Verileri değerlendiren GİGDER Başkanı Ömer Faruk Akbal, “Kurda ani dalgalanma ve belirsizlik, satışlarda kısmi olarak olumsuz beklenti yaratsa da konutun artmakta olan getirisi ile hala en güvenli yatırım aracı olması, sektöre ilişkin olumlu beklentileri korumamızı sağlıyor. GİGDER üyeleri olarak firma bazında %27.3’lük satış adedi artışı beklediğimiz 2022 yılında sektör genelindeki yabancıya gayrimenkul satışının da tahmini 70 bin adetleri görmesini bekliyoruz” dedi.

Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği (GİGDER), marka ve pazar araştırma şirketi AGS Global işbirliğiyle hazırladığı ve Ekim ayında yılın ikinci ve üçüncü çeyrek dönemlerini kıyaslayan ilk 2 veri setini yayınladığı yabancıya konut satış endeksi ‘GİGDEKS’in son çeyrek verilerini açıkladı.

Adet arttı, birim fiyat geriledi

Ekim-Kasım-Aralık dönemini kapsayan ve 39 GİGDER üyesinin satış fiyatından satış yöntemine ve güncel sektör beklentilerine kadar pek çok soruya verdikleri yanıtların düzenli olarak raporlanmasına ve gerçekçi bir eğilim ortaya koymasına dayanan GİGDEKS verilerine göre, yılın son çeyreğinde yabancıya konut satış adedi artarken, birim fiyat ise geriledi. Bir önceki çeyrekte 196.037 dolar olan GİGDEKS ortalama birim satış fiyatı, son çeyrekte 187.091 dolara indi. GİGDER tarafından Ocak 2021’de 161.500 olarak tespit edilen ortalama konut satış fiyatı baz değer (100 puan) olarak kabul edildiğinde bir önceki çeyrekte 121,4 baz değerine ulaşan GİGDEKS puanı da böylece son çeyrekte 115,8’e düşmüş oldu.

Verileri değerlendiren Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği (GİGDER) Başkanı Ömer Faruk Akbal, “Düşük faiz–rekabetçi dolar kuru ekseninde oldukça hareketli bir ekonomik gündeme sahip olan yılın son çeyreğinde, kurdaki dalgalanmanın etkileri GİGDEKS verilerine de doğrudan yansıdı. Para biriminin değerlenmesi ile alım gücü yükselen yabancı yatırımcılar, aynı konutu artık daha ucuza mal etmeye başladıklarından dolar üzerinden birim fiyatta düşüş gerçekleşti. Dolardaki türbülansın geçmiş olmasıyla beraber 2022 yılı için sepet fiyatının 200 bin dolara yükselmesi yönündeki hedefimiz geçerliliğini koruyacaktır” değerlendirmesinde bulundu.

Kurun dengesizliği sektör gündeminde

GİGDEKS kapsamında görüşü alınan GİGDER üyesi firmaların %69,2’si son çeyrekte yaşanan kur hareketliliğinin satışlarını olumsuz etkilediğini ifade ederken, olumlu diyenlerin oranı %18 olarak gerçekleşti. Satışlarının kurdaki dalgalanmadan etkilenmediğini belirtenlerin oranı ise %12,8 ile sınırlı kaldı.

Dolardaki yükselişin yabancı yatırımcıların değerlenen para birimi ile Türkiye’den konut alma eğilimini artırması yönünden sektörde olumlu karşılandığını ancak kurun çok değişken olmasının alıcı nezdinde belirsizlik yarattığını kaydeden Akbal, “GİGDEKS verisi, iki gün arasında bile yaşanan ani kur değişimlerinin getirdiği öngörülemezliğin satışları olumsuz etkileyebilecek bir faktör olduğunu gösteriyor. Satışlarda adet bazında bir düşüş olmasa bile, kur yüksekken konut alan bir yabancı, düşme döneminde yüksek fiyattan aldığı gerekçesiyle zaman zaman alımı iptal etmek isteyebiliyor. Belirsizlik sürerse satışlar bu açıdan olumsuz etkilenebilir” dedi.

Firma bazında satış artışı beklentisi: %27,3

GİGDEKS anketi kapsamında “2022 yılında şirketinizin satışlarının ne kadar artmasını bekliyorsunuz?” sorusuna GİGDER üyeleri ‘firma bazında %27,3 artış bekledikleri’ yanıtını verdi. GİGDER üyelerinin Türkiye ortalamasının üzerinde bir performans sergilediğini ancak bu beklentinin adet bazında sektör genelinde de öngörülebileceğini ifade eden GİGDER Başkanı Ömer Faruk Akbal, “TÜİK verilerine göre 2021 yılında bir önceki yıla göre %43,5 artarak 58 bin 576 oldu. 2022 yılında da öngörümüz yaklaşık 70 bin adede varan bir yabancıya gayrimenkul satışı ve daha önce ifade ettiğimiz gibi 10 milyar dolarlık bir satış geliriyle yılı kapatabileceğini öngörüyoruz” diye konuştu.

Ekonomide baskı yaratan faktörlere rağmen Türkiye’nin sorunlarla başedebilecek güçlü bir altyapıya sahip olduğunu yineleyen Akbal, “Türkiye olarak üretim, istihdam ve yatırımı yükseltme temeli üzerinde büyüyeceğimiz yeni dönemde ihracata katkı sağlamak için GİGDER olarak sektörle güçbirliği içinde çalışmaya devam edeceğiz” dedi

Konutun gözde yatırım aracı olması ümitleri tazeliyor

GİGDER üyeleri özellikle gayrimenkul ekspertiz sistemindeki sorunların aşılmasıyla birlikte bir sonraki çeyreğe daha ümitli bakıyor. GİGDEKS verilerine göre, bir sonraki çeyrekte adet ve ciro bazında satışlarının artmasını bekleyenlerin oranı, ikinci çeyrekte % 91, üçüncü çeyrekte %36,7 iken, yılın son çeyreğinde yeniden yükselişe geçerek %58,9 seviyesine ulaşmış durumda.

Konutta toplam getiri yıllık bazda %45,11

Merkez Bankası tarafından 2021 yılı Aralık ayında yayınlanan Ekim ayı konut fiyat endeksine göre konutta toplam getirinin yıllık bazda %45,11 olduğunu hatırlatan GİGDER Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı ve Tekçe Overseas Yönetim Kurulu Başkanı Bayram Tekçe ise, “Geriye dönük 11 yıllık dönemin ortalamasına baktığımızda ise İstanbul’daki konut yatırımlarının yıllık toplam getirisi, %19,72 ile dolar, euro, mevduat gibi finansal yatırım araçlarının getirilerinden daha yüksek oranda gerçekleşti. Türkiye’de gayrimenkul, güvenilir ve düzenli getirisiyle hem yerli hem yabancıların gözde yatırım aracı konumunda ve dünyada da güvenli bir liman olarak öne çıkıyor. Bu veriler her şeye rağmen sektörün güvenini tazeliyor” diye konuştu.

Fiyatların artması kaçınılmaz

Dolardaki artışın yanında emtia ve arsa fiyatlarında süregelen artışa dikkat çeken GİGDER Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Selçuk Burak Çelik de, “TÜİK tarafından bu ay açıklanan Kasım 2021 İnşaat Maliyet Endeksi verilerine göre inşaat maliyet endeksi, 2021 yılı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %48,87 arttı.

Konut en çok Türkiye’de değerlendi

Konut fiyatlarının yükselmesi, malzeme ve maliyet artışlarının bu denli yüksek seyrettiği bir ortamda kaçınılmaz. Bununla birlikte, 56 ülke ve bölgenin değerlendirildiği küresel konut fiyat endeksinin üçüncü çeyrek verilerini yayınlayan İngiltere merkezli küresel gayrimenkul danışmanlık şirketi Knight Frank ise 2020 üçüncü çeyrek ile 2021 üçüncü çeyrek arasındaki bir yıllık sürede konut fiyatının en çok Türkiye’de değerlendiğini açıkladı. Buna göre Türkiye’de konut fiyatları, Eylül 2020-Eylül 2021 arasındaki 12 aylık dönemde yüzde 35.5’lik artış ile listenin ilk sırasında yer aldı. Tüm bu veriler bize gösteriyor ki, konutun getiri potansiyeli bugün hala çok yüksek” değerlendirmesinde bulundu.

Son çeyrekte olumlu beklenti üçte bire geriledi

Verilere göre, Temmuz-Ağustos-Eylül döneminde satışlarında kredi kullandırmadığını belirten firmaların oranı yüzde 90 gibi yüksek bir seviyede gerçekleşirken yılın son çeyreği için olumlu beklentileri olan firmaların oranı %36,7 oldu. Bu oran Nisan-Mayıs-Haziran döneminde %91’di. Sektörde yabancıya satıştaki olumlu beklentiler konusunda temkinlilik eğilimi artıyor.

Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği (GİGDER), marka ve pazarlama şirketi AGS Global işbirliğiyle gayrimenkul sektörünü ilk kez yabancıya konut satış endeksi ‘GİGDEKS’ ile tanıştırdı. Endeks, GİGDER üyelerinin satış fiyatından satış yöntemine ve güncel sektör beklentilerine kadar pek çok soruya verdikleri yanıtların düzenli olarak raporlanmasına ve gerçekçi bir eğilim ortaya koymasına dayanıyor.

GİGDEKS’in tanıtımı amacıyla bugün düzenlenen basın toplantısında endeks çalışmasıyla ilgili bilgi veren GİGDER Başkanı Ömer Faruk Akbal, “GİGDER olarak AGS Global ile gerçekleştirdiğimiz GİGDEKS araştırması, 30 üye firmamızın geride bıraktığımız çeyrekte yabancıya gayrimenkul satışlarının adet, ciro ve ortalama satış fiyatı bazında nabzını tutarken, gayrimenkul ihracatına ilişkin güncel konularda yabancıya markalı gayrimenkul satış ekosisteminin paydaşlarının görüşlerine de erişme fırsatı sunuyor” dedi.

Endeksin sektörün hedeflerine ulaşmasında bir denetleme görevi göreceğini ifade eden Akbal, “GİGDEKS, Türkiye’de yabancıya gayrimenkul satışının ortalama birim fiyatını ortaya çıkaran, fiyat beklentilerini ise gerçekçi biçimde ortaya koymayı mümkün kılacak, yabancıya satışın nabzını tutacak ve hedeflere ulaşıp ulaşmadığımızı test edebilmeye imkan verecek, eşsiz bir veri seti” diye konuştu.

Yabancıya satışta son çeyrekte ortalama fiyat 196.037 dolara çıktı

Verileri aktaran Akbal, “Ocak 2021’de 410 yabancı yatırımcıyla gerçekleştirdiğimiz araştırmada yabancıya ortalama konut satış fiyatını 161.500 dolar olarak tespit etmiştik. Bu fiyatı baz değer (100 puan) olarak kabul edersek, Nisan-Mayıs-Haziran döneminde 194.602 dolar ile 120,5 puana yükselen GİGDEKS, geride bıraktığımız çeyrekte yükselişini sürdürerek 196.037 dolar ile 121,4 baz puana ulaştı. Başka bir deyişle yabancıya ortalama konut satış fiyatında Ocak ayındaki baz fiyata oranla yaşanan değer artışı %21 oldu” diye konuştu.

Türkiye’de yabancı yatırımcıya bir konutun ortalama satış değerini 2025’te 225 bin dolara yükseltmeyi ve katma değeri hakettiği yere getirmeyi planladıklarını ifade eden Akbal, “Temmuz ayında açıkladığımız ‘Gayrimenkul İhracatı 2025 Eylem Planı’nda kamuoyuna aktardığımız hedeflere bizi ulaştıracak adımları bir bir uygulamaya geçirdiğimiz bir dönemdeyiz. Böyle bir süreçte ne kadar yol aldığımızı, her 3 ayda bir yayınlayacağımız GİGDEKS veri setleriyle takip edeceğiz” değerlendirmesinde bulundu.

Satışlarında banka kredisi kullandırdığını belirtenlerin oranı düşüşte

GİGDEKS verilerine göre, son çeyrekte yabancıya konut satışlarında banka kredisi kullandırdığını belirtenlerin oranında anlamlı bir düşüş gözüküyor. Nitekim, bir önceki çeyrek olan Nisan-Mayıs-Haziran döneminde kredi kullandırdığını belirtenlerin oranı %30 olurken, yaz ayları itibarıyla oran yüzde 10’a gerilemiş durumda. Bir diğer deyişle, satışlarında kredi kullandırmadığını belirtenlerin oranı yüzde 90 gibi yüksek bir seviyede. Bu oranlar, yabancıya satış konusunda gelişmiş İngiltere gibi gayrimenkul pazarlarındaki neredeyse her 2 satıştan 1’ine ulaşan oranlarla karşılaştırıldığında kat edilecek çok mesafe olduğuna işaret ediyor.

Sektörde temkinlilik eğilimi artıyor

Araştırmaya katılan sektör temsilcileri, “Yabancılara konut satış adet ve ciroları düşündüğünüzde önümüzdeki 3 ay için öngörünüz nedir?” sorusuna Nisan-Mayıs-Haziran döneminde %91 oranında ‘Artış bekliyorum’ yanıtını verirken, bu oran Temmuz-Ağustos-Eylül döneminde %36,7 olarak gerçekleşti. Sektörde yabancıya satıştaki olumlu beklentiler konusunda temkinlilik eğilimi artıyor. GİGDER Başkanı Ömer Faruk Akbal, “Bir önceki çeyrekteki olumlu sektör beklentileri, son çeyrekte gelen olumlu verilerle realize oldu. Ancak son dönemde uygulamaya geçen otomatik değerleme sisteminin yabancıya gayrimenkul satışlarına olan olumsuz etkileri, sektörde yılın son çeyreğiyle ilgili beklentilerde çekimserlik yarattı” dedi. Akbal, bu noktada GİGDEKS’in Temmuz-Ağustos-Eylül aylarını kapsayan çeyrek verilerine göre, GİGDER üyesi sektör paydaşlarının tamamına yakınının (%93,3), otomatik değerleme firması atanması uygulamasının satışlarını olumsuz etkilediğini ifade ettiğini kaydetti.

Otomatik değerleme firması atanması ile yaşanan zarar 15 günde 478 milyon TL

GİGDEKS sonuçlarına göre, değerleme yöntemindeki değişiklik nedeniyle GİGDER üyelerinin sadece 15 günde 478 milyon TL kaybı olduğu görülürken, firma başına kayıp 18 milyon TL’ye kadar ulaştı.

Konuyla ilgili değerlendirmede bulunan Akbal, “Bugün Türkiye’de uluslararası yatırımcılara satılan her 100 gayrimenkulden yaklaşık 25’ini GİGDER’in gerçekleştirdiğini göz önüne aldığımızda, 478 milyon TL’lik bu kaybın tüm sektöre yansımasının tümevarımla 1.8 milyar TL’yi rahatlıkla bulabileceği somut bir veri üzerinden görülüyor.

Teminat amaçlı hazırlanan raporlardaki değerler ile gayrimenkulün piyasa fiyatı arasında ortalama %30 ile başlayıp %45’e kadar varabilen değer farklılıkları nedeniyle yabancı alıcıların güveninin kırılması, yaşanan maddi zararın boyutunu yükseltmekle kalmadı, aynı zamanda itibar kaybına da neden oldu. Çözüm noktasında acil bir hamle yapılmazsa, sektörün yaşadığı zarar katlanarak önümüzdeki 2-3 ay içinde satışlar hızla düşecektir. Bu durumda yıl sonunda 50 bin adetlik satış hedefimizin tutması çok zor görünmekle birlikte önümüzdeki yıl 30 bin adetleri dahi yakalamakta zorlanırız” diye konuştu.

‘Hileli raporları engelleyebilecek çözümleri Bakanlığımıza sunduk’

Sektörün kanayan bu yarasını durdurabilmek için GİGDER olarak uygulamanın çıkış nedeni olan ‘hileli rapor düzenlenmesinin engellenmesi’ adına alternatif yeni çözümler geliştirdiklerini, bunları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na aktardıklarını kaydeden Akbal, “Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile görüşmemiz olumlu geçti, sayın bakanımız Murat Kurum da konuyu yakından takip ediyor. Bu konuda olumlu gelişmeler kaydedebilirsek, kısa sürede kamuoyu ile paylaşmayı umuyoruz” dedi.

Akbal, GİGDER olarak Bakanlık ile paylaştıkları çözüm önerilerini şöyle anlattı: “Piyasadaki hileli satış fiyatlarını tespit edebilmek veya firmalara yönelik şüpheleri ortadan kaldırmak için ilk olarak değerleme şirketleri, ana tedarikçi olan satış ofislerinin fiyatlarını esas alabilir. Bu kapsamda firmalardan satış sözleşmelerini talep edebilir ve buradaki değerleri referans alabilir. İkinci çözüm ise, yabancıya satış yapan firmaların Bakanlığın belirleyeceği ‘bağımsız denetim kuruluşlarınca’ verilecek denetim raporuyla ilerlemelerini sağlayarak daha sağlıklı bir kontrol mekanizması oluşturmak. Böylece alıcıların ödeme yaptıkları gerçek tutarlar, bağımsız bir kurum tarafından da saptanarak yanıltıcı uygulamaların önüne geçilebilir. Böylece tüm sektör topyekun zarara uğramadan, işini yanlış biçimde yapanların belirlenerek sistem dışı bırakılacağı bir adli denetim sistemi kurulabilir.”

‘GİGDEKS sektörde önemli bir açığı dolduracak’

Bugün ilk 2 çeyrek verilerinden oluşan GİGDEKS’i tanıtmalarını takiben GİGDEKS verilerinin bundan sonra düzenli olarak, Ocak, Nisan, Temmuz ve Ekim aylarının ilk haftasında yayınlanacağını aktaran AGS Global Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Güler ise şu değerlendirmede bulundu:

“GİGDER için daha önce saha çalışmasını yaptığımız, ‘Rekabet ve İlham: Türkiye’de Yabancı Gayrimenkul Yatırımlarının Geleceğini İhracat Odaklı Yeniden Düşünmek’ adlı araştırmamız, Türkiye’de yabancı yatırımcıların gayrimenkule ilgisini ölçen ‘ilk kapsamlı çalışma’ydı. Gayrimenkul sektörünün bilimsel dayanağa sahip araştırmalara ve veri bazlı analizlere artık daha çok ihtiyacı var. Ancak gerçekçi eğilimleri ortaya koymaya yarayan veriler geliştirerek sektöre ilişkin sağlıklı değerlendirmeler ve isabetli öngörüler yapabiliriz. Alanındaki ilk çalışma olan GİGDEKS, bu açıdan yine sektörde önemli bir açığı dolduracak.”