Bu ilkti…

Zirvenin açılış konuşmasını yapan İNDER Yönetim Kurulu Başkanı Engin Keçeli, etkinliğin bir başlangıç niteliği taşıdığını vurgulayarak, “Bugün burada bir etkinlikten öte, bir yaklaşımı, bir duruşu ve güçlü bir vizyonu başlatmak için bir aradayız. İNDER olarak 2026 yılını ‘İnsan Odaklı Dönüşüm Yılı’ ilan ettik ve bu anlayışla şekillendirdiğimiz ilk organizasyonu hayata geçirmenin heyecanını yaşıyoruz” ifadelerini kullandı.

“Kentsel gelişim, dönüşümün ötesinde yeni bir bakış gerektiriyor”

Zirvenin adının neden “Kentsel Gelişim” olarak belirlendiğini açıklayan Keçeli, kentsel dönüşüm ile kentsel gelişim arasındaki farkın altını çizdi. Keçeli, “Kentsel dönüşüm mevcut olanı iyileştirir; kentsel gelişim ise yeni olanı kurar. Bugün yapı yenilemeyle sınırlanan ve rantsal tartışmalarla daraltılan bir dönüşüm anlayışının ötesine geçmek zorundayız. Kent, sadece binalardan ibaret değildir; yaşanmak istenen, aidiyet kurulan ve değer verilen mekânlar bütünüdür” dedi.

Kentlere sahip çıkma bilincinin yalnızca yöneticilerin ya da uzmanların sorumluluğunda olmadığını belirten Keçeli, bu bilincin toplumun tüm kesimlerine yayılması gerektiğini vurguladı. “Bu sorumluluk bireylerin aktif katılımını gerektirir. Eğitimle, farkındalıkla ve kuşaktan kuşağa aktarılan güçlü bir şehir kültürüyle gelişir. Vatandaşlarımıza, yaşadıkları kentin yalnızca içinde bulunulan bir alan değil, korunması gereken ortak bir değer olduğunu anlatmalıyız. Aynı zamanda hukuksal haklar konusunda da açık ve anlaşılır biçimde bilgilendirme yapılmalıdır” diye konuştu.

“Kentler mecbur kalınan değil, bilinçle tercih edilen alanlar olmalı”

Kentlerin yalnızca kullanıcılarıyla değil, onları tasarlayan ve inşa edenlerin vizyonuyla şekillendiğini ifade eden Engin Keçeli, artık “nereye gidiyoruz” sorusundan çok “nasıl bir kentte yaşamak istiyoruz” sorusunun sorulması gerektiğini söyledi. Keçeli, “Kentler mecbur kalınan değil; estetiği, düzeni, güven duygusu ve yaşam kalitesiyle bilinçli olarak tercih edilen alanlar olmalıdır” değerlendirmesinde bulundu.

“Gerçek gelişim, bugünü onarırken yarını kurabilmektir”

Kentsel gelişimin yalnızca fiziksel değil, aynı zamanda psikolojik ve sosyolojik bir süreç olduğuna dikkat çeken Keçeli, “Kentler betonla değil; insan ilişkileriyle, güven duygusuyla ve ortak yaşam kültürüyle var olur. Sağlam yapılar kadar sağlam toplumsal bağlar da inşa edilmelidir. Geleceğin kentlerini konuşurken, yalnızca bugünün değil yarının beklentilerini de öngörmek zorundayız. Bu da doğru mevzuat, nitelikli planlama, sürdürülebilir kaynak kullanımı ve güçlü kurumsal iş birlikleriyle mümkündür. Gerçek gelişim, bugünü onarırken yarını inşa edebilmektir” dedi.

“Kentler ortak akılla şekillenir”

Zirvenin, tüm paydaşların ortak akıl etrafında buluştuğu bir platform olarak kurgulandığını belirten Keçeli, bu diyaloğun tek bir etkinlikle sınırlı kalmaması temennisinde bulundu. “İnsanı merkeze alan, estetiği önemseyen ve sosyal dokuyu güçlendiren bir anlayışla geleceğin kentlerini birlikte inşa edebiliriz. Kentler tek başına inşa edilmez, ortak akılla şekillenir” ifadeleriyle konuşmasını tamamladı.

Açılışın ardından Polat Holding Yönetim Kurulu Başkanı Adnan Polat ve 61. Türkiye Hükümeti Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar katılımcılara hitap etti.

Gelişen şehirler, değişen toplum yapısı masaya yatırıldı

Zirvenin ilk paneli, “Gelişen Şehirler, Değişen İnsanlar: Sosyal Dokunun Kentsel Serüveni” başlığıyla düzenlendi. İNDER Yönetim Kurulu Üyesi Melda Koşar’ın moderatörlüğündeki panele; İTÜ Şehir ve Bölge Planlama Bölüm Başkanı Prof. Dr. Şevkiye Şence Türk, BAU Sosyoloji Bölüm Başkanı Prof. Dr. Nilüfer Narlı, KONUTDER Başkanı Ziya Yılmaz ve Yüksek Mimar Murat Kader katıldı.

Zirvede ayrıca T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürü Sezayi Köse de bir sunum gerçekleştirdi.

Kentsel dönüşümün finansmanı tartışıldı

Günün ikinci paneli, “Kredi mi? Kaynak mı? Mucize mi? Kentsel Dönüşümün Finansı” başlığıyla İNDER 2. Başkanı Salih Kuzu’nun moderatörlüğünde yapıldı. Panele GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Neşecan Çekici, SPK Başkan Yardımcısı Uğur Yaylaönü, Garanti Mortgage Genel Müdürü Songül Yeşilçimenli ve Deniz Portföy Genel Müdürü Haldun Alperat katıldı.

Zirvenin dikkat çeken konuşmacılarından biri olan Açık Beyin Kurucu Başkanı ve Nörobilim Uzmanı Prof. Dr. Sinan Canan, şehirleşme, dijitalleşme ve yapay zekâ çağında insanın rolü üzerine değerlendirmelerde bulundu.

Planlama, mevzuat ve gelecek perspektifi ele alındı

“Gelişen Kentlerde Plan, Mevzuat ve Gerçeklik” başlıklı panel, İNDER Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Ayten Babaoğlu’nun moderatörlüğünde düzenlendi. Panelde Dr. Sinan Genim, Mimar İlhan Turan, Gayrimenkul Hukukçusu Av. Serkan Çakmaklı ve Quick Sigorta Genel Müdür Yardımcısı Soner Tekbaş görüşlerini paylaştı.

Zirvenin son paneli “Geleceğin Kentlerini Okumak” başlığıyla, Kemal Sevgili’nin moderatörlüğünde gerçekleştirildi. Panelde Prof. Dr. Süleyman Yücel Şenyurt, Alphan Manas, Eda Çaçtaş ve Baray Işık yer aldı.

Kentsel Gelişim Zirvesi, Ali Poyrazoğlu’nun sahne performansıyla sona erdi. Etkinliğin ana sponsorluğunu Garanti BBVA, sigorta sponsorluğunu Quick Sigorta, yaka kartı sponsorluğunu Deniz Portföy, öğle yemeği sponsorluğunu SAPA by Hydro, kahve sponsorluğunu ise Lineadecor üstlendi. Ege Seramik, Geberit, Işık Peyzaj, Kömmerling, Rehau, TKE Asansör ve TSM Global Sumitomo sürdürülebilirlik sponsoru olarak zirvede yer aldı.

Bakanların açıklamalarına; “Sıradan bir kampanyadan daha çok, konut edinmeyi, konut üretmeyi teşvik eden ve destekleyen bir proje olarak ele almak lazım. Herkes düşük kredili ev alımına olanak sağlayan bir kampanya beklerken, detaylarda konut üretimini teşvik eden ve konut alımına finansal destek veren sosyal içeriği çok fazla olan önemli başlıklar olduğunu gördük.” şeklinde yaklaşan Durbakayım, sözlerini şöyle tamamladı:

‘Durgun dönemi sona erdirir’

Bu kampanya, durgun bir dönemden sonra böyle bir kampanya konut sektörü ateşler. Sektör oyuncuları tekrar işlerine daha büyük bir gayretle sarılır. Bu kampanyanın normal bir uygulama gibi kalıcı olmasını arzu ediyoruz. Ancak bunun için özellikle konut fiyatında en önemli belirleyici olan arsa maliyetinin dizginlenmesi ve düşürülmesine yönelik teşviklerin uygulanması gerektiğini düşünüyoruz. Bu kapsamda, fiyatlardaki düşüşün kalıcı olması için üst kullanım haklarının satılmasına yönelik adımlar atılmasını bekliyoruz. Bakanımızın 1. elde fiyat artışı yapan veya yapma eğiliminde olanlara sıkı yaptırımlar uygulayacağını söylemesi, fiyat istikrarı için çok önem taşıyor.

‘Yeni konuta verilecek olması üreticiyi destekler’

Kampanyanın sadece 1. el konutları kapsaması, konut üreticilerinin finansal dengelerini sağlamasına yardım edecektir. Yapımına başlanacak konutların da bu projede yer alması, konut arzının tekrar yükselişe geçmesini ve dolayısıyla fiyat istikrarının sağlanmasını sağlayıcı bir faktör olacaktır. Kampanyanın bir diğer artısı ise deprem gerçeğiyle yüz yüze olan vatandaşlarımızın bu vesileyle daha güvenli yaşam alanlarına kavuşmasına imkan tanımasıdır. Kampanyanın üst seviyede başarı sağlaması için kamu bankalarının yanı sıra özel bankalarında bu projede yer almasının mutlak olması gerektiğini düşünüyorum. Bunlara ek olarak yüzde 69’luk düşük faiz uygulanması, kampanya şartlarını taşımadığı için kampanyaya dahil olmayan konut firmalarının katkı payı vererek kendi özel düşük faizli satış kampanyası başlatmasını sağlayacaktır.

2022 öncesi alım zamanı

Yıllık konut satışlarındaki beklentimiz hemen hemen gerçekleşti. Yeterli konut arzının olmamasına rağmen tarihin ikinci büyük en yüksek seviyesinde gerçekleşen yıllık satış miktarına ve Aralık 2021 dönemindeki satışların normalin iki katına çıkmasına dikkat çekmek istiyorum. Aylık bazda bir önceki yılın aynı ayına göre %113,7 artarak 226 bin 503 olmasının ilk nedeni dövizdeki riskli dalgalanmalardan kaçan yatırımcıların gayrimenkule yönelmesidir. Diğer taraftan 2021 yılı içinde yapılan satış sözleşmelerinin, 2022 yılındaki enflasyon yükünden arındırmak için yılın son ayında resmiyete geçmesidir. Bir diğer sebep ise 2021 yıllık enflasyonuna göre gayrimenkul fiyatlarının 2022’de revize edileceğini bilen konut alıcıların erteledikleri taleplerini öne almalarıdır.

Yabancılar şaşırtmadı

Yabancılara yapılan konut satışlarının 2021 yılında bir önceki yıla göre %43,5 artarak 58 bin 576 olması ve tarihi seviyeye ulaşarak rekor kırması da sektörümüz için şaşırtıcı olmadı. Özellikle son aylarda dövizde yaşanan artış, gerek vatandaşlık almak isteyen yabancıları gerekse kültür ve turizm cenneti olan ülkemizde gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen yabancıların talebini hızlandırdı.

2022 ekonomik şartların geçen yıldan daha iyi seviyeye gelmesi, diğer bir ifade ile dövize yapılan yatırımların dövizdeki bir düzleşme ile birlikte gayrimenkul sektörüne döneceğine yönelik beklentiler; 2022 yılındaki yabancı satışının daha da iyi olacağını gösteriyor. Yabancı satışların bu yıl en az 70 bin seviyelerine çıkacağını ve ülkemizin daha fazla döviz kazanacağını öngörüyoruz. Yeni bir rekor beklentisi oluşturmak için yabancı satışların ihracat kapsamına alınmasının faydalı olacağını düşünüyoruz. Bu kapsamda gerçekleştirilecek projelere Eximbank kredilerinin yansıması, bu beklentimizin gerçekleşme olasılığını artıracaktır.

İlk elde ödeme kolaylığı var

İlk satışlarındaki artışın temel sebebi ise konut üreticilerinin sunduğu projelerdeki fiyatların ikinci el fiyatlarına göre daha makul olması ve daha uygun vade/faiz içeren finansman modellerine sahip olmasıdır. Konut üreticilerinin sunduğu özel finansman modellerini tercih etmeyenler, yine konut üreticilerinin sübvanse ettiği banka faizlerine yönelmesi de Aralık 2021 döneminde ipotekli konut satışlarının bir önceki aya göre artış göstermesini sağlamıştır. Özellikle 2022 yılına birinci el satışlar için faiz, KDV, harç gibi konularda özel destek verilmesi, ilk el satışların toplam satışlar içindeki payını yüzde 31’den yüzde 50 seviyelerine çıkaracaktır. Bunun en önemli etkisi ise üretimin artması, buna bağlı olarak istihdam ve ekonomiye doğrudan katkısının GSMH’ya olumlu etkisi olacaktır.

Devletin öncülük ettiği düşük faiz oranlarının özel sektöre yayılması durumunda, ipotekli satışların toplam satışlar içindeki oranının yıllık bazda yüzde 19,7 seviyesinden yüzde 30 seviyelerine çıkmasını sağlayabilir. Temennimiz, gelişmiş ülkelerde olduğu gibi yüzde 50’lerin üzerinde olmasıdır.

Gevşemenin faydası kendini gösterdi

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) Haziran 2021 konut satış istatistiklerine göre ülke genelinde el değiştiren konut sayısı, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 29,1 düşüş kaydederek 134 bin 731 oldu. TÜİK’in bu açıklaması her ne kadar satış rakamlarının azalmasını gösterse de, geçen yılın aynı döneminde gerçekleştirilen konut satışının cumhuriyet tarihinin en yüksek ikinci seviyesinde olduğunu unutmamak gerek.

Ayrıca Haziran 2021’de gerçekleşen satış rakamlarının bu yılın diğer aylarına göre en yüksek satış seviyesi olduğunu görebiliriz. Mayıs 2021’deki 59 bin adetlik satışın iki katından daha fazla olan bu seviyenin gerçekleşmesinde hafta sonu pandemi yasaklarının gevşetilmesinde payı oldukça büyük olduğunu söyleyebiliriz. Devletin pandemiyle yaptığı başarılı mücadele, sektördeki satışlarımı etkilese de, insanlarımızın sağlığının, vatanımızın birlik ve beraberliğinin her şeyden önce geldiğini çok iyi biliyoruz.

Artış yaşanacaktır

Ve konut satışlarının önümüzdeki dönemde daha da iyi olacağını da biliyoruz. Her ne kadar Ocak-Haziran döneminde konut satışları bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,5 azalışla 552 bin 810 olarak gerçekleşmiş olsa da, bu trendin yılsonunda yön değiştirerek artıya döneceğini de söyleyebiliriz. Tek endişemiz artan inşaat maliyetlerinin konut fiyatlarına yansıyacak olması. Sektör olarak halen devletin faiz ve hammadde fiyatlarındaki olağanüstü artışa karşı önlem almasını ve sektöre destek/teşvik vermesini bekliyoruz.

Diğer taraftan yabancı satışlarındaki olumlu trendin yılsonuna kadar devam etmesini bekliyoruz. Haziren 2021 döneminde yabancılara yapılan konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %185,3 artarak 4 bin 748 oldu. Ocak-Haziran döneminde yabancılara yapılan konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %43,7 artarak 20 bin 488 oldu. Bu satış rakamları pandemi öncesi ile aynı seviyede gerçekleşmesinin ana nedeni olarak döviz fiyatlarındaki artışı ve Türkiye’nin pandemi ile başarılı mücadelesi olduğunu söyleyebiliriz.

Ekonomiyi canlandırmak için bugünlerde TBMM’ye sunulması beklenen torba yasanın detaylı bir şekilde ele alındığı yönünde beklentilerinin tam olduğunu ifade eden İNDER Başkanı Nazmi Durbakayım, “Meclis’e getirilecek torba yasa ile birlikte üretim ve hizmet veren firmaların alt üst olan mali yapılarının düzelmesi için vergisel ve muhasebesel düzenlemeleri tam kapsamlı olarak içerdiğini arzuluyoruz” şeklinde konuştu. İNDER üyeleriyle görüşülerek sektördeki finansal yapılardaki sorunların tek tek tespit edildiğini dile getiren Nazmi Durbakayım; sektörde faaliyet gösteren firmaların, -hükümetimizin uygun gördüğü taktirde- yeni çıkacağı konuşulan torba kanunda yer almasını beklediği hususları dile getirdi.

‘Vergi ve faizler ödenebilir şekilde revize edilmeli’

Sektör üzerindeki faiz yükünün taşınamaz hale geldiğini söyleyen Başkan Durbakayım, devlet alacaklarının ve buna ait faizlerin tahsil edilebilir şekilde düzenlenmesinin, sektöre rahat nefes aldıracağını belirtti. Başkan Durbakayım özellikle vergi ve sigorta borçlarının yeniden yapılandırılmasında pandemi dönemine rastlayan anaparaya bağlı faizlerin kaldırılmasının ve bir yıl ödemesiz en az 36 taksit şeklinde oluşturulmasının sektöre rahat nefes aldıracağını belirtti. Ayrıca pandemi döneminde ortalama elli ve üzeri istihdam sağlayan firmaların; Vergi ve SGK borç yapılandırmasında taksitlendirmelerde vade farkı oranın ilk yıl %0 olarak gerçekleşmesin tahsilatları kolaylaştıracağını da sözlerine ekledi.

Vergi ve SGK borçlarının sürdürülebilir faaliyetlerin önünde bir engel oluşturduğunu söyleyen Nazmi Durbakayım, bu kapsamda yapılandırmaya girip iki taksitini ödeyen firmalara ait taşınır ve taşınmazları üzerindeki -vergi veya SGK tarafından konmuş- hacizlerinin kaldırılmasının önemli olduğunun altını çizdi. Diğer taraftan ihalelere girmek için; “Vergi ve SGK borcu yoktur” yazısı taleplerinde, vergi ve SGK borç yapılandırmalarının ilk taksitinin ödenmesi şartının yine tahsilatı artırıcı etkisi olduğunu söyledi.

Matrah artışlarına da değinen Nazmi Durbakayım, “matrah artışlarına ait ödemelerin yapılamaması nedeniyle sağlanan hakların kaybedilmemesi, katılımı artırır” açıklamasında bulundu.

“Firmaların gerçek bilanço varlıklarının değerini ortaya çıkarmak için taşınmazların SPK onaylı firmalar tarafından değerlemesinin yapılması, ortay çıkan değerin sermayeye eklenmesi dışında dağıtılmaması şartı ile herhangi bir vergi alınmamasını arzuluyoruz” diyerek kurumsal büyüklüklerin korunmasına yönelik beklentilerini dile getiren İNDER Başkanı, finansman kısıtlama uygulamasının inşaat sektörünün genel durumun değerlendirilerek muafiyet kapsamına alınması gerekliliğinin altını çizdi.

Fiktif olarak ortaya çıkan kasa ve ortaklar cari hesaplarının düzenlenmesi amacıyla, alınacak verginin %1 ve ödemelerinin de birer ay ara ile en az on iki taksit şeklinde olmasını arzu ettiklerini dile getiren İNDER Yönetim Kurulu Başkanı “30.06.2021 tarihinde süresi dolacak olan Varlık Barışının 30.06.2022 tarihine kadar uzatılmasının ve bu kapsamda şirketlerin aktifine alacakları taşınmazlara ait tapu harcının hem alıcı hem satıcı için toplamda % 0,5 olarak uygulanmasının her açıdan faydalı olacağına inanıyoruz” dedi.

Sektöre hizmete devam

Genel Kurul seçimi öncesindeki açılış konuşmasını yapan Nazmi Durbakayım, inşaat sektörünün içinde bulunduğu dönemin ilgili bakanlıkların desteği ile aşılacağına tam inancı olduğunu söyledi. “İNDER olarak Türkiye ekonomisindeki ve sektördeki görevimizi başarılı bir şekilde yerine getiriyoruz” diyerek sözlerini sürdüren Nazmi Durbakayım:

“Bu süreçte daha fazla gayret ve çaba göstermek zorunda olduğumuzu da biliyoruz. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nda kurulan yeni komisyonda daha aktif hale gelerek, başta çarpık kentleşme ve deprem riskinin ortadan kaldırılması için tüm gücümüz ve bilgimizle destek vereceğiz. Aynı zamanda sektörümüzün önündeki engellerin aşılması için önerilerimizi de her zeminde dile getireceğiz” açıklamasını yaptı.

STK olarak katkı sağlandı

İNDER’in sektör içindeki önemine değinen Başkan Durbakayım, “Sivil Toplum Kuruluşu olarak son birkaç yılda sektörümüzü yakından ilgilendiren yasa, yönetmelik ve tebliğlere katkı sağladık. Gerek Çevre ve Şehircilik Bakanlığı gerekse Hazine ve Maliye Bakanlığı gibi ilgili mercilerle olan iletişim sayesinde yapı müteahhitlerini ve tüketicileri koruyan düzenlemelere önemli katkılarımız oldu” dedi.

Pandemi dönemi sektörü sarstı

Sektör olarak, pandemi nedeniyle sektörü ayakta tutmak için devlet tarafından sağlanan bir takım teşviklere minnettar olduğunu belirten Başkan Nazmi Durbakayım “Mevcut projelerin tamamlanması ve yeni projelerin hayata geçmesi için sektörün temelini oluşturan bazı yasa maddelerinin mücbir sebepten dolayı esnetilmesi gerektiğini dile getirdi. Tüketici kanununun yapı müteahhitlerini de koruyacak şekilde genişletilmesi gerektiğinin altını çizen Durbakayım, inşaat tamamlama sürelerinin de uzatılmasına yönelik adımların atılması gerektiğini belirtti.

Türkiye’de yaklaşık 7 milyon riskli bina bulunduğunu vurgulayan Nazmi Durbakayım, kentsel dönüşüm hamlesinin tüm Türkiye genelinde yoğunluk kazandığını belirtti. İNDER üyesi markaların Ankara, İzmir, Bursa, Trabzon, Mersin gibi şehirlerde hızlanan dönüşüm projelerine imza atarak olası deprem riskini minimize etme gayreti içinde olduklarını kaydetti. İNDER üyesi markalar arasında gerçekleştirilen bilgi alışverişleri sayesinde Anadolu açılımının daha sağlıklı ve hızlı olduğunu ifade eden Nazmi Durbakayım “elbirliği ile yapılan her işte büyük başarı sağladığını geçtiğimiz dönemlerde gördük” şeklinde konuştu.

Yeni yönetimde kimler var?

Nazmi Durbakayım’ın (Teknik Yapı) Yönetim Kurulu Başkanı olarak devam edeceği süreçte, Engin Keçeli (Seba İnşaat), İrfan Aşçıoğlu (Aşçıoğlu İnşaat), Emre Çamlıbel (Re-Pie Gayrimenkul Portföy Yönetimi), Eyüp Ensar Saral (Saral Yapı İnşaat), Salih Kuzu (Dekar Yapı), Ali Nuhoğlu (Nuhoğlu İnşaat), Kubilay Salihvatandaş (Meta Peyzaj Planlama), Fatih Haldız (Haldız İnşaat), M. Reşit Gediz (Gedizler İnşaat), Yener Yıldırım (Artaş İnşaat), Ayten Babaoğlu (Tiba Mimarlık Mühendislik), E. Ensar Saral (Saral Yapı), Ş. Tolga Ülkealan (Ülkealan Yapı Endüstri), T. Burak Koçulu (Gert Metal) ve Evrim Karayel (Karayel&Partners Uluslararsı Yatırım Yönetimi ve Danışmanlık) yeni yönetim kurulunun üyeleri olarak görev yapacaklar.

Denetim Kurulu Üyeleri; Yılmaz Aktaş, Fatih Albayrak, Şakir Teker’den oluştu.

Disiplin Kurulu Üyeleri; Zikrullah Turan, Ömer Büyükhanlı, Umut Durbakayım’dan oluştu.

Ar-Ge Danışma Kurulu Üyeleri; Nuran Evrensel, M. Alp Gürün, Habib Arıkan, Ayhan Akalın, Hasan Nokay’dan oluştu.

Konut çevresine serpiştirilmiş donatı anlayışı yerine donatı merkezli bir konut anlayışını benimsediklerini kaydeden Kurum, “Ekolojik koridorlarıyla, millet bahçeleriyle, afetlere dayanıklı sosyal donatı merkezli konut ve akıllı şehir projeleriyle dünyada örnek bir şehircilik çalışması yürütüyoruz. Pandemi sonrası süreçte Türkiye, istikrarlı kalkınmanın üssü olmaya devam edecek. Geleceğe hitap eden şehircilik anlayışıyla dünyaya ev sahipliği yapmaya hazırız” dedi

Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği (GİGDER), Türkiye gayrimenkul sektörünün yurt dışındaki tanınırlığını artırmak amacıyla Türkçe ve İngilizce olarak üç aylık periyotlarla hazırladığı uluslararası dijital dergisi Explore Turkish Realty’nin 3. sayısını yayınladı. GİGDER, Türkiye gayrimenkul sektörüyle ilgili en doğru ve güncel verileri paylaşmanın yanı sıra sektörle ilişkili olan inşaat, sağlık, turizm gibi pek çok alandaki yenilikleri ve güncel haberleri okurlarıyla buluşturan derginin bu yeni sayısının kapağına Çevre ve Şehircilik Bakanı Murat Kurum’u taşıdı.

Türkiye’nin 81 ilinde ‘yaşanabilir, güvenli ve sağlıklı’ şehirler kurmak için bir dizi adım atan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın çevreye duyarlı ve insan odaklı stratejilerle 2021 yılına girdiğini kaydeden Çevre ve Şehircilik Bakanı Murat Kurum, meydanların, konutların, sosyal ve kamusal alanların ‘geleceğe hitap eden şehircilik anlayışıyla’ nasıl tasarlandığını Explore Turkish Realty’ye anlattı.

25 milyar liralık kentsel dönüşüm planı

Ekolojik koridorlarıyla, millet bahçeleriyle, bisiklet ve yürüyüş yollarıyla, yatay mimarisiyle; afetlere dayanıklı sosyal donatı merkezli konut ve akıllı şehir projeleriyle dünyada örnek bir şehircilik çalışması yürüttüklerini kaydeden Kurum, “2012 yılından bu yana 1.5 milyon konutun dönüşümünü tamamladık. Yine her yıl 300 bin riskli binanın dönüşümünü gerçekleştiriyoruz. Şu anda Türkiye genelinde, sahada yatırım değeri 81 milyar lira olan 272 bin dönüşüm konutumuzun inşası devam ediyor. Bu yıl ise toplam bedeli 25 milyar lira olan 80 bin konutluk kentsel dönüşüm ve sosyal konut projemize başladık” dedi.

Akıllı Şehirler Eylem Planı ile hareket ediyoruz

Geleceğin ‘akıllı şehirleri’ni inşa ettiklerini belirten Kurum, “Covid-19 salgını gibi şehir yaşamını olumsuz etkileyen salgın hastalık ve diğer muhtemel sorunları sistematik ve sürdürülebilir bir şekilde öngörüyor ve çözümler üretiyoruz. 2019 yılında kamuoyu ile paylaştığımız Akıllı Şehirler Stratejisi ve Eylem Planımızla; trafik kontrol sistemlerinden enerji ve atık yönetimine, hava kirliliğinden gürültü kirliliğine, su israfından ulaşım sistemlerine kadar şehir yaşamına dair her şeyi akıllı sistemlerle donatıyoruz. İstanbul’un dönüşümü için çok önemli olan ve Esenler ilçemizde başlattığımız 60 bin konutluk dev kentsel dönüşüm projemizi de akıllı şehir konseptinde tasarladık” diye konuştu.

Millet bahçeleri, ekolojik koridorlarla entegre olacak

Türkiye’nin 81 iline 81 milyon metrekare millet bahçesi projesini 2023 yılında bitirmeyi planladıklarını açıklayan Kurum, “Şu anda 78 ilimizde 50 milyon metrekare büyüklüğünde 278 millet bahçesi yapıyoruz. Bu millet bahçelerinden 42’sinin yapımını tamamladık. Yine ilk etapta 22 ilimizi kapsayacak şekilde içerisinde bisiklet ve doğal yürüyüş yollarının olduğu, insanların doğayla iç içe olacağı ekolojik koridorlar projemiz hızla devam ediyor. Bu projemiz kapsamında Ankara’dan; Karadeniz’de Kızılırmak Deltasına, Ege’de Foça’ya, Akdeniz’de Patara’ya ve Doğu Anadolu’da Van Gölüne kadar gidecek 4 ekolojik hat oluşturacak ve ülkemizi başta başa yeşil ağlarla öreceğiz. Yerelde de millet bahçelerini ekolojik koridorlarla entegre hale getireceğiz” değerlendirmesini yaptı.

Bakanlık olarak konut çevresine serpiştirilmiş donatı anlayışı yerine donatı merkezli bir konut anlayışını hakim kılmak için çaba gösterdiklerini kaydeden Kurum şöyle devam etti: “Türkiye, gayrimenkulde gerek yerli gerekse yabancı yatırımcıların pandemi koşullarına rağmen güven duyduğu bir ülke olmuştur. Pandemi sonrası süreçte de Türkiye her zaman olduğu gibi istikrarlı kalkınmanın üssü olmaya devam edecektir. Yeniden şekillenen dünya ticaretinin finans, lojistik ve ulaşım gibi alanlardaki en önemli merkezi olarak yabancı yatırımcının da gözdesi olacaktır. Tarihinde her zaman birçok medeniyete ev sahipliği yapmış kadim şehirlerimiz, bugün de tarihi ve kültürel dokusuyla, geleceğe hitap eden şehircilik anlayışıyla tüm dünyaya ev sahipliği yapmaya hazırdır.”

Explore Turkish Realty’de hangi konular ele alındı?

Türkiye gayrimenkul sektöründeki gelişmelerin yanı sıra Türkiye ekonomisi, uluslararası yatırımcı davranışları, Türkiye’deki yaşam koşulları ve ülkemizde yaşamanın avantajları hakkında bilgilere de yer verilen Explore Turkish Realty’nin 3. sayısında Çevre ve Şehircilik Bakanı Murat Kurum’un yanı sıra İNDER, KONUTDER, GİSP ve GİGDER başkanları ile TDUB, Re-Pie, Servotel ve GİGDER üyesi gayrimenkul şirketlerinin önde gelen temsilcileri, röportaj ve köşe yazılarıyla sektörün 2021 vizyonuna ışık tuttu. Dergide gayrimenkul yatırım fonları, yabancı gayrimenkul yatırımcılarının eğilimleri ve İstanbul’da mülk edinme aşamaları gibi önemli konular, hem GİGDER araştırmaları hem de İstanbul Üniversitesi ve TSKB Gayrimenkul Değerleme gibi kurumların akademik ve uzman kadrolarının değerlendirmeleriyle ele alındı. Ayrıca Türkiye’den ekonomik gelişmeler ile GİGDER’den kurumsal haberlerin de yer aldığı dergide İzmir, tüm detaylarıyla yabancı yatırımcılara tanıtılan bir rota oldu.

https://www.exploreturkishrealty.com/dergiler/

Yeni rekor 1.5 milyon

Kasım 2020 döneminde gerçekleşen 112,4 bin adetlik konut satışı, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 18,7 azalmayı işaret ediyor. Banka kredisi kullanılarak gerçekleşen 24,4 bin adetlik satış rakamı da yine bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 44,3 oranında daralmayı gösteriyor. Ancak resmin tamamına baktığımızda 2020’nin ilk 11 ayında gerçekleşen toplam 1 milyon 393 bin 335 adetlik konut satışı geçen yılın tamamında gerçekleşen 1 milyon 348 bin 729 adetlik satışın üzerine çıktı. Aynı şekilde yılın ilk 11 ayında gerçekleşen 558 bin 706 adetlik ipotekli satış, 2019’un tamamında gerçekleşen 332 bin 508 adetlik satışın yaklaşık 2 katı artmış durumda. Hatta 2017’de gerçekleşen 1 milyon 409 bin 314 adetlik rekor satışın üzerine çıkmak kesinleşti diyebiliriz. Yeni rekor satış seviyesinin 1,5 milyon olacağını söylemek yanlış olmaz.

İkinci el satışı, sektörü desteklemiyor

Ancak bunlara rağmen ikinci el konut satışı rakamının 1. El konut satışının iki katı olması, sektörün bu rekor satış rakamından tam olarak fayda görmemesinin işaretidir. Artan faizlere rağmen, aylık konut satışlarının halen 100 bin bandının üzerinde olması, potansiyel fiyat artışlarını öngörün taleplerin devam ettiğini gösteriyor.

Çifte vatandaşlık rakamları tam yansımıyor

Yabancılara yapılan konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %24,4 artarak 4 bin 962 seviyesine ulaştı ve ilk 11 aydaki toplam yabancı satışı 36 bin 385 adet oldu. Resmi veriler ışığında 2020’nin tamamında yaklaşık 41 bin adet olarak öngördüğümüz yabancı satışlarının, geçen yıl gerçekleşen 45 bin 483 adetlik rekor satış seviyesinin altında kalması olası görünüyor. Ancak başta Alman olmak üzere Avrupa’da yaşan ve çifte vatandaş olan vatandaşlarımızın döviz kurunun avantajından yararlanarak satın aldıkları konut sayısı, yabancılara gerçekleştirilen yıllık toplam satışlardan da fazla olduğu bir gerçektir.

2. el konut alıcısı sevindi

2020’deki faiz desteğinin yatırımcıya ve 2. el konut alıcısına yaradığını kaydeden İNDER Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, 2021’de birinci el desteği beklediklerini altını çizerek, “ 2021’de benzeri bir destek ve teşvikin 1. el konut piyasasına verilmesini umuyoruz. Artan maliyetlerin desteğini alan bir fiyat artışının önüne geçmek için yapılması gereken en doğru stratejinin, 1. el arzını artırarak fiyat dengesi sağlamaktır diye düşünüyoruz.” diye konuştu.

Duruma açıklık getiren Başkan Durbakayım’ın konuşmasından satırbaşları şöyle:

Birinci el desteği bekleniyor

Merkez Bankası politikası, kısa vadede radikal bir faiz düşüşü beklenmemesi gerektiğini işaret ediyor. Ancak sektörün desteklenmesi ve deprem gerçeği altında risksiz konutların tabana yayılması için gayrimenkul alımlarında –özellikle 1. El- faizlerin düşürülmesini bekliyoruz. Bunun yanı sıra faiz maliyetlerini minimuma çekecek olan ikincil piyasaların devreye girmesini; mortgage kredileri için yasal adımların atılmasını gerektiğinin altını çiziyoruz.

Yeni fırsatlar doğacaktır

2021’de gerileyen döviz kuru ve güven katsayısı giderek artan makro veriler, yatırım amaçlı konut alacaklar için de yeni bir fırsat yaratacaktır. Tasarruflarını dövizde değerlendirenler yavaş yavaş güvenli limana girmeye başladı. Bu nedenle özellikle ikinci el konut satışlarındaki artışın temelinde tasarruf araçların arasında değişim olduğunu söylemek mümkün. Dövizden yeterli kar sağladığını düşünen yatırımcılar, yavaş yavaş gayrimenkule dönüş yapıyor.

Yabancı satış rekoru bekliyoruz

Pandemi sürecinde uluslararası uçuşların olmaması, yabancı satışlarını da olumsuz etkilemesine rağmen 40,8 bin adetlik satış oldukça iyi bir seviye. 2021’de bu rakamı 50 bin seviyesinin üzerine taşımalıyız. 2021’in ikinci çeyreğinden itibaren yabancılara satışın tekrar hız kazanacağına ve 50 bin seviyesine ulaşarak yeni bir rekor kırılacağına inanıyoruz. Çin ve Hindistan’ın Türkiye’ye ilgisinin artarak devam edecek olması ve fiyatların döviz bazında çok ucuz olması, bu beklentimizi güçlendiriyor.

Proje konseptleri değişecektir

Sonuç olarak konut içinde bulunduğumuz yılda konut talebindeki tercihlerin artık daha spesifik olacağını düşünüyorum. Pandemi nedeniyle çalışma hayatının evden yapılmaya başlanması, sektörümüzün de buna yönelik tasarım ve projelendirme detaylarında köklü değişiklikler yapmasına neden olacak; yeni, nitelikli, müşterilerin değişen ihtiyaçlarına da cevap verecek, sağlıklı yaşam alanlarının talep göreceğini ve bunun yeni projelerle destekleneceği bir yıl olacağını düşünüyoruz.

tiktok izlenme satın al

Piyasaların verileri değerlendirirken büyük tehlikeleri ve kötü durumları görmezden gelerek halının altına süpürmeye çalıştığını belirten Durbakayım, pembe tablolar çizmenin mantıksızlığını dile getirdi.

Durbakayım’ın samimi bir dille ele aldığı 2020 yılı sonu değerlendirmesi şöyle:

Pandemi planları değiştirdi

Büyük umutlarla girdiğimiz 2020 yılı hayal kırıklığı yaşattı. Pandemi ile ortaya çıkan ekonomik durgunluk, sektörde tam anlamıyla deprem etkisi yarattı. Özellikle devam eden projelerde bu depremin etkileri daha fazla yaşanıyor.

Ancak asıl faaliyetleri inşaat olup bu sektör için taşın altına sadece elini değil vücudunu koyan çeşitli büyüklüklerdeki İNDER üyesi firmalar sağlam zeminlere inşa ettikleri sağlam binalar gibi bu deprem karşısında direnmektedirler. Bu pandemi dönemi her salgının geçtiği gibi nihayetinde geçecek, ancak giderken verdiği zararların yanında bir takım kazanımları da bırakacak.

Sektörümüzün kazanımları

Öncelikle konut planlarında lüzumsuz alan olarak görülen balkonların yaşam kaynağı olduğunu, evlerimizin aynı zamanda iş yerimiz olabileceğini gördük. Bundan sonra bizler yeni projelerimizde böyle günleri de göz önüne alarak planlar yapacağız. Sosyokültürel tesislerde ara mesafeleri biraz açmayı, daha sağlıklı yaşayabilmek için tabiata daha özenle yaklaşmayı, gibi bu günlerin bizi mecbur ettiğinin farkındayız.

Fakat sözün özü şu ki; sektörümüz son yıllardaki 1994, 2001, 2008 krizlerinden sonra nasıl güçlü çıktı ise bu krizden de güçlenerek çıkacaktır. Tüm sektör adına bunu inançla söylüyorum.

Durum tesbiti

Ancak dikkatimizden kaçmaması gereken çok önemli bir tespitimin altını çizmek istiyorum. Son 3-4 yıllık konut satış rakamları sarmaşık gibi hepimizi büyüledi. 2017 yılında gerçekleşen 1,4 milyon adetlik rekor satış bayram havası yaşattı. Takip eden yıllarda yine rekor seviyede konut satışları gerçekleşti. -Yıkılmadık ayaktayız- derken, asıl büyük krizin farkına varmadık.

Aynı dönemde yani 2017’den sonra alınan ruhsat sayısı diğer bir ifade ile hayata geçen projelerin büyüklüğü; her yıl bir önceki yıla göre yüzde 50 azaldı. 2017’de 1,4 milyon m²’lik ruhsat 2018’de % 48 azalarak 667 bin m²’ye 2019’da ise yine % 50 azalarak 324 bin m²’ye geriledi. İki yıl içinde ruhsat alınan proje büyüklüğü yani yeni proje miktarı yaklaşık yüzde 75 azaldı. Biz ise halen satılan konut sayısına takılıp kalıyoruz. Kaldı ki; gerçekleşen konut satışlarının % 60’tan fazlası ikinci el konut olduğu göz önüne alınırsa, son 2 yılda gerçekleşen satışlardan sektöre aktarılan sermayenin de kısıtlı olduğunu anlayabiliriz.

Sonuç olarak şunu söyleyebiliriz;

2020 sonunda yaklaşık 1,4 milyon adetlik konut satışını geçme olasılığımız çok fazla (2020’nin ilk 11 ayında 1 milyon 393 bin adet konut satıldı). Büyük ihtimalle bu pandemi döneminde yeni bir satış rekoru kırılabilir. Ancak altını bir daha çizmek istiyorum.

İkinci el satışının dayanılmaz hafifliği

Gerçekleşen bu satışların çoğu ikinci el konut olup, sektörümüz satışlardan elde edilecek sermayeden yine kısıtlı bir pay alacaktır. Daha da kötüsü yeni proje üretimi olmadığı için sektör daha da zayıflayacaktır. Türkiye ekonomisine sağladığı istihdam ve vergi gibi katma değerleri azalacaktır.

Arz azalıyor, hammadde fiyatları yükseliyor

Diğer taraftan sektördeki bu sürecin devamında enflasyonist bir baskı oluşacaktır. Gerek 1. El gerekse 2. El satışlar devam ederken arzın yani konut üretiminin azalması, metrekare birim fiyatlarının artmasına sebep olacaktır. Azalan arzın fiyatları yükseleceğini de unutmamak gerekir. Son üç yılda, sektörde her geçen gün daha az arz oldu. Söz konusu projelerin hepsi eski maliyetlerle yapıldığı için fiyatları çok az arttı.

Bizler zam yapmadık, dayandık, eski fiyatlarla satmaya çalıştık, artık o devir geçti, çünkü eski mal kalmadı, yeni imalatlar yeni rakamlarla oluşuyor. Elimizde olmadan bu zamları yansıtmak veya işi bırakmak durumundayız.

Yeni arz yeni fiyat demektir

Ancak bugüne kadar ulaşılan metrekare fiyatlarına, büyük oranda artan hammadde maliyetleri tam olarak yansıtmadık. Nitekim yılın son döneminde hızını artıran maliyet artışı, altını çizdiğimiz bu durumun vahametini daha çok gözler önüne sermektedir.

Bizler bu fedakarlıkları yaparken demir tüccarlarının demir fiyatlarını 6 ayda döviz bazında %50 artışının da yorumunu sizlere bırakıyorum. Haziran ayı başında USD kuru 6,74 iken demirin ton fiyatı 3.360 TL (498 $), bu gün USD kuru 7,7 iken demirin ton fiyatı 5.780 TL/ton (750 $)

Daha iyi analizlere ihtiyaç var

Yeni proje yapılmadığı sürece; hem arzın azalmasından kaynaklanan fiyat artışı hem de hammadde maliyetlerindeki artışın eklenmesiyle birlikte konut fiyatları kısaca el yakacaktır. Bu kapsamda böylesine kötü bir tabloya bakarak 2021 yılı için öngörüde bulunmak çok zor olacak. 2021 için temennimiz; sektörümüzün içinde bulunduğu durumu iyi analiz yaparak ve tedbir alarak tekrar güçlenmesi yönündedir.

NAZMİ DURBAKAYIM
İNDER Yönetim Kurulu Başkanı