Kamu bankalarının öncülüğünde başlayan indirim dalgasına özel bankalar da katıldı. Piyasada kısa süre öncesine kadar sınırlı sayıda bulunan düşük faizli konut kredisi seçenekleri, yeni kampanyalar ve paketlerle çeşitlendi. Sektör temsilcileri, yılın ikinci yarısında faiz oranlarının yüzde 2 seviyesine yaklaşabileceğini öngörüyor. Bu beklenti, hem konut talebini hem de bankacılık hisselerine yönelik yatırımcı ilgisini artırıyor.

Aylık taksitte 6 bin TL’ye varan fark

Güncel tabloda bazı bankalarda en düşük konut kredisi faiz oranları yüzde 2.46 – 2.55 aralığında şekilleniyor. Geçen ay ortalama yüzde 2.80 seviyesinden kullanılan 2 milyon TL’lik bir kredi için aylık taksit yaklaşık 58 bin TL iken; yüzde 2.46 faiz oranıyla aynı kredi için ödeme 52 bin TL seviyesine geriliyor.

Toplam geri ödeme tarafında da tablo çarpıcı. Yüzde 2.46 faizle çekilen 2 milyon TL’lik kredinin toplam geri ödemesi yaklaşık 6.2 milyon TL olurken, yüzde 2.80 faiz oranında bu tutar 7 milyon TL’ye yaklaşıyor. Aradaki fark yüz binlerce lirayı buluyor. Bu makas, hem konut alıcısının kararını hızlandırıyor hem de kredi büyümesini yukarı çekiyor.

Rekor satış, sınırlı finansman, artan kira baskısı

2025 yılında 1 milyon 688 bin 910 adet konut satışıyla tüm zamanların rekoru kırıldı. Ancak yüksek talebe rağmen finansman kanalları sınırlı kaldı. Tasarruf finansman modelleri, birikimlerin bozdurulması ve alternatif kaynaklar devreye girerken; hızla yükselen kiralar birçok haneyi “kira öder gibi kredi” psikolojisine yöneltti.

Yüksek kira bedelleri ile konut kredisi taksitlerinin karşılaştırılması, faizler düşmese dahi krediye bakışı daha olumlu hale getiriyor. Bu nedenle faiz oranlarındaki her aşağı yönlü hareket, talepte anlık ivme yaratıyor. Nitekim kredili satışların toplam satış içindeki payı 2024’te yüzde 10.7 iken, 2025’te yüzde 14.2’ye yükseldi. Bu artış, finansman tarafındaki rekabetin doğrudan satışa yansıdığını gösteriyor.

1.20 faiz senaryosu: Oyun değişir mi?

Ekonomi yönetiminin, ilk kez ev alacaklara yönelik yüzde 1.20 faiz oranı ve 180 aya kadar vade içeren bir konut kredisi modeli üzerinde çalıştığı biliniyor. 2026 içinde devreye alınması planlanan bu adım, gerçekleşmesi halinde piyasada dengeleri kökten değiştirebilir.

Böyle bir oran devreye girerse, kamu bankalarının yanı sıra özel bankaların da konut kredisi pazar payını kaybetmemek adına yeni indirimlere gitmesi bekleniyor. Bu senaryo, hem konut talebinde güçlü bir sıçrama hem de bankacılık sektöründe kredi hacmi kaynaklı büyüme anlamına geliyor.

Yatırımcı açısından bakıldığında; düşen faiz, artan kredi hacmi ve canlı konut talebi üçlüsü, hem bankacılık hem de gayrimenkul geliştirici şirketler için kritik bir eşik oluşturuyor. Önümüzdeki aylarda faiz cephesindeki her baz puanlık hareket, piyasada yüksek adrenalinli yeni fiyatlamalara kapı aralayabilir.

Konut kredileri faiz yüksekliğine rağmen büyüdü

Merkez Bankası’nın yayımladığı ortalama veriler ise konut kredi faizinin yüzde 37,21 ile son 30 ayın en düşük oranına indiğini ortaya koydu. Bankacılık sektöründe konut kredi bakiyesi, 2024’ün aynı dönemine göre yüzde 32,1 artış gösterdi.

Yıl içinde yüzde 5’e kadar yükseldi, son çeyrekte yön aşağı döndü

Konut kredi faizleri 2025 yılı boyunca dalgalı bir seyir izledi. Yıl içinde bazı dönemlerde yüzde 5 seviyesine kadar çıkan oranlar görülürken, ilk ev alımı ve enerji tasarruflu konutlara yönelik kredilerde daha düşük faizler uygulandı.

Ekim ayı itibarıyla Merkez Bankası’nın üst üste politika faizi indirimleri, konut kredilerine de yansıdı. Bu süreçte 10–30 baz puan aralığında indirimler gerçekleşti. Halihazırda piyasada bankalar, ilk kez konut alacaklar için yüzde 2,49 ile yüzde 3,89 arasında değişen oranlarla kredi kullandırıyor.

Mayıs sonunda zirve yaptı, aralıkta dip seviyeye indi

Ekonomim’den Şebnem Turhan’ın haberine göre, Merkez Bankası verileri 19 Aralık haftası itibarıyla konut kredi faizinin yüzde 37,21’e gerilediğini ve bunun 8 Eylül 2023’ten bu yana en düşük seviye olduğunu gösteriyor. Konut kredi faizi Haziran 2025 başında yüzde 43,61 ile yılın zirvesini görmüştü.

19 Mart 2025’te İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı Ekrem İmamoğlu’na yönelik operasyon sonrası hem politika faizi hem de piyasa faizlerinde yükseliş yaşanmış, bu durum konut kredilerine de yansımıştı. Ağustos sonunda yüzde 40’ın altına inen ortalama faiz oranı, ekim ortasında yüzde 38’in altına, aralık ayı boyunca ise yüzde 37 bandına geriledi. Piyasalarda, yeni yılın ilk Para Politikası Kurulu toplantısı sonrasında düşüş eğiliminin sürmesi bekleniyor.

En yüksek konut kredi stoku kamu bankalarında

BDDK haftalık verileri, 2025 boyunca konut kredi bakiyesindeki güçlü artışı ortaya koydu. Bankacılık sektöründe toplam konut kredi bakiyesi 669 milyar 364,1 milyon TL’ye ulaştı.

Kamu mevduat bankaları, yüzde 15,48’lik artışla 279,9 milyar TL ile en yüksek bakiye payını korudu.

Yabancı mevduat bankalarında büyüme yüzde 52,8 ile 105,5 milyar TL’ye ulaştı.

Yerli özel bankalar, yüzde 48,4 artışla 217,9 milyar TL bakiye oluşturdu.

Katılım bankaları ise yüzde 36,3 büyümeyle 66 milyar TL’yi aştı.

Konut satışları arttı, kredili satışlar ivmelendi

TÜİK verilerine göre kasım ayında 141 bin konut satışı gerçekleşti. Yıllık bazda yüzde 7,8 düşüş yaşansa da, 2025’in aylık ortalaması 130 bin adet ile 2024 ortalamasının üzerinde kaldı.

Yılın ilk 11 ayında satılan toplam konut sayısı 1 milyon 265 bin 388 oldu. Bunun 407 bin 832’si ilk el, 857 bin 556’sı ikinci el satışlardan oluştu. Kredili satış adedi 135 bin 209 ile sınırlı kalsa da, yıllık bazda yüzde 53,5 artış kaydetti. Uzmanlar, faizlerdeki düşüşle birlikte kredili satışların daha da hızlanabileceğine dikkat çekiyor.

Satışlar rekor kırdı, taşıt kredileri küçüldü

BDDK verilerine göre taşıt kredileri 2025’te yıllık bazda yüzde 33 daraldı ve toplam bakiye 50 milyar TL’ye geriledi. Kamu bankalarında taşıt kredisi bakiyesi yüzde 63,55 düşüşle 7,3 milyar TL oldu. Yerli özel bankalarda bakiye 17,8 milyar TL, yabancı bankalarda 14,6 milyar TL, katılım bankalarında ise 9,55 milyar TL olarak hesaplandı.

Taşıt kredi faizleri yıl içinde yüzde 48,66 ile zirve yaparken, 19 Aralık haftasında yüzde 33,24 seviyesine indi. ODMD verilerine göre otomotiv pazarı Kasım 2025’te 132 bin 984 adetle rekor kırsa da, bu artış taşıt kredilerine yansımadı.

Bankacılık kaynaklarının verdiği bilgiye göre, bazı kamu bankaları ikinci el konut kredisi kullanımı üst limitini 150 bin TL’ye kadar düşürdü. Benzer şekilde kamu bankalarında şube bazlı kredi miktarı ve kredi sayısı uygulaması ile de kredi kullandırmayı azaltıcı önlemler alınıyor.

Ekonomi yönetiminin krediler üzerinden aldığı önlemlerin maliyete yansımasıyla bir süredir yükselişte olan mevduat ve kredi faizleri ise özel bankalarda daha da yükseldi.

Artan maliyetlerin yansıdığı TL mevduat faizleri yüzde 25’lere doğru giderken, dolar mevduatlarda geçen aylarda yüzde 5 seviyesinde olan faiz bazı bankalarda yüzde 6,5’in üzerine çıktı, euro mevduatlarda ise bu oran yüzde 5’e yaklaştı.

Sektörde bireysel ve ticari kredi faizleri de yükselişini sürdürüyor. Bir ara yüzde 20’ye kadar gerileyen ticari kredi faizleri şu an yüzde 30-40 aralığında bulunuyor.

Tüketici kredide büyüme hızı yüzde 60’a geldi

Bankacılar 13 haftalık kurdan arındırılmış bakıldığında tüketici kredilerinde büyüme hızının nisan sonundaki yüzde 30’lardan haziran sonu itibarıyla yüzde 60’a ulaştığına dikkat çekiyor. Aynı dönemde ticari kredilerde ise büyüme hızı yüzde 55’ten yüzde 40’a doğru geriledi.

Hükümetin ekonomi politikalarında cari açığı azaltmak adına istihdam ve ihracat odaklı kurumsal krediler teşvik ediliyor. Ancak düşük faiz politikası nedeniyle TL’de değerini koruyamayan bireyseller ise iç tüketimi canlandıracak şekilde yüksek kredi kullanımını tercih ediyor.

En fazla 150 bin liralık konut kredisi

Amaçlanan kredi büyümesinden farklı olarak yüksek enflasyon ortamında bireysel kredilerde aşırı hızlanma trendi ise kamu bankaları tarafından BDDK adımlarına da paralel olarak son dönemde sınırlanmaya çalışılıyor.

Konu hakkında bilgi sahibi üst düzey bir bankacı, “Bazı kamu bankaları konut kredilerinde üst limiti 150 bin TL’ye indirdi. Bazıları ise maksimum 500,000 TL konut kredisi kullandırıyor” dedi ve ekledi:

Likidite sıkıntısı mevduat faizlerini artırdı

“Bankalarda ayrıca bir likidite sıkıntısı oluşmuş durumda. TCMB’nin son düzenlemeleri sonrası bankaların sabit faizli DİBS portföylerini artırmaları likidite sıkışıklığına neden oldu. TL’de sıkışıklığın artmasının da mevduat faizlerindeki yükselişte etkisi büyük” dedi.

Kamu bankaları konuyla ilgili bir yorum yapmadı

TCMB, “liralaşma” kapsamında döviz mevduatı karşılığı TL sabit kuponlu tahvil tutulması yönünde adımlar atarken, teminat sisteminde TL’nin ağırlığını artırıcı adımları daha kuvvetlendirdi. Bu adımlar bankaları devasa tutarlarda sabit kuponlu uzun vadeli tahvile yönlendirdi ve likidite bu alana kaydı.

Bir diğer bankacı ise, “Enflasyon nedeniyle bireyler krediye dayalı iç tüketime yönelmiş durumda. Faizler kademeli artıştaydı ancak enflasyon yüzde 80, kredi faizi yüzde 30 olunca son üç aydır bireysel başta olmak üzere tüm kredilerde ciddi bir talep patlaması gördük. Maliyetler BDDK kararlarıyla yükseltildi” diye konuştu.

BDDK, 100 bin TL üzerindeki tüketici kredileri için vade sınırını 24 aydan 12 aya düşürürken, kredi kartı asgari ödeme tutarlarını yüksek miktarlar için Haziran başında artırmıştı. Ayrıca konut kredilerinde de 10 milyon TL üzeri değer için kredi kullanımı yasaklandı, değere göre limitler getirildi.

Sözcü