Özdemir’e göre konut piyasasının önündeki temel sorunlar arasında konut açığı, nitelikli konut açığı, deprem riski, kentsel dönüşüm ve üretim ekonomisi bulunuyor. Bu sorunların çözümünde ise yeni konut üretiminin ve dolayısıyla birinci el konut pazarının kritik bir rolü bulunuyor.

GPPS Platformu, konut piyasasında yeni üretimin devamlılığının sağlanabilmesi için birinci el satışların güçlendirilmesi gerektiğini savunuyor. Platforma göre proje geliştiricisi, ürettiği konutu birinci el piyasasında sattığında elde ettiği kaynakla yeni projelere yöneliyor ve böylece konut üretim zinciri devam ediyor.

Birinci el satış üretim ekonomisini harekete geçiriyor

Bilge Özdemir, birinci el konut satışının ekonomik etkisini somutlaştırmak amacıyla bir örnek üzerinden değerlendirme yaptı.

Örneğe göre Özdemir, Ocak 2026’da Demir İnşaat’tan Kadıköy’deki Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9’u 3 milyon TL bedelle satın aldı. Bu bedelin 2 milyon TL’si nakit, 1 milyon TL’si ise 6 ay vadeli mortgage kredisiyle karşılandı.

Demir İnşaat konutu üretti, satış faturasını düzenledi ve tapuyu Özdemir’e devretti. Böylece ortaya yalnızca bir konut satışı çıkmadı; proje geliştirme ve inşaat sürecinden satış aşamasına kadar çok sayıda ekonomik faaliyet gerçekleşti.

İnşaat, proje geliştirme, imalat, hizmet, banka ve finans, ekspertiz, hukuk ve benzeri alanlarda faaliyet gösteren çok sayıda firma ve kişi, bu üretim sürecinde yaratılan katma değerden pay aldı.

Tapu devri sırasında satıcı ve alıcı tarafından ayrı ayrı yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4 tapu harcı ödendi. Tapu ve Kadastro kayıtları üzerinden işlem, TÜİK konut satış istatistiklerine 1 adet birinci el konut satışı ve kredi kullanılması nedeniyle 1 adet birinci el ipotekli konut satışı olarak yansıdı.

Dolayısıyla Ocak 2026 TÜİK verilerinde görülen bu işlem, Demir İnşaat’tan Bilge Özdemir’e gerçekleşen birinci el konut satışı olarak kayda geçti.

Aynı konut ikinci kez satıldığında üretim değil, hizmet ekonomisi öne çıkıyor

Aynı örnek üzerinden ikinci el piyasanın ekonomik etkisine de dikkat çeken GPPS Platformu, konutun el değiştirmeye devam etmesi halinde ortaya çıkan ekonomik faaliyetin niteliğinin değiştiğini belirtiyor.

Örneğe göre Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9’un banka kredi borcu Temmuz 2026’da kapatıldı ve üzerindeki banka ipoteği kaldırıldı.

Demir İnşaat’ın yeni konutlardaki fiyatlarını yüksek bulan Ahmet Duman’a, emlakçı Hüseyin Hiçyılmaz tarafından daha uygun fiyatlı olması nedeniyle Özdemir’in sahibi olduğu daire önerildi.

Bunun sonucunda 3 Ağustos 2026’da Bilge Özdemir, Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9’u emlakçı Hüseyin Hiçyılmaz aracılığıyla Ahmet Duman’a peşin olarak sattı.

Bu işlemde yeni bir konut üretilmedi. Ancak satışa aracılık eden emlakçı hizmet verdi, aracılık hizmetine ilişkin faturalar düzenlendi ve hizmet bedeli tahsil edildi. Böylece işlem, ağırlıklı olarak hizmet ekonomisi üzerinden gerçekleşen ikinci el konut satışı niteliği kazandı.

Tapu devrinde yine satıcı ve alıcı tarafından ayrı ayrı yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4 tapu harcı ödendi. İşlem, TÜİK verilerine 1 adet ikinci el konut satışı olarak yansıdı.

GPPS Platformu bu noktada, ikinci el satışın gayrimenkul piyasası açısından önemli olmakla birlikte yeni konut üretimi yaratmadığına dikkat çekiyor.

Aynı daire üçüncü kez el değiştirdi

Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9’un hikâyesi burada da sona ermedi. GPPS’nin örneğine göre Ahmet Duman, satın aldığı daireyi 10 Ağustos 2026’da apartman komşusu Mehmet Memiş’e banka kredisi kullanarak sattı.

Bu işlemde de satıcı ve alıcı tarafından ayrı ayrı yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4 tapu harcı ödendi. Ayrıca kullanılan banka kredisi nedeniyle banka, ekspertiz ve hukuk hizmetleri gibi farklı ekonomik faaliyetler ortaya çıktı.

Ancak yine yeni bir konut üretilmedi. Demir İnşaat’ın daha önce ürettiği aynı daire, ikinci kez ikinci el piyasasında el değiştirdi.

Bu satış da Tapu ve Kadastro kayıtları üzerinden TÜİK’e 1 adet ikinci el konut satışı ve 1 adet ikinci el ipotekli konut satışı olarak yansıdı.

Böylece aynı konutun kısa süre içerisinde farklı kişiler arasında el değiştirmesi, TÜİK’in konut satış istatistiklerinde birden fazla işlem olarak görünürken, üretim tarafında yeni bir konut oluşmadı.

GPPS: Bir konutun üç kez satılması yerine yeni üretim

GPPS Platformu, Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9 üzerinden oluşturduğu örnekte, Ocak-Ağustos 2026 döneminde aynı konut için görmek istediği tablonun bir adet birinci el satış ve bu satışın mortgage kredisi kullanılarak gerçekleşmesi olduğunu belirtiyor.

Platforma göre Demir İnşaat’tan Bilge Özdemir’e, Bilge Özdemir’den Ahmet Duman’a ve Ahmet Duman’dan Mehmet Memiş’e gerçekleşen satışlar; tapu devirleri, krediler, vergi ve harç ödemeleri ve hizmet faaliyetleri açısından ekonomik hareketlilik yaratıyor. Ancak ikinci ve üçüncü satışlarda yeni bir konut üretimi gerçekleşmiyor.

Bu nedenle GPPS, birinci el satışların inşaat ve proje geliştirme sektörünün devamlılığı açısından daha kritik olduğunu savunuyor.

“2. elin rakibi 1. el”

Bilge Özdemir’in değerlendirmesine göre ikinci el konut piyasası, piyasanın derinliği ve yatırımcıların alım-satım ihtiyaçları açısından önemli bir alan oluşturuyor. Ancak birinci elden satın alınan konutların daha sonra ikinci el piyasasında yeniden alıcılarla buluşması, yeni üretim açısından farklı bir ekonomik sonuç ortaya çıkarıyor.

Özdemir, “2. elin rakibi 1. eldir” yaklaşımıyla, ikinci el piyasasının birinci el konutlara alternatif oluşturduğuna dikkat çekiyor.

İkinci el yerine birinci el konut tercih edilmesinde ise bakım ve onarım giderlerinden kaçınma, eski yapıların kentsel dönüşüme girme ihtimali, yeni yapı ve site olanakları ile geliştiricilerin sunduğu esnek satış ve ödeme koşulları gibi faktörlerin etkili olduğu belirtiliyor.

GPPS’den bakanlıklara ve TÜİK’e öneriler

GPPS Platformu, birinci el konut pazarının güçlendirilmesi ve yeni üretimin teşvik edilmesi amacıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Ticaret Bakanlığı ile Hazine ve Maliye Bakanlığı’na çeşitli öneriler sunuyor.

Platformun öne çıkan önerileri şöyle:

Yabancılara yönelik yalnızca birinci el konut alımlarında T.C. pasaport uygulamasının değerlendirilmesi,
Yalnızca birinci el mortgage kredilerine özel, inşaat ve proje geliştirmeyi teşvik edecek düşük faizli ve uzun vadeli kredi imkanlarının oluşturulması,
Birinci el konut piyasasına yönelik sınırlı süreli tapu alım-satım vergi ve harç muafiyeti veya indirimi uygulanması.

GPPS ayrıca TÜİK ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yayımlanan aylık verilerin birinci el piyasayı daha ayrıntılı gösterecek şekilde geliştirilmesini öneriyor.

Platform, özellikle şu verilerin ayrı başlıklar halinde açıklanmasını istiyor:

1- Birinci el konut ve işyeri satışları
2- Birinci el ipotekli konut ve işyeri satışları
3- Birinci el yabancıya konut satışları

GPPS Platformu’na göre bu ayrım, konut piyasasında yalnızca kaç adet satış yapıldığını değil, kaç yeni konutun üretim ekonomisine kazandırıldığını ve sektörün yeni üretim kapasitesinin ne ölçüde devam ettiğini daha net ortaya koyacak.

Konut açığının azaltılması, deprem riskine karşı güvenli yapı stokunun artırılması ve kentsel dönüşümün hızlandırılması açısından yeni konut üretiminin kritik olduğuna dikkat çeken platform, birinci el konut satışlarının üretim ekonomisinin devamlılığı için temel gösterge olarak ele alınması gerektiğini savunuyor.

Sektörde yapılan değerlendirmeler, yatırımcıların ve konut alıcılarının karar mekanizmalarında önemli bir dönüşüm yaşandığını gösteriyor. Özellikle büyükşehirlerde yaşayan tüketiciler, satın alma sürecinde yalnızca metrekare fiyatına ya da bölgenin popülerliğine odaklanmak yerine, uzun vadeli yaşam kalitesini ve yatırımın gelecekteki performansını da analiz ediyor.

Alıcıların öncelikleri değişiyor

Gayrimenkul sektöründe yapılan değerlendirmelere göre Türkiye genelinde konut alıcılarının yaklaşık yüzde 68’i satın alma kararını verirken yalnızca fiyat ve lokasyon kriterlerine bağlı kalmıyor. Projenin güvenilirliği, geliştirici firmanın geçmişi, yapı kalitesi ve sosyal yaşam olanakları da tercih sürecinde belirleyici rol oynuyor.

Büyükşehirlerde ise bu oran daha da yükseliyor. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi kentlerde alıcıların yaklaşık yüzde 75’inin yaşam kalitesi ve proje güvenilirliğini öncelikli kriterler arasında değerlendirdiği ifade ediliyor.

Uzmanlar, özellikle son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar ve deprem gerçeğinin, tüketicilerin güvenlik ve kalite konusundaki hassasiyetini artırdığına dikkat çekiyor.

Değer artışında yeni kriterler öne çıkıyor

Sektör temsilcilerine göre günümüzde bir konutun ya da karma yaşam projesinin değerini etkileyen başlıca unsurlar şunlar:

– Deprem yönetmeliklerine uygun mühendislik altyapısı
– Güçlü ulaşım bağlantıları
– Sosyal donatı alanları
– Yeşil alan ve peyzaj düzenlemeleri
– Enerji verimliliği sağlayan sistemler
– Güvenlik altyapısı
– Eğitim, sağlık ve ticaret merkezlerine erişim kolaylığı
– Sürdürülebilir şehircilik yaklaşımı

Özellikle metro, hızlı tren, çevre yolu ve yeni ulaşım koridorlarına yakın bölgelerde geliştirilen projelerin yatırımcı ilgisini daha fazla çektiği belirtiliyor.

Enerji verimli projeler daha hızlı değer kazanıyor

Araştırmalar, enerji verimliliği sağlayan ve ulaşım ağlarıyla entegre şekilde planlanan projelerin ikinci el piyasasında daha güçlü performans gösterdiğini ortaya koyuyor.

Sektör değerlendirmelerine göre sosyal yaşam alanları güçlü, çevresel sürdürülebilirlik kriterlerini karşılayan ve ulaşım avantajı sunan projelerde ikinci el değer artışının ortalamaya göre yüzde 20’ye kadar daha hızlı gerçekleşebildiği ifade ediliyor.

Bu durum, yatırımcıların yalnızca bugünkü fiyat seviyelerine değil, projenin gelecekteki değer üretme kapasitesine de odaklandığını gösteriyor.

Arsa ve konut yatırımlarında yeni dönem başladı

Gayrimenkul uzmanları, sektörde yaşanan dönüşümün artık teorik bir tartışma olmaktan çıktığını ve sahada somut karşılık bulduğunu vurguluyor.

Uzmanlara göre gayrimenkul sektörü artık yalnızca yapı üretiminin değil, yaşam üretiminin konuşulduğu bir döneme girmiş durumda. Bir projenin toplam değeri; metrekare büyüklüğü veya bulunduğu konum kadar mühendislik yaklaşımı, güvenlik standartları, sosyal yaşam olanakları ve sürdürülebilirlik vizyonuyla da şekilleniyor.

Özellikle büyük şehirlerde marka itibarı yüksek, planlı gelişen ve yaşam kalitesini merkeze alan projelerin yatırımcılar tarafından daha fazla tercih edildiği gözlemleniyor.

Şehirleşme anlayışı değiştikçe yatırım tercihleri de değişiyor

Uzmanlar, önümüzdeki dönemde gayrimenkul sektöründe değer artışının yalnızca merkezi bölgelerle sınırlı kalmayacağını düşünüyor. Yeni ulaşım yatırımlarıyla desteklenen gelişim koridorları, planlı uydu kentler ve sürdürülebilir yaşam alanları yatırımcıların radarına daha fazla girecek.

Bu süreçte konut alıcılarının ve yatırımcıların sadece bugünün fiyatlarına değil, bölgenin gelecekteki gelişim potansiyeline, altyapı yatırımlarına ve yaşam kalitesine odaklanması gerektiği belirtiliyor.

Sektör temsilcileri, gayrimenkulde yeni dönemin temel formülünü ise şu sözlerle özetliyor: “Artık değer yalnızca nerede olduğunuzla değil, nasıl yaşadığınızla da ölçülüyor.”

Emlaknews.com.tr