Kentsel dönüşümde alternatif finansman modeli dikkat çekiyor

Neo Portföy Yönetimi A.Ş. Gayrimenkul Yatırım Fonları Direktörü Deniz Şahinkaya, Türkiye’de konutun yalnızca barınma ihtiyacını karşılayan bir unsur olmadığını, aynı zamanda güçlü bir yatırım aracı olarak görüldüğünü söyledi.

Şahinkaya, mevcut ekonomik koşulların erişilebilir konut üretimini daha karmaşık hale getirdiğini belirterek özellikle büyükşehirlerde yükselen arsa maliyetlerinin sektör üzerinde ciddi baskı oluşturduğunu ifade etti.

İstanbul’da arsa maliyetleri baskıyı artırıyor

Özellikle İstanbul gibi büyükşehirlerde imarlı arsa üretiminin zorlaştığını söyleyen Şahinkaya, finansman maliyetlerindeki yükselişin de geliştiricilerin hareket alanını daralttığını vurguladı.

Geleneksel finansman modellerinin büyük ölçekli projelerde tek başına yeterli olmamaya başladığını ifade eden Şahinkaya, kentsel dönüşümün artık ertelenemez bir zorunluluk haline geldiğini belirtti.

Şahinkaya’ya göre son yıllarda Türkiye’de yeni konut arzının önemli bölümü dönüşüm projelerinden oluşuyor. Riskli yapı stokunun yenilenmesine dayalı projelerin önümüzdeki dönemde de sektörün ana dinamiklerinden biri olması bekleniyor.

PGYF modeli sektöre kurumsal yapı kazandırıyor

Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın yalnızca finansman sağlayan bir model olmadığını ifade eden Şahinkaya, PGYF yapısının sektöre şeffaflık, profesyonel yönetim ve kurumsal disiplin kazandırdığını söyledi.

Farklı yatırımcıların tek çatı altında buluşmasının ölçek ekonomisi yarattığını belirten Şahinkaya, özellikle banka kredisi ve özkaynak kullanımının zorlaştığı mevcut piyasa koşullarında alternatif sermaye modellerinin daha da önem kazandığını kaydetti.

Şahinkaya, profesyonel yönetim mekanizmalarının projelerin daha sağlıklı ilerlemesine katkı sunduğunu ifade ederek PGYF modellerinin uzun vadeli sermaye ihtiyacı bulunan projelerde önemli avantaj sağladığını dile getirdi.

Dünyada dönüşüm projelerinde fon modeli yaygınlaşıyor

Kentsel dönüşüm projelerinde fon modellerinin dünya genelinde yaygın şekilde kullanıldığını belirten Şahinkaya, özellikle İtalya ve İngiltere’deki uygulamaların dikkat çekici olduğunu söyledi.

COIMA tarafından geliştirilen “Impact Fund” modelinin sosyal fayda, sürdürülebilirlik ve kurumsal yatırım yapısını bir araya getirdiğini belirten Şahinkaya, emeklilik fonları ve büyük yatırım kuruluşlarının şehir dönüşüm projelerine doğrudan sermaye sağladığını ifade etti.

Ayrıca Manchester, Liverpool ve Londra gibi şehirlerde gerçekleştirilen dönüşüm projelerinde özel sermaye ve kurumsal fonlama modellerinin önemli rol üstlendiğini söyledi.

Erişilebilir konut ihtiyacı büyüyor

İstanbul’da merkezi bölgelerde arsa arzının azalmasının yeni konut üretimini büyük ölçüde dönüşüm projelerine bağımlı hale getirdiğini belirten Şahinkaya, yükselen kira ve konut fiyatlarının orta gelir grubunun erişilebilir konuta ulaşmasını zorlaştırdığını kaydetti.

Önümüzdeki dönemde yalnızca lüks projelerin değil; erişilebilir fiyatlı, sürdürülebilir, planlı ve deprem güvenliği yüksek projelerin daha fazla öne çıkacağını ifade eden Şahinkaya, PGYF modellerinin bu dönüşümde önemli rol üstleneceğini söyledi.

Sermaye piyasaları şehirleşmede daha etkin olacak

Türkiye’de sermaye piyasalarının derinleşmesiyle birlikte gayrimenkul sektöründe daha kurumsal finansman modellerine ihtiyaç duyulduğunu vurgulayan Şahinkaya, özellikle kentsel dönüşüm, karma yaşam alanları, erişilebilir konut üretimi ve sürdürülebilir şehircilik yatırımlarında PGYF kullanımının yaygınlaşmasını beklediklerini ifade etti.

Şahinkaya, kentsel dönüşümün yalnızca eski binaların yenilenmesi anlamına gelmediğini, şehirlerin ekonomik, sosyal ve fiziksel olarak yeniden inşasını kapsayan çok boyutlu bir süreç olduğunu belirterek, Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın sermaye piyasaları ile reel ekonomiyi buluşturan önemli araçlardan biri haline geleceğini söyledi.

Türkiye genelinde ise tablo daha geniş bir ölçeğe ulaşıyor. Toplamda 1 milyon 347 bin 651 bağımsız birimde riskli yapı tespiti yapılırken, bunların 1 milyon 130 bin 933’ü yıkılarak dönüşüme alındı. Bu veriler, dönüşümün hızlandığını ancak halen ciddi bir stok bulunduğunu gösteriyor.

“Yarısı bizden” kampanyasında süre 2026’ya uzadı

İstanbul’da yürütülen “Yarısı Bizden” kampanyasında yapılan düzenleme ile kapsam genişletildi. Buna göre 31 Aralık 2026 tarihine kadar riskli ilan edilen tüm konut ve iş yerleri destekten yararlanabilecek.

Kampanya kapsamında sağlanan destekler ise oldukça dikkat çekici:

– 875 bin TL hibe
– 875 bin TL kredi
– 125 bin TL taşınma desteği

Toplamda 1 milyon 875 bin TL’ye varan destek, dönüşüm kararlarını hızlandıracak en önemli unsur olarak öne çıkıyor.

3 milyon TL kredi, yüzde 0,69 faiz

Finansman tarafında da önemli bir eşik aşılmış durumda. Dünya Bankası destekli “İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi” kapsamında sunulan yeni modelle:

– 3 milyon TL’ye kadar kredi
– 180 aya kadar vade
– Aylık %0,69 faiz oranı
– İlk 12 ay geri ödemesiz dönem

sunuluyor. Bu şartlar, mevcut piyasa koşullarının oldukça altında bir maliyet anlamına geliyor.

Sosyal gruplara ek faiz indirimi

Yeni kredi modelinde sosyal destek boyutu da dikkat çekiyor.
Aşağıdaki gruplar için ek avantajlar sağlanıyor:

– Tek konutu olanlar
– Orta ve düşük gelir grupları
– Emekliler
– Engelli bireyler
– Şehit yakınları
– Kadın hane reisleri

Ayrıca enerji verimli binalar için de ek indirimler uygulanıyor. Bu kapsamda bazı hak sahipleri için yıllık yüzde 1,25’e varan faiz avantajı mümkün hale geliyor.

Krediye erişim şartları açıklandı

Kredi kullanımında belirli finansal kriterler uygulanacak:

– Açık icra, haciz veya takip kaydı bulunmaması
– Aylık taksitlerin, hane gelirinin %70’ini aşmaması

Bu kriterler, sistemin sürdürülebilirliğini sağlamak açısından kritik önem taşıyor.

Başvuru süreci 3 adımda ilerliyor

Kentsel dönüşüm kredisine başvuru süreci üç aşamada tamamlanıyor:

– Maliklerin lisanslı müteahhit ile anlaşması
– Müteahhidin e-Devlet üzerinden proje başvurusu yapması
– Hak sahiplerinin bankalara başvuruyu tamamlaması

Süreç hem dijital hem de kontrollü şekilde yürütülüyor.

Dönüşüm artık ertelenemez noktada

Uzmanlara göre mevcut destekler ve finansman imkanları, kentsel dönüşümde şimdiye kadarki en güçlü teşvik paketlerinden biri. Deprem riski göz önüne alındığında, özellikle İstanbul’da dönüşümün hızlanması artık bir tercih değil zorunluluk olarak değerlendiriliyor.

Bugün gelinen noktada yüksek hibe desteği + düşük faizli uzun vadeli kredi kombinasyonu, sektör açısından “tarihi fırsat” olarak öne çıkıyor.

Bu ilkti…

Zirvenin açılış konuşmasını yapan İNDER Yönetim Kurulu Başkanı Engin Keçeli, etkinliğin bir başlangıç niteliği taşıdığını vurgulayarak, “Bugün burada bir etkinlikten öte, bir yaklaşımı, bir duruşu ve güçlü bir vizyonu başlatmak için bir aradayız. İNDER olarak 2026 yılını ‘İnsan Odaklı Dönüşüm Yılı’ ilan ettik ve bu anlayışla şekillendirdiğimiz ilk organizasyonu hayata geçirmenin heyecanını yaşıyoruz” ifadelerini kullandı.

“Kentsel gelişim, dönüşümün ötesinde yeni bir bakış gerektiriyor”

Zirvenin adının neden “Kentsel Gelişim” olarak belirlendiğini açıklayan Keçeli, kentsel dönüşüm ile kentsel gelişim arasındaki farkın altını çizdi. Keçeli, “Kentsel dönüşüm mevcut olanı iyileştirir; kentsel gelişim ise yeni olanı kurar. Bugün yapı yenilemeyle sınırlanan ve rantsal tartışmalarla daraltılan bir dönüşüm anlayışının ötesine geçmek zorundayız. Kent, sadece binalardan ibaret değildir; yaşanmak istenen, aidiyet kurulan ve değer verilen mekânlar bütünüdür” dedi.

Kentlere sahip çıkma bilincinin yalnızca yöneticilerin ya da uzmanların sorumluluğunda olmadığını belirten Keçeli, bu bilincin toplumun tüm kesimlerine yayılması gerektiğini vurguladı. “Bu sorumluluk bireylerin aktif katılımını gerektirir. Eğitimle, farkındalıkla ve kuşaktan kuşağa aktarılan güçlü bir şehir kültürüyle gelişir. Vatandaşlarımıza, yaşadıkları kentin yalnızca içinde bulunulan bir alan değil, korunması gereken ortak bir değer olduğunu anlatmalıyız. Aynı zamanda hukuksal haklar konusunda da açık ve anlaşılır biçimde bilgilendirme yapılmalıdır” diye konuştu.

“Kentler mecbur kalınan değil, bilinçle tercih edilen alanlar olmalı”

Kentlerin yalnızca kullanıcılarıyla değil, onları tasarlayan ve inşa edenlerin vizyonuyla şekillendiğini ifade eden Engin Keçeli, artık “nereye gidiyoruz” sorusundan çok “nasıl bir kentte yaşamak istiyoruz” sorusunun sorulması gerektiğini söyledi. Keçeli, “Kentler mecbur kalınan değil; estetiği, düzeni, güven duygusu ve yaşam kalitesiyle bilinçli olarak tercih edilen alanlar olmalıdır” değerlendirmesinde bulundu.

“Gerçek gelişim, bugünü onarırken yarını kurabilmektir”

Kentsel gelişimin yalnızca fiziksel değil, aynı zamanda psikolojik ve sosyolojik bir süreç olduğuna dikkat çeken Keçeli, “Kentler betonla değil; insan ilişkileriyle, güven duygusuyla ve ortak yaşam kültürüyle var olur. Sağlam yapılar kadar sağlam toplumsal bağlar da inşa edilmelidir. Geleceğin kentlerini konuşurken, yalnızca bugünün değil yarının beklentilerini de öngörmek zorundayız. Bu da doğru mevzuat, nitelikli planlama, sürdürülebilir kaynak kullanımı ve güçlü kurumsal iş birlikleriyle mümkündür. Gerçek gelişim, bugünü onarırken yarını inşa edebilmektir” dedi.

“Kentler ortak akılla şekillenir”

Zirvenin, tüm paydaşların ortak akıl etrafında buluştuğu bir platform olarak kurgulandığını belirten Keçeli, bu diyaloğun tek bir etkinlikle sınırlı kalmaması temennisinde bulundu. “İnsanı merkeze alan, estetiği önemseyen ve sosyal dokuyu güçlendiren bir anlayışla geleceğin kentlerini birlikte inşa edebiliriz. Kentler tek başına inşa edilmez, ortak akılla şekillenir” ifadeleriyle konuşmasını tamamladı.

Açılışın ardından Polat Holding Yönetim Kurulu Başkanı Adnan Polat ve 61. Türkiye Hükümeti Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar katılımcılara hitap etti.

Gelişen şehirler, değişen toplum yapısı masaya yatırıldı

Zirvenin ilk paneli, “Gelişen Şehirler, Değişen İnsanlar: Sosyal Dokunun Kentsel Serüveni” başlığıyla düzenlendi. İNDER Yönetim Kurulu Üyesi Melda Koşar’ın moderatörlüğündeki panele; İTÜ Şehir ve Bölge Planlama Bölüm Başkanı Prof. Dr. Şevkiye Şence Türk, BAU Sosyoloji Bölüm Başkanı Prof. Dr. Nilüfer Narlı, KONUTDER Başkanı Ziya Yılmaz ve Yüksek Mimar Murat Kader katıldı.

Zirvede ayrıca T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürü Sezayi Köse de bir sunum gerçekleştirdi.

Kentsel dönüşümün finansmanı tartışıldı

Günün ikinci paneli, “Kredi mi? Kaynak mı? Mucize mi? Kentsel Dönüşümün Finansı” başlığıyla İNDER 2. Başkanı Salih Kuzu’nun moderatörlüğünde yapıldı. Panele GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Neşecan Çekici, SPK Başkan Yardımcısı Uğur Yaylaönü, Garanti Mortgage Genel Müdürü Songül Yeşilçimenli ve Deniz Portföy Genel Müdürü Haldun Alperat katıldı.

Zirvenin dikkat çeken konuşmacılarından biri olan Açık Beyin Kurucu Başkanı ve Nörobilim Uzmanı Prof. Dr. Sinan Canan, şehirleşme, dijitalleşme ve yapay zekâ çağında insanın rolü üzerine değerlendirmelerde bulundu.

Planlama, mevzuat ve gelecek perspektifi ele alındı

“Gelişen Kentlerde Plan, Mevzuat ve Gerçeklik” başlıklı panel, İNDER Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Ayten Babaoğlu’nun moderatörlüğünde düzenlendi. Panelde Dr. Sinan Genim, Mimar İlhan Turan, Gayrimenkul Hukukçusu Av. Serkan Çakmaklı ve Quick Sigorta Genel Müdür Yardımcısı Soner Tekbaş görüşlerini paylaştı.

Zirvenin son paneli “Geleceğin Kentlerini Okumak” başlığıyla, Kemal Sevgili’nin moderatörlüğünde gerçekleştirildi. Panelde Prof. Dr. Süleyman Yücel Şenyurt, Alphan Manas, Eda Çaçtaş ve Baray Işık yer aldı.

Kentsel Gelişim Zirvesi, Ali Poyrazoğlu’nun sahne performansıyla sona erdi. Etkinliğin ana sponsorluğunu Garanti BBVA, sigorta sponsorluğunu Quick Sigorta, yaka kartı sponsorluğunu Deniz Portföy, öğle yemeği sponsorluğunu SAPA by Hydro, kahve sponsorluğunu ise Lineadecor üstlendi. Ege Seramik, Geberit, Işık Peyzaj, Kömmerling, Rehau, TKE Asansör ve TSM Global Sumitomo sürdürülebilirlik sponsoru olarak zirvede yer aldı.

Emlak Konut tarafından geliştirilen proje sahasında yer alan binalar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yıkıldı. Arsa; 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı, plan notu ve lejantlarında konut alanı olarak ayrıldı ve Boğaziçi Geri Görünüm Bölgesi içerisinde kaldığı bilgisi kayıtlarda yerini aldı.

Toplam 50 blokta planlanan bağımsız bölümler 1230 konut ile 40 adet ticari alan olarak inşa edilecek. Projede emsal dahilinde 96 bin 631 metrekarelik alan imal edilirken yapı inşaat alanı 178 bin 936 metrekareye ulaşacak. Sitedeki 50 blok yapı 13 bin 190 metrekareye oturacak. Projede 1.971 ağaç yer alırken yeşil alanlar 21 bin 317 metrekare, yollar, kameriye, çocuk oyun alanı gibi yapısal peyzaj alanına da 28 bin metrekarelik alan ayrıldı.

Kapıcı dairesine yer verilmeyen projede 2 bodrum kat, zemin kat, 3 normal kat ve çatı katı şeklinde ve 3 bodrum kat, zemin kat, 3 normal kat ve çatı katı şeklinde olmak üzere toplamda 7 ve 8 katlı bloklar yer alacak. Blokların 34’ünde yalnızca konut bulunacak, 16 blokta ticari alan da yer alacak. Projede 684 araçlık otopark oluşturulacak. Proje sahası Boğaziçi Geri Görünüm Bölgesinde kaldığından silüetin bozulmaması amacıyla çok katlı binalara izin verilmedi.

Orta kullanım ağırlıkta olacak

Sitede 351 tane 1+1, 604 tane 2+1,256 tane 3+1, 15 tane 4+1 ve 40 tane dükkan yer alacak. Tamamlandığında yaklaşık 3700 kişi yaşamını sürdürecek. Projenin iskân aşaması için en erken 2025 yılının son çeyreği gösterildi.

Nerede?

Sahanın sınır çevresi yol, şantiye ve konut alanlarından oluşuyor. Sahanın yakın çevresi yerleşim alanları olarak öne çıkarken en yakın yerleşim yeri 10 metre mesafede, en yakın okul 280 metre mesafedeki Uğur Okulları Çamlıca Kampüsü, en yakın hastane 1.3 km mesafedeki Özel Medivia Hastanesi olarak kayıtlarda yerini aldı. İstanbul Boğazı proje alanının yaklaşık 1,5 km batısında yer alıyor. Proje sahası D-100 karayoluna kuş uçuşu yaklaşık 1,7 km, 15 Temmuz Köprüsüne 2 km ve E-80 karayoluna ise kuş uçuşu 6 km’lik mesafe bulunuyor. Erişilebilirlik haritası aşağıda verilmiştir.

Emlaknews.com.tr

Kiraz, sözlerine şöyle devam etti:

15.09.2018 tarihinde yürürlüğe giren otopark yönetmeliği aslında bu şekilde olan parseller açısından bize bazı düzenleme hakları getirmişti. Bu yönetmeliğe göre;
Cephesi 9 metreden veya alanı 250 m2’den küçük olan parsellerde otopark ihtiyacının en az yarısının parselinde karşılanabilmesi halinde konut kullanımına ait asgari otopark ihtiyacı %50 oranına kadar azaltılabilir. Alanı 120 m2 den küçük olup kat adedi 3 ve üzeri olan mevcut parsellerin otopark ihtiyacı, talep edilmesi halinde otopark bedeli alınmak suretiyle genel veya bölge otoparklarından karşılanır şeklinde olup;

Yine sokaklara park edilebilecek

Özellikle alanı 120 m2’den az ve 3 kattan yüksek yapılarda otopark ihtiyacının genel veya bölge otoparklarından karşılanması hükmü getirilmiştir. Burada müteahhitler belediyelere otopark harcını aslında ödemektedirler ancak genel veya bölge otopark ihtiyacı maalesef bu parseller için buralarda oturanlara bugüne kadar sağlanmamıştır. Özetle bir vatandaş otopark harcı ödenmiş ve otopark yapılamayan bir parselde oturuyorsa gerek evinin önünde yer alan yol otopark alanını gerekse de bölge otoparklarını ücretsiz olarak kullanabilmelidir.

Şimdi ise riskli yapılarda bu metrekare alanı büyütülmüş, 250 m2 ve altında bulunan tüm parsellerde kentsel dönüşüm yasası kapsamında yıkılıp yeniden yapılacak yapılarda otopark ihtiyacı karşılanamadığı tespit edilirse yeni yapılara ilişkin yapı ruhsatı başvuruları, otopark bedelinin %25’inin müracaat sırasında ödenmesi kaydı ile karşılanacaktır. Bu yapılara ait otopark yerleri bölge otoparkından karşılanacak şekilde idarelerce planlanacak ve bu yapıların, bölge otoparkları yapılıp yer tahsisi yapılmadan önce tamamlanmaları halinde otopark ihtiyacı, mesafe koşulu olmadan varsa genel otoparklardan veya gerekli yatay ve düşey işaretlemeler yapılmak suretiyle yol boyu otoparkı, cep otoparkı gibi yöntemlerle mümkün olan en yakın mesafede parklanma düzeni şeklinde geçici olarak idaresince sağlanacaktır. Bu şekildeki parsellerde bu durum sağlanarak yapı kullanma izin belgesi (iskan) verilecektir. Otopark bedelinin kalan %75’i bölge otoparkının idarelerce karşılanmasına müteakip 30 gün içinde parsel maliklerinden tahsil edilecek ve bu maliklerin otopark hakları tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenecektir.

Bu şekilde artık riskli yapılarda 250 m2 altı parsellerde belediyelerin gerek müteahhitten gerekse de arsa sahiplerinden tahsil etmiş oldukları otopark harçlarının vatandaşa yol, cephe ve genel otoparklardan bedelsiz otopark tahsisi şeklinde yansıtılması zorunlu hale getirilmiştir.

Hedef neredeyse sıfır enerji bina

Türkiye’de kentsel dönüşüm çalışmaları devam ederken, yenilenen yapıların “yeşil bina” olarak hayata geçmesi sürdürülebilir kentler için büyük önem taşıyor. Kentsel dönüşüm çalışmalarında yapıların bütünlük içerisinde ele alınması gerektiğini dile getiren Altensis Kurucu Ortağı Dr. Emre Ilıcalı, özellikle Avrupa Birliği Yeşil Mütabakatı’yla gündeme gelen ve Avrupa Birliği’nde 2021’den itibaren zorunlu hale gelen ”neredeyse sıfır enerji bina” konseptinin ülkemizde de gündeme geleceğini belirtti. Sürdürülebilir kentlerin inşasında, doğru tasarlanarak enerjiyi en verimli şekilde kullanacak yapıların günümüzün olmazsa olmazı olduğunu belirten Ilıcalı, hem enerji verimliliğinin hem de konforun bir arada sunulduğu yapıların inşa edilmesi konusunda harekete geçilmesi gerektiğini belirtiyor.

“Kentsel dönüşüm, yaşam kalitesinin dönüşümü için bir fırsat”

Kentsel dönüşümün ana amacının sağlıksız binaları dönüştürerek, daha verimli ve sağlam binalar yapmak olduğunu dile getiren Ilıcalı, “Biz bu binaları yaparken aslında bu yapılarda 50-100 sene kadar yaşayacağız. Kentsel dönüşümde eğer sadece deprem riskini göz önüne alıp diğer konuları göz ardı edersek, yaşam kalitesini artıracak ve günlük yaşamda çevremize dair olumsuzlukları azaltacak önlemleri şimdiden almazsak, ileride bu sorunların çok daha fazlasını yaşayacağız. Kentsel dönüşüm sürecini planlı şekilde ele almalı, betonlaşma, yoğun trafik, yeşil dokunun kaybolması, su sorunu, kuraklık ya da aşırı yağıştan oluşan taşkın felaketleri gibi sorunlara bu bağlam içerisinde çözümler bulmalıyız. Kentsel dönüşümü yalnızca binaların dönüşümü ve rant kaynağı düşünmemeli, yaşam kalitesini artıracak ve iklim değişikliğine çözümler sunacak bir dönüşüm haline getirmeliyiz.” diyerek kentsel dönüşümün bütüncül bir bakış açısıyla ele alınması gerektiğini vurguladı.

Acil dönüşüm şart!

Türkiye’de kentsel dönüşüm sürecini ele alan Ilıcalı, “Türkiye’de ciddi oranda sağlıksız yapı stoğu var. 6,5-7 milyon arasında konutun bir an önce dönüştürülmesi gerekiyor. 2013 yılında başlayan, kentsel dönüşümü hızlandıracak riskli alanlardaki yapıların dönüştürülmesi hakkındaki kanun ve alt mevzuatlar akabinde bu konuda ilerleme kaydedilmişti. Ancak hala İstanbul başta olmak üzere birçok büyük şehirde riskli yapı mahalleleri mevcut durumda. O bölgeler ele alınarak rekreasyon alanları, yeşil alanlar ve birtakım sosyal donatılar düşünülerek planlama yapılması gerekiyor. Son dönemde yapılan mevzuat değişiklikleri ve uygulamalarla bu konu oldukça hızlanmış olsa da daha ciddi önlemler alınarak, adeta bir acil eylem planı gibi yönetilmesi gerekebilir.” dedi.

Binanın sadece fiziki anlamda yenilenmesi değil yaşam kalitesini artıracak bir proje olarak değerlendirilmesi gerektiğini savunan Ilıcalı, “Evimizin mutfağı, salonu, binası ne kadar güzel olursa olsun, biz evden çıktığımızda trafiğe takılıyorsak ya da en hafif bir yağmurda bile her tarafı su basıyorsa bunun düşünülmesi gerekiyor. Türkiye su fakiri ülkeler arasında yer alıyor. Bir yandan kuraklık sorunu var, bir yandan da yaz aylarında İstanbul’da taşkınlar oluyor. Bu anlamda yağmur suyunun kullanımıyla ilgili yapılması gereken çok şey var. Binalarda enerji ile çözülmesi gereken sorunların çoğu hala eksik. Bu anlamda kentsel dönüşüm bir fırsattır. Kentsel dönüşümde çevre ve iklim değişikliği mutlaka düşünülmesi gereken bir konudur.” diyerek kentsel dönüşümün yaşadığımız çevre açısından önemini dile getirdi.

Yeşil uygulamalar kentsel dönüşüm sürecine dahil edilebilir

Yeşil binalar ve kentler kapsamında önerilen birçok uygulamanın, kentsel dönüşüm sürecine entegre edilerek kolaylıkla uygulanabileceğini belirten Dr. Emre Ilıcalı, “Mesela buna güzel bir örnek elektrikli araç şarj altyapısıdır. Yeni çıkan otopark yönetmeliği bu açıdan oldukça olumlu bir gelişmedir. Artık belli otopark büyüklüğüne sahip her yeni bina da şarj istasyonları konulması zorunlu oldu. Halka açık otoparklar ve AVM’lerde bu oran daha yüksek. Biz aracımıza şu anda benzin istasyonundan benzin alıyoruz ama elektrikli araç olduktan sonra bunu yapmayacağız. Her gittiğimiz yerde şarj istasyonu talebimiz olacak. Arabamızı park ettiğimiz her yerde elektrikli araçlar için şarj istasyonu olan bir altyapı olması gerekecek. Konutlar, AVM’ler, ofisler, ticari binalarda elektrikli araç şarj istasyonu tercih sebebi olacak.“ dedi.

Elektrikli araçların artık hayatımızda artarak var olacağını da belirten Ilıcalı, “2030’dan itibaren otomotiv firmalarının ürettiği yeni modellerin hemen hemen hepsinde büyük oranda elektrikli araçlar yer alacak. 4 modelden 2’si elektrikli olarak karşınıza çıktığında zaten gayrimenkul projeleri de altyapılarını ona göre şekillendirmek zorunda kalacak. Türkiye’de de bununla ilgili altyapı çalışmaları sürüyor. 2050’ye geldiğimizde 250 bin tane şarj istasyonu kurulması gibi hedefler mevcut.” dedi.

“Kentsel dönüşümde atıklar geri kazanılmalı”

Sıfır Atık Eylem Planı’nın hızlı bir şekilde adapte edildiğini belirten Ilıcalı, kentsel dönüşümde ciddi oranda atık geri dönüşümünün kazandırılacağını düşünüyor.

Endüstriye tekrar kazandırılabilecek inşaat demiri, kablo gibi birtakım değerli maddelerin olduğunu söyleyen Ilıcalı, “Kentsel dönüşümde her projede atık yönetim planları zorunlu olmalı. Atık konusunda mevzuatların denetimi ve takibinin sıkı yapılması lazım. Atık deyip geçmemek gerekiyor. Atık konusu hem sağlık açısından çok önemli hem de geri kazanım açısından oldukça değerli.” diyerek atıkların geri dönüştürülmesinin önemini vurguladı.

Dr. Emre Ilıcalı, sözlerine şöyle devam etti; “Geçmişte olduğu gibi çevreyle ilgili sorunları günümüzde birtakım grupların ilgilenmesi gereken konular olarak değerlendirmenin doğru olmadığını düşünüyorum. Çevre sorunları, evden çıktığımız andan itibaren şikayet ettiğimiz hemen hemen her şeyi kapsıyor. Yeşil binalar ve kentlerle ilgili değindiğimiz konular, su, enerji, karbon emisyonları, hava kirliliği, yoğun trafik, atık konusu günlük hayatta herkesin şikayet ettiği konular arasında yer alıyor. Tüm insanlık olarak çevre konusunda ortak bir paydada buluşmamız gerekiyor. Zira bu konu artık yaşam kalitesini etkilemenin ötesine geçerek, yaşanabilecek büyük iklim sorunlarının engellenmesi adına zorunlu hale gelmiştir.”

20 adet müdahale alanı belirlendi

Deprem riski taşıyan bölgelerde, yerinde ve nitelikli dönüşümün sağlanması amacıyla bütünleşikli risk haritalarıyla oluşturulmuş öncelikli afet riskli alanlar tespit edildi. 20 adet öncelikli müdahale alanı belirlendi. Bu alanlarda, kentsel dönüşüm masaları ve bilgilendirme ofisleri kuruldu.

13 adet ofis açıldı

Vatandaşlara şeffaf, güvenilir, daha hızlı ve yerinde çözüm üretmek amacıyla 13 ayrı ilçede katılım ve çözüm ofisleri hayata geçirildi. Böylece hem herkesin eşit ve kolay bilgiye erişimi sağlandı hem de istek ve taleplerin iletilmesine uygun ortam yaratıldı. Ofislerle vatandaşların plan ve projelere katılımının sağlanması, onlardan gelen talepler doğrultusunda mimari projelerin hazırlanması amaçlanıyor.

Bağcılar katılım ve çözüm ofisi hizmete girdi

Katılım ve çözüm ofislerinde biri de Bağcılar’da hizmete sokuldu. Bağcılar Kentsel Dönüşüm Katılım ve Çözüm Ofisi’nin açılışında konuşan İBB Deprem Risk Yönetimi ve Kentsel İyileştirme Daire Başkanı Tayfun Kahraman, İstanbul depremi yaşanmadan acil çözüm üretmek istediklerini belirtti. Kahraman “İstanbul’da yaklaşık 20 bölgede, riskin en yüksek olduğu tespit edilen alanlarda çalışmalara başladık. Tek tek ofislerimizi kurarak öncelikli olarak İstanbulluların beklentilerini tespit ediyoruz. Sonrasında da bu alanlarda projelendirmelerle birlikte bir an önce beklenen İstanbul depremi yaşanmadan burada çözüm yaratmak istiyoruz” şeklinde konuştu.

“Bağcılar’da çözüm için biz hazırız”

İBB’nin çözüm için hazır olduğunun altını çizen Kahraman, vatandaşlara ofislere gelme çağrısında bulundu. Kahraman, şunları söyledi:

“Arkadaşlarımız hem teknik anlamda hem hukuki anlamda kendileriyle tüm verileri paylaşacaklar. Ve kendileriyle burada hep birlikte katılımcı bir süreçle birlikte deprem güvenliği açısından nasıl çözümler bulabiliriz bunları konuşacaklar. Bu anlamda ekiplerimiz hazır. Artık Bağcılar’da yaşayanları ofislerimize bekliyoruz ve Bağcılar’da çözüm için biz hazırız.”

Model geliştirilerek çalışmalar başlayacak

Bağcılar’da örnek bir alan belirlediklerin kaydeden İBB Kentsel Dönüşüm Müdürü Özlem Tut, “Bağcılar’da örnek olarak seçtiğimiz bir alanımız var. Bu alanın bütününde öncelikle saha ile ilgili tespitleri yaptık. Bina analizleri, doluluk, boşluk, mülkiyet analizleri ve bunların sonucunda da risk gördüğümüz alanlarda bir model geliştirerek çalışmaları başlatacağız” dedi.

“Depreme dayanıklı evlerde oturmak istiyoruz”

Bağcılar İnönü Mahallesi Muhtarı Saniye Doğan ise “ Vatandaşların sorunları olduğu zaman, bize sorduklarında direk buraya yönlendiriyoruz. Burada çözüm aramalarını istiyoruz” şeklinde konuştu.

Depreme dayanıklı evlerde oturmak istediklerini ifade eden vatandaşlar, Ofis’in açılmasıyla ilgili duygularını şöyle dile getirdiler: “En son depremde ben dedim gittik, bittik dedim. Çünkü şu an bütün evlerin çoğu eski, hasar görmüş. Rahat bir evde oturmak isteriz, depreme dayanıklı, sağlıklı. Açılmışsa çok güzel. Gidip daha güzel iletişimde bulunuruz hem de fikrimizi söyleriz, taleplerimizi iletiriz.”

Eyüpsultan’da vatandaşların öneri ve beklentileri dinlendi

Eyüpsultan Akşemsettin ve Çırçır Mahalleri Riskli Alanı Vatandaş Bilgilendirme toplantısında konuşan İBB İmar AŞ Genel Müdürü Onur Soytürk, en önemli sorunun, ruhsatsız yapılaşma, imar ve mülkiyet sorunlarını olduğuna dikkat çekti. Soytürk, şunları söyledi:

“Deprem Risk Yönetimi Kentsel İyileştirme Daire Başkanlığı ile birlikte bu alanlarda hak sahiplerinin sorunlarının nasıl çözümlenebileceği yönünde onlarla istişare toplantıları yapıyoruz. En önemli konumuz şu; bölge yıllardan beri yaklaşık 45-50 yıldan beri hem ruhsatsız yapılaşma hem imar sorunları hem de mülkiyet sorunlarını beraberinde barındırıyor. Arsaların mülkiyetinin çok büyük bir kısmı İstanbul Büyükşehir Belediyesi’ne ait.”

Toplantıda konuşan İBB Kentsel Dönüşüm Müdürü Özlem Tut ise “Bizim Eyüpsultan bölgesinde yürüttüğümüz en büyük kentsel dönüşüm projelerimizden biri bu. Projemizde temel aldığımız birinci şey, vatandaşların katılımını sağlamak ve onların beklentilerini önerilerini dinlemek” dedi.

Yalnızca İstanbul’da 118 bin 500 konut

Türkiye genelinde afet riski taşıyan binalar, 2012’den bu yana kentsel dönüşüm kapsamında yenileniyor. Özellikle olası büyük bir depremin beklendiği İstanbul’da ise çalışmalar her geçen gün hız kazanıyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yapılan açıklamaya göre, yalnızca İstanbul’da 118 bin 500 konut için dönüşüm çalışmaları sürüyor. Bu durum, halihazırda ikamet ettiği evden geçici olarak taşınması gereken vatandaşın eşya depolama ihtiyacını da artırıyor. Genellikle kısa bir süre içerisinde çözüm bulunması gereken bu ihtiyacın zaman zaman fırsatçılara kapı araladığına dikkat çeken Depo Palas CEO’su Ulaş Gümüşoğlu , “Tamamlanması bina başına yaklaşık 1-2 yıl süren kentsel dönüşüm çalışmalarının sonunda, eşyaların kullanıma hazır ve hasarsız bir şekilde depolandığı yerden teslim alınması gerekiyor. Bu noktada hizmet alınacak eşya depolarının seçiminde eşyaların profesyonel ve güvenli bir ortamda muhafaza edildiğinden ve daha da önemlisi sigortalandığından emin olunmalı” uyarısında bulundu.

Geri dönüşü olmayan zararlar yolda

Vatandaşın daha güvenli konutlara sahip olma umuduyla çıktığı yolda tedbirsiz davranarak zaman zaman büyük kayıplarla karşı karşıya kalabildiğini belirten Ulaş Gümüşoğlu, “Bu süreçte binasını terk eden ve kiraya çıkan haneler, tüm eşyalarını taşımak yerine belli bir kısmını depolara emanet ediyor. Aynı şekilde tüm eşyalarını depolamak ve bu süreci yazlığında veya yakınlarının yanında geçirmek isteyenler de oluyor. Her iki şartta da vatandaş, umutla tamamlanmasını beklediği bu sürecin sonunda eski düzenine olabildiğince çabuk dönmek istiyor. Ne var ki iyi araştırılmadan yapılan seçimler, eşyaların kaybolması, nem gibi dış etkenlerden zarar görmesi veya depodaki güvenlik açıklarından kaynaklı su basması, yangın gibi nedenlerle vatandaşı geri dönüşü olmayan maddi ve manevi zararlarla karşı karşıya bırakıyor” dedi.

Tüm süreç güvence altında

Depo Palas olarak geliştirdikleri eşya depolama sistemiyle mağduriyetlerin önüne geçtiklerine de değinen Ulaş Gümüşoğlu, “İstanbul’da 3 farklı lokasyondaki depolama tesisimizde oluşturduğumuz ve Depo Oda adını verdiğimiz sistem kapsamında eşyaları listeli olarak sözleşme karşılığında teslim alıyor ve kullanıcılara ait bağımsız odalarda saklıyoruz. Taşınma öncesinde istenilen anda eşyalara ulaşabilme olanağı sunarken, eşyaların adrese teslimine kadarki tüm süreci nakliye ve depolama sigorta poliçeleriyle güvence altına alıyoruz. Depolarımızda 7/24 kamera kayıtlı özel güvenlik sistemleri, güvenlik merkezlerine bağlı alarm sistemleri, yangın dedektörleri, ultrasonik haşere kovucular ve nem alıcı cihazlar bulunuyor. Eşyaları depomuzda kaldığı müddetçe evlerden alındığı ambalajlarla muhafaza ediyoruz. Taşıma esnasında hasarlanan eşya olursa, sigorta şirketi tarafından tespit edilen hasarın bedeli karşılanıyor” diye konuştu.

Yaprak kıpırdamıyor

Ülkemizde 2006 sonrasında kamuya ait şirketler ve özel şirketler eliyle önemli ölçüde toplu konut projesi yapıldığı görüldü ve yine 2012 yılında çıkarılan Kentsel Dönüşüm Yasası ile de büyük şehirlerde azalan arsa stokuna yönelik binaların yıkılması ve yenilenmesi ile gayrimenkul sektörü 2018 başlarına kadar ciddi bir ivme gösterdi. Kentsel dönüşüm de tabi ki işin çok başlarında olduğumuzu ve beklenen seviyelere gelinmediğini de söyleyebiliriz.

2017 sonlarında gayrimenkul sektöründe ortaya çıkan krizle birlikte adeta yaprak kımıldamayan bir dönem yaşadık ve bunun tam aksine 2019 sonlarında faiz indirimleri ile de bir anda stokların eridiğini gördük. Ancak kentsel dönüşüme devam edebilecek bir müteahhit grubunun kalmaması, arazi geliştiren ve toplu konut yapan neredeyse hiçbir firmanın yeni proje yapmaması fiyatları an itibariyle çok yüksek ve ilginç noktalara getirmiş oldu.

Yeni modeller icat ediliyor

Her olumsuz durumdan yeni pratik bir süreç ve model çıkarmaya yatkın olan Türkiye toplumu gayrimenkul fiyatlarının astronomik boyutlara gelmesi sonrasında yeni modelleri keşfetmeye başladı ve hatta geçmişte denenmiş özü itibariyle harika bir model olan ama uygulamada yaşattıkları ile trajedileri barındıran bir modelin de yeniden güçlenmesine vesile oldu.

Güç yetmeyince…

Arazi fiyatlarının çok artması bir yüklenicinin gidip bu araziyi satın alması ve sonrasında inşaat yapmasının ciddi maliyeti ve bu maliyete yönelik tüketicinin aynı şekilde karşılık verememesi sebepleriyle insanlar etraflarında güvendikleri insanları ikna ederek iki model de arazi satın alma bu araziye inşaat yaptırma ve mülk sahibi olma yoluna gitmektedirler. Özellikle 2020 yılı ve sonrasında ciddi şekilde bu iki modelin güçlendiğini görmekteyiz.

Zor, oyunu bozuyor

Peki nedir bu iki model?

1-Yapı kooperatifi kurmak

1980’li yıllar boyunca çok uygulanmış ve maalesef kötü anıları da fazlaca biriktirmiş “kooperatifzede” kavramının da oluşmasına yol açan bu modelin 2020 sonrası hızla yeniden geliştiğine şahit oluyoruz. 1980’li yıllarda yasaların yeterli olmaması, kooperatif yönetimlerinin şeffaf olmaması ciddi yolsuzluklar, müteahhitlerin batması, denetlenememesi vs gibi süreçlerin artık yeni yasalar ile asgari düzeyde garanti altına alındığını görüyoruz.

Müteahhitlik sınıflandırılması, sözleşmeler de özellikle Yargıtay kararları ile üyelerin paralarının ve mülkiyet haklarının güvence altına alınması modelin yeni dönemde kullanılabilmesine imkan vermektedir. Ancak hali hazırda halen modelde ciddi eksiklikler olduğunu ve yasal düzenlemeler yapılması halinde insanların paralarını biriktirerek cüzi ödemelerle ve taksitli ödemelerle ev veya yazlık sahibi olması mümkün hale gelebilecektir.

Yapı Kooperatifi kurmak çok zor değildir. 7 kişi bir araya gelerek bu kooperatifi kurabilecektir. Yine yapı kooperatifi modeli ile inşaatın yükleniciye bedel karşılığı yaptırılması ve sonrasında “zede” olmadan tapu sahibi olunması mümkün görünmektedir.

2-Birlikte arsa satın alma modeli

Bu model ile kooperatif gibi tüzel kişiliği olan bir yapı kurmadan ve o sisteme hiç girmeden insanlar bir araya gelerek bir taşınmazı müşterek mülkiyete tabi olarak satın almaktadır. Burada akla müşterek mülkiyete tabi taşınmazda hissedarlardan birisinin açabileceği izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davası veya bir hissedarın hissesini satmak istemesi halinde diğer hissedarın şuf’a (ön alım) davası açma riskinin nasıl bertaraf edileceği veya edilip edilemeyeceği sorusu gelmektedir.

Bu konuda da Medeni Kanun’un getirmiş olduğu yeni düzenlemeler ile süresiz bir şekilde izale-i şüyu davası açma veya şuf’a hakkının kullanılmaması ve müşterek maliklerin kullandıkları alana bir müdahale olursa men-i müdahale edebilecekleri bir sistem kurulabilmekte ve hatta bu tapuya da şerh edilebilmektedir. Bu model ile yine Yapı Kooperatifi kurma modelinde olduğu gibi birlikten kuvvet doğar prensibi çalışmakta toplu olarak bir arsa satın alınmakta ve toplu olarak yine inşaat yapımı ve mülk edinme süreci işletilebilmektedir.

Son dönemde ortaya çıkan ve güçlenen bu sistemle artık insanların ciddi bir şekilde çok yüksek bedellerle ev veya yazlık almak yerine bu modelleri tercih ettikleri görülmektedir. Tabi burada önemle söylenmelidir ki her iki model için de ekonomik olarak güvenilir bir yapı kurulması yine mutlaka sürecin denetlenmesi ve tapu sahibi olunarak ilerlenmesini önermekteyiz. Yapı Kooperatif modelinin yeniden gelişmesi ise aslında çok değerli bir model olan kooperatifçiliğin gelişmesi açısından önemli bir gelişme olarak karşımıza çıkmaktadır.

Av. Ali Güvenç Kiraz

Yenilenme hızı düşük!

Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı (KENTSEV) Başkanı Haluk Sur, KDV’nin yüzde 1’e indirilmesi ve kredi limiti artışı gibi teşviklerle dönüşümün hızlanmasını beklediklerini söylüyor. Haluk Sur, son sekiz yılda sadece 564 bin konutun dönüştürülebildiğini, 700 bin konutun da dönüşümünün sürdüğünü belirtiyor. Toplamda 6 milyon adedi aşan konutun dönüşüme ihtiyaç duyduğunu hatırlatan Sur, 300 bini İstanbul’da olmak üzere 1,5 milyon acil dönüşmesi gereken konut bulunduğunu vurguluyor.

İzmir depremi başta olmak üzere yaşanan depremler ile pandemide evlere kapanma süreci insanların çürük yapılardan daha çok korkmasına sebep oluyor. Bu süreçte müteahhitlerin dönüşüm konusundaki isteksizliği ve inşaat maliyetlerindeki artış, vatandaşı güçlendirme konusunda harekete geçiriyor. Daire başına ortalama güçlendirme gideri 80 bin TL’leri bulurken kredi üst limitinin 80 bin TL’ye yükseltilmesi önemli bir destek olacak. Özel ve kamu bankalarında kentsel dönüşüm ve güçlendirme kredileri ortalama yıllık faiz oranlarının 4-5 puan altında. Bankaların kredi verirken süreci kolaylaştırmasının dönüşümü ve güçlendirme çalışmalarını hızlandırması bekleniyor.

Finansman çözümleri

Örneğin Türkiye Emlak Katılım Bankası, kentsel dönüşüm ile riskli yapılarda veya riskli alanlarda ikamet eden kat maliklerinin daha sağlam ve modern binalarda oturmalarını sağlamak için yeni finansman çözümleri geliştirdi. Dönüşüme yönelik yeni finansman çözümleri ile vatandaş ve müteahhit arasında yaşanacak muhtemel anlaşmazlıkların önüne geçerek taraflara güven verecek uygulamalar da yapacak. Güçlendirme, Yerinde Birebir Dönüşüm (Emsal Artışı Olmayan), Yerinde Dönüşüm (Emsal Artışı Olan) ve Alansal Dönüşüm olmak üzere dört farklı iş modeli tasarlayan Emlak Katılım, her modelde kat maliklerine 120 aya kadar finansman kullandırabiliyor.

Dönüşüm atağı

Finansman destekleri sağlanırken Teknik Yapı’dan Bahaş Holding’e, Sur Yapı’dan Polat İnşaat’a kadar pek çok şirket, İstanbul başta olmak üzere Antalya, İzmir gibi kentlerde dönüşüm çalışmaları yürütüyor. Bahaş Holding CEO’su Abdüssamet Bahadır, bu yıl Çevre ve Şehircilik Bakanlığı liderliğinde başlatılan kentsel dönüşüm atağı ile bu yönde sürdürdükleri çalışmalara hız kazandırdıklarını ve devam eden iki projeleri olduğunu söylüyor.

Kentsel dönüşüm projelerinin sektörün en önemli ihtiyacı olduğunu çok iyi bildiklerini belirten Bahadır, “Bu başlattığımız kentsel dönüşüm atağını, önümüzdeki dönemde geliştireceğimiz farklı projelerle de sürdüreceğiz. Bu konudaki ajandamız hayli kalabalık. Dev projelerin yanı sıra butik projelerle de bu süreci destekleyerek farklı hedef kitlelerine dokunmayı hedefliyoruz” diyor.

En kapsamlı çalışma

Bugüne kadar kentsel dönüşüm adına atılan her adım, bir sorunla karşılaştı. Ancak son bir kaç ay öncesine kadar kentsel dönüşüm uygulamalarının yeterli olduğu söylemek zordu. Yasa koyucu ve denetleyici olan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, bugüne kadar yapılmaya çalışılan tüm kentsel dönüşüm çalışmalarında gözlemledi, inceledi ve sonuçta en doğru uygulamanın nasıl olacağını saptadı. Hatta bunun için bizzat kendisi kolları sıvadı. Gerek 2019’dan sarkan ekonomik daralma gerekse Covid-19 nedeniyle uygulanan kısıtlamalar ve beraberinde başlayan ikinci dalga ekonomik durgunluk, tüm kentsel dönüşüm çalışmalarını sekteye uğrattı.

Mevcut dönüşüm projelerindeki hız düşerken, devreye alınması beklenen yeni kentsel dönüşüm projeleri askıya alındı. Ancak İzmir’de yaşanan deprem ve beklenen İstanbul depremi kentsel dönüşüm çalışmalarının her türlü şartta devam etmesi zorunluluğunu ortaya koydu. Bu kapsamda ilk adım Çevre ve Şehircilik Bakanlığından geldi.

Kredi teşvikleri devrede

Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Umut Durbakayım, büyük çaplı kentsel dönüşüm çalışmalarındaki kritik sorunları çözmeye çalışan bakanlığın apartman bazlı dönüşümlerin de önünü açmak için KDV ve kredi teşviklerini devreye aldığını söylüyor.

Durbakayım, “Türkiye’nin en büyük kentsel dönüşüm projesi olan Fikirtepe’de bizzat sahaya inen bakanlık, bundan sonraki projelerde de daha aktif rol alacağının işaretini verdi. Bu nedenle 2021 ve devamında daha hızlı bir dönüşüm hamlesinin olmasını bekliyoruz” diye konuşuyor.

Demir Grup Yönetim Kurulu Başkanı Hamit Demir, kentsel dönüşümde, 2000’li yıllarda çok aktif olduklarını ve yaklaşık 500’ün üzerinde konutu yenilediklerini söylüyor. Demir, kentsel dönüşümün çok zor olduğunu, hem zaman hem de emeklerin karşılığının alınmadığı bir inşaat alanı olduğunu vurguluyor. Demir, “Bu yıl içinde başlamasını planladığımız biri Göktürk’te, diğeri Seyrantepe’de olmak üzere iki çalışmamız var. İzmir Gaziemir’de yaklaşık 400 daireyi kapsayan kentsel dönüşüm projesi çalışmamız da devam ediyor” diyor.

Belediyeler de aktif

Kentsel dönüşüm konusunda inşaat şirketlerinin yanı sıra belediyelerde devrede. Örneğin, İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin (İBB) aktif çalışmaları bulunuyor. Bu kapsamda binaların deprem risk analizleri yapılırken yüksek riskli binalar boşaltılıyor. İBB’nin iştiraki KİPTAŞ kanalı ile sosyal konut ve kentsel dönüşüm projelerine öncelik verilirken çürük yapı stokunun eritilmesi çalışmalarına da ivme kazandırılması hedefleniyor.

KİPTAŞ Genel Müdürü Ali Kurt, KİPTAŞ’ın İstanbul’da 15 ayrı ilçede başlattıkları dönüşümün 30 bölgeyi ve 20 bin insanı kapsadığını söylüyor. Kurt, kentsel dönüşüm çalışmalarını Bağcılardaki gibi kendi mülkiyetinde olan ama ömrünü tamamlamış binaların dönüşümü ile Eyüp’teki gibi mülkiyet problemi olan yerlerin dönüştürülmesi olmak üzere iki şekilde yaptıklarını vurguluyor.

İzbeton da dâhil oldu

Türkiye’nin en riskli illerinden biri olan ve geçtiğimiz aylarda yaşanan depremle sarsılan İzmir’de de dönüşüm konusunda çalışmalar hızlandırılmaya çalışılıyor. 248 hektar alanda kentsel dönüşüm çalışması yürüttüklerini açıklayan İzmir Büyükşehir Belediye Başkanı Tunç Soyer, kentsel dönüşüm çalışmalarına hız kazandırmak için İzmir Büyükşehir Belediyesi’nin şirketlerinin de ihalelere katılması için belediye meclisinde karar aldıklarını söylüyor. Böylece kentsel dönüşüme Büyükşehir iştiraki İZBETON da dâhil oldu.

2016 yılından bu yana yavaşlayan süreci hızlandırdıklarına işaret eden Soyer, yapılan çalışmaları da şöyle özetliyor: “Bu sayede Örnekköy’de üçüncü ve dördüncü yapım etabına geçtik. Ege Mahallesi’nde yıllardır beklenen dönüşüm başladı. Bu, göreve geldikten sonra yaklaşık 1 milyar TL ihale bedeli olan dönüşüm için yapım işi anlamına geliyor. Ege Mahallesi’nde 418 milyon, Örnekköy’de ise 520 milyon TL’ye mal olacak bir projeden söz ediyoruz.”

Ali Güvenç Kiraz
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı
“Hemen indirim uygulanıyor”

“Kentsel dönüşüm ve güçlendirme kredisinden faydalanabilmek için tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde bankaya başvurulmalı. Kredi ve faiz desteğinden yararlanacaklar kira yardımından faydalanamıyor. Kredi faiz desteğinden faydalanabilmek için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile protokol imzalayan bankalara başvurmak gerekiyor. Bankalar bu destek kapsamında krediyi sağlarken kendilerine o indirim oranında ödeme bakanlık tarafından yapılacak. Krediyi kullanmak isteyene hemen indirim uygulanacak. Güçlendirme kredisinde 400 baz puan faiz desteğinde iki yıl ana para ödemesiz ve 10 yıl vade var. Kentsel dönüşümde ise, 400 baz puan desteğinde iki veya bir yıl ana para ödemesiz 10 yıl vadeli imkanlar sunuluyor.”

Erhan Boysanoğlu Mesa Holding Yönetim Kurulu Başkanı
“Marka profilimize uygun projeler yapabiliriz”

“Mecidiyeköy ve Etiler’de geçmiş dönemde site ve gecekondularda kentsel dönüşüm yapmak üzere çalışmalar yürüttük ancak sonuç alamadık. Dönüşüm işi uzun zaman alan zor bir iş, insanları ikna edip dönüşüm yapmak kolay değil. Etiler ve Nişantaşı gibi kentin merkezindeki bölgelerde markamızın profiline uygun dönüşüm projeleri çıkması halinde dönüşüm yapabiliriz.”

Levent Gökmen Demirciler – Ekonomist