İstanbul’da birincil ofis kiraları 2026’nın ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre dolar bazında yüzde 13 artarak 52 dolar/m²/ay seviyesine çıktı. TL bazında ise aylık metrekare kira bedeli 2 bin 359 TL’ye yükseldi.

Kısacası İstanbul’da kaliteli ofis arayan şirketler için kira faturası yeniden kabardı.

Rekorun adresi Levent-Etiler

İstanbul’da en yüksek birincil ofis kirası Levent-Etiler bölgesinde oluştu. Burada aylık kira 52 dolar/m² seviyesine ulaşırken, Maslak 40 dolar, Esentepe-Gayrettepe-Zincirlikuyu ve Anadolu Yakası 35 dolar ile takip etti.

Diğer büyük şehirlerdeki rakamlar ise İstanbul’un oldukça gerisinde kaldı. Ankara’da birincil ofis kiraları 25 dolar/m²/ay, İzmir’de ise 22 dolar/m²/ay seviyesinde gerçekleşti.

Rapordaki veriler, özellikle merkezi lokasyonlarda bulunan, modern ve A sınıfı ofislerin kira artışında başı çektiğini gösterdi.

Şirketler daha pahalı ofise rağmen kiralamaya devam etti

Kira artışına rağmen İstanbul ofis pazarında kiralama talebi de güçlendi. 2026’nın ilk yarısında toplam 86 bin 202 m² yeni ofis kiralaması gerçekleşti.

Bu rakam, geçen yılın aynı dönemine göre metrekare bazında yüzde 57 artış anlamına geliyor.

Ortaya çıkan tablo dikkat çekici: Bir yandan ofis kiraları rekor kırarken diğer yandan kiralama hacmi büyüyor. Bu durum, şirketlerin özellikle iyi konumlanmış ve modern ofislerden vazgeçmediğine işaret ediyor.

Sınırlı yeni arz, düşük boşluk oranları ve nitelikli ofislere yönelik talep, kira artışının temel nedenleri arasında gösteriliyor.

İstanbul’un ana caddelerinde kira 250 doları buldu

Ticari gayrimenkulde yalnızca ofisler değil, perakende alanları da yüksek kira seviyelerini korudu.

İstanbul’un ana caddelerinde birincil kira seviyesi aylık 250 dolar/m² ile zirvede yer aldı. İstanbul’u 105 dolar/m² ile Ankara, 100 dolar/m² ile İzmir takip etti.

Ancak tüketici tarafında tablo biraz daha temkinli.

Haziran ayında AVM ziyaretçi sayısı geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 3,2 geriledi. Raporda bu düşüş, tüketicinin harcamalarında temkinli davranmayı sürdürdüğünün işareti olarak değerlendirildi.

Tüketici “küçük lüks” peşinde

Perakende sektöründe dikkat çeken bir başka gelişme ise “lipstick effect” olarak tanımlanan tüketim eğilimi oldu.

Ekonomik belirsizlik dönemlerinde tüketicilerin büyük ve pahalı harcamalar yerine kendilerine daha ulaşılabilir küçük lüksler sunan ürünlere yönelmesini ifade eden bu eğilim, özellikle kişisel bakım ve kozmetik sektöründe kendisini gösterdi.

AVM metrekare verimlilik endeksinde en güçlü performans yüzde 60,6 ile Kişisel Bakım ve Kozmetik kategorisinde gerçekleşti.

Bunu Yiyecek ve İçecek yüzde 30,6, Giyim yüzde 15,6 ve Hipermarket yüzde 9,1 ile izledi. Ayakkabı kategorisi ise yüzde 0,4 düşüşle gerileyen tek kategori oldu.

Sanayide frene basıldı

Gayrimenkul piyasasının sanayi ve lojistik tarafında ise daha farklı bir tablo ortaya çıktı.

Yüksek finansman ve üretim maliyetleri, ekonomik belirsizlikler ve yatırım kararlarının ertelenmesi, yeni fabrika ve depo yatırımlarının yavaşlamasına neden oldu.

A sınıfı lojistik alanlarda yılın ilk yarısındaki toplam kiralama hacmi 99 bin m² olarak gerçekleşti. Bu rakam geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 17 düşüş gösterdi.

Şirketlerin yeni alan kiralamak yerine mevcut tesislerini daha verimli kullanmaya yönelmesi de lojistik talebindeki gerilemenin nedenleri arasında yer aldı.

Gayrimenkulde yeni dönem: Daha az alan, daha kaliteli lokasyon

Cushman & Wakefield | TR International’ın raporu, ticari gayrimenkulde talebin tamamen ortadan kalkmadığını, aksine daha seçici hale geldiğini gösteriyor.

Ofiste şirketler merkezi ve nitelikli yapılara daha fazla ödeme yapmaya razı olurken, perakendede deneyim ve erişilebilir lüks öne çıkıyor. Sanayi ve lojistikte ise yüksek maliyetler yatırım kararlarını baskılıyor.

Bu tablo, 2026’nın ilk yarısında gayrimenkul piyasında “her yer değer kazanıyor” döneminden ziyade, doğru lokasyon ve doğru nitelikteki varlıkların öne çıktığı daha seçici bir döneme girildiğini gösteriyor.

Yeni değerleme yöntemi gerekiyor

Platformun kurucu başkanı Bilge Özdemir, konutların yalnızca ikamet amacıyla değil, aynı zamanda işyeri olarak da kullanıldığı durumlarda kira şartlarının yeniden değerlendirilmesi gerektiğini belirtti.

GPPS Platformu, son yıllarda hızla yayılan uzaktan ve hibrit çalışma modellerinin gayrimenkul piyasasında yeni bir kullanım biçimi ortaya çıkardığını savunuyor. Platforma göre, internet ve bilgisayar teknolojilerindeki gelişmeler klasik ofis zorunluluğunu azaltırken, çok sayıda meslek grubunda çalışma mekânı evlere taşınıyor.

Yazılım geliştirme, grafik tasarım, içerik üretimi, çeviri ve sanal asistanlık gibi dijital odaklı mesleklerde evden çalışma modeli artık kalıcı bir çalışma biçimi haline gelirken, şirketlerin iş ilanlarında da ofisten, uzaktan ve hibrit çalışma seçenekleri yaygınlaşıyor.

Evden çalışma konutların kullanımını değiştiriyor

Bilge Özdemir’in öncülüğündeki GPPS Platformu, bu değişimin yalnızca çalışma hayatını değil, konutların kullanım amacını da dönüştürdüğüne dikkat çekiyor.

Platformun değerlendirmesine göre geçmişte “işi eve getirmek” olarak görülen çalışma modeli, bugün giderek “evden işe gitmek” anlayışına dönüşüyor. Bu durum ise aynı taşınmazın hem ikamet hem de ticari faaliyet amacıyla kullanılmasına yol açıyor.

GPPS Platformu, yapıların maliyetleri, satış fiyatları, vergi yükleri veya hukuki statülerinden bağımsız olarak, İstanbul’un başlıca ofis bölgelerinde konut ve ofis kira bedellerini karşılaştırdı.

Ofis kiraları konutların iki üç katına çıkıyor

Platformun değerlendirmesine göre İstanbul’un yoğun ofis bölgelerinde ofislerin metrekare kira bedelleri, aynı bölgelerdeki konutların kira seviyelerinin önemli ölçüde üzerinde bulunuyor.

Levent ve Maslak’taki A sınıfı plazalarda aylık net metrekare ofis kiralarının yaklaşık 1.100 TL ile 2.100 TL arasında değiştiği, aynı bölgede konutların metrekare kira bedellerinin ise yaklaşık 710 TL ile 825 TL bandında olduğu ifade ediliyor.

Şişli ve Beşiktaş’ta ofis kiralarının yaklaşık 600 TL ile 1.500 TL arasında değiştiği, konut kira bedellerinin ise bölgelere göre yaklaşık 537 TL ile 695 TL seviyesinde bulunduğu belirtiliyor.

Basın Ekspres ve Güneşli bölgesinde ofis kiralarının 400 TL ile 900 TL, konut kiralarının ise 400 TL ile 600 TL aralığında seyrettiği aktarılıyor.

Ataşehir’de ofislerin metrekare kira bedellerinin 1.350 TL ile 1.500 TL arasında değiştiği, konutların ortalama metrekare kira bedelinin ise yaklaşık 541 TL olduğu kaydediliyor.

Kozyatağı ve Kadıköy’de ofis kiralarının 600 TL ile 1.200 TL, konut kiralarının ise yaklaşık 716 TL ile 737 TL seviyelerinde bulunduğu ifade ediliyor.

Kavacık ve Beykoz’da ise ofis kira bedellerinin yaklaşık 600 TL ile 1.000 TL, konut kira bedellerinin ise 371 TL ile 413 TL arasında değiştiği belirtiliyor.

Kira şartları yeniden değerlendirilmeli

GPPS Platformu’nun karşılaştırmasına göre İstanbul’un ofis yoğunluğu yüksek bölgelerinde ofislerin metrekare kira bedelleri, birçok lokasyonda konut kira bedellerinin yaklaşık iki ila üç katına kadar çıkabiliyor.

Platform, bu farkın home ofis kullanımının yaygınlaşmasıyla birlikte yeniden ele alınması gerektiği görüşünde.

Bilge Özdemir, bir taşınmazın hem ikamet hem de işyeri amacıyla kullanıldığı durumlarda mevcut “mesken kira” yaklaşımının yeterli olup olmadığının tartışılması gerektiğini savunuyor.

GPPS Platformu’nun önerisine göre, konutun düzenli ve fiili biçimde ticari faaliyet için kullanıldığı durumlarda kira şartları ve kira artış mekanizmaları yeniden değerlendirilebilir. Ancak platform, bu konunun yalnızca kira bedeli açısından değil, hukuki, vergisel ve kullanım statüsü bakımından da bütüncül biçimde ele alınması gerektiğine dikkat çekiyor.

Yeni bir gayrimenkul tartışması başlıyor

Uzaktan ve hibrit çalışma modellerinin kalıcı hale gelmesiyle birlikte, konut ve ofis arasındaki sınırın giderek daha fazla iç içe geçtiği görülüyor.

GPPS Platformu, home ofis kullanımının önümüzdeki yıllarda daha da yaygınlaşacağını öngörürken, bu gelişmenin kira piyasası, taşınmazların kullanım amacı ve gayrimenkul mevzuatı üzerinde yeni düzenleme tartışmalarını beraberinde getirebileceğini belirtiyor.

Platformun gündeme taşıdığı öneri, özellikle büyük şehirlerde aynı konutun hem yaşam alanı hem de çalışma mekânı olarak kullanılması nedeniyle, konut kiraları ile ticari kira rejimi arasındaki farkların gelecekte daha fazla tartışılacağının işareti olarak değerlendiriliyor.

Anadolu yakasında Ataşehir, Kadıköy, Üsküdar ve Kartal

İstanbul Anadolu yakasında ise ofis fiyatları en yüksek ilçeler sırasıyla Ataşehir, Kadıköy, Üsküdar ve Kartal. Endeksa verilerine göre Ataşehir’de ofisler ortalama 98 metrekare ve ortalama kira 2.486 TL. Ataşehir’de ofis kiralarının en yüksek olduğu mahalle Barbaros. Kadıköy’de ofislerin ortalama büyüklüğü 122 metrekare, ortalama kira 2.829 TL. Kadıköy’de ofis kiralarının en yüksek olduğu semt Caddebostan. Ortalama değerlerle Üsküdar’da ofisler 100 metrekare ve kira bedeli 2.444 TL. Kartal’da ise ofisler ortalama 88 metrekare büyüklükte, ortalama kira 1.800 TL. Kartal’da ofis kiralarının en yüksek olduğu bölge Kordonboyu.

Avrupa Yakası’ndaki en yüksek ofis kiraları yine Beşiktaş, Kağıthane ve Şişli’de

Beşiktaş, Kağıthane, Şişli bölgelerindeki ofis binalarını kapsayan İstanbul Merkezi İş Alanı (MİA) üst fiyat segmenti metrekare değeri 34,47 dolar, alt fiyat segmenti ise 19,01 dolar olarak ölçüldü. Avrupa Yakası’nda ise MİA dışındaki ofis bölgelerine bakıldığında Maslak Ofis Bölgesi üst fiyat segmentinde metrekare değerlerine göre 30,01 dolar, alt fiyat segmentinde ise 20,41 dolar ile en yüksek kira değerine sahip bölge oldu. En düşük kira gelirine sahip bölge ise, üst fiyat segmentinde 7,28 dolar/m2, alt fiyat segmentinde ise 5,81 dolar/m2 ile Beylikdüzü-Esenyurt Ofis Bölgesi oldu.

İstanbul ofis bölgelerindeki doluluk oranı düşüş eğiliminde

Avrupa Yakası’nda ofislerin yoğun olduğu İstanbul Merkezi İş Alanı (Beşiktaş, Kağıthane, Şişli) en yüksek kiralanabilir alana sahip bölge oldu. Bu bölgede kiralanabilir alanlardaki doluluk oranının üçüncü çeyrekte yüzde 91,49 iken, dördüncü çeyrekte yüzde 88,76’ya düşmesi dikkat çekti. Anadolu Yakası’nda ise en yüksek kiralanabilir alan yine Ümraniye Ofis Bölgesi olarak ölçülürken, bu bölgedeki kiralanabilir alandaki doluluk oranı da yüzde 97,16’dan yüzde 89,2’ye düştü.

Ofis bölgelerindeki doluluk oranları İzmir ve Ankara’da da düştü

Eskişehir Yolu, Öveçler, Çankaya, Yenimahalle-Beştepe bölgelerini içeren Ankara Merkezi İş Alanı ofis kira değerlerinde bir önceki çeyrek verilerine göre üst segmentte yüzde 0,20 düşüş, alt segmentte ise yüzde 0,54 oranında artış kaydedildi. Ankara Merkezi İş Alanı ofis binalarının doluluk oranı bir önceki çeyreğe göre yüzde 3,57 artarak yüzde 87,62 oldu.

Bayraklı ve Bornova bölgelerini içeren İzmir Merkezi İş Alanı ofis kira değerleri önceki çeyreğe göre üst segmentte yüzde 0,74, alt segmentte yüzde 0,10 oranında düştü. İzmir Merkezi İş Alanı ofis binalarının doluluk oranı bir önceki çeyreğe göre yüzde 5,2 azalarak yüzde 88,41 oldu. İzmir İkincil Ofis Bölgesi olarak belirlenen Konak Ofis Bölgesi’nde ise üst segmentte yüzde 4,49, alt segmentte yüzde 2,38 oranında düşüş saptandı. Konak Ofis Bölgesi’nde ofis binalarının doluluk oranı bir önceki çeyreğe göre yüzde 3,93 azalarak yüzde 92,50 oldu.

Yıllık değerlendirmede en belirgin artış eğilimi İzmir’de

REIDIN Ofis Kira Endeksine göre İstanbul’da, 2017 yılı genelinde üst fiyat segmentinde yüzde 0,08 artış, alt fiyat segmentinde ise yüzde 0,35 oranında düşüş yaşandı. Ankara’da yıl boyunca ofis kiralarında kaydedilen değişiklikler ise yıl sonuna üst fiyat segmentinde yüzde 0,76 düşüş, alt fiyat segmentinde ise yüzde 0,89 artış olarak yansıdı. İzmir’deki ofis kiraları 2017 genelinde üç şehir arasında alt fiyat segmentindeki en yüksek artışı kaydederek yüzde 1,10 arttı, üst fiyat segmentindeki kiralar ise yüzde 0,22 artış gösterdi. İzmir 2017 yılı genel değerlendirmesinde, iki segmentte de artış eğilimini koruyan tek şehir oldu.

En yüksek kira Ataşehir’de

Ofis binalarının yoğunlaştığı 14 bölge için hesaplanan metrekare kira değerleri baz alındığında, Anadolu Yakası’nda üst fiyat segmentinde metrekare değerlerine göre 28.31 ABD Doları/m2, alt fiyat segmentinde ise 18.95 ABD Doları/m2 ile en yüksek kira değerine sahip bölge Ataşehir Ofis Bölgesi oldu.

En düşük kira gelirine sahip ofis bölgesi Kurtköy

En düşük kira gelirine sahip bölgelerde ise, üst fiyat segmentinde 11.96 ABD Doları/m2, alt fiyat segmentinde ise 4.27 ABD Doları/m2 ile Kurtköy Ofis Bölgesi öne çıktı.

İstanbul Merkezi İş Alanı (MİA) üst fiyat segmenti metrekare değeri 34.63 ABD Doları/m2, alt fiyat segmenti ise 19.03 ABD Doları/m2 olarak ölçülmüştür.

Avrupa Yakası’nın kira şampiyonu Maslak

Avrupa Yakası’nda ise MİA dışındaki ofis bölgelerine bakıldığında Maslak Ofis Bölgesi üst fiyat segmentinde metrekare değerlerine göre 30.01 ABD Doları/m2, alt fiyat segmentinde ise 20.55 ABD Doları/m2 ile en yüksek kira değerine sahip bölge oldu.

En düşük kira gelirine sahip bölge ise, üst fiyat segmentinde 7.04 ABD Doları/m2, alt fiyat segmentinde ise 5.86 ABD Doları/m2 ile Beylikdüzü – Esenyurt Ofis Bölgesi oldu. İstanbul ofis bölgelerinin yoğunluk haritasında kırmızı alanlar ofis binalarının yoğun olduğu bölgeleri gösterirken, sarı ve yeşil alanlar ikincil ofis bölgelerini ve gelişmekte olan ofis bölgelerini göstermektedir.

Avrupa Yakası’nda İstanbul Merkezi İş Alanı en yüksek kiralanabilir alana sahip bölge olmuştur. Bu bölgede kiralanabilir alanın %91.49’unun dolu olduğu ölçülmüştür.

Anadolu Yakası’nda ise en yüksek kiralanabilir alan Ümraniye Ofis Bölgesi olmuştur. Bu bölgedeki kiralanabilir alanın %97.16’sinin dolu olduğu saptanmıştır.

Ankara’da ofis kira değerleri arttı

REIDIN Ofis Kira Endeksi’ne göre, Ankara Merkezi İş Alanı (Ankara MİA) ofis kira değerlerinde bir önceki çeyrek dönem verilerine göre üst segmentte yüzde 0.53, alt segmentte ise yüzde 0.16 oranında artış yaşandı.

Ankara Merkezi İş Alanı ofis binalarının doluluk oranı bir önceki çeyrek döneme göre yüzde 5.17 azalışla %84.6 oldu. Ankara ofis bölgelerinin yoğunluk haritasında kırmızı alan ofis binalarının yoğun olduğu Ankara Merkezi İş Alanı’nı, sarı ve yeşil alanlar ise gelişmekte olan ofis bölgelerini göstermektedir.

İzmir MİA’da ofis binalarının doluluk oranı yüzde 15.4 arttı

REIDIN Ofis Kira Endeksi’ne göre, İzmir Merkezi İş Alanı (İzmir MİA) ofis kira değerlerinde bir önceki çeyrek dönem verilerine göre üst segmentinde yüzde 0.69, alt segmentinde ise yüzde 1.78 oranında artış yaşandı. İzmir Merkezi İş Alanı ofis binalarının doluluk oranı bir önceki çeyrek döneme göre yüzde 15.4 artarak %93.28 oldu.

İzmir İkincil Ofis Bölgesi olarak belirlenen Konak Ofis Bölgesi’nde ise üst segmentinde yüzde 0.22, alt segmentinde ise yüzde 0.08 oranında artış saptandı. Konak Ofis Bölgesi’nde ofis binalarının doluluk oranı bir önceki çeyrek döneme göre yüzde 1.83 azalarak %96.28 oldu. İzmir’deki ofis yoğunluğu iki ana bölgede toplanmıştır. İzmir ofis bölgeleri yoğunluk haritasında kırmızı ile gösterilen alanlar, ofis binalarının en yoğun olduğu İzmir MİA ve İzmir Konak ofis bölgeleridir. Sarı ve yeşil alanlar ise İzmir’deki gelişmekte olan ofis bölgelerini göstermektedir.

Kiralar en yüksek Ataşehir’de, en düşük Kurtköy’de

Ofis binalarının yoğunlaştığı 14 bölge için hesaplanan metrekare kira değerleri baz alındığında, Anadolu Yakası’nda üst fiyat segmentinde metrekare değerlerine göre 28.11 dolar, alt fiyat segmentinde ise 18.81 dolar ile en yüksek kira değerine sahip bölge Ataşehir Ofis Bölgesi oldu.

En düşük kira gelirine sahip bölgelerde ise, üst fiyat segmentinde 11.96 dolar, alt fiyat segmentinde ise 6.65 dolar ile Kurtköy Ofis Bölgesi öne çıktı.

İstanbul Merkezi İş Alanı (MİA) üst fiyat segmenti metrekare değeri 34.18 dolar, alt fiyat segmenti ise 18.84 dolar olarak ölçüldü.

Avrupa Yakası’nın kira şampiyonu Maslak

Avrupa Yakası’nda ise MİA dışındaki ofis bölgelerine bakıldığında Maslak Ofis Bölgesi üst fiyat segmentinde metrekare değerlerine göre 29.87 dolar, alt fiyat segmentinde ise 20.58 dolar ile en yüksek kira değerine sahip bölge oldu.

En düşük kira gelirine sahip bölge ise, üst fiyat segmentinde 7.04 dolar, alt fiyat segmentinde ise 5.86 dolar ile Beylikdüzü-Esenyurt ofis bölgesi oldu.

Avrupa Yakası’nda İstanbul Merkezi İş Alanı en yüksek kiralanabilir alana sahip bölge olmuştur. Bu bölgede kiralanabilir alanın %91.32’sinin dolu olduğu ölçülmüştür.

En yüksek kiralanabilir alan Ümraniye’de

Anadolu Yakası’nda ise en yüksek kiralanabilir alan Ümraniye Ofis Bölgesi olmuştur. Bu bölgedeki kiralanabilir alanın %93.57’sinin dolu olduğu saptanmıştır.

Ankara’da ofis kira değerleri azaldı

Reidin Ofis Kira Endeksi’ne göre, Ankara Merkezi İş Alanı (Ankara MİA) ofis kira değerlerinde bir önceki çeyrek dönem verilerine göre üst segmentte yüzde 0.19, alt segmentte ise yüzde 0.52 oranında azalış yaşandı. Ankara Merkezi İş Alanı ofis binalarının doluluk oranı bir önceki çeyrek döneme göre yüzde 2.95 artarak %82.92 oldu.

İzmir ofis binalarının doluluk oranı yüzde 12 arttı

Reidin Ofis Kira Endeksi’ne göre, İzmir Merkezi İş Alanı (İzmir -MİA) ofis kira değerlerinde bir önceki çeyrek dönem verilerine göre üst segmentinde yüzde 2.69 artış, alt segmentinde ise yüzde 0.46 oranında azalış yaşandı. İzmir Merkezi İş Alanı ofis binalarının doluluk oranı bir önceki çeyrek döneme göre yüzde 12 artarak %76.94 oldu.

İzmir İkincil Ofis Bölgesi olarak belirlenen Konak Ofis Bölgesi’nde ise üst segmentinde yüzde 0.09 azalış, alt segmentinde ise yüzde 1.14 oranında artış saptandı. Konak Ofis Bölgesi’nde ofis binalarının doluluk oranı bir önceki çeyrek döneme göre yüzde 0.83 azalarak %94.04 oldu.