Rapora göre COVID-19 salgını nedeniyle birçok ofis kullanıcısı, ev-ofis (home-office) ve dönüşümlü çalışma modeline geçerken pandemi sonrası dönemde ofis kullanımının nasıl değişeceği konusu, ofis pazarının ana gündem maddelerinden biri oldu. Salgının tüm dünyadaki ekonomik etkisiyle yaşanan dalgalanmalardan kaynaklanan belirsizlik, 2020’nin ilk yarısında ofis kiralama ve satın alma işlemlerini dondurdu.

Ofis kiralamaları düştü

Belirsizlikten kaynaklı bu donma hali; İstanbul Ofis Pazarı’nda kapanan işlem hacmini bir önceki yıla oranla %30 düşürürken, kullanıcıları da farklı çözüm arayışlarına itti. En geleneksel ofis kullanıcıları dahil, çözüm arayışlarında, uzun süreli kontratlarla kendilerini bağlamayan, ofis dekorasyonunun ilk yatırım maliyetinin tümünü üstlenmedikleri; “Esnek kiralama servisleri” sunan yeni çalışma alanlarına daha yakından bakmaya yöneldi. Ofis stokuna eklenen yeni binalar sebebiyle son bir yılda %2’lik bir büyüme görüldü. 2020 yılı sonunda İstanbul ofis stoku 6 milyon 500 bin m²’ye ulaştı.

Kurumsal şirketlerin paylaşımlı ofislere ilgisi %40 arttı

“İstanbul Ofis Pazarı’na Genel Bakış 2020 4. Çeyrek” raporuna göre son 10 yıldır her sene %22 oranında büyüyen paylaşımlı ofisler, pandemi döneminde sıçrama yaşadı. Dünya genelinde büyük ve kurumsal şirketlerin paylaşımlı ofis talebi %40 artarken, start-uplarda paylaşımlı ofise geçişte %25 ve serbest çalışanlarda (freelancer) %15 artış görüldü.

Paylaşımlı ofisler yükselişte

Bu kapsamda dünya genelinde sayısı 20 bini bulan paylaşımlı ofis alanlarının 2022 yılında 30 bine çıkması öngörülüyor. Yayınlanan raporda esnek kiralama imkanı sağlayan hazır ofis, sanal ofis, paylaşımlı ofis gibi servislerin son yıllarda İstanbul’un farklı bölgelerinde büyüme gösterdiğine de dikkat çekiliyor.

Bu servislerin pazarın takip ettiği başlıca gelişmeler arasında yer aldığını belirten PROPIN Kurucu Ortağı Aydan Bozkurt, “Esnek kiralama çözümleri, pandemi kaynaklı yeni çalışma koşullarına adapte olmaya çalışan kullanıcılar için alternatif çözümlerin başında geldi. Birçok ofis kullanıcısı, genel merkez ofislerini küçülterek evden rahat çalışamayan ekiplerini esnek kullanıma izin veren uydu ofislere yönlendirme eğilimine girdi.

Ortaya çıkan bu hızlı talep karşısında 2020 yılı boyunca esnek kiralama servisi veren şirketler, yeni ofis alanları kiralayarak merkez sayılarını artırdılar. Talebin bu yönde yoğunlaşması sebebiyle 2021 yılında esnek kiralama servis sağlayıcılarının şube sayılarında daha önce hiç görmediğimiz yoğunlukta bir artış bekliyoruz. Ofis kullanıcısı tarafında, talebin esnek kiralama çözümlerine karşı bu yeni eğilimi, uzun süredir boş duran ofis alanları için yepyeni ve pozitif yönde bir çözüm olarak değerlendirilmeli, geleneksel kiralamanın fizibil olmadığı gayrimenkullerin mal sahipleri tarafından da bu gelişme masaya yatırılmalıdır.” dedi.

A sınıfı ofisler büyük darbe aldı

Rapora göre İstanbul’un en çok ofis stokuna sahip bölgesi olan Merkezi İş Alanı’nda (MİA) A sınıfı ofis binalarının 2020 yılındaki boşluk oranı %30,8 oldu. Böylece MİA’daki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı son 10 yılda 3 kattan fazla büyüdü. B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı yılın birinci yarısında %20,2 ile son 10 yılın en yüksek değerine ulaşırken 2020 yılını %17,3 ile kapattı. Bu oran MİA Dışı-Avrupa’daki A sınıfı ofis binalarında %22,2; B sınıfı ofis binalarında %25,2 oldu. MİA Dışı- As-ya’ya bakıldığında ise boşluk oranının A sınıfı ofis binalarında %21,7 ve B sınıfı ofis binalarında %16,7 olduğu görüldü.

Boşluk oranlarındaki artış devam edecek

Aydan Bozkurt, “İstanbul Ofis Pazarı’nın geleceğini, uluslararası şirketlerin global olarak vereceği çalışma modeli kararının şekillendirmesini bekliyoruz. Pandemi sonrası olu-şacak yeni çalışma modellerinin netleşmesi, pazarın yönünü tayin edecektir. Bu geçiş sürecinde ofis boşluk oranlarının yükselmeye devam edeceğini ve pazarın küçülme halini muhafaza edeceğini öngörüyoruz.” ifadelerini kullandı.

İşlem hacminde %30 daralma görüldü

Raporda 2020 yılında ağırlıklı olarak orta ve küçük hacimli işlemlerin gerçekleşmesi dikkat çekti. Kiralama işlemlerinin ise satın alma işlemlerinden sayı ve hacim bazında daha fazla olduğu görüldü. Bu kapsamda 2020 yılı boyunca 185 bin m² ofis alanında kiralama ve kurumsal satın alma işlemi kapanırken kapanan hacim bir önceki yıla oranla %30 daraldı.

İstanbul Ofis Pazarı’nda 15 bin m² ve üzerindeki ofis alanlarında işlem kaydedilmezken 10 bin – 15 bin m² arasındaki işlemlerin toplam hacme oranı %8 olarak kaydedildi. Kapanan işlemlerin %16’sı, büyüklüğü 5 bin ila 10 bin m² arasın-da değişen ofis alanlarında görüldü.

Toplam işlem hacminin %52’sinde ise ofis alanlarının büyüklüğü bin ila 5 bin m² arasında değişti. Bin m² altındaki ofislerde kapanan işlemler toplam hacmin %24’ünü oluşturdu. MİA’ya olan talep ise 2020 yılında da devam etti. Bu bölgede yer alan yaklaşık 68 bin m² ofis alanında gerçekleşen işlemler, İstanbul’daki toplam hacmin %37’sini oluşturdu.

A sınıfı ofis stokunun 4 yıl içinde %20 artması bekleniyor

Rapora göre İstanbul Ofis Pazarı’ndaki ofis stoku, pandeminin etkisiyle yavaşlayan ofis arzına paralel olarak arttı. Ofis stoku 2020 yılı sonunda yaklaşık 200 bin m² artarak 6 milyon 500 bin m² seviye-sine ulaştı. Buna göre bir önceki yıla kıyasla %2’lik bir büyüme kaydedilirken 2008 yılında 2,2 milyon m² olan stokun 2020 yılı sonunda yaklaşık 3 kat büyümesi dikkat çekti.

2019 yılında açılan İstanbul Havalimanı’nın etkisiyle şehrin kuzeyinde farklı ölçeklerde yeni projeler geliştirildiğini hatırlatan PROPIN Kurucu Ortağı Ebru Ersöz, “Söz konusu bu projeler de dahil olmak üzere İstanbul’da münferit lokasyonlardaki projeler kapsamında yaklaşık 1 milyon m² ofis alanının 2025 yılı içerisinde hizmete açılması planlanıyor. Bu noktada İstanbul Ofis Pazarı’nda A sınıfı ofis stokunun 2024 yılı sonunda %20 artışla yaklaşık 7,8 milyon m² olmasını öngörüyoruz.” dedi.

Ticari gayrimenkul danışmanlık pazarının küresel liderlerinden Cushman & Wakefield’in ofis, perakende, sanayi ve lojistik sektörlerine yönelik hazırladığı ‘Türkiye Pazar Analizleri Üçüncü Çeyrek Raporu’, ekonomik olarak toparlanma sürecine girildiğinin sinyallerini verdi. Türkiye ekonomisinin 2019 ikinci çeyrekte yüzde 1,5 ile beklenenden daha düşük bir daralma göstererek toparlanma sürecine girmesi ve enflasyonunun yaklaşık 3 yıl sonra en düşük seviyesine ulaşarak bu Eylül ayında yüzde 9,26 ile tek haneye inmesi, hem tüketiciye hem de yatırımcıya güven verdi.

AVM alan büyüklüğü 80 bin metrekarelik yeni arz ile 12,99 milyon metrekareye ulaştı. Diğer taraftan ofis, sanayi ve lojistik alanlarındaki yeni yatırımların da yavaşlayarak devam ettiği görüldü.
Yılın ilk iki çeyreğinde 2018’nin aynı dönemine göre cadde mağazaları ve ofis kiraları kura bağlı olarak yüzde 17’e varan oranlarda gerilemişti. Gerilemenin aynı eğilimde sürdüğü üçüncü çeyrek rapor sonuçlarına göre, Türkiye genelindeki ofis kiraları döviz bazında ortalama yüzde 6 düşerken, perakende pazarında da yüzde 12 civarı bir azalma kaydedildi.

Tüketici perakendede de e-ticarete ve AVM’ye ilgiyi sürdürdü

Rapora göre 2019 Ağustos ayında ‘AVM Ciro Endeksi’ vatandaşın artan harcamaları ile birlikte geçen senenin aynı ayına göre yüzde 7,8 artış gösterdi. Tüketicilerin AVM’lerdeki en yoğun harcamaları ise Temmuz-Ağustos-Eylül aylarını kapsayan son çeyrekte yeme-içme ve ayakkabı kategorilerinde oldu. Tüketicinin talebine ise perakendeciler yeni mağaza, konseptler ve markaları pazara sunarak yanıt verdi. Bir çok gıda, elektronik, ayakkabı ve tekstil perakendesi mağaza sayısını artırdı ve farklı konsept ve ürünleri tüketicilerin beğenisine sundu. Diğer taraftan AVM’lerin büyüme ve gelişmesine paralel olarak e-ticaret de yerinde saymadı ve alışveriş pastasından payını aldı. Dijital platformların hızlı büyümesi, alışveriş sektörlerinin itici gücü olacağının göstergesi oldu.

Yeni Havalimanı ile yeni lojistik yatırımları da devreye giriyor

Rapora göre perakende sektöründe olduğu gibi sanayi sektöründe de yılın üçüncü çeyreğinde önemli gelişmeler yaşandı. Gayri safi yurtiçi hasılada kaydedilen daralmanın azalması, enflasyonun ciddi bir düşüş kaydederek tek haneye gerilemesi ile son dönemde gözlemlenen pozitif performans, ekonomik aktivitelerde ılımlı bir toparlanmanın sinyallerini verdi. Alman otomotiv üreticinin, planladığı mega üretim tesisi yatırımına yönelik ilk adımı Manisa merkezli Türkiye iştirakını kurarak attı.

Bununla birlikte, İsveç menşeli teknoloji ve iletişim firmasının, Türkiye için kritik bazı ürünlerin üretim hattını ülkemize taşıdığını ve yatırımlarının tamamlanma aşamasında olduğunu belirtmesi olumlu gelişmeler olarak yansıdı. Bunlara ek olarak, İstanbul Yeni Havaalanı’na oldukça yakın konumdaki Arnavutköy bölgesinde bulunan 1,6 milyon metrekarelik arazi, başlıca nitelikli sanayi ve depolama alanı olarak kullanılmak üzere imara açıldı.

İstanbul Finans Merkezi, şehirdeki ofislere talebi artıracak

Rapora göre, Türkiye Ofis pazarındaki yatırım faaliyetleri üçüncü çeyrekte ivme kazandı. İstanbul Finans Merkezi projesinin hızlandırılması adına Türkiye Varlık Fonu’nun projeye yatırımcı olarak dahil olması ile İFM’nin gerekli hukuki altyapısı ile beraber 2021 yıl sonuna kadar tamamlanması ve ofis pazarına olan talebin projenin bitimi ile beraber hızlı bir ivme yakalaması bekleniyor.

Ekonomideki Genel Görünüme göre, yılın ikinci yarısında ekonomik göstergelerin daha güçlü seyretmesi ve beraberinde yüksek enflasyon oranının düşürülmesi yönünde ilerlenmesi, döviz kurunda devam eden hareketliliğe rağmen, artan acil satılık gayrimenkullerdeki kısa ve orta vadede fiyatların alıcı beklentilerine yaklaşması ile ofis yatırımlarına olan talebin olumlu yönde etkilenmesi öngörülüyor. Bunun yanı sıra kiralama faaliyetleri beklendiği üzere bu çeyrek artış göstermiş olup, genel olarak ekonomide kaydedilen gelişmeler doğrultusunda önümüzdeki dönemde daha da ivmelenmesi, kiracı lehine ortamın ise orta ve uzun vadede devam edeceği öngörülüyor.

Ofis kiralamaları arttı, kiralar düştü

İstanbul’da 100 bin 910 metrekare yeni ofis alanının pazara girdiği ve toplam arzın 6,46 milyon metrekareye yükseldiği belirtilen rapora göre; üçüncü çeyrekteki yeni kiralama işlemleri bir önceki çeyreğe göre yüzde 62 oranında belirgin bir artış kaydederek, önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 4,84 gibi az bir oranla düşüş gösterdi.

TL bazında ise İstanbul Levent’te metrekare başına birincil ofis kiraları 170 TL, Gayrettepe Maslak’ta 105 TL olurken, İstanbul Anadolu Yakası’nda 120TL oldu. İzmir’deki metrekare başına ofis kiraları 65 TL, Ankara ise 70 TL’de kaldı.