Çevre ve Şehircilik Bakanlığının “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği” doğrultusunda İstanbul Büyükşehir Belediyesince (İBB) hazırlanan İstanbul İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, Resmi Gazete’de yayımlandı.

Yönetmelik değişikliğine göre, tek bağımsız bölümlü konutlar hariç kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılması, 4 ve daha fazla olan binalarda ise asansör tesisi zorunlu olacak.

Bakanlıkça, kamu alanlarında veya kamu hizmet ve tesislerinin gerçekleştirilmesi amacıyla yapılacak veya uygun görülecek ifraz, tevhit ve parsel sınırı düzeltme işlemleri, yönetmelikteki ifraz ve tevhit şartlarına tabi olmayacak.

Parselin kot aldığı yolun eğiminden dolayı zemin kat taban kotunun tabii veya tesviye edilmiş zeminden en fazla 3.50 metre yükseldiği noktalarda bina, üstten bir kat kademelendirilecek. Her bir kademenin boyu ise 6.00 metreden aşağı olamayacak.

Yönetmeliğe göre, 40.00 metre ve altında olan bina cephe ve derinliklerinde, talep edilmesi halinde, bu hükümlere göre yapılması gerekli olan kademe sayısı kadar ve her bir kademe boyu 3.00 metre olmak üzere, bina cephe ve derinlikleri ayrı ayrı değerlendirilerek binanın kademe yapılması gerekli olan cephelerinden geriye çekilmek suretiyle de kademe uygulaması yapılabilecek.

Kamuya ait eğitim yapılarının bahçelerinin daha elverişli kullanılması amacıyla yapılan mimari çözümlerde en düşük yol kotunun altına düşülmemesi şartıyla bahçe tesviyesine ilişkin hususlar avan proje ile belirlenecek.

Kat yüksekliğini düzenleyen hükümde yapılan değişlikle, ticaret bölgelerinde zemin katlarda 4.50 metre, asma katlı zemin katlarda 6.00 metre, diğer katlarda 4.50 metre kabul edilerek uygulama yapılabilecek.

Asansörlerle ilgili düzenleme

Tek bağımsız bölümlü konutlar hariç iskan edilen kat adedi 3 ve daha fazla olan binalarda asansör tesis edilmesi zorunlu olacak. Daha az katlı yapılarda da asansör yapılabilecek.

Kat adedi birden fazla olan umumi binalarda en az bir adet asansör yapılması zorunlu olacak. Ayrıca, kat alanı 800 metrekareden ve bodrum kat dahil kat adedi 3’ten fazla olan umumi binalarda, imar planına göre 10 kat ve üzeri binalarda, zemin kat üzerinde 20’den fazla konut kullanımlı bağımsız bölüm bulunan yapılarda belirtilen asgari ölçülere uygun ve en az 2 adet olmak üzere binanın tipi, kullanım yoğunluğu ve ihtiyaçlarına göre belirlenecek sayıda asansör yapılma zorunluluğu getirilecek.

Bu asansörlerden en az bir tanesinin herhangi bir tehlike anında, arıza veya elektriklerin kesilmesi halinde zemin kata ulaşıp kapılarını açacak, yangına dayanıklı malzemeden yapılmış, kuyu içinde, duman sızdırmaz nitelikte, kesintisiz bir güç kaynağından beslenecek şekilde tesis edilmesi şartı aranacak.

Mevcut yapı ruhsatı başvuruları

Yönetmeliğin çıkmalarla ilgili bölümünde yapılan değişikliğe göre ise yapı kitlesinde (Örneğin H,T,L gibi şekilde olan yapı kitleleri) cephesi birbirine bakan farklı bağımsız bölümlere ait çıkmalar birbirine 6.00 metreden fazla yaklaşamayacak.

1 Ekim 2017’den önce ruhsat alınmış yapılara ilişkin ruhsat süresi içerisinde yapılan tadilat ruhsatı başvuruları, talep edilmesi halinde ruhsatın düzenlendiği yönetmeliğe göre sonuçlandırılabilecek.

Mevzuatına uygun olarak düzenlenmiş olan ruhsat ve eki projesinde belirlenen emsal harici alanlar toplamı aşılmamak kaydıyla ilgili hükümde belirtilen yüzde 30 sınırı ile kademe şartı olmaksızın, bu yönetmeliğe göre de sonuçlandırılabilecek. Bu durumda 0,00 kotunun altı ve üstü ayrı ayrı değerlendirilerek emsal hesabı yapılacak. Ancak tamamen gömülü bodrum katlarda yapılacak ortak alan otoparklar için ruhsat ve eki projesinde belirlenen emsal harici alanlar toplamı aşılmamak şartı aranmayacak.

AA

Kamu alanları yönetmeliğe tabi değil

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yönetmelikteki ikinci değişiklik talebi de İBB Meclisi’ne iletildi. Bugün İBB Meclisi’nde oya sunulması beklenen değişiklik ile bakanlık kendine özel düzenleme yaptı. Yönetmeliğe “Bakanlıkça kamu alanlarında veya kamu hizmet ve tesislerinin gerçekleştirilmesi amacıyla yapılacak veya uygun görülecek ifraz (ayırma), tevhit (birleştirme) ve parsel sınırı düzeltme işlemleri bu yönetmelikteki ifraz ve tevhit şartlarına tabi değildir” maddesi eklendi.

Asansör şartına düzenleme

Bakanlığın talebi üzerine asansörler ile ilgili düzenleme de yapıldı. Kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılması, 4 ve daha fazla olan binalarda ise asansör tesisi zorunluğundan “tek bağımsız bölümlü konutlar” hariç tutuldu.

Okul bahçeleri

İmar Müdürlüğü de yönetmeliğe okul bahçeleri ile ilgili bir madde ekledi. Buna göre kamuya ait eğitim yapılarının bahçelerinin daha elverişli kullanılması amacıyla yapılan mimari çözümlerde en düşük yol kotunun altında düşülmemesi şartıyla bahçe tesviyesine (düzleme) ilişkin hususlar avan proje ile belirlenecek.

Özlem Güvemli/Sözcü

İşte, o yazı..

Gayrimenkulde üst segmente yönelik yapılan projelerde çok fazla satış sıkıntısı yaşandığını duyuyoruz. Orada stok sorununun daha fazla olduğunu da… Ancak bir segment var ki orada çok fazla talep var. O da orta ve orta altı grubuna yönelik kesim…Bu alandaki talebi ise ağırlıkla TOKİ karşılıyor. Şimdi buna bir de bazı bölgelerde KİPTAŞ dahil oldu.

Burada talep öylesine fazla ki bir projede 10 katına kadar varan talepler geliyor. Özel sektör ise yüksek arazi fiyatları ve vergilerden dolayı bu alana giremiyor. İnegöl Müteahhitler Birliği Başkanı Yusuf Şehitoğlu beni arayıp bu sorunu paylaştı. Yusuf Şehitoğlu diyor ki, “Mevcut sistemde TOKİ dar gelir grubu için konut üretiyor. Ancak TOKİ merkezden hareket eden bir kurum. Böyle olunca Anadolu’da gittiği bölgenin ekonomisine ve müteahhidine pek katkıda bulanamıyor. Örneğin İnegöl’de 2 bin konut yapıldı. Bölgeden herhangi bir alışverişi yok. Belirli noktaları var oradan malzeme temin ediliyor. TOKİ ile çalışan müteahhitler ise Ankara’da ihale yoluyla seçiliyor. Böylesi bir sistem yerine bilanço değerlerine ve kapasitesine göre iş bölgesel şirketlere verilmeli.”

İşin yüzde 10’luk bölümü verilmeli

Burada denetim nasıl olacak, bu model sağlıklı işler mi? Bu soruya ise Şehitoğlu’nun cevabı şöyle: “İşin tamamı da değil… Örneğin biz yılda 50 daire yapabiliyorsak, bizim kapasitemizin yüzde 10’unu bilançodaki değer kaydına göre sosyal konuta teşvik etmeli. Bu dilimde SGK inidirimi, vergi indiriminin yanı sıra alıcıya 20 yıllık vadeyle ödeme koşulları gibi avantajlarla bizlere teşvik sağlanacak. Böylece biz de burada ürettiğimiz ucuz konutu direkt halka satabiliriz. Bu sistemle hem kayıt dışılığın yüksek olduğu gayrimenkul sektörü de kayıt altına alınmış olacak, hem istihdam tabana yayılacak. Hem de TOKİ ile çalışan müteahhidin iflas riski azaltılmış olacak” dedi.

TOKİ denetim görevini üstlenmeli

Şehitoğlu’na göre modelde TOKİ ise üretici olmak yerine denetçi konumunda yer almalı. Böylece bu sistemin sağlıklı çalışmasını sağlayabilir. Şehitoğlu bu modelle bir anda çok fazla üretim yaparak sektörü bir anda doyurmadan konut yapmanın mümkün olduğunu ifade ediyor. Böylece sürekli açığın olduğu sektörde konutun değerlenerek yatırımcıyı çekmesi mümkün olacak. Stok olmayacağı için de olası büyük krizlerin önüne de geçilmiş olacak diyor. Bakalım, Şehitoğlu’nun bu modeli kamu tarafından nasıl dikkate alınacak?

İstanbul İmar Yönetmeliği işleri hızlandırabilir

Bu hafta başında İstanbul’daki binlerce müteahhidin beklediği İstanbul İmar Yönetmeliği uygulamaya girdi. Birçok müteahhit yeni projelerine başlamak için yasanın getireceği değişiklikleri bekliyordu. Nihayetinde daha ferah daireler ve daha az katlı yapıların yapılmasını sağlayacak yönetmelikle, gökdelenlerin ise her bölgede yapılmasının önü kapatıldı. Bir diğer gelişme ise bodrum katlarında oldu. Bir dönem kaldırılması planlanan bodrum katları yeniden geri geldi. Böylelikle İstanbul’da özellikle kat karşılığı yapılan işlerde beklemeyi artıran bu konu da yönetmelikte çözüme kavuşturuldu.

Bundan dolayı gayrimenkulde yeni proje yatırımlarının artması bekleniyor. Bu etkiyle birlikte ilk çeyrekte azalan yapı ruhsat adetlerinin yılın ikinci yarısından itibaren artması öngörülüyor.

İşte Avukat Ali Güvenç Kiraz’ın değerlendirmeleri:

İstanbul İmar Yönetmeliği bundan sonra belki de 20-30 yıl boyunca bu mega kentin yapılaşmasında dikkat edilecek tüm kriterleri içeriyor. Genel olarak baktığımızda Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin %80 oranında aynen korunduğunu ve bu yönetmelikte düzenlendiğini görüyoruz. Ancak özellikle sayısal alanlarda ciddi değişiklikler olmuş. Bitişik nizam ve blok yapılarla ilgili ise Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin getirdiği sıkıntılar aşılmış. İstanbul’un özellikle bitişik nizam yapılaşan Beşiktaş, Üsküdar, Şişli gibi bölgelerinde bir önceki temel yönetmeliğin getirdiği çekme mesafeleri, cephe genişliği gibi bir takım şartlar esnetilmiş. Bu noktada yeni İstanbul İmar Yönetmeliğinin ana yönetmeliği değiştiren hükümleri nelerdir diye baktığımızda;

İstanbul İmar Yönetmeliği ile,

1-İstanbul’da çokça meydana gelen Asansör kazaları sebebiyle daha önce yönetmelikte olmayan Asansör  Tescil Belgesi zorunluluğu getirilmiştir. Bu belge iskan belgesi alınması öncesinde asansörün kayıt altına alındığını gösterir bir belge olarak sunulmak zorundadır.

2-Bundan böyle yapılarda basit tamirat ve tadilatlarda da iskele kurulması gerekiyor ise İskele İzin Belgesi alınması zorunluluğu getirilmiştir.

3-Kat terası kavramı gelmiştir. Kat terası Ana kitle üzerinde yükselen bloklardan arta kalan alan (bu alan son kat çatı terası olarak kabul edilir) hariç bir alttaki kata göre geri çekilerek inşa edilen katın önünde kalan, suyun tahliyesi için yeterli eğim verilen, bulunduğu iklim bölgesine uygun ısı ve su yalıtımları yapılan, çakıl, toprak, çim ve benzeri doğal örtüler ile kaplanarak iklime uygun bitkilendirilebilen alan olarak tanımlanmıştır.

4-Süs havuzları derinliği 50 cm’yi geçmeyen peyzaj havuzları olarak yönetmeliğe girmiştir.

5-İlk defa Yeşil Çatı tanımı kullanılmış ve yönetmeliğe girmiştir. Binanın enerji performansını, hava kalitesini ve kent ekolojisini iyileştiren, yağmur suyunun yarattığı problemlere yenilikçi çözümler getiren, çim serilip, çiçeklerle yeşillendirilebilen, küçük bitkilerle donatılabilen çatılar olarak tanımlanmıştır.

6-İfraz ve tevhid maddesinde önemli değişiklikler getirilmiştir. Daha önceki değişiklikle özellikle tevhide ve ifraz nedeniyle yapılaşma sorunlu yerlerde maliklerin muvafakati için 3 aylık süre öngörülmüş ve bu 3 aylık sürenin sonunda anlaşma sağlanamaması halinde idarenin resen yani bizzat kendisi tarafından tevhid ve ifraz yapamaya yetkili olması kuralı getirilmişti. Bu özellikle ifraz ve tevhid yoluyla oluşan küçük parsellerin büyük parsellere kurduğu tahakkümü engellemişti. İstanbul İmar Yönetmeliği bu maddeyi aynen korumuştur. İlave olarak da herkesin merakla beklediği farklı kullanım alanlarının birbirleri ile tevhidi edilmesi konusundaki beklentiyi de çözmüştür.  Eski hali ile farklı kullanım alanları asla birbirleri ile haksız bir zenginleşme oluşmasın diye tevhid edilemiyordu.

Yeni İstanbul İmar Yönetmeliği ile;

İmar planı gereği kullanımı zemin katı ticaret diğer katları konut olarak belirlenen parseller ile sadece konut olarak belirlenen parseller tevhit edilebilir. Maddesi eklenmiştir. Buna göre konut alanlı bir parselle girişi ticaret üstü konut olan bir parsel tevhidi yapılabilecektir.

7-Yeni parsel yapılaşmasına ilişkin esaslarda da önemli değişiklikler getirilmiştir.

Buna göre;

a)Her iki yanında yapılaşmış olması veya bir tarafında yol diğer tarafında ki parselde yapılaşma oluşması kaydı ile bir parsel yapılaşmada asgari parsel büyüklüğüne ulaşamıyor olsa bile bu yönetmeliğe göre yapı yapılmasına izin verilebilecektir.

b)Durumu yukarıdaki duruma uymadığı halde ölçüleri bu Yönetmelikte belirtilen miktarlardan az olmakla beraber, asgari piyes ölçülerini sağlamak koşulu ile bina cephesi bitişik nizamda 4.00 metre ayrık nizamda 6.00 metreden az olmamak kaydıyla parsel büyüklükleri ile ilgili hükümlere bağlı kalınmaksızın yapı yapılmasına da izin verilebilecektir. Yine durumu yukarıdaki duruma uymayan parsellerde, imar mevzuatına uygun parsel düzenleninceye kadar yönetmelikte belirtilen asgari piyes ölçülerini sağlamak koşuluyla en fazla Y= 6,50 metre irtifada yapı yapılmasına da izin verilebilecektir.

c)Balta ifraz niteliğinde oluşmuş ve parsele 3.00 metreden az olmamak şartı ile mahreç (geçiş hakkı) sağlayan parsellerden yapılanmaya uygun olanlarına plan şartlarında yapılanma izni verilebilecektir.

d)Bitişik ve blok nizam parsellerde yapılaşmanın sıkıntıları nedeniyle özel mesafeler düzenlenmesi yoluna gidilmiştir. Bu noktada; Bahçe mesafelerine göre bina derinliğinin 7.00 metreden daha az kaldığı parsellerde, arka bahçe herhangi bir noktada 2.00 metreden ve iki bina arasındaki arka bahçe mesafeleri toplamı 4.00 metreden az kalmamak şartı ile bina derinliği 7.00 metreye kadar arttırılmasında ilgili idare yetkili kılınmış ve uygulama imar planında aksine bir hüküm bulunmuyorsa bina derinliğinin 7.00 metreden az çıkmasının ruhsat düzenlemesine engel olmadığı belirtilmiştir.

e)Bitişik nizam yapılaşmada sıkıntı doğuran bir diğer konu komşu sınırına yaklaşma mesafesi planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde 2 metreyken İstanbul İmar Yönetmeliğinde 1 metreye düşürülmüştür.

8- Yol genişliklerine göre bina kat sayısı Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre farklı bir şekilde düzenlenmiştir. Yol genişliği 35 metre ve 50 metre arasında kalan yerlerde 14 kat yüksekliği 12 kata düşürülmüştür. Yol genişliği 50 metreden büyük yerlerde ise 12 kattan fazla kat yapılabilecektir.  Ve bina yükseklikleri belirlenirken herhangi bir abide (anıt) veya korunması gerekli tarihi ve mimari eser var ise Kültür Varlıkları Koruma Kurulu kararı alınmalıdır. Kurul kat adedini düşürebilecektir.

9- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde genel hatları ile prensipleri belirlenen kot esasları İstanbul İmar Yönetmeliği ile matematiksel bir şekilde net olarak belirlenmiştir. Mevcut yönetmelik; İmar planlarında aksine bir hüküm bulunmaması halinde yoldan kotlandırma esasını getirmiş ve  binalara kot verilirken binanın yola olan mesafesine bakılacağını, yola olan mesafenin, bina köşe noktalarına göre farklılık gösterdiği hallerde binanın yola en yakın noktasının esas alınacağını tanımlamıştır. Bu noktada kot esasları belirlenmiş ve çokça yapılan binanın yola bakan cephesi ile yola kadar olan kısmında tabi zeminin kazılarak yaya kaldırımı seviyesinin asla altına düşürülemeyeceği kural altına alınmıştır.

10-İstanbul İmar Yönetmeliğinde net olarak belirlenmiştir. Bu noktada

a)Emsal ve %30 hesabına dahil olmayan alanlar

b)Bodrum kata yapıldığı takdirde emsal ve %30 hesabına dahil olmayan alanlar

c)%30 hesabı dahilinde olan ancak emsal harici alanlar olarak üçe ayrılmıştır.

Yine bu %30 emsal dışı alan tanımına ilk defa güneş panellerinin temelleri dışındaki kısımlarının %30 hesabına dahil olan ancak emsal dışı alanlar içerisine girdiği belirtilmiştir.

Mimari projede belirtilen özel kullanım alanları da yine %30 hesabına dahil edilen emsal dışı alan olarak konulmuştur.

11-İstanbul sınırları içerisinde belediyeler artık ortak görünüm sağlamak amacıyla dış cephe boya rengini, çatı kaplama malzeme ve rengini belirlemeye yetkili kılınmıştır. Bodrum örneğinde olduğu gibi İstanbul’da ilçe belediyeleri meclis kararı ile artık bir örnek yapılaşma dış cephe ve çatı rengi belirleyebilecek ve herkes de buna uymak zorunda olacaktır. Hatta ilçe belediyeleri eski yapılar için de bu zorunluluğu artık getirebilecektir.

12-Artık imar planlarında meydan, kavşak, yol ve spor alanı gibi kamuya açık alanların zemin altları tamamen otopark olarak yapılabilecektir.

13-Konutlarda bağımsız bölüm alanlarının sınırları da belirlenmiştir. Planlı alanlar imar yönetmeliğinde yatak odası için 9 m2 sınırı getirilmişken İstanbul İmar Yönetmeliği 8 m2’ye düşürmüştür. Yine hol genişliği 1.20’den 1.10’a düşürülmüştür.

14-İşyerleri için getirilen zorunlu ölçüler; Dükkân ve büroların dar kenarı 2.00 metreden az olmamak üzere alanı 6.00 m²’den az olamayacak, alanı 20.00 m2’den büyük dükkânlarda en az bir adet tuvalet ve lavabo yeri bulunması zorunlu hale gelmiştir. Alanı 500 m2’den daha büyük dükkânlarda yeterli sayıda olmak üzere bay ve bayanlar için ayrı ayrı en az birer adet tuvalet ve lavabo yeri ile özürlüler için en az bir adet tuvalet yeri ayrılması şartı getirilmiş, 2 veya daha fazla bağımsız bürosu olan ve normal kat alanı 300 m²’yi geçen büro katları için bay ve bayan ayrı olmak üzere birer adet tuvalet ve lavabo yeri ile engelliler için tuvalet ayrılması zorunluluğu konulmuştur.

15-Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde 3 katlı asansör yeri ayırma ve 4 katlı yapılarda asansör zorunluluğu varken yeni İstanbul İmar Yönetmeliği İstanbul’da 3 katlı ve daha yüksek yapılarda asansör yapma zorunluluğu getirmiştir.

16-Müştemilat yapma şartı bina dışında sadece zeminden su çıkması veya sert kaya olması haline özgülenmiştir. Bunun dışında bina dışında müştemilat yapılamayacaktır. Yapılma şartlı müştemilatlarda çekme mesafelerine uyulması zorunludur.

17-Geçici 3.maddesi ile İstanbul İmar Yönetmeliği ;

1/10/2017 tarihinden önce riskli yapı tespiti yapılmış ya da riskli alan kapsamına alınmış olup, maliklerin en az üçte ikisi ile noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olup yapı ruhsatı düzenlenmemiş yapıların ruhsat işlemleri, talep edilmesi halinde 1/10/2017 tarihinden önce yürürlükte olan Yönetmeliğe göre sonuçlandırılacaktır. Yine 1/10/2017 tarihinden önce ruhsat alınmış olup, inşaatı devam eden yapılara ilişkin ruhsat süresi içerisinde yapılan tadilat ruhsatı başvuruları da; talep edilmesi halinde ruhsatın düzenlendiği Yönetmeliğe göre sonuçlandırılacaktır.

Birçok ilçeyi etkileyecek bazı düzenlemeler şöyle:

Rezidanslara düzenleme: Ticaret hizmet alanları ile merkezi iş alanlarında rezidans yapılamayacak.

Estetik komisyonları kuruluyor: İlgili idareler, gerekmesi halinde ilgili kamu kuruluşlarının da katılımıyla, uzmanlardan oluşan mimari estetik komisyonları kurulacak. Komisyon idare bünyesindeki en az biri mimar olmak üzere inşaat mühendisi, peyzaj mimarı, sanat tarihçisi, şehir plancısı ve harita mühendisinden oluşacak.

Binalara renk, estetik ayarı: Belediye ana arter yollar ve meydanlarda cephe alan binalarla ilgili estetik kurallar getirebilecek. Belediyeler meclis kararıyla çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini belirleyebilecek. Bu düzenleme yönetmelikten önceki yapılar için de geçerli olabilecek. Belediye uygun gördüğü ana arter yollar ve meydanlardan cephe alan binalar ile ilgili şehircilik ve estetik yönünden kurallar getirebilecek.

Mimari doku korunacak: Belediye meclis kararıyla estetiği, rengi, çatı ve cephe kaplaması, yöresel malzeme kullanılması ve yöresel mimarinin dikkate alınmasına ilişkin zorunluluk getirebilecek.

Asansör de emsale dâhil: Binaların içindeki asansör boşluğu, yangın merpeni (merdiveni) ve teknik hacimler de emsale dahil edilecek. Söz konusu bu boşluklar yüzde 15’i geçemeyecek. Böylelikle inşaatlar emsali aşamayacak.

Alan genişletilemeyecek: İdareler imar yönetmeliklerinde, uygulama imar planı ile belirlenen alan kullanımlarının işlevini değiştirecek düzenleme yapamayacak.

Fazla kat çıkan yandı: İmar planında olmaması durumunda kat adedi veya bina yüksekliği aşılamayacak. Kat adedi, kat yükseklikleri arttırılamayacak.

Hazal Ateş/Sabah

Saraçhane’deki yerleşkede yapılan Meclis toplantısında İstanbul İmar Yönetmeliği ele alındı.

Daha önce “Mevcut durumda, konut alanda kalmasına rağmen üzerinde tamamen gömülü olan bodrum katlarda, ticari kullanım alanlı ve yapı kullanma izin belgeli bina bulunan parsellerin gömülü olan ilk bodrum katında da bir üst katın taban döşemesinde 3 çarpı 3 metre ebadından küçük olmayan ve merdiven ile sahanlığı içinde düzenlenen boşluk bırakılarak ticari kullanımlı bağımsız bölüm yapılabilir.” maddesi çıkartıldı.

Yeni yönetmelikte Çevre ve Şehircilik Bakanlığının tavsiyesi üzerine “Bu yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önceki mevzuat doğrultusunda yapımı bitirilip, yapı kullanma izin belgesi almış yapılarda, mevcut yapının emsal ve inşaat alanını, kullanım amacını, ortak alanları, bağımsız bölümlerin arsa paylarını, diğer bağımsız bölümlerle olan duvar ve döşeme gibi ortak yapı elemanlarını değiştirmemek, binanın taşıyıcı sistem özelliklerini olumsuz etkilememek, saçak seviyesi ve çekme mesafelerini ihlal etmemek, ayrıca yürürlükteki yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı, çevre ve enerji verimliliği ile ilgili tedbirlerin alınması kaydıyla yapılacak tadilat işlemleri yapı ruhsatının düzenlendiği tarihteki mevzuat hükümlerine göre sonuçlandırılabilir.” maddesi eklendi.

Madde üzerine görüşme yapılırken İstanbul İmar Yönetmeliğinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığından onaylanmadan Meclis gündemine gönderilmesi tartışmaya yol açtı. Konu üzerine görüş bildiren CHP’li Meclis Üyesi Hüseyin Sağ, “Bakanlıklar bu İstanbul’u belediyeye bırakmazlar. Daha iki ay önce bu imar yönetmeliğini görüştük. Şimdi geri geldi. Daha çok gider gelir. Çünkü rantı en yüksek şehir burası. Tecrübelerime dayanarak söylüyorum: Bu yönetmelik dikiş tutmaz.” dedi.

Bazı yazım hataları düzeltilmiştir”

İddialara cevap veren İmar Komisyonu Başkanı Hadi Diler, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının istediği değişiklik ve tashihlerin yapıldığını belirtti.

İstanbul İmar Yönetmeliğinde çok fazla bir değişikliğin yapılmadığını aktaran Diler, “Değişen madde daha önce uygulanmış olan zemin katlarda üçe üçlük boşluk bırakarak bodrum katlardaki ticari üniteler yapılmasıdır. Bunu kentsel dönüşümde bodrum katlarda hakları olan vatandaşların haklarının korunması için koyduk. Bu madde bakanlık tarafından iptal ediliyor. Aslında tashih edebilirlerdi ama Meclis kararı olduğu için geri geliyor. Ayrıca İstanbul İmar Yönetmeliği iddia edildiği gibi delik deşik edilmemiştir. Bazı yazım hataları düzeltilmiştir.” diye konuştu.

Diler, Ankara Büyükşehir Belediyesinin İmar Yönetmeliği onaylanırken Bakanlık tarafından kendilerine kolaylık sağlayan bir maddenin tavsiye edildiğini ve o maddeyi ekledikleri vurgulayarak daha önce İBB Meclisi’nden geçen maddelerle ilgili değişiklik bulunmadığını sözlerine ekledi.

Konuşmaların ardından İBB Meclisi Birinci Başkanvekili Ahmet Selamet, gerekli değişiklikler yapılarak tekrar meclise getirilen İstanbul İmar Yönetmeliğini oyladı. Yönetmelik, CHP’li üyelerin ret oylarına karşı oy çokluğuyla kabul edilerek Meclisten geçti.

İBB Meclisinden geçen İstanbul İmar Yönetmeliği, yine Çevre ve Şehircilik Bakanlığının onayı için Ankara’ya gönderilecek.

Siluete ‘onay’ ayarı

İBB İmar Müdürlüğü, yönetmeliğin ‘Binalara kot verilmesine ilişkin esaslar’ başlıklı 11’inci maddesine önemli düzenlemeler ekledi. Son yıllarda kot farkı kullanarak büyükşehirlerde ortaya çıkan ‘hormonlu’ binaların önüne geçilmesi için ayrık nizam yapılarda bölgenin kat rejiminin aşılmaması ve sokak siluetinin bozulmaması şartı getirildi. Binaların kademelendirilmesinde sorumluluk ve yetki ilçe belediyelere verilirken, yüksekliği 60.5 metreyi geçen yapılar için İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nden siluet yönünden uygun görüş alınmadan yapı ruhsatı düzenlenemeyeceği belirtildi. Taslağa göre, ilçe belediyeleri yapı yüksekliklerini belirlerken, Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından onaylanan sınırlamaları dikkate alacak.

Yatak odası 8 metrekare

Yeni İstanbul İmar Yönetmeliği’nde kentte inşa edilecek en çok daire tipinde yer alan birimlere ilişkin hükümler de bulunuyor. Buna göre, her müstakil konutta oturma odaları 12, yatak odası 8, mutfak 3.3, banyo 3 ve tuvalet 1.2 metrekareden küçük olamayacak. Konut bölgelerinde kat yükseklikleri 4 metreden fazla, 2.5 metreden az olamayacak. Sadece hava maniası olan yerlerde kat yüksekliği 2.4 metreye indirilebilecek.

Yeşil çatı zorunlu

Toplam inşaat alanı 60 bin metrekarenin üzerinde olan yeni yapılacak binalarda yeşil çatı sistemleri uygulanması zorunlu hale getiriliyor. Çatıda, çim, bitki, çiçek ve küçük araç yetiştirilmesi için en az yarım metre toprak dolgu oluşturulacak. Alışveriş merkezlerinde, müşteri ve ziyaretçilerin ihtiyaçlarının karşılanması amacıyla kapasite hesabına göre belirlenen büyüklük ve sayıda, çocuklarla ebeveynlerinin kullanabilecekleri boyutta klozet, pisuvar ve lavabonun bulunduğu tuvalet zorunlu hale getiriliyor.

Erdoğan ne demişti?

Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan, 27 Ocak 2017’de düzenlenen Şehircilik Şurası’ndaki konuşmasında, “Kot denilen bir olay var. Bununla ne yazık ki müteahhitler, acımasız bir şekilde yolsuzluk yapıyor. Meyilli bir arazide beyefendi, inşaatı en yüksek noktadan alıyor. Kazanmak istiyorum, derken şehre ihanet ediyorsun” değerlendirmesini yapmıştı.

İnsanın toprağa yakın yaşaması gerektiğini ve dikey değil yatay mimariden yana olduğunu söyleyen Erdoğan, “Bugünün Türkiye’si, böyle bir çirkinliği, böyle bir nobranlığı asla hak etmiyor. Dikey mimarinin altında yatan gerçek, az topraktan çok büyük para kazanmak” demişti.

İsmail Şahin/Sözcü