Şahin’in görüşleri şöyle:

Yatırımcıda analitik yaklaşım

Bu dönemde alıcı davranışında net bir kırılma yaşandı. Talep canlıydı; ancak aceleci değildi. Konutun yaşı ikinci plana itilirken, kullanıma hazır olması, yapısal güven hissi vermesi, yaşam kurgusunun netliği ve fiyat-mantık dengesi satın alma kararlarının ana belirleyicisi haline geldi. Piyasa, vaat edilen projeleri değil; somut gerçeği satın aldı.

‘6–9 milyon TL bandı satıyor’

Orta segmentte özellikle 6–9 milyon TL bandındaki, ödeme planı dengeli kurgulanmış projeler yıl boyunca işlem gördü. Bu aralıkta; ister tamamlanmış ister devam eden olsun, nakit baskısı yaratmayan ve teslim süreci makul ilerleyen projeler öne çıktı. Üst segmentte ise 20 milyon TL ve üzeri konutlarda, lokasyon ve mimari kalite doğruysa satışların durmadığı gözlendi.

İstanbul özelinde dikkat çeken başlıklardan biri, yaklaşık 1 milyon dolar bütçesi olan ve konutu yatırım değil doğrudan yaşam alanı olarak gören alıcı profili oldu. Bu bütçeyle bazı merkezi ve köklü semtlerde, yaşı ilerlemiş ancak oturmuş sitelerde hâlâ seçenek bulunabiliyor. Buna karşılık yeni, nitelikli ve düşük yoğunluklu projelerde fiyatların 2,5–3 milyon dolar bandına yaklaşması, bu talep grubunun önemli bir bölümünü erişim sınırında bırakıyor. Bu tablo, piyasadaki sorunun talep eksikliğinden çok ürün–fiyat uyumsuzluğundan kaynaklandığını ortaya koyuyor.

Çelişkili durumlar müşteriyi kaçırdı

Buna karşın inşaat ilerlemesi yavaş, finansman yapısı net olmayan ve fiyatı uzun vadeli ödeme planlarıyla yukarı taşınmış projeler için 2025 zor geçti. Bu projelerde satıştan çok stok yönetimi ve nakit dengesi konuşuldu. Yeni proje geliştirme iştahı zayıflarken, firmalar odağını mevcut üretimi nasıl sürdürülebilir kılacaklarına çevirdi.

Şehir bazında bakıldığında 2025’in en dikkat çekici piyasalarından biri Ankara oldu. Deprem sonrası süreçte kentin özellikle deprem bölgelerinden yoğun göç alması, konut talebini yapısal olarak artırdı. Buna savunma sanayi yatırımlarının Ankara merkezli büyümesi eklenince istihdam ve hane sayısı hızla arttı. Bu iki dinamik, konut üretim temposunu belirgin biçimde yukarı çekti.

Ancak hızlı üretim artışı, şehir genelinde sert bir vade rekabetini de beraberinde getirdi. Arzın hızla büyümesiyle fiyatlama çoğu projede vadeyle dengelenmeye çalışıldı; kampanya dili neredeyse tamamen ödeme planları üzerine kuruldu. Bu yaklaşım kısa vadede satış yaratsa da, orta vadede piyasa dengeleri açısından dikkatle izlenmesi gereken bir tablo oluşturdu.

Yapı ruhsatlarına il bazında bakıldığında ise deprem bölgesinin etkisi net biçimde görülüyor. Depremden doğrudan ya da dolaylı etkilenen şehirlerde üretim artarken; İstanbul, İzmir ve Bursa gibi uzun süredir konut ihtiyacı barındıran büyük şehirlerde üretim açığı devam ediyor. Bu durum, Türkiye’deki konut sorununu yalnızca toplam ruhsat sayısıyla değil; coğrafi dağılım ve gerçek ihtiyaç merkezleri üzerinden okumak gerektiğini gösteriyor.

Yıllık satış 1.5 milyonu geçer ama…

Yıl genelinde konut satışlarının 1,5 milyon adet seviyesine yaklaşması bekleniyor. Satışların yaklaşık üçte ikisi ikinci el, üçte biri birinci el kaynaklı. Ancak kamu projeleri hariç tutulduğunda, özel sektörde birinci elin payının yüzde 15 civarında kalması dikkat çekiyor. Verilen ruhsatların 750 bin bandında seyretmesi, üretimin nicelik olarak yeterli; ancak nitelik, lokasyon ve fiyatlama açısından dengesiz olduğunu ortaya koyuyor.

“2026’da her konut satılmayacak, doğru olan satılacak”

GAPAS Başkanı Mustafa Kemal Şahin’e göre 2026’nın ilk bölümünde denge arayışı sürecek. Talep ortadan kalkmış değil; yalnızca doğru ürünü bekliyor. İnşaatı planlı ilerleyen, teslim riski taşımayan ve satın alma sürecini kolaylaştıran projelerde satış ivmesinin kademeli olarak artması bekleniyor. Birinci elin payı yükselirken, ikinci el piyasasının da canlılığını koruyacağı öngörülüyor.

Sonuç net: Gayrimenkul sektörü artık hacimle değil, doğrulukla büyüyor.

2025’in en açık mesajı şu oldu:

Kazanan, en çok üreten değil; ne ürettiğini, kime sunduğunu ve hangi şehirde sunduğunu bilen oluyor.

 Evlerin yüzde 38,6’sı mortgage ile alındı

İpotekli konut satışları ise Türkiye genelinde bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 46,7 oranında artış gösterdi. Böylece 42 bin 83 olan ipotekli konut satışlarının, toplam konut satışları içindeki payı yüzde 38,6 oldu. İpotekli satışlarda İstanbul 7 bin 310 konut satışı ve yüzde 17,4 pay ile ilk sırayı alırken ipotekli satış payının en yüksek olduğu il yüzde 53,8 ile Ardahan olarak belirlendi. Diğer konut satışları ise  Türkiye genelinde bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 4,8 oranında artarak 66 bin 835’e yükseldi. Bu kategoride de İstanbul 9 bin 730 konut satışı ve yüzde 14,6 pay ile ilk sıraya yerleşti. . İstanbul’daki toplam konut satışları içinde diğer satışların payı yüzde 57,1 olurken Ankara 6 bin 374 diğer konut satışı ile ikinci, 3 bin 384 konut satışı ile İzmir üçüncü sırada yer aldı. Diğer konut satışının en az olduğu ilin ise 6 konut ile Ardahan olduğu belirlendi.

Satılan konuların yüzde 46,8’i yeni

Türkiye genelinde yeni konut satışı bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 17,6 artarak 50 bin 972 adet olarak hesaplandı. Yeni kontların toplam konut satışları içindeki payı yüzde 46,8 olurken ilk satışlarda İstanbul, yüzde 15,7 pay ve 7 bin 985 konut satışı ile ilk sırada yer adı. İstanbul’u 4 bin 619 konut satışı ile Ankara ve 2 bin 342 konut satışı ile İzmir takip etti. Türkiye genelinde ikinci el konut satışları da bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 17,9 arttı. Eylül7de 57 bin 946 adet ikinci el konut satıldı. Toplam konut satışları içinde ikinci el satışların payı yüzde 53,1 ise oldu. İkinci el konut satışlarında da İstanbul 9 bin 55 konut satışı ve yüzde 15,6 pay ile ilk sıraya yerleşirken onu, 6 bin 945 konut satışı ile Ankara ve 3 bin 708 konut satışı ile İzmir izledi.

Yabancıya satış azaldı

Eylül’de yüzde 27,8 azalarak bin 276 olarak gerçekleşen yabancılara yapılan konut satışlarında, ilk sırayı 359 konut satışı ile Antalya aldı. Antalya’yı 323 konut satışı ile İstanbul, 82 konut satışı ile Bursa, 69 konut satışı ile Aydın, 67 konut satışı ile Trabzon ve Yalova izlerken ayında Irak vatandaşları Türkiye’den 230 konut satın alarak bu konuda birinciliği elde etti. Irak’ı, 140 konut ile Suudi Arabistan, 99 konut ile Rusya Federasyonu, 85 konut ile Kuveyt ve 84 konut ile İngiltere izledi.

Kredi kullanımı da arttı

Ağustosta ipotekli konut satışları da bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 1,2 oranında artış gösterdi. 36 bin 458 ipotekli konut satışının gerçekleştiği ağustosta ipotekli konut satışlarının toplam konut satışları içinde payı yüzde 31,8 oldu. İpotekli satışlarda İstanbul 6 bin 400 konut satışı ve yüzde 17,6 pay ile ilk sırayı alırken toplam konut satışları içerisinde ipotekli satış payının en yüksek olduğu ilin ise yüzde 46,5 ile Artvin olduğu bildirildi. Diğer ödeme şekilleri ile satın alınan konutların sayısı ise Ağustos’ta yüzde 2,4 oranında artarak 78 bin 293’e ulaştı. Bu kategoride 11 bin 103 konut satışı ve yüzde 14,2 pay ile ilk sırayı yine İstanbul aldı. İstanbul’u 7 bin 534 konut satışı ile Ankara, 4 bin 161 konut satışı ile İzmir izledi.

53 bin 784 birinci el konut satıldı

İlk defa satılan konut sayısı da ağustosta bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 1,1 artarak 53 bin 784’e ulaştı. İlk defa satılan konutların toplam konut satışları içindeki payı yüzde 46,9 olurken bu kategoride İstanbul 8 bin 174 konut satışı ve yüzde 15,2 payla birinci, 4 bin 878 konut satışı ile Ankara ikinci ve 2 bin 577 konut satışı ile İzmir üçüncü oldu.

60 bin 967 ikinci el konut el değiştirdi

Ağustos ayında ikinci el konut satışları ise 2015’in ağustos ayına kıyasla yüzde 2,9 artış göstererek 60 bin 967 adet olarak gerçekleşti. İstanbul 9 bin 329 konut satışı ve yüzde 15,3 pay ile iki el konut satışlarında da ilk sıraya yerleşti. İstanbul’daki toplam konut satışları içinde ikinci el satışların payı yüzde 53,3 olurken Ankara’da 7 bin 422, İzmir’de 3 bin 842 ikinci el konut el değiştirdi.

Yabancılar 1512 konut aldı

Yabancılara yapılan konut satışları, Ağustosta geçen yılın aynı ayına göre yüzde 26 azalarak 1512 oldu. Yabancılar Ağustos 2016’da 390 adetle en çok İstanbul’dan konut aldı. İstanbul’u 370 konutla Antalya, 111 konutla Bursa, 108 konutla Trabzon, 86 konutla Yalova ve 77 konutla Aydın izledi. 267 konut satın alan Iraklılar bu kategorude ilk sıraya yerleşirken Irak’ı 173 konut ile Suudi Arabistan, 155 konut ile Kuveyt, 117 konut ile Rusya Federasyonu ve 75 konut ile Afganistan vatandaşları izledi.