İstanbul artık göçün değil, kaçışın merkezi oluyor

Uzmanlara göre bu tablonun arkasında hızla yükselen konut fiyatları, artan kira yükü ve yaşam maliyetleri bulunuyor. Bir dönem iş ve kariyer fırsatlarıyla öne çıkan İstanbul, bugün birçok kişi için ekonomik olarak sürdürülebilir olmaktan uzaklaşıyor.

Daha uygun konut arayışı göçü hızlandırdı

İstanbul’da ev sahibi olmanın her geçen gün zorlaşması ve kiraların rekor seviyelere çıkması, özellikle orta gelir grubunu farklı şehirlere yöneltiyor. Daha uygun fiyatlı konut, daha düşük yaşam maliyeti ve daha yüksek yaşam kalitesi sunan şehirler, İstanbul’dan ayrılanların ilk tercihi haline geliyor.

TÜİK verilerine göre iller arası göçün en önemli nedeni aile bağları olurken, ikinci sırada daha iyi konut ve yaşam koşulları yer aldı. Bu kapsamda 510 bin 226 kişi daha iyi yaşam koşulları için taşınırken, 406 bin 144 kişi ise eğitim amacıyla il değiştirdi.

Memurlar ve emekliler rotayı değiştirdi

Yüksek enflasyon ve gelir kaybı, özellikle memurlar ile emeklilerin İstanbul’dan ayrılmasını hızlandırıyor. Tayin dönemlerinde memurlar daha yaşanabilir şehirleri tercih ederken, emekliler ise memleketlerine veya yaşam maliyetinin daha düşük olduğu kentlere yöneliyor. Uzaktan çalışma modelinin yaygınlaşması da İstanbul dışına taşınmayı kolaylaştıran etkenlerden biri olarak öne çıkıyor.

İç göç son 17 yılın en düşük seviyesinde

Türkiye genelinde 2025 yılında 2 milyon 475 bin 19 kişi il değiştirdi. İç göç oranı yüzde 2,87’ye gerileyerek, pandemi yılı 2020 hariç tutulduğunda 2008’den bu yana en düşük seviyeye indi.

İstanbul, 329 bin 912 kişiyle en fazla göç alan şehir olmayı sürdürse de, 371 bin 258 kişiyle en fazla göç veren il unvanını da korudu. Ankara ve İzmir ise hem göç alan hem de göç veren iller sıralamasında İstanbul’u takip etti.

Emlaknews.com.tr

Bu oran, temmuz ayı boyunca yenilenecek kira sözleşmelerinde üst sınır olarak uygulanacak. Böylece hem ev sahipleri hem de kiracılar için kira artışlarında temel referans yine on iki aylık TÜFE ortalaması olacak.

İstanbul’da ortalama kira 45 bin TL’ye yükseldi

Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, kira piyasasında dengelenme sürecinin devam ettiğini ancak özellikle büyükşehirlerde yeni kiraya verilen konutlarla mevcut kira sözleşmeleri arasında önemli fiyat farklarının sürdüğünü söyledi.

Özelmacıklı’nın paylaştığı verilere göre, İstanbul’da mayıs ayı itibarıyla ortalama metrekare kira bedeli 420 TL’ye, ortalama konut kirası ise 45 bin TL’ye ulaştı. Yeni inşa edilen projelerde ise ortalama kira bedelleri 55 bin TL, metrekare kira fiyatları ise 500 TL seviyelerine kadar çıkabiliyor.

“Kiralık konut arzı artırılmalı”

Kira piyasasında kalıcı dengenin sağlanabilmesi için yeni konut üretiminin hızlandırılması gerektiğini vurgulayan Mustafa Hakan Özelmacıklı, özellikle kiralık konut stokunun güçlendirilmesinin kritik önem taşıdığını ifade etti.

İstanbul’da kiralık daire arzının talebin gerisinde kaldığını belirten Özelmacıklı, yeterli sayıda konut üretilememesinin özellikle merkezi lokasyonlarda ve kentsel dönüşümün yoğun olduğu ilçelerde kira fiyatları üzerinde baskı oluşturduğunu söyledi.

Özelmacıklı, sosyal konut projelerinin artırılmasının hem kiracılar hem de yatırımcılar açısından daha dengeli bir piyasa oluşmasına katkı sağlayacağını dile getirdi.

Kentsel dönüşüm kiralık talebini büyütüyor

Kentsel dönüşüm çalışmalarının da kiralık konut talebini artıran en önemli etkenlerden biri olduğuna dikkat çeken Özelmacıklı, Bahçelievler, Avcılar, Zeytinburnu, Küçükçekmece, Güngören, Kartal ve Bağcılar gibi ilçelerde geçici barınma ihtiyacının kiralık dairelere olan talebi yükselttiğini belirtti.

Buna ek olarak yüksek konut kredisi faizleri nedeniyle satın alma kararını erteleyen vatandaşların da kiralık konut piyasasına yöneldiğini ifade eden Özelmacıklı, yaz aylarının ardından evlilikler, tayinler ve üniversite öğrencilerinin barınma ihtiyacının da piyasaya ilave hareketlilik getireceğini söyledi.

Kira piyasasında gözler yeni konut üretiminde

Sektör temsilcilerine göre kira artış hızının kalıcı şekilde yavaşlaması için yalnızca kira düzenlemeleri yeterli olmayacak. Özellikle büyükşehirlerde konut arzının artırılması, sosyal konut projelerinin hızlandırılması ve kiralık konut stokunun güçlendirilmesi, kira piyasasında daha dengeli bir yapının oluşması açısından kritik önem taşıyor.

Uzmanlara göre bu tablo, özellikle bireysel yatırımcı açısından konutu birikim aracı olmaktan çok maliyeti yüksek bir varlığa dönüştürüyor.

Kira artıyor ancak getiri güçlenmiyor

TÜİK verileri kira artışlarının yüksek seyrettiğini gösterse de, uzmanlara göre bu artış yatırımcıya reel anlamda güçlü bir kazanç sunmuyor.

Konut fiyatlarının geldiği seviyeler, bakım ve yenileme giderleri, vergiler ve tahsilat riskleri birlikte değerlendirildiğinde, kira gelirinin yatırım maliyetini karşılama süresi belirgin biçimde uzuyor.

Sektörde “kira çarpanı” olarak adlandırılan ve bir konutun kira geliriyle kaç yılda kendini amorti ettiğini gösteren göstergenin, Türkiye’nin büyük şehirlerinde 18–25 yıl bandına kadar çıktığı ifade ediliyor.

Aynı metrekare, farklı yatırım gerçeği

Uzmanlara göre İstanbul ile Dubai arasındaki fark, rakamlar üzerinden daha net görülüyor.

İstanbul’da merkezi ilçelerde aylık kirası 20 bin – 30 bin TL olan 1+1 dairelerin satış fiyatları 5 milyon – 7 milyon TL aralığında bulunuyor.

Dubai’de benzer nitelikte, aylık kirası 6 bin – 8 bin dirhem (yaklaşık 1.600 – 2.200 dolar) olan 1+1 dairelerin satış fiyatları ise ortalama 250 bin – 350 bin dolar bandında seyrediyor.

Uzmanlara göre bu tablo, Dubai’de kira gelirinin konut fiyatına oranla daha dengeli bir geri dönüş sunduğunu ortaya koyuyor. Döviz bazlı kira geliri, yatırımcı açısından ek bir güven unsuru oluşturuyor.

Dubai’de kira çarpanı daha kısa

Dubai’de güçlü arz planlaması, yüksek işlem hacmi ve yabancı yatırımcıya açık piyasa yapısı sayesinde kira piyasasının daha öngörülebilir olduğu belirtiliyor.

Uzmanlara göre daire segmentinde kira çarpanları 11–15 yıl aralığında seyrediyor. Bu durum, yatırımın geri dönüş süresini Türkiye’ye kıyasla belirgin biçimde kısaltıyor.

Yatırımcı artık net getiriye odaklanıyor

Uzmanlara göre yatırımcıların karar kriterleri değişmiş durumda.

Türkiye’de vergiler, bakım giderleri, boş kalma riski ve mevzuat belirsizlikleri, kira gelirinin cazibesini azaltıyor. Dubai’de ise daha net kurallar, düzenli tahsilat sistemi ve yüksek likidite, yatırımcıya daha öngörülebilir bir yapı sunuyor.

Bu nedenle yatırımcılar artık brüt kira oranından çok, elde edilecek net getiriye odaklanıyor.

Yurt dışına yöneliş hızlandı

TCMB ödemeler dengesi verileri, Türk yatırımcıların yurt dışı gayrimenkul alımlarında artış yaşandığını gösteriyor.

Uzmanlara göre bu eğilimin arkasında üç temel neden bulunuyor:

– Döviz bazlı gelir beklentisi

– Daha kısa geri dönüş süresi

– Varlık çeşitlendirme isteği

Uzmanlar, bu yön değişiminin geçici değil, yapısal bir dönüşüm olduğuna dikkat çekiyor.

Dubai yeni denge noktası mı?

Uzmanlara göre Türk yatırımcı artık yalnızca bugünkü kira gelirini değil, yatırımın orta ve uzun vadede sağlayacağı konumu sorguluyor.

Bu bakış açısıyla değerlendirildiğinde Dubai, Türk yatırımcı için sadece bir alternatif pazar olmaktan çıkarak, yeni bir denge noktası haline geliyor.

Sarıyer’de ortalama kira 3.594 TL, Eyüp‘te 2.521 TL

İstanbul’da kiraların en yüksek olduğu ilçeler ise sırasıyla Eyüp, Beykoz, Kadıköy, Bakırköy ve Sarıyer. Endeksa verilerine göre Eyüp’te kiralık konutlar ortalama 124 m2, ortalama kira 2.521 TL; Beykoz’da 143 m2, kira 2.568 TL; Kadıköy’de 130 m2, kira 2.696 TL; Bakırköy‘de 125 m2, kira 2.994 TL; Sarıyer’de ise 130 m2, kira 3.594 TL.

Beşiktaş, Sarıyer gibi ilçelerde konut tipine göre kiraların 10.000 TL’yi geçtiğini belirten Endeksa.com Kurucu Ortağı ve CEO’su Görkem Öğüt, söz konusu güncel kira değerlerinin önümüzdeki 6 ay içinde %6 oranında artacağını öngördüklerini belirtiyor.

TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından üniversite öğrencilerinin yoğunlukla tercih ettiği 26 ildeki toplam 71 bölgenin incelendiği “Üniversite Bölgelerindeki Kira Değerleri” başlıklı araştırma yayınlandı.

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, 100 metrekarelik 2+1 dairelerin değerlendirildiği araştırmaya ilişkin AA muhabirine yaptığı açıklamada, son yıllarda vakıf üniversitelerinin de sayısının artmasıyla öğrenciler tarafından kiralık ev arayışlarının daha fazla konuşulduğunu söyledi.

Öğrencilerin ev kiralarken ilk tercih ettikleri bölgeler arasında, sağladığı sosyal imkanlar ve ulaşım açısından avantajlı merkezi bölgeler ile kampüse yakın yerlerin geldiğini dile getiren Maya, talebin fazla olmasının, bu bölgelerdeki satılık ve kiralık ev fiyatlarını artırdığını bildirdi.

Maya, “Ulaşım imkanları, kira ve aidat fiyatları, oda sayısı, ısınma şekli, dairenin eşyalı ya da eşyasız olması, onarım ihtiyacının bulunup bulunmaması gibi faktörler önemli tercih sebepleri arasında yer alıyor. Tek başına kalmak isteyen öğrencilerin tercihi genellikle 1+1 stüdyo tipi daireler olurken bir ya da birkaç kişi birlikte kalmak isteyen öğrencilerin tercihi 2+1 ya da 3+1 tipli daireler olmaktadır.” dedi.

Çalışma kapsamında öğrencilerin ev kirası için en yüksek rakamı İstanbul’da ödediğinin görüldüğünü aktaran Maya, burada Beşiktaş ve Kadıköy gibi merkezi lokasyonların tercih edilmesinin önemli etken olduğunu bildirdi.

Maya, son bir yılda Türkiye genelinde öğrenciler tarafından yoğun olarak kullanılan bölgeler arasında en yüksek kira artışının yüzde 14,82 ile Denizli’nin geldiğini kaydederek, onu yüzde 13,22 ile Kayseri’nin, yüzde 13,06 ile İzmir’in, yüzde 12,03 ile Eskişehir’in ve yüzde 11,85 ile Mersin’in izlediğini aktardı.

En yüksek kira İstanbul’da Beşiktaş’ta, Ankara’da Çankaya’da

Araştırmaya göre, 71 bölge arasında 100 metrekarelik 2+1 dairelerin ortalama kira fiyatının en yüksek olduğu yerlerin başında 2 bin 900 lira ile Beşiktaş gelirken, onu 2 bin 750 ile Kadıköy takip ediyor. Bakırköy’de 2 bin 100 lira olan kira değeri Kartal’da bin 700 lira, Avcılar’da bin 350 lira olarak göze çarpıyor.

Ankara’da üniversite öğrencilerince yoğun olarak tercih edilen bölgeler arasında en yüksek kiranın ödendiği yer bin 700 lira ile Çankaya Yaşamkent olarak öne çıkıyor. Ortalama kira değeri Çankaya Bahçelievler’de bin 650 lira, Emek’te bin 500 lira, Yenimahalle Gazi Mahallesi’nde bin 250 lira, Çankaya 100. Yıl’da bin 200 lira, Cebeci’de bin 100 lira olarak değişiyor.

İzmir’de Buca başı çekiyor

İzmir’de Buca’da Tınaztepe, Kuruçeşme Yıldız, Adatepe ve Atatürk mahallelerinde aylık kira ortalaması 2 bin lirayı bulurken, onu bin 800 lira ile Çiğli ve Bornova’nın Kazımdirik Mahallesi, bin 500 lira ile Bornova Mevlana, bin 350 lira ile Menemen’in Ulukent, bin 200 lira ile Menemen’in 30 Ağustos, bin 100 lira ile Menemen’in Seyrek Mahallesi takip ediyor.

Bursa’da 23 Nisan Mahallesi’nde aylık ortalama kira değeri bin 600 liraya ulaşırken, Görükle’de 900 TL olarak göze çarpıyor.

Antalya’da daire kiralarına aylık ortalama Kepez’in Kültür Mahallesi’nde ve Muratpaşa’nın Melten Mahallesi’nde bin 50 lira ödeniyor.

Aydın’da öğrencilerin yoğun olarak tercih ettiği bölgeler arasında olan Güzelhisar, Kurtluş ve Cumhuriyet Mahallesi’nde bin 200 liraya yükselirken, Zafer Mahallesi’nde bin 100 lira civarında seyrediyor.

Muğla’da Kötekli Mahallesi’nde aylık kiralık daireler bin 500 liraya kadar ulaşırken, Emir Beyazıt ve Nusrettin Mahallesi’nde bin 150 lira olarak göze çarpıyor.

En düşük bölgeler Eskişehir, Nevşehir ve Trabzon’da

Türkiye genelinde araştırmaya konu olan 26 ilde öğrencilerin yoğun olarak tercih ettiği 71 bölge arasında en düşük kiralar Eskişehir, Nevşehir ve Trabzon’da.

Eskişehir’te Tepebaşı Sütlüce’de 525 lira olan kiralar, Tepebaşı Şirintepe’de 580 liraya, Odunpazarı Büyükdere’de ise 630 TL’ye çıkıyor. Nevşehir merkezde aylık ortalama kirası 650 liraya gerilerken, kiraların Trabzon’da Akçaabat’ın Yıldızlı bölgesinde de 650 lira olması dikkati çekiyor.

AA

Aynı dönemde İstanbul’da ev kirası yüzde 357 artmış. Yani reel olarak düşmüş. Böylece kazancı ile kendi bulunduğu ilden değil İstanbul’dan ev, işyeri satın alıp kira geliri elde etmeye çalışan Anadolu esnafı ve işadamının aslında zararda olduğu ortaya çıkıyor. Başkent Ankara’da da aynı durum geçerli. Ankara’da 14 yılda kira artışı İstanbul ile aynı olmuş. İki büyükşehirden daha kötü kira artışı görülen şehir sadece terör faaliyetleri dolayısıyla güvenlik zaafiyeti oluşan Diyarbakır. Bu ilde kira yüzde 307 artabilmiş.

Hâlâ bin 564 lira ile lider İstanbul

Eskişehir, Kayseri ve Çorum illerinde de artış enflasyonun altında kalmış. Sivas, Malatya ve Aksaray’da ise yaklaşık olarak enflasyona eş bir artış söz konusu. Yüksek oranlı artışlara rağmen Anadolu hâlâ İstanbul’u yakalamış değil. İstanbul ortalama bin 564 lira aylık kira ile hâlâ en yüksek kiranın ödendiği yer. İstanbullu yıllık 18 bin 700 lira ortalama kira geliri elde ediyor. İstanbul’da 2000 yılında ortalama kiraların 342 lira civarında olduğu hesaplandı.

İstanbul’u Gaziantep bin 205 liralık kira ile takip ediyor. Antep’in ardından ise Antalya ve Van geliyor. Kiranın 2014’te ortalama bin lira ve üstü olduğu iller de bu 4 şehir. İzmir ve Ankara’da ise ortalama kiralar bin liranın hemen altında. 2014’te en düşük kiraların ödendiği iller ise 292 lira ile Ardahan, 320 lira ile Bitlis ve 322 lira ile Tunceli oldu.

Kirada Anadolu’daki ev sahibi kazandı

2000’den sonra ekonomideki büyüme ile Anadolu’daki kiralar normalleşti. Şehirlerde açılan üniversiteler ve kayıtdışılığın azalması kira gelirlerini enflasyonun 8 katı kadar artırdı.

Anadolu’da ise kira artışları bilinenin tersine neredeyse uçuşa geçmiş. Öyle ki Anadolu’da Bayburt’ta kira artışı enflasyonu 8’e katlayarak yüzde 4 bin 228’lik artış gösterdi. Bayburt’u Kilis ve Osmaniye, Bingöl gibi Anadolu illeri takip ediyor. Kira artışı ilk 20 ilde yüzde binin üstünde gerçekleşirken bu yüksek oranlı artışlarda en Batı’daki il Kütahya oldu.

Dikkat çeken bir nokta da Düzce, Bolu ve Van gibi depremlerden büyük zarar gören illerdeki kira artışlarının yüksek düzeyde olması. Bu illede evlerin yıkılması ile konut stokunun azalmasının yanı sıra yeni yapılan evlerin daha kaliteli malzeme ile biraz daha lüks yapılmasının kiraları artırdığı tahmin ediliyor.

Ağbal’ın şehrinde kayıtdışı azaldı

Anadolu’da kiraların bu kadar yüksek olmasında son yıllarda ekonomideki büyüme trendi ile kiraların bu şehirlerde çok düşük olması olduğu görülürken aynı zamanda bu şehirlerde açılan üniversitelerin de etkili olduğu tahmin ediliyor. Diğer yandan 2000 yılında Anadolu’da kira gelirlerinin kayıtdışı ödenmesi de bu durumun ortaya çıkmasında etkili olabilir. Maliye Bakanı Naci Ağbal’ın memleketi Bayburt’taki artışın bu kadar yüksek olması bir nebze kayıtdışılığın azaltılmasına da bağlanabilir.

İstanbul’da arz fazla, fiyat zaten yüksekti

İstanbul’da ve Ankara’da kira artışlarının enflasyonun altında kalmasında, 2000 yılında da bu illerde kiraların yüksek olması nedeniyle ev sahiplerinin artık artış yapamaz hale gelmeleri etkili oldu. Bunun yanı sıra İstanbul’da konut arzının çok hızlı artması ile kiralık konut sayısının yükselmesi kira fiyatlarını aşağı çekmiş gibi görünüyor.

Maliye’nin kira beyannamelerinden derlenen rakamlarda tek handikap ev sahiplerinin kiralarını tam olarak beyan etmemeleri. Rakamlar toplam matrahın mükellef sayısına bölünmesi ile elde edildiği için kiradaki ev sayısındaki artışın getirdiği artıştan kaynaklı yanlış bertaraf edildi.

Rahim AK/Habertürk