GPPS, TÜİK tarafından açıklanan konut satış istatistiklerinde birinci ve ikinci el satışların farklı dinamiklere sahip olduğuna dikkat çekerek, özellikle birinci el konut, birinci el ipotekli konut ve yabancılara birinci el konut satışlarına ilişkin verilerin daha ayrıntılı ve ayrı bir raporlama kapsamında değerlendirilmesini talep ediyor.

Türkiye’de yılda 1 milyona yakın yeni konuta ihtiyaç var

Türkiye’de artan nüfus, yeni hanelerin kurulması, iç göç hareketleri ve kentsel dönüşüm ihtiyacı nedeniyle yıllık yeni konut ihtiyacının 700 bin ile 1 milyon adet arasında olduğu belirtiliyor.

Buna karşın yüksek girdi maliyetleri, finansmana erişimde yaşanan zorluklar ve konut fiyatlarındaki artış, yeni konut üretimini ve satışları olumsuz etkileyen temel unsurlar arasında gösteriliyor. Konut sektöründe arz-talep makasının açılmaya devam ettiği değerlendirilirken, yavaşlayan inşaat ruhsatları nedeniyle her yıl 300 bin ila 400 bin adet arasında net konut açığı oluştuğu ifade ediliyor.

Ortaya çıkan arz yetersizliği, konut sahipliği oranını ve kiralık konut piyasasını da doğrudan etkiliyor. Konut üretiminin talebin gerisinde kalması, kiralık konutlara olan ihtiyacı ve buna bağlı olarak kira fiyatları üzerindeki baskıyı artırıyor.

“Birinci el satış arttıkça yeni üretim güçlenir”

Bilge Özdemir, konut sektöründe yalnızca toplam satış rakamlarına bakmanın üretim ekonomisinin gerçek durumunu göstermekte yetersiz kalabileceğini belirterek, birinci el satışların ayrı bir kategori olarak daha fazla öne çıkarılması gerektiğini savundu.

Özdemir’e göre, birinci el satışların artması yeni proje üretimini teşvik ediyor; üretimdeki artış ise inşaat, proje geliştirme ve bu sektörlerle bağlantılı yüzlerce alt sektörde faaliyet ve istihdamı destekliyor.

GPPS’nin değerlendirmesinde, üretilen konutun ilk kez satışının gerçekleşmesi, konut arzının yenilenmesi açısından kritik önem taşıyor. Birinci el konut satışlarındaki hareketlilik, yeni yatırımlar için finansal kaynak oluştururken proje geliştiricilerinin yeni üretim kararlarını da doğrudan etkiliyor.

260 alt sektör için üretim zinciri

İnşaat ve proje geliştirme sektörünün geniş bir ekonomik etki alanına sahip olduğuna dikkat çeken GPPS, yeni projelerin üretimden satış aşamasına kadar sağlıklı bir döngü içerisinde ilerlemesinin önemini vurguluyor.

Platforma göre yeni konut üretiminin hızlanması, inşaat sektörünün yanı sıra doğrudan ve dolaylı olarak yaklaşık 260 alt sektörün ekonomik faaliyetini destekliyor. Bu nedenle birinci el satışların yalnızca gayrimenkul piyasasının değil, daha geniş ölçekte üretim ve istihdam zincirinin de önemli göstergelerinden biri olduğu ifade ediliyor.

Nitelikli yeni konut projelerinin satışının artması, tüketicilerin yeni ve planlı konut stokuna erişimini desteklerken, üreticinin elindeki stokların azalmasıyla yeni projeler için yatırım kararlarının alınmasını da kolaylaştırıyor.

GPPS’den TÜİK’e üç ayrı veri talebi

GPPS Platformu, konut piyasasının üretim tarafını daha net analiz edebilmek için TÜİK’in birinci el satışlara ilişkin verileri daha ayrıntılı biçimde yayımlamasını istiyor.

Platformun öne çıkardığı üç temel başlık şöyle:

1- Birinci el konut satışları: Yeni üretilen konutların satış performansının ve konut üretimindeki hareketliliğin daha sağlıklı izlenebilmesi için.
2- Birinci el ipotekli konut satışları: Yeni konut üretiminde mortgage, banka kredileri ve diğer finansman modellerinin etkisinin ölçülebilmesi için.
3- Yabancılara birinci el konut satışları: Yabancı yatırımcıların doğrudan yeni projelerden gerçekleştirdiği alımların ayrı olarak izlenebilmesi için.

Sektöre ortak çağrı: Birinci el satışlar ayrı raporlanmalı

GPPS Platform Başkanı Bilge Özdemir, birinci el konut satışlarının Türkiye’deki konut açığının azaltılmasında stratejik bir rol üstlendiğine dikkat çekerek, inşaat ve proje geliştirme sektörünün temsilcilerini ortak bir yaklaşım geliştirmeye çağırdı.

Platform; inşaat şirketleri, proje geliştiricileri, GYO’lar, sektör dernekleri ve diğer paydaşların birinci el üretim ve satış verilerine daha fazla odaklanması gerektiğini savunuyor.

GPPS’nin çağrısı net…

TÜİK, birinci el konut ve iş yeri satışlarına ilişkin aylık raporları ayrı bir veri seti ve değerlendirme kapsamında yayımlamalı. Platforma göre konut açığının kalıcı olarak azaltılmasının yolu, mevcut konutların el değiştirmesinden çok, yeni konut üretiminin ve bu konutların ilk satışlarının sürdürülebilir biçimde artırılmasından geçiyor.

Üretim ekonomisi ile hizmet ekonomisi ayrılmalı

Birinci el gayrimenkul satışlarının doğrudan nitelikli konut arzını artırdığını ve sektörel konut açığını kapattığını belirten Özdemir, ikinci el satışların ise sadece mevcut gayrimenkullerin el değiştirmesinden ibaret olduğunu dile getirdi. Üretici firmaların hizmet ekonomisi verileri yerine Gayrimenkul Üretim Ekonomisi verilerine odaklanması gerektiğini savunan GPPS, TÜİK’e stratejik bir çağrıda bulundu.

Sektör derneklerine ortak çağrı daveti

AYİDER, GAPAS, GİGDER, GİSP, GYODER, İNDER ve KONUTDER gibi önde gelen sektör derneklerini ve temsilcilerini ortak hareket etmeye davet eden GPPS; TÜİK’in birinci el ve ikinci el konut ile iş yeri aylık satış raporlarını farklı zamanlarda ve ayrı başlıklar altında yayınlamasını talep etti.

Marmara Depremi’nin yıl dönümünde depremde hayatını kaybedenleri de anan platform yetkilileri, nitelikli ve güvenli yapılara erişimin ancak birinci el konut üretiminin ve satışının desteklenmesiyle mümkün olacağını altını çizdi.

Araştırmaya göre 2026 yılının ilk altı ayında Türkiye genelinde 699 bin 516 adet konut satışı gerçekleşti. Geçen yılın yüksek bazına rağmen satış hacmini koruyan sektör, özellikle ilk el ve ipotekli satışlarda görülen toparlanmayla dikkat çekti. Her beş konuttan birinin kredi destekli satılması, finansman kanallarının yeniden hareketlenmeye başladığını gösterdi.

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, konut kredilerindeki kısıtlamalara rağmen ipotekli satışların yükseliş eğiliminde olduğunu belirterek, tasarruf finansman şirketlerinin de pazardaki etkisinin belirgin şekilde arttığını ifade etti.

İpotekli satışlar yeniden ivme kazandı

Araştırmaya göre yılın ilk yarısında ipotekli konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık yüzde 32 artarak 142 bin 794 adede ulaştı. Böylece ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı yüzde 15’ten yüzde 20’ye yükseldi. Buna rağmen satışların yaklaşık yüzde 80’i peşin veya diğer finansman yöntemleriyle gerçekleştirildi.

İlk el konutlarda dört yılın zirvesi

Yeni konutlara yönelik talep artışı da dikkat çekici bir tablo ortaya koydu. İlk el konut satışları 221 bin 487 adetle son dört yılın en yüksek seviyesine ulaştı. Ancak toplam satışlar içindeki payı yüzde 32 seviyesinde kaldı. Güvenli yapılara yönelen talep ve kentsel dönüşüm projeleri yeni konut satışlarını desteklemeyi sürdürse de, 2014 ve 2018 yıllarında görülen yüzde 48’lik seviyelerin halen oldukça gerisinde bulunuyor.

Reel fiyatlarda düzeltme sürüyor

Raporda, konut fiyatlarının enflasyondan arındırılmış seyrinde düzeltmenin devam ettiği vurgulandı. Reel konut fiyat endeksi son 29 ayda yalnızca Kasım 2025’te pozitif bölgeye geçerken, diğer aylarda negatif görünümünü korudu. Negatif seyir zayıflasa da fiyatların henüz kalıcı yükseliş trendine girmediği belirtildi. Konutun kira geliriyle geri dönüş süresi ise yaklaşık 16 yıl seviyesinde yatay seyretti.

Yabancı yatırımcı talebi zayıflıyor

Yabancılara yapılan konut satışlarının toplam satışlar içindeki payı yüzde 1,3’e gerileyerek son yılların en düşük seviyelerinden birini gördü. Yabancı talebindeki zayıflamaya rağmen satışların büyük bölümü yine İstanbul ve Antalya’da gerçekleşti.

Yeni konut arzı güçleniyor

Arz tarafında ise üretimin hız kazandığı görülüyor. 2025 yılında yapı ruhsatı verilen daire sayısı 1 milyon 187 bin 924’e ulaşırken, 2026’nın ilk çeyreğinde ruhsat verilen daire sayısı 169 bin 580’den 232 bin 252’ye yükseldi. Aynı dönemde yapı kullanma izin belgesi alan daire sayısı da 163 bin 227’ye çıktı.

Makbule Yönel Maya, yapı ruhsatı ve iskan verilerindeki yükselişin önümüzdeki dönemde konut arzını destekleyeceğini, ancak yeni projelerin piyasaya etkisinin inşaat süreleri nedeniyle zamana yayılacağını belirtti.

İnşaat maliyetlerinde işçilik baskısı sürüyor

Araştırmaya göre Mayıs 2026 itibarıyla inşaat maliyet endeksindeki yıllık artış yüzde 29,8 olarak gerçekleşti. İşçilik maliyetleri yüzde 32,6 ile maliyet artışının en önemli kalemi olurken, üretici fiyat endeksi aynı dönemde yüzde 28,9 seviyesinde gerçekleşti. Bu tablo, maliyet baskısının devam ettiğini ancak artış hızının önceki dönemlere göre daha dengeli bir görünüm sergilediğini ortaya koydu.

TÜİK verilerine göre Türkiye genelinde Mayıs 2026’da toplam konut satışları geçen yılın aynı ayındaki 135 bin 664 adetten 93 bin 333 adede gerileyerek yıllık bazda yüzde 31,2 düştü. Ancak 2026 Mayıs ayında Kurban Bayramı nedeniyle 9 günlük tatil bulunurken, ay içerisinde yalnızca 14 net çalışma günü gerçekleşti.

Günlük satış ortalaması beklentilerin üzerinde kaldı

GPPS’nin çalışmasına göre Mayıs 2026’da günlük ortalama toplam konut satışı 6 bin 667 adet olarak gerçekleşti.

Bu rakam;

– 2021 Kurban Bayramı dönemindeki 6 bin 643 adet günlük ortalamanın üzerinde,
– 2023’teki 5 bin 301 adet seviyesinin oldukça üzerinde,
– 2024’teki 5 bin 528 adet seviyesinin üzerinde,
– 2025 Kurban Bayramı dönemindeki 6 bin 233 adet seviyesinin de üzerinde gerçekleşti.

Son altı yıllık Kurban Bayramı dönemleri içerisinde yalnızca 2022 yılındaki 7 bin 804 adetlik günlük ortalama satış performansı Mayıs 2026’nın üzerinde kaldı.

İlk el satışlarda dikkat çeken yükseliş

Analizin en dikkat çekici sonucu ise sıfır konut satışlarında ortaya çıktı.

2026 Mayıs ayında günlük ortalama ilk el konut satışı 2 bin 157 adet olarak hesaplandı.

Bu performans;

– 2021 yılında 2 bin 116 adet,
– 2023 yılında 1.744 adet,
– 2024 yılında 1.797 adet,
– 2025 Kurban Bayramı döneminde 1.959 adet

seviyelerinin üzerine çıkarken, yalnızca 2022 yılındaki 2 bin 384 adetlik günlük ortalamanın gerisinde kaldı.

Böylece Mayıs 2026, son altı yılın Kurban Bayramı dönemleri içinde 2022’den sonra en güçlü ilk el konut satış performansına imza attı.

İpotekli ilk el satışlarda da güçlü tablo

İpotekli ilk el konut satışlarında da benzer bir görünüm oluştu.

Mayıs 2026’da günlük ortalama 325 ipotekli ilk el konut satışı gerçekleşti.

Bu rakam;

– 2024’teki 110 adet,
– 2025 Kurban Bayramı dönemindeki 200 adet,
– 2023’teki 306 adet

performanslarını geride bırakırken;

2021’deki 380 adet ve 2022’deki 403 adet seviyelerinin altında kaldı.

Bu sonuçla Mayıs 2026, ipotekli ilk el satışlarda 2022 ve 2021’in ardından son altı yılın üçüncü en güçlü Kurban Bayramı performansını ortaya koydu.

2025 Mayıs ile 2026 Mayıs arasındaki fark ne?

GPPS, normal aylık karşılaştırmalar yerine net çalışma günleri üzerinden yapılan analizde dikkat çekici sonuçlar elde edildiğini belirtiyor.

Buna göre;

– Günlük ortalama toplam konut satışı 6 bin 783 adetten 6 bin 667 adede geriledi. Bu düşüş yaklaşık yüzde 1,7 seviyesinde gerçekleşti.
– Günlük ortalama ilk el konut satışı 1.843 adetten 2.157 adede yükseldi. Bu artış yaklaşık yüzde 17,0 oldu.
– Günlük ortalama ipotekli ilk el konut satışı ise 250 adetten 325 adede çıkarak yüzde 30 artış gösterdi.

“Bayram ayları kendi içinde karşılaştırılmalı”

Bilge Özdemir, Kurban Bayramı’nın her yıl farklı aylara denk gelmesi ve tatil süresinin çalışma günlerini önemli ölçüde azaltması nedeniyle aylık toplam satış rakamlarının tek başına sağlıklı sonuç vermediğini belirtti.

GPPS’nin değerlendirmesine göre, Kurban Bayramı dönemleri kendi içinde ve net çalışma günü ortalamaları esas alınarak analiz edildiğinde Mayıs 2026 verileri özellikle ilk el ve ipotekli ilk el satışlarda sektör adına daha güçlü bir tablo ortaya koyuyor.

Rapora göre Türkiye genelinde satılık konut fiyatları yıllık bazda %29,8, aylık bazda %3,5 artış kaydetti. Enflasyondan arındırılmış verilere göre ise fiyatlar yıllık bazda %0,7 gerilerken, aylık bazda %0,6 arttı. Ortalama konut metrekare satış fiyatı 39.120 TL, ortalama konut fiyatı 4,8 milyon TL seviyesine yükseldi. Konut yatırımının geri dönüş süresi (amortisman süresi) ise 14 yıl olarak hesaplandı.

Satış adetlerinde düşüş, kredili satışlarda artış

Ocak ayında Türkiye genelinde toplam 111 bin 480 adet konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, geçen yılın aynı ayına göre %4,7 düşüşe işaret etti. Toplam satışlar içinde ilk el konutların payı %30,6, ikinci el konutların payı ise %69,4 oldu.

Finansman tarafında ise dikkat çekici bir hareketlilik gözlendi. İpotekli konut satışları yıllık bazda %15,7 artarak 20 bin 263 adet seviyesine yükseldi. Buna karşılık diğer satış türleri %8,3 düşüşle 91 bin 217 adet olarak kaydedildi. Toplam satışlar içinde ipotekli işlemlerin payı %18,2 olarak gerçekleşti.

Bu görünüm, kredi erişim koşullarında kısmi iyileşme başladığına ve faizlerde olası gerilemenin piyasa hareketliliğini destekleyebileceğine işaret ediyor.

Yatırımcıya en çok kazandıran şehirler: Samsun, Diyarbakır, Elazığ

Büyükşehirler dışında bazı Anadolu kentlerinde fiyat performansının daha güçlü olduğu görüldü.

Samsun: Yıllık nominal artış %41,2, reel artış %7,9. Ortalama metrekare fiyatı 34.137 TL, ortalama konut fiyatı 3,9 milyon TL.

Diyarbakır: Nominal artış %40,8, reel artış %7,7. Ortalama metrekare 32.399 TL, ortalama fiyat 4,9 milyon TL.

Elazığ: Nominal artış %37,6, reel artış %5,3. Ortalama metrekare 23.854 TL, ortalama fiyat 3,8 milyon TL.

Bu veriler, gelişmekte olan şehirlerde konut yatırımının reel getiri potansiyelinin daha yüksek olabildiğini gösteriyor.

Reel performansı zayıf kalan iller

Satılık konut fiyatlarının en düşük arttığı iller ise Hatay, Gaziantep ve Muğla oldu.

Muğla, ortalama 78.991 TL metrekare fiyatı ve 10 milyon TL ortalama konut değeriyle Türkiye’nin en pahalı konut piyasası olmaya devam ederken, reel fiyatlarda düşüş görülmesi dikkat çekti.

Büyük şehirlerde Ankara öne çıktı

Türkiye’nin en büyük dört ili arasında fiyat artışında ilk sırayı Ankara aldı. Başkentte yıllık nominal artış %36,1, reel artış %4 olarak gerçekleşti. Ortalama metrekare fiyatı 35.288 TL, ortalama konut fiyatı 4,5 milyon TL oldu.

İstanbul: Nominal artış %31,1, reel değişim sınırlı. Ortalama metrekare 60.391 TL, ortalama fiyat 6,8 milyon TL.

İzmir: Nominal artış %26,7, reel %3,1 düşüş. Ortalama metrekare 49.622 TL, ortalama fiyat 6,1 milyon TL.

Bursa: Nominal artış %26,5, reel %3,2 düşüş. Ortalama metrekare 32.866 TL, ortalama fiyat 4,4 milyon TL.

Kiralarda artış devam ediyor

Türkiye genelinde kiralık konut fiyatları yıllık %25,3, aylık %2,3 artış gösterdi. Reel bazda ise kiralar yıllık %4,2, aylık %0,5 geriledi. Ortalama metrekare kira fiyatı 234 TL, ortalama kira bedeli 25.973 TL seviyesinde hesaplandı.

Yatırım perspektifi

Veriler, konut piyasasında nominal fiyat artışının sürdüğünü ancak reel getirinin sınırlı kaldığını gösteriyor. Kredili satışlardaki artış ise faizlerde olası düşüş senaryosunda satış hacimlerinin yeniden ivme kazanabileceğine işaret ediyor. Özellikle gelişmekte olan şehirlerde reel fiyat artışlarının sürmesi, bölgesel yatırım stratejilerinin önemini artırıyor.

Konut kredilerinde çerçeve yeniden çizildi

Düzenlemenin temel odağında; alt ve orta gelir gruplarının konuta erişimini desteklemek, finansal tüketiciyi korumak ve kredi kaynaklarının verimli kullanımını sağlamak yer alıyor. Aynı zamanda yasa dışı bahis ve dolandırıcılıkla mücadele kapsamında, kredi limitlerinin suistimal edilmesinin de önüne geçilmesi amaçlanıyor.

Birinci el–ikinci el ayrımı kalktı

Yeni düzenlemeyle birlikte konut kredilerinde uzun süredir uygulanan birinci el–ikinci el ayrımı kaldırıldı. Böylece ikinci el konut alımlarında krediye erişim belirgin şekilde kolaylaştı. Özellikle 7 milyon TL altındaki konutlarda kredi değer oranlarının artırılması, piyasada sınırlı da olsa bir canlanma beklentisini güçlendirdi.

Enerji verimliliği yüksek, en az C enerji sınıfına sahip konutlar avantajlı kredi oranları kapsamına alındı. Bu adım, hem sürdürülebilir yapı stokunu teşvik ediyor hem de yeni ve görece depreme dayanıklı konutlara talebi artırmayı hedefliyor.

Kredi oranları enerji sınıfına göre belirlendi

BDDK kararına göre kredi tutarının konut değerine oranı; konutun fiyatı ve enerji sınıfına göre kademeli olarak uygulanacak. Değeri 5 milyon TL’ye kadar olan A ve B enerji sınıfı konutlarda kredi oranı yüzde 90’a kadar çıkarken, bu oran daha yüksek değerli ve düşük enerji sınıfına sahip konutlarda kademeli olarak düşüyor.

10–20 milyon TL bandındaki konutlarda yüzde 50’ye kadar kredi imkânı tanınması, daha önce krediye kapalı olan ikinci el segment için önemli bir gevşeme olarak değerlendiriliyor. Buna karşın 20 milyon TL üzerindeki lüks konutlarda kredi oranlarının düşürülmesiyle, talep daha dengeli bir yapıya yönlendiriliyor.

Yatırımcı açısından tablo ne söylüyor?

Düzenleme, konut piyasasında ani bir sıçramadan ziyade kontrollü bir toparlanmaya işaret ediyor. TÜİK verilerine göre ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı son yıllarda gerilerken, yeni kredi oranlarının bu payı sınırlı da olsa yukarı çekmesi bekleniyor.

Faiz cephesinde ise Merkez Bankası’nın politika faizini yüzde 37’ye indirmesi, kredi maliyetleri açısından izlenecek kritik bir başlık olmaya devam ediyor. Faiz indirimlerinin konut kredilerine daha güçlü yansıması halinde, özellikle büyük şehirlerde talep tarafında daha belirgin bir hareketlilik oluşabileceği değerlendiriliyor.

Öte yandan, tüketicinin kendisi veya ailesi adına kayıtlı en az bir konutunun bulunması halinde kredi oranlarının düşürülmeye devam edilmesi, spekülatif talebi sınırlayan önemli bir denge unsuru olarak öne çıkıyor.

Genel çerçevede BDDK’nın bu adımı, konut piyasasında seçici, enerji verimli ve gelirle uyumlu bir büyüme modeline geçiş sinyali verirken; yatırımcılar için de orta segmentte yeni fırsat alanları oluşturuyor.

Emlaknews.com.tr

İpotekli satışlarda 1.el – 2.el ayrımı talebi

GPPS’nin önerileri arasında en dikkat çeken başlıklardan biri, satış şekline göre açıklanan ipotekli satış verilerinin 1.el ve 2.el olarak ayrılması oldu. Bu düzenlemenin hayata geçirilmesi halinde, 1.el konutlarda kullanılan mortgage kredilerinin doğrudan izlenebilir hale gelmesi sağlanacak. Böylece inşaat ve proje geliştirme sektöründeki gerçek talep daha net görülebilecek.

İkinci el pazarda derinlik artışı hedefleniyor

Türkiye’de güçlü bir ikincil konut pazarı bulunduğuna dikkat çeken Özdemir, 2.el konut satışlarının emlak organizasyonları aracılığıyla gerçekleşen ve doğrudan yapılan satışlar şeklinde ayrıştırılarak istatistiklere yansıtılmasını önerdi. Bu adımın, emlak hizmet sektörünün büyüklüğünü ve derinliğini daha sağlıklı ortaya koyacağı belirtiliyor.

Yabancıya konut satışının yüzde 92’si sadece 13 ilden geliyor

Yabancıya satışlarda yeni dönem sinyali

Yabancılara konut satışında artık yalnızca 1.el değil, 2.el pazarın da aktif olduğu vurgulandı. GPPS, yabancıya satışların da 1.el ve 2.el olarak ayrılması halinde, inşaat ve proje geliştirme alanındaki düzenlemelerin daha isabetli yapılabileceğini ifade etti.

2026 için “yeni başlangıç” beklentisi

Her yıl şubat ayından itibaren açıklanan TÜİK Konut Satış İstatistikleri’nin, 2026 yılıyla birlikte güncellenmiş veri setiyle yayınlanması, sektörün ortak beklentisi olarak öne çıkıyor. GPPS’ye göre bu güncelleme, hem yatırımcıların hem de sektör paydaşlarının karar alma süreçlerini güçlendirecek.

Yatırımcı açısından ne anlama geliyor?

Daha net talep analizi

1.el projelerde gerçek satış gücünün ölçülmesi

2.el pazarın büyüklüğünün şeffaf biçimde izlenmesi

Yabancıya satışlarda sağlıklı segmentasyon

Bu adımların hayata geçmesi halinde, konut ve emlak piyasasında veriye dayalı yatırım döneminin güçleneceği ve sektörün daha sağlam bir zemine oturacağı değerlendiriliyor.

Artışlar ciddi rakamlarda

Türkiye genelinde konut satışları, 2025’te bir önceki yıla göre yüzde 14,3 artarak 1 milyon 688 bin 910 adede ulaştı. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, Aralık 2025’te konut satışları yıllık bazda yüzde 19,8 artışla 254 bin 777 olarak kaydedildi. Aynı dönemde ipotekli konut satışları yüzde 25,2 artarak 29 bin 149 oldu. Yılın tamamında ise ipotekli satışlar yüzde 49,3 yükselişle 236 bin 668 adede çıktı. Toplam satışlar içinde ipotekli işlemlerin payı Aralık’ta yüzde 11,4, 2025 genelinde ise yüzde 14 seviyesinde gerçekleşti.

Taş: “Önemli bir kırılım noktasındayız”

Luxera GYO Yönetim Kurulu Başkanı Ramazan Taş, 2025’te kırılan bu rekorun sektör açısından önemli bir eşik olduğunu belirterek, “Ortaya çıkan tablo, 2026 yılında daha güçlü bir canlanmanın sinyalini veriyor. 2024’ün son çeyreğinde başlayan hareketlilik 2025 boyunca devam etti ve sektör yılı 1 milyon 688 bin 910 satışla kapattı. Bu performansta, politika faizindeki belirgin düşüşün etkisi çok net şekilde hissedildi” dedi. Faizlerdeki gerilemeyle birlikte konut kredi faizlerinin daha ulaşılabilir seviyelere inmeye başladığını vurgulayan Taş, bunun satışları desteklediğini ifade etti. Taş, “Politika faiziyle birlikte mevduat ve kredi faizlerinin düştüğü dönemlerde gayrimenkul her zaman daha fazla ilgi görür. 2025’te konut yeniden güvenli liman algısını güçlendirdi. 2026’da da bu eğilimin sürmesini bekliyoruz” değerlendirmesinde bulundu.

“Reel fiyat gerilemesi alıcıyı harekete geçirdi”

Rekor satışlarda bir diğer önemli etkenin, 2025 boyunca yüzde 30,89 artan enflasyona rağmen konut fiyatlarının reel olarak gerilemesi olduğuna dikkat çeken Taş, şu ifadeleri kullandı:

“Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın Konut Fiyat Endeksi’ne göre, 2024’ün ekim ve kasım aylarında yüzde 14,7’ye ulaşan reel kayıp, 2018’de görülen dip seviyenin dahi altına indi. 2024’ün son iki ayında gerilemeye başlayan bu kayıp, 2025 Eylül’de yüzde 0,8’e, Ekim’de yüzde 1’e kadar düştü. Kasım ayında fiyatlar yüzde 0,3 reel artış gösterse de Aralık ayı yüzde 1,4 reel kayıpla tamamlandı. Türk Lirası’nın enflasyon ve kur etkisiyle değer kaybettiği bu ortamda konut, yeniden güçlü bir yatırım aracı olarak öne çıktı. Maliyetlerin ilerleyen dönemde fiyatlara yansıyacağını düşünen alıcılar, 2025’te daha hızlı karar aldı.”

“Talep erişilebilir fiyatlı konutlara yöneldi”

2025 boyunca artan talebin ağırlıklı olarak erişilebilir fiyat segmentinde yoğunlaştığını belirten Ramazan Taş, “Geçtiğimiz yıl sektörde hissedilen canlılık ne yazık ki tüm alt segmentlere eşit yansımadı. Özellikle lüks konut pazarında faaliyet gösteren firmalar açısından yıl daha sakin geçti. Artan arsa ve inşaat maliyetleri üreticiyi zorlamaya devam ederken, finansmana erişim konut sektörü için de en kritik başlıklardan biri olmayı sürdürdü” dedi.

2026 yılına yönelik beklentilerini de paylaşan Taş, “Yeni yılda yüksek inşaat maliyetleri ve astronomik arsa fiyatlarını dengeleyecek adımların atılması, kentsel dönüşümü hızlandıracak destek mekanizmalarının devreye alınması ve üreticinin finansmana erişiminin kolaylaştırılması, sektörün en temel beklentileri arasında yer alıyor” ifadelerini kullandı.

Fiyatlar reel değerlerin altında kaldı

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, son 4 aylık dönemde konut fiyat artışlarının gerçekleşen enflasyonun altında kaldığını, bazı bölgelerde ise sınırlı gerileme yaşandığını belirtti. Yazıcı, “Bu tablo piyasanın sakinleştiğini ve fiyatların geri geldiğini gösteriyor. Doğru fiyatlanan bir konutun ortalama satış süresi bugün yaklaşık 2 aya çıkmış durumda. Sürenin uzaması, fiyatlama hatalarının arttığına işaret ediyor” dedi.

Konut stokunda yüzde 27 artış

Türkiye genelinde satışı bekleyen konut stokunun yılbaşına göre yaklaşık yüzde 27 artarak 640 binin üzerine çıktığını hatırlatan Yazıcı, bu artışın arz–talep dengesindeki değişimi net biçimde ortaya koyduğunu vurguladı. “Stokların büyümesi, satıcıların zaman içinde indirime yönelme ihtiyacını artırıyor. Bu da fiyatların neden baskı altında kaldığını açıklıyor” değerlendirmesinde bulundu.

Kiralık piyasasında yeniden stok artışı

Kiralık konut tarafında satış piyasasına kıyasla daha dengeli bir görünüm olduğuna dikkat çeken Yazıcı, yıl ortasında azalan kiralık stoklarının son dönemde yeniden artışa geçtiğini söyledi. “Kiralık mülklerin yeni kiracı bulma süresi çok sert uzamıyor ancak belirgin şekilde artıyor. Buna rağmen satış tarafındaki kadar güçlü bir yavaşlamadan söz etmek için erken” ifadelerini kullandı.

İlk el konut satışlarında dikkat çeken düşüş

Toplam satış rakamlarının yanıltıcı olabileceğini vurgulayan Yazıcı, asıl kritik göstergenin ilk el konut satışları olduğunun altını çizdi. “2015 yılında satılan her iki konuttan biri ilk eldi. Bugün bu oran yüzde 30’lar seviyesine kadar gerilemiş durumda. Konut ticareti artıyor gibi görünse de üretim tarafı aynı hızda ilerlemiyor” dedi.

İpotekli satışlar yüzde 14’e geriledi

İpotekli konut satışlarında yaşanan sert düşüşe de dikkat çeken Yazıcı, “Beş yıl önce yüzde 45 seviyesinde olan ipotekli satış oranı bugün yüzde 14’e kadar gerilemiş durumda. Yüksek faizler ve krediye erişimdeki sınırlamalar, satışları doğrudan etkiliyor” diye konuştu. Yazıcı, 2026 yılında kademeli ve kontrollü bir faiz düşüşü beklediklerini, ancak geçmiş yıllardaki gibi sert indirimlerin öngörülmediğini ifade etti.

Konut yatırım aracı olmaktan uzaklaşıyor

Oturum amaçlı konut alımında “yanlış zaman” kavramının geçerli olmadığını belirten Yazıcı, yatırım amaçlı alımlarda ise daha temkinli olunması gerektiğini söyledi. “Konut, yatırım aracı olmaktan yavaş yavaş çıkıyor. Önümüzdeki dönemde ticari gayrimenkul ve arsa yatırımları daha cazip hale gelebilir” değerlendirmesinde bulundu.

2026’ya girerken 3 kritik başlık

Gayrimenkul piyasasını önümüzdeki dönemde şekillendirecek temel unsurları sıralayan Yazıcı, şu üç başlığın öne çıkacağını vurguladı:

Faiz politikaları

Konutla ilgili vergi düzenlemeleri

Alternatif yatırım araçlarının performansı

Bir ayda 93 bin 902 konut satıldı

Türkiye genelinde Şubat ayında toplam 217 bin 888 gayrimenkul satılırken bunların 93 bin 902 konut türü gayrimenkullerden oluştu. Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, “Konut satışları Ocak-Şubat döneminde 174 bin 210 olarak gerçekleşti. Toplam gayrimenkul satışlarına baktığımızda ise aynı dönemde 416 bin 613 gayrimenkul satışı yapıldı. Ocak ayına göre Şubat’ta konut satışı yüzde 17 seviyesinde artış gösterdi. Faiz oranları yüksek olsa da kısmen sınırlı da olsa ipotekli satışlarda bir artış söz konusu. Şubat ayında toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 9,4 olarak gerçekleşti. İkinci el konut satışının payı da yüzde 69,5 oldu Arsa ve arazi türü gayrimenkullere ilgi daha yoğun” dedi.

İnşaat maliyetleri artıyor

Piyasada satışta olan gerek birinci gerekse de ikinci el konutlarda önemli avantajlar olduğunu da ifade eden Özelmacıklı, “İnşaat maliyet endeksi artmaya devam ediyor. Ocak ayı verilerine göre inşaat maliyetleri yıllık yüzde 67,87 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi yüzde 51,58 arttı, işçilik endeksi yüzde 102,88 arttı. Bu durum yeni üretilen inşaatlarda maliyetleri daha da yukarı bir seviyeye taşıyor. Bazı illerde ve bölgelerde konutta amortisman süresi 15 yıla kadar geriledi” şeklinde konuştu.

Ruhsat arttı, iskan azaldı

Yapı izin istatistiklerine de değinen Özelmacıklı “2023 yılı son çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı yüzde 7,9, daire sayısı yüzde 16,0 ve yüzölçümü yüzde 8,8 arttı. Aynı dönemde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların bina sayısı ise yüzde 7, daire sayısı yüzde 8,9 ve yüzölçümü yüzde 10,5 azaldı” dedi.

Evlenen çiftlerin sayısı 565 bin 435 oldu

Evlenme ve boşanma sayılarının da konut ihtiyacı için önemli bir veri kaynağı olduğunu belirten Özelmacıklı, “Evlenen çiftlerin sayısı 2023 yılında 565 bin 435 oldu. Boşanan çiftlerin sayısı ise 2023 yılında 171 bin 881 oldu. 2023 yılında yapı kullanma izin belgesi alan daire sayısı ise 533 bin 375 seviyesinde kaldı ve 2022 yılına göre yaklaşık yüzde 17 azaldı. Bu rakamlara göre, yeterli konut arzımız yok ve talep tekrar arttığında fiyatlar yükselme eğilimi gösterecektir” ifadelerini kullandı.