İki yılda evinizi alın

Benzer hareketliliğin Century 21 Türkiye ve Era Türkiye’de de yaşandığına dikkat çeken Taş, “Türkiye’de 30 bin lira maaş ile artık bir gayrimenkul almak zorlaştı, ama bizde yüzde 4 komisyon geliri ile 25 daire satan, hizmet verdiği ilçede bir ev sahibi olabiliyor. 2 yılda bir daire sahibi yapan ender meslek kurumsal emlak danışmanlığı. Ayda bir daire satışı bir gayrimenkul profesyonelinin zorlanmadan yapabileceği bir şey.” dedi.

Ayrıca önceden bir franchise ofisi 200 bin TL’ye verdiklerini hatırlatan Gökhan Taş, “300 bin TL de tadilat. 500 bin TL. Ortalama bir işlemden 50 bin TL komisyon alınıyordu. 10 işlem yapılırsa bir franchise ofisin bedeli çıkıyordu. Şu anda iki işlemde çıkıyor. Çünkü 1,5 milyon TL’lik daire 5 milyona geldi. Önceden bir franchise ofisin işletme maliyeti aylık iki satışla çıkıyordu. Şu an yarım satışa düştü.” dedi. Bu sebeple sektörlerine ilginin her geçen gün arttığını kaydeden Taş, agresif ve etkili strateji ile sektörde büyümeyi sürdürdüklerini belirterek, “Temmuz 2023 itibariyle sadece Coldwell Banker Türkiye ile Remax’ı geride bırakmayı hedefliyoruz. Rakibimizden bize geçişler de başladı.” diye konuştu.

Gökhan Taş Century 21’İ satın aldı

Türkiye’de gayrimenkul piyasasının önemli oyuncularından olan Master Türk Grubu, global markaların master franchise haklarını alarak sektörde büyük bir marka karması oluşturmaya devam ediyor. 2013 yılında dünyanın ilk global gayrimenkul danışmanlık markası olan Coldwell Banker’ın Türkiye ve Kıbrıs Master Franchise haklarını alan Master Türk Grubu Başkanı Gökhan Taş, 2018’de gayrimenkulde dünya devi Era Real Estate Türkiye & Kıbrıs’ı satın almıştı. Ardından gayrimenkul ve otomobil pazarlamasında müzayede şirketi Muzayede.com’u 2021’de hayata geçiren Gökhan Taş, 2022 yılında ise Premier Yapı’yı kurdu. Premier Yapı tarafında 27 ayrı lokasyonda arsa yatırımı yaparak GYO hedefiyle ilerleyen MasterTürk Grubu Başkanı Gökhan Taş, son olarak ise dünyanın en yaygın ve en tanınan global gayrimenkul danışmanlık markası Century 21’in Türkiye master franchise haklarını satın aldı. Yeni nesil franchise modellerini uygulayarak sektörde etkin büyüme hedeflediklerini kaydeden Taş, “Biz gayrimenkul profesyonellerimizle zorluklarda kenetleniyor, büyüme dönemlerinde etkin strateji ile ilerliyoruz. Pandemi döneminde royalty almadığımız dönemler oldu. Keza gayrimenkul danışmanı alımıyla ilgili ciddi destek süreci başlatmıştık. Yine teknoloji kullanılarak tanıtımlarına katkılar sunmuştuk. Bu ‘birliktelik’ stratejimiz devam edecek. Ayrıca ülkemizde ciddi bir know how biriktirmeye başlayan Master Türk’ün genişlemesi için de yeni fırsatları her zaman olduğu gibi kollamaya devam ediyoruz. Ülkemizdeki canlı piyasa bizi motive ediyor.” dedi.

“Kendi CRM programımızı kullanıyoruz”

Master Türk Grubu olarak istihdamda niteliği ve gelişimi çok önemsediklerini vurgulayan Gökhan Taş, “Gücümüz global, fırsatlarımız büyük. Gayrimenkul profesyonellerimiz için kategorize edilmiş Türkiye’nin en değerli eğitim programlarına sahibiz. Bu eğitim programlarını sürekli ve düzenli olarak uyguluyoruz. Nitekim sektöründe kendi CRM programını kullanan tek şirketiz. Ofislerimiz ve profesyonellerimiz için Türkiye’nin en büyük ve en güçlü saha destek ekibine de sahibiz. Saha destek ekibimiz de profesyonellerimizin aldıkları eğitimleri uygulama noktasında onlara yardımcı oluyor. Her türlü soru ve sorunlarında profesyonellerimizin daima yanlarında oluyorlar. Bu anlamda, istihdama katkımız rakamlardan ibaret değil, profesyonellerimizin gelişimine ve büyümelerine yardımcı oluyoruz.” diye konuştu.

Gökhan Taş Kimdir?

Taş, Ticari Gayrimenkul üzerinde çalışan ve konusunda en başarılı sonuçlara ulaşan uluslararası bir markanın franchise ofisi ile İstanbul’da 6 yıl boyunca broker olarak gayrimenkul danışmanlık sektöründe birçok satışa ve kiralamaya aracılık etmiş, 32 kişilik bir ekip kurarak Türkiye’nin en başarılı ekiplerinden birine liderlik etmiştir. Taş, 6 yılda 2 kez Dünya, 4 kez Türkiye Ciro Şampiyonu olmuştur.

2013 Nisan ayı itibariyle Dünyanın ilk global gayrimenkul danışmanlık markası olan Coldwell Banker’ın Türkiye Master Franchise haklarını alan Gökhan Taş, Coldwell Banker Türkiye Ülke Başkanlığı görevini yürütmektedir.

06 Şubat Cumartesi günü saat 15:00‘te gerçekleştirilecek Dijital Sohbetler’in beşincisinde gayrimenkul sektörü değerlendirilip, 2021 öngörüleri konuşulurken, gayrimenkul danışmanlarının soruları cevaplanacak. Tüm emlak danışmanlarına ücretsiz olarak sunulacak Dijital Sohbetler için kayıt olmanız yeterli.

06 Şubat Cumartesi
15:00
kayıt için https://endeksa.club/dijitalsohbetler

Bingöl ve Muş gibi Doğu illerindeki konut satışlarının yüzde 90’ından fazlasında nakit kullanıldığını ifade eden Coldwell Banker Türkiye Ülke Başkanı Gökhan Taş, ipotekli satış oranının en yüksek olduğu illerin ise Artvin ve Ardahan olduğunu söyledi.

Türkiye genelinde yüzde 24,6

Coldwell Banker olarak, TÜİK verileri üzerinden yaptıkları araştırmada Türkiye’de 81 ilin ipotekli konut satış oranlarını ortaya koyduklarını ifade eden Taş, krediyle satış olarak da bilinen ipotekli konut satış oranının Türkiye genelinde yüzde 24,6 olarak gerçekleştiğini ifade ederken, “Türkiye haritasında doğuya doğru gittiğimizde bu oranın kademeli olarak düştüğünü; kuzey illerimizde ise bu oranın zirve yaptığını görüyoruz” dedi.

Artvin ve Ardahan zirvede

İstatistiklere göre; Türkiye’de ipotekli konut satış oranının en yüksek olduğu ilin yüzde 38,6’lık oranla Artvin olduğunu söyleyen Gökhan Taş, “Bir diğer deyişle, Artvin’de her 100 konutta 38’inin el değiştirmesi için banka kredisi kullanılmış durumda. Artvin’i, yüzde 34,9’luk oranla Ardahan takip ediyor. İlk 10’daki diğer şehirler ise Bilecik, Manisa, Adana, Denizli, Zonguldak, Ankara, Amasya ve Kırklareli olarak sıralanıyor” dedi.

Bingöl, Muş, Şırnak son 3’te

İpotekli konut satış oranının en düşük olduğu şehirlerin ise Doğu illeri olduğunu sözlerine ekleyen Gökhan Taş şöyle devam etti: “Sıralamaya baktığımızda Türkiye’de kredili satış oranının en düşün olduğu ilin Bingöl olduğunu görüyoruz. Bingöl’deki konut satışının sadece yüzde 6’sında banka kredisi kullanılmış durumda. Muş’ta da benzer bir durum söz konusu. Bu ilimizde de oran sadece yüzde 8,2. Onu da sırasıyla Şırnak, Hakkari, Yalova, Bayburt, Şanlıurfa, Kilis, Konya ve Mardin takip ediyor.”

Son aylarda, bankaların konut kredisi oranlarını aşağı çektiğini; bunun yanı sıra Merkez Bankası’nın faiz indirimlerinin de gayrimenkul sektöründe ciddi bir rahatlama yarattığını söyleyen Gökhan Taş, yabancıya satıştaki hareketliliğin de etkisiyle, konut satışlarının yıl sonunda geçtiğimiz yıla yakın seviyelerde gerçekleşmesini beklediklerini ifade etti.

Taş, konut kredisinde faizlerin düşmesi ve deprem nedeniyle başka binaya geçmek isteyenlerin sektöre ciddi hareketlilik getirdiğini belirterek, yılsonu için bir milyon olan konut satış adedi beklentilerini 1,2 milyon adede yükselttiklerini bildirdi.

İlgi arttı

Müstakil evlere son yıllarda artan ilginin deprem sonrası yükseldiğini dile getiren Taş, bu tarz konutların fiyatlarında son bir yılda yüzde 30’lara varan oranlarda artış yaşandığını sözlerine ekledi.

Tuzla-Pendik Bölgesi Coldwell Banker Alesta Brokerı Emrah Pehlivanoğlu da, kendilerinde daha önce kaydı bulunan ve satılık ev arayan müşterilerinin kendilerini arayıp yüksek katlı binalarla ilgilenmediklerini söylediğini belirterek, “Bu kişiler daha az katlı yapılarda konut aradığını belirtiyor. Kiralıkta da benzer bir durum var. Artçılar devam ederse bu talep artacaktır ve kiralarda özellikle yükselmeler görebiliriz.” dedi.

Analiz

En ucuz Ağrı

Konuyla ilgili değerlendirmeler yapab gayrimenkul danışmanlık şirketi Coldwell Banker’ın Türkiye Ülke Başkanı Gökhan Taş, Türkiye Veri İşleme Merkezi (TÜVİMER) verilerini kullanarak Türkiye’de ortalama konut satış fiyatlarını analiz ettiklerini söylerken, “Yapılan araştırmaya göre bugün Türkiye’nin en pahalı ili olan İstanbul’da ortalama konut satış fiyatı 4.351 TL seviyesinde. İstanbul’u sırasıyla 3.847 TL ile Muğla, 3.124 TL ile İzmir takip ediyor. İlk 10’daki diğer şehirler ise Antalya, Isparta, Çanakkale, Yalova, Balıkesir, Bursa ve Denizli. Türkiye’de konut fiyatlarının en ucuz olduğu şehirlerin başında ise Ağrı geliyor. Ortalama metrekare fiyatının 857 TL olduğu Ağrı’yı Mardin ve Hakkari takip ediyor” dedi.

İstanbul’dan 161 ev

Ortalama metrekare fiyatları üzerinden yaptıkları hesaplamalara göre; 70 milyon liralık İkramiye ile İstanbul’da, 100 metrekare büyüklüğünde 161 ev satın alınabileceğini söyleyen Gökhan Taş, “Bu rakam Muğla’da 182’ye, İzmir’de ise 224’e çıkıyor. Türkiye’nin en ucuz şehirleri olarak dikkat çeken Ağrı ve Mardin’de ise 70 milyon TL’lik büyük ikramiye ile 817 tane 100 metrekarelik ev satın almak mümkün olabiliyor” diye konuştu.

10 yılda yüzde 180 arttı

Milli Piyango İdaresi verilerine göre, bu yıl 70 milyon TL olarak belirlenen büyük ikramiye son 10 yılda büyük artış gösterdi. Büyük ikramiye 2007 ve 2008’de 25 milyon TL olmuştu. Bu rakam 2009 yılında 30 milyon TL 2010 yılında 35 milyonTL, 2011 yılında 40 milyon TL, 2012 yılında 45 milyon TL, 2013 ve 2014’te 50 milyon TL, 2015’te 55 milyon TL olarak belirledi. Büyük ikramiye olarak 2016 yılında 60 milyon TL, geçen yıl ise 61 milyon TL verilmişti. Milli Piyango’nun yılbaşı çekilişlerinde 5 sene içinde büyük ikramiyeler en çok İstanbul’a çıktı. 2018 yılbaşı çekilişinde 4 adet çeyrek bilete çıkan büyük ikramiye Kıbrıs, Samsun, İstanbul ve Antalya’dan alınan biletlerin sahiplerini milyoner yaptı. 2017’nin 60 milyonluk büyük ikramiyesi ise 3’ü İstanbul, 1’i Antalya’ya isabet etti. 2016 yılının Milli Piyango yılbaşı çekilişinde, 55 milyon TL’lik büyük ikramiye kazandıran çeyrek biletlerin 3’ü İstanbul, 1’i de Adana’da satıldı. 2015’in 50 milyon TL’lik büyük ikramiyesini kazandıran biletlerin 2’si Aydın, 1’i Niğde diğeri ise Ankara’da satıldı. 2014 yılında büyük ikramiye çekilişinde talihlilerin biletlerini Bandırma, Ankara, İzmir ve İstanbul’dan aldığı ortaya çıkmıştı.

Taş, AA muhabirine yaptığı açıklamada, Türkiye’de konut satışlarının tüm sıkıntılara rağmen devam ettiğini, 10 aylık sürede yaklaşık 1 milyon 150 bin adede yakın konut satıldığını söyledi.

Konut piyasasının sürekli olumsuz konu ve haberlerle gündeme geldiğini ifade eden Taş, ne olursa olsun her yıl evlenenler, boşananlar ve gurbetçiler tarafından yüz binlerce konutun talep edildiğini ve her yıl minimum 800 bin konutun satılması gerektiğini kaydetti.

Taş, Türkiye’nin son 5 yılda her türlü olumsuzluğu yaşadığını ancak terör, darbe ve ekonomik sıkıntılara rağmen gayrimenkul talebinin hiç hız kesmediğini, iki seçimin yaşandığı 2015’te bile gerileme yaşanmadığını anlattı.

Son dönemde yaşanan ekonomik sıkıntılar ve yüksek faize rağmen 10 ayda geçen yılın aynı dönemine göre çok düşük bir gerilemeyle yaklaşık 1 milyon 150 bin konut satıldığını bildiren Taş, şöyle devam etti:

“Her şeye rağmen Türkiye’de gayrimenkul piyasası çok güçlü. Yılın 10 ayında 2 milyon 87 bin 935 tapu el değiştirdi. 10 ayda ulaştığımız rakamlar gösteriyor ki yıl sonunda Türkiye genelinde satılan gayrimenkul adedi 2,5 milyona rahatlıkla ulaşacak. Türkiye, gayrimenkul piyasasındaki gücünü ve dinamizmini sürdürecek. Türkiye’de son dönemde yılda ortalama 2,5 milyon gayrimenkul satılıyor, yani 2,5 milyon tapu el değiştiriyor. Bunun 1,4 milyonu konut, 400 bin civarı ticari gayrimenkul, kalan 600-700 bin adetlik kısmı da arsa ve tarla. 2,5 milyon tapu değişiminin oluşturduğu ticari hacim 110 milyar dolar. ”

“Doğru fiyatla çıkılan konutlar satılıyor”

Gökhan Taş, gayrimenkul satışlarıyla ilgili bazı yanlış algıların olduğunu ifade ederek, şunları kaydetti:

“Özellikle İstanbul’da metrekaresi 4 bin lira ve altı olan konutlara talep hala çok yüksek ve satışlar iyi durumda. Metrekaresi 4 ila 8 bin lira arasında olanlarda doğru lokasyon, doğru proje ve doğru fiyat olması halinde halen satışlar sürüyor. Metrekaresi 8 bin lira üzerinde olan konutlarda ise talebin çok üzerinde arz var. İşte bu gruptaki konutları reklamlarla televizyonda, dijitalde, gazetede, dergide hep görüyoruz. Bu nedenle insanların aklında, ‘Bak adamlar bitirmiş, satamıyor’ algısı oluşuyor. Halbuki doğru fiyatla çıkılan konutlar satılıyor.”

Taş, şu anda ikinci el konut satışlarında yükseliş olduğunu, bu durumun da fiyat avantajından kaynaklandığını vurguladı.

“İnşaat maliyetleri arttı ancak arsa payı düştü”

Coldwell Banker Türkiye Ülke Başkanı Taş, konut maliyetinde son bir yılda yüzde 40 artış yaşandığını ancak konut fiyatlarında 2019 sonuna kadar ciddi yükseliş beklemediklerini kaydetti.

Son dönemde artan maliyetlere karşın müteahhitlerin fiyat artıramadığını belirten Taş, “Çünkü hızlı satış için uygun fiyatlı konut üretmesi lazım. İstanbul’da arsa payları aşırı yükselmişti. Ortalama yüzde 55-60’ları bulan, hatta Bağdat Caddesi gibi yerlerde yüzde 80’e ulaşan arsa maliyetleri vardı. Şimdi bu arsa maliyetleri düşüyor.” şeklinde konuştu.

Arsa maliyetinde ortalama yüzde 60 olan payların yüzde 50’nin altına gerilediğini ve maliyette yüzde 40’a ulaşan düşüşler yaşandığını ifade eden Taş, konutta sirkülasyonun sürdüğünü, hızlı satış için doğru fiyat ve lokasyonun önemli olduğunu vurguladı.

“Yabancılara satılan konut adedi kısa sürede 80 bini bulabilir”

Gökhan Taş, döviz kurunun ağustosta çok hızlı bir şekilde artması sonrası insanların yatırımlarını buraya veya faize yönlendirdiğini, o dönemde gayrimenkulde yavaşlama olduğunu söyledi.

Son 1-1,5 ayda dolar/TL paritesinin 5,50 TL’nin altına inmesi ve kurdaki oynaklığın azalması sonrası alıcıların kendilerini ciddi şekilde aramaya başladığını ifade eden Taş, “Doların düşmesiyle konutta hareket başladı. İnsanlar, ‘Dolar daha da düşmeden biz cebimizdeki dövizi bozdurup konut alalım’ diyor. Bunun etkisini ekim rakamlarında gördük, kasım satışları açıklandığında da göreceğiz.” dedi.

Taş, Türkiye gayrimenkul pazarının yabancılar için çok avantajlı olduğunu belirterek, şunları kaydetti:

“Türkiye’de 250 bin dolarlık gayrimenkul alana vatandaşlık hakkı verildiğini iyi anlatırsak, AB ve ABD ile olan ilişkilerin minimum bu düzeyde seyretmesi, ülkemizin herhangi bir alanda çok büyük olumsuzluk yaşamaması durumunda yabancıya satış rakamı katlanır. Bizim hitap ettiğimiz komşu ve yakın ülkelerimizin oluşturduğu pazar 120 milyon. Geçen yıl 22 binin üzerinde olan konut satışı, bu yılın 10 ayında 30 bini geçmiş. Bu dediklerimizin olması halinde yabancılara satılan konut adedi kısa sürede 80 bini bulabilir.”

AA

Taş, AA muhabirine yaptığı açıklamada, yılın 9 ayında yabancılara konut satışının 2017’nin aynı dönemine göre yüzde 58,5 artışla 24 bin 155’e ulaştığını söyledi.

Geçen yılın tamamında 22 bin 200’den fazla konut satıldığını anımsatan Taş, şimdiden bu rakamın yaklaşık 2 bin adet üzerine çıkıldığını, yıl sonu hedefinin 30 bin olduğunu aktardı.

Taş, yabancılara en çok konut satışının İstanbul’da yapıldığını, bu şehri Antalya, Bursa, Ankara ve Yalova’nın takip ettiğini kaydetti.

Yükselen döviz kuruna bağlı olarak gurbetçilerin de son dönemde konut alımına ciddi ilgi gösterdiğini dile getiren Taş, “Gurbetçiler, alımlarında genellikle kendi memleketlerini tercih etseler de döviz kuru avantajı ile büyük şehirlerden getirisi yüksek projelere de yüksek ilgi göstermeye başladılar. Bu yüzden markalı konut üreticileri büyük şehirlerdeki projelerini Avrupa’da Türklerin yoğun yaşadığı şehirlerde görücüye çıkarmaya başladı.” dedi.

“Gurbetçilerden ciddi ilgi görüyoruz”

Babacan Holding Üst Yöneticisi (CEO) Mehmet Babacan, dolar ve avrodaki yükseliş sonrası gurbetçilerin ve yabancıların Türkiye’deki markalı konut projelerine ilgisinin artmasından bahsederek, Babacan Premium ve Babacan Port Royal projelerine yabancıların ve gurbetçilerin ilgisinin artığını söyledi.

Babacan, “Son dönemde yurt dışında yaşayıp çalışan vatandaşlarımız konut alımı ve gayrimenkule yatırım konusunda istekli görünüyorlar. Çok ciddi bir gurbetçi ilgisinden söz edebiliriz.” dedi.

Gurbetçilerin yoğun olarak yaşadığı ülkelerden ciddi bir taleple karşı karşıya olduklarını aktaran Babacan, özellikle Almanya, Fransa, Hollanda, İngiltere, İsviçre, Belçika ve Avusturya gibi ülkelerde yaşayan gurbetçilerin öne çıktığını bildirdi.

Babacan, gurbetçilerin 1+1’den 4+1’e kadar tüm daire tiplerinden konut aldığını belirterek, markalı konut projelerinin daha çok tercih edildiğini aktardı.

Büyük şehirlerin gurbetçiler tarafından ciddi ilgi gördüğünü dile getiren Babacan, “Özellikle erişilebilir fiyatlarıyla Beylikdüzü gurbetçilerin tercih ettiği bölgelerin başında geliyor. Küçükçekmece E-5 üzerinde Atatürk Havalimanı karşısındaki projemize de gurbetçilerin ilgisi çok yüksek, lokasyon olarak bu bölge de gurbetçilerin ilk sıradaki tercihleri arasında yer alıyor.” ifadelerini kullandı.

Gurbetçinin ticari ünitelere ilgisi ciddi artışta

Nevita International Yönetim Kurulu Başkanı ve Fuzul Grup Yönetim Kurulu Üyesi Faruk Akbal, son dönemde kurun yükselmesinin gelirlerindeki artış nedeniyle gurbetçilerin Türkiye’de ticari gayrimenkullere ve konutlara ilgisinin arttığını söyledi.

Son yıllarda ticari ünitelere ilgilerinin konuta nazaran daha çok arttığını dile getiren Akbal, en çok Almanya, Fransa, İsveç ve Danimarka’daki gurbetçilerin genelde 500 bin lira ila 700 bin lira arasında harcamada bulunarak gayrimenkul yatırımı yaptığını ifade etti.

Akbal, yılın 9 ayında yabancılara konut satışında Cumhuriyet tarihinin rekoru kırıldığını kaydederek, “Bunda ülkemizdeki gayrimenkullerinin cazibesinin daha geniş coğrafyalarda fark edilmesinin etkisi büyük. Ayrıca vatandaşlık teşvikinin 250 bin dolara çekilmesi de satış rakamlarında hissedilmeye başlandı. Bu tabi daha başlangıç.” yorumunu yaptı.

İspanya’nın son 2 yılda her 9 konuttan birini yabancıya sattığını, Türkiye’de bu oranın 65’te bir olduğunu anlatan Akbal, “Yol almamız gereken önemli bir mesafe var ama hızla ilerlediğimiz bir gerçek. Daha da hızlı olmak için tapu şartıyla verilen vatandaşlık hakkının satış vaadi sözleşmesi ile verilmesi sağlanabilir.” ifadelerini kullandı.

Nef Pazarlamadan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Selçuk Çelik, kısa süre önce Berlin’de gurbetçilere özel düzenlenen Roadshow’da 12 milyon liralık satış gerçekleştirdiklerini belirterek, gurbetçilerin ilgisinin geçmiş yıllara nazaran daha yüksek olduğunu söyledi.

Çelik, yükselen döviz kurunun yanı sıra avantajlı kampanyaların da satışta etkisi olduğunu bildirdi.

AA

Konut alımlarında faiz indirimine kamu bankalarının öncülük edeceğine dikkat çeken Coldwell Banker Türkiye Ülke Başkanı Gökhan Taş, “Bu gelişmeler konut sektörü açısından sevindirici. Nitekim halihazırda ülkemizde 3,5 yıllık stok birikmiş durumda” yorumunu yaptı.

“Türkiye’de 3,5 yıllık konut stoğu bulunuyor”

Coldwell Banker Türkiye’nin Türkiye istatistik Kurumu (TÜİK) verileri üzerinden birinci el satış konut üretimi ve satışı üzerinden yaptığı çalışmaya göre, Türkiye’de 3,5 yıllık konut stoğu bulunuyor. Bu stok verisini değerlendiren Gökhan Taş, “Çünkü 2013 yılında 840 bin daire için iskan alındı ancak 530 bin daire satıldı; aradaki fark 310 bin… Bu fark 2014’te 490 bin, 2015’te yaklaşık 300 bin, 2016’da yaklaşık 370 bin, 2017’de yaklaşık 670 bin olarak gerçekleşti. Yani toplamda 2 milyon 130 bin konut stoğundan bahsediyoruz. Son 5 yıl 1. el konut satış ortalamasına baktığımızda 590 bin adet/yıl konut satıldığını görüyoruz. Bu da 1 Ocak 2018 itibariyle yeni inşaat ruhsatı verilmeyeceği varsayımı gerçekleşse dahi 3,5 yıllık 1. el konut stoğundan bahsediyoruz.” açıklamasında bulundu.

Bu noktada hükümetin attığı adımların önemli olduğunu kaydeden Taş, alınan önlemleri şöyle değerlendirdi:

“2017’de 1 milyon 409 bin konut satışı ile rekor kırıldı. Bunda elbette Emlak Konut GYO öncülüğünde başlatılan 240 ay vade gibi ilk olma özelliği taşıyan kampanyaların olumlu etkisi oldu ancak asıl etki tapu harcında indirim, KDV’de indirim ve damga vergisinden muafiyet gibi yasal düzenlemelerle geldi. Sektörün bu yıl içinde beklentisi bu yöndeydi. Alınan kararları bu anlamda olumlu karşılıyorum.”

Konut fiyatlarında alım gücü dikkate alınmalı

Coldwell Banker Türkiye Ülke Başkanı Gökhan Taş, İstanbul İnşaatçılar Derneği’nin (İNDER) yakın zamanda gerçekleştirdiği araştırmaya da dikkat çekerek, “Türkiye’de konut ihtiyacı olan kesimin yüzde 85’inin gelir seviyesi orta ve ortanın altında. Veriler, bu kesimin ağırlıkla iki kişinin çalıştığı ve aylık gelirlerinin yaklaşık 6 bin lira olduğu hanelerden oluştuğunu gösteriyor. Bu ailelerin konut için ayırabilecekleri aylık asgari miktarın 2 bin lira civarında olacağını varsaydığımızda alabilecekleri brüt 70 -75 metrekarelik dairenin metrekare satış fiyatı 2,5 ila 3 bin lira arasında olması gerekiyor. Bu fiyatlardan konut satılabilmesi için üretimde arsa girdisinin ise metrekare başına 250 – 500 TL civarında olması gerekiyor” dedi. Taş, bu kesime dönük üretim yapıldığında 4.5 yılda ilk elden satılan konut miktarının 3 milyon 6 bin yerine 4.5 milyon olabileceğine dikkat çekti.

Sektör uzmanlarına göre ofislerdeki sıkıntı daha çok genel ekonomik koşullardan kaynaklanıyor. Şirketlerin eleman çıkarmak yerine daha küçük ve verimli ofislere kaydığı, bu eğilimin ofis pazarını etkilediği belirtiliyor. Ayrıca mal sahipleri, düşük kira ile vermek yerine boş tutma yoluna gittikleri ifade ediliyor. Kiralamada “alan küçültme” eğilimi hareket yaratsa da satış tarafı durgun seyrediyor. Düşen kiralar ve talep azlığı ofis yatırımlarını sınırlıyor. Canlanma için konutta olduğu gibi ofis de alım satımında yüzde 18 olan KDV’nin düşürülmesi isteniyor. Bu arada piyasadaki düşüş nedeniyle bazı projeler üniversite, otel ve öğrenci yurtlarına dönüyor.

JLL Türkiye Ofis Kiralama Direktörü Mahir Mermer, İstanbul’da 5 milyon metrekare ofisin yüzde 25’inin (yani 1 milyon metrekaresinin) boş kaldığını söyledi. Mermer, bu yıl içinde eklenecek 500 bin metrekarelik yeni arzla birlikte bu rakamın 1.5 milyon metrekareye çıkacağını söyledi.

Kiralar yüzde 30 düştü

Kiraların düşmesi nedeniyle 2017’nin kiracılar için iyi, mal sahipleri için ise kötü bir yıl olduğunu, 2015’e göre kiralarda yüzde 30’a varan düşüş yaşandığını belirten Mahir Mermer, “Levent-Maslak hattı gibi lokasyonlarda düşüş daha ciddi oldu. Metrekare başına 45 dolarlık kira bedelleri konuşulurken, bugün en yüksek kira bedelleri 29-30 dolar. Bunu fırsat bilen kiracılar taşınmaya da küçülme yoluna gitti. Ekonomide sıkıntı olmasaydı örneğin Levent’te 45 dolardan 43 dolara varan bir gerileme olurdu. Ancak 1- 2 yıl sonra yine 48-50 dolarları görürdü. Boşluk oranları da yüzde 25’lerde değil ancak yüzde 8 olurdu. Bu boşlukların önemli kısmı da yanlış yatırım sonucu oluşacaktı” diye konuştu. Kirası yüksek bazı kiracıların da kontrat süreleri dolmadan pazarlığa giderek kira indirimi istediğini anlatan Mermer, bir yıl önce kiralayan ile şimdi kiralayan arasında bile yüzde 20 fark olduğunu, yeni kiralayanın daha ucuza oturduğunu söyledi.

Düşük kira, yatırımları etkiliyor

Bu yıl içinde kira rakamlarında daha fazla düşüş beklemediklerini kaydeden Mermer, “Çünkü bundan sonrası ciddi alarm anlamına geliyor. Bundan sonrası yatırımı durduracak seviyedir. Mal sahipleri belli bir seviyenin altına inmek yerine binayı boş tutmayı tercih ediyorlar” dedi. Mahir Mermer şu değerlendirmeyi yaptı: “Bu durumların geçici olduğunu varsayarsak işler toparlandığında bugün bir kira kontratı yaptığınızda bu sizi 10 yıl bağlayabilir. En azından 5 yıl boyunca kirada bir artış yapamazsınız. O yüzden mevcut mal sahipleri bu seviyede tutmaya çalışıyorlar. Kiraların bu seviyede kalması yeni yatırımcıların piyasaya girmesini engelleyecek. Şu anda arsası olan birine fizibilite yaptık; raporlardan ofis fizibilitesi çıkmadı. Kiralamada bir nebze de olsa hareket var ancak, satış rakamlarında ciddi düşüş var. Bunun nedeni ofisin küçük metrekarelerde satılması. Ancak küçük şirketler alamıyor, alsa da dekorasyonu yapacak gücü yok ya da maliyet açısından bu dönemi de risk olarak görüyor.”

Konutta yatırımcı gitti

Sektörün lokomotifi konutta 2017’de 1 milyon 450 bin satış seviyesine ulaşıldı. 2018 için beklenti 1.5 milyon. Bu gerçekleşir mi? Projeleri tamamlamak üzere olan yatırımcılar satışlardan mutlu değil. Pek çok projede stok oluşuyor. Artan müteahhit sayısı tabloyu ağırlaştırıyor. Coldwell Banker Ülke Başkanı Gökhan Taş, 600 bin adet konut stokunun olduğunu, alınan 1.5 milyon ruhsatla birlikte sayının 2 milyonu geçtiğini söyledi. Fiili stok rakamının 600 binde kalması için bile mevcut ruhsatı alınmışların tamamının satılması gerekiyor. Bu da 1.5 milyon hedefinin gerçekleşmesine bağlı. Ancak piyasayı destekleyecek önlemler alınmazsa, satışların 2017’yi yakalaması zor. En iyimser tahminle fiili konut stokunun erimeyeceği, hatta ciddi ölçüde artacağı söylenebilir.

Kredi faizleri de konut satışlarını zorluyor. Kredili (ipotekli) satışlar yüzde 30 civarına gerilemiş durumda. Yatırımcı değil, ihtiyaç sahibi piyasayı ayakta tutuyor. 81 ili kapsayan REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi’ne göre ocakta konut fiyatlarında bir önceki aya göre yüzde 0.85, geçen yıl ocak ayına göre yüzde 11.74 fiyat artışı kaydedildi. Enflasyonun yüzde 10.35 olduğu düşünülürse fiyat artışın yatırımcı için çok cazip olmadığı anlaşılıyor. REIDIN CEO’su Kerim Alain Bertrand, “Ocak 2018 Endeksi değerleri ele alındığında; satış fiyatları için yüzde 0.85, kira değerleri içinse yüzde 0.26 artış olduğu görülüyor. Hem satış hem de kiradaki artış oranlarının reel anlamda pozitif getiri sağlamadığını söyleyebiliriz. İstanbul ve Ankara da reel artış gözlemlenmeyen illerden” dedi.

Yatırımcının getiri oranlarının düşmesi nedeniyle uzaklaştığı sektörde genellikle yaşamak için konut alımı yapılıyor. Sıfır satışlarının önemli bir bölümünün ilk alımlar olması da bunun göstergesi. Bu nedenle 500 bin TL altı konut satışlarında hareketlilik var. 500 bin – 1 milyon TL arasındaki konutlar ancak fiyat uygunsa alınırken, pazardaki 1 milyon TL’yi aşan konutlarda durgunluğun olduğu ifade ediliyor.

Bitmemişte satış 8 puan düştü

REIDIN’nin Ocak 2018 Emlak Endeksi’ne göre ocak ayında satışı gerçekleştirilen konutların yüzde 26’sı bitmiş, yüzde 74’ü ise bitmemiş konut stoklarından oluştu. Bitmemiş konutların satış oranında 8 puanlık bir düşüş yaşandı. Ayrıca ocak ayında adet bazlı yüzde 3,1 oranında, metrekare bazlı ise yüzde 2.8 oranında stok erime hızı gözlemlendi.

Konutta işleme dönmek daha kolay

“Hâlihazırda konutta problem var gibi gözükse de, fiyatları biraz aşağı çektiğinizde hemen işleme dönüyor” diyen Mahir Mermer, “İstanbul gibi çok göç alan büyük kentlerde bu konutlar boş kalmaz. Ama ofiste öyle değil. Çünkü işler kötüye gittiğinde insanlar ofislerini küçültebiliyor ya da kapatabiliyor. Ama konutu kapatıp çadıra taşınan yok. O yüzden konuttaki sıkıntı kısa vadeli bir dalgalanma gibi. Bizdeki genç nüfus ve göç nedeniyle konut sektörü yine toparlanacak” değerlendirmesini yaptı.

AVM’lerin yüzde 20’si öldü

Doygunluk nedeniyle AVM yatırımları azalırken, artan döviz kuru nedeniyle kiracı kaybeden AVM’ler ise boş dükkanları doldurmakta zorlanıyor. Cushman and Wakefield’de Şehir Plancısı olarak çalışan Derya Ben’in hazırladığı AVM raporunda İstanbul’da AVM olmak için yola çıkmış toplam AVM stokunun yaklaşık yüzde 20’sinin başarılı olmadığı belirtildi. Raporda bunların dönüşmek ya da kapanmak durumunda kaldığı kaydedildi. Yabancı yatırımcının da giderek azaldığı bir alan dönüşe AVM’ler de yeni konsept cadde mağazacılığına dönüyor. Artık yatırımcılar tek başına bağımsız bir AVM yapmaktansa konut ve ofislerden oluşan karma projelerinin bir parçası olan ve caddeye yayılan konseptler geliştiriyor. İstanbul’da yapılan ancak boş kalan bazı AVM’lerin de başka projelere dönüştüğü dikkat çekiyor. Türkiye genelinde AVM sayısı 435’e yaklaşırken, İstanbul’da toplam 113 AVM var. İstanbul’da önümüzdeki yıllarda açılması planlanan AVM sayısı ise 11 olarak öngörülüyor. Bunlardan 5’inin 2018’de geri kalanının ise 2019 ve sonrasında açılacağı tahmin ediliyor.

Leyla İlhan/Dünya

Gökhan Taş, 1906’da ABD’de kurulan Coldwell Banker’ın 49 ülkede 3 bin 700’e yakın ofisi bulunduğunu, yılda 225 milyar dolarlık gayrimenkul satışı yaptıklarını belirterek, ABD dışında Arap pazarında çok etkin olduklarını, 4 yıldır faaliyette oldukları Türkiye’de de 26 kentte 132 ofisleri, bin 500 gayrimenkul danışmanları bulunduğunu bildirdi.
Türkiye’de yılda 2 milyar dolarlık gayrimenkul sattıklarını ve ülke genelinde en yoğun İstanbul’da yer aldıklarını, ofis açma çalışmalarının sürdüğünü anlatan Taş, Türkiye’de çok ciddi gayrimenkul hareketliliği olduğunu, geçen yıl 1 milyon 300 binden fazla olan konut satış rakamının bu yıl 1 milyon 450 bine yaklaşmasını beklediklerini kaydetti.

Taş, Türkiye’de her yıl 600 bin konut ihtiyacı doğduğunu, bu nedenle konuta olan talebin kısa veya orta vadede azalmayacağını söyledi.

“Konut dışında yıllık 1 milyon gayrimenkul satılıyor”

Gökhan Taş, Türkiye’de yıllık satılan konutların parasal değerinin 110 milyar dolar olduğunu belirterek, “Bunların yaklaşık 45 milyar dolarlık bölümü sıfır ve markalı konutlar. 65 milyar dolarlık kısmı ise ikinci el konutlar” dedi.

Türkiye’de genellikle markalı konutların konuşulduğunu ancak bunların 110 milyar dolar içindeki payının yüzde 7 olduğunu, çok sayıda “markasız proje ve müteahhit” bulunduğunu ifade eden Taş, Türkiye’de arsa, tarla, ofis, iş yeri, dükkan, endüstriyel bina ve hastane gibi konut dışı enstrümanların satışlarının açıklanmadığını, burada da yıllık satış rakamının 1 milyon adedi bulduğunu bildirdi.

Taş, “Aslında Türkiye’deki gayrimenkul satışı 2 milyon 400 bin. Türkiye’de hakikaten çok ciddi gayrimenkul hareketliliği var. Geride kalan 1 milyonluk satışta da çok ciddi bir rakam söz konusu” ifadelerini kullandı.

Türkiye’de emlak sektöründe “çok ciddi” vergi kaçakçılığı yaşandığına dikkati çeken Taş, “Türkiye’de yıllık 110 milyar dolarlık konut satılıyor. Ancak bu beyan edilen satış rakamı… Türkiye’de aslında yıllık 160 milyar dolarlık konut satışı var. Bunun 50 milyar doları beyan edilmiyor veya eksik beyan ediliyor. Bu da 2 milyar dolarlık vergi kaybı demek” şeklinde konuştu.

Tüm emlakçıların, kurumsallar gibi faturalı çalışması, devletin bunu sağlaması gerektiğini vurgulayan Taş, “Böylece vergi kaybı en aza iner. Bu yüzden biz Dubai modelini önerdik” dedi.

“Emlakçılığın yönetmeliği değil kanunu olmalı”

Coldwell Banker Türkiye Başkanı Taş, Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’nca taşınmaz ticaretine ilişkin aracılık ve danışmanlık hizmetinin çerçevesini çizen Taşınmaz Ticareti Yönetmelik Taslağı’nın bakanlığın internet sitesinde görüşe açıldığını hatırlatarak, şunları kaydetti:

“Bir ülkede dönen en büyük ticaret gayrimenkuldedir. Bu kadar önemli bir şeyi yönetmelikle yürütmeye çalışmak olmaz. Bunun kanununun olması lazım. Bu meslek statüsünde olmalı. Yönetmelikte geliri KDV dahil, alıcı-satıcı toplam olmak üzere yüzde 3 ile sınırlandırıyor. Baktığınızda emlak sektöründe kurumsallar var. Türkiye’de faaliyet gösteren 7 kurumsal emlak şirketinin bin 200 ofisi, 12 bin gayrimenkul danışmanı var. Kurumsal markalar pazarın yüzde 25’ine hakim. Bu payımızı da her geçen yıl artırıyoruz.”

Taş, yönetmelikte yer alan yüzde 3’lük sınırın çok düşük olduğunu iddia ederek, devletin kazançta üst sınırı esnaf odalarına koyabileceğini, orada bile farklı sınıfların bulunduğunu söyledi. Taş, “Tacire böyle bir üst sınır koyma hakkı yok. Bu üst sınır, işini profesyonelce yapan insanların zararına olacaktır. Zaten biz alıcı ve satıcı ile komisyon oranında sıkıntı yaşamıyoruz. Biz üst sınır konulmasını istemiyoruz” ifadelerini kullandı.

Emlakçılık sektörüne Dubai modeli önerisi

Gökhan Taş, yönetmeliği hazırlayan ilgililerle görüştüklerini belirterek, şu görüşleri dile getirdi:

“Biz gittiğimizde ‘Bu işin içinde Maliye, Milli Eğitim Bakanlığı, değerlemeciler, müteahhitler, odalar, kurumsal markalar var. Bir araya gelelim ve çalıştay düzenleyelim’ dedik. Biz onlara Dubai modelini önerdik. Dubai, gayrimenkulden doğan bir ülke… Orada da bir dönem sonra tüketici ve yatırımcıyı zarara uğratan sıkıntılar çıkıyor. Onlar da bu işi yapan emlakçılara bazı kurallar koyuyorlar. Her tapuya bir ID numarası verilebilir. Türkiye’nin altyapısı buna uygun. Bir tapuyu birden fazla emlakçı pazarlayamaz. Alıcıların da, satıcıların da olduğu ortak platform kurulur. Buraya giren alıcı ve satıcılar, konutun bulunduğu bölgede son satışların hangi fiyatlardan olduğunu görür ve mülkün değerini bilir. Emlakçının reytingi de orada görülür. Anlaşma yapılınca para devlete yatırılır. O paranın içinde tapu harçları devlete, emlak komisyonu emlakçıya, kalan para da satıcıya ödenir. Dolayısıyla burada vergi kaybı sıfıra iner.”

Taş, söz konusu modelde alıcı ile satıcı arasındaki güvenin kaybolmasının önleneceğini, emlakçıların rahat bir şekilde takip edilebileceğini ifade etti.

AA