Türklerin yurt dışındaki konut ve inşaat yatırımları katlanıyor!

Ocak-Mayıs 2024’te yabancılara 1,4 milyar dolarlık emlak satıldı. Aynı dönemde Türkler ise yurtdışından 1,1 milyar dolarlık emlak aldı. Gayrimenkul Hizmet İhracatçıları Derneği (GİGDER) Başkanı Bayram Tekçe, “5-10 yıl önce yıllık 130 milyon dolar seviyesinde yurtdışından alım yapan Türkler, artık bu rakamın iki katını ayda gerçekleştiriyor. Bu sene gayrimenkulde ilk kez açık vereceğiz gibi görünüyor.” dedi.

“Gayrimenkul satış eğrisi düşüyor”

İlk 5 ayda ülkemizden 1,4 milyar dolarlık alım yaptılar. Bir önceki yıl toplamı 3,5 milyar dolar, 2022 toplamı ise 6,3 milyar dolardı. İlk 5 ayda Türklerin yurtdışında yaptığı emlak alım tutarı ise 1,1 milyar dolara yaklaştı. 5-10 yıl önce yıllık 130 milyon dolar seviyesinde yurtdışından alım yapan Türkler, artık ayda bu rakamın iki katını gerçekleştiriyor. Aradaki makas hiç bu kadar daralmamıştı. Bununla birlikte Türklerin yurtdışındaki inşaat yatırımları da 5 kat arttı. Yurtdışına giden Türkleri yakalamak, durgun piyasaya karşı alternatif oluşturmak isteyen Türk inşaat şirketlerinin yatırımları da ilk 5 ayda 249 milyon dolar oldu. Bu rakam geçen yıl ilk 5 ayda 47 milyon dolar seviyesindeydi. Veriler, Türklerin yurt dışındaki konut yatırımları rekor kırarken, yabancıların ülkemizdeki gayrimenkul alımlarının son yılların en düşük rakamlarına gerilediğini gösteriyor.

“İki yıldır sürüyor”

Gayrimenkul Hizmet İhracatçıları Derneği (GİGDER) Başkanı Bayram Tekçe, konuya ilişkin yaptığı değerlendirmede, yabancıların Türkiye’deki konut yatırımlarının son 2 yıldır gerilemeye devam ettiğini söyledi. Buna rağmen Türkiye’de yaşayan Türklerin yurt dışında yaptığı konut yatırımında rekorların kırıldığını dile getiren Tekçe, sözlerini şöyle sürdürdü: “2024 yılında Türklerin yurt dışındaki konut yatırımının 2023’e göre yaklaşık yüzde 50 artışla 3 milyar dolara ulaşması bekleniyor. Bu tüm zamanların en yüksek rakamı olacak. Ayrıca birçok yabancı ülkede de Türkiye’deki gibi tapu değeri gerçekleşen satış bedelinin altında gösteriliyor. Bu bakış ile Türklerin yurtdışı yatırımlarının belki de 4 milyar doları aşacağını söyleyebiliriz. Aynı dönemde yabancıların ülkemizden aldıkları konutlar için ödedikleri tutarın da 2-2,5 milyar dolar seviyelerinde gerçekleşmesini bekliyoruz. Böylece tarihte ilk kez Türklerin yurt dışındaki yatırımları ülkemize bu alanda gelen yatırım tutarını aşmış olacak.”

“Düzensiz göçmenle yatırımcı ayrılmalı”

GİGDER Başkanı Bayram Tekçe, uluslararası yatırımcıların Türkiye’deki konut yatırımlarında yaşanan gerilemenin sebeplerine değinerek, gayrimenkul sektöründe yabancı yatırımcılara yönelik olumsuz bir algı olduğunu, bunun temelinde düzensiz göçmenlerin yattığını söyledi. Burada uluslararası yatırımcı ile düzensiz göçmenlerin iyi ayrılması gerektiğini dile getiren Tekçe, şu açıklamalarda bulundu: “Sadece ev kiralayarak ikamet verilmesi sonlandırılmalıdır. Avrupa’da golden visa olarak adlandırılan yatırımcı ikamet programlarının sektörümüze önemli bir katkısının olacağını düşünüyoruz. Ülkemizde maalesef uluslararası yatırımcıların ikamet süresi uzatılmıyor. Hepsi yatırım yapmış ama ikametleri uzatılmadığı için yurt dışına çıkıyorlar. Mesela 17 senedir Türkiye’de ikamet eden Norveçli emekli bir çift ikametleri uzatılmadığı için Türkiye’deki evlerini terk etmek zorunda kalıp Mısır’dan ev aldılar. Alman, İngiliz geliyordu. 6 ay kolayca kalabiliyorlar ama ondan sonra uzatılmıyor, onlar da gitmek zorunda kalıyorlar. Türkiye’den ev satın alan global yatırımcılar GİGDEKS araştırmasına göre; senede 2,8 ay ülkemizde konaklıyorlar. Dolayısıyla bu insanların aslında ikamet almaya, pasaport almaya ihtiyaçları yok. Bu insanları ikamet almaya zorunlu kılan en önemli sebep adres kaydının mecburi kılınmasıdır. Aksi takdirde satın alınan konuta elektrik ve su bağlatılamıyor. Burada bizim de Avrupa ülkeleri gibi kolaylaştırıcı bakmamız ve global yatırımcılar için zorlaştırıcı engelleri aşmamız ülkemize döviz getirmek açısından da son derece önemlidir. Nitekim hiç kimse yurt dışına yatırım yapıp da hukuki sorun yaşamak istemez. Dolayısıyla ısrarla vurguladığımız üzere global yatırımcı ile düzensiz göçmen ayrımının bu bakış açısıyla ayrılması gerektiğini düşünüyoruz.”

Bu yarışa Türkiye’nin de girmesi gerektiğine vurgu yapan Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği (GİGDER) Başkanı Faruk Akbal, “Dünyada çalışma veya öğrenci vizesi olana oturum izni veriliyordu. Şimdi dijital göçmenlerle birlikte hükümetlerin paketleri de her geçen ay daha cazip hale gelmeye başladı. Bizde ise dijital göçmenlere yönelik henüz bir aksiyon yok. Bu konuları düzenlemek ve dünya ile yabancıya konut satışında girdiğimiz gibi dijital göçebeler konusunda da yarışa girmemiz gerekiyor.” dedi.

Yıllık ortalama gelirleri 119 bin 400 dolar

Son araştırmaya göre dijital göçebelerin yılda ortalama 119 bin 400 dolar kazandığına dikkat çeken GİGDER Başkanı Akbal, “Dijital göçebelerin yüzde 80’i 3 ila 9 ay arasında bir yerde kalıyorlar ve yüzde 61’i evli. Bu kitleyi çekersek sadece harcama yapmalarını sağlamayız aynı zamanda cennet vatanımızda başta gayrimenkul olmak üzere pek çok alanda yatırım yapmalarını da sağlarız. Doğrudan yatırıma bu açıdan da bakmak faydalı olacaktır.” dedi.

Akbal, “Konut stoğumuzu pazarlamak ve teşviklerle bunu desteklemek ülkeye doğrudan yatırım getirmek adına da önemli bir hamle olacaktır.” ifadelerini kullandı.

‘2035’te sayı 1 milyarı bulabilir’

Dijital göçebeler üzerine akademik araştırmalar gerçekleştiren Finlandiya’daki Eastern Üniversitesi’nden araştırmacı Olga Hannonen, MBO Partners’ın 2021 araştırmasından bir örnek vererek dünyadaki hızlı artışa dikkat çekti: “Amerika’da 15,5 milyon çalışan kendini dijital göçmen olarak tanımladı 2021’de. Bu 2020’ye kıyasla yüzde 42, 2019’a kıyasla yüzde 112 artış anlamına geliyordu. Yine dijital göçebeler listesinin kurucusu Pieter Levels, 2015’te 2035 için dijital göçebe sayısının 1 milyarı aşacağı varsayımında bulunmuştu. Tam da bu sebeplerle ülkeler dijital göçebe vizesi yarışın girdi. Estonya 2020’de buna öncülük ediyordu, şimdi birçok ülke takip ediyor. Vize programları arasındaki en büyük farklardan biri, vizenin 1. maliyeti ve başvuru için uygun olan 2. minimum gelir eşiği. En uygun fiyatlı dijital göçebe vize destinasyonlarından biri Portekiz, ancak Portekiz’in kendi başına bir dijital göçebe vizesi olmamasına rağmen, bu bir serbest meslek vizesi veya bağımsız bir işçi vizesi. Gran Canaria’nın bir video yarışması olduğunu hatırlıyorum, ayrıca Madeira’nın dijital göçebe köyü kampanyası var.”

Rakamlarla dijital göçebeler

1. 2020’de dijital göçebe sayısı 40 milyonu aştı.
2. Dijital göçebelerin yüzde 61’i evli, yüzde 39’u bekar.
3. Ortalama bir dijital göçebe 32 yaşında.
4. Dijital göçebelerin yüzde 70’i haftada 40 saat veya daha az çalışıyor.
5. Dijital göçebelerin yüzde 80’i 3 ila 9 ay arasında bir yerde, yüzde 66’sı ise 3 ila 6 ay arasında bir yerde kalıyor.
6. Ortalama bir dijital göçebe yılda 119.423 dolar kazanıyor.

Yabancıya satış oranının İspanya’da yüzde 9, Portekiz’de yüzde 11 olduğuna dikkat çeken Gayrimenkul Yurtdışı Tanıtım Derneği (GİGDER) Başkanı Faruk Akbal, “Kanada’da açıklanan son veri 10 evden birini yabancının aldığını gösteriyor. Amerika’da yabancıların alım adedi 100 bin bandının yukarısında. Almanya, İtalya gibi ülkelerde de bu oran yüzde 9-10’lar seviyesinde. Türkiye’de ise 2021’de 1,5 milyon konut satışının 58 bin adedi yabancıya satıldı. Yani toplam satıştan alınan pay yüzde 4 seviyesinde. En son Temmuz 2022 verileri açıklandı, temmuzda da yabancıya konut satış payı yüzde 4 seviyesinde. Bir başka deyişle Avrupa’da yabancıya satış oranı Türkiye’nin iki katı. Bir başka bakış açısı ile ülkemizde konuta yerli talebi çok çok fazla.” değerlendirmesinde bulundu.

Konut fiyatlarını maliyet artışları ve arz eksikliği yukarı taşıdı

Türkiye’de 2021 ortalamasına bakıldığında mesela Burdur’da hiç yabancıya satış olmadığına dikkat çeken Faruk Akbal, ama burada konut yüzde 69 değerlendi. 2021’de ülkede konut ortalama değerlenmesi ise yüzde 60 idi. Burdur’da konut fiyatı ülke ortalamasının üzerinde artmış. Bu örneği çoğaltabiliriz. Mesela 2021’de konut fiyatı Kilis ve Adıyaman’da yüzde 66, Çanakkale’de ise yüzde 67 arttı. Yine ortalamanın üstü. Buna karşın yabancıya konut satışının olduğu Ankara’da artış yüzde 56. Ülke ortalamasının altında. İstanbul’da ise yüzde 63. Bu verilerin hepsi Merkez Bankası’nın. Öte yandan yabancıya konut satış oranlarına şehirsel bazda baktığımızda İstanbul’da yüzde 9. Bursa, Gaziantep, Ankara gibi şehirlerde yüzde 2 seviyelerinde. Türkiye’de yabancıya konut satışı fiyatı etkileyecek veya piyasayı Avrupa’daki gibi etkileyecek seviyede değil. Ancak konut enflasyona karşı en güvenli liman olduğunu sağladığı primle gösteriyor. Yerli yatırımcı artan konut kredi maliyetlerine rağmen talebini azaltmayarak bu primi gördüğünü de vurguluyor.” dedi.

GİGDER üyesi acentelerin verdiği bilgiye göre, sadece Ruslar değil, Ukraynalı yatırımcılar da yastık altındaki paralarını gerek vatandaşlık gerek yatırım için gayrimenkul alarak Türkiye’ye aktarmaya çalışıyor. Acenteler, “Güvenli yaşam ihtiyacı nedeniyle B planı artık Türkiye. Yatırım için üst gelir grubu yatırımcıların gayrimenkule yöneldiği ülkemiz, savaş sonrasında ise orta gelir grubunun göç akını ile karşılaşacak. Para transferi sorunu çözülürse piyasa ikiye katlanabilir” diyor

Savaş yüzünden dengeler değişti

Rusya ve Ukrayna arasında devam eden savaş; turizm, enerji, gıda ve ihracat gibi sektörler kadar ‘gayrimenkul’ sektörünü de etkileyecek. Türkiye’nin yabancıya en çok gayrimenkul sattığı ülkeler sıralamasında Rusya’nın İran ve Irak’ın ardından 3’üncü sırada gelmesi ve Ukrayna’nın da talebi giderek artan pazarlar arasında yer alması, bunun en önemli nedenlerinden biri.

Savaşın etkilerini yabancıya gayrimenkul satışı piyasası açısından değerlendiren GİGDER Başkanı Ömer Faruk Akbal, “Elbette öncelikle temennimiz, insanlık adına savaşların yaşanmaması ve tüm dünya ülkelerinin gündemine düşen bu talihsiz sürecin en kısa zamanda sona ermesi. Bununla birlikte özellikle bu ülkelere hizmet veren üye firmalarımızdan son günlerde aldığımız bilgiler doğrultusunda, savaşın ardından her iki ülkeden Türkiye’ye gelen ciddi bir talep olduğunu tespit ettik” değerlendirmesini yaptı.

Her iki ülkenin Türkiye’yi dost olarak gördüğünü ve Türkiye’ye güvendiğini belirten Akbal, “GİGDER araştırmasına göre Rusya, %76,5 ile kısa süreli tatil, %35,3 ile emeklilik, %23,5 ile sağlık nedeniyle gayrimenkul satın alan ülkeler arasında lider durumda. Antalya başta olmak üzere Alanya, Marmaris, Bodrum gibi şehirlere de önemli ölçüde rağbet gösteriyorlar. Ancak bu tablo değişiyor. Artık sadece tatil amaçlı değil yatırım ve yaşama amaçlı talepler artıyor. Rusya vatandaşlarının uygulanan yaptırımlardan dolayı gidecek alternatifi çok fazla kalmadı. Ukrayna ile olan iyi ilişkilerimiz ise onların da Türkiye’ye yönelmelerine olumlu etki edecek” diye konuştu.

‘Elit Ruslar şu anda İstanbul’da’

Rusya’ya karşı uygulanan sosyal, ekonomik ve kültürel tecritlerin sonucunda ülke yatırımcılarının özellikle İstanbul’a yönelmesinin beklendiğini kaydeden GİGDER Başkan Yardımcısı ve Tekçe Overseas Yönetim Kurulu Başkanı Bayram Tekçe, Rus entelektüellerin, elit kesimi ile zenginlerinin şu anda İstanbul’da olduğunu belirtti.

Türkiye’de yabancıların gayrimenkul edinimlerine dayalı oturum izni ve pasaport uygulamaları ile yatırım ve ticari faaliyetlerini yürütebilecekleri imkanların sunulduğunu hatırlatan Tekçe, “Ülkemizde ağırlıklı olarak tatil amacıyla Akdeniz Bölgesi’nde konut satın alan Rusya vatandaşlarının ilgisi bundan sonraki süreçte İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlere de gelecek. Bu şehirlerdeki markalı konut üreten inşaat firmalarının Rusya pazarına yönelik olarak tanıtım faaliyetlerinin başlamasını bekliyoruz” diye konuştu.

Her iki ülke için de geçerli

Tekçe, “Ukrayna’dan ise mülteci olarak gelen ya da örneğin eşine parasını vererek Türkiye’ye gönderip kendisi savaşa devam eden insanlar var. Bu şekilde bir yabancı, bizden daire satın aldı. Savaştan çıkınca da eşi gelecek. Bu tür bir eğilim de var. Hem Rus hem Ukraynalıların B planı artık Türkiye” dedi.

Rusların talebinde %70’lik artış bekleniyor

Alanya, Antalya, İstanbul ve Bodrum’da faaliyet gösteren Rest Property Yönetim Kurulu Başkanı Nihat Tufan, Rusya’de devalüasyon nedeniyle orta gelir grubu müşterilerin talebinde düşüş olduğunu, buna karşın üst gelir grubunun Türkiye’deki gayrimenkuller için hızla araştırma ve talep bırakma sürecinde olduğunu, telefonlarının kitlendiğini açıkladı.

Avrupa’da yaşayan ciddi bir Rus kitlesi olduğuna ve onların da rahatsız olduğunu hatırlatan Tufan, “Bu kitle de artık Avrupa yerine Türkiye’ye gelecek. Kazakistan’daki Ruslardan da talep bekliyoruz. Önümüzdeki süreçte Ruslardan gelen gayrimenkul talebinde %70’lik bir artış bekliyoruz. Önceden tatil amacıyla alımları çoktu, şimdi sığınacak bir ev için de alım talepleri var. Hava sahasının onlara kapanması ve uygulanan ambargo ile bu açıdan İstanbul’a da talep arttı. Rusya’nın Türkiye dışında yatırım yapabilecekleri Mısır ve Dubai var. Ancak Türkiye bu ülkelere göre daha ekonomik ve kaliteli yaşam, iklim, eğitim ve sağlık imkanları ile fark yarattığı için Türkiye’yi birinci hedef olarak görüyorlar” değerlendirmesini yaptı.

‘Savaş sonunda Ukrayna’dan beklentinin üzerinde talep doğacak’

İnsanların Rusya’dan panikle kaçmak istediğini, hatta ünlü markaların da ülkeden çıkmaya başladığını hatırlatan Tufan, “İnsanlar güvenli yaşayabilecekleri, paralarını aktararak yatırım yapıp vatandaşlık alabilecekleri bir yer arayışında. Paralarını ellerinde dolar olarak tutuyorlar. En önemli sorun ise şimdilik transfer yapamamaları” dedi. Savaş sonunda Ukrayna’dan da beklenmeyen bir talep doğacağını ifade eden Tufan, “Yastıkaltı bir para var ve bu para da süreç içinde Türkiye’ye gelecek. Bunun için dükkan ya da daire farketmeden gayrimenkul bakıyorlar. Ortam rahatladığı an ilk fırsatta gelecek büyük bir potansiyel var” diye konuştu.

‘Türkiye ödeme sistemlerini yenilerse piyasa 2 misli büyür’

Alanya’da hizmet veren Stay Property Real Estate’in Kurucusu Halil Daye ise Ukrayna’daki bankaların da çalışmaya kapalı olduğunu hatırlatarak, “İnsanlar maalesef şu an ya paralarına ulaşamıyor ya da ulaşanlar yaptırımlardan dolayı nasıl aktaracaklarını bilemiyor. Yastık altındaki bu nakit paraların özel bankalara yatırılmasında şu anda sıkıntı var. Türkiye’de bürokrasi ve özel bankaların kişilere parayı nereden getirdiğinin sorması uygulamaları mevcut. Ancak transferde tıkanıklığı çözecek bir sistem getirilirse gayrimenkul piyasası geçen yıla oranla % 200 daha artacak. Bankalarda şu anda buna yönelik çözüm çalışmaları yavaş yavaş başladı. En kötü ihtimalle Rus rublesinin Türkiye’de çevrilebilir, geçer bir para birimi olarak kullanma şansımız olursa o bile özel sektörü baya bir rahatlatacaktır” değerlendirmesinde bulundu.

‘Konut ile sınırlı değiller, ofis ve arsaya da talep var’

Ukrayna’dan daha önce konut satın alan vatandaşların ödeme erteleme talepleri konusunda yardımcı olduklarını söyleyen Daye, “Büyük yatırımcıların talebi ise konut ile sınırlı değil. Ofis ve arsa dahil her gayrimenkul ile ilgililer. Savaş bitip sistem normale geldikten sonra Ukrayna ve Rusya piyasasından sadece Akdeniz değil, Marmara ve Ege’ye de yayılacak bir akım bekleniyor. Göçle işlerini buraya aktarmak isteyen çok kişi de olması dikkat çekici” diye konuştu.

‘Getiri sağlayan markalı konut tercih nedeni’

Alanya’da hizmet veren Ataberk Estate CEO’su Fatih Kabakçı ise son dönemde vatandaşlık talebiyle konut alma talebinin arttığını vurgulayarak şöyle devam etti: “Rublenin değer kaybetmesi, alt segmentteki müşterilerin alım güçlerinde sıkıntı yarattı. Bununla birlikte malum ambargolardan dolayı para gönderme veya ödeme yapmalarıyla ilgili problem yaşanıyor. Karayoluyla Türkiye’ye girişler için Gürcistan’ın Ruslara karayolunu kapatması da olumsuz etkiledi. Fakat tüm bu olumsuzluklara rağmen gayrimenkule olan talepler çok iyi. Vatandaşlık almak için gayrimenkul talebinde önemli ölçüde artış var. Talepte ise üst gelir grubuna hitap eden markalı konutlar öne çıkıyor. Özellikle yatırım amaçlı gayrimenkul alımında lansmandan girerek birkaç yıl sonra getiri sağlayacakları projeleri inceliyorlar. Sosyal medya kanalları ve internet web sayfamız üzerinden bize ulaşıyorlar. Ödemeyle ilgili sıkıntıların ise sezon öncesi Mayıs gibi biraz daha stabil bir hale gelebileceğini düşünüyoruz.”

‘Türkiye şu anda en güvenli liman olarak görülüyor’

Alanya’da Rusya’nın yanı sıra Kazakistan, Dağıstan ve Ukrayna’dan da talep aldıklarını belirten Elit İnşaat Grubu Ortaklarından Erhan Doğan, “Kültürlerimizin yakınlığı ve sahil bölgelerindeki tatil yapma ve sıcak denizlere inme imkanı sayesinde Rusça konuşan ülkelerin zaten Türkiye’ye olan ilgisi son 2 yılda vardı. Avrupa’nın kapılarını kapatması ile kapitallerinin ve yatırımlarının önemli bir bölümünü şimdi Türkiye’ye getirmek istiyorlar” dedi.

Ruble değerinin düşmesiyle orta gelir grubu Rusların taleplerini iptal ettiğini ama üst gelir grubu Rus oligarkların ise Türkiye’ye taleplerini artırdığını belirten Doğan, “Para transferi sorunu çözüldüğü takdirde çok önemli bir kitle, gayrimenkul sektöründe talep oluşturmak için hazır bekliyor. Türkiye’yi güvenli liman olarak görüyorlar. Yabancıya satışta sektör olarak bu yıl %30’a varan oranda talep artışı yaşanabilir” diye konuştu.

Finansal piyasalarda dövizin hareketlenmesi ve kurun geldiği seviye nedeniyle Türkiye, konut yatırımı açısından yabancıların en çok ilgi gösterdiği pazarların başında geliyor. Yatırımını, döviz bozdurarak en önemli finansal enstrümanlardan biri olan gayrimenkule yapmak isteyen yabancılar, coğrafi açıdan önemi, fiyat / m2 cinsinden prim yapma potansiyeli, vatandaşlık imkanı ve projelerdeki lüks yaşam seçenekleri açısından Türkiye’ye yoğun ilgi göstermeye devam ediyor.

Döviz piyasasındaki hareketlilik sonrası gayrimenkul pazarındaki gelişmeleri değerlendiren Nevita Yönetim Kurulu Başkanı Faruk Akbal, “Dövizdeki manipülatif hareketin mantıklı bir açıklaması yok. Kurlarda oluşan bu köpük, gayrimenkul sektöründe yeni bir alım iştahı doğuracaktır. Bu nedenle kurların stabil hale gelmesiyle birlikte konut satışında yeni ve hareketli bir dönem bekliyoruz.’’ şeklinde konuştu.

Peşin satışlar yüzde 17 arttı

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı konut satış verilerine dikkat çeken Faruk Akbal, “Ocak-Ekim 2021’de banka kredili konut satışları yüzde 60 düşüşle 10 ayda 209 bin adete gerilerken, peşin veya inşaat firması bünyesindeki kampanyalarla gerçekleşen satışlar 10 ayda 876 bin adede ulaştı. Bir başka deyişle banka kredisiz bir seçenekle konut satışı yüzde 17 arttı. Yabancılara konut satışı ise ilk 10 ayda yüzde 38 artışla 43.372 adede ulaştı. Bu sene ilk kez yıl toplamında 50 bin rakamı aşılacak görünüyor.” dedi.

16 milyar liralık portföyümüzle ülkemize döviz kazandırıyoruz

Yabancıların gayrimenkul alırken ilk seçeneklerinden birinin Türkiye’deki lüks segment konutlar olduğunun altını çizen Akbal, “16 milyar TL olan portföy büyüklüğümüzde son dönemde dövizin hareketlenmesi nedeniyle, yabancıların Türkiye gayrimenkul pazarına artan ilgisini karşılamak için çok yoğun bir döneme girdik. Onaltı Dokuz’dan, Sea Pearl’e, Mevsim İstanbul’dan Beyaz Park Topkapı’ya kadar 10’dan fazla proje ile Türkiye’ye yatırım yapmak isteyen yabancılara satış işlemi gerçekleştirerek ülkemize önemli bir miktarda döviz girişi gerçekleştiriyor ve konut ihracatında çok önemli bir rol oynuyoruz. Yabancıya konut satışı, ülkemize döviz kazanımı açısından kıymetli bir değer. Biz de Nevita olarak bu döviz girişini sağlamak için sektörün önde gelen projeleri ile sektöre yön veriyoruz” dedi.

Son çeyrekte olumlu beklenti üçte bire geriledi

Verilere göre, Temmuz-Ağustos-Eylül döneminde satışlarında kredi kullandırmadığını belirten firmaların oranı yüzde 90 gibi yüksek bir seviyede gerçekleşirken yılın son çeyreği için olumlu beklentileri olan firmaların oranı %36,7 oldu. Bu oran Nisan-Mayıs-Haziran döneminde %91’di. Sektörde yabancıya satıştaki olumlu beklentiler konusunda temkinlilik eğilimi artıyor.

Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği (GİGDER), marka ve pazarlama şirketi AGS Global işbirliğiyle gayrimenkul sektörünü ilk kez yabancıya konut satış endeksi ‘GİGDEKS’ ile tanıştırdı. Endeks, GİGDER üyelerinin satış fiyatından satış yöntemine ve güncel sektör beklentilerine kadar pek çok soruya verdikleri yanıtların düzenli olarak raporlanmasına ve gerçekçi bir eğilim ortaya koymasına dayanıyor.

GİGDEKS’in tanıtımı amacıyla bugün düzenlenen basın toplantısında endeks çalışmasıyla ilgili bilgi veren GİGDER Başkanı Ömer Faruk Akbal, “GİGDER olarak AGS Global ile gerçekleştirdiğimiz GİGDEKS araştırması, 30 üye firmamızın geride bıraktığımız çeyrekte yabancıya gayrimenkul satışlarının adet, ciro ve ortalama satış fiyatı bazında nabzını tutarken, gayrimenkul ihracatına ilişkin güncel konularda yabancıya markalı gayrimenkul satış ekosisteminin paydaşlarının görüşlerine de erişme fırsatı sunuyor” dedi.

Endeksin sektörün hedeflerine ulaşmasında bir denetleme görevi göreceğini ifade eden Akbal, “GİGDEKS, Türkiye’de yabancıya gayrimenkul satışının ortalama birim fiyatını ortaya çıkaran, fiyat beklentilerini ise gerçekçi biçimde ortaya koymayı mümkün kılacak, yabancıya satışın nabzını tutacak ve hedeflere ulaşıp ulaşmadığımızı test edebilmeye imkan verecek, eşsiz bir veri seti” diye konuştu.

Yabancıya satışta son çeyrekte ortalama fiyat 196.037 dolara çıktı

Verileri aktaran Akbal, “Ocak 2021’de 410 yabancı yatırımcıyla gerçekleştirdiğimiz araştırmada yabancıya ortalama konut satış fiyatını 161.500 dolar olarak tespit etmiştik. Bu fiyatı baz değer (100 puan) olarak kabul edersek, Nisan-Mayıs-Haziran döneminde 194.602 dolar ile 120,5 puana yükselen GİGDEKS, geride bıraktığımız çeyrekte yükselişini sürdürerek 196.037 dolar ile 121,4 baz puana ulaştı. Başka bir deyişle yabancıya ortalama konut satış fiyatında Ocak ayındaki baz fiyata oranla yaşanan değer artışı %21 oldu” diye konuştu.

Türkiye’de yabancı yatırımcıya bir konutun ortalama satış değerini 2025’te 225 bin dolara yükseltmeyi ve katma değeri hakettiği yere getirmeyi planladıklarını ifade eden Akbal, “Temmuz ayında açıkladığımız ‘Gayrimenkul İhracatı 2025 Eylem Planı’nda kamuoyuna aktardığımız hedeflere bizi ulaştıracak adımları bir bir uygulamaya geçirdiğimiz bir dönemdeyiz. Böyle bir süreçte ne kadar yol aldığımızı, her 3 ayda bir yayınlayacağımız GİGDEKS veri setleriyle takip edeceğiz” değerlendirmesinde bulundu.

Satışlarında banka kredisi kullandırdığını belirtenlerin oranı düşüşte

GİGDEKS verilerine göre, son çeyrekte yabancıya konut satışlarında banka kredisi kullandırdığını belirtenlerin oranında anlamlı bir düşüş gözüküyor. Nitekim, bir önceki çeyrek olan Nisan-Mayıs-Haziran döneminde kredi kullandırdığını belirtenlerin oranı %30 olurken, yaz ayları itibarıyla oran yüzde 10’a gerilemiş durumda. Bir diğer deyişle, satışlarında kredi kullandırmadığını belirtenlerin oranı yüzde 90 gibi yüksek bir seviyede. Bu oranlar, yabancıya satış konusunda gelişmiş İngiltere gibi gayrimenkul pazarlarındaki neredeyse her 2 satıştan 1’ine ulaşan oranlarla karşılaştırıldığında kat edilecek çok mesafe olduğuna işaret ediyor.

Sektörde temkinlilik eğilimi artıyor

Araştırmaya katılan sektör temsilcileri, “Yabancılara konut satış adet ve ciroları düşündüğünüzde önümüzdeki 3 ay için öngörünüz nedir?” sorusuna Nisan-Mayıs-Haziran döneminde %91 oranında ‘Artış bekliyorum’ yanıtını verirken, bu oran Temmuz-Ağustos-Eylül döneminde %36,7 olarak gerçekleşti. Sektörde yabancıya satıştaki olumlu beklentiler konusunda temkinlilik eğilimi artıyor. GİGDER Başkanı Ömer Faruk Akbal, “Bir önceki çeyrekteki olumlu sektör beklentileri, son çeyrekte gelen olumlu verilerle realize oldu. Ancak son dönemde uygulamaya geçen otomatik değerleme sisteminin yabancıya gayrimenkul satışlarına olan olumsuz etkileri, sektörde yılın son çeyreğiyle ilgili beklentilerde çekimserlik yarattı” dedi. Akbal, bu noktada GİGDEKS’in Temmuz-Ağustos-Eylül aylarını kapsayan çeyrek verilerine göre, GİGDER üyesi sektör paydaşlarının tamamına yakınının (%93,3), otomatik değerleme firması atanması uygulamasının satışlarını olumsuz etkilediğini ifade ettiğini kaydetti.

Otomatik değerleme firması atanması ile yaşanan zarar 15 günde 478 milyon TL

GİGDEKS sonuçlarına göre, değerleme yöntemindeki değişiklik nedeniyle GİGDER üyelerinin sadece 15 günde 478 milyon TL kaybı olduğu görülürken, firma başına kayıp 18 milyon TL’ye kadar ulaştı.

Konuyla ilgili değerlendirmede bulunan Akbal, “Bugün Türkiye’de uluslararası yatırımcılara satılan her 100 gayrimenkulden yaklaşık 25’ini GİGDER’in gerçekleştirdiğini göz önüne aldığımızda, 478 milyon TL’lik bu kaybın tüm sektöre yansımasının tümevarımla 1.8 milyar TL’yi rahatlıkla bulabileceği somut bir veri üzerinden görülüyor.

Teminat amaçlı hazırlanan raporlardaki değerler ile gayrimenkulün piyasa fiyatı arasında ortalama %30 ile başlayıp %45’e kadar varabilen değer farklılıkları nedeniyle yabancı alıcıların güveninin kırılması, yaşanan maddi zararın boyutunu yükseltmekle kalmadı, aynı zamanda itibar kaybına da neden oldu. Çözüm noktasında acil bir hamle yapılmazsa, sektörün yaşadığı zarar katlanarak önümüzdeki 2-3 ay içinde satışlar hızla düşecektir. Bu durumda yıl sonunda 50 bin adetlik satış hedefimizin tutması çok zor görünmekle birlikte önümüzdeki yıl 30 bin adetleri dahi yakalamakta zorlanırız” diye konuştu.

‘Hileli raporları engelleyebilecek çözümleri Bakanlığımıza sunduk’

Sektörün kanayan bu yarasını durdurabilmek için GİGDER olarak uygulamanın çıkış nedeni olan ‘hileli rapor düzenlenmesinin engellenmesi’ adına alternatif yeni çözümler geliştirdiklerini, bunları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na aktardıklarını kaydeden Akbal, “Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile görüşmemiz olumlu geçti, sayın bakanımız Murat Kurum da konuyu yakından takip ediyor. Bu konuda olumlu gelişmeler kaydedebilirsek, kısa sürede kamuoyu ile paylaşmayı umuyoruz” dedi.

Akbal, GİGDER olarak Bakanlık ile paylaştıkları çözüm önerilerini şöyle anlattı: “Piyasadaki hileli satış fiyatlarını tespit edebilmek veya firmalara yönelik şüpheleri ortadan kaldırmak için ilk olarak değerleme şirketleri, ana tedarikçi olan satış ofislerinin fiyatlarını esas alabilir. Bu kapsamda firmalardan satış sözleşmelerini talep edebilir ve buradaki değerleri referans alabilir. İkinci çözüm ise, yabancıya satış yapan firmaların Bakanlığın belirleyeceği ‘bağımsız denetim kuruluşlarınca’ verilecek denetim raporuyla ilerlemelerini sağlayarak daha sağlıklı bir kontrol mekanizması oluşturmak. Böylece alıcıların ödeme yaptıkları gerçek tutarlar, bağımsız bir kurum tarafından da saptanarak yanıltıcı uygulamaların önüne geçilebilir. Böylece tüm sektör topyekun zarara uğramadan, işini yanlış biçimde yapanların belirlenerek sistem dışı bırakılacağı bir adli denetim sistemi kurulabilir.”

‘GİGDEKS sektörde önemli bir açığı dolduracak’

Bugün ilk 2 çeyrek verilerinden oluşan GİGDEKS’i tanıtmalarını takiben GİGDEKS verilerinin bundan sonra düzenli olarak, Ocak, Nisan, Temmuz ve Ekim aylarının ilk haftasında yayınlanacağını aktaran AGS Global Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Güler ise şu değerlendirmede bulundu:

“GİGDER için daha önce saha çalışmasını yaptığımız, ‘Rekabet ve İlham: Türkiye’de Yabancı Gayrimenkul Yatırımlarının Geleceğini İhracat Odaklı Yeniden Düşünmek’ adlı araştırmamız, Türkiye’de yabancı yatırımcıların gayrimenkule ilgisini ölçen ‘ilk kapsamlı çalışma’ydı. Gayrimenkul sektörünün bilimsel dayanağa sahip araştırmalara ve veri bazlı analizlere artık daha çok ihtiyacı var. Ancak gerçekçi eğilimleri ortaya koymaya yarayan veriler geliştirerek sektöre ilişkin sağlıklı değerlendirmeler ve isabetli öngörüler yapabiliriz. Alanındaki ilk çalışma olan GİGDEKS, bu açıdan yine sektörde önemli bir açığı dolduracak.”

Kripto para yasası halen bekliyor

Kripto piyasası ile ilgili yasa halihazırda beklenirken, yasa koyucuları gayrimenkulde gelişen bu talebi göz önünde bulundurmaya çağıran GİGDER Başkanı Ömer Faruk Akbal, “2025’te yılda 20 milyar dolarlık yabancıya mülk satışı geliri hedefine ulaşmamızda, finansman olanaklarını geliştirmemiz, çok önemli bir kilometre taşı. Banka ve kredi kuruluşları da sektörümüzün katma değerini görerek yabancılara kredi verme noktasında cesaretli olurlarsa doğrudan yatırım pastasından aldığımız pay hedeflediğimiz gibi artacaktır” dedi.

Bürokrasi çok…

Yabancı yatırımcılar bugün Türkiye’den konut satın almak istediklerinde gayrimenkul değerleme raporunun %50’sine kadar finansman kullanabiliyor ve konut kredisine başvurmak için teminat, gelir belgesi, yerli kefil veya nakit teminat, çalışma ve oturma izni gibi pek çok belgeyi temin ediyor. Yasal olarak sunulan bu imkanlara rağmen, Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği’nin (GİGDER) Türkiye’de uluslararası yatırımcılara satılan her 100 gayrimenkulden yaklaşık 25’ini gerçekleştiren 55 üyesinden derlediği bilgilere göre, yabancıya yapılan ipotekli gayrimenkul satış oranı yaklaşık %5. GİGDER’in AGS Global firması ile yapmış olduğu araştırmaya göre, İngiltere’de ise bu oran % 53,5 seviyesine ulaşmış durumda.

Hedef: Yıllık 20 milyar dolar

Verileri değerlendiren GİGDER Başkanı Ömer Faruk Akbal, “Temmuz ayında kamuoyuna açıkladığımız ‘Gayrimenkul İhracatı 2025 Stratejik Eylem Planı’mızda 2020’de 6 milyar dolar olarak gerçekleşen yabancıya mülk satış gelirini 2025 yılında yıllık 20 milyar dolara yükseltecek bir yol haritası geliştirdiğimizi paylaşmıştık. Bu hedef doğrultusunda, yabancı yatırımcıların Türkiye’de artık daha kurumsal, hızlı, etkili ve güvenilir bir yolda yürüyebilmelerini sağlamanın en önemli yollarından biri ise finansman imkanlarını derinleştirerek çeşitlendirmek. Bu gelir hedefimize ulaşmamızda çok önemli bir kilometre taşı” diye konuştu.

Akbal, “Türkiye’de yabancı yatırımcıya bir konutu bugün ortalama 150 bin dolardan satıyorsak, 2025’te bu rakamı 225 bin dolara yükseltmek ve Çin, Hong Kong, Singapur, Hindistan ve Pakistan’ın yanı sıra Afrika ülkeleri gibi yeni pazarlara eğilmek planlarımız arasında. Bu tablo da artık daha büyük bir kitleye daha çeşitli finansman olanakları sunmamız gereğini ortaya koyuyor” dedi.

Finans kuruluşları sektörümüzün katma değerini görmeli

Türkiye’de bankalar ve finans kuruluşlarının bugün yabancıya kredi verirken temkinli ve cesaretsiz davrandığını belirten Akbal, “Yabancıların kredi geçmişini bilmedikleri gerekçesiyle çoğu zaman risk almaktan kaçınıyorlar. Fakat yabancı yatırımcıların pek çoğunun da Türkiye’de sorun yaşamak için yatırım yapmadığını ve konut kredisi alan yabancı yatırımcıların son derece risksiz krediler aldığını biliyoruz. Bu nedenle finans kuruluşlarını ve bankaları bu konuda biraz daha cesaretli olmaya, sektörümüzün taşıdığı potansiyelin farkına varmaya ve finans sektörü olarak buradaki katma değeri görerek taşın altına ellerini koymaya çağırıyoruz” değerlendirmesini yaptı.

ABD’den Rusya’ya yabancıların kripto para ile ödemeye artan talebini ıskalamamalıyız

Gayrimenkulde kripto para ile ödemeye artan bir talep olduğunu da kaydeden Akbal, “Üyelerimizden aldığımız bilgiler doğrultusunda, ABD’den Rusya ve Avrupa’ya kadar pek çok ülkeye yapılan konut satışı sırasında kripto ile ödeme taleplerinde artış söz konusu. Merkez Bankası’nın kripto paraların ödemelerde kullanımını yasaklayan yönetmeliği Nisan ayında yaşama geçmişti. Kripto para alım satımında denetimi güçlendirecek yasa çalışmasının ise Ekim’de Meclis’e sunulması bekleniyor. Ödemelere ilişkin kısmın da burada sağlıklı bir şekilde ele alınması, bu noktada değerlendirmelerinde ise sektörümüzde banka kredisinden çok yararlanamayan, para transferinde de sorun yaşayan yabancı yatırımcıların kripto para ile ödeme talepleri olduğunu göz önünde tutmaları gerektiğini düşünüyoruz. Bu talebi ıskalamamalıyız” diye konuştu.

Kredi verme oranı arttıkça yabancı yatırımcı artar

GİGDER Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı ve Tekçe Overseas Yönetim Kurulu Başkanı Bayram Tekçe ise banka ve finans kuruluşlarının yabancı gayrimenkul alıcılarına kredi verme oranının yükselmesinin yatırımların artmasını doğrudan etkilediğini kaydetti. Türk bankalarının risk derecelendirmesini yapmakta zorlandıklarını ifade eden Tekçe, “Yabancıların kredi geri ödemede oldukça başarılı olduklarını deneyimliyoruz. Bu nedenle finans kuruluşlarının çekinmeden kredi verebileceklerine inanıyoruz. Kredi kullandırma oranı ne kadar artarsa, gayrimenkulde yabancı yatırımlar o kadar çok yükselecektir” dedi.

Cezayir, Pakistan, Fas gibi ülkeler para transferinde kolaylık talep ediyor

Konuyla ilgili görüş veren GİGDER Başkan Yardımcısı ve Bahaş Holding CEO’su Abdüssamet Bahadır da şu değerlendirmede bulundu: “Yabancı gayrimenkul yatırımcısı Türkiye pazarına güven duyuyor. Resmi rakamlar da bize bunu gösteriyor. Ancak, yabancılar her ne kadar Türkiye’de yatırım yapmak istese de ülkelerinden para transferi yaparken büyük sorunlarla karşılaşıyor. Cezayir, Pakistan, Fas gibi ülkelerden yatırımcı olarak görüştüğümüz alıcılar, bu sıkıntılarını bizzat bize aktarıyorlar. Bu sorun yabancı yatırımcıyı ülkemize yatırım yapmaktan geri bırakıyor. Nakit transferi sorununa çözüm olarak kripto para ile alışverişin yasal altyapısının bir an önce tamamlanması, bu pazarları kaybetmemek konusunda çok büyük önem taşıyor. Kripto ile ödeme imkanının yabancıya konut satışlarını en az yüzde 20 civarı artıracağını bile düşünsek, bu çok büyük bir rakama tekabül eder. Özellikle pandemi şartlarının devam ettiğini göz önüne alırsak ülkemize kripto parayla yatırım çekmenin önemi daha da ortaya çıkıyor.”

Kripto para ile ödeme talebi reddedilen müşteriyi kaybediyoruz

ABD ve Rusya’dan kripto ile ödemeye talep olduğunu aktaran Alanya Homes Yönetim Kurulu Başkanı Uğur İnce ise, “Bütün dünyada yatırım programlarında özellikle Rusya ve ABD vatandaşlarında kripto para üzerine yatırım yapan ve zenginleşen bir kesim var. Türkiye’de kripto para kullanarak gayrimenkul satın almak istiyorlar. Bu yöntem, paranın transferinde bir mobilite sağlıyor. Bu da yatırım kararlarını kolaylaştırıyor. Bu kitleyi yasal zemin henüz oturmadığı için kaybediyoruz” diye konuştu.

Kurumsallaşan bir mekanizma olacak

Akademi kurarak 5 yılda 5 bin sertifikalı uluslararası gayrimenkul uzmanı yetiştirmek için de düğmeye basan GİGDER’in planları arasında yabancıların sorunlarını daha hızlı çözmek için ‘Uyuşmazlık Çözüm Merkezi’ kurmak da var. Fırsatlara odaklandıklarını belirten GİGDER Başkanı Ömer Faruk Akbal, “Yeni pazarlar için hedeflediğimiz stratejileri hayata geçirdiğimizde 2025’te yurt dışı satış hacmimizin %20’sinin Afrika’dan, % 20’sinin Orta Asya ve Uzakdoğu’dan,%20’sinin Avrupa ve Amerika’dan, %40’ının ise MENA bölgesinden gelmesini bekliyoruz” dedi.

Uluslararası gayrimenkul yatırımlarını güçlendirmek, bu alandaki sektör beklentilerini ulusal ve uluslararası platformlarda karşılamak ve yabancıya mülk satışında referans olan bir sivil toplum kuruluşu olmak amacıyla yaklaşık 1.5 yıldır faaliyet gösteren Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği (GİGDER), hazırladığı ‘Gayrimenkul İhracatı 2025 Stratejik Eylem Planı’nın kamuoyuna tanıtımı ile 1. Olağan Genel Kurul Toplantısı’nı gerçekleştirmek üzere bugün bir basın toplantısı düzenledi. GİGDER Kurucuları ve Yüksek İstişare Kurulu ev sahipliğinde, Hazine ve Maliye Bakan Yardımcısı Dr. Nureddin Nebati, Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi Başkan Yardımcısı Ahmet İhsan Erdem ve İTO Başkanı Şekib Avdagiç’in de katılımı ile gerçekleştirilen toplantı, gayrimenkul sektörünün önde gelen profesyonellerini biraraya getirdi.

“Yabancıya vatandaşlıkta 2 yıllık gelir 4.5 milyar dolar, çok farklı ülkelerden talep var!”

GİGDER’in sunduğu 2025 Stratejik Eylem Planı’nın çok gerekli olduğunu vurgulayarak gayrimenkul sektörünü risk ve fon yönetimine önem verip çevreci yatırımlara odaklanmaya çağıran Hazine ve Maliye Bakanlığı Bakan Yardımcısı Dr. Nurettin Nebati, kur ve fiyat istikrarının sağlanmasının gayrimenkul ihracatına destek olacağını kaydetti.

“Enteresan ülkelerden talep var”

“Sadece Libya, Suriye, Irak gibi ülkelerden değil, tahmin edilemeyecek çok enteresan ülkelerden gayrimenkul satın alarak vatandaşlık almak için talepte bulunanlar var” diyen Nebati, “Gayrimenkul piyasası genişliyor. Gayrimenkul tanıtımında çok ciddi adımlar atabiliriz. Yabancıya satışın yükselmesindeki temel etkenlerden biri vatandaşlık ya da Turkuaz Kart karşılığında yapılan satışlarda asgari taşınmaz bedelinin 250 bin dolar olması. 1 Temmuz 2021 itibarıyla gayrimenkul ağırlıklı olmak üzere 15.176 yatırımcı vatandaşlık için başvuruda bulundu. Bu başvurularla 2 yıllık bir sürede 4.5 milyar dolarlık gelir elde ettik, ciddi bir şekilde katlanarak yükseliyor. Aldığımız tedbirlerle konut sektörünü ileriye götürecek adımları atacağız” diye konuştu.

İşlem süresi kısaldı

Tapuda işlem gün sayısının 2018’de 7 gün iken, salgın ortamında elektronikleşme ile 4.5 güne indiğini belirterek salgın sonrası alınan tedbirlerle Türkiye’nin olumlu verilere sahip olduğunu hatırlatan Nebati, doğrudan yabancı yatırımcı açısından Avrupa’daki en popüler 7’nci ülkenin Türkiye olduğunu ve bu yıl uluslararası kuruluşların % 5’in üzerinde büyüme beklediği Türkiye’nin bu yıl ihracatta da 200 milyar doların üstünde bir rekor elde edeceğini sözlerine ekledi.

“İstanbul tek başına 10 milyar dolar gelir getirir”

Toplantıda İstanbul ile ilgili hedeflerini aktaran İTO Başkanı Şekib Avdagiç, 2025 yılı hedeflerinin birim fiyatı 250 bin dolar ile 40 bin konutun sadece İstanbul’dan yapılmasını sağlayarak kentin 10 milyar dolar elde etmesini sağlamak olduğunu açıkladı. İstanbul’dan konut alan yabancıların ikametgah sürelerinin ortalama 3.5 ay civarında olduğunu ve sağlıktan eğitime pek çok ihtiyacını burada karşıladıklarını belirten Agdaviç, yabancı konut alıcıların aynı zamanda Türkiye’nin gönüllü elçileri olduğunu vurguladı.

Kamunun yabancı yatırımcıların vatandaşlığa ulaşma, gayrimenkul elde tutma süresinin uzatılması konulardaki riskli unsurları giderecek adımları da atmasının gerekliliğini belirten Agdaviç, “Afrika, Afganistan ve bazı Türki Cumhuriyetler gibi potansiyel ülkelerden yatırım için gelen yabancıların vize süreçlerinin kısalması, burada oturmak ve yaşamak isteyen yabancı öğretim üyeleri gibi teknik profesyonellerin de gelmesini kolaylaştırıcı mekanizmaların devreye girmemiz lazım. Doğrudan gelir yaratan gayrimenkul sektörünün ihracat teşviği alması da işlem hacmimizi artıracaktır. 8.500 yıllık tarihiyle değerlendirilmesi gereken İstanbul’u daha nitelikli konut yapısıyla katma değerli, birim fiyatları yüksek bir şehir haline getirmeliyiz” diye konuştu.

57 milyar dolarlık doğrudan yatırım gayrimenkulden

Küresel uluslararası doğrudan yatırım miktarının 2020 yılında bir önceki yıla göre % 42 düştüğünü, fakat Türkiye buna karşın sınırlı bir düşüşle süreci atlattığını kaydeden Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi Başkan Yardımcısı Ahmet İhsan Erdem ise otomotivden finansal hizmetlere, enerjiden bilişime kadar pek çok alanda üretim, ticaret ve Ar-Ge üssü konumunda olan Türkiye’nin büyümesinin en önemli lokomotiflerinden birinin gayrimenkül sektörü olduğunu hatırlattı. Erdem, “2020’de inşaat sektörünün GSYİH içindeki payı %5,4, gayrimenkul aktivitelerinin payı ise %6,2 oldu. 2003’ten bu yana 225 milyar dolar dolayında uluslararası doğrudan yatırım çektik. Bunun 57 milyar dolarlık kısmı ise gayrimenkul yatırımlarından oluşuyor. Yatırım yoluyla vatandaşlık programı, birkaç yıl önce ortaya konmasına rağmen program kapsamında Çin’den ABD’ye çeşitli coğrafyalardan 12 binden fazla yabancı yatırımcı bu programdan istifade etti. Bundan sonra da Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi olarak sektöre her türlü desteğimizi vermeye hazırız” diye konuştu.

‘Kurumsal, hızlı, etkili ve güvenilir yeni bir yol haritası’

Türkiye’nin 2020’de 6 milyar dolar olarak gerçekleşen yabancıya mülk satış gelirini 2025 yılında yıllık 20 milyar dolara yükseltecek bir yol haritası geliştirdiklerini kaydeden GİGDER Başkanı Ömer Faruk Akbal, “Ülkemizin uluslararası gayrimenkul pazarındaki çıtasını sadece adet ve hasılat bazında değil, itibar yönünde de artırma gayretimiz, bizi daha uzun vadeli politikalarla sektöre liderlik etmeye, karar ve denetim mekanizmalarını çalıştırarak hem kamu hem de özel sektör paydaşlarımızla ortak değer yaratma bilinciyle bir dizi fikir üretmeye yönlendirdi. Fırsatlara odaklandığımız, yepyeni ve aydınlık bir dönemin arifesindeyiz” diye konuştu.

Yabancı yatırımcıların Türkiye’deki gayrimenkul satın alma yolculuklarını başarılı bir şekilde tamamlayabilmeleri için artık daha ‘kurumsal, hızlı, etkili ve güvenilir’ bir yolda yürümeye ihtiyaç duyduğunu kaydeden Akbal, “Biz de bu ihtiyaçtan hareket ederek Eylem Planımızı 4 temel başlık altında kurguladık. Bunlar, ‘Gayrimenkul ihracatı ekosisteminin oluşturulması ve kurumsallaşma’, ‘Etkili tanıtım’, ‘Gayrimenkul alım süreçlerinin hızlandırılması ve kolaylaştırılması’ ile ‘Güvenilirliği sağlayan hukuki hakların temini’ başlıklarını taşıyor” dedi. Akbal, Stratejik Eylem Planı’nı 15 maddede şöyle aktardı:

1. Gayrimenkul ihracatı ekosisteminin oluşturulması ve kurumsallaşma

Yabancıya satış piyasası dinamiklerine odaklanarak onu regüle etmek ve bu alanda hizmet veren firmaları çatı altında toplayarak onların mevcut pazarlarda derinleşmesine ve yeni pazarlara ulaşmasına destek olan yeni bir yapıya GİGDER ile kavuşulması, gayrimenkul ihracatı ekosisteminin oluşturulmasının ve bu alanda kurumsallaşmanın ilk adımıydı. Bugün Türkiye’de uluslararası yatırımcılara satılan her 100 gayrimenkulden yaklaşık 25’ini 55 üyesi ile GİGDER gerçekleştirirken, bu oluşumun genişlemesi ve gayrimenkul ihracatına katkı yapacak firmalarla büyüdüğümüz bir dönem olmasını planlıyoruz.

2- Yeni araştırma raporu ve sürpriz veri çalışması sırada

Saha çalışmasını marka ve pazar araştırma şirketi AGS Global’e yaptırdığımız ve Türkiye’nin 12 şehrinde gayrimenkul yatırım geçmişi bulunan, 48 ülkeden toplam 410 uluslararası yatırımcıyla 8 dilde gerçekleştirilen ‘Rekabet ve İlham: Türkiye’de Yabancı Gayrimenkul Yatırımlarının Geleceğini İhracat Odaklı Yeniden Düşünmek’ adlı araştırmamız, ülkemizde yabancı yatırımcıların gayrimenkule ilgisini ölçen ‘ilk kapsamlı çalışma’ oldu. Saha çalışmalarımız ise tüm hızıyla sürüyor. Kısa bir süre sonra detaylarını paylaşacağımız bu yeni raporda yatırım yoluyla vatandaşlık ve ikamet programlarını karşılaştırarak dünyadaki beyin göçünün nasıl hareket ettiğini ve önemli yatırımcıları gayrimenkul pazarımıza çekecek yöntemleri gün yüzüne çıkaracağız.

Sektörümüz için yine sürpriz olacak ve yepyeni bir veri çalışmamızın da şimdiden müjdesini vermek istiyorum. Türkiye’de yabancı yatırımcıya bir konutu bugün ortalama 150 bin dolardan satıyorsak, 2025’te bu rakamı 225 bin dolara yükseltecek bir veri analizi üzerinde çalışıyoruz. Bu veri çalışması sektörümüz için bir ilk olacak ve detaylandırarak yine önümüzdeki süreçte kamuoyuyla paylaşacağız.

Yabancıya satışın lisanslanması mevzuatı hayata geçirilmeli

Yabancılara gayrimenkul satışındaki mağduriyetlerin önüne geçmek ve kaliteli hizmet standardizasyonunu sağlamanın en önemli yolu, lisanslama mevzuatının oluşturulması. Yabancıya gayrimenkul satışı yapan pazarlama şirketleri, acenteler, geliştirici firmalar ile emlak danışmanlarına lisans şartı getirilmesiyle ilgili yönetmeliğin düzenlenmesi için bir taslak hazırlayarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na talepte bulunduk. Bu kapsamdayabancıya gayrimenkul satışı yapan her aracının bir lisans numarasının olmasını ve tapuda da bu numara ile kaydolması ile suiistimallerin kolayca saptanabilmesini hedefledik.

GİGDER Akademi’den 5 yılda 5 bin sertifikalı uzman!

Kamunun gerekli insiyatifi alarak ilgili lisanslama mevzuatını oluşturmasını takip ederken, bir yandan da sektörde bir ilk olacak eğitim ve sertifikalandırma çalışmasıyla bu alana önderlik etmeye hazırlanıyoruz. Sistemin bir örneğini gönüllülük esasıyla ortaya koyarak GİGDER Akademi’yi kuracağız. Ardından İstanbul Ticaret Üniversitesi ile işbirliğine geçerek sektördeki ilk ‘yabancıya gayrimenkul tanıtımı eğitimi’ni başlatacağız. Ankara Üniversitesi ve yurtdışı ayağında ise Cambridge Üniversitesi işbirliği ile de sürdürmeyi planladığımız bu girişim kapsamında yabancıya satış hukukundan satış sonrası süreçlere, gayrimenkul sektörünün dinamiklerinden iletişim yollarına kadar müfredatımız şimdiden hazır.

GİGDER Akademi ile 5 yıllık sürede Amerika ve İngiltere’deki rakipleriyle boy ölçüşecek düzeyde eğitim ve sertifika almış 5 bin uluslararası gayrimenkul uzmanı yetiştirmiş olacağız. Bizi 2025 hedefine taşıyacak en önemli konulardan birini ‘eğitim’ olarak görüyoruz. Eğitim sonunda sertifikasyonu sağlayan kurumlar, tüm materyallerinde kullanacakları GİGDER Beratı (Badge) sayesinde yabancıya satışta imtiyazlı kuruluşlar olabilecekler.

5- Gayrimenkul tanıtımı, hizmet ihracatına dahil olmalı

Türkiye’nin büyümesine etki eden uluslararası doğrudan yatırımlar içinde gayrimenkul sektörünün aldığı pay, bugün % 50’nin üzerinde. Sektörümüzün 2020 yılı gayrimenkul ihracatı ise 6 milyar dolar. Merkez Bankası’nın açıkladığı 2020 yılı hizmet sektörü ihracatına bakacak olursak, 6 milyar dolarlık ihracat ile gayrimenkul sektörü, 14,3 milyar dolar ile taşımacılık sektörü ve 10,2 milyar dolar ile seyahat sektörünün ardından 3. sırayı alabilecek potansiyele sahip bulunuyor. Gayrimenkul, bu listede rakamsal bazda sigortadan telekomünikasyona çok önemli hizmetlerin ihracatını 2’ye, hatta 3’e katlayan bir veriye sahip.

Bu potansiyelden hareketle, sektörümüzün eğitim, sertifika ve lisanslanma mevzuatı ile kurumsallık aşamalarını tamamlamasını takiben oluşturduğu yeni ekosistemde ‘gayrimenkul tanıtım hizmeti’ veren ve bu yolla döviz kazandıran faaliyetlerde bulunan tüm aracı ve danışman kurumların döviz kazandırıcı hizmet kapsamına dahil ederek Ticaret Bakanlığı tarafından teşvik kapsamına alınması, bu alanda tanıtım yapan markalı konut üreticisi firmalara ise Turquality kapsamında destek verilmesi, 2025 yılında yılda 20 milyar dolarlık yabancıya satış geliri hedefine bizi yakınlaştıracak ana düzenlemelerden biridir.

Gayrimenkul Uluslararası Tanıtım Fonu’nu kurmak için çalışacağız

Yabancı yatırımcıları bilgilendirmeye yönelik ‘İstanbul’da Mülk Edinme Rehberi’ için işbirliği yaptığımız İTO ile bu kez Türkiye’nin potansiyelini dünyaya daha doğru anlatma ve itibarını uluslararası arenada yükseltme hedefiyle makro bir iletişim kampanyası için biraraya geliyoruz. İlk ayağı ‘İstanbul’da Mülk Edinme Rehberi’ olan Home Turkey Home projesi, gayrimenkul pazarını yurt dışı alıcı ve yatırımcılar ile buluşturacak, sektörü A’dan Z’ye kapsayan ve her türlü bilgi ve kanuni düzenlemeyi barındıran bir dijital platform olacak. Bir dizi tanıtım stratejisini içerecek ve detaylarını yine önümüzdeki süreçte aktaracağımız kampanyamız kapsamında Gayrimenkul Uluslararası Tanıtım Fonu’nu kurma yolunda çalışmalar yapmak gündemimizde.

7- Çin, Hong Kong, Singapur ve Hindistan gibi yeni pazarlara özel tanıtım

İran ve Irak gibi güçlü olduğumuz pazarlarda etkinliğimizi daha da artırmak, Çin, Hong Kong, Singapur ve Hindistan ve Afrika gibi Türkiye’yle ilgili henüz farkındalığı olmayan önemli pazarlarda da iletişim çalışmalarına hız vermeyi planlıyoruz. Bu doğrultuda sadece İstanbul ve Antalya’yı değil, tatil, emeklilik, gastronomi ve sağlık gibi alanlarda ülkemizin çok farklı bölgelerini de öne çıkaracak, yepyeni bir iletişim politikasına hazırlanıyoruz. Bu noktada yerel kurumlarla da işbirliği içinde olacağız, her türlü destek ve dayanışmaya hazırız. Yeni pazarlara eğilirken roadshowlar ve mini fuarlar düzenleme planımız var.

8- ‘Gayrimenkul İhracat Merkezleri’ kurmayı planlıyoruz

Yurt dışında yeni pazarlara ulaşırken, satış yapmak isteyen firmaların hatlarda kurulacak tanıtım ofislerini kullanmalarını sağlayacağız. Türkiye Ticaret Merkezleri ile işbirliğine giderek, öncelikli olarak Türkiye İhracatçılar Meclisi’nin (TİM) Dubai, Londra ve Newyork’ta mevcut bulunan Ticaret Merkezleri’nde birer tanıtım ofisi kiralanmasını sağlayarak bu ofislerde ilgili pazarlara hitap eden Türk firmalarımızın tanıtım ve sıcak satış yapabileceği, hukuk müşavirliği ve tapu hizmetleri ile desteklendiği bir sistem kurmayı hayal ediyoruz.

Ticaret merkezi açma yetkisi Ticaret Bakanlığı tarafından TİM ve TOBB’a verilmiş durumda. Bakanlığımız da uygun görürse, TİM veya TOBB üzerinden bunu proje olarak sunmayı planlıyoruz. Bu minvalde, mevcut ticaret merkezlerini izleyen süreçte Uzakdoğu’da Hong Kong, Afrika’da Johannesburg, Doğu Afrika’da Addis Ababa gibi belirli lokasyonlarda ‘Gayrimenkul İhracat Merkezleri’ oluşturarak artırmak istiyoruz.

2021 yılı itibarıyla Türkiye’deki yabancı gayrimenkul yatırımlarının %57,3’ü Ortadoğu ve Kuzey Afrika’dan, %25’i Avrupa ve Amerika’dan, %13,1’i Orta Asya ve Uzak Doğu’dan, sadece %4,6’sı ise Afrika kıtasından gerçekleşiyor. Gayrimenkul İhracat Merkezleri’nin katkısıyla ise Orta Asya, Uzakdoğu ve Afrika satışlarını hatırı sayılır seviyede artırmayı planlıyoruz. Bu minvalde 2025 yılında yurtdışı gayrimenkul yatırımlarının %20’sinin Afrika’dan, %20’sinin Orta Asya ve Uzakdoğu’dan, %20’sinin Avrupa ve Amerika’dan ve %40’ının ise MENA bölgesinden geleceğini öngören bir satış kotası hedefi belirledik.

İş Yapma Kolaylığı Endeksi’nde yükselmeliyiz

Dünya Bankası’nın üye ülkelerde yatırım ortamını etkileyen iş düzenlemelerini analiz eden İş Yapma Kolaylığı Endeksi genel sıralamasında daha önce 60. basamakta yer alan Türkiye, 2019 yılında 190 ülke arasında en kolay iş yapılan 43. ülke olurken, 2020 raporuna göre de 33. ülke konumuna yükseldi. Yabancıların konut edinimindeki sürecin hızlanması ve finansman ihtiyacının giderilmesi konusunda gerekli adımların atılarak bu sıralamada ilk 10’a girmenin, sektörümüze çok önemli katkıları olacağına inanıyoruz.

Yatırımcı Vizesi yatırımları tetikler

İkamet ve vatandaşlık programlarının sektörümüzün ihtiyaçlarına göre çeşitlenmesi ve ülkemize yatırım yapan yabancılarla, göç yoluyla gelen mülteci veya sığınmacıların aynı kefeye koyulmaması gerekiyor. Bu iki farklı kitleyi birbirinden daha vize alma aşamasında ayırarak verilecek ‘Yatırımcı Vizesi’ ile yatırım yapılmasını kolaylaştırmalıyız.

11- Yabancı yatırımcıların müktesep hakları korunmalı

Uluslararası gayrimenkul yatırımcısının, Türkiye’de edindiği gayrimenkule dayalı hakların, ülkemizin tüm kurum ve kuruluşlarınca korunduğunu bilme ihtiyacı bugün azami düzeyde. Edinilmiş hakların korunması, uluslararası alıcıların ülkemiz sınırları içinde rahatça hareket etmesi ve yatırımlarını artırması için olmazsa olmaz niteliktedir. Bu nedenle kamu tarafından ilgili yasal düzenlemenin yapılmasını bekliyoruz.

Uyuşmazlık Çözüm Merkezi kuracağız

Yabancı yatırımcıların özellikle yurtdışı temsilciliklerinde yaşanan sorunları mahkeme sürecine taşımadan tespit edip gerekli aksiyonları hızla alma noktasında harekete geçeceğiz. İstanbul Ticaret Odası’nın (İTO) tahkim merkezleri veya İstanbul Tahkim Merkezi (İSTAÇ) ile işbirliğine giderek ‘Uyuşmazlık Çözüm Merkezi’ kurmayı planlıyoruz. Böylece yabancı yatırımcılar mahkemelerde uzun yıllar alacak süreçlere girmeden GİGDER’in arabulucu olduğu bir anlayışla daha rahat ve güvenli yatırım yapabilecek. Bu yolla hem mahkemeler üzerindeki yükleri azaltacağız, hem de yabancı yatırımcıları yanıltıcı işlemlerden zamanında korumuş olacağız. Bu noktada doğacak sorunları % 70 oranında azaltmayı hedefledik.

Yanıltıcı uygulamalar denetimle kontrol altına alınmalı

Yabancı yatırımcılara hukuki açıdan güven verici faaliyetler arasında; üye beyannamesine uygun hareket edildiğini kontrol eden disiplin kurulu mekanizmalarının kurulmasının, alıcıları yanıltan aracı, geliştirici veya diğer hizmet sağlayıcılara karşı ücretsiz hukuki danışmanlık verilmesinin ve yanlış bilgi, yanıltıcı reklam yapanlara karşı sektörümüzü hukuken koruyabilme yetkisi bulunmasının da yer alması gerektiğini düşünüyoruz.

Online vekalet imkanları ile dijital çözümler çoğalmalı

Dijitalleşmek, bugün sadece özel sektörün değil, artık kamunun da önemli bir gereği. Yabancıya satışın vekaletlerle ilgili kısmında konsolosluk faaliyetlerinin dijitalleşerek online vekalet imkanlarının ortaya konulması ve dijital çözümlerin geliştirilmesi bu alanda çıkabilecek sorunların önüne geçebilecektir. Kamu kurum ve kuruluşlarının uluslararası rekabette öne geçilebilmesi için mutlaka dijital çözümleri etkin ve verimli bir şekilde kullanması gerekiyor.

Kamunun yabancıya hizmet standardı sağlanmalı

Bununla birlikte kamuda vergi dairesinden yurtdışı temsilciliklere, değerlemeden Tapu ve Kadastro’ya ve bankalara kadar yabancılara karşı kurumdan kuruma değişen yaklaşımlar yerine, yönetmeliklere uygun ve birbiriyle tutarlı yaklaşımlarla hizmetlerde bir örneklik sağlanarak yatırımcılara güven verilmeli.

Yönetim yeniden şekillendi

Gayrimenkul İhracatı 2025 Stratejik Eylem Planı Lansmanı ve GİGDER 1. Olağan Genel Kurul Toplantısı dün gerçekleşti. Kurul toplantısında GİGDER Yönetim Kurulu Başkan Yardımcılığı’na getirilen Abdüssamet Bahadır, yaptığı açıklamada Türkiye’nin taşıyıcı sektörlerinden biri olan gayrimenkul sektörünün dünyaya açılan yüzü olma hedefiyle kurulan GİGDER’in, uluslararası gayrimenkul yatırımlarını güçlendirmek için çalıştığını söyledi.

Abdüssamet Bahadır^, “Sektör temsilcilerinin beklentilerini ulusal ve uluslararası platformlarda daha iyi anlatabilmek için kurulan bir oluşumun içindeyiz. Ülkemizin geleceğine katma değer üreten projelerimiz ve misafirimiz saydığımız uluslararası yatırımcılarımızla sektörümüzün yurtdışındaki liderliğine öncülük ediyoruz, etmeye devam edeceğiz” dedi. Bahadır, GİGDER’de Kurucular Kurulu Üyesi olarak görev yapıyordu.

Gerçekleştirilecek olan toplantı 6 Temmuz 2021 tarihinde GİGDER Başkanı Ömer Faruk Akbal, GİGDER Kurucuları ve Yüksek İstişare Üyeleri ev sahipliğinde gerçekleşecek. Toplantıda Hazine ve Maliye Bakan Yardımcısı Nureddin Nebati’nin katılımı ve sektörün önde gelen gayrimenkul liderlerinin de yer alması bekleniyor.

6 Temmuz 2021, Salı
Conrad İstanbul Bosphorus
Program
09.30 – 10.30 Kayıt ve Karşılama
10.30 – 12.00 Açılış Konuşmaları ve Gayrimenkul İhracatı 2025 Stratejik Eylem Planı Lansmanı
12.30 – 13.30 Öğle Yemeği