Verileri değerlendiren Cansel Turgut Yazıcı, piyasada satış rakamlarının korunmasına rağmen arz baskısının büyüdüğünü söyledi.

“Piyasa büyüyor ama eski hızında değil”

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı’ya göre 2025-2026 dönemindeki artış oranı, önceki yıllara kıyasla oldukça sınırlı kaldı.

Yazıcı, “2026 yılı nisan sonu itibarıyla yaklaşık 476 bin konut el değiştirirken, geçen yıl aynı dönemde bu sayı 474 bin seviyesindeydi. Artış sürüyor ancak ivme ciddi şekilde yavaşladı. Özellikle 2025-2024 dönemindeki yüzde 26’lık büyümenin ardından piyasa artık daha dengeli ama daha kırılgan bir zemine geçti” dedi.

Uzmanlara göre bu tablo, konut piyasasında talebin tamamen kaybolmadığını ancak yatırımcı ve tüketicinin daha seçici hale geldiğini gösteriyor.

Satılamayan konut stoku büyüyor

Sektörde dikkat çeken en önemli gelişmelerden biri ise satış bekleyen konut sayısındaki artış oldu.

Yazıcı’ya göre birçok satıcı hedeflediği fiyat seviyesine ulaşamadığı için satış sürecini uzatıyor. Aynı zamanda ekonomik nedenlerle satışa çıkan konut sayısı da artıyor.

Bu durumun özellikle büyükşehirlerde ikinci el piyasasında belirginleştiği belirtiliyor.

Uzmanlar, krediye erişimin kolaylaşması halinde piyasadaki stok baskısının kısmen azalabileceğini ancak bunun da orta vadede fiyatları yeniden yukarı çekebileceği uyarısında bulunuyor.

İlk el konut satışları yeniden yükselişte

Nisan ayında ilk kez satılan konut sayısı 40 bin 306 adet olarak gerçekleşti. Bu rakam geçen yılın aynı ayına göre yaklaşık yüzde 9,6’lık artış anlamına geliyor.

İlk el satışların toplam satışlar içindeki payı ise yüzde 31 seviyesinde gerçekleşti.

Uzmanlara göre bu oran, yeni projelere olan talebin tamamen kaybolmadığını gösterirken, markalı konut üreticilerinin kampanya ve ödeme kolaylıklarının etkili olduğu değerlendiriliyor.

Mortgage piyasasında toparlanma sinyali

2026 yılı verilerinde en dikkat çekici başlıklardan biri ise ipotekli satışlardaki yükseliş oldu.

Nisan ayında mortgage destekli konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 40,5 arttı. Toplam satışlar içinde ipotekli işlemlerin payı yüzde 20,4 seviyesine yükseldi.

Bu oran:

– 2024 yılında yüzde 9,8,
– 2025 yılında yüzde 15,3 seviyesindeydi.

Böylece kredi destekli satışların yeniden güç kazanmaya başladığı görüldü.

Ancak uzmanlar mevcut faiz seviyelerinin hâlâ yüksek olduğuna dikkat çekiyor. Özellikle orta gelir grubunun krediye erişimde zorlandığı belirtilirken, piyasadaki canlanmanın daha çok yüksek gelir grubunda yoğunlaştığı ifade ediliyor.

İstanbul ve Ankara yükseldi, İzmir geriledi

Büyükşehirlerdeki performans ise birbirinden ayrıştı.

2026 yılı nisan sonu itibarıyla:

– Ankara’da satışlar yüzde 2,9,
– İstanbul’da yüzde 4,5 arttı,
– İzmir’de ise yüzde 2,3 geriledi.

Sektör temsilcileri, Ankara’daki yükselişte kamu yatırımları ve nüfus hareketliliğinin etkili olduğunu değerlendirirken, İstanbul’da ise markalı konut projelerine olan talebin devam ettiği belirtiliyor.

İzmir’deki düşüşte ise yüksek fiyat seviyeleri ve sınırlı kredi erişiminin etkili olduğu ifade ediliyor.

Yabancıya satışta yavaşlama sürüyor

Yabancı yatırımcı tarafında ise piyasa ivme kaybetmeye devam ediyor.

Nisan ayında yabancılara yapılan konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 1,1 azalarak 1.516 adet seviyesinde kaldı.

Toplam satışlar içinde yabancı payı yüzde 1,20 olarak gerçekleşti.

İstanbul, 689 satışla yabancı yatırımcının en fazla tercih ettiği şehir olurken:

– Antalya 471,
– Mersin ise 119

satışla sıralandı.

Ülke bazında ise:

– Rusya 263 satışla ilk sırada,
– Çin 110 satışla ikinci,
– İran 100 satışla üçüncü sırada yer aldı.

Yatırımcı neye dikkat etmeli?

Uzmanlara göre önümüzdeki dönemde konut yatırımında öne çıkacak başlıklar şunlar olacak:

– Kredi faizlerindeki değişim,
– Konut stok miktarı,
– Yeni proje arzı,
– Kira getirileri,
– Büyükşehirlerdeki nüfus hareketleri,
– Yabancı yatırımcı ilgisi.

Sektör temsilcileri, özellikle yüksek stok baskısının bulunduğu bölgelerde fiyat artış hızının yavaşlayabileceğini, buna karşın merkezi lokasyonlarda ve güçlü kira potansiyeline sahip projelerde yatırım iştahının sürebileceğini belirtiyor.

Özdemir, şöyle devam etti:

“Gelecek vizyonu da çiziliyor”

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Remzi Atay’ın katkılarıyla; TÜİK ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) verilerini ilçe bazlı analiz ederek hazırladığımız bu çalışma, yalnızca geçmişi okumuyor, aynı zamanda 2026’ya yönelik yatırımcı davranışlarını da anlamaya imkân tanıyor.

GPPS olarak bugüne kadar İstanbul ve ilçelerine odaklanan raporlarımızın, sektör profesyonelleri, proje geliştiriciler, GYO’lar ve kurumsal yatırımcılar tarafından özellikle Ankara, İzmir ve Antalya için talep edildiğini gördük. Bu nedenle üçüncü büyük çalışmamızı, İstanbul’u referans alarak bu üç il özelinde hazırladık.

Ankara: 30 binli seviyelere dönüş sinyali netleşiyor

2025 yılında Ankara’da ilk el konut satışları 29.514 adet olarak gerçekleşti. Bu satışların yaklaşık %20’si (5.842 adet) ipotekli satışlardan oluştu. Son 11 yıllık veriye baktığımızda Ankara’da toplam 463.850 adet ilk el konut satışı gerçekleştiğini ve yıllık ortalamanın 42.168 adet olduğunu görüyoruz.

2024 yılı, 22.500 adet ile son 11 yılın en düşük satışına sahne olurken; 2020 yılı 73.396 adet ile zirve yılı oldu. 2025 verileri ise Ankara’nın yeniden 20 binli seviyeleri kalıcı şekilde aşmaya başladığını ve 2026’da 30 bin bandını test etmeye hazırlandığını gösteriyor.

İlçe bazında bakıldığında 2025 yılında ilk el konut satışlarında Sincan, Keçiören ve Mamak öne çıkıyor. Bu tablo, Ankara’da üretimin yeniden ivme kazandığını ve geliştiriciler açısından arz–talep dengesinin toparlandığını ortaya koyuyor.

Antalya: 10 binli eşik yeniden gündemde

Antalya’da 2025 yılında 9.662 adet ilk el konut satışı gerçekleşti. Bu satışların 2.010 adedi ipotekli konutlardan oluşuyor. Son 11 yılda toplam 140.211 adet satış yapılan Antalya’da yıllık ortalama 12.746 adet seviyesinde.

2023 yılında 4 binli seviyelere kadar gerileyen ilk el satışlar, 2024’te 5 bin bandını, 2025’te ise neredeyse iki kat artışla 10 bine yakın seviyeleri gördü. Bu yükseliş, Antalya’nın yalnızca turizm değil, yatırım amaçlı konut talebi açısından da yeniden güç kazandığını gösteriyor.

2025’te Antalya’da ilk el konut satışlarının yoğunlaştığı ilçeler Kepez, Muratpaşa ve Manavgat oldu. Özellikle Kepez, ölçekli projeler açısından yatırımcı ilgisinin yeniden merkezine yerleşmiş durumda.

İzmir: 20 bin bandı yeniden hedefte

İzmir’de 2025 yılı ilk el konut satışları 15.819 adet olarak kaydedildi. Bu satışların %18’i (2.858 adet) ipotekli satışlardan oluşuyor. Son 11 yılda İzmir’de toplam 244.607 adet ilk el konut satışı gerçekleşirken, yıllık ortalama 22.237 adet seviyesinde bulunuyor.

2023 yılında 10.034 adet ile dip yapan İzmir, son üç yıldır istikrarlı bir toparlanma eğrisi sergiliyor. 2025 verileri, bu yükselişin 15–20 bin bandına doğru ilerlediğini ve 2026’da 20 bin eşiğinin yeniden test edileceğini gösteriyor.

İlçe bazında Menemen, Buca ve Torbalı, hem üretim hem satış tarafında öne çıkan bölgeler olarak dikkat çekiyor. Bu tablo, İzmir’in çeper gelişim akslarında yatırım potansiyelinin arttığını ortaya koyuyor.

“2026, ilk el konut için stratejik yıl olacak”

Bu veriler bize şunu net biçimde söylüyor:

Ankara, Antalya ve İzmir’de ilk el konut pazarı dipten dönmüş durumda. Finansmana erişimde kademeli iyileşme, maliyetlerin öngörülebilir hale gelmesi ve ertelenmiş talebin devreye girmesiyle birlikte 2026 yılı, hem proje geliştiriciler hem de uzun vadeli yatırımcılar için stratejik bir yıl olacak.

GPPS olarak bu analizleri, platform kriterlerimizden geçen ve Türkiye’nin farklı bölgelerinden katılım sağlayan 200’e yakın üyemizle öncelikli olarak paylaşıyor; sektörde veri temelli karar alma kültürünü güçlendirmeyi sürdürüyoruz.

Emlaknews.com.tr

Oluşturulan veri seti; proje geliştirme firmalarına, hangi ilçede minimum, ortalama ve maksimum yıllık satış potansiyeli bulunduğunu net biçimde göstererek, daha gerçekçi fizibilite ve satış hedefleri oluşturulmasına imkân tanıyor.

Avrupa yakası %65, Anadolu yakası %35 dengesi

İstanbul’un yerleşim alışkanlıklarında uzun yıllardır %65 Avrupa Yakası – %35 Anadolu Yakası dengesi korunuyor. Yaklaşık 15,7 milyonluk nüfusun 10 milyonu 3.563 km² büyüklüğündeki Avrupa Yakası’nda, 5,7 milyonu ise 1.898 km² büyüklüğündeki Anadolu Yakası’nda yaşıyor.

Bu dağılım, konut projelerinde arzın ve satış hedeflerinin belirlenmesinde temel referanslardan biri olarak öne çıkıyor.

İstanbul Anadolu yakası

10 yılda 365.890 adet ilk el satış

Anadolu Yakası’nda 2015–2025 döneminde ilk el projelerde toplam 365.890 konut satışı gerçekleşti. Bölge genelinde bazı ilçelerde toparlanma sinyalleri güçlenirken, bazı ilçelerde satış ivmesinin zayıfladığı görülüyor.

Sancaktepe lider, dalgalı seyir dikkat çekiyor

Sancaktepe, 57.679 adet ile 10 yıllık dönemde Anadolu Yakası’nın en yüksek ilk el konut satışına sahip ilçesi konumunda. Ancak ilçede 2015–2020 dönemindeki güçlü artış, 2020–2025 döneminde yerini dalgalı bir görünüme bıraktı.

2024 yılında 2.610 adet ile dip yapan satışlar, 2025’te 3.187 adede yükseldi.

Bu veriler ışığında Sancaktepe’de 2026 yılı için:

Minimum: 2.610 adet

Maksimum: 8.907 adet

Ortalama: 5.244 adet

seviyelerinde satış potansiyeli öngörülüyor.

Toparlanma potansiyeli yüksek ilçeler

Büyük sıçrama potansiyeli: Sultanbeyli

Yükseliş ivmesine geçenler: Pendik, Kadıköy

Zayıf görünümde olan ilçeler

Toparlanmakta zorlanan: Ataşehir, Şile, Beykoz, Adalar

Yönü aşağı olan: Ümraniye, Kartal, Tuzla, Çekmeköy, Maltepe, Üsküdar

Anadolu yakası 2026 projeksiyonu

2015–2025 gerçekleşmeleri baz alındığında, Anadolu Yakası’nda 2026 yılında:

Minimum: 19.000 konut

Maksimum: 52.000 konut

Ortalama: 33.000 konut

satışı olasılığı yüksek görülüyor.

Ancak satış istatistiklerinin 2 yıl geriden gelmesi ve son iki yıldaki proje stoğu dikkate alındığında, fiili seviyenin 20 binli adetlerde oluşması bekleniyor.

İstanbul Avrupa yakası

10 yılda 590.459 adet ilk el satış

Avrupa Yakası’nda 2015–2025 döneminde ilk el projelerde toplam 590.459 konut satışı gerçekleşti. Bölge, hem adet hem de proje çeşitliliği açısından İstanbul’un ana sürükleyicisi konumunda.

Esenyurt açık ara lider

Esenyurt, 144.651 adet satışla Avrupa Yakası’nın ve İstanbul’un lider ilçesi. 2015’te 23.191 adet olan satışlar, 2025’te 5.644 adede geriledi. Yeni proje alanlarının sınırlı olması nedeniyle 2026’da da 5–6 bin bandında seyir bekleniyor.

Yönü yukarı olan ilçeler

Başakşehir, Beylikdüzü, Kağıthane, Sultangazi, Arnavutköy, Küçükçekmece, Bahçelievler, Bağcılar, Silivri, Gaziosmanpaşa, Avcılar, Şişli, Sarıyer, Beşiktaş, Fatih, Güngören

Yönü aşağı olan ilçeler

Büyükçekmece, Eyüpsultan, Esenler, Zeytinburnu, Bayrampaşa, Bakırköy, Beyoğlu, Çatalca

Avrupa yakası 2026 projeksiyonu

2015–2025 verilerine göre 2026 yılında:

Minimum: 29.000 konut

Maksimum: 85.000 konut

Ortalama: 54.000 konut

satışı olasılığı bulunuyor. Son iki yılın fiili proje akışı dikkate alındığında ise gerçekleşmenin 30 binli seviyelerde şekillenmesi bekleniyor.

İstanbul geneli yatırımcı perspektifi

GPPS değerlendirmesine göre İstanbul metropolünde 2026 yılında minimum 50.000 adet ilk el / sıfır konut satışı güçlü bir olasılık olarak öne çıkıyor.

Bu tablo; arsa geliştirme, proje planlama ve finansman kararlarında ilçe bazlı seçiciliğin her zamankinden daha kritik hale geldiğini gösteriyor. Yatırımcı açısından yüksek hacimli ilçeler kadar, toparlanma potansiyeli taşıyan bölgeler de orta vadede önemli getiri fırsatları sunuyor.

İlk el konutta 540 bin 786 satış

Türkiye genelinde Aralık 2025’te 96 bin 690 adet ilk el konut satışı gerçekleşirken, yılın tamamında bu rakam 540 bin 786 olarak kayıtlara geçti. Bu seviyenin, 2016–2018 dönemindeki 600 binli satışlara yeniden yaklaşma sinyali verdiğini ifade eden Özdemir, 2019 sonrası 300 binli seviyelere kadar gerileyen satışların yeniden toparlandığını vurguladı.

540 bin 786 adetlik satış, 2014–2025 döneminde 500 bin bandının aşıldığı yıllar arasında en güçlü üçüncü performans olarak dikkat çekti.

İpotekli satışlar sınırlı ama yükselişte

Aralık ayında gerçekleşen 96 bin 690 ilk el satışın 7 bin 666 adedi ipotekli olarak yapıldı. Böylece 2025 genelinde ipotekli ilk el satış sayısı 57 bin 639 oldu. İpotekli satışların toplam ilk el satışlar içindeki payı yaklaşık yüzde 10,6 seviyesinde gerçekleşirken, Aralık ayı yılın en yüksek ipotekli işlem adedinin görüldüğü dönem oldu.

2017 zirvesinin gerisinde ama sektör için olumlu

Bilge Özdemir, 2025 performansının 2017’de ulaşılan 659 bin 698 adetlik tarihi zirvenin gerisinde kaldığını ancak mevcut seviyenin; inşaat, müteahhitlik, GYO, proje geliştirme firmaları ile bu alana hizmet veren proje pazarlama ve satış şirketleri açısından üretim ekonomisi adına önemli ve moral verici olduğunu ifade etti.

Yabancıya satışlar tarihi dip seviyelerde

Ocak–Aralık döneminde yabancılara yapılan konut satışları 21 bin 534 adet olarak gerçekleşti. Aralık ayı özelinde bu rakam 2 bin 541 oldu. Özdemir, bu seviyenin 2014–2025 döneminde en düşük yabancıya satış rakamlarından biri olduğuna dikkat çekerek, yabancıya satış politikasının yeniden ele alınması gerektiğini vurguladı.

GPPS’den 2026 için öneriler

GPPS Platformu olarak 2026 yılına yönelik önemli önerilerde bulunan Bilge Özdemir, öne çıkan başlıkları şöyle sıraladı:

– TÜİK ve Tapu Kadastro tarafından, otomotiv sektöründe olduğu gibi sadece 1. el / sıfır konut / proje satışlarının ayrı ve eş zamanlı yayınlanması,

– Satış vaadi sözleşmelerinde noter zorunluluğu getirilerek verilerin anlık olarak TÜİK ile paylaşılması,

– Devlet destekli Sosyal Yapı Konut Kooperatif Modeli ile karşılanamayan hazır talebin değerlendirilmesi,

– Tasarruf finansman şirketleri ile projeden tüketiciye alternatif satış modellerinin geliştirilmesi,

– Yabancıya konut satışında, vatandaşlık odaklı ve proje bazlı yeni teşvik modellerinin hayata geçirilmesi,

– Mortgage kredi faizleri ve vadelerini destekleyici düzenlemelerin uygulanması,

Özdemir ayrıca, İNDER, KONUTDER, AYİDER ve GYODER gibi sektör temsilcileriyle iş birliği içinde; yalnızca ilk el konut, ipotekli satış ve yabancıya satış verilerinden oluşan, adet ve ciro bazlı aylık istatistik bültenleri hazırlanmasına katkı sunacaklarını belirtti.

Aralık ayı rakamları piyasaya mesaj verdi

Konut satışları Aralık 2025’te, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 19,8 artarak 254 bin 777 oldu. Yılın son ayında gelen bu güçlü performans, sektörde “bekle-gör” döneminin geride kaldığı yorumlarını güçlendirdi.

İstanbul açık ara lider, küçük iller dipte

2025’te en fazla konut satışı yapılan il 280 bin 262 adetle İstanbul oldu. İstanbul’u 152 bin 534 satışla Ankara, 96 bin 998 satışla İzmir izledi.

En az konut satılan iller ise 727 ile Ardahan, 1.251 ile Bayburt ve 1.559 ile Hakkari olarak sıralandı.

Yabancıya satış geriledi, iç talep öne çıktı

Yabancılara yapılan konut satışları, 2025 genelinde yüzde 9,4 azalarak 21 bin 534 oldu. Toplam satışlar içindeki pay yüzde 1,3 seviyesinde kaldı.

Yabancılara satışta ilk sırayı 7 bin 989 konutla İstanbul alırken, Antalya (7 bin 118) ve Mersin (1.800) onu izledi.

Ülke bazında ise en fazla konut Rusya, İran ve Ukrayna vatandaşlarına satıldı.

İpotekli satışlarda dikkat çeken sıçrama

Faiz tartışmalarına rağmen ipotekli satışlar güçlü bir artış gösterdi.

2025 genelinde ipotekli konut satışları yüzde 49,3 artarak 236 bin 668 oldu. Toplam satışlar içindeki pay yüzde 14 olarak gerçekleşti.

Bu tablo, finansmana erişimin sınırlı olduğu algısının sahadaki verilerle örtüşmediğini gösterdi.

İlk el satışlar yükseldi, üretici nefes aldı

İlk el konut satışları 2025’te yüzde 11,6 artışla 540 bin 786 adede ulaştı. İlk elin toplam satışlar içindeki payı yüzde 32 oldu.

İkinci el satışlar ise 1 milyon 148 bin 124 adetle toplam hacmin büyük bölümünü oluşturdu.

Rakamlar net: Piyasa söylentilere değil veriye bakıyor

“Talep durdu” ve “konut balonu sönüyor” yorumlarının aksine, 2025 verileri konut piyasasının ayakta kaldığını ve özellikle yerli alıcının pazarı taşıdığını gösterdi. Satış rakamları, sektörde yönün hâlâ yukarı olduğunu açıkça ortaya koydu.

AA

Fiyatlar reel değerlerin altında kaldı

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, son 4 aylık dönemde konut fiyat artışlarının gerçekleşen enflasyonun altında kaldığını, bazı bölgelerde ise sınırlı gerileme yaşandığını belirtti. Yazıcı, “Bu tablo piyasanın sakinleştiğini ve fiyatların geri geldiğini gösteriyor. Doğru fiyatlanan bir konutun ortalama satış süresi bugün yaklaşık 2 aya çıkmış durumda. Sürenin uzaması, fiyatlama hatalarının arttığına işaret ediyor” dedi.

Konut stokunda yüzde 27 artış

Türkiye genelinde satışı bekleyen konut stokunun yılbaşına göre yaklaşık yüzde 27 artarak 640 binin üzerine çıktığını hatırlatan Yazıcı, bu artışın arz–talep dengesindeki değişimi net biçimde ortaya koyduğunu vurguladı. “Stokların büyümesi, satıcıların zaman içinde indirime yönelme ihtiyacını artırıyor. Bu da fiyatların neden baskı altında kaldığını açıklıyor” değerlendirmesinde bulundu.

Kiralık piyasasında yeniden stok artışı

Kiralık konut tarafında satış piyasasına kıyasla daha dengeli bir görünüm olduğuna dikkat çeken Yazıcı, yıl ortasında azalan kiralık stoklarının son dönemde yeniden artışa geçtiğini söyledi. “Kiralık mülklerin yeni kiracı bulma süresi çok sert uzamıyor ancak belirgin şekilde artıyor. Buna rağmen satış tarafındaki kadar güçlü bir yavaşlamadan söz etmek için erken” ifadelerini kullandı.

İlk el konut satışlarında dikkat çeken düşüş

Toplam satış rakamlarının yanıltıcı olabileceğini vurgulayan Yazıcı, asıl kritik göstergenin ilk el konut satışları olduğunun altını çizdi. “2015 yılında satılan her iki konuttan biri ilk eldi. Bugün bu oran yüzde 30’lar seviyesine kadar gerilemiş durumda. Konut ticareti artıyor gibi görünse de üretim tarafı aynı hızda ilerlemiyor” dedi.

İpotekli satışlar yüzde 14’e geriledi

İpotekli konut satışlarında yaşanan sert düşüşe de dikkat çeken Yazıcı, “Beş yıl önce yüzde 45 seviyesinde olan ipotekli satış oranı bugün yüzde 14’e kadar gerilemiş durumda. Yüksek faizler ve krediye erişimdeki sınırlamalar, satışları doğrudan etkiliyor” diye konuştu. Yazıcı, 2026 yılında kademeli ve kontrollü bir faiz düşüşü beklediklerini, ancak geçmiş yıllardaki gibi sert indirimlerin öngörülmediğini ifade etti.

Konut yatırım aracı olmaktan uzaklaşıyor

Oturum amaçlı konut alımında “yanlış zaman” kavramının geçerli olmadığını belirten Yazıcı, yatırım amaçlı alımlarda ise daha temkinli olunması gerektiğini söyledi. “Konut, yatırım aracı olmaktan yavaş yavaş çıkıyor. Önümüzdeki dönemde ticari gayrimenkul ve arsa yatırımları daha cazip hale gelebilir” değerlendirmesinde bulundu.

2026’ya girerken 3 kritik başlık

Gayrimenkul piyasasını önümüzdeki dönemde şekillendirecek temel unsurları sıralayan Yazıcı, şu üç başlığın öne çıkacağını vurguladı:

Faiz politikaları

Konutla ilgili vergi düzenlemeleri

Alternatif yatırım araçlarının performansı