Mevcut konut fiyatları artacak

Gayrimenkul değerler konusunda global yatırımcılara yatırım danışmanlığı hizmeti veren Golden Sign Kurucu Ortağı Gül Gül, İstanbul’un dünyanın sayılı marka şehirlerinden biri olduğuna dikkat çekerek mevcut konut fiyatlarının artmaya devam edeceğini söyledi.

Ulusal ve uluslararası arenada cazip yatırım fırsatlarıyla öne çıkan İstanbul’un yabancıya konut satışında, küresel şehirler arasında yerini almak üzere ilerlediğini belirten Gül Gül, İstanbul’un pek çok bakımından dünyanın önemli şehirleriyle yarıştığını söyledi. İstanbul’un Avrupa metropollerine göre henüz istenilen değere ulaşmamış olduğunu hatırlatan Gül, “Şehrimiz bir metropol, dünyanın sayılı büyüklükteki marka şehirlerinden birisi. Buna rağmen konut fiyatları açısından baktığımızda, dünyanın diğer metropolleriyle kıyaslandığında gayrimenkul fiyatlarının düşük kaldığını görüyoruz” dedi.

En çok değerlenen şehirlerden biri…

Londra, Paris, Madrid gibi şehirlerde metrekare fiyatlarının çok yüksek olduğunu hatırlatan Gül, fiyatlarla ilgili de şu bilgileri verdi: “Yapılan araştırmalar bize İstanbul’da konut satışında ortalama metrekare fiyatının 500 euro civarı olduğunu gösteriyor. Bu rakam Paris’te 12 bin, Londra’da 11 bin, Münih’te 8 bin 500, Madrid’de 2 bin 600, Lizbon’da 3 bin 500 euro’ya kadar yükseliyor. Paris, Londra, Münih gibi metropollerdeki konut metrekare fiyatları bulundukları ülkelerdeki ortalama fiyatların 3-4 katına kadar ulaşırken, İstanbul fiyatları Türkiye ortalamasının 1,5 katına ancak denk geliyor. Ancak İstanbul hızla değer kazanıyor. Pandemi sürecindeki konut talebi, yüksek enflasyon ve döviz artışı nedeniyle İstanbul, yüzde 26,4 artış ile dünya sıralamasında konutun en çok değerlendiği 9’uncu şehir olarak açıklandı.”

Salgının neden olduğu zorlu koşullara rağmen Türkiye gayrimenkul sektörü geçmiş yıllardaki satış rakamlarını korumak için elinden geleni yaptığını hatırlatan Gül, yabancı yatırımcının artık yüksek getiri sağlayabileceği yeni merkezlere odaklandığına dikkat çekti. Gül, o nedenle de son yıllarda İstanbul’un yabancı yatırımcının yoğun ilgisiyle karşı karşıya kaldığını sözlerine ekledi.

Gayrimenkul Piyasası Araştırması 2020

İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (İGD), “Gayrimenkul Piyasası Araştırması 2020” adıyla, İstanbul konut piyasasında kira-fiyat ilişkisi, konutun kirasına göre beklenen kira çarpanı ve dünyada kira çarpanı başlıklarını da içeren bir araştırma yaptı. Buna göre İstanbul’da pandemi döneminde konut kredi faiz oranlarındaki düşüş, geri ödemesiz kredi koşulları gibi finansal faktörler kira piyasasında belirleyici oldu. Ekim ayında üniversitelerin uzaktan eğitime başlamasıyla kentte konut fiyatları da kira çarpanları da yükselişe geçti.

Geniş katılım sağlandı

İGD’nin, eylül ayında yaklaşık 130 gayrimenkul danışmanından aldığı 500 adedi aşkın satış ve kiralama verileriyle tamamladığı araştırmasına göre, sosyal hayatlarımızı kısıtlayan pandemide, okulların ve üniversitelerin kapalı olması, ekonomik aktivitenin yavaşlaması gibi nedenlerle kirala-ma piyasası zayıflama gösterdi. Araştırmayı değerlendiren İGD Sorumlu Değerleme Uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, İstanbul’da 2019 yılında 248 ay olan ‘ortanca kira çarpanı’nın, 2020 yılında 250 aya yükseldiğini söyledi. Büyükduman, “Kira çarpanının, amortisman süresi olduğunu ve evin değerine, zamana, talebe ve lokasyona göre değiştiğini kaydeden Büyükduman, örneğin İstan-bul’da 500 bin TL civarında bir evin kira getirisinin 2.000 TL olduğunu, bu durumda kira çarpanının 250 olduğunu söylüyor. Yani eve verdiğiniz 500 bin TL’nin tamamını, kiradan geri alma süreniz toplamda 250 ay” dedi.

Fiyat arttıkça geri dönüş süresi uzuyor

Araştırmayı değerlendiren İGD Sorumlu Değerleme Uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, İstanbul’da 2019 yılında 248 ay olan ‘ortanca kira çarpanı’nın, 2020 yılında 250 aya yükseldiğini söyledi. Büyükduman, “Kira çarpanının, amortisman süresi olduğunu ve evin değerine, zamana, talebe ve lokasyona göre değiştiğini kaydeden Büyükduman, örneğin İstanbul’da 640 bin TL civarında bir evin kira getirisinin 2.500 TL olduğunu, bu durumda kira çarpanının 257 olduğunu söylüyor. Yani eve verdiğiniz 640 bin TL’nin tamamını, kiradan geri alma süreniz toplamda 257 ay” dedi.

“600 bin TL’nin altındaki konutlarda kira çarpanları yükseldi”

“2019 yılına kıyasla pandeminin hüküm sürdüğü 2020 yılında, özellikle 600 bin TL’nin altındaki konutlarda kira çarpanları yükseldi” diyen Büyükduman, şunları söyledi: “Ekonomik anlamda salgının olumsuz etkisini azaltmak üzere başlatılan düşük faizli konut kredisi kampanyalarının, 600 bin TL değerine kadar olan konutların fiyatını yukarıya çekerek, kira çarpanlarının artmasına neden olduğu görünüyor. İstanbul’da 600 bin TL’nin üzerindeki konutlarda ise kira çarpanı düştü. Araştırmamızın 2020 yılı Eylül ayında yapıldığı dikkate alındığında, 2020 yılı Haziran ve Ağustos aylarındaki 750 bin TL’ye kadar kullanılan kredilere, düşük faizli konut kredisi uygulanması bu durumda etkili.”

“Konut fiyatları artış eğilimine girdi”

İstanbul’un kira çarpanı göstergesi açısından, Dubai, Bangkok, Lima ve Moskova ile benzerlik gösterdiğini de kaydeden Büyükduman değerlendirmesinde, İstanbul konut piyasasında pandemi sürecinin etkisini ise şöyle aktardı: “COVID-19 salgını konut piyasasını da yakından etkiledi. Pan-demide okulların kapalı olması, ekonomik aktivitenin yavaşlaması gibi nedenlerle kiralama piyasası zayıflama gösterdi. Diğer taraftan konut arzındaki azalma nedeniyle, konut fiyatları artış eğilimine girdi. Özellikle üniversitelerin uzaktan eğitime geçmesinin kiralama piyasası üzerindeki olumsuz etkisi, ekim ayında çok daha belirgin oldu. 2021 yılı için öngörümüz, kira çarpanlarının yukarı yönde seyretme ihtimalinin yüksek olduğu yönünde.”

İstanbul’da en iyi kira dönüşü 500 bin TL’ye kadar olan konutlarda

İstanbul’da yatırımlık konut alımı için tavsiyelerde de bulunan Büyükduman, “Kira geri dönüşüne baktığımız zaman, 500 bin TL’ye kadar konutları yatırımlık olarak değerlendirebiliriz. Kira çarpanları, konutların değerine bağlı olarak artıyor. İstanbul’un çeperlerinden, merkezi semtlere doğru gidildikçe konut fiyatları arttığından, merkezi semtlerde kira çarpanları da yükseliş gösteriyor. Konut yatırımı yapılırken bunlar göz önünde bulundurulmalı” dedi.

Türkiye’yi yorumluyor

Gayrimenkul sektöründe konut projelerinin satış ve pazarlama faaliyetleri artık dijital kanallardan yürütülüyor. Bu trende hizmet etmek için 2018’de yayın hayatına başlayan Hürriyet Emlak Projeland, Türkiye’deki tüm konut projelerini tek çatı altında topluyor. Projelerle ilgili her detayı kullanıcılarıyla paylaşıp inşaat şirketlerini potansiyel alıcılarla buluşturuyor ve son kullanıcının kendine en uygun evi bulmasını sağlamayı hedefliyor.

Projelerin teknik detayları ile 360 derece görselleri, inşaat görselleri, 3D görseller, inceleme videoları, tanıtım yazıları, kampanya haberleri de sunuyor. Hürriyet Emlak Projeland Genel Müdür Yardımcısı Maria Ren ile şirketi ve sektörü konuştuk.

Ziyaretçi profilinizin dağılımında hangi kentler öne çıkıyor?

Sıfır konut projeleri Türkiye’nin dört bir yanından ilgi görüyor. Ziyaretçilerimizin yüzde 31’i İstanbul, yüzde 26’sı Ankara, yüzde 9’u İzmir, yüzde 4’ü Adana ve Bursa’dan. Diğer yüzde 26’lık kısım ise diğer illerden.

Sıfır konut projelerine gençlerin daha çok ilgi gösterdiğini görüyoruz. Ziyaretçilerimizin yüzde 27’si 25-34 yaş aralığında, gençlerin iş hayatına atıldıklarında sıfır konut aramaya başladıklarını gözlemliyoruz.

Dünyada ve Türkiye’de dijital kanallara ilgi ne durumda?

Artık dünya dijital kanallarda dönüyor. Google’da her gün 5,6 milyar arama yapılıyor. Facebook’ta 2,41 milyar aylık kullanıcı var. Youtube’da ise 1,68 milyar aylık kullanıcı bulunuyor. Her gün 1 milyar saat video izleniyor. WhatsApp’ın kullanıcı sayısı 1,5 milyar, günlük 65 milyar mesaj gönderiliyor. İnstagram’da ise 1 milyar kullanıcı günde 4,2 milyar gönderi beğeniyor. Türkiye’de toplam 59,3 milyon internet kullanıcısı var. Nüfusun yüzde 72’si internet kullanıyor. Nüfusun yüzde 63’ü yani 52 milyon kişi aktif sosyal medya kullanıcısı. Günlük ortalama 7 saati internetin başında geçiriyoruz. Gayrimenkul sektöründe ise satın almalarda araştırmaların yüzde 92’si internette başlıyor. Bu aramaların yüzde 75’i mobilde gerçekleşiyor.

Yeni konut projeleri lokasyonlara göre nasıl dağılıyor?

2019’da İstanbul’da yaklaşık olarak bin 300, İzmir’de 350, Ankara ve Bursa’da ise 250 projenin satışı devam etti. İstanbul’da en fazla proje Kadıköy’de yer alırken onu Esenyurt, Pendik, Beylikdüzü ve Kartal takip ediyor.

Ankara’da ise en fazla sıfır konut projesinin yer aldığı lokasyonların başında Çankaya geliyor. Çankaya’yı, Etimesgut, Yenimahalle, Keçiören ve Gölbaşı izliyor.

İzmir’de sıfır konutta liste başında Bornova yer alıyor. Bornova’yı Menemen, Çeşme ve Karşıyaka takip ediyor.

Sıfır konutlarda ortalama metrekare fiyatları ne oldu? Kampanyalar satışlara nasıl yansıyor?

Türkiye genelinde son bir yıllık Hürriyet Emlak Projeland verilerine baktığımızda, ortalama metrekare fiyatının 5 bin 300 TL’den 5 bin 500 TL seviyesine yükseldiğini görüyoruz. İstanbul’da sıfır konutlarda metrekare birim fiyatı 6 bin 700 TL’den 7 bin 200 TL’ye çıktı. Gerçekleştirilen kampanyalarla birlikte projelerin bir kısmına olan talep beş katına varan oranlarda artış sergiledi.

Levent Gökmen Demirciler – Ekonomist