Evini, işyerini satanlar bu konu hakkında genellikle yeteri kadar bilgi sahibi olmadıkları için işlemlerin kulaktan dolma bilgilerle gerçekleştirildiğini görüyoruz. Bu vergiyi tapu harcı ile de karıştırmamak lazım.

Tapu harcında kazanç olup olmadığının bir önemi bulunmuyor. Alan ve satan ayrı ayrı yüzde 2 oranında harç ödüyor. Bizim bahsettiğimiz ticari faaliyet dışında, örneğin bir emeklinin, çalışanın ya da ev hanımının kısa süre elde tuttuktan sonra sattığı gayrimenkulden elde ettiği kazanç üzerinden ödemesi gereken gelir vergisi…

Gelir vergisi beyanları 1 Mart’ta başladı

Burada 2017 yılında gayrimenkulünü satan kişilerin, elde ettikleri kazanç üzerinden hangi durumlarda gelir vergisi ödemeyecekleri, ödenmesi gerektiği durumda ise verginin nasıl hesaplanacağı konusu üzerinde duracağız.

Beş yıldan azsa vergi ödenebilir

Satın alınan veya inşa ettirilen gayrimenkullerin ticari faaliyet kapsamı dışında satılmasından sağlanan kazanç vergisel açıdan “değer artış kazancı” olarak adlandırılıyor.

Gayrimenkul satışından sağlanan kazanç üzerinden gelir vergisi ödenmemesi için satılan gayrimenkulün en az beş yıl süreyle elde tutulmuş olması gerekiyor. Başka bir ifadeyle, gayrimenkuller eğer beş yıldan daha az bir süre elde tutulduktan sonra satılırsa sağlanan kazanç üzerinden gelir vergisi ödeniyor.

Miras kalan ya da bağış olarak edinilen gayrimenkul için böyle bir süre şartı yok. Ne zaman ya da kaça satılırsa satılsın, kazanç üzerinden gelir vergisi ödenmesi söz konusu olmuyor.

Edinim tarihi önemli

Beş yıllık elde tutma süresinin başlangıcı ve dolayısıyla satış kazancı üzerinden vergi ödenip ödenmeyeceğinin belirlenmesi açısından gayrimenkulün edinim (iktisap) tarihi çok önemli.
Satın alınan ya da kat karşılığı müteahhide verilen arsa nedeniyle edinilen gayrimenkullerin tapuya tescil edildiği tarih, iktisap tarihi olarak kabul ediliyor. Bazen gayrimenkulün tapuya tescilden önce, sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı durumlarda olabiliyor.

Bu durumun tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle kanıtlanması halinde, alış tarihi olarak fiilen kullanıma başlama tarihi kabul edilebiliyor.

Kooperatiflerde edinim tarihi ise gayrimenkulün ortağa tahsis edildiği tarihtir. Önce kat irtifakı daha sonra da kat mülkiyeti tapusunun alındığı durumda ise gayrimenkulün alım tarihi olarak kat irtifakı tapusunun tarihi dikkate alınıyor.

Sürenin hesabı

Beş yıllık süre gün olarak hesaplanıyor. Örneğin 10 Mart 2012’de alınan bir gayrimenkulün satışından sağlanan kazançtan gelir vergisi ödenmemesi için en erken 11 Mart 2017 tarihinde satılması gerekiyor.

Bu tarih veya sonrasında satış yapılması durumunda beş yıllık süre dolmuş olduğundan, satıştan elde edilen kazancın tutarı ne olursa olsun gelir vergisi ödenmiyor. Buna göre 2017 yılında satılan gayrimenkul 2011 ve öncesinde alınmışsa, satış kazancının beyan edilmemesi, 2013 ve sonrasında alınmışsa, istisnayı aşan satış kazancının beyan edilerek hesaplanan verginin ödenmesi, gerektiğini söyleyebiliriz.

2012 yılında alınmış olan gayrimenkullerin 2017 yılında satılması halinde ise beş yıllık sürenin dolup dolmadığına, yani kazancın beyan edilip edilmeyeceğine, yukarıdaki örnekteki gibi alış ve satış tarihlerine gün olarak bakılarak karar verilmesi gerekiyor.

Enflasyon etkisi

Diyelim ki paraya ihtiyaç oldu ya da iyi para veren bir müşteri çıktı ve beş yıllık süreyi beklemeden gayrimenkul kârlı olarak satıldı. Vergilendirilecek olan kazanç hesaplanırken, enflasyonun etkisinin giderilmesi mümkün. Buna kısaca “endeksleme” diyoruz.

Türkiye istatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ayın başında bir önceki ayın enflasyon oranının hesaplanmasında kullanılan yurtiçi üretici fiyat endeksleri (Yİ-ÜFE) açıklanıyor.
2017 yılında satılan gayrimenkullerle ilgili endekslemede bu Yİ-ÜFE’lerin kullanılması gerekiyor. Endekslere TÜİK’in internet sitesinden ulaşılabilir.

Gayrimenkulün satıldığı aydan bir önceki ayın endeksi ile alındığı aydan bir önceki ayın endeksi arasındaki artış oranı hesaplanıyor. Alış bedeli bu oran kadar artırılmak suretiyle yeni bir maliyet bedeli belirleniyor. Bu şekilde bulunan yeni maliyet bedeli ile satış bedeli arasındaki farktan, varsa giderler de düşüldükten sonra kalan tutar, net kazanç olarak kabul ediliyor.
Ancak endeksleme uygulamasından yararlanılabilmesi için endeks farkının yüzde 10’dan fazla olması şartı var. Aksi halde endeksleme yapılamıyor ve net kazanç, satış bedelinden ilk alış bedeli ve giderler düşülmek suretiyle hesaplanıyor.

İstisna var mı?

Yukarıdaki şekilde hesaplanan net kazanç, 2017 yılı için 11 bin liradan az ise beyanname verilmiyor, dolayısıyla vergi ödenmiyor. Net kazanç bu tutarı aşarsa, aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilerek, hesaplanan gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor.

Vergi oranı

Gelir vergisi oranı sabit değil. Vergi tarifesi uyarınca gelir arttıkça vergi oranı da artıyor. Örneğin 2017 yılı için 13 bin liraya kadar yüzde 15 oranı uygulanırken, gelir arttıkça yüzde 20, yüzde 27 ve hatta 70 bin lirayı aşan tutarlar üzerinden yüzde 35 oranında vergi hesaplanıyor.

Beyan ve ödeme

Gayrimenkul satış kazancını beyan etmesi gereken gerçek kişiler beyannamelerini prensip olarak ikametgâhın olduğu yeri vergi dairesine veriyorlar. Yakın zamana kadar bu beyannamelerin çoğu elden veriliyordu ya da posta ile gönderiliyordu. Ama son birkaç yıldır gayrimenkul satışı yapanlar da “Hazır Beyan Sistemi”ni kullanarak beyannamelerini internetten verebiliyorlar. Bu yıl ilk defa beyanname verecek olanların da hiç vergi dairesine gitmeden bu sistem aracılığıyla beyanname vermeleri mümkün.

Sisteme, Gelir idaresi Başkanlığının internet sitesi (www.gib.gov.tr) üzerinden, güvenlik soruları cevaplandırılarak veya İnternet Vergi Dairesi şifreleri kullanılarak giriş yapılabiliyor.  Ancak gayrimenkul satış kazancının yanında ticari, zirai veya serbest meslek kazancı bulunan mükelleflerin Hazır Beyan Sistemi üzerinden beyanname vermelerinin mümkün olmadığını da hatırlatmakta fayda var.

İster elden veya postayla isterse internetten olsun, gayrimenkul satış kazancına ilişkin beyannamenin Mart’ın 26’sına kadar verilmesi gerekiyor, internetten verildiğinde gerekli onay işlemlerinin de bu süre içerisinde yapılması şart.

Beyannamede hesaplanan vergi ise; ilki 2 Nisan’a, İkincisi 31 Temmuz’a kadar olmak üzere iki taksitte ödenebiliyor. Önümüzdeki haftalarda, kira ve menkul kıymet gelirlerinin vergilendirilmesiyle devam edeceğiz.

Fatih Köprü-Ekonomist

Hesaplanan gelir vergisinin bu yılın mart ve temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenmesi gerekiyor. Mükellefler, vergilerini, vergi tahsiline yetkili banka şubelerine, bağlı bulunulan vergi dairesine, bağlı bulunulan vergi dairesinin bildirmesi şartıyla herhangi bir vergi dairesine ödeyebilecek. Hazır Beyan Sistemi ile beyan edilen kira, ücret, menkul sermaye iradı, diğer kazanç ve iratlardan kaynaklı gelir vergisinin de Başkanlığın internet sitesi üzerinden anlaşmalı bankaların banka/kredi kartlarıyla ödenmesi mümkün olacak.

Duyuruda, “İnternet üzerinden yapılacak ödemelerde herhangi bir mağduriyet oluşmaması için tarayıcıya www.gib.gov.tr ya da bankaların resmi internet adresleri yazılarak giriş yapılmasına dikkat edilmesi gerekmektedir” uyarısı da yer aldı.

Yaşlı ve engelli mükelleflere yardım hizmeti

Kira geliri elde eden 60 yaşını doldurmuş mükellefler ile engelliliği veya hastalığı nedeniyle vergi dairesine gidemeyecek durumda olan mükellefler, Vergi İletişim Merkezini arayarak randevu talep etmeleri halinde adreslerine gidilerek beyannamelerini doldurmalarına yardımcı olunacak.

AA

Ticari Kazanç: Faaliyetin ticari kazanç olarak adlandırılması için sermaye ve emekten oluşan bir organizasyondan oluşması ve bu işlemin devamlılık arz etmesi gerekmektedir. 

Diğer Kazanç: Mal varlıklarında kendiliğinden oluşan kazançlar (değer artış kazancı) olarak tanımlanır. Belirli bir organizasyona bağlılık ya da süreklilik söz konusu değildir. 

Gayrimenkul alım satımı meslek olarak benimsenmiş ve ticari bir faaliyet olarak gelir elde amacıyla yapılıyorsa söz konusu alım-satım işlemi ticari kazanç kapsamına girer. Ticari faaliyetin şekli tam olarak tanımlanamıyorsa, gayrimenkul satışının hangi sıklıkla ve hangi amaçla yapıldığının belirlenmesi gerekir. İşlem sayısındaki çokluk ve faaliyetteki devamlılık ticari kazançla diğer kazancı birbirinden ayıran en önemli farklardandır. Kişinin sadece ihtiyacı doğrultusunda yapılan alım-satımlarda gayrimenkulün ilk alındığı an ile satış anı arasındaki farktan doğan kazanç, değer artış kazancı yani diğer kazanç olarak değerlendirilir.

Vergiye tabi olan kazançlar

Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesinin 6 ıncı bendi uyarınca, mal ve haklar Ocak 2007 ve sonrasında elde edilmiş ise iktisap (edinim) tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak değerlendirilir. Mal ve haklar Ocak 2007 öncesinde elde edilmişse 5 yıllık süre 4 yıl olarak değerlendirilir.

Vergiye tabi olmayan kazançlar

5 yıldan daha uzun bir süre sonra edinilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmez. Ayrıca, miras kanalıyla veya hibe ile elde edilen mal ve hakların satışından da gelir vergisi alınmaz. Bu durumlarda mal ve hakların 2. kişiye satılması için 5 yıllık sürenin beklenmesine gerek yoktur.

İstisna edilecek tutar

Kazanç değer artışının vergilendirilmesinde her yıl belli bir miktar tutar vergiden muaf tutulur. Örnek olarak 2015 yılında gayrimenkulün satışından elde edilen gelirin 10.600 TL'si gelir vergisinden istisnadır. Gelir vergisi beyannamesinde bu tutar beyan edilen gelirden düşülür ve vergilendirilecek değer buna göre hesaplanır. 

Gayrimenkul alım-satım tapu harcı

Satın alınacak gayrimenkulün tapu harcı, belediye rayiç bedeli üzerinden hesaplanır. Gayrimenkul alımında konut kredisi kullanılacaksa direkt ekspertiz değeri üzerinden işlem yapılır. 2016 yılında yapılan alım-satımlarda alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında tapu harcı tahsil edilmektedir.