“Muhtelif” yazması yetmez

Toprağa uzman aracılığı olmaksızın yapılan yatırımlar, mağduriyet yaratabiliyor. Toprak tapularının pek çoğunda tarla ya da muhtelif ifadesinin geçtiğini oysa toprağın cinsinin ve sağladığı olanakların yatırım hedefi ile örtüşüp örtüşmediğinin mutlaka kontrol edilmesi gerektiğini ifade eden uparazzi Genel Müdürü Hakan Erilkun şunları söyledi:

“Toprak tapusunda ‘muhtelif’ yazması yatırımcıyı tatmin etmemelidir. Zira bağ tapusu, tarla tapusu, çiftlik tapusu gibi birbirinden farklı niteliğe sahip onlarca toprak tapusu türü “muhtelif” ismi ile belirtildiği için beklentiye yanıt vermeyebiliyor. Örneğin %20 ve üzerinde eğime sahip olup satılan toprağın tarım arazisi olma özelliği yoktur; orman örtüsü ve kayalıktır. Benzer şekilde eğimi %12-20 aralığındaki tarlalar ise her tarıma elverişli olmayıp ağırlıklı mera arazisidir. Dolayısıyla tapuda muhtelif yazan bir toprak tarıma elverişli olmayan bir topraksa bu yatırım, halk tabiri ile ölü yatırım olacaktır.’

Detay bilgilere dikkat!

Ülkemizde son dönemde özellikle tarım arazilerine büyük rağbet gösterildiğini belirten Erilkun özellikle böylesi bir alım yaparken detay bilgilere sahip olunması gerektiğinin altını çiziyor.

Erilkun, şöyle devam etti:

“Toprak yatırımı dikkat isteyen bir konudur. Aldığınız tarlanın yatırım hedefinizi karşılaması için tapuda tarla yazması yeterli değildir, tarlanın da niteliği araştırılmalıdır. Örneğin marjinal ürün arazisi, dikili tarım arazisi, örtü altı tarım arazisi gibi türleri tarlaların değeri ve verimi konusunda belirleyici olabiliyor. Satın aldığınız tarlanın 2 dönümden küçük olması ve marjinal bir alanda yer alması halinde niteliği ne olursa olsun bulunduğu alanın niteliğine sahip kabul edilmesi gibi pek çok faktör tarlanın değerini ve yatırım hedefinize uygunluğunu direkt etkileyecektir”

Deneyimli danışmanlarla birlikte yol alınmalı

Bilinmediğinde hayal kırıklığı yaratabilen bu tür püf noktaların ancak uzun yıllar bu alanda hizmet vermiş ve belirli bir iş etiğini kurumsal prensibi haline getirmiş uparazzi gibi markaların yönlendirmeleriyle edinilebildiği bir gerçek. Bu bağlamda, toprak yatırımının konut ve işyeri yatırımından çok farklı olduğu ve arsa arazi uzmanları kanalıyla yapılması gerektiğinin altını çizmek gerekir.

Pandemi dönemiyle beraber yatırımlar konuttan arsaya kaydı. Şubat 2020 – Ağustos 2020 döneminde arsa arazi taleplerinde kaydedilen %28 oranındaki talep artışı arsa arazi fiyatlarının %400 artış göstermesine neden oldu.

Konut beklenen getiriyi sağlamıyor

Bu artışta konuta yapılan yatırımın getirisinin yasal düzenlemelerle cazibesini kaybetmesinin büyük etkisi olduğunu belirten UpArazzi Arsa Arazi Yatırım Uzmanı Hakan Erilkun şunları söyledi:

Türkiye’de artık ev sahibi olma oranı %70’e yaklaştı. Eskiden hayal gibi görülen konut sahibi olmak artık sıradan hale geldi. Her yıl konuttan elde edilen toplam kiranın %15’inin vergi olarak ödenmesi, konutun yıpranma payı ve kiracının ödeme sorunlarıyla uğraşma riski de hesaba katıldığında konutu yatırım aracı olmaktan çıkardı. Pandeminin de etkisiyle insanlar artık topraktan kazanç sağlamayı hedefliyor. Minimum bir birikimi satın alındığı andan itibaren muhteşem bir servete dönüştüren toprağa yatırım artık en gözde yatırım aracı.

Perakende kadar hızlı

Pek çok bölgede arsa arazilerin adeta perakende hızıyla el değiştirdiğini belirten Erilkun, ülkemizde arsa arazi taleplerinin %90’ının imarsız arsalara yapıldığına dikkat çekerek bunun nedenini toprağın sunduğu geleceğe duyulan güvene bağladı. ‘İmarsız arsalar hızla artan nüfusla yeni imar planlarına ihtiyaç duyulmasını beraberinde getiriyor, satın alınan imarsız arsalar en azından orta vadede (2-5 yıl) imara açılan bölgede kendini en az 10 kat değerleyen bir servet olarak geri dönüyor. Bu nedenle Türkiye’de satılan arsa arazilerin %90’i tapuda muhtelif cins olarak belirtilen imarsız arsalardan oluşuyor’

Toprağa yapılan yatırım her zaman daha avantajlı

2020 yılı raporları ve finansal analizleri; yatırımın geleneksel kanallarının bazı durumlarda riskli olabileceğini ortaya koymakla birlikte, toprak yatırımı gibi güvenilir yatırım araçlarının beklenildiği gibi sadece uzun vadede değil, kısa vadede de kârlı ve avantajlı olabileceğini gözler önüne seriyor. Raporlar özellikle inşaat yatırımlarının yüksek olduğu illerde arsa-arazi fiyatlarında da bir yukarı tırmanış olduğunu gösteriyor. Arsa-arazi piyasasında yaşanan hareketlenmelere genel olarak bakacak olursak:

• Çanakkale’de gayrimenkul satış fiyatlarındaki son 5 yıldaki değişim %78,2 artış gösteriyor.
• Türkiye’de konut imarlı arsaların fiyatları son 1 yılda %19,15 artmış durumda.
• Yıllık ortalamalara göre Temmuz 2020 sonu itibariyle arsa fiyatlarında en çok artış gözlenen iller arasında Şanlıurfa, Mardin, Çanakkale ve Yozgat sıralanıyor.
• Arsa yatırımları; kısa, orta ve uzun vadede, 2020 yılının altı aylık reel getiri oranı en yüksek finansal yatırım aracı olan altından daha yüksek kâr skalaları sunuyor.

UpArazzi Hakkında:

UpArazzi Türkiye’nin arsa/arazi alım, satım ve kiralamalarında uzmanlaşmış ilk ve tek gayrimenkul franchise markasıdır. Yılların tecrübesi ve iş ağıyla arsa/arazi yatırımlarında profesyonel rehberlik sunan UpArazzi hem müşterileri hem de bayileri için geleceğin güvence altına alınmasına yardımcı olmaktadır.

Güncel gelişmeler ışığında sürekli değişen bir finansal iklimde yatırımcıların en kârlı ve güvenilir adımları atması ve hukukî ve teknik anlamda sorunsuz ve kolay bir aracılık sürecinin yürütülmesi için çalışan UpArazzi kendi alanlarında edindikleri sektörel dağarcığı her geçen gün geliştiriyor.

Oluşturulan marka anayasası ışığında geliştirdikleri satış süreci yönetimi ve satış sonrası destek politikasıyla UpArazzi, modern Türkiye’ye yaraşır vizyonunu hem gayrimenkul sektörüne, hem de müşterilerinin hayatına bir yol gösterici olarak tutmaktadır.

TURYAP yönetim kurulu üyesi ve organizasyon geliştirme müdürü, İstanbul Ticaret Odası danışmanı, Marmara Üniversitesi ve İstanbul Üniversitesi öğretim görevlisi olarak uzun yıllar görev yapan Erilkun, Altın Emlak, TGM Trend Gayrimenkul firmalarında da genel müdürlük yapmıştı.

Ekonomist

2018’de fiyatlar düşmez

Sektöre bakıldığında sadece temmuz, ağustos, eylül aylarında inşaat maliyetleri bir önceki aya göre yüzde 22.1, işçilik ücretleri ise 11.9 oranında arttı. Satışların düşmemesi için maliyet artışını fiyatlara yansıtamayan bunun yerine kar marjını kısmayı göze alan sektörde fiyat artışları enflasyonun altında ilerledi, hatta enflasyondan arındırıldığında fiyatlarda bir düşüşten bahsediliyor.

TGM Trend Gayrimenkul Genel Müdürü Hakan Erilkun, sektörün yeni yıldan itibaren maliyet kaynaklı fiyat artışına geçmesinin beklendiğini belirterek, fiyat düşmesinin mümkün olmadığını ancak paranın en değerli yatırım aracının emlak olmasından ötürü satışların pik yapmasa bile totalde çok fazla etkilenmeyeceğini, sadece belli noktalarda ve dönemlerde seyrelmeler yaşanacağını söyledi.

Konut alımında beklemeye geçildi

Döviz kurundaki hızlı yükselişin insanların konut alımında beklemeye geçildiğini aktaran Hakan Erilkun, maliyet artışının yılbaşından itibaren piyasaya yansımasıyla birlikte satışlarda Ocak sonu ve Şubat ayı rakamlarında bir miktar düşüş yaşanacağını belirtiyor.

Hakan Erilkun, “Yılbaşı stok eritme döneminin Ocak ayına kadar devam eden çalışmalarının ardından fiyatlar, hammaddede dışa bağımlılık ve artan maliyetlerden ötürü yüzde 10 oranında artış gösterecek. Bu da fiyat talep dengesinde bir takım değişiklikler yaratacak. Piyasanın yeni maliyetlere entegre olup satış hızını artırması zaman alacaktır. Ancak totaldeki rakamlar yeni yılda bahar dönemi içinde toparlamış olur” dedi.

Emlak satışlarında devlet müdahalesinin satış rakamlarına direkt yansıdığını belirten TGM Trend Gayrimenkul Genel Müdürü Hakan Erilkun şunları söyledi:

“Damga vergisi muafiyeti, tapu harç oranlarındaki indirimler, yabancılara gayrimenkulün satış tutarı ile ilintili vatandaşlık verilmesi gibi teşvikler satışların direkt önünü açıyor ve bu durum rakamlara yansıyor. İşte bu teşviklerin hızla hayata geçirildiği Nisan – Temmuz 2017 döneminde yapılan satışlar 352.000’den yüzde 26’lık bir artışla 445.000’e çıkıyor. Çünkü bu teşvikler iç piyasadaki alımı tetikliyor, piyasadaki likiditeyi kuvvetlendiriyor.”

Yabancılara satış hala istenen boyutta değil

Yabancılara satışın istenen boyuta çekilmesinde de teşvik paketlerinin önemini vurgulayan TGM Trend Gayrimenkul Genel Müdürü Hakan Erilkun verileri şu sözlerle değerlendirdi:

“Yabancılara satış hala istenen boyutta değil. Yabancıya satışın kuvvetli olduğu bölgelerde portföy içinde hacmi yüzde 5’lere varan yabancı müşteriler reelde satışların henüz yüzde 1,5’ini oluşturuyor. Ancak bu satışlar iç politikadaki istikrarla da direkt ilintili. 2014’te yalnızca Nisan-Temmuz arasında 5780’e inen yabancı satışları 2017’nin aynı döneminde alımlara getirilen kolaylıklar ile 7050’ye çıktı. Yabancıya satışta çarpıcı olan başka bir sonuç daha var ki 2017’nin ilk 8 ayındaki rakamlar 2016 yılının ilk 9 ayındaki rakamı şimdiden geçti. Yabancı müşteriye 2016 yılının ilk 9 ayında 12.930 adet satış yapılırken 2017 yılının ilk 9 ayında bile bu rakam 14.500 barajını aşıyor. Bunda devlet müdahalesinin yanı sıra dövizdeki stabilizasyonun etkisi bulunuyor.”

Tapuda erkek egemenliği azalıyor

Türkiye’nin tapu sahibi olma konusunda erkek egemen bir yapıya sahip olduğunu belirten TGM Trend Gayrimenkul Genel Müdürü Hakan Erilkun ‘Ülkemizde son üç yılda yaklaşık 3.400.000 adet tapunun 2.285.000 adedinin erkekler adına tescilli olduğunu, kadınlar adına tescil sayısının 1.115.000 olduğunu görüyoruz. Ancak kadınların mal sahibi olma yolunda umut verici gelişmeler kaydediliyor. Çünkü kadınlar adına gerçekleştirilen maliklik oranı her yıl ortalama yüzde 7 seviyesinde artış gösteriyor’ dedi.

Emlaka ilişkin tüm ihtiyaçlara tek kanaldan yanıt

TGM Trend Gayrimenkul Genel Müdürü Hakan Erilkun, şubelerinin ofis mobilya donanımı dahil tüm altyapısının ücretsiz karşılandığını belirterek bayinin direkt olarak işe başladığını söyledi. Hakan Erilkun eğitimlerden insan kaynakları ve hukuk desteğine varıncaya kadar tüm hizmetler Aydın Holding tarafından sağlandığına dikkat çekerek şunları söyledi: “TGM Trend Gayrimenkul Franchise Sisteminde girişimciden kar payı, reklama katkı fonu gibi ek bedeller alınmaz, kazancın tamamı girişimciye aittir. Bugün Trend Gayrimenkul’ün herhangi bir ofisinden içeri giren bir müşterimiz emlakla ilgili tüm ihtiyacını tek kanaldan online sistemle, tamamen Trend Gayrimenkul’ün kendi bünyesinde bulunan uzmanlar ve alt şirketler kanalıyla çözebiliyor.”

1982 yılında kurulan Konya merkezli Aydın Holding bünyesinde faaliyet gösteren, Türkiye genelinde 10 ilde 17 şubesi bulunan TGM Trend Gayrimenkul, klasik alım-satım ve kiralama aracılık hizmetleriyle sınırlı kalmayan ve müşterinin sigortadan altyapı aboneliklerine, kira takibinden fatura ödemesine varıncaya değin tüm ihtiyacına yanıt verebilen tek yapı olma özelliği taşıyor. 2017 yılsonuna kadar 25 bayiye ulaşmayı hedefleyen TGM Trend
Gayrimenkul’ün öncelikli hedef şehirleri arasında Ankara, Adana, Mersin, Antalya, İzmir ve İstanbul bulunuyor.

Emlaka ilişkin tüm ihtiyaçlara tek kanaldan yanıt

TGM Trend Gayrimenkul Genel Müdürü Hakan Erilkun, şubelerinin ofis mobilya donanımı dahil tüm altyapısının ücretsiz karşılandığını belirterek bayinin direkt olarak işe başladığını söyledi. Hakan Erilkun eğitimlerden insan kaynakları ve hukuk desteğine varıncaya kadar tüm hizmetler Aydın Holding tarafından sağlandığına dikkat çekerek şunları söyledi: “TGM Trend Gayrimenkul Franchise Sisteminde girişimciden kar payı, reklama katkı fonu gibi ek
bedeller alınmaz, kazancın tamamı girişimciye aittir. Bugün Trend Gayrimenkul’ün herhangi bir ofisinden içeri giren bir müşterimiz emlakla ilgili tüm ihtiyacını tek kanaldan online sistemle, tamamen Trend Gayrimenkul’ün kendi bünyesinde bulunan uzmanlar ve alt şirketler kanalıyla çözebiliyor.”

TGM Trend Gayrimenkul & Yatırım Genel Müdürü Hakan Erilkun, belli bölgelerde emlak değerlerinin o kadar çok artış gösterdiğini hatırlatarak, dava açma süresinin de yetersiz olduğundan açılamamış davaların bulunduğuna dikkat çekiyor.

“Uygulama ile sağlıklı tespitin yolu açılmış olacak”

Hakan Erilkun emlak beyan değerlerinin yüzde 50’yi aşmamasına ilişkin alınan kararların bu noktada çok yerinde olduğunu belirterek şunları söyledi:

“Kalkınmanın temeli adil kararlar ve eşit uygulamalardan geçer. Takdir komisyonlarınca belirlenen emlak değerleri iki dönemdir belli bölgelerde o denli uç noktaları gösteriyordu ki bu alanda açılmış davalar kadar beyan değerlerinin muhtarlıklara geç ulaşmasından ve dava açma süresinin yetersiz olmasından dolayı açılamamış davalar da bulunuyordu. Bu uygulama ile sağlıklı tespitin yolu açılmış olacak.”

Kanal İstanbul, Üçüncü Havalimanı ve Üçüncü Köprü güzergahlarında yüksek artış

Özellikle Kanal İstanbul, Üçüncü Havalimanı ve Üçüncü Köprü güzergâhlarında inanılmaz değer artışları yaşandığını doğrulayan Hakan Erilkun şöyle devam ediyor:

“Elbette bazı bölgelerde hızlı değer yükselişi görülüyor. Ancak bu değer yükselişleri, ederinden fazla yük sahibi olmak anlamına geliyordu. Örneğin Başakşehir bölgesinde 2013 yılında 493 TL olan metrekare değerinin 1.569 TL’ye yükselmesi gibi bir durum yaşandı ve değerin ilgili birimlere geç ulaşmasından ötürü itiraz hakları tam olarak kullanılamadı. Kaldı ki bir önceki dönemde de aynı problemle açılmış pek çok dava görüldü. İşte bu nedenle artışların yüzde 50’yi aşamayacak olması devletin aldığı isabetli, adalete yönelik, yerinde bir karardır.”

Hakan Erilkun, bu geçişlerde kentsel dönüşümün büyük etkisi oldtaşıuğunun altını çizerek şunları söyledi: “Birinci derecede deprem kuşağında bulunan ve bu konuda acı deneyimlere sahip ülkemizde insanlar elbette ki güvenli binalarda oturmak istiyor. İşte bu nedenle köklü bölge ve binalarda oturan herkesin ilk hedefi kentsel dönüşümden faydalanmak. Hatta bu geçişle birlikte bir başka yeni konuta taşınmak. Devletin teşvikleri de elbette tercihi kolaylaştırıyor, yasal kolaylıkların yanı sıra 2017 yılında 860 TL olarak düzenlenen kira yardımı bunun bir parçası”

Taşınma oranı en çok Beylikdüzü, Esenyurt, Avcılar ve Başakşehir’de

İstanbul’da taşınma oranının en yüksek olduğu bölgeleri Beylikdüzü, Esenyurt, Avcılar ve Başakşehir olarak belirten TGM Trend Gayrimenkul Genel Müdürü Hakan Erilkun ‘Bu bölgelere son bir yılda 38.000’i aşkın aile yerleşti. Yerleşimde özellikle dikkat çeken husus ise Suriyelilerin yerleşimleri. Zira 2015 sonunda 1787 Suriyelinin Avrupa Yakasındaki bu bölgelerde bulunduğunu görürken 2017 yılının ilk döneminde baktığımızda Suriyeli sayısının yüzde 500 artarak 15.000’e yaklaştığını görüyoruz ve bunların 1.250 adedinin ticari abonelikleri bulunuyor” dedi.

En büyük sıkıntı nakliye ve altyapı bağlantıları

Ev almak ya da kiralamak ne kadar mutlu edici olsa da yeni evin taşınma ve yerleşme sorunları bir o kadar büyük oluyor. Dışarıdan çok basit görünen işlemler günler süren bir sıkıntı yaşatabiliyor. Öncelikle yeni ev arayışının çok titizlikle yapılması gerektiğinin altını çizen Hakan Erilkun şöyle devam etti:

“Evin konumundan yaşına, sosyal olanaklarından iç dizaynına kadar her yönüyle ihtiyaca yanıt verecek nitelikte bir olmasının belli bir süreci beraberinde getirdiğini söylüyor. Ortalama 2.000 TL kira bedeli olan bir ev için emlak firmasına ödeyeceğiniz bedel, yıllık kiranın yüzde 12’si olan 2.400 TL’dir. Kiralama sonrasındaki en büyük sıkıntı ise nakliye ve altyapı bağlantılarıdır. İstanbul’da, taşınacak eşyaların büyüklüğü ve paketlenmesinden semtler arasındaki mesafeye, taşınılacak binada asansörün bulunup bulunmadığı gibi pek çok parametreye göre değişkenlik gösterse de ortalama nakliye bedeli 2.000 TL’nin altına inmiyor.”

Elektrik, doğalgaz ve su abonelikleri bir kira bedeli ve 5 iş günü

Nakliye sonrasındaki en önemli ihtiyaç ise altyapı (elektrik, su, doğalgaz vb) bağlantıları. Elektrik idaresine abonelik bedeli 197 TL olup, doğalgaz için Dağıtım Bedeli olarak 455 TL, Güvence Bedeli olarak 386 TL, Su aboneliğinde işlem bedeli olarak 220 TL, Teminat Bedeli olarak 175 TL alınıyor. 1.433 TL tutan bu masraf kalemleri neredeyse bir kira bedeli kadar harcamayı gerekli kılıyor ve çoğu zaman 5 iş gününe kadar vakit kaybı ile prosedürle uğraşmayı beraberinde getiriyor. İşte emlak sektörüne Gayrimenkul Çözüm Merkezi konseptiyle çok hızlı bir giriş yapan ve emlaka ilişkin tüm ihtiyaçlara tek kanaldan anında yanıt veren TGM Trend Gayrimenkul tüm bu işlemleri sizin adınıza tamamlayarak anahtarınızı hazır vaziyette teslim ediyor. TGM Trend Gayrimenkul Genel Müdürü Hakan Erilkun ‘Biz yıllardır süregelen klasik emlakçılık çizgisinin kalıplarını tamamen yıkarak hizmet veriyoruz. Emlakçılık sadece alım satım ve kiralama aracılık hizmetlerinden ibaret değildir. TGM Trend Gayrimenkul olarak Türkiye genelindeki 15 Temsilciliklerimizle müşterinin emlaktan sigortaya altyapı bağlantılarından fatura ödemesine varıncaya kadar tüm ihtiyacına anında yanıt verebilen benzersiz ve tek sistemin sahibiyiz’ diye konuştu.

Son 4 ayda satılan 444.452 konutun 158.857’si kredili satış

İş Bankası’nın TGM Trend Gayrimenkul & Yatırım ofislerine atadığı özel yetkililerle anında gerçekleştirilen sonuçlandırma işlemlerinin büyük kolaylık sağlayacağını belirten TGM Trend Gayrimenkul Genel Müdürü Hakan Erilkun şunları söyledi:

“Ülkemizde emlak satışlarının yüzde 40’a yakını kredili olarak gerçekleştiriliyor. Son 4 ayda ülkemizde 444.452 konut satıldı ve bunun 158.857 tanesi kredili satış olarak gerçekleştirildi. Dönemin özelliği ne olursa olsun emlak sektörüne can suyunu konut kredilerinin verdiği bir gerçektir. İşte biz özel bir hizmet tarzıyla anında sonuçlandırılan kredi işlemlerinin sektöre büyük hız katacağını öngörüyor, verimli olmasını diliyoruz.”