GPPS, TÜİK tarafından açıklanan konut satış istatistiklerinde birinci ve ikinci el satışların farklı dinamiklere sahip olduğuna dikkat çekerek, özellikle birinci el konut, birinci el ipotekli konut ve yabancılara birinci el konut satışlarına ilişkin verilerin daha ayrıntılı ve ayrı bir raporlama kapsamında değerlendirilmesini talep ediyor.

Türkiye’de yılda 1 milyona yakın yeni konuta ihtiyaç var

Türkiye’de artan nüfus, yeni hanelerin kurulması, iç göç hareketleri ve kentsel dönüşüm ihtiyacı nedeniyle yıllık yeni konut ihtiyacının 700 bin ile 1 milyon adet arasında olduğu belirtiliyor.

Buna karşın yüksek girdi maliyetleri, finansmana erişimde yaşanan zorluklar ve konut fiyatlarındaki artış, yeni konut üretimini ve satışları olumsuz etkileyen temel unsurlar arasında gösteriliyor. Konut sektöründe arz-talep makasının açılmaya devam ettiği değerlendirilirken, yavaşlayan inşaat ruhsatları nedeniyle her yıl 300 bin ila 400 bin adet arasında net konut açığı oluştuğu ifade ediliyor.

Ortaya çıkan arz yetersizliği, konut sahipliği oranını ve kiralık konut piyasasını da doğrudan etkiliyor. Konut üretiminin talebin gerisinde kalması, kiralık konutlara olan ihtiyacı ve buna bağlı olarak kira fiyatları üzerindeki baskıyı artırıyor.

“Birinci el satış arttıkça yeni üretim güçlenir”

Bilge Özdemir, konut sektöründe yalnızca toplam satış rakamlarına bakmanın üretim ekonomisinin gerçek durumunu göstermekte yetersiz kalabileceğini belirterek, birinci el satışların ayrı bir kategori olarak daha fazla öne çıkarılması gerektiğini savundu.

Özdemir’e göre, birinci el satışların artması yeni proje üretimini teşvik ediyor; üretimdeki artış ise inşaat, proje geliştirme ve bu sektörlerle bağlantılı yüzlerce alt sektörde faaliyet ve istihdamı destekliyor.

GPPS’nin değerlendirmesinde, üretilen konutun ilk kez satışının gerçekleşmesi, konut arzının yenilenmesi açısından kritik önem taşıyor. Birinci el konut satışlarındaki hareketlilik, yeni yatırımlar için finansal kaynak oluştururken proje geliştiricilerinin yeni üretim kararlarını da doğrudan etkiliyor.

260 alt sektör için üretim zinciri

İnşaat ve proje geliştirme sektörünün geniş bir ekonomik etki alanına sahip olduğuna dikkat çeken GPPS, yeni projelerin üretimden satış aşamasına kadar sağlıklı bir döngü içerisinde ilerlemesinin önemini vurguluyor.

Platforma göre yeni konut üretiminin hızlanması, inşaat sektörünün yanı sıra doğrudan ve dolaylı olarak yaklaşık 260 alt sektörün ekonomik faaliyetini destekliyor. Bu nedenle birinci el satışların yalnızca gayrimenkul piyasasının değil, daha geniş ölçekte üretim ve istihdam zincirinin de önemli göstergelerinden biri olduğu ifade ediliyor.

Nitelikli yeni konut projelerinin satışının artması, tüketicilerin yeni ve planlı konut stokuna erişimini desteklerken, üreticinin elindeki stokların azalmasıyla yeni projeler için yatırım kararlarının alınmasını da kolaylaştırıyor.

GPPS’den TÜİK’e üç ayrı veri talebi

GPPS Platformu, konut piyasasının üretim tarafını daha net analiz edebilmek için TÜİK’in birinci el satışlara ilişkin verileri daha ayrıntılı biçimde yayımlamasını istiyor.

Platformun öne çıkardığı üç temel başlık şöyle:

1- Birinci el konut satışları: Yeni üretilen konutların satış performansının ve konut üretimindeki hareketliliğin daha sağlıklı izlenebilmesi için.
2- Birinci el ipotekli konut satışları: Yeni konut üretiminde mortgage, banka kredileri ve diğer finansman modellerinin etkisinin ölçülebilmesi için.
3- Yabancılara birinci el konut satışları: Yabancı yatırımcıların doğrudan yeni projelerden gerçekleştirdiği alımların ayrı olarak izlenebilmesi için.

Sektöre ortak çağrı: Birinci el satışlar ayrı raporlanmalı

GPPS Platform Başkanı Bilge Özdemir, birinci el konut satışlarının Türkiye’deki konut açığının azaltılmasında stratejik bir rol üstlendiğine dikkat çekerek, inşaat ve proje geliştirme sektörünün temsilcilerini ortak bir yaklaşım geliştirmeye çağırdı.

Platform; inşaat şirketleri, proje geliştiricileri, GYO’lar, sektör dernekleri ve diğer paydaşların birinci el üretim ve satış verilerine daha fazla odaklanması gerektiğini savunuyor.

GPPS’nin çağrısı net…

TÜİK, birinci el konut ve iş yeri satışlarına ilişkin aylık raporları ayrı bir veri seti ve değerlendirme kapsamında yayımlamalı. Platforma göre konut açığının kalıcı olarak azaltılmasının yolu, mevcut konutların el değiştirmesinden çok, yeni konut üretiminin ve bu konutların ilk satışlarının sürdürülebilir biçimde artırılmasından geçiyor.

70.279 satışın yalnızca 10.175’i ipotekli

Bilge Özdemir, 2025 yılında İstanbul genelinde sıfır konut projelerinde toplam 70.279 adet satış gerçekleştiğini, bu satışların sadece 10.175 adedinde mortgage kredisi kullanıldığını belirtti. Bu tabloya göre ipotekli satış oranı yaklaşık %15 seviyesinde bulunuyor.

Özdemir, “100 bine yakın inşaat firmasının faaliyet gösterdiği İstanbul gibi bir finans merkezinde bu oran son derece düşüktür. Bu tablo, konut talebinden ziyade finansman kanallarındaki daralmayı işaret ediyor” dedi.

Bankalar proje finansmanında kapıları açmadı

Özdemir’e göre İstanbul’da inşaat firmaları, 2025 yılı boyunca proje finansmanı ve garantörlük kapsamında bankalara etkin şekilde erişemedi. Bunun sonucu olarak bankalar tarafından geliştirici tarafına açılan kredi kanalları sınırlı kaldı, mortgage kredisine erişim ise yalnızca belirli proje türleriyle sınırlı oldu.

Mortgage kullanan yaklaşık %15’lik kesimin ağırlıklı olarak:

Kamu iş birliğinde geliştirilen Emlak Konut ve TOKİ projeleri

Teslime hazır veya ekspertiz aşamasını geçmiş özel sektör projeleri

üzerinden krediye erişebildiği görülüyor.

Aylık ortalama 850 ipotekli satış kritik sinyal veriyor

2025 yılında İstanbul’da aylık ortalama 850 adet ipotekli sıfır konut satışı gerçekleştiğine dikkat çeken Özdemir, bu rakamın “mortgage sisteminin fiilen devre dışı kaldığının göstergesi” olduğunu vurguladı.

Bu durumun, geliştiricileri ağırlıklı olarak özkaynakla proje üretmeye zorladığını ve ölçek büyütme kabiliyetini sınırladığını ifade etti.

Risk bankadan inşaatçıya geçti

Bilge Özdemir, son yıllarda teslimi yapılan birçok projede, proje bünyesinde kullanılan kredilerin zamanla tüketici kredisine dönüştüğünü belirtti. Böylece bankaların proje bazlı risklerinin önemli ölçüde azaldığını, hatta bazı projelerde sıfırlandığını söyledi.

“Bugün risk büyük ölçüde inşaat firmalarının üzerinde. Bu nedenle sektöre yönelik kredi musluklarının yeniden açılmasının zamanı gelmiştir” ifadelerini kullandı.

Finansman açılırsa satış ivmesi hızlanır

Özdemir’e göre bankalar, güncel piyasa koşulları ve gelecek öngörüleri doğrultusunda proje bazlı kredi modelleri geliştirmeli. İnşaat firmalarının da katkı payı mekanizmalarıyla faiz yükünü aşağı çekerek, tüketicinin talebini harekete geçirebilecek kapasiteye sahip olduğu belirtiliyor.

Ayrıca:

Ekspertiz aşamasını geçmiş veya fiziki gerçekleşmesi %75’i aşan projelerde düşük faizli özel kredi paketleri

GYO hisselerine yönelik kredi kartı ile alım imkanlarının geliştirilmesi

gibi adımların, hem sermaye piyasalarını hem de konut satışlarını destekleyebileceği ifade ediliyor.

Özdemir, “Doğru kurgulanmış finansman modelleriyle sıfır konut satışlarında kısa sürede güçlü bir toparlanma mümkündür” değerlendirmesinde bulundu.