Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, düzenlemenin özellikle son yıllarda hızla yayılan “hobi bahçesi” modeli üzerinden yapılan satışlara önemli sınırlamalar getirdiğini belirtti.

Hobi bahçesi yatırımlarında yeni dönem

Özelmacıklı, büyükşehirlerin çevresindeki tarım arazilerinin kooperatif, üyelik veya kullanım hakkı modeliyle küçük parçalara bölünerek yatırımcılara sunulduğunu hatırlattı.

Bu alanların çoğunda tarla vasfındaki taşınmazların hobi bahçesi, tiny house alanı, bağ evi veya hafta sonu yaşam alanı olarak pazarlanabildiğini belirten Özelmacıklı, tapu niteliği, imar durumu ve kullanım izinleri yeterince incelenmeden yapılan yatırımların ciddi mağduriyetlere yol açtığını söyledi.

Yeni düzenlemenin hem tarım arazilerini korumayı hem de tüketiciyi yanıltıcı pazarlama yöntemlerinden uzak tutmayı amaçladığını ifade etti.

Kooperatiflere tarım arazisi sınırlaması

Kanunla birlikte önemli değişikliklerden biri de kooperatiflere yönelik oldu.

Buna göre, tarımsal niteliği korunacak alanlarda ve 5403 sayılı Kanun kapsamındaki tarım arazilerinde faaliyet gösteren kooperatiflerin taşınmaz edinimine önemli sınırlamalar getirildi.

Tarımsal amaçlı faaliyet gösteren kooperatiflerin ise bu alanlarda mülkiyet edinmesi artık Tarım ve Orman Bakanlığı’nın iznine bağlı olacak.

Bu düzenlemeyle, tarım dışı amaçlarla kurulan kooperatiflerin tarım arazilerini fiilen hobi bahçesine dönüştürmesinin önüne geçilmesi hedefleniyor.

Kaçak yapılara elektrik, su ve doğal gaz yok

Düzenlemenin en dikkat çeken maddelerinden biri ise izinsiz yapılara yönelik altyapı yaptırımları oldu.

Artık tarım arazilerinde gerekli izinler alınmadan inşa edilen yapılara elektrik, su ve doğal gaz aboneliği verilemeyecek.

Kurala aykırı şekilde abonelik sağlayan kurum ve kuruluşlara her bir abonelik için 100 bin lira idari para cezası uygulanabilecek.

Üstelik ceza sonrasında aboneliğin 30 gün içinde iptal edilmemesi halinde, aboneliğin devam ettiği her ay için yeniden 100 bin lira ceza kesilebilecek.

Bunun yanında tarım arazilerindeki izinsiz yapılaşma ve amacı dışında kullanımlara ilişkin metrekare bazlı idari para cezaları da artırıldı.

Yatırım yapmadan önce belgeleri mutlaka kontrol edin

Mustafa Hakan Özelmacıklı, özellikle tarla, bağ, bahçe, zeytinlik, tiny house alanı veya kooperatif üyeliği üzerinden pazarlanan yatırımlarda resmi belgelerin mutlaka incelenmesi gerektiğini vurguladı.

Yatırımcıların;

– Tapunun niteliğini,
– İmar durumunu,
– Tarım dışı kullanım iznini,
– Yapı ruhsatını,
– Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinin hukuki dayanağını,
– Kullanım hakkının kapsamını

satın alma kararı vermeden önce mutlaka araştırması gerektiğini söyledi.

Özelmacıklı, “Kooperatif üyeliği veya hisse devri her zaman tapu mülkiyeti anlamına gelmez. Elektrik ya da su aboneliğinin bulunması da tek başına yapının yasal olduğunu göstermez” değerlendirmesinde bulundu.

“İmar gelecek” söylemine dikkat

Özelmacıklı, yatırımcıların özellikle “İmar gelecek”, “Ev yapılabilir”, “Tiny house koyabilirsiniz”, “Ruhsata gerek yok” veya “Abonelik alınır” gibi pazarlama ifadelerine resmi belgeler olmadan itibar etmemesi gerektiğini söyledi.

Fiili parselasyon, tel çitle çevirme, yol açılması, beton dökülmesi veya izinsiz yapılaşma gibi uygulamaların ilerleyen süreçte ciddi hukuki ve mali riskler doğurabileceğini belirten Özelmacıklı, gayrimenkul profesyonellerinin de belgeye dayanmayan hiçbir vaatte bulunmaması gerektiğinin altını çizdi.

Yetki belgeli emlak işletmeleriyle çalışılmasının ve tüm resmi evrakların incelenmesinin yatırım güvenliği açısından kritik önem taşıdığı ifade edildi.

Düzenlemeyi değerlendiren Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, taşınmaz piyasasında sağlıklı veri altyapısının önemine dikkat çekerek, “Gayrimenkul piyasasında adil, erişilebilir ve gerçekçi bir değerleme sisteminin kurulabilmesi için en önemli unsur doğru, standart ve denetlenebilir veridir. Değerleme raporlarının kamu otoriteleriyle elektronik ortamda paylaşılması, uzun vadede piyasa şeffaflığına katkı sağlayabilir” dedi.

Veri seti oldukça kapsamlı

Özelmacıklı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından talep edilen veri setinin yalnızca taşınmaz değerinden ibaret olmadığını belirterek, “Veri setinde rapor numarası, değer türü, talep ve rapor tarihi, uzman ve denetmen bilgileri, il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm, tapu türü, hisse durumu, arsa payı ve koordinat bilgileri gibi çok sayıda alan bulunuyor. Bunun yanında imar durumu, yapı sınıfı, yapı cinsi, inşaat seviyesi, enerji sınıfı, depreme dayanıklılık, hasar durumu, ulaşım imkânları ve çevresel gelişim dinamikleri de veri setine dahil ediliyor” ifadelerini kullandı.

Mükerrer bildirim riski önlenmeli

Yeni düzenlemede uygulama modelinin doğru kurulması gerektiğini vurgulayan Özelmacıklı, “Değerleme kuruluşları hâlihazırda hazırladıkları raporlara ilişkin verileri belirli standartlar çerçevesinde GABİM üzerinden sisteme aktarıyor. Yeni düzenleme ile raporu düzenleten kamu kurumları, bankalar ve finans kuruluşları da bildirim yükümlülüğü kapsamına alınıyor. Aynı raporun farklı taraflarca ayrı ayrı girilmesi; mükerrer bildirim, operasyonel yük ve veri uyumsuzluğu riski doğurabilir. Doğru model, teknik verinin tekil rapor numarasıyla ve kurumlar arası entegrasyonla TKGM sistemine aktarılmasıdır” dedi.

Değer bilgi merkezi için önemli bir hazırlık

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından açıklanan Değer Bilgi Merkezi uygulamasının bu yıl İstanbul’da, 2027 yılı içinde de 81 ilde devreye alınmasının planlandığını hatırlatan Özelmacıklı, “Bu veri seti, Değer Bilgi Merkezi için önemli bir hazırlık niteliği taşıyor. Ancak değerleme raporlarından elde edilecek veri, piyasanın tamamını tek başına temsil etmez. Bu verilerin tapu işlem verileri, belediye rayiçleri, imar verileri, ilan verileri ve fiili piyasa gerçekleşmeleriyle birlikte değerlendirilmesi gerekir” dedi.

Amaç şeffaf ve güvenilir piyasa olmalı

Özelmacıklı son olarak, “Türkiye’de gayrimenkul piyasasının daha şeffaf, ölçülebilir ve güvenilir hale gelmesi ortak hedefimizdir. Ancak sistemin başarısı, toplanan verinin hacminden çok niteliğine bağlıdır. Usul ve esaslar hazırlanırken mükerrer bildirimlerin önlenmesi, KVKK boyutu, rapor sahipliği, sorumluluk sınırları ve kurumlar arası entegrasyon açık şekilde belirlenmelidir. Doğru veri ve doğru entegrasyon sağlanırsa Değer Bilgi Merkezi; vatandaşlar, yatırımcılar, kamu kurumları ve sektör profesyonelleri için önemli bir referans altyapısına dönüşebilir” ifadelerini kullandı.

Değer haritası için değer barışı ve harç indirimi şart

Özelmacıklı “Gerçek değer haritalarının oluşması için değer barışı uygulaması ve tapu harcı oranlarının makul seviyelere çekilmesi şart. Aslında doğru değer haritaları bu şekilde çok daha kolay bir şekilde de oluşturulabilir. Aksi halde sistem güvenliği artırır ama kayıt dışılığı kalıcı olarak azaltamaz. Amaç cezalandırmak değil, gönüllü uyumu teşvik etmek olmalıdır. Dubai gibi ülkelerde değer artış kazancı vergisi olmadığı için alım-satımlar gerçek bedeller üzerinden yapılabiliyor. Bu da piyasanın doğru değer haritalarının oluşmasını sağlıyor. Bizde ise bu vergi, çoğu zaman düşük beyanı teşvik eden bir unsur haline geliyor. Bu nedenle sistemin bu yönüyle de yeniden ele alınması gerekiyor” dedi.