Yeni düzenlemeyle asansör zorunluluğunda kat sayısının belirlenmesine açıklık getirildi.

Emsal hesabına ilişkin uygulama birliği sağlanması amacıyla daha önce genelgelerle uygulanan bazı hükümler yönetmelik kapsamına alındı. Bağımsız bölüm oluşturmayan pergolalar ve süs havuzlarının, Yönetmeliğin ilgili maddesinde sayılan kullanımlarla birlikte bahçe alanının yüzde 20’sini aşmayan kısmı emsal harici sayılırken, giriş saçakları, bazı çatı alanları ve belirli ortak kullanım alanları da emsal hesabı dışında bırakıldı.

Yine daha önce genelgeyle uygulanan tek veya birden fazla bağımsız bölümlü olmasına bakılmaksızın, umumi bina kapsamında kalan binalarda, ticari amaç içermeyen ve ortak kullanıma açık olan çocuk oyun ve bakım alanları, mescit ve müştemilatı, otoparklar ile son kat üzerinde yer alan ve herhangi bir kullanıma konu edilmeyen teras çatılar emsal hesabında ortak alan olarak değerlendirilecek.

Uzman görüşleri…

“Konuta erişimi kolaylaştırmak için atılan adımlardan”

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, söz konusu yönetmeliğin 2017 yılında yayımlandığını ve sonrasında bazı ihtiyaçlar çerçevesinde revizeler yapıldığını belirterek, “Yönetmelikte son yapılan değişikliği konuta erişimi kolaylaştırmak için atılan adımlardan birisi olarak görebiliriz.” dedi.

Salgından sonra global alanda konut fiyatlarının hızlı arttığını ve bu konuda arz yetersizliği yaşandığını anlatan Yüksel, birçok ülkede olduğu gibi Türkiye’de de konuta erişimin zorlaştığını söyledi.

Yüksel, bu çerçevede arzı artırmak için TOKİ tarafından sosyal konut projelerinin başlatıldığını, kamunun üretimi ve kentsel dönüşümü destekleyen teşvik ve destekler açıkladığını anımsatarak, bu konuda proje gayrimenkul yatırım fonları (GYF) ve Damlakent Projesi gibi hayata geçirilen yeniliklere ilişkin örnekler verdi.

“Bitmiş ve kullanılan bir binada mevcut ofisler konuta çevrilebilecek”

Ali Yüksel, konutta arz sorunu yaşanırken salgın sonrası değişen çalışma şartlarının ofislerde boşlukların artmasına neden olduğunu dile getirerek, şöyle devam etti:

“Salgın sonrası değişen çalışma şartları ve artan evden çalışma uygulaması boş ofis sayısını artırdı. Boşalan AVM’ler, banka binaları, şirket merkezleri de ofis stok fazlasına destek verdi. 2023’te yönetmelikte yapılan değişiklikle boş ofislerin konuta dönüştürülebilmesinin yolu açılmıştı. Şimdi süreçlerin kolaylaştırılması adına yeni bir adım daha atıldı. Buna göre bitmiş ve kullanılan bir binada mevcut ofisler konuta çevrilebilecek. Bunun birinci şart imar planında konut+ofis yer almış olacak, ikincisi ise tüm ofisler değil ancak yüzde 60’lık bir kısmı konuta dönüşebilecek. Burada geçici bir süre konularak 1 yıl öngörülmüş durumda. Böylece AVM veya ofis olarak yapılmış ama doldurulamayarak atıl olan binalar belli şartlarla konuta dönüştürülerek, hem atıl duruma son verilmiş hem de konuta erişim için bir kaynak oluşturulmuş durumda. Bu durum tabii ki Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesindeki imkanlar çerçevesinde olabilecektir.”

Yönetmelikte yapıların arsa üzerindeki oturum alanına ilişkin yeni sınırlamalar getirildiğini kaydeden Yüksel, düzenlemenin daha ferah, sağlıklı ve estetik yaşam alanlarının oluşmasına katkı sağlayacağını bildirdi.

Yüksel, asansör uygulamalarına yönelik belirsizliklerin giderildiğini, bunun yanında pergola ve süs havuzu gibi sosyal donatı alanlarının emsal hesabı dışında tutulmasına yönelik düzenlemelerin de binalardaki yaşam konforunu artıracak önemli adımlar olduğunu vurguladı.

“Ortak kullanım alanlarına ilişkin farklı belediye uygulamaları sona erdirildi”

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz da yönetmelikte yapılan son değişikliklerin, belediyeler arasında farklı uygulamalara yol açan ve çeşitli genelgeler nedeniyle ortaya çıkan belirsizlikleri gidermeyi amaçladığını belirtti.

Müteahhitlerin her bir belediyede farklı uygulama ile karşı karşıya kalabildiğini dile getiren Kiraz, “Son yönetmelik değişikliğiyle farklı uygulamaların önüne geçilmek istenmektedir.” diye konuştu.

Kiraz, yeni düzenlemeyle asansör zorunluluğuna ilişkin kat hesabının ayrıntılı şekilde netleştirildiğini söyledi.

Pergola ve süs havuzlarına ilişkin düzenlemeyle bu alanların emsal dışı sayılabilmesi için bağımsız bölüm oluşturmamasının şart haline getirildiğini ifade eden Kiraz, böylece uygulamada yaşanan ihtilafların önüne geçilmesinin amaçlandığını söyledi.

Kiraz, ayrıca çocuk oyun alanları, mescitler, ortak otoparklar ve kullanılmayan teras çatıları gibi ortak kullanım alanlarına ilişkin farklı belediye uygulamalarının da sona erdirildiğini, söz konusu alanların emsal hesabında ortak alan olarak değerlendirileceğinin doğrudan yönetmelik hükmüne bağlandığını kaydetti.

“İnşaata başlanmış projelerde kazanılmış haklar büyük ölçüde korunacak”

Ali Güvenç Kiraz, düzenlemenin uzun yıllardır tartışılan, “hükümsüz hale gelen yapı ruhsatlarında hangi mevzuatın uygulanacağına” ilişkin belirsizlikleri önemli ölçüde giderdiğini söyledi.

Yeni düzenlemeyle, ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanmış projelerde kazanılmış hakların büyük ölçüde korunacağını anlatan Kiraz, ancak deprem, yangın güvenliği, enerji verimliliği ile ısı ve su yalıtımına ilişkin güncel teknik düzenlemelerin uygulanmasının zorunlu olacağını ifade etti.

Kiraz, iki yıl içinde inşaata başlanmayan projelerde ise güncel imar planı ve mevzuat hükümlerinin tamamen uygulanacağını, ayrıca eski yapılarda gerçekleştirilecek tadilatlara ilişkin belediyeler arasındaki uygulama farklılıklarının da giderilmesinin amaçlandığını aktardı.

“Ruhsat süreçlerinde öngörülebilirliği artırmayı amaçlıyor”

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Kiraz, TAKS ve KAKS (emsal) hesaplamalarına ilişkin düzenlemeyle uygulama imar planlarında eksik hüküm bulunan parsellerde ortaya çıkan belirsizliklerin giderilmesinin hedeflendiğine işaret etti.

Yeni düzenlemenin belediyeler arasındaki farklı uygulamaların önüne geçerek yapılaşma koşullarını netleştirdiğini ifade eden Kiraz, planlarda TAKS değerinin bulunmadığı alanlarda yapı taban oturumunun yüzde 40’ı, belirli şartlar altında ise en fazla yüzde 60’ı aşamayacağının hüküm altına alındığını kaydetti.

Kiraz, “Söz konusu değişiklikler ruhsat süreçlerinde öngörülebilirliği artırmayı, emsal ve ortak alan hesaplamalarında uygulama birliği sağlamayı, kazanılmış hakları korurken deprem ve yangın güvenliği gibi alanlarda güncel standartların uygulanmasını amaçlıyor.” şeklinde konuştu.

“Belediyeden yazılı bir şekilde uygunluk görüşü alınmalı”

Gayrimenkul hukukçusu Çiğdem Kezer ise yeni düzenlemenin, yalnızca imar planında konut kullanımına izin verilen alanlardaki ofis ve büroların belirli şartlar altında konuta dönüştürülmesini mümkün kıldığını belirterek, “Başka bir ifadeyle, imar planında konut fonksiyonu öngörülmeyen alanlarda yalnızca bu yönetmelik değişikliğine dayanılarak ofislerin konuta dönüştürülmesi mümkün değildir. Düzenlemenin en önemli sınırı da budur.” ifadelerini kullandı.

Binaların en fazla yüzde 60’ının konuta dönüştürülebileceğinin altını çizen Kezer, şunları kaydetti:

“Hukuken yönetim planında bağımsız bölümlerin yalnızca ofis/büro olarak kullanılacağına dair sınırlama varsa, konuta dönüşüm için ayrıca yönetim planı değişikliği veya malik onayı gerekebilir. Yönetim planı değişikliğine gidilmesi maliklerin 5’te 4’ünün muvafakatı ve imzasıyla olabilir. Bu sürece başlamayı düşünenler öncesinde belediyeden yazılı bir şekilde uygunluk görüşü almalıdır. Bu yazılı ön görüş, ileride çıkabilecek idari uyuşmazlıkları azaltabileceği gibi doğabilecek ihtilaf ve hak kayıplarını da engelleyecektir.”

Kezer, belirli şartları taşıyan ofislerin 1 Temmuz 2027’ye kadar konuta çevrilebileceğini sözlerine ekledi.

Uğur Aslanhan-AA

Yangın merdiveni için bahçe mesafelerinde yeni imkan

Yönetmelik ile mevcut yapılarda mevzuat değişikliği, kat veya alan artışı ya da kullanım amacı değişikliği nedeniyle yangın merdiveni zorunlu hale gelen durumlar için esneklik sağlandı. Bina içinde yangın merdiveni yapılamaması halinde; yan ve arka bahçelerde parsel sınırına en az 1,50 metre, ön bahçelerde ise en az 3,00 metre mesafe bırakılması koşuluyla, bahçe alanları içinde asgari ölçülerde yangın merdiveni yapılabilmesinin önü açıldı. Düzenleme, can ve mal güvenliğini önceleyen bir çözüm olarak öne çıkıyor.

Yalıtım ve otopark alanlarında netlik

Yönetmeliğin teknik hükümlerinde yapılan değişiklikle, yalıtım birimlerine ilişkin ölçüler güncellendi. Daha önce 1,40 metre olarak uygulanan sınır 2,40 metreye çıkarıldı. Ayrıca zorunlu otopark alanlarının bu kapsam dışında tutulacağı açıkça belirtildi. Böylece uygulamada yaşanan tereddütlerin giderilmesi hedefleniyor.

Yapı aplikasyon projeleri dijitalleşiyor

Yeni düzenleme ile yapı aplikasyon projelerinin elektronik ortamda hazırlanabilmesi mümkün hale geldi. Harita mühendisleri tarafından hazırlanan projeler, güvenli elektronik imza ile imzalanarak ilgili idarelerce onaylanabilecek. Bu adım, ruhsat süreçlerinde hız ve şeffaflık sağlamayı amaçlıyor.

Müstakil konutlara ruhsatsız uygulama kolaylığı

Yalnızca tek bağımsız bölümlü müstakil konutların bulunduğu parseller için bazı uygulamalar ruhsata tabi olmaktan çıkarıldı. Buna göre; her bağımsız bölüm için ayrılması gereken otopark sayısı ile sınırlı olmak kaydıyla, iç yüksekliği 3,00 metreyi aşmayan, en az iki yanı açık basit garaj örtüleri yapılabilecek. Ayrıca bina girişinde 7 m²’yi geçmeyen, sökülüp takılabilir rüzgârlık holü uygulamalarına da izin verildi.

Yeni yönetmelik, yayımı tarihi itibarıyla yürürlüğe girerken; özellikle kentsel dönüşüm, mevcut yapıların uyumu ve ruhsat süreçlerinin sadeleştirilmesi açısından sektörde yakından takip ediliyor.

Yönetmeliğin tam metni:

14 Ocak 2026 ÇARŞAMBA

Resmî Gazete

Sayı : 33137

YÖNETMELİK

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığından:

PLANLI ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİNDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR YÖNETMELİK

MADDE 1- 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (d) bendine “ait olduğu bağımsız bölümün” ibaresinden sonra gelmek üzere “sanayi siteleri hariç diğer yapılarda” ibaresi eklenmiştir.

MADDE 2- Aynı Yönetmeliğin 5 inci maddesinin sekizinci fıkrasında yer alan “yalıtım birimlerinin yerleştirildiği ara yüzden oluşan,” ibaresinden sonra gelmek üzere “zorunlu otopark alanları hariç” ibaresi eklenmiş ve aynı fıkrada yer alan “1.4” ibaresi “2.40” şeklinde değiştirilmiştir.

MADDE 3- Aynı Yönetmeliğin 23 üncü maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“(9) Mevzuat değişikliği veya yapıdaki yükseklik, kat, alan artışları ya da kullanım amacı değişiklikleri nedeniyle yangın merdiveni yapılması zorunlu hale gelen mevcut yapılara ilişkin ilave veya tadilat ruhsatı taleplerinde; bina içinde yapılacak tadilatlarla yangın merdiveni tesis edilememesi halinde, can ve mal güvenliğini teminen parsel sınırına en az 1.50 metre mesafe bırakılmak kaydıyla yan ve arka bahçe mesafeleri içinde, parsel sınırına en az 3.00 metre mesafe bırakılmak kaydıyla ön bahçe mesafeleri içinde Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelikteki koşullara uyulmak suretiyle asgari ölçülerde yangın merdiveni yapılabilir.”

MADDE 4- Aynı Yönetmeliğin 57 nci maddesinin dördüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(4) Yapı aplikasyon projesi; parsele ait aplikasyon krokisine dayanılarak ve vaziyet planına göre yapının araziye aplikasyonunu sağlamak üzere, yürürlükteki imar planında gösterilen ya da planda belirtilmemiş ise bu Yönetmelikte belirlenen yapı yaklaşma mesafeleri, yapı projelerine göre köşe koordinatları ve röper noktaları ülke koordinat sistemine işlenmek üzere hazırlanan, ilaveten ortometrik olarak ölçülen yapının ve parselin zemin kotlarını içeren ve harita mühendislerince hazırlanıp imzalanarak ilgili idare tarafından onaylanan projeyi ifade eder. Bu proje elektronik ortamda hazırlanıp ilgili mevzuat kapsamında güvenli elektronik imza ile imzalanmak suretiyle oluşturulabilir.”

MADDE 5- Aynı Yönetmeliğin 59 uncu maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“(4) Yalnızca tek bağımsız bölümlü müstakil konut yapılarından müteşekkil parsellerle sınırlı olmak üzere; 634 sayılı Kanun uyarınca muvafakat alınmak, her bir müstakil konutta benzer uygulama yapılmak, görsel ve yapısal olarak bütünlük arz etmek üzere bu uygulamalarda can güvenliği tedbirleri öncelikle dikkate alınmak, fen ve sanat kurallarına uygun olmak, taşıyıcı sisteme zarar verilmemek, yangın önlemleri alınmak, parsel sınırları hiçbir şekilde ihlal edilmemek kaydıyla;

a) Otopark Yönetmeliği kapsamında bağımsız bölüm için ayrılması gereken otopark sayısı ile sınırlı olacak şekilde, en az iki yanı açık, iç yüksekliği 3.00 metreyi aşmayan, bahçe mesafeleri içinde de yapılabilen ve yangına dayanıklı malzemeden olacak şekilde takılıp sökülür nitelikte metal profiller üzerine basit garaj örtüsü yapılması,

b) Binanın giriş kapısı önünde alanı 7 m2’yi ve iç yüksekliği 3.00 metreyi aşmamak üzere dış mekâna açılan sökülür takılır nitelikte malzemeden rüzgârlık holü yapılması, ruhsata tabi değildir.”

MADDE 6- Bu Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

MADDE 7- Bu Yönetmelik hükümlerini Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı yürütür.

Emlaknews.com.tr