Proje alanı olarak kararlaştırılan İstanbul Sultangazi İlçesi 50. yıl Mahallesi 3860 ada 3 parseldeki 50 bin 200 metrekarelik tapulu arsanın, terklerden sonra kalan 28 bin 134 metrekarelik kısmında çalışma yapılacak. Burada 155 bin 799 metrekarelik inşaat alanını içeren 1018 konut ve 46 ticari ünite geliştirilecek.

Kim yapıyor?

Projenin bu ilk etabında DKY İnşaat, diğer maliklerden topladığı arsaların tapularını Mefu İnşaat’a “taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ile devretti.
Daha sonra Mefu İnşaat da arsa sahibi kimliği ile projeyi geliştirmesi için müteahhit firma MRF Group ile sözleşme imzaladı.

4,1 milyar TL’lik yatırım büyüklüğü

Projede toplam yatırım bedeli 4 milyar 120 milyon 909 bin 735 TL olarak hesaplandı.

Yaklaşık 155 bin 799 metrekare inşaat alanına sahip proje, Sultangazi’de son dönemin en büyük konut yatırımları arasında yer alıyor.

11 bloktan oluşacak, ticari alanlar alt katlarda yer alacak

Projede konutlar 11 blok halinde inşa edilecek. Toplam 46 adet ticari ünite, ayrı bir blok yerine konut bloklarının alt katlarında konumlandırılacak. Bu planlama ile hem ticari canlılık hem de site içi yaşam kolaylığı hedefleniyor.

Proje alanının bir bölümü kamuya ayrılacak

Toplam 50.200,32 metrekare tapu alanına sahip parselin yalnızca 28.134,63 metrekarelik kısmında konut projesi geliştirilecek.

Kalan alanlarda ise:

Eğitim tesisleri
İdari yapılar
Park alanları
Kapalı otopark

gibi kamusal kullanımlar yer alacak.

Ulaşım avantajı ve stratejik konum

Proje alanı Yunus Emre Bulvarı üzerinde yer alıyor. E80 otoyoluna yaklaşık 340 metre mesafede bulunuyor. Yakın çevrede okul, hastane ve mevcut konut alanlarının bulunması, projeyi hem yaşam hem yatırım açısından öne çıkarıyor.

2.850 kişilik yaşam alanı oluşacak

İnşaat aşamasında yaklaşık 100 kişi, işletme aşamasında 350 personel görev alacak. Konutların tamamlanmasıyla birlikte bölgede yaklaşık 2.500 kişilik yeni nüfus oluşması bekleniyor. Toplam kullanıcı sayısı 2.850 kişiye ulaşacak.

Emlaknews.com.tr

Tera Holding Yönetim Kurulu Başkanı Emre Tezmen “Grubumuzun ilk proje gayrimenkul yatırım fonu TN1, yatırımcıların gayrimenkul sektöründeki yatırımlara erişimini kolaylaştıracak. TN1’in ilk projesi Sancak Dora olacak. Fon, bünyesinde yeni projeleri de hayata geçirerek sürekliliği olan bir fon olacak” dedi.

Yeni model hayata geçiyor

Türkiye’nin finans alanında yenilikçi ve öncü gruplarından Tera, gayrimenkul yatırımlarında erişimi kolaylaştıran yeni modeli hayata geçiriyor. Tera Grubu şirketlerinden Tera Portföy, ilk proje gayrimenkul yatırım fonu olan Tera Portföy Yönetim A.Ş. Birinci Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu’nu (TN1) minimum 100 bin lira katılım bedeliyle nitelikli yatırımcılara sundu. TN1, kurumsal ve bireysel tüm nitelikli yatırımcılara hitap ediyor. Diğer Proje GYF’lere göre katılım tutarının düşük tutulduğu fon, yeni bir bakış açısıyla alım tarafında daha esnek, daha fazla yatırımcıya hitap eden, tek bir projeye değil başka projelere de yatırım yapan bir yapıda olacak.

Tera Portföy Yönetim A.Ş. Birinci Proje GYF’nin ilk projesi, İstanbul’un yükselen değeri Sancaktepe’deki Sancak Dora Projesi olacak. Sancak Dora Projesi, Tera güvencesinde, yaklaşık 7 bin metrekare arsa üzerinde 218 bağımsız bölümden oluşan bir projedir.

Tera Holding Yönetim Kurulu Başkanı Emre Tezmen, “Tera Grubu olarak yeni yatırım araçları geliştirerek bireysel yatırımcılara sunmayı hedefliyoruz. Bu hedefimiz doğrultusunda ilk proje GYF’mizi hayata geçiriyoruz. Tera Portföy Yönetim A.Ş. Birinci Proje GYF’nin diğer GYF’lerden birçok farkı olacak. Özellikle biz yeni projeleri TN1’e dahil ederek sürekliliği olan bir fon oluşturacağız” dedi.

TN1’i öne çıkaran özellikleri

Sermaye Piyasası Kurulu (SPK), Temmuz 2024 tarihinde yayımladığı tebliğ ile proje gayrimenkul yatırım fonları kurulmasının önünü açarak, konut üretimini artıracak yeni stratejik hamle yaptı. Yeni düzenleme ile fonların doğrudan proje geliştirme faaliyetlerine yatırım yapılabilmesi sağlanırken, bugüne kadar 42 adet proje gayrimenkul yatırım fonu nitelikli yatırımcılara sunuldu.

Toplam 250 milyar TL’yi aşan portföy büyüklüğüyle mevduat banka grupları dışındaki portföy yönetim şirketleri içinde ilk sırada yer alıyoruz. Tera Porföy’ün ilk proje gayrimenkul yatırım fonunu kategorideki diğer fonlardan ayıran birçok özellik bulunuyor. Emre Tezmen, TN1 fonuyla ilgili şunları söyledi: “Diğer GYF’ler genelde belirli dönemlerde alım satıma açık. Bizim fon TN1, her gün alıma açık olacak. Diğer GYF’ler genelde yüksek katılım tutarı ve sınırlı yatırımcıya sahip. Biz katılım tutarını düşük tuttuk. 100 bin lirası olan nitelikli yatırımcı doğrudan fon alabilecek. Dolayısıyla yatırımcı sayısı fazla olacak.”

Tüm sürece ortak olunuyor

“Tera olarak, yatırım fonlarımızdaki performansımızı ve tecrübemizi gayrimenkul tarafına taşıyarak yatırımcılarımıza yeni bir yatırım alternatifi sunuyoruz” diyen Emre Tezmen süreci şöyle anlattı: “Tera olarak, süreci başından sonuna kadar profesyonel şekilde yönetiyoruz. Yani projenin sahibi fon. Yatırımcı operasyonel hiçbir yük almadan, bir gayrimenkul projesinin hem yatırımcısı hem ortağı oluyor. Yatırımcı arsa alımından projenin satışına kadar olan tüm sürecin kazancına ortak oluyor. Hem proje geliştirme kârı hem de konut satışı geliri elde ediyor.”

Sancak Dora projesinin toplam büyüklüğünün yaklaşık 3 milyar lira olacağını belirten Tezmen, gerekli resmi izinlerle birlikte inşaata başlamayı ve 18 ay gibi kısa sürede projeyi tamamlamayı hedeflediklerini söyledi. Tezmen “Bu fonumuza sürekli yeni projeleri ekleyeceğiz. Şu anda Türkiye genelinde görüştüğümüz şirketler ve arsa sahipleri var. Projelerini, arsalarını Tera ile geliştirmek istiyorlar” dedi.

Alım-satım nasıl olacak?

Tera Portföy Yönetim A.Ş. Birinci Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu’nda minimum katılım tutarında alt limit düşük tutuldu. 100 bin TL’si olan nitelikli yatırımcılar alım talimatı verdiğinde işlem ertesi gün gerçekleşecek. Fon’dan 2 yıl öncesinde çıkan yatırımcılardan yasal düzenlemeler dahilinde yüzde 17,5 stopaj vergisi alınırken erken çıkış komisyonu da yüzde 20 olarak belirlendi. Fon 2 yıl elde tutulduğunda ise stopaj sıfırlanıyor.

Fona sürekli yatırımcı alımı yapılacak

Tera Portföy Yönetim A.Ş. Birinci Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu’nun (TN1) değerleme süreciyle ilgili bilgi veren Tera Portföy Yönetim Kurulu Başkan Vekili ve Genel Müdürü Ethem Umut Beytorun, fonda uzun süre kalanların avantajlı olacağını söyledi. Beytorun, şunları ekledi: “TN1, diğer fonlarda olduğu gibi satışa kapanmayacak, sürekli giriş imkânı olacak. Fonda katılım pay tutarı 100 bin lira olacak. Her ay proje ilerleme raporu hazırlanarak, fonun pay fiyatı güncellenecek. Üçüncü yıldan itibaren de katılımcılara ayrıca kar payı dağıtılacak. Mevzuat gereği fonda iki yıldan uzun süre kalanlar için stopaj sıfıra düşüyor. Erken çıkanlar için de komisyon söz konusu. Uzun vadeli düşünen yatırımcılar kazançlı çıkacak.”

‘Kazanan yatırımcı olacak’

TN1’in yatırımcılarından FCR GYO’nun Yönetim Kurulu Başkanı Fecri Koça “Türkiye’de bugüne kadar gayrimenkul tarafında kazanan taraf genellikle arsa sahibi ve müteahhit oluyordu. Ancak Sayın Emre Tezmen’in fikri ile kurulan bu fon, bu anlayışa farklı bir bakış açısı getiriyor. Arsa sahibi ve müteahhidin kazandığı bu yapıya bir anlamda yeni bir çağrı yapılıyor ve bundan sonraki süreçte bu kazanç artık yatırımcıya da açılıyor” dedi.

Peker GYO Genel Müdürü Ramazan Işık da şunları söyledi: “Sancak Dora, Peker GYO olarak içinde yer aldığımız ve kesinlikle inandığımız bir proje. İstanbul’un hızla gelişen bölgelerinden olan Sancaktepe’deki bu lokasyonu çok öncesinden doğru değerlendirdik. Projenin potansiyelini gördük. Emre Bey’in ortaya koyduğu ve sektörde öncü olan fon modelini ise ayrıca değerli buluyorum. Biz bu modelin içinde hem proje ortağı hem de inanan taraf olarak yer alıyoruz. Gayrimenkul Türkiye’de her zaman kazandıran bir yatırım aracı oldu. Bu yapının onu çok daha geniş bir kitleye açacağına inanıyoruz.”

Proje GYF’ler konut arzına katkı sağlıyor

Gayrimenkul yatırım fonları (GYF) yatırımcılar için düşük miktarlarla gayrimenkul yatırımı yapma imkânı sağlıyor. 2014’te SPK’nın özel tebliğiyle temeli atılan GYF’ler ile yatırımcılar, konut, otel, veya ticari mülkler gibi gayrimenkullere yatırım yapabiliyor. Bu fonlarla gayrimenkul yatırımı yapıldığında yatırımcının tapuyla, vergi dairesiyle veya sigorta işlemleriyle uğraşması gerekmiyor.

Geleneksel gayrimenkul yatırım fonlarının portföylerinde sadece bitmiş gayrimenkuller bulunurken, proje GYF’ler ise henüz geliştirilmemiş veya geliştirme aşamasındaki projelere yatırım yaparak ülkedeki konut açığının kapatılmasına katkı sağlıyor. SPK mevzuatı gereği fon, topladığı kaynağın yüzde 80’ini takvim yılı sonuna kadar gayrimenkule yatırmak zorunda. Mevcut mevzuat ve düzenleyici sistemler çerçevesinde Proje GYF’ler güvenli yatırım yapıları konumuna gelirken gayrimenkul projelerinin finansmanında etkin “can suyu” özelliği taşıyor.

Borsa İstanbul’da düzenlenen gong törenine, Borsa İstanbul Genel Müdürü Korkmaz Ergun, Luxera GYO Yönetim Kurulu Başkanı Ramazan Taş, Yönetim Kurulu Başkan Vekilleri Emad Ragab ve Cemal Süleyman, Yönetim Kurulu Üyeleri Dr. Berra Doğaner, M. Emin Oran ve Ömer Erdoğan, Genel Müdür Münir Köndel, Mali İşler Direktörü İnal Dinçer ile Tera Yatırım Genel Müdür Yardımcısı Furkan Gün katıldı. Törene ayrıca Luxera GYO çalışanları ve davetliler de iştirak etti.

Borsa İstanbul’dan değerlendirme

Borsa İstanbul Genel Müdürü Korkmaz Ergun, törende yaptığı konuşmada, Luxera GYO’nun portföyünü istikrarlı bir şekilde genişlettiğini, gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşerek kurumsal yapısını güçlendirdiğini vurguladı. Ergun, halka arzdan elde edilen gelirle şirketin yeni projelerini hayata geçirmeye devam edeceğini belirtti ve yöneticileri tebrik etti.

Güçlü ve dengeli bir büyüme modeli

Luxera GYO Yönetim Kurulu Başkanı Ramazan Taş, halka arzın şirket için önemli bir dönüm noktası olduğunu ifade etti. Taş, “11 yıl önce başlattığımız yolculuğu 2024’te tamamladığımız GYO dönüşümüyle daha güçlü ve kurumsal bir zemine taşıdık. Bugün yılların emeğini ve tecrübesini sermaye piyasalarıyla buluşturmanın gururunu yaşıyoruz” dedi.

Taş, Luxera GYO’nun İstanbul’un merkezi ve gelişen lokasyonlarında nitelikli konut ve ticari projeler geliştirdiğini vurguladı. Şirketin, yatırımcılarına sürdürülebilir değer üretmeyi hedeflediğini belirten Taş, portföy büyüklüğünün 7 milyar TL’yi aştığını ve güçlü bir büyüme modelini kararlılıkla sürdürdüklerini ifade etti.

Halka arzın anlamı

Taş, sermaye piyasalarındaki bu ilk günü bir varış noktası değil, güçlü bir başlangıç olarak değerlendirdiklerini söyledi. Halka arz gelirinin büyük kısmının yeni ve mevcut projelerin finansmanında kullanılacağını belirten Taş, “Bu adım, yatırımcılarla uzun vadeli ve güvene dayalı bir ilişkinin temeli olacak” dedi.

Dinamik bir GYO

Tera Yatırım Genel Müdür Yardımcısı Furkan Gün, Luxera GYO’nun aktif projeleri olan, yeni işler geliştiren dinamik bir şirket olduğunu belirtti. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın beklenti anketine göre hane halkının yüzde 30’unun yatırım olarak konut, dükkan veya arsa almayı tercih ettiğini hatırlatan Gün, “Gayrimenkul hâlâ en çok tercih edilen ikinci varlık sınıfı. Türkiye’de konut sahiplik oranı yüzde 57 iken Avrupa Birliği’nde bu oran yüzde 70 civarında. Böyle bir talebin olduğu ortamda, Luxera GYO’nun 11 projesi, 7 milyar TL portföy büyüklüğü ve uluslararası satış tecrübesi yatırımcılar için önemli bir fırsat sunuyor” dedi.

Gün, Luxera GYO’nun Borsa İstanbul’da işlem görmeye başlamasıyla birlikte, farklı tasarruf seviyelerine sahip yatırımcıların kurumsal yapıya esnek biçimde yatırım yapabileceğini vurguladı. Yatırımcıların sermaye piyasalarının sağladığı likidite avantajı ile Luxera GYO’nun değer potansiyeline ulaşabileceğini ifade eden Gün, halka arza gösterilen ilginin de yüksek olduğunu belirterek 910 bin 128 yatırımcının 7,1 kat talep gösterdiğini söyledi.

Tera Yatırım Menkul Değerler liderliğinde gerçekleştirilecek halka arzda pay başına satış fiyatı 12,05 TL olarak belirlendi. Halka arzda, şirketin çıkarılmış sermayesinin 240 milyon TL’den 330 milyon TL’ye çıkarılması nedeniyle artırılacak 90 milyon TL nominal değerli pay ve ortakların sahip olduğu 30 milyon TL nominal pay olmak üzere toplam 120 milyon TL nominal değerli pay satılacak. Halka arz büyüklüğünün 1 milyar 446 milyon TL olması hedeflenirken, şirketin halka açıklık oranının ise yüzde 36,36 olarak gerçekleşmesi öngörülüyor.

3 proje devam ediyor

Markalı konut üretimi, yaşam merkezleri ve yüksek yatırım potansiyelli ticari alan geliştirme konusunda uzmanlaşan Luxera GYO; Luxera Residence, Luxera Meydan, Luxera Güneşli, Luxera Bahçelievler, Luxera Nevbahar ve Luxera Bahçe Port olmak üzere bugüne kadar 6 projeyi başarıyla tamamladı. Şirketin, şu anda Luxera Towers, Luxera Nevbahar Life ve Luxera Topkapı projeleri devam etmekte ve 2026’da Luxera Sultanbeyli ve Luxera Nevbahar Suites projelerine yakın zamanda başlamayı hedefliyor.

Gelişme alanında, planlı konut yerleşimi

Proje alanı, 1/100.000 ölçekli İstanbul İl Çevre Düzeni Planı’nda “Gelişme Alanı” kullanımında yer alırken, 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda “Orta Yoğunluklu Konut Alanı” (net yoğunluk 280–300 kişi/ha) kapsamında bulunuyor. 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planı’na göre ise Emsal: 1,5, Hmax: Serbest yapılaşma koşulları geçerli.

Bu planlama çerçevesi, projenin uzun vadeli şehircilik vizyonu ve sürdürülebilir yerleşim hedefleriyle uyumlu şekilde geliştirildiğini ortaya koyuyor.

498 konut, 96 bin 200 metrekare inşaat alanı

Projede;

– 32.294 m² ÇED alanı,

– 48.441 m² emsale esas inşaat alanı,

– 68.120 m² zemin üstü,

– 28.080 m² zemin altı olmak üzere

toplam 96.200 m² inşaat alanı planlanıyor.

Proje alanı, faaliyet sahibine ait tapulu arsa üzerinde geliştiriliyor. Bu durum, mülkiyet açısından yatırım sürecine güvenli bir zemin sağlıyor.

4 blok ve terasevlerden oluşan konut mimarisi

Toplu Konut Projesi kapsamında;

– 4 adet ana blok

– Terasevler

inşa edilecek.

Blok yapılaşması şu şekilde planlandı:

– Blok 1: 1B+Z+13 kat – 110 daire

–  Blok 2: 2B+Z+12 kat – 105 daire

– Blok 3: 1B+Z+13 kat – 110 daire

– Blok 4: 1B+Z+13 kat – 113 daire

– Terasevler: 4B+Z+5 kat – 60 daire

1+1’den 4+1’e geniş daire seçenekleri

Projede 1+1’den 4+1’e kadar farklı konut tipleri yer alıyor. Daire dağılımı şu şekilde açıklandı:

– 1+1: 185 adet

– 2+1: 253 adet

– 3+1: 37 adet

– 4+1: 23 adet

– Terasevler: 60 adet

Toplamda 498 konuttan oluşan projede, yaklaşık 1.952 kişinin yaşam sürmesi öngörülüyor. Bu nüfus ölçeği, sosyal donatıların planlanmasında temel referans olarak ele alındı.

Sosyal donatılarıyla öne çıkan yaşam alanı

ÇED alanı içerisinde;

– Sosyal tesis,

– Üzeri tenteli çocuk oyun alanları,

– Voleybol, basketbol ve futbol sahaları,

– Koşu parkuru,

– Kapalı yüzme havuzu,

– GYM terasları

– Geniş yeşil alanlar

yer alacak.

Bu donatılar, projeyi yalnızca bir konut alanı değil, bütüncül bir yaşam merkezi haline getirmeyi hedefliyor.

60 ayda tamamlanması planlanıyor

Projenin inşaat sürecinde idari ve teknik kadro dahil 80 kişinin istihdam edilmesi planlanıyor.

– Hafriyat çalışmaları: 18 ay

– Toplam inşaat süresi: 60 ay

İnşaat faaliyetleri; ayda 26 gün, günde 8 saat, tek vardiya sistemi ile yürütülecek.

Bölgesel değer artışı ve yatırım potansiyeli

Avcılar Firüzköy’de, planlı gelişme alanında konumlanan proje; ölçeği, sosyal donatı kapasitesi ve tapulu arsa üzerinde geliştirilmesiyle orta ve uzun vadede değer artışı potansiyeli taşıyor. Yüksek konut sayısına rağmen kontrollü yoğunluk yaklaşımı, yatırımcı açısından sürdürülebilir bir geri dönüş beklentisi oluşturuyor.

Emlaknews.com.tr