70.279 satışın yalnızca 10.175’i ipotekli

Bilge Özdemir, 2025 yılında İstanbul genelinde sıfır konut projelerinde toplam 70.279 adet satış gerçekleştiğini, bu satışların sadece 10.175 adedinde mortgage kredisi kullanıldığını belirtti. Bu tabloya göre ipotekli satış oranı yaklaşık %15 seviyesinde bulunuyor.

Özdemir, “100 bine yakın inşaat firmasının faaliyet gösterdiği İstanbul gibi bir finans merkezinde bu oran son derece düşüktür. Bu tablo, konut talebinden ziyade finansman kanallarındaki daralmayı işaret ediyor” dedi.

Bankalar proje finansmanında kapıları açmadı

Özdemir’e göre İstanbul’da inşaat firmaları, 2025 yılı boyunca proje finansmanı ve garantörlük kapsamında bankalara etkin şekilde erişemedi. Bunun sonucu olarak bankalar tarafından geliştirici tarafına açılan kredi kanalları sınırlı kaldı, mortgage kredisine erişim ise yalnızca belirli proje türleriyle sınırlı oldu.

Mortgage kullanan yaklaşık %15’lik kesimin ağırlıklı olarak:

Kamu iş birliğinde geliştirilen Emlak Konut ve TOKİ projeleri

Teslime hazır veya ekspertiz aşamasını geçmiş özel sektör projeleri

üzerinden krediye erişebildiği görülüyor.

Aylık ortalama 850 ipotekli satış kritik sinyal veriyor

2025 yılında İstanbul’da aylık ortalama 850 adet ipotekli sıfır konut satışı gerçekleştiğine dikkat çeken Özdemir, bu rakamın “mortgage sisteminin fiilen devre dışı kaldığının göstergesi” olduğunu vurguladı.

Bu durumun, geliştiricileri ağırlıklı olarak özkaynakla proje üretmeye zorladığını ve ölçek büyütme kabiliyetini sınırladığını ifade etti.

Risk bankadan inşaatçıya geçti

Bilge Özdemir, son yıllarda teslimi yapılan birçok projede, proje bünyesinde kullanılan kredilerin zamanla tüketici kredisine dönüştüğünü belirtti. Böylece bankaların proje bazlı risklerinin önemli ölçüde azaldığını, hatta bazı projelerde sıfırlandığını söyledi.

“Bugün risk büyük ölçüde inşaat firmalarının üzerinde. Bu nedenle sektöre yönelik kredi musluklarının yeniden açılmasının zamanı gelmiştir” ifadelerini kullandı.

Finansman açılırsa satış ivmesi hızlanır

Özdemir’e göre bankalar, güncel piyasa koşulları ve gelecek öngörüleri doğrultusunda proje bazlı kredi modelleri geliştirmeli. İnşaat firmalarının da katkı payı mekanizmalarıyla faiz yükünü aşağı çekerek, tüketicinin talebini harekete geçirebilecek kapasiteye sahip olduğu belirtiliyor.

Ayrıca:

Ekspertiz aşamasını geçmiş veya fiziki gerçekleşmesi %75’i aşan projelerde düşük faizli özel kredi paketleri

GYO hisselerine yönelik kredi kartı ile alım imkanlarının geliştirilmesi

gibi adımların, hem sermaye piyasalarını hem de konut satışlarını destekleyebileceği ifade ediliyor.

Özdemir, “Doğru kurgulanmış finansman modelleriyle sıfır konut satışlarında kısa sürede güçlü bir toparlanma mümkündür” değerlendirmesinde bulundu.

Aralık ayı rakamları piyasaya mesaj verdi

Konut satışları Aralık 2025’te, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 19,8 artarak 254 bin 777 oldu. Yılın son ayında gelen bu güçlü performans, sektörde “bekle-gör” döneminin geride kaldığı yorumlarını güçlendirdi.

İstanbul açık ara lider, küçük iller dipte

2025’te en fazla konut satışı yapılan il 280 bin 262 adetle İstanbul oldu. İstanbul’u 152 bin 534 satışla Ankara, 96 bin 998 satışla İzmir izledi.

En az konut satılan iller ise 727 ile Ardahan, 1.251 ile Bayburt ve 1.559 ile Hakkari olarak sıralandı.

Yabancıya satış geriledi, iç talep öne çıktı

Yabancılara yapılan konut satışları, 2025 genelinde yüzde 9,4 azalarak 21 bin 534 oldu. Toplam satışlar içindeki pay yüzde 1,3 seviyesinde kaldı.

Yabancılara satışta ilk sırayı 7 bin 989 konutla İstanbul alırken, Antalya (7 bin 118) ve Mersin (1.800) onu izledi.

Ülke bazında ise en fazla konut Rusya, İran ve Ukrayna vatandaşlarına satıldı.

İpotekli satışlarda dikkat çeken sıçrama

Faiz tartışmalarına rağmen ipotekli satışlar güçlü bir artış gösterdi.

2025 genelinde ipotekli konut satışları yüzde 49,3 artarak 236 bin 668 oldu. Toplam satışlar içindeki pay yüzde 14 olarak gerçekleşti.

Bu tablo, finansmana erişimin sınırlı olduğu algısının sahadaki verilerle örtüşmediğini gösterdi.

İlk el satışlar yükseldi, üretici nefes aldı

İlk el konut satışları 2025’te yüzde 11,6 artışla 540 bin 786 adede ulaştı. İlk elin toplam satışlar içindeki payı yüzde 32 oldu.

İkinci el satışlar ise 1 milyon 148 bin 124 adetle toplam hacmin büyük bölümünü oluşturdu.

Rakamlar net: Piyasa söylentilere değil veriye bakıyor

“Talep durdu” ve “konut balonu sönüyor” yorumlarının aksine, 2025 verileri konut piyasasının ayakta kaldığını ve özellikle yerli alıcının pazarı taşıdığını gösterdi. Satış rakamları, sektörde yönün hâlâ yukarı olduğunu açıkça ortaya koydu.

AA

Çalışmaya göre, son üç yılda İstanbul’da m2 fiyatları yüzde 6 düşerken diğer kentlerde yüzde 27’ye varan oranda arttı. Önümüzdeki altı ayda Türkiye genelinde konut fiyatlarında yüzde 8 artış beklenirken, en yüksek artışın Antalya’da gerçekleşmesi öngörülüyor.

Ülkemizde en iyi yatırım aracı olarak görülen gayrimenkul son yıllarda yaşanan fiyat artışlarıyla eski cazibesini yitirmeye başlamıştı. Vatandaşın gelirinin üzerinde artan metrekare fiyatları, arz fazlalığı ve düşen kira bedelleri gibi nedenlerle uzayan amortisman süreleri (yatırımını geri dönüş süresi) bu yatırım enstrümanını sorgulatır oldu. Ancak Türk halkı için ev almak hala bir güvence unsuru olarak görülüyor. Özelikle de orta ve dar gelir grubu için bu durumun geçerli olduğunu vurgulamakta fayda var.
Piyasalarda yaşanan daralma ve üst gelir grubuna yönelik pahalı ürünlerde yaşanan birikme nedeniyle elindeki stokları eritmekte zorlanan konut üreticilerinin ise yatırım iştahı kesilmiş durumda. Yüksek arsa fiyatları nedeniyle orta ve dar gelir grubuna yönelik proje üretiminin mümkün olmadığı günümüzde, konut geliştiriciler yeni proje üretimini neredeyse bırakmış durumda. Konut üreticilerinin birçoğu elindeki projeyi bitirip teslim etme hesapları yaparken yeni proje üretmeyi planlayan yok denecek kadar az.

Beş büyük ilin analizi

Yapılan çalışmada İstanbul, İzmir, Ankara, Bursa ve Antalya gibi Türkiye’nin beş büyük kentinde öne çıkan ilçelerde üç yıllık süreçte metrekare fiyatlarındaki değişim ve amortisman süreleri incelendi.

İstanbul’da konut fiyatlarının son üç yılda yüzde 6 düşüş gösterdiğini ortaya koyan çalışmaya göre, aynı dönemde konut metrekare fiyatları Antalya’da yüzde 27, İzmir’de yüzde 26, Bursa’da yüzde 23, Ankara’da yüzde 9 arttı.

İstanbul’daki fiyat düşüşü için üç etken öne çıkıyor:

(1) Metrekare birim fiyatlarının, tüketicinin alım gücünün çok üzerine çıkması,
(2) Aynı segmentte ürün stokunun bulunması ve tüketicilerin gayrimenkul yatırım iştahının azalması. Diğer kentlerdeki artışın ise konut arzının sınırlı bulunmasından ve tüketicinin bu kentlerde yeni ve modern konutlara olan talebinin canlı olmasından kaynaklandığı tahmin ediliyor.

Amortisman süreleri

Amortisman süreleri incelendiğinde, İstanbul’da 17 yıl ile Eyüpsultan en düşük amortisman süresine sahip ilçe olurken, Tarabya 55 yıllık amortisman süresiyle yatırımın en uzun sürede geri döndüğü semt olarak öne çıkıyor. Ankara’da 17 yıllık amortisman süresiyle Gölbaşı, Antalya’da 16 yıllık amortisman süresiyle Muratpaşa, Bursa’da 19 yıllık amortisman süreleriyle Nilüfer ve Osmangazi, İzmir’de 22 yıllık amortisman süresiyle Foça en düşük amortisman sürelerine sahip ilçeler olarak öne çıkıyor.
Endeksa CEO’su Görkem Öğüt, önümüzdeki altı aylık süreçte Türkiye genelinde konut fiyatlarında yüzde 8 artış beklendiğini söylüyor. Öğüt, İstanbul, İzmir, Ankara, Bursa ve Antalya gibi Türkiye’nin beş büyük ili arasında yapılan bu değerlendirmelerden çıkan sonuca göre, en yüksek artışın ise Antalya’da gerçekleşeceğinin öngörüldüğünü vurguluyor.

İstanbul ne durumda?

Endeksa.com’un güncel verilerine göre, İstanbul’da konut fiyatları son üç yılda yüzde 6 düşüş gösterdi. İstanbul’un pek çok ilçesinde konut fiyatları artarken, Ataşehir, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Eyüpsultan ve Sultanbeyli’de düştü. Önümüzdeki altı aylık dönemde ise İstanbul genelinde konut fiyatlarının yüzde 4 artış göstermesi bekleniyor.
İstanbul genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 3 bin 579 TL olurken, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 22 yıl oldu. İstanbul’un bazı bölgelerinde konut yatırımının geri dönüş süresinin 55 yıla kadar çıktığını görüyoruz. Örneğin Tarabya’da konut yatırımının geri dönüş süresi 55 yıl iken Kandilli’de 45 yıl, Fenerbahçe’de 41 yıl olmuş durumda. Bahsi geçen bu bölgelerde konut satış fiyatlarının yüksekliğine rağmen kira bedellerinin düşük olduğu görülüyor.

Anadolu kentleri yükselişte

Endeksa verilerine göre, Ankara’da son üç yılda konut fiyatlarında yüzde 9 artış oldu. Ankara genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı bin 787 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 17 yıl olarak hesaplandı. Kentte önümüzdeki altı ayda konut fiyatlarında yüzde 2 artış bekleniyor.

Çalışmaya göre, son yıllarda ‘Beyaz Yakalı’ göçü olan İzmir’de son üç yılda konut fiyatları yüzde 26 artış gösterdi. İzmir genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 2 bin 914 TL iken, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 20 yıl. İzmir’de önümüzdeki altı ayda konut fiyatlarında yüzde 4 artış öngörülüyor. Çalışmada ele alınan bir diğer kent olan Bursa’da ise son üç yılda konut fiyatları yüzde 23 artış gösterdi. Bursa genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 2 bin 77 TL olurken, konut yatırımının geri dönüş süresi 19 yıl oldu. Bursa’da önümüzdeki altı ayda konut fiyatlarında yüzde 3 artış bekleniyor. Antalya’da ise son üç yılda konut fiyatlarında yüzde 27 artış gerçekleşti. Antalya genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 2 bin 325 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 16 yıl oldu. Kentte önümüzdeki altı aylık dönemde konut fiyatlarında yüzde 8 artış bekleniyor.

Amortisman süreleri uzadı

Gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenlerin dikkat etmesi gereken en önemli konulardan birini amortisman süresi oluşturuyor. Amortisman süresi, satın alınan konutun kendini geri ödeme süresi anlamına geliyor. Gayrimenkul yatırımı yapanların amortisman sürelerini hesaplama konusunda titiz davranmaları gerektiğine dikkat çekiliyor. Amortisman süresi, yatırım yapılan gayrimenkulün mevcut değerini, aylık net kira gelirine bölerek hesaplanıyor. Elde edilen sonuç, gayrimenkulün kendini kaç ay içerisinde geri ödeyeceğini ortaya koyuyor.

Amortisman süresi, gayrimenkulün konumuna, büyüklüğüne, bulunduğu alanın sağladığı sosyal imkanlara göre değişkenlik gösterebiliyor. Amortisman süresine etkileyen birçok dinamik var, yalnız satış ve kira korelasyonu amortisman süresinin belirlenmesinde yeterli değil. Mesela kolayca kiraya verilemeyen gayrimenkulün uzun süre boş kalması da yatırımcı için değer kaybına neden oluyor ve amortisman süresinin uzamasına neden oluyor.

Stok fazlası değerleri düşürüyor

Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, Türkiye’de amortisman sürelerinin yıllar içinde kısalmayacağını ama artık artış da yaşanmayacağını söylüyor. Yazıcı, özellikle markalı konutta son iki yılda değer artışlarının çok düşük kaldığına ya da hiç olmadığına ve hatta bazı projelerde değer düşüşleri yaşandığına dikkat çekiyor. Özellikle birim fiyatı yüksek olan bölgelerde stok fazlasının değerlerde düşüşe neden olduğuna da işaret ediyor.

Yazıcı, “Konut kredisi faizlerimdeki düşüş ve yabancıların gayrimenkul edinimlerindeki artışın talebi artırdığı görülüyor. Özellikle yabancıların alım yaptığı bölgelerde konut fiyatlarının kısmi de olsa yükseldiğini gözlemliyoruz. Değer artışlarına baktığımızda Güneşli Basın Ekspres, Seyrantepe Maslak, Bahçeşehir, Başakşehir Kayabaşı, Ispartakule ve Büyükçekmece’de kısmi değer artışlarının yaşandığını görüyoruz” diye konuşuyor.
Amortisman sürelerine bakıldığında özellikle birim fiyatı yüksek bölgelerde alım satımın düştüğü ancak kiralama eğilimin artığı, bunun da amortisman sürelerinde düşüşleri sağladığı görülüyor.

İstanbul’da markalı konutların kendini geri ödeme süresi 17 yıldan başlayıp bazı projelerde daha uzun sürelere çıkabiliyor. Kentin gelişmekte olan yerlerinde markalı olmayan konutlarda amortisman süresinin 17-20 yıl arasında olduğu görülüyor.

Lüks konutta süre uzadı

İstanbul’un çeperleri olarak adlandırılan Esenyurt, Beylikdüzü, Kurtköy gibi bölgelerde amortisman süreleri diğer bölgelere göre düşük olurken, Tarabya ve Bağdat Caddesi gibi lüks semtlerde amortisman sürelerinin yüksek olduğu dikkat çekiyor. Lens Yapı Ceo’su Mert Kutlu, lüks konut sektöründeki daralmadan dolayı lüks konutta amortisman sürelerinin uzadığına vurgu yapıyor.

Kutlu, “Bunun nedeni döviz bazında satışların olması ama kiraların TL cinsinden alınması. Özellikle İstanbul’un elit semtlerinde konut amortisman süreleri bu nedenle çok uzamış durumda. Fakat ulaşılabilir konutta tam tersine amortisman süreleri azaldı” diye konuşuyor.

Kısa bir zaman öncesine kadar konut sektöründeki faiz oranlarının yüksek olması, son iki yılda metrekare birim fiyatlarına neredeyse artmaması nedeniyle sektörde bir daralma yaratmıştı. Ancak enflasyondaki artış ve kiralamaya olan talep kira bedellerini yükseltti. Bu nedenle 500 bin TL’nin altındaki konutlarda amortisman süreleri azaldı.

Son yıllarda maliyet artışlarını sektördeki daralma nedeniyle fiyatlara yansıtamayan sektörde zamların kapıda beklediğine de dikkat çekiliyor. Çünkü maliyetlerde iki katına yaklaşan artışlar da söz konusu. Mert Kutlu, “Fiyatlar düşükken ve konut faiz oranları da yüzde 1 ‘in altına düşmüşken, konut almak için doğru bir zaman diliminde olduğumuzu rahatlıkla söyleyebiliriz” diyor.

2016’da değişim başladı

Daha önce parlak dönemler yaşayan gayrimenkul sektörü 2016 yılından itibaren kabuk değiştirmeye başlamıştı. Sektörde yaşanan yenilenme süreci 2019 yılında daha da yoğunlaşırken, bu süreçte konutta ‘Sat-Yap’ süreci yerini ‘Yap-Sat’ sürecine bıraktı.
Üst gelir grubuna yönelik üretilen konut stokundaki doygunluğun önümüzdeki birkaç yıl devam etmesi öngörülüyor. Bu süreçte farklı hedef kitleye yönelik ürün geliştirebilmek için uygun arsa bulmak kritik öneme sahip bir konu olarak karşımıza çıkıyor.

2019’u 1 milyon 349 bin konut satışıyla kapatan sektörde bu yıl satışların 1 milyon 400 bine ulaşması hedefleniyor. Düşüş eğilimindeki faizlerin önümüzdeki dönemde mevcut seviyesinde veya biraz daha düşük seviyede seyretmesi öngörülüyor.

Bu yıl satışta olan konut stokunun müşterisi olabilecek pazarın kısıtlı olması ve inşaat maliyetlerindeki artış nedeniyle konut üreticilerinin yeni proje geliştirme konusunda iştahsız olduklarına da dikkat çekiliyor. Bu yıl teslim edilecek proje sayısındaki azalmayla birlikte ikinci el konut satışlarının hareketleneceğine ve konut piyasasının daha çok ikinci elde döneceğine de vurgu yapılıyor.

UZMANLARI NE DİYOR?

Cansel Turgut Yazıcı/ EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü
“Stoklar değerleri düşürdü”

“Özellikle markalı konutta son iki yılda değer artışlarının çok düşük ya da hiç olmadığını hatta bazı projelerde değer düşüşleri yaşandığını gördük. Özellikle birim fiyatı yüksek olan bölgelerde stok fazlası değerlerdeki düşüşlere neden oldu. Ancak konut kredisi faizlerindeki düşüş ve yabancıların gayrimenkul edinimlerindeki artışın talebi artırdığını ve özellikle yabancıların alım yaptığı bölgelerde konut fiyatlarının kısmi de olsa yükseldiğini görüyoruz. İstanbul’da markalı konutların kendini geri ödeme süresi 19-20 yıla hatta bazı projelerde daha uzun sürelere çıkmış durumda. Konutun geri dönüş süresinde en kârlı ilçeleri Esenyurt, Beylikdüzü, Avcılar, Sultanbeyli ve Sultangazi olarak sıralayabiliriz.”

Erhan Boysanoğlu / MESA YKB
“Konut bulmak zorlaşacak”

“Önümüzdeki üç yılda amortisman süreleri kısalmaya başlar. Çünkü şu anda kimse yeni konut yapmıyor. Konut yatırımlarının cazibesine kapılıp bu alana konut üreticisi olarak girenler de piyasadan çıktı. Zaten konut geliştiriciler için de konut geliştirme süresi 3-4 yılı buluyor. Bu süreçte arz azalacak ve oluşan talebi karşılamaya yetecek sayıda konut bulunmayacak. Ayrıca sıkıntılı dönemlerden sonra 3-4 yıl içinde konutların değerleri artar. Konut böyle dönemlerde hep iyi bir yatırım aracıdır.”

Süleyman Çetinsaya/Artaş İnşaat YKB
“Maliyetler fiyata yansıyacak”

“Şu anda eski stoklarımızı bitirdik. Yeni projelerimiz için maliyetlerdeki artışı da ele alarak fiyatlarımızı ona göre belirliyoruz. Önümüzdeki dönemde fiyatlar şimdikinden yüksek olacak. Gayrimenkulde bugün almayan yarın pişman oluyor. İstanbul’un en önemli konusu kentsel dönüşüm ve bunun hızlandırılması gerek. İnsanlarımızın eski evlerine duygusal bağları var, bundan kurtulmaları lazım. Burada can söz konusu. Bu nedenle sağlam konutlara biran evvel geçilmeli.”

Mehmet Okay / ANT Yapı YKB
“Konut fiyatları artacak”

“Piyasadaki daralma nedeniyle arz edilen konut sayısının önümüzdeki dönemde azalması gündemde. Konut stoklarının erimesiyle birlikte kiralar da yükselecektir. Bu süreçte gayrimenkuller de değerlenir. Bu da yatırımcı için kazanç demek. Ayrıca konut maliyetlerinde son yıllarda yaşanan artış nedeniyle önümüzdeki dönemde konut fiyatlarının da yüzde 50’lere varan oranda artacağını düşünüyorum.”

Ahmet Erkurtoğlu / AE Mimarlık YKB
“Konut fiyatlarında hareketlenme var”

“Geçtiğimiz eylül ayında İstanbul’da yaşanan depreme kadar maliyetin altında satılan ve dibe vuran gayrimenkul fiyatları deprem korkusundan yeni binalara talebin artmasıyla yükselişe geçti. Konut fiyatlarında yeni bir hareketlenme görülüyor. Konut kredisi faizi ile mevduat faizlerinin düşmesi ve halihazırda satışa arz edilen çok sayıda bitmiş konut bulunmasından dolayı konut fiyatları artmaya devam ediyor. Birikimi olanlar ne kadar önce konut sahibi olurlarsa o kadar kârlı çıkacaktır.”

“Fiyatlar yüzde 8 artacak”
Görkem Öğüt-Endeksa Ceo’su

“İstanbul’da konut fiyatlarının son üç yılda yüzde 6 düştüğünü gözlemliyoruz. Endeksa verilerine göre, İstanbul’un pek çok ilçesinde konut fiyatları artış gösterirken, Ataşehir, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Eyüpsultan ve Sultanbeyli’de düşüş görüldü Önümüzdeki altı aylık dönemde ise İstanbul genelinde konut fiyatlarının yüzde 4 artış göstermesi bekleniyor.

İstanbul genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 3 bin 579/ TL olurken, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 22 yıl. İstanbul’un bazı bölgelerinde konut yatırımının geri I i dönüş süresinin 55 yıla kadar çıktığını görüyoruz. Örneğin Tarabya’da konut yatırımının geri dönüş süresi 55 yıl iken Kandilli’de 45 yıl, Fenerbahçe’de 41 yıl olmuş durumda. Bahsi geçen bu bölgelerde konut /satış fiyatlarının yüksekliğine rağmen kira bedellerinin düşük olduğu görülüyor. Bu bölgelere ilgi gösterenlerin çoğunlukla satın almayı tercih ettikleri de gözlemleniyor. Önümüzdeki altı aylık dönemde Türkiye genelinde konut fiyatlarında yüzde 8 artış bekleniyor. İstanbul, İzmir, Ankara, Bursa ve Antalya kentleri arasında en yüksek artışın Antalya’da gerçekleşmesi öngörülüyor.

Levent Gökmen Demirciler-Ekonomist