandemiden sonra kiralarda en çok toparlanan yer ABD

Dünya genelindeki 49 ülkeyi ele alan ana caddeler sıralamasında, New York’un Beşinci Caddesi, yıldan yıla kira artışı durağan seyretmesine rağmen metrekarede yıllık 2 bin dolar kira ile dünyanın en pahalı perakende caddesi olarak birinciliğini korudu. Milano’nun Via Montenapoleone Caddesi metrekarede yıllık bin 766 dolar kira ile bir sıra yükselerek ikinci sıraya yerleşti ve üçüncü sıradaki metrekarede yıllık bin 493 dolar kiraya sahip Hong Kong’un Tsim Sha Tsui Caddesi’ni geride bıraktı. Londra’daki New Bond Street ve Paris’teki Avenues des Champs-Élysées sırasıyla metrekarede yıllık bin 462 dolar ve bin 120 dolar ile dördüncü ve beşinci sıradaki yerlerini korudu.

Küresel ana perakende noktalarındaki kiralar, son 12 ayda yerel para birimi cinsinden ortalama yüzde 4.8 artarak bir önceki yıl kaydedilen yüzde 3.7’lik büyümenin üzerine çıktı. Dünya genelinde en yüksek kira artış oranı yüzde 5.3 ile Asya-Pasifik olurken, Amerika kıtası yüzde 5.2, Avrupa ise yüzde 4.2’lik bir artış gösterdi. Raporda ayrıca ABD’nin işlemlerin yüzde 69’unun pandemideki kira seviyelerinin üzerinde gerçekleşmesi nedeniyle dünya genelinde pandemiden sonra en çok toparlanma gösteren yer olduğu belirtildi.

Sıralamada 2023 yılında metrekarede yıllık 2.500 euroluk kira artışı ile 31’inci sıradan 20’nci sıraya yükselen İstiklal Caddesi ise yüksek enflasyon nedeniyle kiraların bir önceki yıla göre yüzde 127 gibi şaşırtıcı bir oranda artmasıyla dikkat çekerken, dünyadaki diğer ana alışveriş caddelerindeki kira büyüme oranlarını açık ara geride bıraktı. Bu kapsamda İstanbul’u yüzde 33 artış ile Arjantin’deki Calle Florida Caddesi, yüzde 20 ile Milano’daki Via Montenapoleone Caddesi ve yüzde 17 ile Vietnam’daki Dong Khoi Caddesi izlerken, diğer şehirlerin ana caddelerindeki oranlar bu oranların çok altında yer aldı.

Avrupa’daki 57 ana alışveriş caddesi arasındaki kira değeri sıralamasında 2023 yılında 45’inci sıradan 36’ya yükselen İstanbul, bir önceki yıla oranla yüzde 120’lik kira büyümesiyle Avrupa’da en güçlü kirasal büyümenin yaşandığı cadde konumunda. Avrupa’nın diğer şehirlerindeki yıllık değişim oranları ise oldukça sınırlı düzeyde gerçekleşti.

İşte Avrupa, Amerika ve Asya’nın en dikkat çeken caddeleri

Avrupa’nın en pahalı alışveriş lokasyonu, metrekarede yıllık bin 766 dolar ile Milano’daki Via Montenapoleone Caddesi olurken, en ekonomik alışveriş caddesi ise metrekarede yıllık 33 dolarlık kira ile Makedonya’daki Makedonya Caddesi oldu. Avrupa’nın kiralarda en büyük oranda düşüş yaşanan bölgesi ise yüzde 14 ile kiraların metrekarede yıllık 120 dolar olduğu Finlandiya’nın Helsinki şehir merkezi oldu.

Amerika kıtasındaki en pahalı alışveriş lokasyonu, metrekarede 2 bin dolar yıllık kira ile New York’taki 5’inci Cadde olurken, en ekonomik alışveriş lokasyonu metrekarede yıllık 28 dolar ile Argentina’daki Calle Florida Caddesi oldu. Aynı cadde yüzde 33 oran ile bir önceki yıla göre en güçlü kira büyümesi yaşanan lokasyon oldu. Kıtadaki en büyük kira düşüşü ise yüzde 26 ile Chicago’daki North Michigan Bulvarı’nda.

New York’taki 5’inci Cadde başka bir şey..

Asya kıtasında ise en pahalı alışveriş lokasyonu Hong Kong’ta metrekarede yıllık 1.493 dolar kira ile Tsim Sha Tsui Caddesi iken, en ekonomik alışveriş lokasyonu Hindistan’da metrekaresi yıllık 22 dolar olan 2.Anna Nagar Caddesi oldu. En güçlü kira büyümesi ise bir önceki yıla göre kira değeri yüzde 60 artan Japonya Osaka’daki Midosuji Caddesi olarak yer aldı. En yüksek kira düşüşü ise yüzde 26 ile SM-Tren İstasyonu bölgesi oldu.

Lüks ve değerli perakende alanları büyümeyi sürdürecek

Raporda lüks perakendeye yön veren global trendler ise ‘sürdürebilirliğin rekabet aracı olarak kullanılması, güvenlik artırıcı yeni kararlar alınması, yatırımların deneyime ağırlık verilerek yapılması, yetenekli kişilerin istihdam edilmesi, uluslararası seyahatlerin artışı ve e-ticaret ile online harcamaların artması’ olarak sıralanıyor.

Avrupalı perakendecilerin ABD’ye doğru genişlediği ve her iki kıtadan yatırımcıların Asya Pasifik’in büyüme beklentilerine ilgisinin sürdüğü bir dönemin yaşandığı belirtilen raporda, yakın gelecekte lüks ve değerli perakende sektörlerinin büyümesinin beklendiği vurgulanıyor. Rapora göre, Japonya gibi bazı pazarlarda varlıklı tüketiciler, daha geleneksel varlık sınıflarındaki zayıf getiriler nedeniyle alternatif bir yatırım aracı olarak lüks tüketim mallarına yöneliyor. Birinci sınıf perakende konumlarında da sıkı bir rekabetin olduğu belirtilen raporda; lüks ve değerli perakende sektörlerinin büyümesi beklenirken, lüks olmayan ancak tüketimi zorunlu da olmayan malları kapsayan perakende sektörlerinin ise düşüş dönemine girmesi öngörülüyor. Bununla birlikte raporda, 2024’e girerken zorlu bir ticaret dönemi devam edecek olsa da sektörün ekonomik ve toplumsal değişimlere uyum sağlayarak zorlukları aşabileceğine dair güven duyulduğunun altı çiziliyor.

Konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullanılan satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren, kapatılan ilan yaşı geçen aya kıyasla ülke genelinde ve üç büyükşehirde artmıştır.

Konut satış fiyatlarında artış hızı düşmeye devam ediyor

Satılık konut fiyatlarındaki yıllık artış oranının geçen üç ay olduğu gibi Türkiye genelinde düşmesi dikkat çekiyor. Mayıs’ta yüzde 89,1 olan yıllık fiyat artışı haziranda yüzde 86,5’e gerilemiştir. Mayıs ayındaki değerlerle kıyaslandığında, satılık konut cari fiyatlarındaki yıllık artış oranının İstanbul’da ve Ankara’da düştüğü, İzmir’de ise yükseldiği görülüyor.

Büyükşehirlerde konut satış fiyatları artışlarında farklılık

İlan satış fiyatları Haziran ayında da geçen yılın aynı ayına kıyasla bütün büyükşehirlerde artmıştır. (Tablo 1) Satılık konut m2 fiyatlarında en hızlı artışın görüldüğü iller: Malatya yüzde 110,9, Van yüzde 109,5, Ordu yüzde 109, Manisa yüzde 105,9 ve Eskişehir yüzde 105 olarak gözlemlenmiştir. En düşük artışların görüldüğü iller ise Muğla yüzde 76,3, Kayseri yüzde 73,7, İstanbul yüzde 72,1, Şanlıurfa yüzde 67,6 ve Diyarbakır yüzde 63 olmuştur.

Ankara’daki satılan konut sayısının satılık ilan sayısına oranında belirgin düşüşe geçti

Satılan konutların toplam satılık ilan sayısına oranı geçen aya kıyasla Ankara’da 1 puan, İzmir’de 0,1 puan düşmüş, İstanbul’da ise 0,1 puan artmıştır (Şekil 2). Haziran ayının verilerine göre satılan konutların toplam satılık ilan sayısına oranı İstanbul’da yüzde 4,1 Ankara’da yüzde 4,7, İzmir’de ise yüzde 3,8 olmuştur.

Kiralık konut piyasasında yükselme işaretleri

Kiralık konut talep göstergesi ise Mayıs’a kıyasla yüzde 12,3 artmış, geçen yılın aynı ayına kıyasla değişmemiştir. Kiralık konut piyasasında bir canlılık göstergesi olarak kullanılan, kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde artmıştır.

Kiralık konut piyasasında mevsimsel etkinin sonuçları

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olması olarak ölçülüyor. Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlemektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülüyor.

Mayıs ayında belirgin bir artış gösteren kiralık konut talep endeksi Haziran’da da önemli bir artış kaydetmiştir. Kiralık konut talep endeksi Mayıs’tan Haziran’a yüzde 12,3 yükselmiştir. Bununla birlikte, kiralık konut talebinin geçen yılın Haziran ayına kıyasla değişmediği gözlemlenmiştir.

Türkiye genelinde kiralanan konut sayısının kiralık konut ilan sayısına oranı da geçtiğimiz ay olduğu gibi yükselmiş, kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı haziranda 0,6 puan artarak yüzde 21,6 olmuştur. (Şekil 3 sol panel) Mayıs’tan Haziran’a bu değişimin detayları incelendiğinde kiralık ilan sayısının yüzde 5,8, kiralanan konut sayısının ise yüzde 8,6 arttığı görülmektedir. Son iki ayda hem kiralık ilan sayısının hem de kiralanan konut sayısının artması kiralık konut piyasasında canlanma belirtileri olarak gösteriliyor.

Kiralanan konut sayısının kiralık konut ilan sayısına oranı üç büyükşehirde arttı

Kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı üç büyükşehirde yükselmiştir (Şekil 4). Bu oran Haziran’da İstanbul’da ve İzmir’de 0,8 puan, Ankara’da ise 0,2 puan artmıştır. Son verilere göre kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı İstanbul’da yüzde 19,5, Ankara’da yüzde 26, İzmir’de ise yüzde 15,9 olmuştur.

İstanbul ilçelerinden kira artışında rekor kıranlar: Adalar ve Şile

Deprem riski algısının ilçe satılık konut piyasalarında gözlemlenen belirgin fiyat etkisi kiralık konut piyasalarında da gözlemlenmektedir. İstanbul ilçelerinde Ocak ve Haziran aylarındaki ortalama kiralık m2 konut fiyatları yüzde 55,6 artmıştır. (Tablo 2) En yüksek kira artışları yüzde 132,3 ile Adalar ve yüzde 127,7 ile Şile’de gerçekleşirken en düşük kira artışları yüzde 7,7 Beyoğlu ve yüzde 5,9 ile Kağıthane olmuştur. Bununla birlikte tarihsel ilçe kira seviyeleri, ilçelere özgü güncel kiralık konut arz ve talebi gibi diğer faktörlerin de kira artışlarında deprem riski algısına kıyasla daha etkili oldukları yorumu çıkarılmaktadır.

En fazla göç alan illerin başında gelen Ankara’da Şubat ayında kiralık konut stoku %31 düşerken, satılık konut stoku %23 artış gösterdi. Ankara’da Şubat ayında konut kiraları %6,1, satılık konut fiyatları ise %6,39 artış gösterdi. Ankara’da ortalama kira 7 bin 589 TL, konutların ortalama satış fiyatı ise 1 milyon 646 bin 190 TL. Ankara’da konut stokunun en fazla düşüş gösterdiği ilçeler ise Sincan, Pursaklar ve Şereflikoçhisar oldu.

Habere konu olan yargıtay kararı

Doç. Dr. Umut Yeniocak, habere konu olan Yargıtay kararının, kiracısı tacir olan bir iş yeri kirasıyla ilgili olduğunu ve kiracının kirasını yatırırken dava hakkını saklı tutarak ödeme yaptığını belirterek Yargıtay’ın kararda kullandığı şu ifadeleri vurguladı: “7161 sayılı kanunun 59. maddesi ile 6217 sayılı kanunun geçici 2. maddesinde, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hükmün, akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde de uygulanacağı açıkça belirtilmiş olup, kanunun yayın tarihinden itibaren derhal uygulanması gerekeceğinden, bu itibarla, ilk derece mahkemesince kira bedelinin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınarak belirlenen kira bedeli üzerinden, davacının istirdadını istediği alacağın hesaplanarak karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.” Yargıtay 3. HD, 25.05.2021, 2915/5408

Kararın yüzde 25’lik artış sınırlama kuralıyla bağlantısı vardır!

Doç. Dr. Umut Yeniocak, her ne kadar Yargıtay Başkanlığı yaptığı açıklamada bu Kararın yüzde 25’lik artış kuralıyla bağlantısı olmadığını belirtmiş olsa da hukuksal açıdan bağlantının kolaylıkla kurulabileceğine işaret etti. Doç. Dr. Yeniocak’a göre bahsi geçen kararında Yargıtay; 2019’da getirilen TÜFE sınırlamasının, mevcut sözleşmelere de derhal uygulanması gerektiğini ve kiracının, bu artış oranını aşan miktardaki kira ödemelerinin iadesini talep edebileceğini söylüyor. Yeniocak, bu yönüyle kararın, yüzde 25’lik artış sınırlaması bakımından da emsal teşkil edebileceğinin altını çizdi.

Yüzde 25’lik artış kuralına aykırı anlaşma zaten geçersizdir!

Yeniocak, “Bu kararın özünde yatan sebep, kanunun emredici kuralına aykırı şekilde yapılan kira artış anlaşmasının Yargıtay tarafından geçerli olarak kabul edilmemesidir.” dedi. Yeniocak, “Yüzde 25’lik artış sınırlamasının kiracı ile yapılan anlaşma sonucunda aşılması hâlinde, yapılan bu anlaşma da pekâlâ kamu düzenini ilgilendiren emredici bir kurala aykırılık sebebiyle geçersizdir (kesin hükümsüzdür).” diye konuştu. Böylece geçersiz bir anlaşmaya dayalı olarak verilen fazla kira bedelinin iadesinin talep edilebileceğini söyledi.

Bazı hallerde ise, geçersizliği (kesin hükümsüzlüğü) ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılması anlamına gelebileceğini de kaydeden Yeniocak, bu durumda somut uyuşmazlığın koşullarına göre bu tespiti hâkimin yapabileceğini belirterek, “Ancak özellikle konut kiracıları bakımından koruma amacıyla getirilmiş bir artış sınırlamasının uygulamasında kiracının fazladan ödediği paranın iadesini talep etmesi hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilemez. Aksi hâlde, artış sınırlamalarının anlamı kalmaz.” değerlendirmesini yaptı.

Mahkemelerin iş yükü arttı

Fahiş kira artışları ev sahipleri ile kiracıları karşı karşıya getirirken, hükümetin kiralara yüzde 25 zam sınırına kimi ev sahiplerinin uymak istememesi, mahkemelerin de iş yükünü artırdı. Çevre ve Şehircilik Bakanı Murat Kurum katıldığı bir etkinlikte kiralara yüzde 25’in üzerinde zam yapılamayacağını tekrar hatırlatırken, kiracıların bunun üzerindeki zam taleplerini karşılamaması gerektiğini söyledi.

Bakan Murat Kurum’un açıklamayı yaptığı programa katılan İstoç İşadamları Derneği Yönetim Kurulu Üyesi Şenay Araç Demir, toplantıda ev sahipleri ile kiracıların yaşadığı sorunların konuşulduğunu belirterek, toplantıyla ilgili şu bilgiyi paylaştı:

“Toplantıda Bakan Murat Kurum’a “Yüzde 25 olarak belirlenen kira artışını bazı mülk sahipleri uygulamıyor, zorluk çıkartıyor, bununla ilgili bir düzenlemeniz olacak mı?” şeklinde bir soru yöneltildi. Bunun üzerine Bakan Kurum, “Kira artışında ev sahiplerine yüzde 25 artışı yapın, hesaplarına parayı yatırın, bunun üzerinde kimse artış yapamaz. Zorluk çıkartırlarsa sizi evden çıkartmak isterse kaymakamlığa gidin şikayette bulunun. Belediyelerimiz bu tür durumlarda ücretsiz avukat desteği verecek. Kiracılar bu konuda haklarını bilsin yüzde 25’ten fazla artış yapmasın” uyarısında bulundu.

Mahkemeler kilitlendi

Hükümetin açıklamaları ile kiracının yanında olduğunu gösterdiğini aktaran Şenay Araç Demir, son uygulama ve projelerin de önümüzdeki dönemde kiraları düşürmede etkili olacağına inandıklarını açıkladı.

Belediyelerin de ücretsiz avukat desteği vererek kiracıların hukuki mücadelesine katkı sunmasının anlamlı olduğunu belirten Şenay Araç Demir, “Şimdi görev, ev sahiplerine düşüyor. Fahiş artış talepleri hem mahkemelerin iş yükünü artırıyor, hem de enflasyonu körüklüyor ki bu durum sonradan ev sahiplerinin bütçesini de sarsıyor. Enflasyonun çok üzerinde yapılan artışlar dar gelirli kiracıları zorlarken, sulh hukuk mahkemelerinin ve icra mahkemelerinin dava yükünün neredeyse yüzde 40’ını kiracı mal sahibi davaları oluşturuyor. Mahkemelerde en erken duruşma tarihi 2023 yılına veriliyor. Herkesin elini başına koyup konuyu bir kez daha düşünmesi gerekiyor” açıklamasında bulundu.

Yapılan özel araştırma doğrultusunda ise kiralık fiyatlarının artışlarına paralel olarak, kiralık ev arayanların farklı semtlere taşındığını gösteriyor. Araştırmaya katılanların yarısından fazlası (yüzde 54) şu anda yaşadığı ilçeden başka bir ilçeye taşınmayı düşündüğünü belirtti. Taşınmayı etkileyen en önemli faktör ise yüzde 60 ile “Daha uygun kira” oldu.

TÜİK verilerine göre Türkiye genelinde konut satışları eylül ayında bir önceki aya göre yüzde 4 artarken, satışlar geçen yılın aynı ayına göre ise yüzde 8 artış gösterdi. Emlakjet verilerine göre ayrıca Türkiye genelinde kiralık konutların ortalama fiyatı aylık yüzde 25, yıllık yüzde 67 artarken, satılık konutların fiyatı ise aylık yüzde 5, yıllık olarak ise yüzde 35 yükseldi.

Okula dönüş dönemi ve yükselmeye devam eden konut fiyatları etkisi ile kiralıklara artan talep satılıklara artan talebin üzerinde yükselmeyi sürdürürken, İstanbul ‘dan sonra Antalya da yıllık kiralık artış oranlarında 2 kat artış seviyesine yaklaştı. İstanbul’da kiralar aydan aya artmaya devam ederek eylül ayında da yüzde 20 artış gösterdi. İstanbul’da yıllık kiralık fiyat artışı seviyesi yüzde 140’a ulaşarak fiyatların bir yıl öncesine göre yaklaşık 2,5 katına geldiğini işaret etti.

Aylık ve yıllık satılık konut fiyat artışında İstanbul liderliği bırakmıyor

Bursa’da bir süredir hareketlenme göstermeyen kiralık fiyatlar Eylül ayında ise ortalama %34 artarak en çok konut aranan iller arasında aylık kiralık fiyat değişiminde liderliğe oturdu. Yıllık satılık fiyat değişiminde ise İstanbul yüzde 46 artış, Antalya yüzde 40 artış ve İzmir yüzde 35 artış ile ilk üç sırada yer aldı.

Eylül ayında en çok konut araması yapılan ilk beş il arasında İstanbul yüzde 25’lik oran ile birinci sıradaki yerini korurken, İzmir yüzde 10 ile İstanbul’u takip ederken, ardından Ankara (yüzde 8), Antalya (yüzde 5) ve Bursa (yüzde 4) geldi.

Çankaya, en çok konut araması ve kiralık fiyat değişimde ilk sırada

Verilere göre, eylül ayında da en çok konut araması yapılan ilçe geçtiğimiz ay üçüncü sırada yer alan Ankara’nın Çankaya ilçesi oldu. Çankaya’da yüzde 138 oranında yıllık kiralık artış fiyatı dikkat çekerken, en çok arama yapılan ikinci ilçe ise İzmir Buca oldu. Üçüncü sırada aylık kira değişimi yüzde 13 ile İstanbul ortalamasının oldukça altında kalan Beylikdüzü ilçesi olurken, dördüncü sırada Konya’dan Selçuklu ve beşinci sırayı ise Esenyurt aldı.

Ankara’nın Çankaya ilçesi en çok konut araması yapılan ilçe olmasının yanı sıra satılık ve kiralık konutlarda aylık ve yıllık fiyat değişimlerinde de liderliğe oturdu. Aylık satılık fiyat değişiminde yüzde 11 ve yıllık satılık fiyat değişiminde yüzde 49 ile diğer ilçelere fark atan Çankaya, aylık ve yıllık kiralık fiyat değişimde en yüksek oranda fiyat artışı görülen ilçe oldu.

Kiralık fiyatları arttıkça, farklı ilçelere taşınma talebi de artıyor

Satılık fiyatlarındaki artışın hız kesmemesi ile eylül ayında kiralık trendi toplam aramalar içinde yükselmeye devam ederken, konut arayanların yüzde 47’si kiralık, yüzde 53’ü ise satılık konut aradı. Satılık konut arama trendi nisan ayından bu yana yüzde 60’tan yüzde 53’e düşerken, kiralık konut arama trendi ise yüzde 40’tan yüzde 47’ye yükseldi.

Kiralık konut arayışındaki artış ile birlikte, özellikle büyür şehirlerde yüzde 100 seviyelerine ulaşan kiralık artışı ile birlikte Emlakjet kullanıcılarına yönelik özel bir de araştırma gerçekleştirdi. Ankete göre, kullanıcıların yarısından fazlası (yüzde 54), bulunduğu ilçeden farklı bir ilçede yaşamak istiyor. Bununla birlikte taşınmak isteyenleri etkileyen en önemli faktör ise yüzde 60 ile “daha uygun kira” oldu. Katılımcıların yüzde 17’si için daha geniş ya da kullanışlı ev seçeneği ikinci faktör olarak öne çıkarken, yüzde 11’i ise daha uygun çevre şartlarını taşınmayı etkileyen önemli faktör olarak belirtti.

“Gayrimenkul daha da çekici bir yatırım aracı haline geldi”

Eylül ayı verilerini değerlendiren Emlakjet CEO’su Tolga İdikat, aylardır süren yüksek fiyat artışlarına rağmen konut satışlarında geçen aylara göre canlanma görüldüğünü belirtirken, “Eylül, 2021 yılının en yüksek konut satış gerçekleşen ayı oldu. Bu durum gayrimenkulün yatırım aracı olarak ön plana çıktığına işaret ediyor. Gayrimenkul, artan fiyatları ve yıllık analizleri takip eden yatırımcılar için daha da çekici bir yatırım aracı haline geldi. Artan kira fiyatları eylül ayında etkisini göstermeye devam ederken, bu ayki gayrimenkul raporunda İstanbul’da yılık ortalama kiraların %140 seviyesinde arttığını gördük. Bu trend konut arayanları şehir merkezine nispeten uzak, kira olarak oturdukları bölgeden daha uygun semtlere yönlendiriyor. Eylül ayında gerçekleştirdiğimiz anket sonuçları daha uygun kira motivasyonu ile farklı ilçelere taşınmak isteyenlerin yüksek oranda olduğunu gösteriyor. Biz de Emlakjet olarak, değişen piyasa koşullarında hem birlikte çalıştığımız ofislere uygun potföy ve potansiyel alıcı yönlendirmesi yaparak hem de konut arayan kullanıcılara akıllı öneriler sunarak, kullanıcıların hayatını kolaylaştıran uygulamaları hayata geçiriyoruz.” dedi.

“Vatandaşlar hem fiilen hem de ileriye dönük olarak konut yarımını tercih ediyor”

İnşaat sektöründe hayata geçirdiği başarılı projeler ile dikkat çeken Ünsal Grup Yönetim Kurulu Başkanı Orhan Ünsal ise gayrimenkul yatırımının Türkiye’de hala en güvenilir yatırım aracı olarak görüldüğünü vurgularken, “Ben buna yatırımın çeyrek altını diyorum. Bilindiği üzere ülkemizde çeyrek altın fiyatları, altının ons ve gr fiyatlarından bağımsız olarak değişiyor. Ekonomik verilerdeki tüm dengesizliklere rağmen insanların birikimlerini fiilen kullanacakları bir yatırım aracına yönlendirmek istemeleri daha mantıklı gözüküyor. Tüm bunların yanında finansal okuryazarlık olarak her geçen gün daha bilinçli hale geliyoruz. Tüm dünya ekonomilerinin içerisinde bulunduğu duruma bakıldığında özellikle konut fiyatlarının her geçen gün daha da artacağı gerçeği ortada. Bu nedenle vatandaşlarımız hem fiilen kullanacağı hem de ileriye dönük olarak konut yatırımını tercih ediyor. Satışlardaki canlılığa da bu açıdan bakılması gerektiğini düşünüyorum” şeklinde konuştu.

Büyük şehirlerde şehir merkezlerinin kira ve satış fiyatlarının yüksek olmasının gayrimenkul piyasası için normal bir durum olduğunu belirten Orhan Ünsal, “Ancak artık vatandaşlarımız şehir merkezinde bir konuttan ziyade konutun sunduğu sosyal donatılar, peyzaj kalitesi gibi etkenlere de dikkat ediyor. Projeler kendilerini bu özellikleri ile ayırt etmeye çalışıyor. Örneğin Ankara, İstanbul’a kıyasla ulaşımın hala daha rahat ve kolay olduğu bir şehir. Dolayısıyla nispeten uzak diye nitelendirilen yerleşim yerlerindeki projeler cazip sosyal donatılar ve konfor sunuyorsa çok kolay tercih edilebiliyor.” dedi.

Avcılar ve Beylikdüzü bölgesinde konut arayışı hızlandı

“Artan kira bedelleri ve konut üretiminin az olması sebebiyle gayrimenkul arayanların yeni lokasyonlara yöneldiğini belirten Emlakjet Prestige üyesi Kiana Gayrimenkul Yöneticilerinden Ramazan Büyükbulut ise, “Avcılar ve çevre ilçelerde satılık ve kiralık mülklerden oluşan bir portföyümüz bulunuyor. Özellikle pandeminin etkisini yitirmesi ve şehre dönüşlerin başlamasıyla insanlar tekrardan kiralık konut arayışına başladılar. Buna okulların açılması da eklenince var olan kiralık ilanlara talep arttı ve fiyatlar yükseldi. Son 1 yılda Bakırköy bölgesinde hem satılık hem de kiralık konut fiyatları beklenenin üzerinde arttı. Özellikle satılık konutların fiyatları %56 seviyelerinde artış gösterirken, kiralık konut seçenekleri ise buna paralel olarak %100 oranında yükseldi. Bu rakamlar İstanbul genelinde benzer seyretmesi sonucunda, önceleri m2 fiyatı daha yüksek olan lokasyonlarda ikamet eden müşterilerimiz Avcılar ve Beylikdüzü bölgesinde konut arayışını hızlandırdılar. Arzın kısıtlı olduğu bu dönemde müşterilerimize çeşitli alternatifler sunmaya devam edeceğiz.” şeklinde konuştu.

Peki, kiralar neden bu kadar yükseldi?

Stoklar eridi

Kiralarda yaşanan artış hakkında bilgi veren Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Kurucu Başkanı Hakan Akdoğan, “Kiraların artması aslında 2020 yılında artacağına bir işaret verilmişti bize. 2020’de pandeminin yoğun olduğu dönemde kamu bankalarının başlattığı konut kredi kampanyaları vardı. O dönem, zaten mevcut olan stokları çok ciddi bir şekilde eritti. Stoklar eridi ama yerine yeni üretim yapılamadı. Çünkü pandeminin etkisiyle hem inşaat sektöründe yavaşlama ve aynı zamanda tabi ki maliyetlerin de buna etkisi oldu. Şimdi o stokları bitirdik ama maliyetler ve pandemi kısıtlamaları yüzünden yeni konut üretiminde çok ciddi bir yavaşlama oldu” dedi.

Deprem korkusu etkiledi

Bunların ardından yıl içinde yaşanan depremlerin kentsel dönüşümde de hareketlilik başlattığına dikkat çeken Akdoğan, “Avcılar, Esenler, Küçükçekmece, Tuzla, Beylikdüzü gibi ilçelerde yaşayanlarda bu sefer yeni konut bulma ihtiyacı doğdu bu hareketlilikle beraber. Yine ardından konut kredileri şu an yüksek, insanlar ev almak yerine kiralamayı tercih ediyorlar. Ardından bir de öğrencilerin bu dönem eğitimin yüz yüze yapılacağının açıklanmasıyla beraber okudukları şehirlere dönmesiyle onların da ev ihtiyacı doğdu. Ayrıca pandemi kısıtlamalarından dolayı düğünler yapılamıyordu, evlilikler erteleniyordu. Şimdi düğünler de yapılmaya başlandı ve evli çiftlerin de ev ihtiyacı meydana geldi. Günün sonunda bu gelişmelerin ardından bu fiyat artışlarıyla karşı karşıya kaldık” ifadelerini kullandı.

Alışık olmadığımız bir dönem

Emlak sektörü olarak alışkın olunmayan bir dönemden geçildiğini aktaran Akdoğan, “Özellikle bazı bölgelerde, öğrencilerin de yoğun olduğu ya da şehrin en kalabalık olduğu bölgelerde sıra var. Ev kiralamak isteyenler ihtiyaçlarını söyleyip, isimlerini onlarca kişinin bulunduğu listelere yazdırıyorlar ve haftalarca sıra bekliyorlar” dedi.

Suiistimal eden ev sahipleri var

Bu dönemi fırsat bilen bazı ev sahiplerinin durumu suiistimal ettiğini belirten Akdoğan, şunları söyledi: “Kira artış zammı en fazla tüketici fiyat endeksi kadar olabilir. Fakat o da en fazla. Siz kira kontratının üstüne daha yüksek bir rakam dahi yazsanız da kesinlikle bu rakam geçerli olmaz. Burada şöyle de bir durum var eski kiracıları çıkaralım yeni kiracı alalım. Mal sahiplerimizin böyle bir hakları yok. Bir kiracıyı çıkarabilmek için bir takvim yılı içerisinde ödemeden dolayı en az iki kere haklı ihtar çekmesi gerekiyor. Veyahut o dairenin kendisi tarafından kullanılması gerektiğini hukuki olarak ispatlaması gerekiyor. Bu dairenin kullanım amacının dışında kullanılması gerekiyor veya bu daireye çok ciddi bir şekilde zarar verilmiş olması gerekiyor. Eğer mülk sahibi bunları ispat edebilirse ve sadece bu haklı sebepler oluşursa kiracıyı tahliye edebilir.