Ofis bölgeleri

İstanbul’daki A sınıfı toplam spekülatif kiralanabilir ofis stoku 2019 yılı ilk çeyreğinde 2.667.904 m²’ye ulaşmıştır.

Mevcut stokun dağılımı şöyledir:

Arz

İstanbul’daki toplam ofis stokunun bölgesel dağılımı incelendiğinde; en yüksek A sınıfı ofis stokuna sahip bölgelerin, toplam stok payları büyüklük sırasıyla, MİA (%32), Kozyatağı/ Ataşehir (%16), Kağıthane/Cendere (%15), Ümraniye (%13) ve Maslak (%12) olduğu görülmektedir.

Bu beş bölgedeki toplam ofis stoku İstanbul genelinin %88’ini oluşturmaktadır. Dolayısı ile bu beş bölgenin İstanbul’daki gelişen ofis parametrelerini belirlediğini söylemek yanlış olmayacaktır.

Boşluk Oranları

2019 yılı ilk çeyreğinde, İstanbul Avrupa ve Asya Yakası’ndaki toplam A sınıfı ofis boşluk oranı, bir önceki çeyreğe göre, %35,99’dan %35,10’a düşmüştür. Boşluk oranları Avrupa Yakası’nda, 2018 yılının son çeyreğinde %38,10 iken, 2019 yılının ilk çeyreğinde %37,41’e düşmüştür. Asya Yakası ise %32,42’den %31,20’ye düşmüştür.

Görüldüğü üzere; 2018 son çeyreği ile 2019 ilk çeyreği arasında boşluk oranlarında çok büyük bir değişim göze çarpmamakla beraber, tüm bölgelerde ondalık birimlerle ifade edilse bile, bir genel düşüş eğilimi görülmektedir.

Bunun başlıca sebebinin, talep artışı değil, raporun devamındaki Kira bölümünde de göreceğiniz üzere, kira seviyelerindeki düşüşten kaynaklandığını düşünüyoruz. Burada en fazla göze çarpan değişim İstanbul Doğu ve Kozyatağı/Ataşehir bölgelerinde yaşanmıştır.

2018 yılında gerçekleşen kiralama işlemlerinin %56’lık bölümü Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde yaşanmıştı. 2019 ilk çeyreğinde de bölgedeki trendin devam ettiğini söyleyebiliriz.

Başlıca bölgelere baktığımızda ise boşluk oranlarındaki değişiklikler aşağıdaki gibi karşımıza çıkmaktadır. Maslak bölgesinde; A sınıfı ofislerin boşluk oranları, 2018 yılının son çeyreğinde %32,32 iken bu oranın 2019 yılının ilk çeyreğinde %31,44’e düştüğünü görüyoruz.

MİA bölgesinde; boşluk oranları, 2018 yılının son çeyreğinde %28,25 iken bu oranın 2019 yılının ilk çeyreğinde %27,31’e düştüğünü görüyoruz.

Kozyatağı/Ataşehir bölgesindeise; 2018 yılının son çeyreğinde %36,37 iken bu oranın 2019 yılının ilk çeyreğinde %34,64’e düştüğünü görüyoruz. Boşluk oranlarındaki bu belirgin düşüş, özellikle Ataşehir kısmındaki binalarda yapılan yeni kiralamalardan kaynaklanmıştır.

2019 yılının devam eden dönemlerinde, 2018 yılına benzer şekilde, kiralama işlemlerinin ağırlıklı olarak Asya Yakası’nda gerçekleşeceğini tahmin ediyoruz. Özellikle Kozyatağı/
Ataşehir bölgesindeki (ki bu bölgeyi artık Asya Yakası’nın MİA bölgesi olarak tanımlayabiliyoruz) kaliteli ofis stoku, kira rakamlarının da Avrupa Yakası’ndaki MİA ve Maslak bölgelerine göre daha uygun seviyelerde olması nedeniyle, bizlere bölgenin yüksek talep görmeye devam edeceği izlenimini veriyor.

Kira

2018 yılının son çeyreğinde; İstanbul genelinde A sınıfı ofis ortalama kira rakamları $18,41/m2 /ay’dan $17,97/m2/ay’a düşmüştür. Avrupa Yakası ortalama kirası 2018 son çeyrekte $19,68/m2 /ay iken, 2019 yılının ilk çeyreğinde, bu rakam $19,45/m2 /ay’a gerilemiştir. Yine 2018 yılının son çeyreğinde; Asya Yakası ortalama kirası $16,28/m2/ay iken, 2019 yılının ilk çeyreğinde ise bu rakam $15,47/m2/ay’a gerilemiştir.

Diğer yandan, 2019 yılının ilk çeyreği kiralarını 2018 yılının son çeyreği ile TL para birimi üzerinden kıyasladığımızda ise; İstanbul genelinde ortalama kira rakamları 100,25 TL/m2 /ay’dan 102,97 TL/m2 /ay’a yükselmiştir.

İstanbul Avrupa Yakası ortalama kirasının 107,13 TL/m2/ay’dan 111,45 TL/m2/ay’a, İstanbul Asya Yakası ortalama kirasının ise 88,64 TL/m2/ay’dan 88,66 TL/m2/ay’a yükseldiğini görüyoruz. TL bazında kiralardaki bu yükselişin sebebi döviz kurlarındaki değişim ve enflasyon etkisidir.

USD para birimi üzerinden 2019 yılının ilk çeyreğinde ortalama kira rakamlarının, MİA hariç Avrupa ve Asya Yakası’ndaki tüm bölgelerde düştüğünü görüyoruz. TL para birimi üzerinden ise İstanbul Batı bölgesinin stabil kaldığını Kağıthane/Cendere ve İstanbul Doğu bölgelerinde gerilediğini ve diğer tüm bölgelerde yükseldiğini görüyoruz.

Başlıca bölgelere baktığımızda ise ortalama kira rakamlarındaki değişiklikler aşağıdaki şekilde karşımıza çıkmaktadır. Maslak bölgesinde ortalama kiralar; 2018 yılı son çeyreğinde $18,93/m2 /ay iken 2019 yılının ilk çeyreğinde bu rakam $18,31/m2/ay’a gerilemiştir. Aynı dönemde ortalama kiralar TL bazında ise 103,06 TL/m2/ay’dan 104,90 TL/m2/ay’a yükselmiştir.
MİA bölgesinde ortalama kiralar; 2018 yılı son çeyreği ile 2019 yılı ilk çeyreği arasında $24,32/m2/ay’dan $24,54/m2/ay’a yükselmiştir. Aynı dönemde ortalama kiralar TL bazında ise 132,40 TL/m2/ay’dan 140,61 TL/m2/ay’a yükselmiştir.

Ümraniye bölgesinde ortalama kiralar; 2018 yılı son çeyreğinde $15,17m2/ay iken 2019 yılının ilk çeyreğinde bu rakam $14,42/ m2 /ay’a gerilemiştir. Aynı dönemde ortalama kiralar TL bazında ise 82,58 TL/m2/ay’dan 82,63 TL/m2/ay’a yükselmiştir. Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde ortalama kiralar; 2018 yılı son çeyreğinde $17,93/m2 /ay iken 2019 yılının ilk çeyreğinde bu rakam $17,12/m2/ay’a gerilemiştir. Aynı dönemde ortalama kiralar TL bazında ise 97,59 TL/m2 /ay’dan 98,07 TL/m2/ay’a yükselmiştir.

2015 yılından itibaren; genel kiracı talep daralması ile başlayan ve Kiracı Piyasası olarak adlandırdığımız dönemin etkisini sürdürdüğünü, bu piyasa koşulları dolayısıyla mal sahiplerinin kira rakamlarında daha esnek olmaya ve diğer ticari şartlarda da ciddi avantajlar sunmaya devam ettiklerini söyleyebiliriz.

İstanbul A sınıfı ofis piyasasında; 2009 – 2018 yılları arasındaki ofis kiralama işlemlerinin boyut olarak ağırlıklı olarak 501 – 2.000 m2 arasında gerçekleştiğini görmekteyiz. Ayrıca 2015 yılı sonrasında 10.000 m2 üzerinde hiç işlem olmaması ve 0 – 500 m2 arasındaki işlem adedinin, 2009 global kriz yılından sonra, en fazla gerçekleştiği dönemin 2017 yılı olması da talep değişkenliğine yönelik önemli bir veri olarak karşımıza çıkmaktadır.

Gelecek stok

Önümüzdeki 2 yıl içerisinde Asya ve Avrupa yakasında piyasaya çıkacak yaklaşık 559.262 metrekare yeni A sınıfı ofis stoku inşaat ve planlama aşamasındadır. Önümüzdeki 2 yıl içerisinde piyasaya çıkacak inşaat ve planlama aşamasındaki bu ofis stokunun dağılımını incelediğimizde %54’lık bölümün Asya Yakası’nda, %46’lık bölümün ise Avrupa Yakası’nda arz sağlayacağını görüyoruz. Planlanan ve inşa halindeki yakın gelecekteki stokun büyük kısmı Kozyatağı/Ataşehir ve MİA bölgesinde toplanmıştır.

Ofislerin kira, stok ve doluluk oranlarının ele alındığı analize göre şu an yeni geliştirilen ve inşaat halinde 2.3 milyon metrekarelik ofis alanı mevcut. Bu alan tamamlanarak hizmet girdiğinde 4,5 milyon metrekare olan ofis stoğu 3 yıl sonra yaklaşık 6,9 milyon metrekareye yükselecek. Sadece İstanbul Finans Merkezi’nde tahminen 1 milyon metrekarelik bir alanın yer alması düşünülüyor.

MİA Levent – Etiler’den ibaret

İstanbul’da ofis piyasasını değerlendiren rapora göre A sınıfı ofislerde Avrupa yakasının en yüksek doluluk oranına sahip bölgesi Şişli-Mecidiyeköy aksı olarak öne çıkıyor. Levent-Etiler bölgesi en yüksek ortalama birim kirası metrekare bazında 30,2 dolara ulaştı. Avrupa yakasında bir takım farklılıklar olmakla beraber A sınıfı ofislerin ortalaması 16-33 dolar aralığında toplanıyor. Bazı özel proje ve binalarda 45 dolara kadar çıksa da bunlar genelleme oluşturmuyor. Maslak’taki B sınıfı ofislerde ise ortalama 16 dolar civarında seyrediyor.

Avrupa yakasında en zayıf nokta Havalimanı ve civarı

Rapora göre Havaalanı, Güneşli ve Halkalı bölgeleri Batı bölgesi olarak tanımlanıyor ve en düşük birim kira değerlerine sahip olduğu kaydediliyor. Bu bölge aynı zamanda B sınıfı ofislerde ise en düşük fiyatlara sahip bulunuyor. A sınıfı için 12 dolar olan kiralar B sınıfı için 9 dolara kadar iniyor.

Ataşehir ve Kozyatağı bölgesi kira değerinde liderliğe yükseldi

Rapora göre A sınıfı ofislerin Anadolu yakasındaki durumları da ele alındı. En yüksek doluluk oranına Kavacık sahip olurken en yüksek birim kira değerinin Ataşehir ve Kadıköy-Kozyatağı bölgesinde yoğunlaştı. Gelişme kaydetmekle beraber Anadolu yakasının en zayıf bölgesi ise Kartal-Maltepe aksı oldu. Burada B sınıfı 5-6 dolar/m2/aya kadar düşerken A sınıfı ofisler bu rakamların biraz üstünde seyrediyor. Fakat bu duruma rağmen Anadolu yakasının yakın gelecekte ofis alanında gelişeceği ve ciddi bir büyüklüğe ulaşacağı öngörülüyor.

Sonuç olarak, Anadolu yakasında A sınıfı ofislerde ağırlıklı ortalama m2 birim kira değeri Ataşehir ve Kozyatağı bölgesinde 22 dolar/ay civarında bulunuyor ve oran olarak Avrupa yakası fiyatlarının altında seyrediyor.

Anadolu yakasının farklılıkları

Anadolu yakasında B sınıfı ofislerde ise, ağırlıklı ortalama metrekare birim kiraları 6-16 dolar aralığında sabitleniyor. Şu anda yaklaşık 700 bin metrekare fazla stoğu olan bölgenin yeni arzlarla birlikte farklı bir kimliğe bürünmesi öngörülüyor. İstanbul Finans Merkezi’nin tamamlanması ve E5 aksında özel sektörün geliştirdiği diğer projeler bunda ağırlık taşıyor.