Kalife eleman sorunu, kangrenleşti

Malzeme fiyatlarında bir nebze denge sağlanmış olsa da işçilik maliyetlerindeki sert artış, projelerin toplam üretim maliyetini yukarı çekiyor. Şişik, “Sektördeki kalifiye eleman problemi yıllardır çözülmedi. 11 ildeki yoğun projelerde çalışanların çoğu 50 yaş üstü, yeni nesil ise bu mesleği tercih etmiyor. Bu durum maliyetleri artırıyor ve yeni projelere başlayacak meslektaşlarımız için ciddi sermaye yükü oluşturuyor” dedi.

Sorun, sürekli büyüyor

Toplam maliyetlerdeki artışın yıllık bazda yüzde 25,38 olarak ölçüldüğünü aktaran Şişik, işçilik maliyetleri kadar hammadde fiyatlarındaki dalgalanmaların da kârlılığı düşürdüğünü belirtti. Enflasyon ve döviz kurlarındaki öngörülemeyen artışlar, yatırım ve proje planlamalarını zorlaştırıyor.

Kentsel dönüşüm tuzu biberi oldu

Kentsel dönüşüm projelerinin hayati önem taşıdığı bölgelerde maliyetlerin aylık bazda yaklaşık yüzde 10 artması, kat malikleri ile müteahhitler arasındaki anlaşma süreçlerini yavaşlatıyor. Buna karşın, güvenli konutta yaşama ihtiyacı ve devletin hayata geçirdiği projeler sayesinde talebin canlı kalması, sektörde sınırlı da olsa hareketlilik sağlıyor.

Hakan Şişik, sektörün sürdürülebilirliği için kalifiye eleman yetiştirilmesinin ve maliyet yönetiminde daha etkili çözümlerin hayati olduğunu vurguladı. “Maliyetler yükseliyor, fakat talep hâlâ canlı. Bu dengesizlik, Anadolu yakası inşaat projelerinin planlamasında ve yatırım kararlarında riskleri artırıyor” ifadelerini kullandı.

Yaraya parmak bastı

Türkiye’nin en köklü sivil toplum örgütlerinden Türkiye Müteahhitler Birliği (TMB), ekonomi çevreleri ve sektör tarafından ilgiyle takip edilen Nisan 2021 İnşaat Sektörü Analizi Raporu’nu yayınladı. “Salgında Ortak Kaygı; Ekonomi” başlıklı analizde, küresel ve ulusal ekonomi ile inşaat sektörüne ilişkin veriler kapsamlı biçimde değerlendirildi.

Sorunlar üst üste geliyor

Emtia fiyatları ve döviz kurlarında yaşanan yükseliş ile birlikte sektörde girdi maliyetlerinde görülen yüksek artışların ciddi sorun olmayı sürdürdüğüne değinilen raporda, TÜİK İnşaat Maliyet Endeksi’nin yıllık bazda Ocak’ta %27,8 ve Şubat’ta da %27,6 arttığına dikkat çekildi.

İnşaat sektöründe piyasa şartlarındaki hızlı değişim, kurdaki dalgalanmalar, salgın ve salgın tedbirleri nedeniyle çalışma koşullarının değişmesi, iş programlarındaki aksamalar nedeniyle ciddi finansal ve operasyonel sorunlar yaşandığı anlatılan raporda, “Bu sorunlar devamında sektörün çok sayıda alt sektörle ilişkisi kapsamında ekonominin genelinde nakit ihtiyacını artırarak kısa vadede önemli nakit akışı sorunlarına sebep olmaktadır” denildi.

25 milyar liralık kredi yeniden yapılandırıldı

Mevcut tabloda, kamu projelerindeki maliyet artışlarının karşılanabilmesini teminen firmalara fiyat farkı ödemesi veya şarta bağlı olmayan fesih hakkının tanınmasını içeren bir düzenleme ihtiyacının artarak devam ettiği vurgulanırken, “Ayrıca son olarak, sektörün üzerindeki finansman yükünün hafifletilmesi konusunda bir gelişme beklenirken stopaj ve KDV tevkifat oranlarında yapılan artışlar firmalar üzerindeki baskıyı artırmıştır.

Bu kapsamda sektör üzerindeki vergi yükünün azaltılması büyük önem taşımaktadır. Söz konusu sorunlar paralelinde finansman/nakit akışı sıkıntısı içerisinde kalan sektörde borçluluk oranlarında artış da sürmektedir. Ekim 2019’da başlayan ve büyük şirketlerin bankalara kredi borçlarının yeniden yapılandırılmasını içeren süreçte, yapılandırma 2020 yılında 25 milyar TL büyüklüğüne ulaşmıştır. Mevcut tabloda inşaat sektörünün sorunlu kredilerde başı çektiği izlenmektedir. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) verilerine göre; Ocak 2021 itibarıyla inşaat sektöründe kullanılan nakdi kredi toplamı bir yılda %20’den fazla artarak 300 milyar TL’ye ulaşmış, aynı dönemde tahsili gecikmiş kredi oranı ise %9 olarak kaydedilmiştir” ifadelerine yer verildi.

Maliyetlerdeki artış, konut fiyatlarını da artırıyor

Raporda, geçen yıl konut fiyatlarında başlayan artışın, inşaat maliyetlerinde izlenen yükseliş paralelinde devam ettiği vurgulandı. Merkez Bankası tarafından kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Konut Fiyat Endeksi’nin (KFE) Ocak ayında aylık bazda %1,8, yıllık bazda da nominal olarak %30,4 artış kaydettiği hatırlatılan raporda, şöyle devam edildi: “2011 yılı başından bu yana açıklanan endeks veri setinde böylece en hızlı yıllık yükseliş yaşanmıştır.

KFE reel olarak Ocak’ta %13,5 ve son olarak Şubat’ta %13,1 oranında artmıştır. Küresel emlak ajansı Knight Frank’in Global Konut Fiyat Endeksi’ne göre; Türkiye, konut fiyatlarında yıllık nominal artışta 56 ülke arasında ilk sırada yer almıştır. “Markalı konut” olarak da adlandırılanlar için açıklanan REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi’nde konut fiyatları Şubat ayında aylık %0,2 ve yıllık %6,2 artış kaydetmiştir.”

Türkiye Müteahhitler Birliği’nin 2021 yılının ilk çeyreğini değerlendirdiği raporda genel ekonomi ve sektöre ilişkin özetle şu tespitlere yer verildi:

Konut için kredi kampanyaları düzenlenmesi önemli

Konut satışlarında Mart ayı verileri aylık artışla birlikte yıllık bazda da kısmi artışı (111 bin 241 konut ile %2,4 artış) ortaya koymuştur. Bununla birlikte yılın ilk çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine kıyasla satışlarda %22,9 düşüş görülmüştür. Yabancılara yapılan konut satışları ise Mart’ta 4 bin 248’e yükselmiştir.
İlk el konut satışlarının toplamdan aldığı pay %30-31 bandına kadar düşmüş, 2020 yılı yaz dönemi %60’a yaklaşan ipotekli satış oranı da %15-20 aralığına gerilemiştir. Bu çerçevede özellikle ilk el konut satışlarına yönelik düşük faizli tüketici kredisi kampanyalarının hayata geçirilmesinin sektörün desteklenmesi açısından önemli olduğu belirtilmektedir.

Daha uzun soluklu olarak ise konut segmentindeki canlanmanın pek çok sektörde canlandırıcı etkisi dikkate alınarak alternatif gayrimenkul finansman modelleri geliştirilmesi ve özellikle dar gelirliler için konut hesabı uygulamasının etkin hale getirilmesi önerilmektedir. Ulaşılabilir konut arzının önünde yüksek olan arsa fiyatlarının da engel teşkil ettiği değerlendirilmektedir.

Yurtdışında üç ayda 3,1 milyar dolarlık proje üstlenildi

Ticaret Bakanlığı verilerine göre; 2021 yılı Ocak-Mart döneminde sektör, yurtdışında 3,1 milyar ABD Doları tutarında 52 proje üstlenmiştir. Böylelikle yurtdışı müteahhitlik hizmetlerinde bugüne kadar üstlenilen proje tutarı 424,5 milyar ABD Doları’na ve proje sayısı da 10 bin 725 ’e yükselmiştir. 2020 yılının aynı döneminde 2 milyar ABD Doları tutarında 50 proje üstlenen Türk müteahhitlerinin bu yıla katma değeri daha yüksek işlerle başladığı da dikkat çekmiştir. Geçen yıl ilk üç ayda projelerde 41,7 milyon ABD Doları olan ortalama bedel, bu yılın aynı döneminde 59,7 milyon ABD Doları’na yükselmiştir.

Finansman için işbirlikleri yapılıyor

Küresel pazarda artan ihtiyaç kapsamında finansman temini amacıyla TMB olarak, Türk Eximbank, bankacılık sektörü, uluslararası kurum ve kuruluşlarla yakın işbirliği içinde bulunulmaktadır. Ayrıca Afrika Kalkınma Bankası (AfKB), Avrupa İmar ve Kalkınma Bankası (EBRD), Asya Kalkınma Bankası ve İslam Kalkınma Bankası gibi çok taraflı kalkınma bankaları ve ihracat kredi kuruluşları ile ilişkileri geliştirmek üzere çalışılmaktadır. Üçüncü ülkelerde işbirliğine yönelik olarak da özellikle Japonya ve Güney Kore firmaları ile temaslar sürdürülmektedir.

Yeni projeler Türk Müteahhitlerin radarında

Yurtdışı müteahhitlik hizmetleri kapsamında bir taraftan Avrasya ve Orta Doğu’da aktif olunan geleneksel pazarlar, diğer taraftan da başta Sahra-altı Afrika olmak üzere Afrika, Uzak Doğu ve Latin Amerika ülkeleri yakından takip edilmektedir. Önümüzdeki dönemde Ortadoğu ve Afrika bölgelerinde 5,4 trilyon ABD Doları büyüklüğünde yeni projenin hayata geçirilmesi beklentisi sektörün güçlü olduğu bu coğrafyada izlenecek hassas ve proaktif yaklaşımları daha da önemli hale getirmiştir.

Yurtdışında Türk işgücünü artırmak için çalışma başlatıldı

Sektörün yurtdışı projelerinde istihdam edilen ve sayısı yaklaşık 35 bin olarak ifade edilen Türk işgücü sayısının salgının ardından yaklaşık 100 bine çıkarılması öncelikli hedeflerden biri olarak belirlenmiştir. Türk işgücü istihdamını teşvik amacıyla, yurtdışı müteahhitlik projelerinde istihdam edilen Türk vatandaşlarının yurtdışında elde ettikleri ücret gelirlerinin vergiden istisna tutulması önerisi kapsamında TMB ile Gelir İdaresi Başkanlığı bünyesinde çalışma başlatılmıştır. İşçi-işveren uyuşmazlıkları konusunda yaşanan sorunlara çözüm getirmek üzere bir yasal düzenlemeye de ihtiyaç bulunmaktadır.

Bina inşaatı maliyet endeksi aylık yüzde 1,69 arttı

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre yüzde 1,69, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 19,25 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi yüzde 2,23, işçilik endeksi yüzde 0,57 arttı. Ayrıca, bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi yüzde 21,18, işçilik endeksi yüzde 15,37 arttı.

Bina dışı yapılanlar için inşaat maliyet endeksi aylık yüzde 3,15 arttı

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre yüzde 3,15, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 22,15 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi yüzde 4,01, işçilik endeksi yüzde 1,06 arttı. Ayrıca, bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi yüzde 24,72, işçilik endeksi yüzde 16,18 arttı.

Bağış protokolü imzalanacak proje onaylatılacak

KDV istisnasının uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirlediklerini kaydeden Ağbal, kısa sürede konuyla ilgili tebliği yayımlayacaklarını söyledi. Ağbal, sistemin nasıl işleyeceğini şöyle anlattı: “Hayırsever ile ilgili kamu kuruluşu arasında bağış protokolü düzenlenecek. Örneğin okul yaptırmak isteniyorsa Milli Eğitim Bakanlığı’yla, cami yapmak isteniyorsa Diyanet İşleri Başkanlığı’yla protokol düzenlenecek. Protokolde yapılacak inşaatın teknik özellikleri, derslik sayısı, kapalı, açık alan sayıları belirlenecek. Buna dayanarak da okulun nasıl yapılacağına dair bir ‘uygulama projesi’ hazırlanarak ilgili makamlardan onaylattırılacak. İnşaat ruhsatı aldıktan sonra hayırseverimiz vergi dairesine fiziken gelerek ya da internet üzerinden müracaat ederek KDV istisnasından yararlanmak istediğini beyan edecek.”

Malzemeler kalem kalem belgede yer alacak KDV

İstisnasından yararlanmak isteyen hayır sahibine bir “istisna belgesi” vereceklerini söyleyen Ağbal, listede inşaatta kullanılan tüm malzemelerin kalem kalem belirtileceğini kaydetti. Hayırseverin inşaata başladıktan sonra mal almak istediği firmaya istisna belgesini ibraz edeceğini belirten Ağbal, firmanın KDV tahsil etmeksizin malı teslim etmek zorunda olduğunu vurguladı.

Dernekler de faydalanacak

İki grup hayırseverin bulunduğunu söyleyen Ağbal, “Bir mükellef olmayan gerçek kişiler, iki mükellef olan şirketler. Yaşlı bir amcamız okul, cami yapmak istiyor ama kendisinin vergi mükellefiyeti yok. İkinci örnekte de bir şirket sosyal sorumluluk projesi olarak okul yapmak istiyor. Hayırsever vatandaşımız mükellef olmadığı için bütün bu cami yapımı sırasındaki malzeme alımlarını kendisi takip ediyor, ama şirket yaptığı zaman defter kayıtlarına girerek yapılıyor. Her iki grubun yanı sıra dernekler de bu teşvikten faydalanabilecek” diye konuştu.

İlköğretim okulu inşaatı yüzde 18 ucuza mal olacak

Ortalama bir ilköğretim okulu inşaatının 3-4 milyon liraya mal olduğunu belirten Ağbal, “KDV istisnası ile söz konusu okul yüzde 18 daha ucuza mal olacak” dedi. Hayırseverlerden bu konuda kendilerine yoğun şekilde talep geldiğini aktaran Ağbal, düzenleme ile hayırseverliğin ciddi anlamda teşvik edilmiş olacağını söyledi.

Listeye göre 2017’de inşaat maliyetinin en fazla artması beklenen ikinci kent yüzde 10 artışla İstanbul oldu. Avrupa listesinde ilk sırada yer alan İstanbul, geçen yıl da inşaat maliyetinde yüzde 12’lik artışla ikinci sıradaydı.

Arjantin’in başkenti Buenos Aires ise yüzde 20 ile ilk sırada yer aldı. Buenos Aires geçen yıl da yüzde 27 ile inşaat maliyetinin en çok arttığı kentti. İstanbul’u Dublin, Johannesburg ve Sao Paulo takip etti. Perth ve Singapur ise inşaat maliyetinde değişiklik beklenmeyen kentler oldu.

En pahalı kent New York

Dünyada inşaatın en pahalı olduğu kentler listesinde ise birinci sırada New York var. New York’ta inşaat maliyeti geçen yılki gibi yüzde 3.5 oldu.

New York’u sırasıyla San Francisco, Zürih, Hong Kong ve Londra takip etti. Londra, İngiltere’nin AB’den ayrılma kararı sonrası sterlinde yaşanan değer kaybı nedeniyle üçüncü sıradan beşinci sıraya geriledi.

Araştırmada inşaat maliyetleri, yüksek katlı apartmanlar, ofis binaları, büyük dağıtım merkezleri, hastane ve okullar ile alışveriş merkezlerinin maliyetine göre hesaplandı.

Habertürk

Mevcut konjonktür içinde en istikrarlı ve güvenilir yatırım aracının gayrimenkul olduğunu kaydeden Tamer Son, dövizde yaşanan yükselişin de etkisiyle demir, beton, akaryakıt gibi inşaat girdi maliyetleri hızla arttığını buna karşılık konut üreticilerinin 2016 yılında çarkların dönmesi için büyük fedakarlık yaparak artan maliyetleri konut fiyatlarına yansıtmadığını anlattı.

‘Fiyatların artmasına kesin gözüyle bakılıyor’

Çukurova Gayrimenkul olarak kendilerinin de pek çok firma gibi artan maliyetlere rağmen, 0.70 faiz oranı ve 120 ay vade ile cazip kampanyalar düzenlediklerini ifade eden Son, “Ancak bu kampanyaların ve mevcut fiyatların sektörümüz için sürdürülebilir olduğunu söylemek oldukça güç. Ayrıca arsa maliyetleri de çok yüksek ve özellikle büyük şehirlerde arsa bulmak çok zor. Tüm bu sebeplerden ötürü 2017 yılının ilk yarısında konut fiyatlarında artış yaşanacağına kesin gözüyle bakılıyor” uyarısında bulundu.

‘Kartal en çok kazandıran bölgelerden’

Fiyat artışı yaşanmadan önce ev alanların kısa vadede ortalama yüzde 20 kâr edebileceğini söyleyen Tamer Son, doğru lokasyonda, ihtiyaçlara en uygun cevabı veren, prim potansiyeli yüksek konutu bulabilmenin önemli olduğunu da hatırlattı. İstanbul’un hızla değer kazanan ilçelerinden birinin de Kartal olduğuna dikkat çeken Son, “Uzmanlar, son dönemde konut fiyatlarının artış trendinde olduğu Kartal’ın gelecek 10 yıl içinde çok daha hızlı bir ivme ile gelişme kat edeceğini ve değerleneceğini belirtiyor” dedi.

Kartal’ın Anadolu Yakası’nın Maslak’ı, Levent’i olma yolunda hızla ilerleyerek yeni cazibe merkezi haline geldiğini anlatan Son, “Kartal; deniz, hava ve karayolu açısından İstanbul’da ulaşımı en kolay bölgelerden biri” diye konuştu.

‘Hızla kiralanıp satılabilir’

Çukurova Gayrimenkul’ün de Kartal’ı yatırım bölgesi olarak seçtiğini kaydeden Tamer Son, bölgenin, Adalet Sarayı nedeniyle hukukçular, çevredeki hastaneler nedeniyle sağlık görevlileri, okullar nedeniyle de öğretmenler ve çocuklu aileler tarafından talep gördüğünü anlattı.

Bu nedenle Kartal’dan yatırım amaçlı konut alanların daireleri çok hızlı bir şekilde kiraya verilebileceğini yada kısa sürede satabileceğini söyleyen Son, “Bizim projelerimizden ev alanlar da genelde, bir şirkette orta ve üst seviyede yönetici pozisyonunda çalışanlar, orta ölçekli işletme sahipleri, işadamları, diğer beyaz yakalı çalışanlar ve emekliler olarak öne çıkıyor. Meslek grupları içinde avukat, doktor ve öğretmenler yoğunlukta” şeklinde konuştu.