Metropollerde lokasyon algısı değişiyor

Uzun yıllar boyunca İstanbul ofis piyasası Levent–Maslak aksı etrafında şekillendi. Banka genel müdürlükleri, holding merkezleri ve uluslararası şirketlerin ofisleri bu bölgede yoğunlaşarak hattı kentin ana iş merkezi konumuna taşıdı. Ancak zamanla artan yapılaşma, trafik yükü ve yükselen maliyetler, bu cazibenin sorgulanmasına neden oldu.

Pandemi sonrası yeni ofis anlayışı

Pandemiyle birlikte değişen çalışma modelleri, firmaların ofis stratejilerini de dönüştürdü. Şirketler artık yalnızca prestije değil; ulaşım kolaylığı, çalışan konforu ve operasyonel verimlilik kriterlerine de odaklanıyor. Daha esnek, maliyet açısından dengeli ve erişilebilir lokasyonlar, yeni ofis yatırımlarında ön plana çıkıyor.

Yüksek kiralar şirketleri zorluyor

Levent ve Maslak’ta A sınıfı ofislerin metrekare kira bedelleri son yıllarda tarihi seviyelere ulaştı. Döviz bazlı sözleşmeler, özellikle orta ölçekli şirketlerin bütçeleri üzerinde ciddi baskı oluşturuyor. Kira bedellerine eklenen aidatlar, otopark ücretleri ve ortak alan giderleri, toplam maliyeti daha da artırıyor. Bu tablo, birçok firmanın ofis alanlarını küçültmesine ya da farklı bölgelere taşınmasına yol açıyor.

Uzmanlara göre şirketler artık “en prestijli adres” yerine “en verimli adres” anlayışıyla hareket ediyor.

Kartal–Maltepe hattı öne çıkıyor

Son dönemde Kartal–Maltepe aksı, ofis pazarında yükselen bölgeler arasında yer alıyor. Metroya yürüme mesafesindeki yeni ofis projeleri, özellikle teknoloji şirketleri ve start-up’lar tarafından tercih ediliyor. Sahil hattına yakınlık, deniz ulaşımı ve feribot seçenekleri, bölgenin ulaşım çeşitliliğini artırıyor.

Daha ulaşılabilir kira seviyeleri ve gelişen sosyal donatılar, Kartal–Maltepe hattını alternatif bir iş merkezi haline getiriyor. Anadolu Yakası’nda ofis pazarının giderek çok merkezli bir yapıya kavuştuğu görülüyor.

Kağıthane yeni merkez konumuna yükseliyor

Eski sanayi alanlarının dönüşüme girmesiyle birlikte Kağıthane, İstanbul’un en hızlı gelişen ofis bölgelerinden biri haline geldi. Bölgede yükselen yeni nesil A sınıfı ofis projeleri; modern mimari, geniş ve esnek kat planlarıyla dikkat çekiyor.

TEM ve E-5 bağlantılarına yakınlık ile metro hatlarının devreye girmesi, Kağıthane’nin ulaşım avantajını güçlendiriyor. Maslak’a kıyasla daha dengeli kira ve aidat seviyeleri, bölgeyi yerli ve yabancı şirketler için güçlü bir alternatif haline getiriyor.

Ataşehir Anadolu Yakası’nın lokomotifi

Anadolu Yakası’nda ofis pazarının en güçlü adreslerinden biri olarak Ataşehir öne çıkıyor. İstanbul Finans Merkezi’nin faaliyete geçmesiyle birlikte bölge; finans, danışmanlık, sigorta ve teknoloji firmalarının yoğun ilgisini çekiyor.

Planlı yapılaşma, geniş ofis alanları ve yüksek otopark kapasitesi, Ataşehir’i kurumsal firmalar açısından cazip kılıyor. Uzmanlar, Ataşehir’in önümüzdeki yıllarda Anadolu Yakası’nın ana iş merkezi konumunu daha da güçlendireceğini belirtiyor.

Sürdürülebilir ofisler öne çıkıyor

Yeni ofis projelerinde enerji verimliliği ve çevreci tasarım kriterleri giderek daha fazla önem kazanıyor. Yeşil bina sertifikalarına sahip projeler, işletme giderlerini düşürürken şirketlerin kurumsal sürdürülebilirlik hedeflerine katkı sağlıyor.

Doğal ışık kullanımı yüksek, yeşil alan oranı fazla projelerin çalışan verimliliğini artırdığı ifade ediliyor. Uluslararası firmalar, ofis tercihlerinde bu kriterleri artık temel unsur olarak değerlendiriyor.

Başakşehir ve Pendik yatırım radarında

Ofis pazarındaki dönüşüm yalnızca merkezi bölgelerle sınırlı kalmıyor. Başakşehir, Ümraniye ve Pendik gibi gelişim potansiyeli yüksek bölgelerde de yeni ofis projeleri yükseliyor. Metro yatırımları ve altyapı projeleri, bu bölgeleri yatırımcılar için cazip hale getiriyor.

Daha uygun maliyetler sunan bu lokasyonlar, maliyet–verimlilik dengesini önceleyen şirketlerin ilgisini çekiyor. İstanbul’un iş haritası yeniden şekillenirken, tek merkezli yapı yerini çok merkezli bir düzene bırakıyor.

Necmi Çiçekçi-turkiyegazetesi.com.tr

İstanbul Ofis Pazarı 2017 ikinci çeyrek dönemini hareketli geçirdi

Propin hazırladığı raporda, İstanbul Ofis Pazarı’nın 2017 ikinci çeyrek dönemini hareketli geçirdiğini açıkladı. Pazarda artan rekabet koşullarının sonucu olarak, mal sahiplerinin ciddi kira indirimleri yapması ve uygun ticari şartların sağlanmasıyla 2017 ikinci çeyrekte pek çok kiralama işlemi tamamlandığını iletti. Bununla birlikte, bazı uluslararası firmaların Türkiye’deki operasyonlarını küçültmesi sonucunda, bulundukları ofis binalarında alan küçülttüklerinin gözlendiğini söyledi. Söz konusu alan küçültmelerin, boşluk oranlarının yükselmesine yol açtığını belirtti.

İstanbul ofis stoku büyüdü

Propin raporunda ayrıca, İstanbul A sınıfı ofis stokunun 2017 ikinci çeyrekte büyüdüğünü ifade etti. Levent’te Nidakule Levent ve Kavacık’ta Kosifler Plaza’nın, 2017 ikinci çeyrekte, İstanbul ofis stokuna katılan binalar olduğunu söyledi. Bu binalara ek olarak, en büyük stoka sahip Havaalanı Bölgesi’nde de stok artışı devam ettiğini belirtti. 2017 ikinci çeyrek döneminde erişilen toplam stok büyüklüğüne göre; MİA’nın stok payı %37, MİA Dışı-Avrupa %20, MİA Dışı-Asya %28 ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, Kartal-Maltepe, Batı Ataşehir] %15 olarak belirlendiğini açıkladı.

A sınıfı ofis binalarında boşluk oranı yükseldi

Raporda, MİA’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranının, geçtiğimiz son dört çeyrek dönem boyunca yükseldiği söylendi. MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının, 2017 ikinci çeyrekte %28,6’ya yükseldiği iletildi. Bu yükselişte, son dört çeyrek dönemindeki Levent ve Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’de gerçekleşen stok büyümesinin rol oynadığının altı çizildi. Bununla birlikte, son dört çeyrek dönem boyunca MİA Dışı-Avrupa’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı dalgalı bir seyir izlediğinin bilgisi verildi. Raporda ayrıca, MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının, 2016 üçüncü çeyrekte %18,6 olarak hesaplanmış olduğu hatırlatıldı. Devam eden çeyreklerde yükseliş eğilimine giren boşluk oranının, 2017 ikinci çeyrekte bir önceki çeyrekteki seviyesini koruyarak %20,4 olarak belirlendiği ifade edildi.

MİA Dışı-Asya’da kira ortalamaları yükseldi

Propin tarafından hazırlanan raporda, MİA’da  A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının, 2016 yılının son iki çeyrek döneminde durağan bir seyir izlediği hatırlatıldı. 2017 yılından itibaren düşme eğilimine giren MİA A sınıfı ofis binalarının kira ortalamasının, 2017 ikinci çeyrek dönemde 25,9 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendiği söylendi. Raporda, 2016 üçüncü çeyrekte 18,4 ABD Doları /m² /ay olan MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının, 2017 ikinci çeyrekte 15,9 ABD Doları /m² /ay’a gerilediği vurgulandı. Ayrıca, MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 2017 birinci çeyrekte bir önceki çeyrekteki seviyesini korurken, 2017 ikinci çeyrekte 18,7 ABD Doları /m² /ay’a yükseldiğinin bilgisi verildi.

Propin, hazırladığı raporda 2017 ikinci çeyrekte ofis piyasasında yaşanan gelişmeleri şöyle özetliyor;

• Merkezi İş Alanı (MİA)’nda A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %28,9 ve B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %14,3 olarak belirlendi. MİA’da kira ortalaması, A sınıfı ofis binalarında 25,9 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 14 ABD Doları /m² /ay’a düştü.
• MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %22,1 olarak tespit edildi. A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 15,8 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi.
• MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %20,4; kira ortalaması 18,7 ABD Doları /m² /ay seviyesinde gerçekleşti.
• 2017 ikinci çeyrek dönemde talep edilen en yüksek kira rakamı, 45 ABD Doları /m² /ay olarak MİA’da yer alan Levent Bölgesi’nde tespit edildi.

En yüksek kira bedelinin talep edildiği bölge Levent oldu

Propin hazırladığı raporda, Levent’in 2017 ikinci çeyrek döneminde en yüksek kira rakamı talep edilen bölge olduğunu söyledi. Geçtiğimiz çeyreklerde olduğu gibi 2017 ikinci çeyrekte de, Levent’te talep edilen en yüksek kira rakamının 45 ABD Doları /m² /ay olduğunun bilgisi verildi. Raporda, MİA Dışı-Avrupa’da 2017 ikinci çeyrekte talep edilen en yüksek kira rakamının, 29 ABD Doları /m² /ay’la Şişli-Otim-Fulya’da görüldüğü iletildi. Ayrıca, 2017 ikinci çeyrekte MİA Dışı-Asya’da talep edilen en yüksek kira rakamının, Altunizade’de gözlendiği iletildi. Bu bölgedeki talep edilen kiranın, 29 ABD Doları /m² /ay olduğu ifade edildi.