Özdemir’e göre konut piyasasının önündeki temel sorunlar arasında konut açığı, nitelikli konut açığı, deprem riski, kentsel dönüşüm ve üretim ekonomisi bulunuyor. Bu sorunların çözümünde ise yeni konut üretiminin ve dolayısıyla birinci el konut pazarının kritik bir rolü bulunuyor.

GPPS Platformu, konut piyasasında yeni üretimin devamlılığının sağlanabilmesi için birinci el satışların güçlendirilmesi gerektiğini savunuyor. Platforma göre proje geliştiricisi, ürettiği konutu birinci el piyasasında sattığında elde ettiği kaynakla yeni projelere yöneliyor ve böylece konut üretim zinciri devam ediyor.

Birinci el satış üretim ekonomisini harekete geçiriyor

Bilge Özdemir, birinci el konut satışının ekonomik etkisini somutlaştırmak amacıyla bir örnek üzerinden değerlendirme yaptı.

Örneğe göre Özdemir, Ocak 2026’da Demir İnşaat’tan Kadıköy’deki Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9’u 3 milyon TL bedelle satın aldı. Bu bedelin 2 milyon TL’si nakit, 1 milyon TL’si ise 6 ay vadeli mortgage kredisiyle karşılandı.

Demir İnşaat konutu üretti, satış faturasını düzenledi ve tapuyu Özdemir’e devretti. Böylece ortaya yalnızca bir konut satışı çıkmadı; proje geliştirme ve inşaat sürecinden satış aşamasına kadar çok sayıda ekonomik faaliyet gerçekleşti.

İnşaat, proje geliştirme, imalat, hizmet, banka ve finans, ekspertiz, hukuk ve benzeri alanlarda faaliyet gösteren çok sayıda firma ve kişi, bu üretim sürecinde yaratılan katma değerden pay aldı.

Tapu devri sırasında satıcı ve alıcı tarafından ayrı ayrı yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4 tapu harcı ödendi. Tapu ve Kadastro kayıtları üzerinden işlem, TÜİK konut satış istatistiklerine 1 adet birinci el konut satışı ve kredi kullanılması nedeniyle 1 adet birinci el ipotekli konut satışı olarak yansıdı.

Dolayısıyla Ocak 2026 TÜİK verilerinde görülen bu işlem, Demir İnşaat’tan Bilge Özdemir’e gerçekleşen birinci el konut satışı olarak kayda geçti.

Aynı konut ikinci kez satıldığında üretim değil, hizmet ekonomisi öne çıkıyor

Aynı örnek üzerinden ikinci el piyasanın ekonomik etkisine de dikkat çeken GPPS Platformu, konutun el değiştirmeye devam etmesi halinde ortaya çıkan ekonomik faaliyetin niteliğinin değiştiğini belirtiyor.

Örneğe göre Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9’un banka kredi borcu Temmuz 2026’da kapatıldı ve üzerindeki banka ipoteği kaldırıldı.

Demir İnşaat’ın yeni konutlardaki fiyatlarını yüksek bulan Ahmet Duman’a, emlakçı Hüseyin Hiçyılmaz tarafından daha uygun fiyatlı olması nedeniyle Özdemir’in sahibi olduğu daire önerildi.

Bunun sonucunda 3 Ağustos 2026’da Bilge Özdemir, Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9’u emlakçı Hüseyin Hiçyılmaz aracılığıyla Ahmet Duman’a peşin olarak sattı.

Bu işlemde yeni bir konut üretilmedi. Ancak satışa aracılık eden emlakçı hizmet verdi, aracılık hizmetine ilişkin faturalar düzenlendi ve hizmet bedeli tahsil edildi. Böylece işlem, ağırlıklı olarak hizmet ekonomisi üzerinden gerçekleşen ikinci el konut satışı niteliği kazandı.

Tapu devrinde yine satıcı ve alıcı tarafından ayrı ayrı yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4 tapu harcı ödendi. İşlem, TÜİK verilerine 1 adet ikinci el konut satışı olarak yansıdı.

GPPS Platformu bu noktada, ikinci el satışın gayrimenkul piyasası açısından önemli olmakla birlikte yeni konut üretimi yaratmadığına dikkat çekiyor.

Aynı daire üçüncü kez el değiştirdi

Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9’un hikâyesi burada da sona ermedi. GPPS’nin örneğine göre Ahmet Duman, satın aldığı daireyi 10 Ağustos 2026’da apartman komşusu Mehmet Memiş’e banka kredisi kullanarak sattı.

Bu işlemde de satıcı ve alıcı tarafından ayrı ayrı yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4 tapu harcı ödendi. Ayrıca kullanılan banka kredisi nedeniyle banka, ekspertiz ve hukuk hizmetleri gibi farklı ekonomik faaliyetler ortaya çıktı.

Ancak yine yeni bir konut üretilmedi. Demir İnşaat’ın daha önce ürettiği aynı daire, ikinci kez ikinci el piyasasında el değiştirdi.

Bu satış da Tapu ve Kadastro kayıtları üzerinden TÜİK’e 1 adet ikinci el konut satışı ve 1 adet ikinci el ipotekli konut satışı olarak yansıdı.

Böylece aynı konutun kısa süre içerisinde farklı kişiler arasında el değiştirmesi, TÜİK’in konut satış istatistiklerinde birden fazla işlem olarak görünürken, üretim tarafında yeni bir konut oluşmadı.

GPPS: Bir konutun üç kez satılması yerine yeni üretim

GPPS Platformu, Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9 üzerinden oluşturduğu örnekte, Ocak-Ağustos 2026 döneminde aynı konut için görmek istediği tablonun bir adet birinci el satış ve bu satışın mortgage kredisi kullanılarak gerçekleşmesi olduğunu belirtiyor.

Platforma göre Demir İnşaat’tan Bilge Özdemir’e, Bilge Özdemir’den Ahmet Duman’a ve Ahmet Duman’dan Mehmet Memiş’e gerçekleşen satışlar; tapu devirleri, krediler, vergi ve harç ödemeleri ve hizmet faaliyetleri açısından ekonomik hareketlilik yaratıyor. Ancak ikinci ve üçüncü satışlarda yeni bir konut üretimi gerçekleşmiyor.

Bu nedenle GPPS, birinci el satışların inşaat ve proje geliştirme sektörünün devamlılığı açısından daha kritik olduğunu savunuyor.

“2. elin rakibi 1. el”

Bilge Özdemir’in değerlendirmesine göre ikinci el konut piyasası, piyasanın derinliği ve yatırımcıların alım-satım ihtiyaçları açısından önemli bir alan oluşturuyor. Ancak birinci elden satın alınan konutların daha sonra ikinci el piyasasında yeniden alıcılarla buluşması, yeni üretim açısından farklı bir ekonomik sonuç ortaya çıkarıyor.

Özdemir, “2. elin rakibi 1. eldir” yaklaşımıyla, ikinci el piyasasının birinci el konutlara alternatif oluşturduğuna dikkat çekiyor.

İkinci el yerine birinci el konut tercih edilmesinde ise bakım ve onarım giderlerinden kaçınma, eski yapıların kentsel dönüşüme girme ihtimali, yeni yapı ve site olanakları ile geliştiricilerin sunduğu esnek satış ve ödeme koşulları gibi faktörlerin etkili olduğu belirtiliyor.

GPPS’den bakanlıklara ve TÜİK’e öneriler

GPPS Platformu, birinci el konut pazarının güçlendirilmesi ve yeni üretimin teşvik edilmesi amacıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Ticaret Bakanlığı ile Hazine ve Maliye Bakanlığı’na çeşitli öneriler sunuyor.

Platformun öne çıkan önerileri şöyle:

Yabancılara yönelik yalnızca birinci el konut alımlarında T.C. pasaport uygulamasının değerlendirilmesi,
Yalnızca birinci el mortgage kredilerine özel, inşaat ve proje geliştirmeyi teşvik edecek düşük faizli ve uzun vadeli kredi imkanlarının oluşturulması,
Birinci el konut piyasasına yönelik sınırlı süreli tapu alım-satım vergi ve harç muafiyeti veya indirimi uygulanması.

GPPS ayrıca TÜİK ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yayımlanan aylık verilerin birinci el piyasayı daha ayrıntılı gösterecek şekilde geliştirilmesini öneriyor.

Platform, özellikle şu verilerin ayrı başlıklar halinde açıklanmasını istiyor:

1- Birinci el konut ve işyeri satışları
2- Birinci el ipotekli konut ve işyeri satışları
3- Birinci el yabancıya konut satışları

GPPS Platformu’na göre bu ayrım, konut piyasasında yalnızca kaç adet satış yapıldığını değil, kaç yeni konutun üretim ekonomisine kazandırıldığını ve sektörün yeni üretim kapasitesinin ne ölçüde devam ettiğini daha net ortaya koyacak.

Konut açığının azaltılması, deprem riskine karşı güvenli yapı stokunun artırılması ve kentsel dönüşümün hızlandırılması açısından yeni konut üretiminin kritik olduğuna dikkat çeken platform, birinci el konut satışlarının üretim ekonomisinin devamlılığı için temel gösterge olarak ele alınması gerektiğini savunuyor.

Araştırmaya göre 2026 yılının ilk altı ayında Türkiye genelinde 699 bin 516 adet konut satışı gerçekleşti. Geçen yılın yüksek bazına rağmen satış hacmini koruyan sektör, özellikle ilk el ve ipotekli satışlarda görülen toparlanmayla dikkat çekti. Her beş konuttan birinin kredi destekli satılması, finansman kanallarının yeniden hareketlenmeye başladığını gösterdi.

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, konut kredilerindeki kısıtlamalara rağmen ipotekli satışların yükseliş eğiliminde olduğunu belirterek, tasarruf finansman şirketlerinin de pazardaki etkisinin belirgin şekilde arttığını ifade etti.

İpotekli satışlar yeniden ivme kazandı

Araştırmaya göre yılın ilk yarısında ipotekli konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık yüzde 32 artarak 142 bin 794 adede ulaştı. Böylece ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı yüzde 15’ten yüzde 20’ye yükseldi. Buna rağmen satışların yaklaşık yüzde 80’i peşin veya diğer finansman yöntemleriyle gerçekleştirildi.

İlk el konutlarda dört yılın zirvesi

Yeni konutlara yönelik talep artışı da dikkat çekici bir tablo ortaya koydu. İlk el konut satışları 221 bin 487 adetle son dört yılın en yüksek seviyesine ulaştı. Ancak toplam satışlar içindeki payı yüzde 32 seviyesinde kaldı. Güvenli yapılara yönelen talep ve kentsel dönüşüm projeleri yeni konut satışlarını desteklemeyi sürdürse de, 2014 ve 2018 yıllarında görülen yüzde 48’lik seviyelerin halen oldukça gerisinde bulunuyor.

Reel fiyatlarda düzeltme sürüyor

Raporda, konut fiyatlarının enflasyondan arındırılmış seyrinde düzeltmenin devam ettiği vurgulandı. Reel konut fiyat endeksi son 29 ayda yalnızca Kasım 2025’te pozitif bölgeye geçerken, diğer aylarda negatif görünümünü korudu. Negatif seyir zayıflasa da fiyatların henüz kalıcı yükseliş trendine girmediği belirtildi. Konutun kira geliriyle geri dönüş süresi ise yaklaşık 16 yıl seviyesinde yatay seyretti.

Yabancı yatırımcı talebi zayıflıyor

Yabancılara yapılan konut satışlarının toplam satışlar içindeki payı yüzde 1,3’e gerileyerek son yılların en düşük seviyelerinden birini gördü. Yabancı talebindeki zayıflamaya rağmen satışların büyük bölümü yine İstanbul ve Antalya’da gerçekleşti.

Yeni konut arzı güçleniyor

Arz tarafında ise üretimin hız kazandığı görülüyor. 2025 yılında yapı ruhsatı verilen daire sayısı 1 milyon 187 bin 924’e ulaşırken, 2026’nın ilk çeyreğinde ruhsat verilen daire sayısı 169 bin 580’den 232 bin 252’ye yükseldi. Aynı dönemde yapı kullanma izin belgesi alan daire sayısı da 163 bin 227’ye çıktı.

Makbule Yönel Maya, yapı ruhsatı ve iskan verilerindeki yükselişin önümüzdeki dönemde konut arzını destekleyeceğini, ancak yeni projelerin piyasaya etkisinin inşaat süreleri nedeniyle zamana yayılacağını belirtti.

İnşaat maliyetlerinde işçilik baskısı sürüyor

Araştırmaya göre Mayıs 2026 itibarıyla inşaat maliyet endeksindeki yıllık artış yüzde 29,8 olarak gerçekleşti. İşçilik maliyetleri yüzde 32,6 ile maliyet artışının en önemli kalemi olurken, üretici fiyat endeksi aynı dönemde yüzde 28,9 seviyesinde gerçekleşti. Bu tablo, maliyet baskısının devam ettiğini ancak artış hızının önceki dönemlere göre daha dengeli bir görünüm sergilediğini ortaya koydu.

Aynı şehirde sıcaklık farkı 25 dereceyi bulabiliyor

Dr. Ilıcalı’ya göre kentlerde hissedilen aşırı sıcaklığın temel nedenlerinden biri “kentsel ısı adası” etkisi. ABD Çevre Koruma Ajansı (EPA) ve NASA verilerine göre, hava sıcaklığının 38 derece olduğu bir günde yeşil alanların yüzeyi yaklaşık 40 derece, toprağın 46 derece, betonun 58 derece, asfaltın ise 65 dereceye kadar çıkabiliyor.

Bu durum, beton ve asfaltın gün boyunca depoladığı ısıyı gece boyunca geri vermesi nedeniyle şehirlerin özellikle gece saatlerinde serinleyememesine yol açıyor.

Avrupa’daki sıcak hava dalgası yeni iklim gerçeğini gösterdi

Avrupa, modern ölçüm tarihinin en şiddetli sıcak hava dalgalarından birini yaşarken, Almanya’da sıcaklıklar 41 derecenin üzerine, Fransa’da ise tarihi rekor seviyelere ulaştı. Dünya Sağlık Örgütü, sıcak hava dalgasının ilk günlerinde 1.300’den fazla kişinin sıcağa bağlı nedenlerle hayatını kaybettiğini açıkladı.

Bilim insanları ise bu ölçekteki sıcaklıkların, insan kaynaklı sera gazı emisyonları olmadan yaşanmasının neredeyse mümkün olmadığını belirtiyor.

Türkiye’de sıcaklık rekorları kırılıyor

Türkiye de iklim değişikliğinin etkilerini daha sık yaşamaya başladı. 2025 yılında Şırnak’ın Silopi ilçesinde ölçülen 50,5 derece, Türkiye tarihinin en yüksek sıcaklığı olarak kayıtlara geçti.

Meteoroloji Genel Müdürlüğü verilerine göre 2025 yılı, son 55 yılın en sıcak beşinci yılı olurken, ülke genelinde ortalama sıcaklık uzun yıllar ortalamasının 1,2 derece üzerine çıktı. Aynı yıl 1.000’den fazla aşırı hava olayı yaşanırken, kuraklık su kaynakları ve tarımsal üretim üzerinde ciddi baskı oluşturdu.

İstanbul’da riski artıran unsur nem ve betonlaşma

Dr. Ilıcalı, İstanbul’un sıcaklık açısından en kırılgan kentlerden biri olduğuna dikkat çekerek, yaz aylarında yüzde 70-80’e ulaşan nem oranının hissedilen sıcaklığı 40 derecenin üzerine taşıyabildiğini belirtti.

Yoğun yapılaşma ve azalan yeşil alanların da bu etkiyi güçlendirdiğini vurgulayan Ilıcalı, kentsel ısı adasının özellikle büyükşehirlerde yaşam kalitesini düşürdüğünü ifade etti.

Kentsel dönüşüm tarihi fırsat olabilir

Türkiye’de önümüzdeki yıllarda milyonlarca konutun yenileneceğini hatırlatan Dr. Ilıcalı, bu sürecin yalnızca bina yenileme değil, aynı zamanda iklim dirençli şehirler oluşturma fırsatı olarak görülmesi gerektiğini söyledi.

İstanbul’da kişi başına düşen aktif yeşil alanın 6-7 metrekare seviyesinde olduğuna dikkat çeken Ilıcalı, Dünya Sağlık Örgütü’nün önerdiği 9 metrekarelik asgari seviyenin hâlâ yakalanamadığını belirtti.

Çözüm yeşil altyapı ve doğru şehir planlaması

Dr. Ilıcalı, çözümün yeni teknolojilerden çok doğru şehir planlamasında olduğunu vurguladı. Ağaçlandırmanın artırılması, geçirgen zeminlerin kullanılması, açık renkli yapı malzemelerinin tercih edilmesi ve enerji verimli binaların yaygınlaştırılmasının şehir sıcaklıklarını önemli ölçüde azaltabileceğini belirtti.

2023 yılında 806 şehri kapsayan uluslararası bir araştırmayı hatırlatan Ilıcalı, kentlerde ağaç örtüsünün artırılmasının yüzey sıcaklığını ortalama 1,5 derece düşürdüğünü, gölge ve buharlaşmanın etkisiyle hissedilen serinlemenin ise çok daha yüksek seviyelere ulaştığını ifade etti.

KAP’a yapılan açıklamaya göre Metro Holding Yönetim Kurulu, grup bünyesindeki yüksek proje geliştirme potansiyeline sahip arsa ve gayrimenkullerin daha etkin değerlendirilmesi amacıyla Metro İnşaat A.Ş. paylarının devralınması için süreci resmen başlattı.

Arsa bankası sahaya iniyor

Şirketin açıklamasındaki en dikkat çekici mesaj, uzun süredir portföyde bulunan arsaların artık pasif varlık olarak değil, yüksek katma değer üreten proje geliştirme alanları olarak görülmesi oldu. Bu kapsamda;

– Konut projeleri

– Ticari alanlar

– Karma kullanım projeleri

– Lojistik yatırımları

– Gelir getirici gayrimenkuller

gündeme alınacak.

Kentsel dönüşümde daha agresif rol

Holding, Türkiye genelinde hız kazanan kentsel dönüşüm projelerinde daha aktif yer almayı hedeflediğini duyurdu. Şirketin planı, proje yönetimi ve taahhüt kabiliyetlerini tek çatı altında toplayarak daha hızlı ve ölçeklenebilir bir yapı kurmak.

Piyasada dikkat çeken diğer başlık ise Gürcistan oldu. Metro Holding, özellikle Gürcistan’da büyüme potansiyeli yüksek konut ve ticari gayrimenkul pazarında yeni projeler geliştirmeyi planlıyor.

Yatırımcı neyi fiyatlayacak?

Açıklamada net bir proje büyüklüğü veya yatırım tutarı verilmedi. Ancak yatırımcıların odaklandığı nokta, grubun sahip olduğu geniş arsa stokunun artık proje üretme kapasitesine dönüştürülmesi olacak.

Şirket yönetimi, ulaşım, turizm, enerji ve sigortacılık alanlarında yürüttüğü büyüme stratejisini birbirini destekleyen sektörlerdeki yatırımlarla güçlendirmeyi hedeflediğini belirtti.

Süreç henüz tamamlanmadı

Metro İnşaat A.Ş. pay devrine ilişkin işlemin; finansal, hukuki ve teknik incelemelerin tamamlanması, nihai sözleşmelerin imzalanması ve gerekli yasal izinlerin alınmasına bağlı olduğu vurgulandı.

Borsada yatırımcıların şimdi takip edeceği ana başlık ise şu: Metro Holding, elindeki arsaları ne hızla projeye dönüştürecek ve bu dönüşüm finansallara ne zaman yansıyacak?

Emlaknews.com.tr

Bu oran, temmuz ayı boyunca yenilenecek kira sözleşmelerinde üst sınır olarak uygulanacak. Böylece hem ev sahipleri hem de kiracılar için kira artışlarında temel referans yine on iki aylık TÜFE ortalaması olacak.

İstanbul’da ortalama kira 45 bin TL’ye yükseldi

Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, kira piyasasında dengelenme sürecinin devam ettiğini ancak özellikle büyükşehirlerde yeni kiraya verilen konutlarla mevcut kira sözleşmeleri arasında önemli fiyat farklarının sürdüğünü söyledi.

Özelmacıklı’nın paylaştığı verilere göre, İstanbul’da mayıs ayı itibarıyla ortalama metrekare kira bedeli 420 TL’ye, ortalama konut kirası ise 45 bin TL’ye ulaştı. Yeni inşa edilen projelerde ise ortalama kira bedelleri 55 bin TL, metrekare kira fiyatları ise 500 TL seviyelerine kadar çıkabiliyor.

“Kiralık konut arzı artırılmalı”

Kira piyasasında kalıcı dengenin sağlanabilmesi için yeni konut üretiminin hızlandırılması gerektiğini vurgulayan Mustafa Hakan Özelmacıklı, özellikle kiralık konut stokunun güçlendirilmesinin kritik önem taşıdığını ifade etti.

İstanbul’da kiralık daire arzının talebin gerisinde kaldığını belirten Özelmacıklı, yeterli sayıda konut üretilememesinin özellikle merkezi lokasyonlarda ve kentsel dönüşümün yoğun olduğu ilçelerde kira fiyatları üzerinde baskı oluşturduğunu söyledi.

Özelmacıklı, sosyal konut projelerinin artırılmasının hem kiracılar hem de yatırımcılar açısından daha dengeli bir piyasa oluşmasına katkı sağlayacağını dile getirdi.

Kentsel dönüşüm kiralık talebini büyütüyor

Kentsel dönüşüm çalışmalarının da kiralık konut talebini artıran en önemli etkenlerden biri olduğuna dikkat çeken Özelmacıklı, Bahçelievler, Avcılar, Zeytinburnu, Küçükçekmece, Güngören, Kartal ve Bağcılar gibi ilçelerde geçici barınma ihtiyacının kiralık dairelere olan talebi yükselttiğini belirtti.

Buna ek olarak yüksek konut kredisi faizleri nedeniyle satın alma kararını erteleyen vatandaşların da kiralık konut piyasasına yöneldiğini ifade eden Özelmacıklı, yaz aylarının ardından evlilikler, tayinler ve üniversite öğrencilerinin barınma ihtiyacının da piyasaya ilave hareketlilik getireceğini söyledi.

Kira piyasasında gözler yeni konut üretiminde

Sektör temsilcilerine göre kira artış hızının kalıcı şekilde yavaşlaması için yalnızca kira düzenlemeleri yeterli olmayacak. Özellikle büyükşehirlerde konut arzının artırılması, sosyal konut projelerinin hızlandırılması ve kiralık konut stokunun güçlendirilmesi, kira piyasasında daha dengeli bir yapının oluşması açısından kritik önem taşıyor.

Kentsel dönüşümde alternatif finansman modeli dikkat çekiyor

Neo Portföy Yönetimi A.Ş. Gayrimenkul Yatırım Fonları Direktörü Deniz Şahinkaya, Türkiye’de konutun yalnızca barınma ihtiyacını karşılayan bir unsur olmadığını, aynı zamanda güçlü bir yatırım aracı olarak görüldüğünü söyledi.

Şahinkaya, mevcut ekonomik koşulların erişilebilir konut üretimini daha karmaşık hale getirdiğini belirterek özellikle büyükşehirlerde yükselen arsa maliyetlerinin sektör üzerinde ciddi baskı oluşturduğunu ifade etti.

İstanbul’da arsa maliyetleri baskıyı artırıyor

Özellikle İstanbul gibi büyükşehirlerde imarlı arsa üretiminin zorlaştığını söyleyen Şahinkaya, finansman maliyetlerindeki yükselişin de geliştiricilerin hareket alanını daralttığını vurguladı.

Geleneksel finansman modellerinin büyük ölçekli projelerde tek başına yeterli olmamaya başladığını ifade eden Şahinkaya, kentsel dönüşümün artık ertelenemez bir zorunluluk haline geldiğini belirtti.

Şahinkaya’ya göre son yıllarda Türkiye’de yeni konut arzının önemli bölümü dönüşüm projelerinden oluşuyor. Riskli yapı stokunun yenilenmesine dayalı projelerin önümüzdeki dönemde de sektörün ana dinamiklerinden biri olması bekleniyor.

PGYF modeli sektöre kurumsal yapı kazandırıyor

Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın yalnızca finansman sağlayan bir model olmadığını ifade eden Şahinkaya, PGYF yapısının sektöre şeffaflık, profesyonel yönetim ve kurumsal disiplin kazandırdığını söyledi.

Farklı yatırımcıların tek çatı altında buluşmasının ölçek ekonomisi yarattığını belirten Şahinkaya, özellikle banka kredisi ve özkaynak kullanımının zorlaştığı mevcut piyasa koşullarında alternatif sermaye modellerinin daha da önem kazandığını kaydetti.

Şahinkaya, profesyonel yönetim mekanizmalarının projelerin daha sağlıklı ilerlemesine katkı sunduğunu ifade ederek PGYF modellerinin uzun vadeli sermaye ihtiyacı bulunan projelerde önemli avantaj sağladığını dile getirdi.

Dünyada dönüşüm projelerinde fon modeli yaygınlaşıyor

Kentsel dönüşüm projelerinde fon modellerinin dünya genelinde yaygın şekilde kullanıldığını belirten Şahinkaya, özellikle İtalya ve İngiltere’deki uygulamaların dikkat çekici olduğunu söyledi.

COIMA tarafından geliştirilen “Impact Fund” modelinin sosyal fayda, sürdürülebilirlik ve kurumsal yatırım yapısını bir araya getirdiğini belirten Şahinkaya, emeklilik fonları ve büyük yatırım kuruluşlarının şehir dönüşüm projelerine doğrudan sermaye sağladığını ifade etti.

Ayrıca Manchester, Liverpool ve Londra gibi şehirlerde gerçekleştirilen dönüşüm projelerinde özel sermaye ve kurumsal fonlama modellerinin önemli rol üstlendiğini söyledi.

Erişilebilir konut ihtiyacı büyüyor

İstanbul’da merkezi bölgelerde arsa arzının azalmasının yeni konut üretimini büyük ölçüde dönüşüm projelerine bağımlı hale getirdiğini belirten Şahinkaya, yükselen kira ve konut fiyatlarının orta gelir grubunun erişilebilir konuta ulaşmasını zorlaştırdığını kaydetti.

Önümüzdeki dönemde yalnızca lüks projelerin değil; erişilebilir fiyatlı, sürdürülebilir, planlı ve deprem güvenliği yüksek projelerin daha fazla öne çıkacağını ifade eden Şahinkaya, PGYF modellerinin bu dönüşümde önemli rol üstleneceğini söyledi.

Sermaye piyasaları şehirleşmede daha etkin olacak

Türkiye’de sermaye piyasalarının derinleşmesiyle birlikte gayrimenkul sektöründe daha kurumsal finansman modellerine ihtiyaç duyulduğunu vurgulayan Şahinkaya, özellikle kentsel dönüşüm, karma yaşam alanları, erişilebilir konut üretimi ve sürdürülebilir şehircilik yatırımlarında PGYF kullanımının yaygınlaşmasını beklediklerini ifade etti.

Şahinkaya, kentsel dönüşümün yalnızca eski binaların yenilenmesi anlamına gelmediğini, şehirlerin ekonomik, sosyal ve fiziksel olarak yeniden inşasını kapsayan çok boyutlu bir süreç olduğunu belirterek, Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın sermaye piyasaları ile reel ekonomiyi buluşturan önemli araçlardan biri haline geleceğini söyledi.

Türkiye genelinde ise tablo daha geniş bir ölçeğe ulaşıyor. Toplamda 1 milyon 347 bin 651 bağımsız birimde riskli yapı tespiti yapılırken, bunların 1 milyon 130 bin 933’ü yıkılarak dönüşüme alındı. Bu veriler, dönüşümün hızlandığını ancak halen ciddi bir stok bulunduğunu gösteriyor.

“Yarısı bizden” kampanyasında süre 2026’ya uzadı

İstanbul’da yürütülen “Yarısı Bizden” kampanyasında yapılan düzenleme ile kapsam genişletildi. Buna göre 31 Aralık 2026 tarihine kadar riskli ilan edilen tüm konut ve iş yerleri destekten yararlanabilecek.

Kampanya kapsamında sağlanan destekler ise oldukça dikkat çekici:

– 875 bin TL hibe
– 875 bin TL kredi
– 125 bin TL taşınma desteği

Toplamda 1 milyon 875 bin TL’ye varan destek, dönüşüm kararlarını hızlandıracak en önemli unsur olarak öne çıkıyor.

3 milyon TL kredi, yüzde 0,69 faiz

Finansman tarafında da önemli bir eşik aşılmış durumda. Dünya Bankası destekli “İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi” kapsamında sunulan yeni modelle:

– 3 milyon TL’ye kadar kredi
– 180 aya kadar vade
– Aylık %0,69 faiz oranı
– İlk 12 ay geri ödemesiz dönem

sunuluyor. Bu şartlar, mevcut piyasa koşullarının oldukça altında bir maliyet anlamına geliyor.

Sosyal gruplara ek faiz indirimi

Yeni kredi modelinde sosyal destek boyutu da dikkat çekiyor.
Aşağıdaki gruplar için ek avantajlar sağlanıyor:

– Tek konutu olanlar
– Orta ve düşük gelir grupları
– Emekliler
– Engelli bireyler
– Şehit yakınları
– Kadın hane reisleri

Ayrıca enerji verimli binalar için de ek indirimler uygulanıyor. Bu kapsamda bazı hak sahipleri için yıllık yüzde 1,25’e varan faiz avantajı mümkün hale geliyor.

Krediye erişim şartları açıklandı

Kredi kullanımında belirli finansal kriterler uygulanacak:

– Açık icra, haciz veya takip kaydı bulunmaması
– Aylık taksitlerin, hane gelirinin %70’ini aşmaması

Bu kriterler, sistemin sürdürülebilirliğini sağlamak açısından kritik önem taşıyor.

Başvuru süreci 3 adımda ilerliyor

Kentsel dönüşüm kredisine başvuru süreci üç aşamada tamamlanıyor:

– Maliklerin lisanslı müteahhit ile anlaşması
– Müteahhidin e-Devlet üzerinden proje başvurusu yapması
– Hak sahiplerinin bankalara başvuruyu tamamlaması

Süreç hem dijital hem de kontrollü şekilde yürütülüyor.

Dönüşüm artık ertelenemez noktada

Uzmanlara göre mevcut destekler ve finansman imkanları, kentsel dönüşümde şimdiye kadarki en güçlü teşvik paketlerinden biri. Deprem riski göz önüne alındığında, özellikle İstanbul’da dönüşümün hızlanması artık bir tercih değil zorunluluk olarak değerlendiriliyor.

Bugün gelinen noktada yüksek hibe desteği + düşük faizli uzun vadeli kredi kombinasyonu, sektör açısından “tarihi fırsat” olarak öne çıkıyor.

Bu ilkti…

Zirvenin açılış konuşmasını yapan İNDER Yönetim Kurulu Başkanı Engin Keçeli, etkinliğin bir başlangıç niteliği taşıdığını vurgulayarak, “Bugün burada bir etkinlikten öte, bir yaklaşımı, bir duruşu ve güçlü bir vizyonu başlatmak için bir aradayız. İNDER olarak 2026 yılını ‘İnsan Odaklı Dönüşüm Yılı’ ilan ettik ve bu anlayışla şekillendirdiğimiz ilk organizasyonu hayata geçirmenin heyecanını yaşıyoruz” ifadelerini kullandı.

“Kentsel gelişim, dönüşümün ötesinde yeni bir bakış gerektiriyor”

Zirvenin adının neden “Kentsel Gelişim” olarak belirlendiğini açıklayan Keçeli, kentsel dönüşüm ile kentsel gelişim arasındaki farkın altını çizdi. Keçeli, “Kentsel dönüşüm mevcut olanı iyileştirir; kentsel gelişim ise yeni olanı kurar. Bugün yapı yenilemeyle sınırlanan ve rantsal tartışmalarla daraltılan bir dönüşüm anlayışının ötesine geçmek zorundayız. Kent, sadece binalardan ibaret değildir; yaşanmak istenen, aidiyet kurulan ve değer verilen mekânlar bütünüdür” dedi.

Kentlere sahip çıkma bilincinin yalnızca yöneticilerin ya da uzmanların sorumluluğunda olmadığını belirten Keçeli, bu bilincin toplumun tüm kesimlerine yayılması gerektiğini vurguladı. “Bu sorumluluk bireylerin aktif katılımını gerektirir. Eğitimle, farkındalıkla ve kuşaktan kuşağa aktarılan güçlü bir şehir kültürüyle gelişir. Vatandaşlarımıza, yaşadıkları kentin yalnızca içinde bulunulan bir alan değil, korunması gereken ortak bir değer olduğunu anlatmalıyız. Aynı zamanda hukuksal haklar konusunda da açık ve anlaşılır biçimde bilgilendirme yapılmalıdır” diye konuştu.

“Kentler mecbur kalınan değil, bilinçle tercih edilen alanlar olmalı”

Kentlerin yalnızca kullanıcılarıyla değil, onları tasarlayan ve inşa edenlerin vizyonuyla şekillendiğini ifade eden Engin Keçeli, artık “nereye gidiyoruz” sorusundan çok “nasıl bir kentte yaşamak istiyoruz” sorusunun sorulması gerektiğini söyledi. Keçeli, “Kentler mecbur kalınan değil; estetiği, düzeni, güven duygusu ve yaşam kalitesiyle bilinçli olarak tercih edilen alanlar olmalıdır” değerlendirmesinde bulundu.

“Gerçek gelişim, bugünü onarırken yarını kurabilmektir”

Kentsel gelişimin yalnızca fiziksel değil, aynı zamanda psikolojik ve sosyolojik bir süreç olduğuna dikkat çeken Keçeli, “Kentler betonla değil; insan ilişkileriyle, güven duygusuyla ve ortak yaşam kültürüyle var olur. Sağlam yapılar kadar sağlam toplumsal bağlar da inşa edilmelidir. Geleceğin kentlerini konuşurken, yalnızca bugünün değil yarının beklentilerini de öngörmek zorundayız. Bu da doğru mevzuat, nitelikli planlama, sürdürülebilir kaynak kullanımı ve güçlü kurumsal iş birlikleriyle mümkündür. Gerçek gelişim, bugünü onarırken yarını inşa edebilmektir” dedi.

“Kentler ortak akılla şekillenir”

Zirvenin, tüm paydaşların ortak akıl etrafında buluştuğu bir platform olarak kurgulandığını belirten Keçeli, bu diyaloğun tek bir etkinlikle sınırlı kalmaması temennisinde bulundu. “İnsanı merkeze alan, estetiği önemseyen ve sosyal dokuyu güçlendiren bir anlayışla geleceğin kentlerini birlikte inşa edebiliriz. Kentler tek başına inşa edilmez, ortak akılla şekillenir” ifadeleriyle konuşmasını tamamladı.

Açılışın ardından Polat Holding Yönetim Kurulu Başkanı Adnan Polat ve 61. Türkiye Hükümeti Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar katılımcılara hitap etti.

Gelişen şehirler, değişen toplum yapısı masaya yatırıldı

Zirvenin ilk paneli, “Gelişen Şehirler, Değişen İnsanlar: Sosyal Dokunun Kentsel Serüveni” başlığıyla düzenlendi. İNDER Yönetim Kurulu Üyesi Melda Koşar’ın moderatörlüğündeki panele; İTÜ Şehir ve Bölge Planlama Bölüm Başkanı Prof. Dr. Şevkiye Şence Türk, BAU Sosyoloji Bölüm Başkanı Prof. Dr. Nilüfer Narlı, KONUTDER Başkanı Ziya Yılmaz ve Yüksek Mimar Murat Kader katıldı.

Zirvede ayrıca T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürü Sezayi Köse de bir sunum gerçekleştirdi.

Kentsel dönüşümün finansmanı tartışıldı

Günün ikinci paneli, “Kredi mi? Kaynak mı? Mucize mi? Kentsel Dönüşümün Finansı” başlığıyla İNDER 2. Başkanı Salih Kuzu’nun moderatörlüğünde yapıldı. Panele GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Neşecan Çekici, SPK Başkan Yardımcısı Uğur Yaylaönü, Garanti Mortgage Genel Müdürü Songül Yeşilçimenli ve Deniz Portföy Genel Müdürü Haldun Alperat katıldı.

Zirvenin dikkat çeken konuşmacılarından biri olan Açık Beyin Kurucu Başkanı ve Nörobilim Uzmanı Prof. Dr. Sinan Canan, şehirleşme, dijitalleşme ve yapay zekâ çağında insanın rolü üzerine değerlendirmelerde bulundu.

Planlama, mevzuat ve gelecek perspektifi ele alındı

“Gelişen Kentlerde Plan, Mevzuat ve Gerçeklik” başlıklı panel, İNDER Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Ayten Babaoğlu’nun moderatörlüğünde düzenlendi. Panelde Dr. Sinan Genim, Mimar İlhan Turan, Gayrimenkul Hukukçusu Av. Serkan Çakmaklı ve Quick Sigorta Genel Müdür Yardımcısı Soner Tekbaş görüşlerini paylaştı.

Zirvenin son paneli “Geleceğin Kentlerini Okumak” başlığıyla, Kemal Sevgili’nin moderatörlüğünde gerçekleştirildi. Panelde Prof. Dr. Süleyman Yücel Şenyurt, Alphan Manas, Eda Çaçtaş ve Baray Işık yer aldı.

Kentsel Gelişim Zirvesi, Ali Poyrazoğlu’nun sahne performansıyla sona erdi. Etkinliğin ana sponsorluğunu Garanti BBVA, sigorta sponsorluğunu Quick Sigorta, yaka kartı sponsorluğunu Deniz Portföy, öğle yemeği sponsorluğunu SAPA by Hydro, kahve sponsorluğunu ise Lineadecor üstlendi. Ege Seramik, Geberit, Işık Peyzaj, Kömmerling, Rehau, TKE Asansör ve TSM Global Sumitomo sürdürülebilirlik sponsoru olarak zirvede yer aldı.

Emlak Konut tarafından geliştirilen proje sahasında yer alan binalar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yıkıldı. Arsa; 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı, plan notu ve lejantlarında konut alanı olarak ayrıldı ve Boğaziçi Geri Görünüm Bölgesi içerisinde kaldığı bilgisi kayıtlarda yerini aldı.

Toplam 50 blokta planlanan bağımsız bölümler 1230 konut ile 40 adet ticari alan olarak inşa edilecek. Projede emsal dahilinde 96 bin 631 metrekarelik alan imal edilirken yapı inşaat alanı 178 bin 936 metrekareye ulaşacak. Sitedeki 50 blok yapı 13 bin 190 metrekareye oturacak. Projede 1.971 ağaç yer alırken yeşil alanlar 21 bin 317 metrekare, yollar, kameriye, çocuk oyun alanı gibi yapısal peyzaj alanına da 28 bin metrekarelik alan ayrıldı.

Kapıcı dairesine yer verilmeyen projede 2 bodrum kat, zemin kat, 3 normal kat ve çatı katı şeklinde ve 3 bodrum kat, zemin kat, 3 normal kat ve çatı katı şeklinde olmak üzere toplamda 7 ve 8 katlı bloklar yer alacak. Blokların 34’ünde yalnızca konut bulunacak, 16 blokta ticari alan da yer alacak. Projede 684 araçlık otopark oluşturulacak. Proje sahası Boğaziçi Geri Görünüm Bölgesinde kaldığından silüetin bozulmaması amacıyla çok katlı binalara izin verilmedi.

Orta kullanım ağırlıkta olacak

Sitede 351 tane 1+1, 604 tane 2+1,256 tane 3+1, 15 tane 4+1 ve 40 tane dükkan yer alacak. Tamamlandığında yaklaşık 3700 kişi yaşamını sürdürecek. Projenin iskân aşaması için en erken 2025 yılının son çeyreği gösterildi.

Nerede?

Sahanın sınır çevresi yol, şantiye ve konut alanlarından oluşuyor. Sahanın yakın çevresi yerleşim alanları olarak öne çıkarken en yakın yerleşim yeri 10 metre mesafede, en yakın okul 280 metre mesafedeki Uğur Okulları Çamlıca Kampüsü, en yakın hastane 1.3 km mesafedeki Özel Medivia Hastanesi olarak kayıtlarda yerini aldı. İstanbul Boğazı proje alanının yaklaşık 1,5 km batısında yer alıyor. Proje sahası D-100 karayoluna kuş uçuşu yaklaşık 1,7 km, 15 Temmuz Köprüsüne 2 km ve E-80 karayoluna ise kuş uçuşu 6 km’lik mesafe bulunuyor. Erişilebilirlik haritası aşağıda verilmiştir.

Emlaknews.com.tr

Kiraz, sözlerine şöyle devam etti:

15.09.2018 tarihinde yürürlüğe giren otopark yönetmeliği aslında bu şekilde olan parseller açısından bize bazı düzenleme hakları getirmişti. Bu yönetmeliğe göre;
Cephesi 9 metreden veya alanı 250 m2’den küçük olan parsellerde otopark ihtiyacının en az yarısının parselinde karşılanabilmesi halinde konut kullanımına ait asgari otopark ihtiyacı %50 oranına kadar azaltılabilir. Alanı 120 m2 den küçük olup kat adedi 3 ve üzeri olan mevcut parsellerin otopark ihtiyacı, talep edilmesi halinde otopark bedeli alınmak suretiyle genel veya bölge otoparklarından karşılanır şeklinde olup;

Yine sokaklara park edilebilecek

Özellikle alanı 120 m2’den az ve 3 kattan yüksek yapılarda otopark ihtiyacının genel veya bölge otoparklarından karşılanması hükmü getirilmiştir. Burada müteahhitler belediyelere otopark harcını aslında ödemektedirler ancak genel veya bölge otopark ihtiyacı maalesef bu parseller için buralarda oturanlara bugüne kadar sağlanmamıştır. Özetle bir vatandaş otopark harcı ödenmiş ve otopark yapılamayan bir parselde oturuyorsa gerek evinin önünde yer alan yol otopark alanını gerekse de bölge otoparklarını ücretsiz olarak kullanabilmelidir.

Şimdi ise riskli yapılarda bu metrekare alanı büyütülmüş, 250 m2 ve altında bulunan tüm parsellerde kentsel dönüşüm yasası kapsamında yıkılıp yeniden yapılacak yapılarda otopark ihtiyacı karşılanamadığı tespit edilirse yeni yapılara ilişkin yapı ruhsatı başvuruları, otopark bedelinin %25’inin müracaat sırasında ödenmesi kaydı ile karşılanacaktır. Bu yapılara ait otopark yerleri bölge otoparkından karşılanacak şekilde idarelerce planlanacak ve bu yapıların, bölge otoparkları yapılıp yer tahsisi yapılmadan önce tamamlanmaları halinde otopark ihtiyacı, mesafe koşulu olmadan varsa genel otoparklardan veya gerekli yatay ve düşey işaretlemeler yapılmak suretiyle yol boyu otoparkı, cep otoparkı gibi yöntemlerle mümkün olan en yakın mesafede parklanma düzeni şeklinde geçici olarak idaresince sağlanacaktır. Bu şekildeki parsellerde bu durum sağlanarak yapı kullanma izin belgesi (iskan) verilecektir. Otopark bedelinin kalan %75’i bölge otoparkının idarelerce karşılanmasına müteakip 30 gün içinde parsel maliklerinden tahsil edilecek ve bu maliklerin otopark hakları tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenecektir.

Bu şekilde artık riskli yapılarda 250 m2 altı parsellerde belediyelerin gerek müteahhitten gerekse de arsa sahiplerinden tahsil etmiş oldukları otopark harçlarının vatandaşa yol, cephe ve genel otoparklardan bedelsiz otopark tahsisi şeklinde yansıtılması zorunlu hale getirilmiştir.