Herkes yapabilecek

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte değişiklik yapılmasına dair yönetmelik bugün Resmi Gazete’de yayınlandı. Yapılan değişiklik ile emlak işletmesi açmak için gereken lise şartı ilköğretim seviyesine çekildi. Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, “5 Haziran tarihinde yapılan düzenleme ile işletmeye yetki belgesi verilebilmesi için sorumlu emlak danışmanlarının en az lise mezunu olması gerekiyordu. Yapılan düzenleme ile artık ilköğretim mezunları da yetki belgesi alabilecekler. 14 Ekim 2020’den sonra yetki belgesi başvurusunda bulunan bu kişiler için de en az on iki ay emlak danışmanlığı veya sorumlu emlak danışmanlığı yapmış olması şartı korundu” dedi.

“Ek süre verildi”

Yetki belgesi başvurularına ilişkin ek süreler verildiğini belirten Özelmacıklı, “Yeni değişiklik ile yetki belgesi başvuruları için daha önce belirlenen 31 Mart tarihi 31 Temmuz 2021 tarihine uzatılmış oldu. İşletmesini 14 Ekim 2020 tarihinden önce açanlar için de, Temmuz sonuna kadar yetki belgesi başvurusu yapılırsa deneyim şartı aranmayacak” dedi.

İHA

Kadınlar güçleniyor

Özelmacıklı, 8 Mart Dünya Kadınlar Günü çerçevesinde kadınlara yapılan konut satış sayıları hakkında bilgi verdi. Özelmacıklı, 2019 yılında yüzde 31,2 paya sahip olan kadınlara yapılan konut satışının 2020 yılında yüzde 32,2’ye yükseldiğini söyleyerek, “1 milyon 499 bin 316 konut satışından, 483 bin 7’si kadınlar adına tescil edilirken, 892 bin 347’si erkekler adına tescil edildi. 23 bin 424 konut kadın ve erkek tarafından ortaklaşa alındı” ifadelerini kullandı.

İstanbul ilk sırada

Özelmacıklı “İstanbul 77 bin 209 konut satışı ve yüzde 16 payla Türkiye’de kadınlar tarafından en fazla konut satın alınan il oldu. İstanbul’da 149 bin 316 konut erkekler tarafından alınırken, kadınlar ve erkekler tarafından ortak alınan konut sayısı 5 bin 703 oldu. En az konut satışının gerçekleştiği iller kadınlarda 50 konut ile Ardahan, erkeklerde 130 konut ile Hakkari oldu” dedi.

2020 yılında en çok kadınlara konut satışı yapılan illere ilişkin de bilgiler veren Özelmacıklı, “Konut satışların en çok kadınlar adına yapıldığı şehirler yüzde 41 ile Çanakkale, yüzde 40 ile Balıkesir, yüzde 38 ile Muğla, yüzde 37 ile Aydın, Edirne ve İzmir, yüzde 36 ile de Giresun, Niğde, Sinop, Denizli, Uşak ve Düzce oldu. Kadınlar adına en az konut satışı yapılan beş ilimiz ise Ağrı, Şırnak, Siirt, Bitlis ve Muş olarak sıralanıyor” diye konuştu.

Aile konutu şerhi kullanılabiliyor

Özelmacıklı sözlerini şöyle tamamladı: “Aile konutu şerhi; eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği ve düzenli yerleşim amacıyla kullandıkları mekanların aile konutu olarak özgülenerek bu taşınmaz mal üzerinde eşlerin tek başlarına hukuki işlem yapmalarını engelleyen şerhtir. Aile konutu olarak özgülenen bu taşınmazın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutun aile konutu olduğuna dair şerhin verilmesini isteyebiliyor. İşlemin ise hiçbir harcı yok. Bu şerh ile malik olan eş, aile konutunun satış ya da bağışını eşinin rızası olmadan gerçekleştiremiyor”.

Kentsel dönüşümün zorla yaptırılması artık şart!

2000 yılından sonra yapılan 5 milyon konut haricindeki 14 milyon konutun afet riski yönünden incelenmesi gerektiğini ifade eden Özelmacıklı “İmar barışı ile sekteye uğrayan kentsel dönüşüm süreci tekrar hızlandırılmalı. Hatta bu tür taşınmazların satılması, kiraya verilmesi bile engellenmeli. Dönüşümde, az katlı olup, yüksek imar hakkı olan yapılar yerine acil eylem planı çerçevesinde, çok katlı olup riskli olan binaların dönüşümü yapılmalı. Binalar için riskli yapı tespit raporu zorunlu olarak uygulanmalı.” dedi.

Denetim, kontrol ve zemin etüdü ortak yükümlülük

İmar planları yapılırken zemin etüdünün, inşa öncesi ve sonrasında ise denetim ve kontrollerin ilgili idareler tarafından yapılması gerektiğine de değinen Altın Emlak Genel Müdürü “Yıkılan binalarda ilgili idarelerin kabahatli olduğunu ortada. Lakin bu konuda mal sahipleri de yükümlü. Deprem tasarımının yetersiz olduğu binalar, malzeme dayanımı yetersiz olan ve mühendislik hizmeti almayan kaçak yapılar acil incelenmeli. Kanunda riskli yapıların tespitleri yapı maliklerince yaptırılır, bunlar yapmaz ise idare veya Bakanlıkça yaptırılır deniyor. Buna göre, herhangi bir malik test yaptırabileceği gibi, birlikte bir anlaşma ile de test yapılabilecektir. Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar tarafından yapılan bu teste riskli yapı tespiti diyoruz” dedi.

Emlak işletmeleri aldıkları yetkilendirme sözleşmesi ile pazarladıkları mülkü satışa veya kiralamaya çevirmesi halinde hizmet bedeline hak kazanmaktadır. Satışa veya kiralamaya çevrilmeyen yetkilendirme sözleşmeleri neticesinde emlak işletmeleri gelir elde edememekte ve ortada bir ticari alışveriş doğmamaktadır. Ticari olarak bir gelirin olmadığı bir ortamda damga vergisinin ödeme yükümlülüğü emlak işletmelerini zor durumda bırakıyor” dedi.

Yetkilendirme sözleşmesi yapılması zorunlu

Gayrimenkul Ticareti Hakkında Yönetmeliğe göre emlak işletmelerinin, iş sahipleri ile yetkilendirme sözleşmesi yapmalarının zorunlu olduğunu belirten Altın Emlak Genel Müdürü “Sadece yetkilendirme sözleşmesi değil aynı zamanda yönetmelik gereği, hizmet ortaklığı ve gayrimenkul gösterme sözleşmelerinde de damga vergisi kaldırılmalı. Tarafların anlaşmaları sonrasında düzenlenen kiralamaya aracılık sözleşmesi ve alım – satım aracılık sözleşmelerinde ise damga vergisi uygulanabilir. Lakin burada da damga vergisinin kimin tarafından ödeneceğinin belirtilmesi gerekir” dedi.

Tapu işlem başvurularında da damga vergisi bulunuyor

Vatandaşların tapu müdürlüğüne gitmeden emlakçılara yetki verebildikleri uygulama olan Web Tapu sisteminde de Damga Vergisi uygulamasının bulunduğunu belirten Özelmacıklı “Emlakçıların tapu müdürlüklerine başvuru yapabilmek ve iş takibi yürütebilmeleri için iş sahipleri ile aralarında düzenlenmiş olan tellaliye sözleşmesini, tapu sicil müdürlüklerine ibraz etmeleri gerekiyor.

Emlakçı başvurularında tellaliye belgesinin irdeleniyor ve sözleşme üzerinde, damga vergisi defter sıra numarasının yazılı olmasına dikkat ediliyor. Defter sıra numarasının bulunmaması durumunda ise damga vergisinin ödendiğine ilişkin makbuzun sistem üzerinden taranarak gönderilmesi isteniyor. Uygulama da bu konuda da birçok zorluk çıkıyor. Bu verginin de en azından internet vergi dairesinden online olarak ödenmesinin faydalı olacağını düşünüyoruz” dedi.

25 milyar liralık kaynak

Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı “Avantajlı konut finansmanı ile 100 bini geçen düşük maliyetli konut kredisi tahsisi ve 25 milyar liralık bir finansmanın sektöre aktarılması sektörde yeniden canlanmayı sağladı. 200’ü aşkın sektörü etkileyen inşaat sektöründeki bu canlanma TÜİK güven endeksi verilerine de olumlu yansıdı. Nisan 2020 itibarıyla tasfiye olunacak alacak oranı en yüksek olan sektör yüzde 10,7 ile inşaat sektörü olmuştu. Kısa zamanda diğer bankalar açısından da riskler azalmış olacak” dedi.

İlanlara bakarak fiyat belirlenemez

Sadece mevcut ilanlara bakarak gayrimenkuller için satış fiyatı belirlenmesinin hatalı olduğunu belirten Altın Emlak Genel Müdürü “Mal sahipleri unutmamalıdır ki, ilan sitelerinde görülen satış fiyatları hala satılamamış taşınmazlara aittir. Yayınlanan ilanlardan satışa dönme oranı %10’un altındadır. Burada doğru pazarlama değerinin belirlemek için birçok kriteri incelemek gerekiyor.

Gayrimenkulde çarklar durmaz

Tapu türünden, arsa payına, imar durumundan, taşınmazın özelliklerine kadar değere etki eden çok sayıda faktör var. Gayrimenkul piyasasında yapılan son satışları ve o bölge rayiçlerini en iyi emlak danışmanları bilir. Gerek satıcılar gerekse alıcılar emlak danışmanları ile istişare etmeden taşınmaz alımı veya satımına karar vermemelidir” şeklinde konuştu.

Fiyat artışları kaçınılmaz

Avantajlı krediler ile sektöre verilen bu desteğin finansmanı kolaylaştırdığını talebi artırdığını ifade eden Altın Emlak Genel Müdürü “Konut kredilerindeki uzun vade ve düşük faiz oranları sonucu artan talep, arzın sınırlı olduğu yerlerde fiyatları yukarı yönde artırmaya devam ediyor.

Son dört yılda mevduat faizinden daha az kazandıran ve yatırımcısını üzen gayrimenkul sektöründe şimdi büyük adımlar ile sıçramalar yaşanıyor. Sadece son bir ayda krediye uygun olan konutlarda, ortalama %10’a yakın bir artış olduğunu söyleyebiliriz. Bu durum yakın zamanda kira artışlarını da tetikleyecek. Bu dönemde gayrimenkule yatırım yapalar, son dört yıldır diğer yatırım araçlarından daha yüksek karlar sağlayan yatırımcılar” dedi.

Büyük kolaylık

Tarafların farklı tapu müdürlükleri ve yurtdışı teşkilatında bulunmaları halinde işlemlerin yapılabilecek olmasının büyük kolaylık olduğunu ifade eden Özelmacıklı, “Bu uygulamadan önce, akitli işlemler çerçevesinde alıcı ve satıcının aynı tapu sicil müdürlüğünde olmaları gerekiyordu. Artık mülkiyeti devreden tarafça yapılacak başvuru sonrasında, mülkiyeti devralan tarafların da aynı birimde bulunmaları ile işlem yapılabilecek. Hatta satış-ipotek talebi bile gerçekleştirilebilecek.” ifadelerini kullandı.

Aynı anda hazır bulunmaları gerekecek

Bu tür işlemlerde akdin taraflarına, randevu saatinin mesajla bildirileceğini belirten Altın Emlak Genel Müdürü, “Taraflarının imza aşamasında aynı anda ilgili tapu müdürlüklerinde hazır bulunmaları gerekecek. Her iki birimdeki görevli personelce tarafların aynı anda ilgili birimlerde bulunup bulunmadığı görüntülü ve sesli araçlar ile teyit edilecek. Tarafların aynı anda birimlerde hazır bulunmamaları halinde imzaları alınmayacak. Bütün imzalar tamamlandıktan sonra resmi senet görevli personel tarafından elektronik imza ile elektronik ortama aktarılarak resmi senedi hazırlayan birime gönderilecek.” dedi.