Manifestonun merkezinde ise net bir ayrım bulunuyor: Birinci el gayrimenkul üretim ekonomisini, ikinci el gayrimenkul ise hizmet ekonomisini temsil ediyor.

GPPS, bu ayrımın başta TÜİK konut satış istatistikleri olmak üzere sektörün kullandığı verilerin yorumlanmasında da dikkate alınması gerektiğini belirtiyor.

“Birinci el üretim, ikinci el devir ekonomisidir”

GPPS’nin analizine göre halk arasında “sıfır” olarak ifade edilen birinci el gayrimenkul, inşaat şirketleri, proje geliştiricileri ve GYO’ların ürettiği veya stoklarında bulunan gayrimenkullerin tüketiciye satışını ifade ediyor.

İkinci el ise daha önce birinci veya ikinci el olarak satın alınmış gayrimenkullerin yeniden el değiştirmesi ve tapu devrinin gerçekleştirilmesi olarak tanımlanıyor.

Bu nedenle platform, iki pazarın temel işlem biçimlerinin de farklı olduğuna dikkat çekiyor.

Birinci elde işlem “satış adedi”, ikinci elde ise esas olarak “tapu el değiştirme/devir adedi” olarak değerlendiriliyor.

GPPS’ye göre bu ayrım, konut piyasasının gerçek büyüklüğünün ve ekonomik etkisinin doğru okunabilmesi açısından kritik önem taşıyor.

Birinci elin arkasında inşaat ve yüzlerce alt sektör var

Manifestoda birinci el gayrimenkulün yalnızca konut satışından ibaret olmadığı vurgulanıyor.

İnşaat, proje geliştirme ve GYO şirketlerinin üretim ve satış faaliyetlerinin; sanayi, ticaret ve hizmet sektörleriyle bağlantılı geniş bir ekonomik yapı oluşturduğu belirtiliyor.

GPPS, birinci el gayrimenkulün inşaat sektörüyle birlikte 300’e yakın alt sektörle doğrudan veya dolaylı bağlantı içinde olduğunu savunuyor.

Buna karşılık ikinci el gayrimenkul piyasasında temel faaliyet, daha önce üretilmiş ve kullanılmış bir gayrimenkulün alıcı ile satıcı arasında yeniden el değiştirmesi. Emlakçı veya emlak organizasyonları devreye girdiğinde ise bu işlem bir hizmet faaliyetine dönüşüyor.

Birinci elde satışın önemli bölümü projeden yapılıyor

GPPS’nin dikkat çektiği bir başka nokta ise birinci el satışların zamanlaması.

Platformun değerlendirmesine göre birinci el gayrimenkul satışlarının yaklaşık yüzde 75’i projeden veya geçmiş zamanlı, yaklaşık yüzde 25’i ise eş zamanlı ve teslime hazır işlemlerden oluşuyor.

Bu nedenle birinci el piyasasının yalnızca o ay veya o yıl teslim edilen konutlardan oluşmadığına dikkat çekiliyor.

İkinci el gayrimenkulde ise işlem ağırlıklı olarak teslime hazır ve eş zamanlı gerçekleşiyor. Satıcı ile alıcının bir araya gelmesi ve tapu devrinin gerçekleştirilmesi, işlemin temelini oluşturuyor.

Bu farkın, konut satış istatistiklerinin ekonomik anlamının yorumlanmasında önemli olduğu belirtiliyor.

Birinci el satış, üretim zincirini harekete geçiriyor

Manifestoda birinci el gayrimenkul satışının kamu gelirleri ve ekonomik faaliyet açısından oluşturduğu zincir de ele alınıyor.

Birinci el satışlarda satış sürecine bağlı olarak KDV, damga vergisi ve alım-satım vergileri gibi kamu gelirleri oluşurken; inşaat şirketleri, proje geliştiriciler, GYO’lar ve alıcı tarafında farklı ekonomik faaliyetler meydana geliyor.

Teslime hazır birinci el gayrimenkullerde ise tüketicinin tercihine bağlı olarak bankalar, finans kuruluşları, tasarruf finansman kuruluşları ve ekspertiz şirketleri de sürece dahil olabiliyor.

İkinci el piyasasında da finansman ve ekspertiz gibi hizmetler devreye girebiliyor. Ancak burada temel ekonomik faaliyet yeni bir gayrimenkul üretimi değil, mevcut bir gayrimenkulün devir ve aracılık hizmeti olarak tanımlanıyor.

“Birinci el ile ikinci el aynı ekonomik faaliyet değil”

GPPS’nin ortaya koyduğu temel görüş, iki pazarın aynı başlık altında değerlendirilmesinin sektörün ekonomik yapısının anlaşılmasını zorlaştırdığı yönünde.

Birinci el gayrimenkul satışının arkasında proje geliştirme, arsa, finansman, mimarlık, mühendislik, inşaat, malzeme, pazarlama ve satış gibi çok sayıda faaliyet bulunuyor.

Birinci el satış ekiplerinin de proje geliştiricilerin ve GYO’ların organizasyon yapıları içerisinde profesyonel kadrolardan oluştuğu belirtiliyor.

İkinci el tarafta ise emlak ofisleri ve danışmanlar, alıcı ile satıcı arasında aracılık hizmeti sunuyor. Aracılık tercih edilmediğinde ise alıcı ve satıcı doğrudan bir araya gelerek tapu devrini gerçekleştiriyor.

GPPS’den TÜİK’e veri önerisi

Manifestonun en önemli bölümlerinden biri ise TÜİK’in gayrimenkul satış verilerinin raporlanmasına ilişkin önerilerden oluşuyor.

GPPS, otomotiv sektöründe olduğu gibi gayrimenkul satışlarının da “sıfır/1. el” ve “kullanılmış/2. el” şeklinde ayrı ayrı raporlanması gerektiğini savunuyor.

Platforma göre TÜİK;

1- Birinci el satışlar,
2- Birinci el ipotekli satışlar,
3- Birinci el yabancıya satışlar

verilerini ayrı bir veri seti halinde yayımlamalı.

Aynı şekilde;

1- İkinci el satışlar,
2- İkinci el ipotekli satışlar,
3- İkinci el yabancıya satışlar

da ayrı bir veri seti ve rapor bülteni olarak açıklanmalı.

GPPS ayrıca birinci el ve ikinci el verilerinin farklı zamanlarda, ayrı raporlar halinde kamuoyuna sunulmasını öneriyor.

“Genel toplam verisi yanıltıcı olabilir”

Manifestonun en kritik iddialarından biri de mevcut satış verilerinin yorumlanmasına ilişkin.

GPPS, birinci el satışın yeni üretilen gayrimenkulün satışı olduğunu; ikinci el işlemin ise daha önce satılmış bir gayrimenkulün yeniden el değiştirmesi olduğunu belirtiyor.

Bu nedenle platform, birinci el satışların tekrarı niteliğindeki ikinci el tapu devirlerinin yeniden bir araya getirilerek “genel toplam gayrimenkul satışı” şeklinde sunulmaması gerektiğini savunuyor.

Platformun yaklaşımına göre yeni üretim ekonomisinin büyüklüğünü ölçmek isteyen sektör temsilcileri, birinci el satış verilerini ayrı değerlendirmeli. İkinci el veriler ise emlak hizmet piyasasının hareketliliğini ölçmek açısından ele alınmalı.

GPPS 186 profesyonelden oluşuyor

Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu, 11 Kasım 2025’te sanal ortamda Bilge Özdemir liderliğinde hayata geçirildi.

Platformun profilinde 186 katılımcı bulunuyor. Katılımcıların inşaat, proje geliştirme ve outsource gayrimenkul pazarlama ve satış alanlarında ortalama 15 yıllık deneyime sahip profesyonellerden oluştuğu belirtiliyor.

GPPS; birinci el konut pazarı, proje geliştirme, üretim ekonomisi, konut açığı, kentsel dönüşüm, birinci el fiyat endeksi ve sektörel eğitim gibi başlıklarda çalışmalar yürütüyor.

Platformun temel hedeflerinden biri de birinci el gayrimenkulün üretim ekonomisindeki yerinin daha görünür hale getirilmesi olarak öne çıkıyor.

Bilge Özdemir: “Birinci el ve ikinci el ayrımı netleşmeli”

GPPS Kurucu Başkanı Bilge Özdemir, Türkiye’de gayrimenkul proje pazarlama ve satış alanında 1994 yılından bu yana çalışmalar yürütüyor.

Özdemir, özellikle birinci el konut pazarı, proje pazarlama ve satış organizasyonları ile üretim ve hizmet ekonomisi ayrımı konusunda çalışmalarını sürdürüyor.

GPPS’nin yayımladığı manifesto da bu yaklaşımın devamı niteliğinde. Çalışma, gayrimenkul piyasasının yalnızca kaç konut satıldığı üzerinden değil, kaç yeni gayrimenkul üretildiği, kaç gayrimenkulün yeniden el değiştirdiği ve bu işlemlerin hangi ekonomik faaliyetleri temsil ettiği üzerinden değerlendirilmesini gündeme taşıyor.

Böylece GPPS, “konut satışı” başlığı altında bir arada değerlendirilen iki farklı ekonomik yapının birinci el üretim ekonomisi ve ikinci el hizmet ekonomisi olarak ayrıştırılması gerektiğini savunuyor.

Emlaknews.com.tr

Özdemir, ilgili üniversitelerin senatolarına, programların güncellenmesi konusunda Yükseköğretim Kurulu’ndan (YÖK) düzenleme talep etmeleri çağrısında bulundu.

Birinci el gayrimenkul sektörüne istihdam katkısı hedefleniyor

GPPS Platformu olarak birinci el gayrimenkul piyasasına yönelik farkındalık oluşturmak ve sektöre istihdam katkısı sağlamak istediklerini belirten Özdemir, Türkiye’deki Emlak ve Emlak Yönetimi programlarını incelediklerini ifade etti.

Bu kapsamda eğitim programlarında;

Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış / Birinci El
Emlak Pazarlama Satış / İkinci El

ayrımının ortaya çıktığını belirten Özdemir, ilgili programlara ziyaret ve online konuk katılımı yoluyla pazarlama katkısı vermek istediklerini daha önce ilettiklerini kaydetti.

Özdemir, şimdi ise sektörün ihtiyaçlarına yönelik eğitim programlarında yeni bir farkındalık oluşturmayı amaçladıklarını belirtti.

“Emlak ve Emlak Yönetimi” programının adı değiştirilmeli

Özdemir, emlak kavramının ağırlıklı olarak ikinci el gayrimenkulleri kapsadığını ve hizmet ekonomisini temsil ettiğini belirterek, gayrimenkul projelerinin programa dahil edilmesinin ise birinci el üretim ekonomisiyle daha güçlü bir yapı oluşturacağını ifade etti.

Bu doğrultuda “Emlak ve Emlak Yönetimi / Emlak Yönetimi” programlarının, günümüz koşullarına ve sektörün ihtiyaçlarına uygun şekilde “Gayrimenkul Proje ve Emlak Hizmet Yönetimi” olarak yeniden adlandırılmasını önerdi.

Özdemir, yeni yapının birinci el ve ikinci el gayrimenkul pazarlarını birlikte kapsaması gerektiğini belirtti.

Bağımsız bir bölüm olarak yapılandırılmalı

Özdemir, “Emlak ve Emlak Yönetimi / Emlak Yönetimi” programlarının “Toptan ve Perakende Satış” bölümüne bağlı olmasının da yeniden değerlendirilmesi gerektiğini söyledi.

Emlak ve emlak yönetiminin doğrudan toptan ve perakende satış alanıyla örtüşmediğini belirten Özdemir, programın bağlı bulunduğu bölümden çıkarılarak başlı başına bir bölüm olarak düzenlenmesini önerdi.

Yeni müfredat ve sektör iş birliği önerisi

Özdemir’e göre birinci el ve ikinci el gayrimenkul pazarlarını kapsayan yeni bir ders müfredatı hazırlanması gerekiyor.

Sektör temsilcilerinin derslere ziyaret veya online konuk olarak katılması, öğrencilerin sektör deneyimlerinden yararlanması, eğitim sürecinde staj imkanlarının artırılması ve mezuniyet sonrasında iş olanaklarının oluşturulmasıyla programların daha güçlü hale geleceğini belirten Özdemir, eğitim ile sektör arasındaki bağın güçlendirilmesi gerektiğine dikkat çekti.

Kapanan ve dolmayan programlara yeniden ilgi çekilebilir

Özdemir, yıllar içerisinde bazı özel üniversite ve yüksekokullarda kapanan veya kontenjanları dolmayan Emlak ve Emlak Yönetimi programlarının, sektörün güncel ihtiyaçlarına göre yeniden yapılandırılması halinde daha fazla tercih edilebileceğini belirtti.

Bu alandaki eğitimlerin istihdama doğrudan katkı sağlayabilecek mesleki çeşitliliğe sahip olduğunu ifade eden Özdemir, yapılacak düzenlemelerin öğrencilerin tercihlerini de olumlu yönde etkileyebileceğini söyledi.

Mezunlara geniş bir istihdam alanı açılabilir

Özdemir, “Gayrimenkul Proje ve Emlak Hizmet Yönetimi” programından mezun olacak öğrencilerin kamu kurumları, özel sektör ve kendi girişimleri dahil olmak üzere geniş bir çalışma alanına sahip olabileceğini belirtti.

Birinci el gayrimenkul piyasasında mezunların görev alabileceği alanlar arasında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, TOKİ, Emlak Konut, GYO’lar ile katılım ve tasarruf finansman yatırım kuruluşlarını gösteren Özdemir, sektörün üretici ve finansman tarafında önemli kariyer imkanları bulunduğunu ifade etti.

Bunun yanı sıra inşaat ve proje geliştirme şirketleri, GYO’lar, proje pazarlama ve satış hizmeti veren firmalar, bankalar, tasarruf finansman şirketleri ve yatırım şirketlerinin gayrimenkul projelerinin pazarlama ve satış ofislerinde de mezunların aktif görev üstlenebileceğini belirtti.

2026-2027 dönemi adaylarına çağrı

Bilge Özdemir, 2026-2027 eğitim döneminde henüz bir yüksekokul veya bölüme yerleşemeyen ön lisans adaylarına da çağrıda bulundu.

Özdemir, adayları mevcut veya oluşabilecek boş kontenjanlar kapsamında “Emlak ve Emlak Yönetimi” programlarını değerlendirmeye davet etti.