Konut ihtiyacının sürmesi nedeniyle seçimden sonra bir ivmelenme beklense de bu artışın çok yüksek seviyelerde olmayacağını belirten uzmanlara göre fiyatlarda da en fazla yüzde 40’a kadar bir artış söz konusu olabilecek.

diken.com.tr

Erktin, Türkiye’de emlak piyasasının sağlıklı gelişmediğini belirterek, “Bazı segment ve bölgelerde fiyatlar inşaat maliyetinin bile altında. Yatırımcı ‘acaba daha da iner mi?’ diye beklese de, biz özellikle ticari gayrimenkul tarafında dip noktasına gelindiğini düşünüyoruz” dedi.

Konuttaki durgunluk GYF’lere yaradı Omurga Portföy Yönetim Kurulu Başkam Mehmet Erktin, konut sektöründe yaşanan durgunluğun gayrimenkul yatırım fonlarına yaradığını belirterek, sektörde fonların toplam tutarının 3 milyar liraya çıktığını söyledi.

2014 yılından itibaren sermaye piyasalarında nitelikli yatırımcılara yönelik ihracına başlanan gayrimenkul yatırım fonlarının (GYF) toplam tutarı 3 milyar liraya yükseldi. 2018 yılı sonu itibariyle GYF fon sayısı da 23’e çıktı. “Fon yatırımcısı için tam yatırım zamanı” diyen Omurga Portföy Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Erktin, konut sektöründe yaşanan durgunluğun gayrimenkul yatırım fonlarına yaradığını dile getirdi.

Piyasa sağlıklı gelişmedi

Türkiye’de emlak piyasasının muhtelif teşvik ve tercihlerden dolayı beklendiği gibi sağlıklı gelişmediğim söyleyen Erktin, “Sektördeki yavaşlama ve fiyatların düşmesi GYF yatırımcısı için avantaj sağlıyor. Bazı segment ve bölgelerde fiyatlar artık inşaat maliyetinin bile altına indi. Her ne kadar hem yerli hem yabancı yatırımcı “acaba daha da iner mi?” diye beklese de. Biz özellikle ticari gayrimenkul tarafında dip noktasına gelindiğini düşünüyoruz. Bu durum da ticari gayrimenkulde büyük fırsat oluşturuyor” dedi.

2018’de gayrimenkul fiyatlarının düşüş yaptığını, 2019’da da sabit veya hafif düşüşler olacağını öngören Erktin, “Kira rakamları ve değer olarak baktığımızda ticari gayrimenkullerde hemen hemen dibi gördük, bu seviyelerden uygun fiyatlarla yatırımcılar gayrimenkul alımına başlayacaklar. Bu toparlanma ile birlikte ticari gayrimenkul piyasası çıkışa başlayacak. Bizim de yönettiğimiz ve kuruluş aşamasında olduğumuz gayrimenkul yatırım fonlarında odağımız ticari gayrimenkul piyasasında. Kira getirisi ve değer artışı açısından özellikle konut piyasası ile karşılaştırdığımızda pozitif bir ivme yakalayabileceğimizi öngörüyoruz” dedi.

KDV istisnası getirilmeli

Mehmet Erktin, “GYF için de ayni olarak gayrimenkulün GYP’e aktarılması ve karşılığında fon payı alınması işlemlerinde tapu hara istisnası ve KDV İstisnası getirilmesi hem sermaye hem de gayrimenkul piyasasını canlandırır” diye konuştu.

500 milyon TL’ye ulaşacak

Mehmet Erktin, Omurga’nın gayrimenkul yatırım fonlarının yaklaşık 300 milyon TL’lik bir büyüklüğe ulaştığını belirterek, fonları ile ilgili şu bilgileri verdi. “2019 yılı içerisinde de yüzde 50 büyütme hedefimiz var. Yıl sonuna kadar yönettiğimiz fonların 450-500 milyon TL büyüklüğe ulaşmasını planlıyoruz. Şuanda 4 farklı lokasyonda binamız bulunuyor.

Biz fonumuzun ilk yatırımını Maslakla konut olarak satılması çok zor olan bir bloğa yaptık ve bunu öğrenci yurdu haline getirdik. Bölgede çok üniversite var. Dolayısıyla bina ekonomiye kazandırıldı ve yaşayan, öğrencilerin girip çıktığı bir merkez haline geldi.

Öğrenci yurdu, 236 dairelik bir bloktan oluşuyor. Şu anda üçte biri tamamlandı, geri kalan kısmı 2020 öğretim yılına dek hazır olacak. Toplam 260 milyon TL’lik yatırım yaptık. Maslak’ta ve Ataşehir’de başka yapıları da fona dahil edeceğiz. Yıl sonuna kadar 150 milyon TL daha yatırım yapmayı planlıyoruz.”

‘İyi planlanan AVM dönüştürülebilir’

İstanbul’da ofis arzının talebin çok üzerinde olmakla birlikte, Avrupa’daki eş değer sayılabilecek metropollerle karşılaştırıldığında çok fazla olmadığını kaydeden Erktin, AVM ile ilgili şunları söyledi:

“Ancak AVM miktarı dünya ortalamasının üzerinde. Bir projeyi ele aldığımızda öncelikle kendi fonksiyonu içerisinde yeniden konumlandırarak nasıl daha verimli hale getiririz diye bakıyoruz. Mimari ve elektromekanik tüm özelliklerini inceliyoruz. Genellikle mütevazi bir harcama ve düzeltmelerle çok daha verimli hale geliyor. Ancak projenin konumu veya kurgusu baştan yanlış ise fonksiyon değişikliği düşünüyoruz; AVM’lerin üniversite, konut bloklarının yurt olması gibi.

AVM’lerde konumlandırma doğru ise problem olmuyor. Örneğin yanyana bulunan AVM’ler bile doğru konumlanıp, müşterisini doğru belirledi ise iş yapıyor. Gereksiz yere rekabete girenler başarısız oluyor.

İstanbul’da önemli miktarda AVM’nin fonksiyon değişikliğine gitmesi beklenebilir. Mülkte gereken düzeltmelerin yapılmasının yanında finansal ürün olarak nasıl yapılandırılacağı da çok önemli. Bu nedenle GYF yönetiminin hem inşaat/gayrimenkul hem de finansal bilgisi olması çok önemli.”

Risk düşük; GYF zamanı

Mehmet Erktin, yatırımcının riski çok daha düşük olması nedeniyle gayrimenkule değil GYF’ye yatırım yapmasını önerdi. Gayrimenkul yatırım fonlarının sermaye piyasalarında henüz yeni bir ürün olduğu için yavaş talep gördüğünü, ancak her geçen gün büyüdüğünü kaydeden Erktin, “Varlık sınıfı ve getiri potansiyeli olarak baktığımızda sermaye piyasalarımızda ciddi bir alternatif olmaya başladı. Bireysel emeklilik sisteminde de portföy yöneticileri gayrimenkul fonlarına yatırıma başladı” dedi. GYF’lerin piyasada tanındıkça yönetilen fon büyüklüğünün de artacağını ifade eden Erktin, “Avrupa ile kıyasladığımızda GYF büyüklüğünün en azından gayri safi milli hasılanın en azından yüzde l’ine ulaşmasını bekliyoruz” dedi.

Jülide Yiğittürk Gürdamar-Dünya