Körfez’de sermaye alarmı

Sabah’tan Metin Can’ın haberine göre Finans çevrelerine göre Körfez’den farklı finans merkezlerine yönelen transfer taleplerinin toplamı 50 milyar doları aştı. Ancak bu rakamın şu ana kadar yaklaşık yüzde 20’sinin gerçekleştiği ifade ediliyor.

Yeni adresler: Singapur, Hong Kong ve İstanbul

Uluslararası finans kaynakları, sermayenin yeni yönünün Asya ve Avrupa’daki alternatif finans merkezleri olduğunu belirtiyor.

Öne çıkan merkezler arasında:

Singapur

Hong Kong

İstanbul

Berlin

İsviçre

bulunuyor.

Uzmanlara göre yatırımcılar, siyasi ve askeri risklerin yükseldiği bölgelerden çıkarak daha güvenli finansal merkezlere varlık transferi yapmayı tercih ediyor.

İlk hareket Asyalı yatırımcılardan geldi

Sermaye çıkışında ilk dalganın Asyalı yatırımcılardan geldiği belirtiliyor. Özellikle Hintli girişimciler ve Çinli aile ofisleri, Dubai ve Abu Dabi’deki varlıklarını Singapur ve Hong Kong’a taşımaya başladı.

Bunun arkasındaki temel nedenlerden biri de bölgedeki güvenlik risklerinin artması. İran ile yaşanan gerilim nedeniyle hava sahasında kısıtlamalar ve uçuş iptalleri yaşanması yatırımcıların endişesini artırdı.

Uçuş takip platformu FlightAware verilerine göre yalnızca Dubai’de 4 binden fazla uçuş iptali gerçekleşti. Bu durum finans sektöründe acil para transfer taleplerini tetikledi.

Dubai’nin güvenli liman algısı zayıflıyor

Analistlere göre son gelişmeler Dubai’nin “güvenli finans merkezi” imajını zorluyor. Uzun süredir Orta Doğu’nun en önemli sermaye merkezlerinden biri olarak görülen şehirde yatırımcıların risk algısı yükselmeye başladı.

Bazı raporlar, ultra zengin yatırımcıların yalnızca Asya’ya değil Malezya’daki Johor bölgesinde bulunan Forest City gibi alternatif merkezlere de yöneldiğini ortaya koyuyor.

Ancak uzmanlara göre savaş riskinin genişleme ihtimali, yatırımcıların kararlarını hızlandırarak sermayenin daha uzak ve güvenli finans merkezlerine kaymasına yol açıyor.

Ziraat Kuleleri 62 milyar TL’yi aşan değeriyle İFM’nin en pahalı ofis projeleri arasında

Spot: İstanbul Finans Merkezi’nde (İFM) konumlanan Ziraat Kuleleri, 62,03 milyar TL toplam değer ve 388 bin metrekareyi aşan inşaat alanı ile Türkiye ofis piyasasının en yüksek bedelli projelerinden biri oldu. Ziraat GYO portföyündeki kuleler, finans ve kurumsal ofis yatırımlarında yeni referans noktası olarak öne çıkıyor.

Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetindeki Ziraat Kuleleri, yapılan değerleme çalışmasına göre toplamda 62.030.556.064 TL seviyesine ulaştı. Projede A Blok’un toplam değeri 50,07 milyar TL, B Blok’un değeri ise 8,61 milyar TL olarak hesaplandı. A Blok’ta yer alan ticari birimlerin fit-out değeri 3,35 milyar TL olarak kayıtlara geçti.

Toplam 61,36 milyar TL’yi aşan inşaat maliyeti, projeyi yalnızca bir ofis yatırımı değil, aynı zamanda stratejik bir finans altyapı yatırımı konumuna taşıyor.

İstanbul Finans Merkezi’nin kalbinde konum

Ziraat Kuleleri, Ümraniye Finanskent Mahallesi sınırları içinde, İstanbul Finans Merkezi’nin merkez aksında yer alıyor. Proje; TEM Otoyolu’na 1 km, D-100 Karayolu’na 5 km, 15 Temmuz Şehitler Köprüsü’ne 9 km mesafede bulunuyor. Sabiha Gökçen Havalimanı’na 25 km, İstanbul Havalimanı’na ise 50 km uzaklıkta olması, uluslararası iş dünyası açısından önemli bir avantaj sağlıyor.

Metro entegrasyonu ve M12 Göztepe–Ümraniye Metro Hattı kapsamındaki Finans Merkezi İstasyonu, kulelerin erişilebilirliğini daha da güçlendiriyor.

A ve B blokta dev metrekareler

Toplam 27.195,50 m² arsa üzerinde yükselen proje, iki kuleden oluşuyor.

A Blok: 7 bodrum + zemin + 46 normal kat olmak üzere 54 kat, toplam 328.940 m² inşaat alanı

B Blok: 7 bodrum + zemin + 40 normal kat olmak üzere 48 kat, toplam 59.728 m² inşaat alanı

A Blok’ta ofis ve işyeri fonksiyonu tek bağımsız bölüm olarak planlanırken, B Blok’ta 29 adet bağımsız ofis yer alıyor. Podyum katlarda ticari birimler, dükkanlar ve bankacılık fonksiyonları bulunuyor.

Kurumsal ofisler için yüksek standart

V/A yapı sınıfında, betonarme karkas sistemle inşa edilen Ziraat Kuleleri; lüks malzeme kalitesi, yüksek deprem dayanımı, geniş otopark alanları ve teknolojik altyapısı ile kurumsal kullanıcıları hedefliyor. İFM plan notları kapsamında finans kurumları, bankalar, holding merkezleri ve uluslararası şirketler için ideal bir kullanım sunuyor.

Değerlendirme: Neden kritik bir yatırım?

Ziraat Kuleleri;

Finans merkezinde yer alması,

Tek parselde yüksek yoğunluk,

Kurumsal kiracı profiline uygun ölçek,

Uzun vadeli kira ve değer artışı potansiyeli

nedeniyle Türkiye ofis piyasasında prime segment olarak değerlendiriliyor. Proje, özellikle kamu bankaları, finans kuruluşları ve uluslararası şirketler için prestij adresi niteliği taşıyor.

Gelecek vizyonu: Finansın yeni simgesi

İstanbul Finans Merkezi’nin tam kapasiteye ulaşmasıyla birlikte Ziraat Kuleleri’nin, Anadolu Yakası’nın finans vitrini olması bekleniyor. Uzmanlara göre proje, yalnızca bugünkü değeriyle değil, önümüzdeki yıllarda yaratacağı katma değer ve kurumsal yoğunlukla da İstanbul’un en güçlü ofis projeleri arasında kalıcı bir yer edinecek.

Emlaknews.com.tr

Yatırım hakkında toplum bilgilendirilmeli

İstanbul’un Londra, Hong Kong, Kuala Lumpur, New York ve Dubai gibi gerçek anlamda bir küresel finans merkezi olabilmesi açısından bu gelişmenin önemli bir adım olduğunu düşünüyorum. Bununla birlikte TVF’nin sermayedar olarak nakdi bir katkı sağlayacağı ifade edilen yatırımın bazı detaylarının açıklanması ile uzun soluklu bir sürecin ilk adımının atılmış olduğunu görüyoruz.

Dikkat edilecek 5 kural:

Kamuoyunda uzun süredir tartışılan ve yakından takip ettiğim İFM projesinin başarılı olması şüphesiz İstanbul’a yeni bir vizyon kazandıracak. Projenin başarıya ulaşması için önemli olduğunu düşündüğüm misyon, mevzuat, mülkiyet, marka ve merkezileştirmeye ilişkin adımları ‘5M’ olarak aşağıda özetlemek isterim:

1. Misyon:

İFM’nin misyonu ve Türkiye Varlık Fonu’nun ‘yatırımcı’ sıfatıyla projeye dahil olması şüphesiz bu misyonun önemine dikkat çekiyor. Kuruluş amacı ülkeye sürdürebilir katkı ve gelecek nesillere sermaye oluşturmak olan TVF için çerçeve de bu noktadada belirlenmiş oluyor. Asıl amaç ülkeye sürdürebilir bir katkı sağlamak ise öncelikle İFM’nin bir gayrimenkul projesi olmadığı ve fakat İstanbul’un önemli bir uluslararası finans merkezi olmasını tetikleyen kapsamlı bir proje olduğu ve kurgunun bu şekilde yapılması gerektiği unutulmamalı. İFM projesinin ülkeye sağlayabileceği gelir ve katkıları doğrudan ve dolaylı olarak ikiye ayırdığımızda başta kira ve satış geliri ya da KDV ile tapu harcı gibi kalemler akla geliyor. Diğer taraftan oluşturulacak yabancı istihdam ve artacak yabancı ziyaretçi sayılarıyla turizm ve havayolu ulaşımı sektörüne de katkı sağlayacaktır.

2. Mevzuat:

Türkiye’de ve dünyadaki örneklere baktığımızda ‘serbest bölge’ en uygun örnek olarak karşımıza çıkıyor. Nasıl ki sanayi sektöründe serbest bölgeler Türkiye’nin uluslarası üretim ve ihracat üssü olmasında önemli katkılar sağlıyorsa, Dubai Uluslararası Finans Merkezi (DIFC) örneğinde olduğu gibi finans konusunda da İFM projesi İstanbul’u uluslararası aktörlerin merkezi yapacaktır. Burada serbestliği sağlayan üç ana unsur bulunur ki öncelikli olan hukuki alt yapıdır.

Uluslararası oyuncuların daha aşina olduğu mevzuatların olması önemsenir. Burada öne çıkan ve en rahat uygulanacak kurgu ise uluslararası tahkim kurgusudur. Özellikle İsviçre ve Anglosakson hukuk sistemine yakın kurguların daha rahat kabul gördüğü söylenebilir. İkinci önemli unsur ise bürokratik kolaylıkların sağlanmasıdır. Bu noktada da iş kurma hızı önemsenen bir parametredir. Bunun dışında İFM’de çalışacak olan expatlara sağlanacak oturma veya çalışma izinleri konusunda fark yaratılabilir. Son unsur ise vergisel boyuttur. İFM’de faaliyet gösteren yerli ve yabancı şirketler için KDV, kurumlar vergisi ya da çalışanlar için gelir vergisi muafiyetleri gibi uygulamalar İFM’nin uluslararası kıyas ile öne çıkması konusunda son derece etkili olacaktır.

3. Mülkiyet:

Öngörülen misyonun tüm İFM için geçerli ve uygulanacak mevzuatın bağlayıcı olması gerekir. Bunu sağlamanın en etkin yöntemi mülkiyeti tek bir çatı altında toplamak olur. Tabi ki İFM’de yer alan tüm proje ve gayrimenkulleri satın alma yolu ile tek mülkiyet altında toplamak sermaye gereksinimi nedeniyle çok verimli bir yöntem olmaz fakat gerekli de değildir. İFM’deki tüm projeleri tek mülkiyet olarak birleştirmenin şüphesiz bir çok avantajı olacaktır. Bunun olabileceği en uygun yöntem olarak da akla ilk olarak gayrimenkul yatırım fonları gelir. İFM’de bulunan gayrimenkulleri, menkul kıymet haline getirerek bunların üstündeki mülkiyet haklarını bozmadan kontrolü tek elde toplamak mümkün olur.

Şöyle ki;

İstanbul Finans Merkezi’nde bulunan tüm gayrimenkullerin mal sahipleri yine İFM’de bulunan tüm gayrimenkullerini yeni kurulacak bir yatırım fonuna devredebilir. Karşılığında toplam değere göre belirlenen oran üzerinden fondan pay alınır. Doğrudan satış durumunda da toplam değer ön planda olurken bu senaryoda toplam değer üzerinden oranı, yani aslında şerefiyeyi belirlemek süreç açısından daha kolay olabilir. Sonuçta gayrimenkul yatırım fonları belirli sürelerde değerleme yaptırmak durumundadır. Böylelikle değerleri, zaman içinde farklılık gösterebilir. Ancak oranlar ve dolayısıyla fon payları sabit kalır.

Bu fonun adının İstanbul Finans Merkezi Gayrimenkul Yatırım Fonu olduğunu varsaydığımızda kolaylıkla yine Türkiye Varlık Fonu’nun bünyesinde bulunan Ziraat Bankası’nın iştirakı Ziraat Portföy tarafından kurulabilir. Mevzuatta gerekli uyarlamalar Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yapılabilir. Sonuçta SPK da İstanbul Finans Merkezi’nde paydaş. Ayrıca mevzuat kısmında belirttiğim avantajlardan faydalanmak için gayrimenkul yatırım fonuna devir zorunlu hale getirilebilir.

Bu şekilde İstanbul Finans Merkezi, Gayrimenkul Yatırım Fonu’nun tüm projenin mal sahibi pozisyonuna gelir ve dolayısıyla tüm kontrole hakim olmuş olur. Böylelikle mal sahipleri arasında çıkar çatışmasının ve iç rekabetin önüne geçilmiş olur. Diğer taraftan sonraki aşamalar için menkul kıymetin gayrimenkulden çok daha likit olduğu da unutulmamalı. Uluslararası yatırımcıların İstanbul Finans Merkezine yatırım yapmaları son derece kolaylaştırılmış ve çok daha güvenli hale getirilmiş olur. İlerleyen aşamalarda başta Türkiye Varlık Fonu olmak üzere tüm mevcut yatırımcılar için paha biçilmez bir avantaj sağlayacaktır.

4. Marka:

Mülkiyeti tek çatı altında topladıktan sonra ele alınması gereken en öncelikli konu ise kurumsal kimlik ve marka algısını oluşturmaktır. İFM’deki projeler yerine tek bir İstanbul Finans Merkezi kurgusu oluşturulmalı. Pazarlama, iş planı ve fiyatlandırma politikası ise yine İFM’ye özel oluşturulmalıdır. Tek bir pazarlama planının getirdiği bütüncül bakış açısıyla fiziken hangi alanın önce ya da hangi şartlardan kiralandığı veya satıldığı bilgisi ise önemini kaybeder. Bu da iç rekabeti azaltacaktır. Pazarlama planındaki en önemli konulardan bir diğeri ise uluslararası çapta kurgulanmasıdır. Uluslararası finans dünyasına ve kurumsal yatırımcı ağına ve küresel anlamda pazarlama gücüne sahip olan kurumlar burada çözüm ortakları olmalıdır. Finans kuruluşlarının yanı sıra uluslarası ilişkilerinden faydalanarak devlet seviyesinde temasların da katkısı şüphesiz etkili olacaktır. Tabi tüm süreçlerin koordineli şekilde yürütülmesi gerektiğini de unutmayalım.

5. Merkezileştirme:

Tek mülkiyetin getirdiği gücün ve tek bir markanın yarattığı algının sürdürebilir olması için yine tek elden yönetilmesi gerekir. Bu yaklaşım başarılı olan bir projenin başarılı kalmasına yol açacaktır. Tüm kararların İstanbul Finans Merkezi’nin sürdürebilir başarısına odaklanarak alınması gerekir. Yatırımcı ve kiracıların beklentisi de bu yönde olacaktır. Mülk yönetimi dışında yine bütüncül bir şekilde faaliyet gösteren kurumlar, mevzuatın getirdiği hususlar için kamu kurumları ve STK’lar ile yakın temas ve koordinasyon halinde olması sanırım farklı bir şekilde sağlanamaz. 5M olarak özetlemeye çalıştığım bu fikir haritasının, üst vizyon stratejisine bir katkı olarak görülmesini isterim. Temel ilke elbette ki el birliği ile ülkemiz ve ekonomimiz için değer yaratmaktır.

Detaylandırılması gereken bir çok konu olsa da en önemlisi tüm paydaşların bu vizyona inanması ve faydalarını görmesidir.

Önceki gün düzenlenen İstanbul Finans Merkezi Konferansı’nda konuşan Hazine ve Maliye Bakanı Berat Albayrak, çalışmaların hızlanması için yeni bir yol haritası hazırlayacaklarını söyledi.
Projenin inşaat süreciyle ilgili olarak bu ay bitmeden tüm paydaşlarla koordineli şekilde bir eylem planı hazırlanacağını söyleyen Albayrak, “Projenin revizesi de dahil, zamanlaması, bitiş tarihi, hangi kurumların gireceği, hangi kurumlarla birlikte yapı oluşması ile ilgili yol haritasını güncelleyerek, İstanbul Finans Merkezi Projesi’ni 2023 yılından önce hayata geçirmeyi planlıyoruz” diye konuştu.

Ulaşım güçlendirilecek

Fiziki altyapı ile ulaşım ağının kurulmasına yönelik faaliyetler kapsamında İstanbul Finans Merkezi ile Sabiha Gökçen Havalimanı, metro, Marmaray ve diğer raylı sistemlerin bağlantılarının kurulması için gerekli projelerin hazır olduğunu kaydeden Berat Albayrak, “Finans Merkezi konseptini, yeni bir bakış açısıyla yüz adım daha ileri taşımak için hepimize büyük iş düşüyor. Bu projenin lafta değil, icraatta hayata geçmesi için sonuna kadar her türlü desteği vermeye hazırız” diye konuştu.

Finansal İstikrar ve Kalkınma Komitesi toplantılarında, İFM’nin arzu edilen kapasite ve etkinlikte hayata geçirilmesi için atılması gereken adımları ele aldıklarını anlatan Albayrak, “Bir Finans Merkezi, iki tuğla örmek, üç bina dikmek değil. Bina dikerek Finans Merkezi olunmaz. Bunu tam anlamıyla tüm ayakları ile destekleyecek bir ekosistemi oluşturmak zorundasınız” dedi.

Bir ay önce dikkat çekmişti

Üç milyon metrekare inşaat alanına sahip olan ve 2008’de duyurulan İstanbul Uluslararası Finans Merkezi projesi 2016’da hizmet vermeye başlayacaktı. Kamu binaları gecikince açılış önce 2018’e, ardından 2020’ye sarktı. Merkez Bankası binasına henüz çivi bile çakılmaması nedeniyle açılışın 2023’e sarkabileceğini SÖZCÜ 8 Şubat 2019 tarihli haberinde duyurmuştu.

Sözcü

Finans Merkezi’nin benzersiz bir proje olduğunu, bu nedenle de elde tutulmasının daha iyi olacağını ifade eden Yetgin, buna karşın ciddi bir ofis stokları olduğunu ve doğru bir fiyatlamayla ihtiyaç olmayan kısmın satılabileceğini söyledi.

Reuters ile yaptığı söyleşide Halk GYO’nun önümüzdeki dönem projeleri ile ilgili değerlendirmede bulunan Yetgin, şu anda en önemli projelerinin İstanbul Finans Merkezi olduğunu ifade ederek, “Finans Merkezi Türkiye’nin vizyon projelerinden. Proje inşaatı devam ediyor. Halk GYO’ya düşen kısımda tamamlanma oranı yüzde 20’yi geçti. Hedefimiz 2020 yılı içinde bitirip teslim etmek” dedi.

Halk GYO’nun Finans Merkezi kapsamındaki toplam yatırım tutarının bugünkü kurlarla 200 milyon doların üzerinde olduğunu belirten Yetgin, İFM projesi kapsamında bir ihracın söz konusu olup olmadığı ile ilgili soru üzerine ise, “İnşallah önümüzdeki yıl içinde bu tür enstrümanlar, belki yönetim uygun görürse projenin bir kısmı ile ilgili gayrimenkul sertifikası ihtimal dahilinde” dedi.

Halk GYO’nun İFM kapsamında 46 ve 34 katlı iki kule ile 8 katlı üç ticari bina yatırımı bulunuyor. Yetgin’in verdiği bilgiye göre, Halk GYO toplam 425,000 metrekare ile İFM’nin en büyük inşaat alanına sahip konumda bulunuyor.

Halk GYO’nun gayrimenkul yatırım ortaklığı sektöründe kira sertifikası ihracı gerçekleştiren ilk şirket olduğunu belirten Yetgin, ihtiyaca göre yeni ihraçları ve çeşitli enstrümanları değerlendirebileceklerini söyledi.

Halk GYO Aralık ayında 100 milyon liralık kira sertifikası ihraç etmişti.

İFM’de doğru fiyatlama ile ihtiyaç olmayan kısım satılabilir

Finans Merkezi’nin benzersiz bir proje olduğunu ve 2020’den sonra ciddi bir kira geliri üreteceğini belirten Yetgin, buna karşın Halk GYO’nun elinde ciddi bir ofis stoku oluştuğunu ve bununla ilgili farklı çözümlerin gündeme gelebileceğini ifade etti.

Yetgin, “Önümüzdeki yıl farklı farklı çözümler de olabilir. Ciddi bir ofis stokumuz var. Duruma göre, fizibilite meselesi, doğru fiyatı bulduktan sonra ihtiyaca uymayan kısım satılabilir de. Ama çok tercih edilebilen birşey bana göre değil. Olabilir ama unique bir proje. Elde kalması sanki daha uygun olur.” diye konuştu.

Bir diğer önemli projelerinin de Ekim ayı sonunda lansmana çıkmayı planladıkları Alsancak’taki karma proje olduğunu belirten Yetgin, “İzmir Alsancak’ta hayata geçireceğimiz karma projede ruhsatı almak üzereyiz. Emlak Konut’un ihale ettiği ve Tariş fabrikalarının olduğu dönüşüm içindeki bir lokasyonda arsa dahil 1 milyar TL’ye yakın bir yatırım olacak. Teknik Yapı ile yüzde 50-50 ortaklıkla yapacağız” dedi ve ekledi:

“Projeyi Ekim sonunda lanse etmek için yoğun şekilde çalışıyoruz. Ekim sonuna yetiştirip, sektörde başlatılan kampanyaya dahil etmek istiyoruz.”

Konut başta olmak üzere gayrimenkul sektörüne hareket getirmek ve yastık altındaki döviz ve altınları ekonomiye kazandırmak amacıyla Çevre ve Şehircilik Bakanlığı desteği ile 31 Ağustos-31 Ekim tarihleri arasında geçerli olacak kampanya başlatılmıştı. Kampanya kapsamında satış fiyatı üzerinden yüzde 10 indirim, konut alımlarında peşinatın yüzde 20’den yüzde 10’a çekilmesi ve vadenin aylık yüzde 0.98 faiz olmak üzere 120 aya yayılması gibi avantajlar sunuluyor.

Alsancak projesinin konut ağırlıklı karma bir proje olacağını ifade eden Yetgin, “Otel ve kültürel alanların da olduğu karma bir proje. Ancak ağırlıkla konuttan oluşacak. Projede yaklaşık 1,000 konut bulunuyor” dedi.

Yetgin, proje dahilinde yer alacak otelle ilgili olarak da isim hakkı için ulusal ve uluslararası markalarla müzakereler yürüttüklerini söyledi.

Bu süreç Halk Bankası ile başladı. Ardından Allianz Sigorta, Rönesans’tan satın aldığı ve adını değiştirdiği Allianz Tower’a taşındı. Sonrasında aynı binaya başka markaların da gelmesiyle taşınma süreci devam etti. H&M’den KFC’ye, Row Enerji’den Burgan Bank’a kadar son iki yılda toplam 27 şirket Ataşehir’deki Metropol İstanbul, Palladium Tovver, Nida Kule My Newwork, Rönesans Tower, Kar Plaza, Royal Plaza ve World Business Çenter gibi ofis alanlarına taşındı.

Ümraniye’ye rakip oldu

İstanbul Finans Merkezi (İFM) projesiyle birlikte dikkat çekmeye başlayan Ataşehir’de doluluk oranları yüzde 60 seviyelerindeyken m2 kira bedelleri ise 16-22 dolar arasında değişiyor. Beyaz yakalı yöneticilerin ağırlıklı olarak Ataşehir’de oturması ve ofis kiralarının diğer bölgelere göre daha uygun olması bu bölgeye olan talebi arttırıyor, inşaatı devam eden metro projesiyle birlikte önümüzdeki dönemde talebin daha da artması bekleniyor.

2008 yılından itibaren uygun arazi stokuna sahip Ümraniye’de yeni ofis projeleri geliştirilmeye başlandı. Her iki köprüye de yakın konumuyla öne çıkan Ümraniye, beyaz yakalı çalışanlarının ağırlıklı olarak Anadolu Yakası’nda oturması nedeniyle bankacılık ve sigorta sektörünün merkezi haline geldi. Ancak Ataşehir planlı yapısıyla son yıllarda Ümraniye’ye rakip oldu.

Finans Merkezi etkisi

JLL Türkiye Ofis Kiralama Direktörü Mahir Mermer, Ümraniye’nin 2015 yılına kadar kendisiyle rekabete girecek bir bölge olmaması nedeniyle Anadolu Yakası’nın en popüler bölgesi olarak kaldığını söylüyor. Mermer, Ataşehir’de geliştirilen yeni ofis projeleriyle birlikte ise talebin bu bölgeye kaydığını ifade ediyor. Mahir Mermer, sosyal yaşamıyla çalışanlara cazip gelen Ataşehir’in bu yıl Anadolu Yakası’nın en popüler yeri haline geldiğini vurguluyor.

İnşaatı devam eden 1,2 milyon m2 kiralanabilir alanı bulunan İFM’de devlet kurumlarının kullanacağı alan çıkarıldığında 800 bin m2 kiralanabilir alan arzı ortaya çıkacak. Bu alan neredeyse 1995 yılından beri oluşan Maslak’ın büyüklüğüne eşit. Mahir Mermer, “Projenin bitişiyle birlikte burada 100 bin kişinin çalışacağı öngörülürse, mevcut durumda planlanan araç ile ulaşım yollarının yetmemesi gündeme gelecektir. Ayrıca bir anda piyasaya Maslak kadar büyük bir alanın çıkması kira bellerinde ciddi bir düşüş meydana gelmesine neden olacaktır” diyor.

Beyaz yakalıya yakın

Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden, Ataşehir’in beyaz yakalı çalışanların ikamet bölgelerine yakınlığı, ulaşım kolaylığı ve Levent bölgesine kıyasla yüzde 20-30 kira avantajı sağlamasıyla tercih edildiğini söylüyor. Gönden, İFM’nin faaliyete geçmesiyle birlikte eklenecek arzın iyi planlanması gerektiğine dikkat çekiyor. Tuğra Gönden, “Dubai örneğindeki uluslararası finans merkezi gibi hukuki, vergi ve teşvik altyapısı kurulduğunda bu alanların çok yetersiz kalacağı düşüncesindeyim. Aksi halde arzın emilmesi zaman alacaktır. Fakat konum ve çevresi itibariyle tercih edilen bölge olmaya devam edecektir” diye konuşuyor.

Ataşehir’in yakaladığı başarıyı korumasının anahtarı olarak İFM’nin pazarlanmasının iyi yapılması ve bölgenin toplu ulaşım dahil ulaşım altyapısının iyi kurulması gösteriliyor.

Bu iki hususa dikkat edilmesi halinde bölgenin İFM’nin açılışıyla birlikte kan kaybetmeyip popülerliğini koruyabileceğine dikkat çekiliyor.

Mahir Mermer – JLL Türkiye Ofis Kiralama Direktörü: Popülerliği arttı

“Ümraniye’ye göre daha iyi bir çevreye sahip Ataşehir’de geliştirilen yeni ofis projeleri talebin bu bölgeye kaymasına neden oldu. Özellikle yeme-içme ve sosyal olanaklar açısından iyi durumda olan Ataşehir bu yıl Anadolu Yakası’nın en popüler yeri haline geldi. Beyaz yakalı yöneticilerin ağırlıklı Ataşehir’de oturuyor olması, ofis kiralarının diğer bölgelere göre daha uygun olması da talebi artırdı.”

Ulaşımla cazibesi artıyor

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, başta banka ve sigorta şirketleri olmak üzere çalışan ikametinin Anadolu Yakası’nda fazlalık gösterdiği büyük şirketler için Ataşehir’in tercih edilen bir konumda yer aldığını söylüyor. Maya, bölgenin finans merkezi olarak şekillenip hayata geçmesi halinde banka ve finans sektörlerinde yer alan firmaların bu bölgede yer seçme hızının artacağını ifade ediyor. Makbule Yönel Maya, bu konuda şöyle konuşuyor: “Bununla birlikte bu hizmetlerin ihtiyaç duyacağı alt servisler de bölgede yer alacaktır. Ataşehir önemli bir konut alanı haline geldi ve ulaşım bağlantıları giderek iyileşiyor. Bu durum uluslararası büyük firmaların genel müdürlüklerini oraya taşıma potansiyelini de artırdı.”

Levent Gökmen/Ekonomist

Yeterli görülen adaylar davet ediliyor

Ön yeterlilikte yeterli görülen adaylar, kriterlere göre sıralanmak suretiyle kısa listeye alınarak teklif vermeye davet edilecek.

İhale 13 Mart’ta yapılacak

4734 Sayılı Kanun’un 5’inci bölümünde yer alan hükümlere uygun olarak ihale gerçekleştirilecek. Yapılması planlanan ihalenin 13 Mart’ta düzenleneceği belirtiliyor.

Ana arterlere yakınlığı, Üsküdar-Ümraniye-Çekmeköy metrosunun varlığı, Avrupa Yakası’na kolay ulaşımı ile öne çıkan ilçede konut ve ofis projesi yatırımları her geçen gün artıyor. Bölgede Üsküdar-Ümraniye-Çekmeköy metrosunun Çakmak istasyonuna kadar olan kısmı aralık ayında faaliyete geçerken ikinci etabının da bu yılın ilk çeyreğinde faaliyete geçmesi planlanıyor.

İşaret fişeği Sinpaş’tan

Sinpaş’tan Sur Yapı’ya kadar markalı üreticilerin proje geliştirme yarışına girdiği Ümraniye’de Sinpaş Finans Şehir, Sarphan Business Park, İva Modern Ümraniye, Sinpaş Palas ve Avrupa Konutları Yamanevler gibi üretim ve satış aşamasında 25 konut projesi bulunuyor. Ümraniye, konumu, metronun varlığı, İstanbul Uluslararası Finans Merkezi’ne (İFM) yakınlığı ile tercih ediliyor.

Nüfus yoğunluğu ve gelişme potansiyeli ile gelecek vaat eden Ümraniye’de Sinpaş’tan Artaş İnşaat’a kadar inşaat şirketlerinin 25 projesi üretim ve satış aşamasında ve gelişme potansiyeli ile gelecek vaat eden ilçede proje geliştiren şirketlerin yeni fırsatları da değerlendirdiklerine dikkat çekiliyor.

Projenin tamamlanmasıyla trafik sorununa çözüm olmasının yanı sıra bölgenin sosyal ve iktisadi kalkınmasına da olumlu etkilerde bulunacağı öngörülüyor.

Eva Gayrimenkul Araştırma ve Raporlama Uzmanı Pınar Kaymaraz, Ümraniye’nin son dönemde gerek ana arterlere olan yakınlığı gerekse Avrupa Yakası’na kolay ulaşımı nedeniyle Anadolu Yakası’nın önemli ilçelerinden biri haline geldiğini söylüyor.

Kaymaraz, ilçenin hayatı kolaylaştıran coğrafi konumunun konut ve ofis yatırımlarının bölgede yoğunlaşmasına neden olduğuna işaret ediyor. Pınar Kaymaraz, “Ofis projelerinin genelde metro hattı güzergahına inşa edildiği düşünülürse, geçtiğimiz birkaç yılda büyük firmaların özellikle Ümraniye ve çevresindeki ofis alanlarını tercih etmesi sürpriz değil. Avrupa Yakası’ndaki nitelikli ofis talebi kısmen Anadolu Yakası’na kayarken Ümraniye ve çevresinde konut piyasasının da hareketlenmesine neden oluyor” diyor.

Şile yolu revaçta

Ümraniye merkez bölgesinde konut projeleri daha çok Şile otoyolu güzergâhında konumlanıyor. Buranın yatırım açısından tercih edilmesinde en önemli etken olan ulaşım akslarına yakınlığın yanı sıra Anadolu Yakası’nda Kavacık, Altunizade gibi merkezi iş alanlarına da yakın olması. Ayrıca Yavuz Sultan Selim Köprüsü’nün bağlantı yolunun Ümraniye bölgesinde olması da Ümraniye’yi cazip kılıyor.

İstanbul Finans Merkezi konumu ve mimarisiyle Ümraniye’ye yeni bir çehre kazandıracak. İstanbul Finans Merkezi’ne ulaşımı kolaylaştırmak için 9 km’lik Ümraniye-Ataşehir-Göztepe metrosu İFM projesinden de geçirilecek. Finans merkezi metro hattı, Marmaray ve Kartal-Kadıköy metro hattına da bağlantılı bir şekilde yapılandırılıyor. Üsküdar-Ümraniye-Çekmeköy-Sancaktepe raylı sistem hattıyla da bağlantılı olması planlanan finans merkezi metro hattı dokuz istasyondan oluşuyor.

Ümraniye’de değerler yüzde 77 yükseldi

Endeksa verilerine göre Ümraniye’de son üç yılda konut metrekare satış fiyatlarında yüzde 41’lik, son beş yıllık dönemde ise yüzde 77’lik artış gözleniyor.

Endeksa CMO’su Aylin Daylan, şu anda Ümraniye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatının 3 bin 675 TL olduğunu söylüyor. Daylan’ın verdiği bilgiye göre, bölgede ortalama konut fiyatı 402 bin TL, ortalama kiralar bin 565 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ise ortalama 24 yıl.

Ümraniye’nin komşu ilçesi Ataşehir’de çok uzun dönemdir önemli fiyat artışları görüldüğünü belirten Aylin Daylan, “Özellikle Batı Ataşehir’de konut metrekare satış fiyatlarının ortalama 7 bin 550 TL olması ve ortalama konut fiyatlarının 1 milyon TL’yi bulması bölgede yaşamak isteyen orta gelir düzeyindeki kişileri Ümraniye’ye yönlendirmiş durumda” diyor.

İstanbul Finans Merkezi etkeniyle fiyatlar daha da artabilir

Aylin Daylan, İstanbul Finans Merkezi’nin hayata geçmesiyle bölgede oluşacak yüksek talebin fiyatları yukarı seviyelere çekme potansiyelinin yüksek olduğuna vurgu yapıyor.

İstanbul Finans Merkezi’nin hayata geçmesiyle bölgede konut talebinin yanı sıra ticari gayrimenkule olan talebin de artacağını öngördüklerini belirten Daylan, özellikle Finans Merkezi’ne çok yakın konumda bulunan Site, Çamlık, Tatlısu, Şerifali Mahallelerinde artış beklendiğini de vurguluyor.

Dünyanın en büyük küresel finans merkezlerine alternatif olması düşünülen İstanbul Uluslararası Finans Merkezi, Ümraniye’de E5 ile TEM otoyollarının kesiştiği alana inşa ediliyor.

Ahmet Çelik SİNPAŞ CEO’su
“İlk yatırımları biz yaptık”

“Ümraniye İstanbul’un merkezi lokasyonu ile öne çıkan bölgelerinden biri. 1990’lı yıllarda Aquacity, İstanbul Palas gibi çok sayıda projeyi bölgede biz yaptık. O yıllarda kimse o bölgeyi bilmezken markamızı oraya taşıyıp binlerce konut ürettik, üretmeye de devam ediyoruz. Fırsat çıkarsa yeni projeler de geliştirebiliriz.”

Süleyman Çetinsaya Artaş İnşaat YKB
“Gelecek vaat ediyor”

“İstanbul’un Asya Yakası’nın en öne çıkan ilçelerinden biri olan Ümraniye, konumu, metronun varlığı, İstanbul Uluslararası Finans Merkezi’ne (İFM) yakınlığı ile tercih ediliyor. Nüfus yoğunluğu ve gelişme potansiyeli ile gelecek vaat ediyor. Orada devam eden bir projemiz var. Yeni fırsatları da değerlendirebiliriz.”

Levent Gökmen Demirciler-Ekonomist

“Alışveriş turisti 1.000 doların üzerinde gelir bırakıyor”

Bir turistin otalama 650 dolar gelir bıraktığını hatırlatan Hilton İstanbul Kozyatağı Genel Müdürü Burak Ektiren, “Alışveriş turisti ise 1.000 doların üzerinde gelir bırakıyor. Bu oran yurtdışında yaşayan Türk misafirlerde ise daha yüksek” diye konuştu.

Anadolu Yakası’ndaki turizm değerlerini güçlü bir tanıtım çalışmasıyla öne çıkardıklarını aktaran Ektiren, “Otelimiz marka karması güçlü olan AVM’lere ve Avrupa’nın en uzun alışveriş caddelerinden Bağdat Caddesi’ne 4 km uzaklıkta. Biz de Avrupa ve Ortadoğu’dan gelen misafirlerimize bu avantajı anlattık. Bazı AVM’lere shuttle koyduk” dedi.

Potansiyel oluştu

İstanbul’a sadece alışveriş amaçlı gelen turistlerin bölgeye olan taleplerinin arttığını söyleyen Ektiren, şunları anlattı:

“Burada konaklayan turistler sosyal medyada ciddi paylaşım yapmaya başladı. Pazarlama faaliyetlerimiz de aralıksız sürüyor. Tüm bunların da meyvesini topluyoruz. Son dönemde gelen turistler ellerinde listeyle bize adres soruyor. Listede Kız Kulesi, Beylerbeyi Sarayı, Üsküdar, Kadıköy ve Çamlıca Tepesi gibi turistik noktaların yanı sıra Emaar Square Mall, Akasya AVM, Brandium, Palladium gibi AVM’ler de var.”

Sabah/Betül Alakent

İstanbul Finans Merkezi projesi bağlamında finansal piyasalar üzerindeki kamusal yüklerin ve maliyetlerin düşürülmesi veya kaldırılması gerektiğini dile getiren Ağbal, işlem maliyetlerinde Türkiye’nin Dubai, Londra, Frankfurt gibi merkezlerle aynı hatta bu merkezlerden daha rekabetçi olması gerektiğini ifade etti.

İstanbul’un bu alanda bir merkez olması için diğer ülkelerdeki rakibi olabilecek merkezlerle aynı özelliklere sahip olması gerektiğine dikkati çeken Ağbal, “Burada işin kurumsal boyutu var. İstanbul Finans Merkezi Projesi içerisinde, finansal sistemi oluşturan kurumların yapıları, işleyişine ilişkin çok daha liberal, daha serbest piyasa ekonomisine dayalı düzenlemeler yapmamız gerekiyor.” diye konuştu.

Ağbal, söz konusu projenin regülasyon ve enstrüman çeşitliliğinin yanı sıra piyasaya giriş-çıkış koşullarının kolaylaştırılması boyutunun da olduğuna işaret ederek, “Sadece vergi değil, birtakım regülasyon maliyetleri veya finansal enstrümanların çeşitliliğine ilişkin sınırlılıklar var, bunların mutlaka ortadan kaldırılması lazım.” dedi.

Projenin insan kaynağı boyutunun da olduğunu anlatan Ağbal, şunları kaydetti:

“Bir ülkede finansal piyasa gelişecekse mutlaka yetişmiş insan gücüne de ihtiyaç var. Konuyla ilgili kurumlarımızın çalışmaları da var. Bütün bunları Maliye Bakanlığı olarak bir torba yasa içerisinde düzenleme noktasında bir çalışma başlattık. Maliye Bakanlığı olarak koordinasyonu yürütüyoruz. Hazine Müsteşarlığı, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu, Kalkınma Bakanlığı, Sermaye Piyasası Kurulu, İstanbul Borsası ve diğer ilgili kurumlardan belirtilen başlıklar itibarıyla verilerini aldık. Şu ana kadar iki veya üç defa Ekonomi Koordinasyon Kurulu (EKK) toplantısı da yaptık. Bize gelen düzenleme önerilerini Ekonomi Koordinasyon Kurulunda da (EKK) paylaştık. Burada şunu söyleyebilirim ki ortaya çıkan öneriler, bizi bu noktada istediğimiz seviyeye getirecek düzeyde değil.”

“Tek başına AB regülasyonuyla uyum bizi rekabetçi kılmıyor”

Ağbal, son olarak Başbakan Yardımcısı Mehmet Şimşek ile değerlendirme yaptıklarını anlatarak, özellikle finansal piyasalarda aktif role sahip kurumların çok daha radikal ve serbest piyasa ekonomisine dayalı finansal enstrüman çeşitliliğini artıracak, piyasaya giriş ve çıkışı kolaylaştıracak düzenleme önerileriyle gelmeleri konusunda mutabık kaldıklarını aktardı.

Yakın bir zamanda bu yönde bir değerlendirme toplantısı yapacaklarını bildiren Ağbal, “Burada bizim düzenlemelerimiz Avrupa Birliği (AB) regülasyonlarına uygun deniyor. Bizim AB regülasyonlarına uygunluk derdimiz yok. Bizim rekabet içerisinde olacağınız düzenlemelerle uygunluğumuza bakmanız lazım. Yoksa AB regülasyonunun tek başına uyumlu olmuş olması bizi rekabetçi kılmıyor. Orada bakış açısında bir değişikliğe ihtiyaç var, özellikle finansal kurumlarımız bağlamında.” diye konuştu.

Ağbal, konuyla ilgili birkaç güzel önerinin de geldiğini belirterek, özellikle finansal enstrümanların bu piyasada daha düşük maliyetlerle işlem görmesini sağlayacak birtakım öneriler olduğunu bildirdi.

AA