Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, 6306 sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliğinde kapsamlı değişikliğe gitti. Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren düzenleme ile riskli yapılarda dönüşüm sürecinin başlatılması için artık maliklerden yalnızca 1 kişinin talebi yeterli olacak.

Toplantılar, pay oranına bakılmaksızın tüm maliklere duyurulacak. Kararlar ise taşınmazdaki hisselerin salt çoğunluğuna göre alınacak.

Parsel bazlı işlemlerde kilit açılıyor

Yeni düzenleme ile riskli alanlarda veya riskli yapı bulunan parsellerde;

Yıkım yapılmamış olsa bile,

Parsel birleştirme ve ayırma,

Satış,

Yeniden bina yapımı,

Kat karşılığı inşaat,

Hasılat paylaşımı

gibi işlemler için salt çoğunluk kararı yeterli olacak.

Bu adım, uzun süredir dönüşüm projelerini durma noktasına getiren azınlık itirazlarının önüne geçmeyi hedefliyor. Sektör açısından bakıldığında, projelerin hayata geçme süresinin kısalması ve finansal öngörülebilirliğin artması bekleniyor.

İtiraz edenin payı satışa çıkacak

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere karar resmi olarak tebliğ edilecek. 15 gün içinde teklif kabul edilmezse, itiraz eden maliklerin arsa payları:

Rayiç bedelin altında olmamak kaydıyla,

Açık artırma yoluyla,

Öncelikle diğer paydaşlara satılacak.

Bu satış gerçekleşmezse, ilgili pay Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, ilgili idare veya TOKİ tarafından satın alınabilecek.

Satılamayan payda alıcı: Devlet

Riskli binanın yıkılmasının ardından taşınmaz arsa haline gelir ve satış kararı alınırsa, arsa payları öncelikle devlete teklif edilecek. Kamu kurumlarının payı satın alması halinde, payı alan maliklerle yeni konut veya işyeri üretimine yönelik sözleşmeler yapılabilecek.

Bu mekanizma, dönüşüm projelerinde nakit akışının kesintiye uğramamasını sağlayarak yatırımcı tarafında finansman riskini azaltan bir unsur olarak öne çıkıyor.

Zemin uygunsuzsa hak başka parsele taşınacak

Birden fazla riskli parselin birleştirilmesi halinde her parsel için ayrı ayrı salt çoğunluk kararı aranacak.

Zeminin yapılaşmaya uygun olmaması veya imar hakkı bulunmaması durumunda, imar hakkı başka parsele aktarılabilecek. Dönüşümden doğan haklar yeni parsel üzerinden kullanılmaya devam edecek.

Harç muafiyetleri ve teminat düzenlemesi

Farklı parsele geçişlerde tapu harcı ve bazı ücret muafiyetleri belirli oranlarda korunacak. Ayrıca yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, müteahhidin talebi halinde yüzde 6 oranına göre yeniden düzenlenebilecek.

Bu düzenlemeler, özellikle büyük ölçekli dönüşüm projelerinde maliyet yönetimini kolaylaştırmayı amaçlıyor.

Yatırımcı açısından ne anlama geliyor?

Yeni yönetmelik; karar süreçlerinin hızlanması, hukuki belirsizliğin azalması ve projelerin daha kısa sürede şantiyeye dönüşmesi açısından kritik bir eşik olarak görülüyor. Bu durum, kentsel dönüşüm projelerinde geri dönüş sürelerinin kısalması, nakit akışının güçlenmesi ve proje ölçeklerinin büyümesi yönünde potansiyel yaratıyor.

YENİ YÖNETMELİĞİN TAM METNİ

Kentsel Dönüşüm Başkanlığından:

6306 SAYILI KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİNDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR YÖNETMELİK

MADDE 1- 15/12/2012 tarihli ve 28498 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 8 inci maddesinin dokuzuncu fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(9) Riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi, riskli yapının yıktırılmasına ilişkin belgelere istinaden ilgililerin talebi üzerine veya Başkanlık ya da İdarenin bildirimi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir. Riskli yapı şerhinin terkininden sonra taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesinde 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır ve parselde yapılacak iş, işlem ve uygulamalar Kanun kapsamında yürütülür.”

MADDE 2- Aynı Yönetmeliğin 15 inci maddesinin ikinci, dördüncü, beşinci, sekizinci ve onuncu fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(2) Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar alınmak üzere, maliklerden birinin istemi ile bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantının yeri ve zamanı, Ek-12’de yer alan form doldurularak, ilgili muhtarlıkta veya riskli yapıların henüz yıktırılmadığı durumlarda bina kapısında/duyuru panosunda on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle veya noter vasıtasıyla maliklere bildirilir. İlan suretiyle yapılan bildirimlerde toplantı yeri ve zamanı, ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır. Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılır ve yine en az salt çoğunluk ile alınan karar taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır. Alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, bu karara katılmayanlara, tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere elektronik tebligat adresi üzerinden, tapuya elektronik tebligat adresi bildirmeyenlere ise noter vasıtasıyla veya riskli yapılarda Ek-8’de yer alan form, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Ek-10’da yer alan form doldurularak ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. İlan suretiyle yapılan bildirimde; salt çoğunluk ile alınan karara ilişkin olarak, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri veya uygulama alanında Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından hazırlanan anlaşma oranını gösteren belge ve anlaşma şartlarını içeren teklifin, muhtarlığa teslim edilmesi suretiyle ya da anlaşma sağlayan müteahhit, Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ilgili taşınmazın bulunduğu il sınırları içerisinde belirlenen bir adreste, karara katılmayan maliklerce incelenmesi sağlanır. Elektronik yolla yapılan bildirim, bildirimin muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda, muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirim ise, ilanın son günü yapılmış sayılır. Karara katılmayanlara yapılan bildirimde; bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya salt çoğunlukla alınan kararın ve yapılan teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Başkanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınacağı, dönüşüm projesinin maliklerce yürütüldüğü alanlarda satış yapılıncaya kadar öncelikle diğer paydaşlara satış işleminin tekrarlanacağı, riskli yapılarda ise yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir.”

“(4) Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara istinaden ilgili İdareye yapılacak olan yapı ruhsatı başvurusu öncesinde, alınan karar ile anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin veya teklifin görülüp incelenebileceği yerin, bu karara katılmayan maliklere 15 inci maddenin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde tebliğ edilmiş olması ve bu maliklerin hisselerinin 15/A maddesi uyarınca satışı için Müdürlüğe veya yetki devri yapılmış ise İdareye müracaatta bulunulmuş olması gerekir. Müdürlükçe veya yetki devri yapılmış ise İdarece, satış dosyası üzerinde yapılacak ön inceleme neticesinde, salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı ve tebligat işlemlerinin tamamlanıp tamamlanmadığı hususlarını içeren yazı, talebine istinaden yapı ruhsatı düzenleyecek İdareye veya ilgili birime gönderilir.

(5) Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, üzerindeki riskli binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, bu satışın öncelikle Başkanlığa veya Bakanlığın bağlı veya ilgili kuruluşlarına veyahut da İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerekir. Dönüşüm projesini gerçekleştiren Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından uygun görülmesi hâlinde, Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, arsa payları satın alınanlar ile 14 üncü madde hükümleri çerçevesinde konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilir.”

“(8) Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhit edilmesi ile taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Bu parsel veya parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhit edilmek suretiyle birlikte değerlendirilebilmesi için 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 7 nci maddesinin üçüncü fıkrası hükmü saklı olmak üzere boş parsellerdeki bütün maliklerin, oybirliği ile karar alması gerekir. Tevhitten sonra yapılacak uygulamaya tevhit ile oluşan parselde sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Riskli yapının bulunduğu bir parselin ifraz edilmesi halinde, ifraz sonucu oluşan parsellerden, sadece riskli yapının tekabül ettiği parsel veya parseller Kanun kapsamında değerlendirilir ve riskli yapı şerhi diğer parsellerden kaldırılır.”

“(10) Uygulama alanında zeminden kaynaklanan sebeplerle veya herhangi bir afet riskinden dolayı veyahut mevzuata göre yapılaşma hakkının olmamasından dolayı yeni yapı yapılması mümkün değil ise, uygulama alanındaki yapının yerine yapılacak yeni yapı, uygulama alanı dışında başka bir parselde yapılabilir. Riskli yapının bulunduğu parselin yapılaşma hakkının, imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması durumunda; maliklerin tamamının aynı parselde şuyulandırılması ve bu parseldeki diğer maliklerin muvafakatinin olması şartıyla, yeni parseldeki uygulamalar Kanun kapsamında yürütülür. Böyle bir durumda Kanundan kaynaklanan hakların uygulama alanı dışındaki parselde kullanılacağına dair uygulama alanının bulunduğu ildeki Müdürlükten yazı alınır. Bu yazı Müdürlükçe ilgili belediyelere ve tapu müdürlüklerine bildirilir.”

MADDE 3- Aynı Yönetmeliğin 15/A maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde yer alan “Maliklerin” ibaresinden sonra gelmek üzere “toplantıya davet edildiğine dair belgeler, toplantının yapıldığına dair tutanak, maliklerin” ibaresi eklenmiş ve on ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(12) Yapılan ilk satışta, satışa konu edilen hissenin anlaşma sağlayan paydaşlarca satın alınmaması durumunda; yine salt çoğunluğun talebine istinaden yapılacak sonraki satış işlemlerinde, satışın yapılacağı yer, tarih ve saat Müdürlükçe belirlendikten sonra, Ek-13’te yer alan form düzenlenerek, Müdürlük/İdare yayın araçlarıyla ve ilan panosunda on beş gün süreyle ilan edilir ve bütün maliklere e-Devlet kapısı üzerinden bildirilir.”

MADDE 4- Aynı Yönetmeliğin 16 ncı maddesinin on birinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(11) Riskli yapının bulunduğu parselin, boş parsellerle tevhit edilerek uygulamada bulunulması veya bu parselin yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması durumunda, tapu harç ve ücret muafiyetlerinden; riskli yapının bulunduğu parselin alanının tevhit neticesinde oluşan veya imar hakkı transferi yapılan yeni parselin alanına oranı nispetinde faydalanılır.”

MADDE 5- Aynı Yönetmeliğe aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.

“Teminata ilişkin geçici uygulama

GEÇİCİ MADDE 5- 1/1/2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, yapı müteahhidinin talebi halinde, 13 üncü maddenin dokuzuncu fıkrasının (c) bendi hükmündeki değişen %6 teminat oranına göre yeniden düzenlenir.”

MADDE 6- Aynı Yönetmeliğin 22 nci maddesinde yer alan “Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı” ibaresi “Kentsel Dönüşüm Başkanı” şeklinde değiştirilmiştir.

MADDE 7- Aynı Yönetmeliğe ekteki Ek-12 ve Ek-13 eklenmiştir.

MADDE 8- Bu Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

MADDE 9- Bu Yönetmelik hükümlerini Kentsel Dönüşüm Başkanı yürütür.

Emlaknews.com.tr

Türkiye’de uzun zamandır yaşanan kentsel dönüşüm sürecinin bir türlü istenilen hıza gelemediğine dikkat çeken Karayel, “Çevre ve Şehircilik Bakanı Murat Kurum’un açıklamış olduğu kararın, bir anlamda kentsel dönüşümün önünü açacağı kanaatindeyiz. Bu kararla birlikte Türkiye’de yeni bir dönemin başlayacağını düşünüyoruz. Ayrıca söz konusu karar, evini kentsel dönüşüm kapsamında yenileyen vatandaşların, projenin tamamlanmaması gibi durumlarda yaşadıkları mağduriyetleri de ortadan kaldıracak” dedi.

Univa Yatırım Amaçlı Öğrenci Evi Projeleri ile Türkiye’yi alternatif gayrimenkul yatımları ile tanıştıran Erkanlı Holding’in Genel Müdürü Evrim Karayel, Resmi Gazete’de yayımlanan kentsel dönüşüm kararı ile ilgili açıklama yaptı. Karayel, Çevre ve Şehircilik Bakanı Murat Kurum’un “6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Yasası” çerçevesinde yaptığı açıklamalara göre, kentsel dönüşüm inşaatlarının alanında yeterli şirketler tarafından yürütülmesinin ve bu şirketlerin yapı maliyetinin yüzde 10’luk kısmını teminat mektubu ya da tamamlama sigortası yaptırmak şartıyla işe başlayabilecek olmasının son derece önemli noktaları oluşturduğunu vurguladı.

“Projeler, bundan sonra yarım kalmayacak”

Söz konusu kararın deprem açısından büyük risk taşıyan Kuzey Anadolu fay hattı üzerinde yer alan Türkiye için önemli bir dönemi başlatabileceğinin altını çizen Karayel, böylece uzun süredir devam eden ancak istenilen hızda ilerlemeyen kentsel dönüşüm sürecinin daha etkili ve hızlı bir şekilde ilerleyebileceğini aktardı.

“Bu anlamda; Çevre ve Şehircilik Bakanı Murat Kurum’un açıkladığı kararın, bir anlamda kentsel dönüşümün önünü açacağı kanaatindeyiz” ifadelerini kullanan Karayel, “Kararla birlikte evini kentsel dönüşüm kapsamında yenileyen vatandaşların, projenin tamamlanmaması gibi durumlarda yaşadıkları mağduriyetler ortadan kalkacak. Yeni yönetmelik kapsamında teminat mektubu ya da bina tamamlama sigortası yaptırmak demek, bundan sonra kentsel dönüşüm kapsamında projelerin yarım kalmayacağı anlamına geliyor” dedi.

“Daha hızlı hareket etmek, kentsel dönüşümü hızlandırmak lazım”

Türkiye’de yaşanan deprem riskinden dolayı kentsel dönüşümün hızlı ilerlemesi gereken bir süreç olduğunu vurgulayan Karayel, sözlerini şöyle sürdürdü: “Uzmanlar yıllardır Türkiye’de büyük bir depremin olabileceğini ifade ediyor. Tüm bunlarla birlikte; alınan yeni kararın ardından daha hızlı hareket etmek ve dönüşümü bir an evvel tamamlamak gerekiyor. Yalnızca İstanbul’da binlerce depreme dayanıksız bina mevcut. Bunları göz önünde bulundurarak kentsel dönüşüm sürecini hızlandırmak lazım.”

1) Riskli yapı tespit başvuruları artık elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılacaktır.

2) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bizzat veya şikayet üzerine ilçe belediyelerinden riskli yapı tespiti talebinde bulunabilecektir. Riskli yapı tespiti yapılması zorunlu olan bir bina olduğu belirlenirse yapılan masraf arsa sahiplerinden tebligat gönderilerek 1 ay içinde talep edilecektir. 1 ay içinde ödemeyenler hakkında 6183 sayılı Amme Alacakları Hakkında Kanun gereğince tahsilat yapılacaktır. Kartal ve Beyoğlu olaylarından sonra artık ÇŞB, riskli yapı tespitlerinin sadece malikler değil idare tarafından da yapılabilmesini zorunlu kılan ve bu masrafları da maliklerine yükümleyen bir düzenleme yapmıştır.

2 ay içinde…

3) Riskli yapı tespiti talebinde bulunulduğu halde yapılmamış olursa 2 ay içinde maliklerin talebi ile 6 ay içinde de Bakanlık kararı ile riskli yapı talebi/yapı kaydı sistemden silinecektir.

4) Tahliye sürelerinin bitiminde resen elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin kesilimi yapılmaktaydı, maliklerin görüşü alınmıyordu. Yeni düzenleme ile artık hak sahiplerinin görüşü de alınarak bu hizmetler kapatılabilecektir. Burada yapılmak istenen 2/3 ile anlaşma yapılamayan ve bir kişinin riskli yapı tespitine başvurduğu ancak anlaşma sağlanamadığı ortamlarda maliklerin apartmanları boşaltmasının önüne geçilmesidir.

Geçerlilik süresi bir ay

5) Riskli yapı tespitinde Belediye tarafından tespitte maliklerden 1 ay içerisinde bedelin tahsil edilmesi sistemi yıkımın idare tarafından yapılması halinde de geçerli kılınmıştır. İdare eğer bir binayı kendisi yıkarsa yıkım masrafların 1 ay içerisinde talep edecek, 1 ay içinde ödemeyenler hakkında 6183 sayılı Amme Alacakları Hakkında Kanun gereğince tahsilat yapılacaktır.

6) Yeni düzenleme ile riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapı alanları uygulama alanları olarak belirlenmiş ve bu alanlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığına önemli yetki devirleri yapılmıştır.

a) Her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya,

b) Cins değişikliği, tevhit, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tescil işlemlerini muvafakat aranmaksızın resen yapmaya veya yaptırmaya,

c) Taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya,

ç) Taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmeye,

d) Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye,

e) Arsa paylarını, 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmaya, payları ayırmaya veya birleştirmeye ve 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis etmeye yetkili kılınmıştır.

Bakanlık böylece Türkiye’de en küçük parsel alanı dahil olmak üzere bu alanlara Uygulama Alanı ismi altında müdahale etme ve bu alanda plan dahil her türlü işlemi yapma hakkını elde etmiştir.

İnşaatların bitirilememesi üzerine…

7) 2017 sonundan itibaren başlamak üzere birçok yapı alanında müteahhit iflaslarının başlaması veya inşaatların bitirilememesi üzerine çok önemli bir düzenleme hayatımıza girmiş bulunmaktadır. Artık kentsel dönüşüm alanlarının tamamında riskli yapılar dahil olmak üzere müteahhitler yapı yaklaşık maliyet bedelinin belirli bir oranına kadar teminatı ruhsat alabilmek için riskli alanlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığına, riskli yapılarda ise Belediyelere teminat olarak göstermek zorunda kılınmıştır.

Yine çok önemli bir düzenleme yapılarak tüketici de korunmuş ve müteahhit dairelerinin satışı ile ilgili de artık tüketiciye daire satabilmek için İdare izni şartı getirilmiştir. Müteahhitlerin dilediği gibi daireleri tüketiciye seviye belirli olmadan satabilme hakkı artık yoktur. Arsa sahipleri tüm riski kendilerinde olmak üzere müteahhitte bu yetkiyi devredebileceklerdir.

Buna göre;

a) Riskli alanlarda ilgili kurum tarafından değil de gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulacak ise Bakanlığa, mevcut imar planı veya teklif imar planına göre hesap edilecek yapı inşaat alanı üzerinden; yapı inşaat alanı 50 bin m2’ye kadar olan alanlarda yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 10’u kadar, yapı inşaat alanı 50 bin m2’den büyük olan alanlarda ise, ilk 50 bin m2 için yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 10’u, 50 bin-75 bin m2 arası yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 8’i, 75 bin-100 bin m2 arası yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 6’sı ve 100 bin m2’nin üstü yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 4’ü esas alınarak hesaplanan miktarda teminat verilmesi mecburidir. Belirtilen şekilde hesaplanan teminatın yarısı riskli alan teklifi ile birlikte geçici teminat olarak verilir.

Riskli alan teklifinin Cumhurbaşkanınca onaylanarak Resmî Gazete’de yayımlanmaması durumunda geçici teminat ilgilisine iade edilir. Riskli alan teklifinin onaylanarak Resmî Gazete’de yayımlanması durumunda ise, geçici teminatın iadesi ile yukarıda belirtilen şekilde hesaplanan tutarda kesin teminat verilmesi zorunludur. Alanda planlama çalışmaları neticesinde gerçek yapı inşaat alanının belirlenmesinin akabinde daha evvel verilen teminat eksik ise ilgilisi tarafında ek teminat verilir ve söz konusu teminat fazla ise Bakanlık tarafından fazla olan miktar ilgilisine iade edilir.

b) Riskli yapının/yapıların bulunduğu parsellerde yapım işini üstlenen yapı müteahhidince yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 10’u kadar teminatın İdareye verilmesi mecburidir.

Projenin veya yapım işinin sözleşme ve şartname hükümlerine uygun biçimde tamamlanarak yapı kullanma izin belgesinin/belgelerinin alınmasından sonra teminat, ilgilisine iade edilir. Projenin veya yapım işinin sözleşme ve şartname hükümlerine uygun biçimde tamamlanmaması durumunda, teminat paraya çevrilerek proje veya yapım işini tamamlamayı üstlenecek ilgili kurum veya gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine aktarılır.

Teminat iade garantisi

Projenin veya yapım işinin tamamlanmasından sonra teminattan artan tutar olması durumunda artan kısım teminatı veren ilgiliye iade edilir. Kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirlenen bina tamamlama sigortasının yaptırılması durumunda bu fıkrada öngörülen teminat verilmesine ilişkin şart aranmaz.

Uygulama alanında ilgili kurum tarafından değil de gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması durumunda, yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine istinaden yapılabilir. Yapı ruhsatı alınmadan önce müteahhit tarafından bu durumun kabul edildiğine dair yazılı olarak taahhütte bulunulur.

Müteahhidin, kendi payına düşen bağımsız birimlerin satışına izin verilmesini talep etmesi üzerine, İdare, yerinde tespit yaparak veya yapı denetimi sisteminden kontrol ederek inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın % 10’u altındaki oranda müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin satışının yapılabileceğini ilgili tapu müdürlüğüne bildirir. Müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin, inşaatın tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda satışı için bütün maliklerin muvafakati gerekir.

Oy birliği kaldırıldı

8) Yargıtay 18.Hukuk Dairesi ve yine Bölge İdare Mahkemesinin bazı kararları ile 2/3 arsa payı çoğunluğu ile karar alma şartının bina yıkılmadan önce geçerli olmadığına ve öncesinde oy birliği aranması gerektiğine ilişkin kararlarının kentsel dönüşüm sürecini tıkaması nedeniyle 15.madde de önemli bir değişiklik yapılarak “öncesinde oy birliği ile anlaşmaya çalışılır” şeklindeki düzenleme tamamen kaldırılmıştır. Buradaki hüküm böyle olmak zorundadır şeklinde anlaşılmadığı halde Yargıtay ve bazı hukuk mahkemeleri ile idare mahkemelerinin bu şekilde yorumlaması sonucu özellikle yıkım öncesinde 2/3 ile karar alınması konusundaki bazı kararların iptal edilmesi sonucun doğurmuş uygulamada birbirinden çelişkili kararların olduğu bir süreç gelişmişti. Ancak burada bahsedilen oybirliği kelimesi ortadan kaldırılarak artık Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tüm yargı kurumlarına net bir şekilde riskli yapı ve alanlarda 2/3 ile anlaşmanın yıkım öncesi ve sonrasında geçerli olduğunu ve buna ilişkin buna aykırı bir hükmün oluşturulamayacağını net bir şekilde belirlemiştir.

İzale-i şüyu davasına düzenleme geldi

9) Kentsel dönüşüm alanlarında 2/3 ile anlaşmanın sağlanamaması halinde taşınmazların yıkılması ve arsa haline dönmesinden sonra ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu davası) davası açılamayacağına ilişkin mahkemeler tarafından verilen hükümlere ilişkin de bir düzenleme getirilmiş ve;

“Malikler, riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre dava açabilirler.” Denmiştir. Böylece uzun süre anlaşılmayan taşınmazlar için ortaklığın giderilmesi davası açılmasının önü de açılmıştır.

2/3 kararı

10) Riskli yapılarda karara katılmayan 1/3’ün payının satın alan çıkmazsa Hazine tarafından satın alınması şartı ortadan kaldırılmış ve satın alım olana kadar ihale yapılması getirilmiştir. Burada en önemli husus 2/3 kararı ile birinci ihalede satın alma gerçekleşmemiş ise 2.ihaleye artık 3.kişilerinde katılabilmesi mümkün hale getirilmiştir.

11) Kira yardımı konusunda çok önemli bir düzenleme getirilerek tahliyeden itibaren 1 yıl içinde talep edilmemesi halinde alınamayan bu hakka yönelik ilave bir yeni süre getirilmiştir. Buna göre artık sadece tahliye edilmesi değil bunun dışında da yıkımdan itibaren de 3 ay içinde başvuru da bulunulması halinde kira yardımı yapılabilecektir.

12) Vergi Mahkemelerinin önünde ciddi bir yük oluşturan ve 25 Temmuz 2014 yönetmeliği ile alınmaması gerektiği halde Maliye Bakanlığı ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı arasında sorun oluşturan harçlar konusunda net bir düzenleme yapılarak aşağıda bulunan harçların alınmaması konusu netleştirilmiştir. Buna göre;

a) 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununun 38 inci maddesi uyarınca alınan noter harçları.

b) Harçlar Kanununun 57 nci maddesi uyarınca alınan tapu ve kadastro harçları.

c) 26/5/1981 tarihli ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79 uncu, mükerrer 79 uncu, 80 inci ve ek 1 inci maddeleri uyarınca belediyelerce alınan harçlar.

ç) 1/7/1964 tarihli ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisine tâbi kâğıtlar sebebiyle alınan damga vergisi.

d) 8/6/1959 tarihli ve 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu uyarınca alınan veraset ve intikal vergisi.

e) Kullandırılacak kredilerden dolayı lehe alınacak paralar sebebiyle 13/7/1956 tarihli ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu uyarınca alınması gereken banka ve sigorta muameleleri vergisi.

f) Kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler ile riskli olarak tespit edilen yapı ile bu yapının yerine yapılacak yeni yapıya ilişkin olarak belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücret.”

13) Bakanlığın uygulama alanlarındaki yetkileri genişletilerek bizzat plan yapma dışındaki haklarına ilaveten; “Parselasyon planlarında, gerekli görülmesi hâlinde varsa ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını tamamlamak üzere düzenleme ortaklık payı kesintisi yapma yetkisi getirilmiştir.”