Toplantının açılış konuşmasını yapan MARİŞ Yönetim Kurulu Başkanı Abdülkadir Akkuş, “MARİŞ olarak faaliyetlerimizi İstanbul’da sürdürüyoruz ve memleketimize yatırım çekme konusunda üzerimize düşen ne varsa yapmaya devam edeceğiz. Bugün de bu amaca hizmet etmek için toplandık. Memleketimiz, sadece inşaat sektöründe değil, birçok alanda müthiş bir ivme yakaladı. Burada önce terör temizlendi, şimdi de gelen turistlerle birlikte kötü algılar temizleniyor. Yedi bin yıllık geçmişi olan birçok dil, din, ırk ve medeniyete ev sahipliği yapmış bu topraklar, diliyorum ki bir daha asla kötü olaylarla anılmaz” dedi.

Güneydoğu’da inşaat sektörünün zor durumda olduğunu ifade eden Mardin Ticaret ve Sanayi Odası Başkanı Mehmet Ali Tutaşı, Mardin’de inşaat sektörünün sıkıntıda olmasının herkesi etkilediğini dile getirdi. Türkiye genelinde inşaat sektörünün de sanayicilerin de ciddi sıkıntılar yaşadığını belirten Mardin Organize Sanayi Bölgesi Başkanı Nasır Duyan ise Mardin’de inşaat sektöründe yaşanan sıkıntının nedeninin arsa fiyatlarının aniden yükselişi olduğunu söyledi.

“Sektörün potansiyeli Anadolu’da en doğru şekilde değerlendirilmeli”

GYODER’in Anadolu Buluşmaları’na Mardin’den başlamasını bizzat planladığını ancak aynı tarihte Hazine ve Maliye Bakanlığı’nda düzenlenen bir toplantıya davet edilmesi nedeniyle Mardin’deki buluşmaya katılamadığını belirten GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Doç. Dr. Feyzullah Yetgin, katılımcılara ilettiği mesajında şunları söyledi: “Binlerce yıllık bir kültür mirasına sahip Mardin, son yıllarda Güneydoğu’nun en hızlı gelişen kentlerinden biri oldu. Geçmişte önemli bir ticaret merkezi olan Mardin’den başlattığımız Anadolu Buluşmaları’nın, kentte faaliyet gösteren gayrimenkul sektörü temsilcilerine katkı sağlayacağına inanıyorum. Bu önemli buluşmada emeği geçen üyelerimizle birlikte, iş birlikleri için MARİŞ’e ve toplantıya katılan sektör temsilcilerine çok teşekkür ediyorum. GYODER olarak, sektörümüzün sahip olduğu büyük potansiyelin Anadolu’nun her kentindeen doğru şekilde değerlendirilmesi amacıyla farklı şehirlerde toplantılar düzenlemeye devam edeceğiz.”

‘Gelişen Kentler Zirvesi’ne, ‘Anadolu Buluşmaları’nı ekledik

GYODER’in hayata geçirdiği Anadolu Buluşmaları’nın ilkini Mardin’de gerçekleştirdiğini vurgulayan GYODER Başkan Yardımcısı Neşecan Çekici, “Amacımız GYODER Gelişen Kentler Zirveleri’ne, Anadolu Buluşmaları’nı ekleyerek, gayrimenkul sektörü temsilcileriyle ilişkileri artırmak, şehirlerin hassasiyetlerini ve gayrimenkule yaklaşımlarını öğrenebilmek, ikili etkileşimlerde bulunmaktır. Hızla gelişen gayrimenkul sektörünün çatı örgütü olarak, bugün büyük bir sorumluluk duygusuyla hareket ediyoruz. Bu dönem faaliyetlerimizi, günümüzün duyarlılıkları ve ihtiyaçlarını dikkate alarak, çözüm odaklı sürdürüyoruz. Birlikte hareket ederek, önümüzdeki dönemleri yeni zenginlikler ve yeni fırsatlarla geçirmemizi diliyorum” dedi. Mardin’in demografik ve ekonomik yapısıyla ilgili verileri paylaşan Neşecan Çekici, Mardin’in 2017’de aldığı göçün verdiği göçten daha az olduğunun altını çizdi. Çekici, şöyle devam etti: “2017’de Mardin, Batman ve Siirt’in yüzde 29 işsizlik ortalaması, yüzde 11 olan Türkiye işsizlik ortalamasının çok üstünde yer alıyor. Mardin’de ilk 9 ayda satılan konut sayısı 6 bin 153 adet. Bir önceki yılın aynı dönemine göre Türkiye’de yüzde 2,7, Mardin’de ise yüzde 1,8 konut satış düşüşü var. 2018’in ilk 9 ayında geçtiğimiz yıla göre ipotekli satışlarda Türkiye’de yüzde 45,8, Mardin’de ise yüzde 44,8’lik ciddi düşüş yaşanmış. 2017 sonuçlarına göre Türkiye’de ev sahipliği oranı yüzde 67,3, kiracı yüzde 23,8 Mardin’de ev sahipliği oranı ise yüzde 71,9 ile oldukça yüksek bir seviyede.”

Sektörün sesini duyuran GYODER bugüne kadar görevini iyi yaptı

GYODER’in gayrimenkul sektörünün sesini ilgili bakanlıklara ve bürokratlara iletmek için çaba gösterdiğini ve bugüne kadar görevini iyi yaptığını düşündüğünü vurgulayan GYODER Başkan Yardımcısı Ersun Bayraktaroğlu, “GYODER olarak sahadan aldığımız mesajları ilk ağızdan kamu otoritelerine iletme konusunda önemli bir fonksiyon icra ettiğimizi düşünüyoruz. Son dönemde gerek Yeni Ekonomi Programı’nda, gerekse Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 100 Günlük Eylem Planı’nda gayrimenkul ve inşaat sektörünü doğrudan etkileyecek önemli adımların olduğunu görüyoruz: Yeni Ekonomi Programı’nda yer alan Finansal Hizmetler Kurulu’nun, gayrimenkul sektörünü de kapsayacağını ve sektöre yön veren koordine edici bir kurul olarak uzun süredir diğer sektör kuruluşları ile birlikte üzerinde çalıştığımız bir ‘konsey’ fikrini destekleyeceğini umuyoruz. Yine bu programda yer alan ihtisas mahkemelerinin gayrimenkul sektörü için de çok gerekli olduğunu biliyor ve bir an önce hayata geçmesini diliyoruz. Taşınmaz değerleme sisteminin kurulması ile başta Emlak Vergisi ve Tapu Harçlarının gerçek değerleri üzerinden alınmasını sağlayacak bir gayrimenkul vergilendirme sistemi oluşturulması ile imar planı revizyonları ile oluşan değer artışlarından kamuya gerçekçi oranda pay aktarılmasını sağlayacak değişikliklerle ilgili olarak da GYODER olarak görüşlerimizi idareye iletmeye devam edeceğiz” dedi.

Yeni bir yaklaşımla sektör sorunlarının çözülmesi gerekiyor

Gayrimenkul sektörünün önünde çözülmesi gereken önemli başlıklar olduğunu belirten GYODER Başkan Yardımcısı Prof. Dr. Gürsel Öngören, “Kentsel dönüşüm durdu, yeni bir yaklaşımla kuralların değişmesi gerekiyor. İnşaat ruhsatının kazanılmış hak olarak verilerek, mahkeme kararından etkilenmemesi lazım. Tüm şehirlerin ve ilçelerinin imar planlarının yenilenmesi ve ihtiyaca bağlı inşaat izni verilmesi sisteminin kurulması lazım. Devletin yapılan imar artışlarından vergi talebi şu anda yüzde 100. Bu mülkiyet açısından adil değil. İnşaat şirketlerinin de devlet tarafından sermaye ve kapasiteleri açısından bir sıralamaya tabi tutulması, yani yeterlilik aranması gerekiyor” şeklinde konuştu.

“Mardin’de gayrimenkul sektörünün sorunlarının çözümü için GYODER olarak kesinlikle elimizden geleni yapacağız” diyen Prof. Dr. Gürsel Öngören, toplantıda ele alınan ve Mardinli sektör temsilcilerinin hazırlayacağı rapora girmesi gereken önerileri ise şöyle sıraladı: “Irak’a uygulanan vize prosedürü nedeniyle Iraklı Türkiye’ye gelemiyor. En yoğun geldiği illerden biri de Mardin. Bu yüzden yabancılara konut satılabilmesi için Irak’a vize kolaylığı sağlanması talep edilmeli. Müteahhitlerin ellerindeki belli bir aşamayı geçmiş inşaatları bitirebilmesi için bankadaki teminat miktarlarına ve hak edişe bağlı olarak ek kredi verilmesi istenmeli. 13 bin konut stokunun eritilmesi için fonlardan belli bir yüzdeyle, yani her müteahhitten minimum yüzde 10’luk bir rakamın alınması gibi çözüm yolları önerilmeli. Orta vadede konut stokunun pazarlanması için özel bir ekip kurulmalı. Yine orta vadede, kentin yüksek yoğunluklu alanlarında talebi canlandırmak için belediyenin yaşam kalitesini artırması (yeşil alan, spor salonları, sosyal donatılar) sağlanmalı.”

Mardin öyle değerli bir mücevhere sahip ki, bunu pazarlayamıyoruz

Kentteki mevcut konut stokunun Mardin’in kaldırabileceği bir sayı olmadığını vurgulayan GYODER Yönetim Kurulu Üyesi Aziz Yeniay, “Mardinli sektör temsilcilerinin bugünkü ortamdaki önceliği ayakta kalmak olmalı. Türkiye’de gayrimenkul sektörünün sorunları var ama Mardin’in kendi özelinde farklı bir fotoğrafı var. Bizim genellikle bir risk yönetimi planımız olmadığımız için sürekli bugünü konuşuyoruz ve ‘ne yapabiliriz’ diyoruz. Kolektif olarak neler üretebileceğimizi konuşmamız gerekiyor. Mardin şu anda göç veren iller sınıfında. Mardin şu anda hak etmediği şeyleri konuşuyor. Mardin öyle değerli bir mücevhere sahip ki, bunu pazarlayamıyor, bundan dolayı dert yanıyoruz” diye konuştu.

Mardinliler turizm stratejisini değiştirmeli

Mardin’deki 13 bin konut stokunun ciddi bir sorun olduğunu ifade eden GYODER Yönetim Kurulu Üyesi, Turizm ve Turizm Yatırımları Komitesi Başkanı Ayla Heyfegil, “Arz talep dengesinin bir arada olmadığı her sektör sıkıntıya girer. Şimdi tartışılması gereken, yatırımların farklı değerlendirilmesidir. Aslında Mardin’deki inşaat firmaları elindeki envanterin niteliğinin değişebilir olanlarını belirlemeli. Mardin’de altın yumurtlayan bir tavuk var. Gerçekten eğer sürdürülebilir bir turizm geliri elde etmeye başlanırsa, 8 aylık dönemde yüzde 85-90 olan doluluk oranları daha da yukarı gidebilir. Neden binalar boş kalsın. Bunları Gayrimenkul Yatırım Fonları tarafından değerlendirilmesini sağlamak gerekiyor. Aynı zamanda Mardinliler’in turizmde pazarlama stratejisini de değiştirmesi lazım” dedi.

Mardinli müteahhitlerden sitem: “Kamu müteahhitten belge isteseydi bunlar yaşanmazdı”

Mardin’de yaklaşık 13 bin konut stoku bulunduğunu hatırlatan sektör temsilcileri, aslında kentin yıllık konut ihtiyacının 2 bin olduğunu ama 2011-2014 arası yılda 14 bin konutun yapıldığını belirtti. Sektör temsilcileri, yaşananları şöyle dile getirdi: “Kentte köklü müteahhitlerimiz vardı ancak bazıları sektörde yaşanan olumsuz gelişmelerden dolayı Mardin’i terk etmek zorunda kaldı. Deneyimli ve güçlü müteahhitler, kentte düzenli projeler inşa etti ama projeleri tamamlayamayanlar sektöre zarar verdi. Oysa kamunun müteahhitten bitirme teminatı zorunluluğu getirmesiyle bu sorunların önüne geçilebilirdi.”

Yuvarlak masa toplantısının sonunda, Mardin’de gayrimenkul sektörüne yönelik tüm detayları içeren kapsamlı bir rapor hazırlanması ve bu çerçevede kısa, orta ve uzun vadeli çözüm çalışmaları yapılması kararlaştırıldı.

GYODER temsilcileri Mardin’i yakından tanıma fırsatı buldu

GYODER ‘Anadolu Buluşmaları-Mardin’; GYODER Yönetim Kurulu Başkan Yardımcıları Ersun Bayraktaroğlu, Neşecan Çekici, Prof. Dr. Gürsel Öngören, Yönetim Kurulu Üyesi Aziz Yeniay, Organizasyon ve İletişim Komitesi Başkanı Gülfem Tandoğan, Turizm ve Turizm Yatırımları Komitesi Başkanı Ayla Heyfegil, Genel Sekreter Murat Berberoğlu ve MARİŞ Yönetim Kurulu Üyelerinin fabrika ziyareti ve kent gezisiyle başladı.

MARİŞ Yönetim Kurulu Başkanı Abdülkadir Akkuş’un Mardin’de kurduğu ve burada birçok dünya markasına üretim yapan Akkuş Tekstil’i ziyaret ederek bilgi alan GYODER temsilcilerine; Abdülkadir Akkuş’un yanı sıra, MARİŞ Başkan Yardımcısı Mahmut Kılınç, Yönetim Kurulu Üyeleri Yusuf Ziya Aydın, Orhan Eriman, Uğur Abdar ve Genel Sekreter Yılmaz Demirhan eşlik etti.

GYODER ve MARİŞ Yönetim Kurulu üyelerinin, medeniyetlerin buluştuğu Mardin’de başlattığı şehir turu ise binlerce yıllık zengin kültürlere ev sahipliği yapan Midyat ve Hasankeyf’in tarihi yapılarını ziyareti ile tamamlandı.

Bu kampanya ile belirli bir sürede 400 bin kişiye 250,000 dolardan ev satsak 100 milyar dolar döviz toplarız. 400.000 kişi aileleri ile 1,5 milyon kişi yapar zaten 4 milyon Suriyeli kardeşimize bakan bir ülke için bu rakam yönetilebilir. Bu yolla çevremizdeki ülkelerde yaşayan orta direk Müslümanların huzur limanı bir ülke oluruz. Ancak bu gelirin sürdürülebilir olması için devletin “ön ödemeli konutları” yani hemen tapu alınamayan yeni inşaatları da inşaat şirketlerinden gerekli bitirme teminatlarını alarak yabancıya satış kapsamına sokması gerekiyor. Aksi taktirde sadece stok azalır, yürüyen işlere faydası olmaz. Yine leasing ile satılan taşınmazları da sisteme dahil etmeliyiz” şeklinde düşüncelerini açıkladı.

“Beş-on katını bekliyorduk”

Prof. Dr. Gürsel Öngören Çevre ve Şehircilik Bakanı Sayın Murat Kurum’un açıkladığı imar barışı rakamlarını ise şöyle değerlendirdi: “İmar barışından gelen yaklaşık 3 milyar lira hepimizi yanılttı. Eski bakanımız ve ben bunun beş-on katını bekliyorduk. Doların yükselişi yarısını götürdü desek bile yaklaşık beş katı para ve başvuru gelmedi. Nedenlerine baktığımızda en önemli sorun; ikinci aşama olan kat mülkiyetine geçişte veya cins değişikliğinde o binada oturan kişilerin tamamının oybirliği ile onayını alma yasal zorunluluğu.

Burada da kentsel dönüşüm gibi ikili bir yasal değişiklik gerekiyor. İlk olarak oybirliği yerine 2/3 veya daha da iyisi %51 arsa payı çoğunluğu onayı yeterli sayılmalı veikinci olarak eğer başkalarının ortak alanları ve arsaları kullanılmışsa buna karşılık belediye emlak vergi değerinin altında olmamak kaydıyla SPK denetimli değerleme şirketinin belirlediği değerin hak sahiplerine dağıtılmak üzere bankaya depo edilmesinin yasaya eklenmesi gerekiyor. Biliyorsunuz kul hakkı yiyenin bu dünyada ve ahirette durumu zor. Devlet, kul hakkı yenmesin diye bu konuyu oybirliği yoluyla kapatmak yerine dünyadaki bireyden ziyade kamuyu öne çıkaran yeni mülkiyet rejimine ve adalete uygun çözümler bulmalıdır. Bir iki küçük dokunuş ile İmar Barışı Kanunu değiştirilirse hedeflediğimiz o günkü tahmini gelire TL cinsinden ulaşabiliriz.”

“Dünya barışına katkıda bulunacak”

Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören açıklamalarını şu şekilde tamamladı:

“Netice olarak imar barışının Devlet’e gelir sağlaması ve vatandaşları birbiriyle adalet terazisinde uzlaştırabilmesi için, Ekimde Meclis açılınca Kanunda değişiklik yapılması gerekiyor. Dün İmar Barışı Tebliğindeki değişiklikler yararlı ama bunun gibi temel konuları kapsamıyor. Öte yandan gayrimenkul ve inşaat sektörünün gelişmesi için uğraşan tüm sivil toplum kuruluşlarının ortak dileği; yabancıya mülk satışı karşılığı ikamet ve vatandaşlık verilmesi sınır bedelinin 250.000 dolara çekilmesi idi.

Uzun süredir dile getirilen böyle bir reformist yaklaşımının Bakanımız Sayın Murat Kurum vesilesiyle yaşama geçirilmesi ile mutlu olduk. Komşu ülkelerin orta ve üstü gelirli vatandaşlarını bağrımıza basmaya bu yolla da devam edeceğiz. Türkiye’de yapacakları yatırım ve 250 bin dolarlık konut alımı sonucu komşularımızın çocukları huzur içinde ülkemizde okuyabilecekler yaşlıları sağlık kuruluşlarımızda tedavi olacaklar, ülkemiz bölgemizin huzur ve sığınma limanı olmaya devam edip, dünya barışına katkıda bulunacak”.

“Kanun yapılan hataları affetmiyor, kayıt altına alıyor”

Konu ile ilgili Prof. Dr. Gürsel ÖNGÖREN ‘’ İmar Barışı yasasını eski dönemlerde getirilen İmar Affı yasaları ile aynı şekilde değerlendirmek yanlış, yeni getirilen yasa ile kanun koyucu yapılan hataları affetmiyor, olduğu gibi kabul ederek kayıt altına alıyor. Burada dikkat edilmesi gereken bir başka nokta, imar barışından faydalanmak için yapının, 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmış olması gerekiyor. 1 Ocak 2018 tarihinden sonraki yapılar, bu yasadan faydalanamayacak. Yasanın yönetmeliği henüz çıkmadığı için, 31 Aralık 2017 tarihinden önceki yapılar ile neyin kastedildiğini bilemiyoruz, yapı ruhsatı alım tarihi mi? Yapının fiili bitiş tarihi mi? İnşaat kaçak yapılmışsa 31 Aralık 2017 tarihinin nasıl belirleneceği? Bu sorularımızın cevaplarına, İmar Barışı Yasası yönetmeliği hazırlandığı zaman ulaşacağız. Vatandaş, kanun ve yönetmeliklere uygun yapılmayan yapılarını kayıt altına almak için, yapının maliyet bedeli üzerinden hesaplanacak bir kayıt bedeli ödeyecek, bu bedel konutlarda %3, ticari kullanımlarda %5 olarak belirlenmiştir. Bu şekilde yapısını kayıt altına alan vatandaşlar eğer iskan almak isterlerse, yine yapının maliyet bedeli üzerinden, konutlarda %6, ticari kullanımlarda %10 oranında harç ödeyerek iskanlarını alacaklar. Yasada geçen, yapının maliyet bedelinin ne şekilde belirleneceği, yine hazırlanacak yönetmelik ile netlik kazanacak.’’ diyerek sözlerini bitirdi.

“Kaçak ve ruhsata aykırı yapılar İmar Barışı’ndan faydalanamayacak”

Aziz YENİAY ise ‘İmar Barışı yasası, devlet ile vatandaşı barıştıracak! Bugün ülkemizde yaklaşık 15 milyon kişi imar sıkıntıları dolayısıyla kamu kurumları ile mahkemelik. Dar ve orta gelirli vatandaşlar, yapıları için verilen yıkım kararları ve ödeyemeyecekleri tutardaki idari para cezaları nedeni ile büyük bir psikoloji sıkıntı içindeler, bu yasa ile vatandaşlar hem psikolojik olarak rahatlayacaklar hem de yapılarına iskan alacaklar, artık banka kredisi ile kolayca alınıp satılabilecek bir yapıya sahip oldukları için mali açıdan da rahatlayacaklar. Boğaziçi İmar Bölgesi ve Tarihi Yarımada bölgesi, ormanlar ve sit alanlarındaki yapılar, imar barışı yasasından yararlanamıyor. Kamuya ait olmayan, 3. kişilere ait alanlara yapılan kaçak ve ruhsata aykırı yapılar da yine İmar Barışı yasasından faydalanamayacak.’ diyerek sözlerini noktaladı.

“Devlet, çok büyük bir sorunu çözmek üzere adım atıyor”

Gülcemal Alhanlıoğlu, toplantının kapanışında, İmar barışı olarak bilinen, geçici Madde 16 nın genel bir yasa düzenlemesi olduğu ve imar kanununa eklendiği, uygulamanın nasıl olacağı, kentsel dönüşüme etkileri üzerinde duruldu. geçmişte yapılan uygulamalardan da bilindiği üzere, Yasanın tek başına yeterli olmadığı, uygulama yönetmelikleri ile açıklanmasının ardından alınacak aksiyonların öneminden bahsetti. Bahsi geçen kaçak durumdaki yapıların kayıt altına alınması icin öncelikle yapıların ruhsatlı ruhsatsız, iskanlı iskansız, tapulu tapusuz gibi niteliklerinin tanımlanması, ardından hangi nitelikteki yapının nasıl kayıt altına alınacağının tariflenmesinin önemli olduğu belirtti. Aynı zamanda yasada bahsi geçen kat mülkiyetine geçiş hakkının, yalnızca kentsel dönüşüm açısından değil aynı zamanda değerleme ve bankacılık sektörü açısından da etkileri olacağı söyleyerek, Herşeye rağmen Türkiyedeki yapı stoğunun kayıt altına alınması çok uzun bir süredir devam eden yanlış bir sürecin sonuçları olan bu çarpık tablonun, tek bir yasa ile bir anda çözüme kavuşmasını beklemek mucize olacağı belirtildi. GİSP olarak Yasasının getirecekleri konusunda çalışmaya, yönetmelik hazırlık aşamasında öneriler sunmaya ve kamuoyunu bilgilendirmeye devam edeceğiz.’ diyerek sözlerini noktaladı.

İstanbul’da kentsel dönüşüme ilişkin AA muhabirinin sorularını cevaplayan Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören, kentsel dönüşümle ilgili çalışmaların sürdüğünü belirterek, Şehircilik Şurası’nın kentsel dönüşüme etkilerini anlattı.

Şuranın, 2023 vizyonu ve 2050’ye kadar gidilecek yol haritasını tespit ettiğini belirten Öngören, şunları kaydetti:

“Bu yol haritamızın üzerinde öncelikle sorunlarımızı tespit edip akabinde çözümlerimizi oluşturduk. Genel vizyonu şu şekilde ortaya koyuyoruz; öncelikle doğal tarihi ve kültürel dokuyu korumak. Mahalle kavramını öne çıkarmak, şehirlerdeki yöresel yapılaşma kimliğini ortaya koymak, akıllı binalar ve şehirler oluşturmak, kentsel dönüşümü artık bir rant olma anlayışından çıkarmak ve hayat kalitesini yükseltmek ana vizyon başlıklarımız. Şehircilik Şurası sonuçlarına baktığımızda, şehirciliğin en önemli temelinin planlama olduğunu vurguladık. Yani şehirciliğin ve kentsel dönüşümün temeli imar planlarıdır. İl ve ilçe ölçeğinde imar planları değiştirilmeden, düzenlenmeden, kentsel dönüşüm parçacık olarak, 20 dönümde 30 dönümde yahut bina bazında yapılmamalıdır.”

Planları yapan il ve ilçe belediyelerinin kapasitelerinin yükseltilmesi gerektiğine dikkati çeken Öngören, “İyi imar planları, iyi şehirleri oluşturur. Bu Şehircilik Şurası sonrasında 2023 ve sonrasının yasal altyapısını ve akıllı şehirleri oluşturacak altyapıyı sağlamak için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nda ciddi bir çalışma başlayacak. Maliye Bakanlığı ve Ulaştırma Bakanlığı ile koordine edilerek yasal altyapıyı sağlama çalışması başlayacak.” dedi.

Kentsel dönüşümdeki emsal artışı olayının sınırlandırılacağının altını çizen Öngören, emsal artışının sadece topluma fayda sağlamak üzere kullanılacak bir metot olduğunu anlattı. Mahalle ve semt odaklı dönüşümün olduğuna dikkati çeken Öngören, şimdi riskli yapı ile riskli alan modelinin arasında, mahalle ve semt bazlı dönüşümü sağlayacak bir ya da birkaç adayı dönüştürecek yeni bir modelin kurgulanması çalışmaları sürdüğünü aktardı.

İstanbul’da 7 milyon konut ve iş yeri dönüşecek

İstanbul’da kentsel dönüşümle ilgili 7 milyon konut ve iş yerinin dönüşmesi gerektiğini bildiren Öngören, şu bilgileri verdi:

“Bunun yüzde 95’i konut yüzde 5’i de iş yeri olarak planlanmış durumda. Bunun şu anda yaklaşık 500 bini riskli yapı bazında dönüştü ya da dönüşüm sürecinin içerisinde. Bunun dışında yaklaşık 500 bin konutta riskli alanların içerisinde, dönüşüm süreçleri içerisinde. Baktığınız zaman yüzde 10’luk bir kesimin dönüşümünün tamamlandığını ya da dönüşüm süreci içerisinde olduğunu görüyoruz. Bu sayıyı artırmamız gerekiyor. Yani 5 yılda gelinen rakam yaklaşık 1 milyon, yılda 150 ila 200 bin konut arasında. Şimdi Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki’nin yeni hedefleriyle yılda 500 bin konutu dönüştürmek üzerine programı yeniden revize ettik. Her yıl 500 bin konut ve iş yerini dönüştürerek bunu 12-13 yılda minimum üçte birini dönüşmesi gerekiyor.”

“Vatandaş kentsel dönüşümü gelir etme aracı olarak görmekten vazgeçmeli”

Gürsel Öngören, vatandaşların kentsel dönüşümde mağdur olmaması için dikkat etmesi gereken konulara da değindi.

Vatandaşların kentsel dönüşümü gelir etme aracı olarak görmekten vazgeçmesi gerektiğinin altını çizen Öngören, şöyle devam etti:

“Siz eğer, yeni bir değer elde edecekseniz, bu değere karşı ödeme yapmanız ya da bu değere karşı bir fedakarlık yapmanız lazım. O yüzden vatandaşın kentsel dönüşüm beklentisi açısından ya kentsel dönüşüm sonrasında elde edecek konutların değerine katlanmış olacak ya da aradaki farkın bir kısmını devlet öderken, diğer kısmını da vatandaş devletin sağladığı uzun kredilerle ödeyecek. Ya da eldeki binalarının 130 metrekaresinin, 110 metrekaresine dönüşmesine, 20, 30 metrekare fedakarlık yaparak, parasını ödemeden kabul edecek. Öbür türlü ekonomiyi yürütmek mümkün değil. O yüzden vatandaş bunu bir rant aracı, malını yenileme aracı olarak görmemeli çünkü önümüzde deprem gerçeği var. Çok hızlı hareket etmek zorundayız, o yüzden bu işin maddi boyutuyla kilitlenip şu anki oturduğumuz deprem aşamasında bize zarar verecek evlerden kurtulmalıyız. Bunun için artık elimizdeki metrekare hesaplarından vazgeçmeliyiz.”

İlçelerdeki çalışmalar

İstanbul’un 39 ilçesinde kentsel dönüşüm çalışmaları devam ederken, Ümraniye, Esenler ve Esenyurt ilçeleri toplam 130 bini aşan rakamla kentsel dönüşümde öne çıkıyor.

Ümraniye’de 185 bin binanın 85 bini yıkılarak yerlerine depreme dayanıklı yeni yapılar inşa edildi.

Esenler’de, 26 bin konutun dönüşümünü gerçekleştirilirken, 10 yıl içinde riskli 50 binden fazla konutun daha dönüştürülmesini hedefleniyor. Esenyurt’ta ise kentsel dönüşüm kapsamında 20 bin civarında bina yıkıldı.
Bağcılar’da şu ana kadar 2 bin 486 riskli yapı belirlenirken, toplam 2 bin 201 binanın yıkımı gerçekleştirildi.

Bahçelievler’de bugüne kadar 3 bin 156 adet binanın yeniden dönüşüm sağlandı, Zeytinburnu’da ise yaklaşık 2 bin 200 bina dönüşümden geçti.

Sultangazi’de bin 740, Gaziosmanpaşa 4 bin ve Üsküdar bin 492 bina dönüşümden geçti.

AA

İmar Yönetmeliği yaşanacak değişiklikler

Yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 1 Ekim 2017 tarihinden itibaren yürürlüğe gireceğini ifade eden Başkan Gürsel Öngören; 1 Ekim 2017 tarihinden sonra yeni ruhsat alacak inşaatlar için yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği gereğince yaşanacak değişiklikleri ise şöyle özetledi:

– Kullanım amacı tepki çeken stüdyo daireler ortadan kalkıyor. En küçük daire minimum 28.5 metrekare büyüklüğünde oturma odalı ve yatak odalı olarak 1+1 şeklinde yapılacak.

– Binaların daha az katlı olması için taban alanına yönelik kurallar değişti. Eskiden TAKS %40 ile sınırlıyken şimdi %60’a kadar çıkarıldı. Bina arsada daha geniş taban alanına oturup yayılabilecek. Eski Yönetmeliğe göre çekme mesafeleriyle parselde 9 kat yapılması gereken örneğin 900 m2 inşaat, şimdi parsele yayılarak 6 kat olarak yapılabilecek.

– Yeni binalarda daha çok otopark yapılabilecek. Su basman kotu altında zorunlu otopark alanlarının 2 katı alanın ve bunun yanında bütün cepheleri gömülü olan otoparkların emsal dışında yapılabilmesi mümkün oldu.

– Konutlarda kat yükseklikleri 3.60 m.’ye ticari ofislerde 4 m.’ye çıkarıldı.

– Belediyeler, mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin edebilecek. Nasıl bodrumda tüm yapılar beyaz ve iki katlı. Bunun gibi yöresel özellikler istenirse belediyelerce binalara yansıtılacak.

– Teraslar bahçe olarak kullanılabilecek, teraslara havuz yapılabilecek.

– Hafriyat için yapı ruhsatı beklenmeyecek. İksa ve hafriyat ruhsatları, yapı ruhsatından önce verilebilecek.

– Bodrum katlar dışında emsal harici alanların toplamı, hiçbir şekilde inşaat hakkının yüzde 30’unu geçemeyecek.

– Balkonların 2 m. genişliği geçmeyen kısımları emsal harici oldu.

– Yol kotundan düşük ya da yüksek arazilerde, kademelendirmeye geçilecek. Bina ön cephelerinde olduğu gibi, arka cephesi yol kotundan 5 metreden fazla düşük veya yüksek yapılara, 6 metrede bir kademelendirme gelecek. Böylece önden 3 kat, arkadan 8 kat bina yapılamayacak.

– Yol boyu ticaretin olduğu konut alanlarında, zemin katlarda otopark yükünün karşılanması şartıyla ticari kullanımlara izin verildi. Bu alanlarda gürültü ve kirlilik oluşturmayan, imalathane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, muayenehane, lokanta, pastane, anaokulu, kreş gibi konut dışı hizmetlerin ticari kullanımlarına izin verilecek.

– Binaların çatılarına yapılan baz istasyonları, estetik görünümlü olmak, fenni mesuliyeti üstlenilmek, maliklerin onayını almak, bina cephesine 3 metreden fazla yaklaşmamak ve yer seçim belgesi almak şartıyla ruhsata tabii olmadan yapılabilecek.

– Emsal harici depo miktarı ise azaltıldı. Binaların bodrum katında yapılan konutlara ait depoların %10’u ve işyerlerine ait depoların %50’si emsal harici olarak düzenlendi. Çokça eleştirilen bu oran eski Yönetmelikte iki katı idi.

Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören; 1 Ekim 2017’den itibaren tüm Türkiye’de bu yeni Yönetmeliğin uygulanacağını, ancak belediyelerin bu Yönetmeliğin temel yapılaşma koşullarını değiştirmemek kaydıyla kendi il ve ilçelerinin mimari özelliklerini, kat adedinde, bina cephesinde ve boyada ortaya çıkaran imar yönetmelikleri de hazırlayabileceklerini söyleyerek açıklamalarını tamamladı.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Taslağı’nda Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın Şehircilik Şurası’nın açılış konuşmasında, başta yatay mimari olmak üzere dikkat çektiği birçok konunun çözüme kavuşturulduğu dikkat çekiyor. Taslak yasalaştığında başta yüksek katlı binaların yapımına tedbirler gelecek, binaların yatay yapılması için teşvik edilecek. Ayrıca Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın sert bir şekilde eleştirdiği kot farkı uygulamaları da yeni yönetmelik taslağı ile yeniden düzenleniyor. Buna göre, yamaç bölgelerde yapılan ve önden 2 kat, arkadan 8 kat görünen binalar için kademeli mimari şartı uygulanacak. Böylece bodrum olması gereken yerlere daire yapılmayacak.

Öte yandan yeni düzenlemeye göre, bodrum kat üzerinde bulunan mescit, kreş, kapıcı dairesi, yangın merdiveni ve balkon benzeri tüm alanlar toplam inşaat alanının yüzde 30’unu aşamayacak. İnşaata başlama sürecinde ruhsat olmaksızın hafriyat işlemleri tamamlanabileceği belirtilen yeni taslak sayesinde binalara takılan baz istasyonlarının ruhsat sorununu da çözülecek.

‘Her şehrin imar planı ayrı olacak’

Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde yapılacak değişikliği “Biz imarın değişmez kurallarını yazıyoruz, şehirlere göndereceğiz. Diyeceğiz ki; ‘Siz de kendi şehrinizle ilgili hazırlayın bize geri gönderin.’ Süre vereceğiz, sonra o gelenleri onaylayacağız” sözleriyle duyurmuştu. Her şehrin planının ve imar yönetmeliğinin ayrı olacağını ifade eden Özhaseki, “Sivas Şarkışla’nın imar planıyla İstanbul’unki bir olmaz. Bitlis’teki imar planı yönetmeliğiyle İstanbul bir olmaz” demişti.

İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, çarpık kentleşme ve kötü siluet konusunda artan eleştirilerin, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın hazırladığı yeni imar yönetmeliği ile son bulacağını söyledi. Taslağın haziran ayına kadar onaylanmasını beklediğini söyleyen Nazmi Durbakayım, yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin getireceği değişiklikleri İNDERgi’ye değerlendirdi.

Stüdyo daireye izin yok

Yeni yönetmelikle birlikte artık stüdyo daire yapılamayacağını belirten Nazmi Durbakayım, kullanım amacının dışına çıkılan stüdyo daireler yerine en küçüğü minimum 28,5 metrekare büyüklüğünde 1+1 daireler yapılabileceğine dikkat çekti. Durbakayım, bu kapsamda yapılacak en küçük dairenin içinde en az 12 metrekarelik bir oturma odası, en az 9 metrekarelik bir yatak odası, en az 3,30 metrekarelik bir mutfak veya yemek pişirme yeri, en as 3 metrekarelik bir1 banyo veya yıkanma yeri ile en az 1.20 metrekarelik bir tuvalet olması gerekeceğini söyledi.

Yatay mimariye yönlendiriliyor

Yeni yönetmeliğin yatay mimariyi ön plana çıkardığını ifade eden Durbakayım, şu bilgileri verdi:

“Emsal Kat Sayısı E=2 ve Taban Alanı Kat Sayısı TAKS yüzde 40 olan bir arsada, yeni yönetmeliğe göre, komşu mesafeleri çekildikten sonra kalan alana taban oturumu yapılabilecek. Yol cephesi 30 metre, derinliği 40 metre olan 1200 metrekarelik düzgün bir dikdörtgen arsayı örnek olarak ele alalım. Normal şartlarda yüzde 40 TAKS ile taban oturumu 480 metrekare olması gerekiyor. Yeni yönetmeliğe göre yoldan 5 metre komşulardan 3 metre çekilmek sureti ile taban alanı eni (30-2×3)=24 metre, derinliği (40-(5+3))=32 metre olmak üzere 768 metrekarelik bir alan taban alanı olacak. Daha öncesinde emsal 2 olan bir yerde 1200×2=2400 m metrekare inşaat hakkı olan ve 2400/480=5 kat yapılabilen arsa, Yeni TASK oturumundan dolayı 2400/768=3,13 ki bu da 3 katlı bina yapılabilecek anlamına geliyor. Böylelikle daha alçak binalar ile imar hakları kullanılabilecek.”

Sonsuz müelliflik hakkına sınırlama

Mimari proje müelliflerinin ve mirasçılarının sonsuz müelliflik hakkına sınırlama getirileceğini kaydeden Durbakayım, “Bu yönetmelik kapsamında müellif ile akdedilen proje sözleşmesinde fikir ve sanat eseri telif hakkının devrine ilişkin hüküm yer almak zorundadır. Sözleşme olmadığı veya sözleşmede herhangi bir hükmün yer almadığı takdirde, müellifin fikir ve sanat eseri telif hakkından feragat ettiği varsayılacak” diye konuştu.

İsteyen istediği renge boyayamayacak

Yeni imar yönetmeliğinin belediyelere, mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacı ile dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin edebilme yetkisini vereceğini de vurgulayan Durbakayım, yerel yönetimlerin daha önce yapılmış olan yapılar için de bu yetkilerini kullanabileceğine dikkat çekti.

Emsal harici alanların toplamı emsal alanın en fazla yüzde 30 fazlası kadar olabileceğini de kaydeden Durbakayım, bodrum katlara yapılması şartıyla getirilen istisnaları ise söyle sıraladı:

“Otopark alanlarının 2 katının, sığınak alanının yüzde 30 fazlasının, yangın merdivenlerinin, asansör boşlukları, bacalar, şaftlar ve ışıklıkların, ısı merkezi, su deposu ve enerji odasının, kömürlüklerin, kapıcı dairelerinin, ilgili yönetmeliğine göre hesap edilen minimum alanları ile ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatının konutlarda 100 metrekaresi, konut dışı yapılarda 300 metrekaresi, bütün cepheleri tamamen gömülü olmak ve ortak alan niteliğinde olmak kaydıyla otopark alanları, konferans, spor, sinema ve tiyatro salonları gibi özellik arz eden yapılarda düzenlenmesi zorunlu olan boşluklar, bu hesaba dahil değildir.”

Hafriyat için yapı ruhsatı beklenmeyecek

Durbakayım yeni yönetmelikle getirilecek yeni uygulamalardan bazıları hakkında şu bilgileri verdi:

“Paratoner konulması yaygınlaştırılacak. Umumi binalar, sağlık ve eğitim tesisleri, oteller, içinde patlayıcı madde bulundurulan binalar ile yüksek bina ve tesislere Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereği paratoner konulması mecbur olacak. Teraslar bahçe olarak kullanılabilecek, teraslara havuz dahi yapılabilecek. Konsept projeler için gerekli olan cephe motifleri artık yasal olarak yapılabilecek. Kamu projeleri hariç avan proje mecburiyeti olmayacak. Hafriyat için yapı ruhsatı beklenmeyecek. İksa ve hafriyat ruhsatları, yapı ruhsatından önce verilebilecek böylelikle süreler kısalacak.”

10-15 yıllık acil eylem planı

Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı ve Şehircilik Şurası Üyesi Prof. Dr. Gürsel Öngören de ocak ayında çalışmalarına başlayan Şehircilik Şurası’nın şehircilikte reform başlatacak olan ‘Şehircilik Anayasası’nı hazırladığını belirterek, bu anayasanın haziran ayında bir eylem planı ile açıklanacağını söyledi. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nde yapılan değişikliğin yeni eylem planının bir parçası olduğunu ifade eden belirten Öngören, “Çalışmalar tamamlandıktan sonra kentleşmede oyunun kuralları değişecek” dedi.

Prof. Dr. Gürsel Öngören, 1960-2000 yılları arası belediyelerin çarpık şehirleşmeye göz yumması sebebiyle şimdiki neslin yaklaşık 1trilyon dolar maliyeti olan bir şehir enkazı devraldığına dikkat çekti. Çarpık şehirleşme enkazının normal yöntemlerle kaldırılamayacağını ifade eden Öngören, “Devletimiz çarpık kentleşmeyi ortadan kaldıracak ve depreme karşı dayanıklı yeni mahalleler ve semtlerin oluşacağı 10-15 yıllık bir acil eylem planı hazırlatıyor. Şehircilik Şurası’nda ülkenin önde gelen bilim insanları, sektör liderleri ve belediyecileri Şehircilik Anayasası’nı yazıyor. Hazirandan sonra şehircilikte reform başlayacak” dedi.

1985 yılında çıkarıldıktan sonra Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin pek çok kereler değiştiğinden ve bütünlüğünü kaybettiğini kaydeden Gürsel Öngören şunları söyledi:

‘Yüzde 25 avantaj sona eriyor’

“Bu sebeplerle 2013 yılında yönetmelik yeniden ele alındı ve temel değişiklikler yapıldı. Yapılaşmayı düzenleyen bu yönetmelik çıktıktan sonra pek çok şehrin eskiden uygulanan imar yönetmelikleri de uygulamadan kalktı. Bu şehirlerden biri de İstanbul idi.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin imar yönetmeliğinde inşaat sektörü için pek çok lehe olan hüküm 2013 yönetmelik değişikliği sebebiyle ortadan kalkınca bina yaptıran vatandaşlar için bir karmaşa yaşandı. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı da yeni değişikliklere gayrimenkul ve inşaat sektörünün uyumunu sağlamak için Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin yanı sıra yapılaşma için lehe hükümler içeren İstanbul İmar Yönetmeliği gibi bazı şehirlerin yönetmelik hükümlerini devrede tuttu. Geçici 10. madde ile bu dönemde iki yönetmelik hükümlerinin de aynı anda uygulanması için bir yıllık süre koydu.

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği ile yaklaşık yüzde 20 olan yapılaşma avantajı, eski yönetmelik hükümlerinin de uygulanması ile yüzde 25 oranında uygulandı. Kat bahçesi şeklindeki balkonlar, çatılarda kullanım alanı oluşturma gibi avantajlar kullanıldı. Bu düzenlemedeki yüzde 25 imar uygulama avantajı geçiş dönemi 2016 yılında da uzatılarak 30 Haziran 2017 tarihine kadar geçerli kılınmıştı. Yapılaşmaya yüzde 25 avantaj getiren bu dönem 30 Haziran’da sona ereceği için gayrimenkul ve inşaat sektörünün, dolayısıyla bu uygulamalardan faydalanan vatandaşlarımızın talepleri idareyi konuyu hızla çözmeye yönlendirdi.”

‘Belediyeler ek kurallar getirebilecek’

Yeni yönetmelik çalışmasıyla şehirlerde temel ve kalıcı bir yapılaşma düzeni getirildiğini anlatan Gürsel Öngören, geçici dönemin de sona erdiğine dikkat çekerek “Yeni yönetmelikte tüm belediyelerin uyacağı ortak yapılaşma düzeni olacak. Kat bahçelerinin suiistimali ortadan kalkacak, yapılaşmanın yataya yayılması için taban oturumu artırılacak, otopark yapımı zorunlu hale gelecek. Öte yandan illerde belediyeler bu yönetmeliğe ters düşmeyecek şekilde kendi şehir özelliklerine göre bazı ek kurallar da getirebilecekler” açıklamasında bulundu.

‘Asıl reform haziranda başlayacak’

Yönetmelik değişikliğinin şehircilikte yapılacak reformun sadece yüzde 5’ini kapsayacağını dile getiren Gürsel Öngören “Şehircilik konusunda devletimiz bir reform planı, yani Şehircilik Anayasası’nı hazırlıyor. Üyesi olduğum Şehircilik Şurası’nda üç aylık çalışmayla raporlar oluşturuldu, yapılaşma düzenindeki sorunlu alanlar belirlendi. Şehircilik Şurası nisan ayının sonunda çalışmasını bitirerek ‘Şehircilik Anayasası’nı hazırlamış olacak. Bu rapor Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın katılımıyla mayıs ayının sonunda kamuoyuna açıklanacak. Asıl reform bu açıklama sonrası haziranda başlayacak” diye konuştu.

‘Reformun en önemli aracı kentsel dönüşüm’

Türkiye’deki çarpık şehirleşmeyi ortadan kaldırmak için Şehircilik Şurası’nın hazırladığı Şehircilik Anayasası’nın Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na ve tüm belediyelere rehber olacağını belirten Öngören, şöyle devam etti;

“Şehircilik Anayasası ile çarpık şehirleşme ve keyfi uygulamalarla yaptırılan binalardan kaynaklanan sorunlar 10-15 yıllık bir eylem planıyla ortadan kalkacak. Tüm illerde ve ilçelerde imar planları yenilenecek. Kentsel dönüşüm de bu reformun en önemli aracı olacak. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği de Şehircilik Anayasası çalışmasının küçük bir unsuru. 30 Haziran’da yüzde 25 imar avantajı sona ereceğinden yeni yönetmelik devreye alınacak. Yönetmeliğin de bir parçası olduğu Şehircilik Anayasası ile düzenli, sağlıklı ve estetik şehirleşme için yeni bir yapılaşma düzeni getirilecek. İnsanların işlerinden, okullarından evlerine döndüklerinde; yeşil parkların, spor salonlarının, kültür merkezlerinin, çınaraltı kahvelerinin olduğu mahallelerinde, komşularıyla birlikte yaşayıp mutlu olacakları bir şehir hayatı hedefleniyor.”

‘Stüdyo olmasa da olur’

Gayrimenkul ve inşaat sektörünün temsilcileri de Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Taslağı hakkında olumlu değerlendirmelerde bulundu. Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkanı Aziz Torun, yeni yönetmelik taslağına stüdyo daire yapılamamasının doğru bir gelişme olduğunu ifade ederek, “Bunu hem dernek başkanı hem de gayrimenkul geliştiricisi olarak bir anlamda doğru buluyoruz” dedi. Bir projede çok sayıda stüdyo daire bulunmasının yanlış kullanımlara sebebiyet verdiğini ifade eden Torun, şunları söyledi:

“1+1 zaten öğrenci, bekar veya yaşlı çift olsun, çok sayıda insanın ihtiyacını karşılıyor. Bazı kişilerin de fiyat olarak ancak ona gücü yetiyor. Dolayısıyla 1+1 önemli bir ihtiyacı zaten karşılıyor. Stüdyo dairelerin kaldırılmasının sektöre olumlu ya da olumsuz bir etkisi olmaz. Bu daireleri önceden yapanlar muaf. Bundan sonra yapacak olanlar da projelerini buna göre yapacaklar. Zaten stüdyo daireye sahip projeler çok azdı.”

‘Taslağın yasalaşmasını destekliyorum’

Kuzu Grup Yönetim Kurulu Üyesi Özen Kuzu da Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Taslağı’nın yasalaşmasını desteklediğini belirterek “En ufak konutun 1+1 olmasını daha doğru buluyorum. Stüdyo daire mantığı Türk toplumu için avantajlı ve kullanışlı değil. Onlar yerine en ufak daireler kullanışlı metrekarelerde 1+1 olarak planlanabilir. 1+1 konutları yalnız yaşayan bireylerin yanı sıra çekirdek bir aile de tercih edebilir” açıklamasında bulundu.

‘Taban alanı lokasyona göre değişmeli’

DKY İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ali Dumankaya ise taban alanının lokasyona göre değişmesi gerektiğini söyledi. Beyoğlu, Nişantaşı gibi bitişik nizamlı binaların yoğun olduğu bölgelerde, binaların arsa alanının neredeyse tamamını kapladığına dikkat çeken Dumankaya, “Buradaki binalar dönüştürülürken, yüksekliğin artmaması için taban oturumunun genişletilmesi gerek. Bu, esnek bir proje sağlar. Fakat yol, meydan ve park gibi yeşil alanlar önceden belirlenmeli” diye konuştu.

Esra Özsümer/İndergi

10 YILLIK ACİL EYLEM PLANI BAŞLIYOR

Geçen hafta tartışılan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği değişikliğiyle fazla heyecanlanmamak gerektiğini ifade eden Öngören, “Çarpık şehirleşme enkazını normal yöntemlerle kaldıramayız. Devletimiz çarpık kentleşmeyi ortadan kaldıracak ve depreme karşı dayanıklı yeni mahalleler ve semtlerin oluşacağı 10-15 yıllık bir acil eylem planı hazırlatıyor. Şehircilik Şurası’nda ülkenin önde gelen bilim insanları, sektör liderleri ve belediyecileri Şehircilik Anayasası’nı yazıyor. Haziran’dan sonra şehircilikte reform başlayacak” dedi.

AVANTAJLAR SONA ERİYOR

1985 yılında çıkarıldıktan sonra Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin pek çok kereler değiştiğinden ve bütünlüğünü kaybettiğinden söz eden Prof. Dr. Gürsel Öngören şöyle konuştu: “2013 yılında Yönetmelik yeniden ele alındı ve temel değişiklikler yapıldı. Yapılaşmayı düzenleyen bu Yönetmelik çıktıktan sonra pek çok şehrin eskiden uygulanan imar yönetmelikleri de uygulamadan kalktı. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı da yeni değişikliklere gayrimenkul ve inşaat sektörünün uyumunu sağlamak için Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin yanı sıra yapılaşma için lehe hükümler içeren İstanbul İmar Yönetmeliği gibi bazı şehirlerin yönetmelik hükümlerini devrede tuttu. Geçici 10. madde ile bu dönemde iki yönetmelik hükümlerinin de aynı anda uygulanması için bir yıllık süre koydu. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği ile yaklaşık yüzde 20 olan yapılaşma avantajı, eski yönetmelik hükümlerinin de uygulanması ile yüzde 25 oranında uygulandı. Kat bahçesi şeklindeki balkonlar, çatılarda kullanım alanı oluşturma gibi avantajlar kullanıldı. Bu düzenlemedeki yüzde 25 imar uygulama avantajı geçiş dönemi 2016 yılında da uzatılarak 30 Haziran 2017 tarihine kadar geçerli kılınmıştı. Yapılaşmaya yüzde 25 avantaj getiren bu dönem 30 Haziran’da sona ereceği için; gayrimenkul ve inşaat sektörünün ve dolayısıyla bu uygulamalardan faydalanan vatandaşlarımızın talepleri İdareyi konuyu hızla çözmeye yönlendirdi.”

SAĞLIKLI VE ESTETİK ŞEHİRLEŞME BAŞLAYACAK

Yönetmelik değişikliğinin şehircilikte yapılacak reformun sadece yüzde 5’ini kapsayacağını da sözlerine ekleyen Prof. Dr. Gürsel Öngören açıklamalarını şöyle sürdürdü: “Şehircilik konusunda Devletimiz bir reform planı, yani Şehircilik Anayasası’nı hazırlıyor. Sayın Cumhurbaşkanımızın talebi ile oluşturulan, üyesi olduğum “Şehircilik Şurası”nda üç aylık çalışmayla raporlar oluşturuldu, yapılaşma düzenindeki sorunlu alanlar belirlendi. Şehircilik Şurası Nisanın sonunda çalışmasını bitirerek “Şehircilik Anayasası”nı hazırlamış olacak. Bu rapor Sayın Cumhurbaşkanımızın katılımı ile Mayıs sonu kamuoyuna açıklanacak. Asıl reform bu açılama sonrası Haziran’da başlayacak. Ülkemizdeki çarpık şehirleşmeyi ortadan kaldırmak için Şura’nın hazırladığı “Şehircilik Anayasası” Çevre ve Şehircilik Bakanlığına ve tüm belediyelere rehber olacak. Şehircilik Anayasası ile çarpık şehirleşme ve keyfi uygulamalarla yaptırılan binalardan kaynaklanan sorunlar 10-15 yıllık bir eylem planıyla ortadan kalkacak. Tüm illerde ve ilçelerde imar planları yenilenecek. Kentsel dönüşüm de bu reformun en önemli aracı olacak. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği de ‘Şehircilik Anayasası’ çalışmasının küçük bir unsuru. 30 Haziran’da yüzde 25 imar avantajı sona ereceğinden yeni Yönetmelik devreye alınacak. Yönetmeliğin de bir parçası olduğu ‘Şehircilik Anayasası’ ile düzenli, sağlıklı ve estetik şehirleşme için yeni bir yapılaşma düzeni getirilecek.”

Üç önemli değişiklik

Torba Kanun ile kentsel dönüşümde üç önemli değişiklik yapıldığını anlatan Öngören, bu değişiklikleri  ‘riskli alanda uzlaşmayan parselin, arsanın 2/3 çoğunluk kararıyla satılması’, ‘riskli alan ilanında yüzde 65’lik ruhsatsız yapı kriteri’ ve ‘riskli alanlarda yeni inşaat yapımının 2 yıllık yasaklanması kararları’ olarak sıraladı. Bu değişikliklerle kentsel dönüşümün kolaylaşacağını ve daha cazip hale geleceğini anlatan Öngören “Özellikle riskli alanda 2/3 kararıyla uzlaşmayan parsellerin il müdürlüklerinde birkaç ay içinde müteahhit ve yatırımcı şirketlere satışı değişikliği kentsel dönüşümü uçuracaktır. Bu madde riskli alan dönüşümünü iki yıl kısaltır”  dedi.  Öngören; “Apartmanlarda dönüşüme karşı çıkanların daireler nasıl satılıyorsa şimdi de riskli alanda dönüşüme karşı çıkan arsalar veya binalar adadaki diğer maliklere ve yatırımcı şirketlere satılacak” diye konuştu. 

Mahkeme süreci hesaba katılmalı

Bununla birlikte Danıştay ve mahkemelerin durdurma ve tedbir koyma ihtimallerinin de düşünülmesi gerektiğini anlatan Öngören, yatırımcı şirketlere süreci, bu süreyi de hesaba dikkatle planlanmaları uyarısında bulundu. Rriskli alanlarda Danıştay’ın iptal kararları doğrultusunda yüzde 65 oranında ruhsatsız veya kaçak yapılaşma kuralı ile de özellikle çarpık kentleşen alanların kolayca kentsel dönüşüme katılabileceğini kaydeden Gürsel Öngören, “Güneydoğuda terör kapsamındaki alanlarda da kentsel dönüşümün kolayca uygulanacak ve acele kamulaştırmada ortaya çıkan tepkiler ve sorunların ortadan kalkacak” dedi.

Riskli alanlarda iki yıl inşaat yok

Torba Kanunla getirilen bir diğer değişiklikle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ veya belediyelerin, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini 2 yıl süreyle geçici olarak durdurabileceğini kaydeden Öngören, gerekmesi halinde imar ve yapılaşma işlemlerinin durdurulmasının 1 yıl daha uzatılabileceğini vurguladı. Öngören riskli alan ilan edilen yerlerde alınan inşaat ruhsatlarının hükmünün kalmayacağını, başlayan inşaatların da kentsel dönüşümde yapılacak ana projeyi engellememesi için durdurulacağını da sözlerine ekledi. 

Mevcut ve bekleyen inşaat ruhsatları ne olacak?

Gürsel Öngören şirketlerin belediyelerde bekleyen inşaat ruhsatları veya almış oldukları inşaat ruhsatlarına göre yapacağı inşaat miktarı konusunda büyük belirsizlik oluştuğunu anlattı. Bazı inşaatçıların kazanılmış haklar kapsamında inşaatlarına aldığı ruhsat doğrultusunda devam etmeyi düşündüğünü kaydeden öngören bazılarının ise bu karara uyan belediyeler bizim inşaat ruhsatımızı iptal ederse’ endişesi yaşadığını kaydetti.

‘Geçiş dönemi kuraları uygulansın’

Sektörde genel olarak ‘bu yönetmeliğe güvenerek yaptığımız yatırım ne olacak’ sorusunun hakim olduğunu belirten Öngören, çözüm için Bakanlık tarafından yeni bir düzenleme yapılmasını önerdi.  Yönetmeliğin 2013’ten bu yana tam 4 kez değiştiğini hatırlatan Öngören,  daha önce de uygulanan geçiş dönemi kurallarının bu geçişte de en az iki yıl daha uygulanması gerektiğini vurguladı. 

‘Verilmiş ruhsatlar hükümsüz sayılamaz’

İmar Hukukçusu Prof. Dr. İlke Çolak da, en fazla sorunun devam eden ruhsat başvuruları konusunda yaşanacağı belirterek başvuruda bulunmuş ancak, henüz ruhsat almamış kişilerin bu süreçte yapmış olduğu, proje hazırlıklarından doğan ekonomik kayıplarının sorumluluğu ilgili idareye ait olacağını vurguladı. Çolak bu gibi kayıpların yargıya taşınabileceğini anlatan Çolak, zarar ödemelerinin yerel yönetimlerin mali dengesini etkileyebileceğini de kaydetti.

Verilmiş ruhsatların ise hiçbir şekilde doğrudan hükümsüz hale gelmeyeceğini belirten Çolak, bu inşaat ruhsatlarının yetkili idare tarafından tek tek gözden geçirilerek mevcut hukuki duruma göre yeni bir karar alınmasının uygun olacağına değindi. 

‘Evini müteahhide veren vatandaş etkilenir’

Kocaeli Üniversitesi İdare Hukuku Ana Bilim dalı öğretim üyesi Doç. Dr. Müslüm Akıncı ise; eski yönetmelik hükümleri doğrultusunda ruhsat işlemlerini durdurabileceğini belirterek belediyelerin var olan ruhsatları iptal edebileceğini söyledi. Belediyelerin geçerli yönetmeliğe göre, göre daha az inşaat alanı içeren inşaat ruhsatı verebileceğini kaydeden Akıncı, bundan yatırımcıların ve evlerini müteahhide vermiş olan vatandaşların büyük zarar görebileceğini vurguladı.  Devletin bu sebeple pek çok tazminat davası ile karşı karşıya kalacağını da kaydeden Akıncı  başlanmış olan projelerin ise kazanılmış hak ilkesi doğrultusunda devam edilmesi gerektiğini sözlerine ekledi.