İstanbul’daki riskli binalar için…

Türkiye’de deprem riskinin yüksekliğine karşın alınan tedbirlerin yetersiz olduğunun altını çizen Emel Akbaş İdikut, “Erzincan ve Marmara olmak üzere her deprem sonrasında depreme dayanıklı konut inşasına yönelik onlarca yasa, kanun, kanun hükmünde kararname, strateji planları çıkarılsa da sonuç pek değişmiyor.

Türkiye’de Afetlerin Mekânsal ve İstatistiksel Dağılımı Afet Bilgileri Envanteri’nde nüfusu 1 milyondan fazla olan 11 büyük kent dahil olmak üzere ülke nüfusunun %70’inin yer aldığı bölgelerde her an büyük bir deprem olma riskinin yüksek olduğu belirtiliyor. Çevre Şehircilik Bakanlığı verilerine göre sadece İstanbul’da 400 bin riskli bina yer alıyor. 7.5 şiddetindeki bir depremde İstanbul’da 45.000 binanın yıkılacağı tahmin ediliyor.” dedi.

Kentsel Dönüşüm Kanunu’nun 9 yıl önce çıktığını da sözlerine ekleyen Akbaş İdikut, şöyle devam etti:

Tüm binalar için 39 yıl gerekiyor

“Sürecin tüm kangrenlerine rağmen dönüştürebildiğimiz konut sayısı yaklaşık 1.5 milyon; acilen yenilenmesi gereken 6.5 milyon riskli konut bulunuyor. Her ne kadar hedefimiz bu süreci 20 yılda tamamlamak ise de koşullar aynı sonucu vermiyor. 9 yılda 1.5 milyon yenileyebiliyorsak tamamı için 39 yıl gerekiyor. Kentsel dönüşümün kangren noktaları için bir çözüm üretilemezse maalesef bizi daha büyük felaketler bekliyor.

En büyük sebep kaçak yapılaşmalar

Şu an Türkiye’de riskli binaların kentsel dönüşüme girememesinin en büyük sebebi kaçak yapılaşmalar. 4 kat imar izni olduğu halde yerinde 9 kat olarak inşa edilmiş; zamanla aflardan, barışlardan faydalanılarak tapularını aldıkları halde binaları yıkılırsa dairelerini kaybetme tehlikesi ile karşı karşıya olan yüzbinlerce malik var. Dolayısı ile yıkılma riskini bilse bile o dairede yaşamaktan başka çaresi yok. Bu noktada belediyelerin imar barışı ile kentsel dönüşüm birimleri ortak hareket edebilmeli.

Rant odaklı değil, risk odaklı olmalı

Kentsel dönüşüm vizyonuna göre her yıl 300 bin konutun yenilenmesi hedefleniyor. Bunun 30 binini TOKİ ve Bakanlığın yapması hedeflenirken 270 bini özel sektöre bırakılıyor. Gerek gayrimenkul sektöründe yaşanan daralma gerekse müteahhitler için getirilen sınıf düzenlemesi sonrasında gerekli sınıfa mensup müteahhit azlığı nedeni ile müteahhitler bir dönüşüm projesine başlamak için ciddi oranlar talep ediyor. Yerinde ek imar alamayan ya da müteahhitleri tatmin edecek oranları sağlayamayan binalar, siteler kentsel dönüşüm sürecine başlayamıyor.

Müteahhitlerin insafına kalmamalı

Kendi binalarını kendileri dönüştürme yoluna gitmek isteyen mülk sahipleri güncel inşaat maliyetleri ile karşılaşıyor. Mart 2020’de resmi gazetede yayınlanan C grubu apartmanlarda m2 inşaat maliyeti 2.000 TL olarak hesap ediliyor. Güncel döviz kuru ile bu rakam ortalama 2.500 TL civarında. Ortalama 150 m2 brüt kullanımı olan bir daireyi yeniden inşa edebilmek için yaklaşık 375.000 TL gerekiyor ancak devletin sağlamış olduğu indirimli kentsel dönüşüm kredisinin üst limiti 125.000 TL. ve bankalar verirken oldukça seçici davranıyorlar. Yüzlerce malikin olduğu bir sitede bu yöntem maalesef kullanılamıyor.

Kentsel dönüşüme direnmeyin

Şerefiyeye ve cinse uygun arsa payı dağılımı yapılmamış toplu konutlar da ayrı bir çözümsüzlük örneği. Kentsel dönüşüm kanunu yeniden yapılaşmada arsa paylarına göre paylaşımı esas aldığı için ciddi haksızlıklar ortaya çıkıyor. Örneğin 2 dükkanı, 2 dubleks dairesi, 3 adet 2+1, 3 adet 3+1 dairesi olan bir apartman düşünün. Hepsinin arsa payı eşit dağıtılmış. M2’leri farklı, şerefiyeleri farklı, fiyatları farklı ama arsa payları aynı. Bina yıkıldıktan sonra hepsi eşit ortak. Bu da malikleri mecburen yıllarca süren arsa payı düzeltme davalarına itiyor.

3 m2 daha fazla alacağım, biraz daha fazla kazanacağım diye canınızdan olmayın

Kentsel dönüşüm sürecinin gecikmesi ve/veya başlatılamamasındaki en çok rastlanan engellerden biri de mülk sahiplerinin süreci bir zorunluluk değil fırsat olarak görmesi. Elbette ki binanın yenilenmesi ile bir değer artışı yaşanacak ancak müteahhitlerden daha yüksek oran alabilmek adına hem süreci geciktiren hem de oran dışında diğer kriterlere dikkat etmeyen mülk sahipleri ilerleyen dönemde daha büyük zarara neden olabiliyor. Bazı durumlarda art niyetle hareket eden 3’te 2 çoğunluk sahipleri de kentsel dönüşüm sürecini sekteye uğratan en önemli sebeplerden. Bu kangren noktaları çözebilirsek süreci çok daha hızlı ve profesyonel yönetebiliriz. Böylece belki 20 yıllık hedefi yakalama şansı bulabiliriz.” şeklinde görüşlerini dile getirdi.

Fatih, Zeytinburnu ve Bayrampaşa olmak üzere 3 ilçede kentsel dönüşüme başladıklarını kaydeden İBB Başkanı Mevlüt Uysal üç ilçede de görüşme halinde olmak üzere şimdilik 6 ilçede dönüşüme bizzat destek olduklarını kaydetti.

İstanbul’da kentsel dönüşüm

Her seçimde bazı kesimler tarafından vatandaşın kandırılmaya çalışıldığı kaydeden Başkan Uysal konuşmasında konunun çarptırıldığını ve doğruların söylenmediğini ileri sürdü.

Vatandaşın yararına olacak bir kentsel dönüşüm için kolları sıvadıklarına dikkat çeken Başkan Uysal, “Kentsel dönüşüme kamu yararı olarak bakılsın ve bizim de işimiz kolaylaşsın. Maliyetin önemli kısmını oluşturan arsa kazanımı için eski evleri yıkacağız. Vatandaşımızın 100 metrekarelik evi varsa bunun yüzde 20’sini kesip, kendisinden ücret talep etmeden 80 metrekarelik ev vereceğiz. Bizler de o yüzde 20’leri biriktirerek maliyetimizin yüzde 60-70’ini karşılayacağız. Belediye bütçesinden ayırdığımız 1 milyar TL ile yüzde 30-40 oranında takviye yapıp kentsel dönüşümü bu şekilde çözeceğiz.” diyerek yol haritalarını açıkladı.

Başkan Uysal şöyle konuştu:

“Her seçimde AK Parti’nin iktidara geldiği günden bugüne diğer partililer gelip, ‘AK Parti sizi buradan sürecek’ derler. Ama bugüne kadar da AK Parti hiç kimsenin evini elinden alıp da başka bir yere göndermedi ve elinde olmayana da verdi. Sizler rahat olun bundan sonra da kimsenin elinden bir şey almayacağız. Rahat olun, kimsenin var olan iyi bir şeyini elinden alıp daha kötü bir şey vermeyecek AK Parti. Hepimizin ortak bir kanısı var ki o da bu evlerin yıkılıp yeniden yapılması.”

‘Vatandaşı mağdur etmeyeceğiz’

Vatandaşın hiç bir şekilde mağdur edilmeyeceğini ifade eden Başkan Uysal, “Dedik ki, kentsel dönüşümde vatandaşımızın evi yıkılacaksa yine aynı yerde vatandaşımızın evi olsun. Geçmişte imar artışı önerip, imar artışı ile birlikte biraz daha yüksek binalar yapılsın ve o yüksek binalarda vatandaşımız yaşasın. Ama bu da bir sonuç vermemiş ve ciddi sorunlar çıkmış. Ama zar zor para biriktirip ev almış vatandaşımızı yeni bir borcun altına sokmakta doğru olmazdı. Buna da karşı çıktık” diyerek sözlerini noktaladı.