Talep tek bir bölgeyle sınırlı değil

Piyasadaki yükselişin yalnızca belirli ilçelere ya da tek bir segmente sıkışmadığını vurgulayan Serkan Bal, İstanbul’da konut talebinin farklı gelir gruplarına hitap eden birkaç ana aks üzerinde yoğunlaştığını belirtti. Bal, “Alıcı profili daha seçici hale geldi. Ancak ulaşımı güçlü, doğru fiyatlanan, yeni ya da yenilenmiş konut sunan bölgelerde işlem temposu hâlâ yüksek” değerlendirmesinde bulundu.

Anadolu Yakası fiyat artışında öne çıkıyor

2025 yıl sonu görünümünde, fiyat artışı ve talep canlılığının en net hissedildiği bölgeler Anadolu Yakası’nda yer alıyor. Özellikle Pendik, Tuzla, Sancaktepe ve Sultanbeyli hattı; yeni konut arzı ve gelişen ulaşım bağlantıları sayesinde geniş bir alıcı kitlesinin radarına girmiş durumda.

Kartal–Maltepe aksı ise hem oturum hem de yatırım amaçlı talebin kesiştiği, dengeli piyasa yapısıyla öne çıkan bölgeler arasında bulunuyor.

Avrupa Yakası’nda dönüşüm bölgeleri hareketli

Avrupa Yakası’nda ise merkez çevresinde, kentsel dönüşüm baskısı ve lokasyon avantajı bulunan ilçelerde hareketlilik dikkat çekiyor. Başakşehir, Bahçelievler, Zeytinburnu ve Güngören hattında yeni veya yenilenmiş projelerde karar süreleri kısalırken, eski yapı stokunda alıcıların pazarlık gücünün daha belirgin hale geldiği gözlemleniyor.

Ulaşım yatırımları talebi yeniden şekillendiriyor

Kuzey Marmara Otoyolu ve bağlantı yollarının devreye girmesiyle birlikte İstanbul’un ulaşım haritasının önemli ölçüde güçlendiğine işaret eden Serkan Bal, özellikle Başakşehir ve Bahçelievler çevresinde hem konut hem de ticari gayrimenkulde yatırım iştahının arttığını söyledi.

Bal, “Ulaşım kolaylığı yalnızca yeni proje alanlarını genişletmiyor; aynı zamanda bölgenin erişilebilirliğini artırarak talebi doğrudan destekliyor” ifadelerini kullandı.

Deprem algısı yer değiştirme talebini artırıyor

Deprem riskine ilişkin algının güçlenmesiyle birlikte, sahil şeridinde yaşayan bazı hanelerin daha iç kesimlere ve yeni yapı stokunun yoğun olduğu bölgelere yöneldiği görülüyor. Bu eğilim, söz konusu akslarda yer değiştirme kaynaklı ek talep oluşturuyor.

İstanbul iki uca doğru büyüyor

İstanbul’un mekânsal genişlemesi, konut tercihlerini de doğrudan etkiliyor. Anadolu Yakası’nda Tuzla, Avrupa Yakası’nda ise Silivri yönünde yatırım amaçlı talebin arttığı dikkat çekiyor.

Daha geniş arsa arzı, yeni konut üretimi ve gelişen ulaşım bağlantıları sayesinde bu bölgeler, merkezi ilçelere kıyasla daha erişilebilir fiyatlar sunarken, orta vadeli değer artışı beklentisini canlı tutuyor.

Üst segmentte metrekare fiyatları 145 bin TL’ye yaklaştı

İstanbul’un en yüksek birim değerlere sahip ilçelerinde ise sınırlı arz ve güçlü lokasyon primi fiyatları yukarıda tutmaya devam ediyor.

Beşiktaş ve Kadıköy’de ortalama metrekare fiyatları 140.000–145.000 TL bandına ulaştı.

Sarıyer’de ise birim değerler yaklaşık 134.500 TL/m² seviyesinde seyrediyor.

Bu ilçelerde merkezi konum, sahil ve boğaz etkisi, sosyal donatı kalitesi ve prestij algısı fiyat seviyesinin ana belirleyicileri olarak öne çıkıyor. Serkan Bal’a göre, üst segmentte de alıcı seçici davranıyor; ancak doğru lokasyon ve piyasa dengesine uygun fiyatlanan konutlarda satışlar görece hızlı gerçekleşiyor.

İstanbul ortalamasının altında kalan ilçeler

Buna karşılık Esenyurt, Güngören ve Sultangazi gibi ilçelerde birim değerler İstanbul ortalamasının altında kalıyor. Bu bölgelerde fiyatın talebi belirlediği, metrekare bazında daha erişilebilir konutların ağırlıkta olduğu bir piyasa yapısı hâkim.

Sultangazi ve Güngören: yaklaşık 35.000 TL/m²

Esenyurt: yaklaşık 28.500 TL/m²

Bazı merkez ilçelerde artış hızı yavaşladı

Beyoğlu, Beykoz ve Şişli gibi metrekare fiyatlarının zaten yüksek olduğu ilçelerde artış oranlarının İstanbul ortalamasının gerisinde kaldığını belirten Bal, “Fiyatların belirli bir eşiğe ulaşması, yeni alıcı girişini sınırlıyor. Bu nedenle bu ilçelerde talep daha durağan bir yapıya evriliyor” değerlendirmesinde bulundu.

Yeni dönemde talep dengeli akslara kayıyor

Genel tabloya bakıldığında, İstanbul konut piyasasında hareketliliğin ağırlık merkezinin; erişilebilir bütçe bandında yüksek sirkülasyon üreten ilçeler ile ulaşım ve dönüşüm etkisiyle ürün kalitesi artan akslara kaydığı görülüyor.

Önümüzdeki dönemde:

Çekmeköy–Ümraniye,

Sancaktepe–Sultanbeyli–Pendik–Tuzla,

Zeytinburnu–Kağıthane–Eyüpsultan,

Bahçelievler–Başakşehir hatlarının daha da hareketlenmesi bekleniyor.

Tuzla ve Silivri ise İstanbul’un genişleme eğilimiyle birlikte yatırımcıların ilk aklına gelen uç bölgeler olmaya devam ediyor.

Aralık 2025’te ilçelerdeki konut metrekare birim fiyatları*

1. Beşiktaş: 144.500 TL/m²

2. Kadıköy: 143.750 TL/m²

3. Sarıyer: 134.500 TL/m²

4. Bakırköy: 102.000 TL/m²

5. Beykoz: 95.000 TL/m²

6. Adalar: 90.000 TL/m²

7. Üsküdar: 83.000 TL/m²

8. Şişli: 73.000 TL/m²

9. Ataşehir: 72.500 TL/m²

10. Maltepe: 69.000 TL/m²

11. Beyoğlu: 68.500 TL/m²

12. Zeytinburnu: 67.500 TL/m²

13. Kartal: 65.000 TL/m²

14. Ümraniye: 63.250 TL/m²

15. Şile: 63.000 TL/m²

16. Eyüpsultan: 62.000 TL/m²

17. Başakşehir: 60.500 TL/m²

18. Kağıthane: 58.000 TL/m²

19. Çekmeköy: 56.250 TL/m²

20. Tuzla: 54.500 TL/m²

21. Pendik: 54.000 TL/m²

22. Bayrampaşa: 48.500 TL/m²

23. Büyükçekmece: 47.500 TL/m²

24. Bahçelievler: 46.500 TL/m²

25. Küçükçekmece: 46.500 TL/m²

26. Sancaktepe: 44.500 TL/m²

27. Çatalca: 44.000 TL/m²

28. Bağcılar: 43.500 TL/m²

29. Sultanbeyli: 42.000 TL/m²

30. Gaziosmanpaşa: 41.000 TL/m²

31. Avcılar: 40.750 TL/m²

32. Beylikdüzü: 39.800 TL/m²

33. Esenler: 39.500 TL/m²

34. Fatih: 39.500 TL/m²

35. Arnavutköy: 37.250 TL/m²

36. Silivri: 37.250 TL/m²

37. Sultangazi: 34.800 TL/m²

38. Güngören: 34.500 TL/m²

39. Esenyurt: 28.500 TL/m²

* Eski-yeni, lüks-orta segment gibi tüm yapıları kapsayan paçal birim fiyatlardır.

Buna göre; son 1 yılda 3 büyük il içinde yatırımcısına en çok kazandıran il %104 oranında bir artışla İstanbul oldu. İstanbul’u sırasıyla %104 ile Ankara ve %84 ile İzmir izledi.

İstanbul’da Ümraniye rekora koştu

İstanbul, il genelinde yatırımcısına kazandırdı ve ocak ayında ilçelerde satılık konutlarda bir önceki yıla kıyasla %75’in üzerinde metrekare fiyat artışları gözlemlendi. Ümraniye %179 ile ilk sırada yer alırken %100’ün üzerinde artışın olduğu ilçeler, Gaziosmanpaşa, Maltepe, Bağcılar, Bakırköy, Kadıköy, Başakşehir, Üsküdar, Ataşehir, Çekmeköy, Sancaktepe, Kartal, Avcılar, Kağıthane, Beylikdüzü, Pendik, Bahçelievler, Beşiktaş, Silivri, Şişli, Büyükçekmece, Eyüpsultan ve Beykoz olarak sıralandı. Zeytinburnu’nda fiyat artışı %99 olarak gerçekleşirken Küçükçekmece’de %98, Sultangazi’de %94, Esenyurt’ta %86, Sarıyer’de %85, Beyoğlu’nda %77 ve Fatih’te %75 fiyat artışları gözlemlendi.

Ankara’da Etimesgut ilk sırada geldi

Hepsiemlak, Ocak 2022 Emlak Endeksi verilerine göre Ankara satılık konut piyasası son 1 yılda yükselişe geçti. Son 1 yılda %121 oranında fiyat artışıyla ilk sırada yer alan Etimesgut’u %115 ile Çankaya, %109 ile Pursaklar, %107 ile Sincan, %105 ile Gölbaşı, %101 ile Yenimahalle, %95 ile Keçiören, %89 ile Altındağ, %83 ile Mamak ve %71 ile Polatlı takip etti.

İzmir’de Foça yükselişle dikkat çekti

İzmir, satılık konut piyasasındaki hareketliliğini bu yıl içinde de korumaya devam etti. Fiyatı en çok artan ilçelerin başında %150 ile Foça geldi. Seferihisar, Dikili, Menderes, Urla ve Çeşme’de artışlar %100’ün üzerinde olurken, Menemen’de %99, Gaziemir’de %91, Balçova’da %87, Karşıyaka’da %86, Buca’da %83, Karabağlar’da %79, Çiğli’de %76, Bornova’da %68, Konak’ta %67 ve Bayraklı’da %56 fiyat artışları gerçekleşti.

hepsiemlak.com