Gayrimenkul değişti

2020 senesi özellikle gayrimenkul sektöründe de dinamiklerin yıl içinde hızla değiştiği, bunları doğru analiz eden ve öngörebilen danışmanlar ile çalışan, sabırlı ve ne istediğini bilen yatırımcılar için çok cazip fırsatların doğduğu bir yıl oldu.

2020 yılı tüm dünya ve insanlık için zor bir yıldı. Gayrimenkul sektörü için ise oldukça ilginç bir yılı geride bıraktık. Beklentilerin ve taleplerin hızlı değiştiği bu dönemde neredeyse aylık bazda değişen dinamiklere tanıklık ettik.

Örneğin müstakil evlere ve camı açılabilen ofislere talebinin artması gibi en bilinir örneklerin yanı sıra akaryakıt istasyonlarının marketleri, şehir içi e-ticaret depoları, uydu ofis vb. alternatif gayrimenkul segmentleri de öne çıktı.

Lojistiğin yükselişi

Bu zor dönemde kurşun geçirmeyen segment; lojistik ve sanayi oldu. Pandemi sonrası Avrupa ve ABD’nin sanayi ve lojistikte Çin’e alternatif olarak Türkiye’yi radara aldı. Bu beklentinin de ivmelendirmesiyle 2020’de gerçekleşen büyük montanlı işlemlerde sanayi ve lojistik işlemleri başı çekiyor, önümüzdeki dönemde de özellikle e-ticaretin her geçen gün büyümesiyle lojistiğe olan ilginin artarak devam etmesini bekliyoruz.

2021’de rekor yıl yaşanabilir

Konut sektörü ise “Üç aylık bir kış uykusundan sonra” gayrimenkulün lokomotifi olarak 2020’de yine yerini aldı. Devletin faiz indirimi kararı sonrası tarihi satış rekorları kırıldı. “Reel anlamda negatif faiz” karşılığı sağlanan krediler ipotekli konut satışlarının payını tarihi yüksek seviyelere çıkardı.

Pandemi ile gündeme gelen “izole yaşam” tercihi müstakil ev, bahçe katı daireler, güvenlikli siteler, düşük yoğunluklu şehir dışı yaşam ve yazlık evlere olan talebi rekor seviyelere yükseltti. Bu talep, fiyatlarda bölgesel ve ürün bazlı astronomik fiyatların oluşmasına neden oldu. Dönemsel “kış uykusu” beklediğimiz konut sektörünün özellikle bahar aylarında benzer bir “sübvanse faiz” ile 2021’i yeniden rekor seviyelerde kapattığını görüyoruz.

‘Aşı’ oyun kurucu olacak

Pandemi ve artçı ekonomik zorlukların en çok etkilediği iki sektörün ise turizm ve klasik perakende faaliyetleri olduğunu görüyoruz. Yurtdışı uçuşların kapanması, karantina süreçleri ve sağlık endişeleri ile yerli ve yabancı turist sayısı ciddi oranda azaldı. Oteller başta olmak üzere tüm turizm sektörü zor bir yıl geçirdi önümüzdeki sene turizm ve klasik perakendede asıl oyun kurucu “aşı” olacak.

Efektif bir aşı ve azalan sağlık endişeleri koca bir yılı karantina, izolasyon ve sosyallikten uzak şehir hayatına mahkum olmuş büyük bir kitlenin, turizmde rekor üstüne rekor kırdıracak bir yıl yaşatacağına inanıyoruz. Banka kredisi ve kur farkı zararları ile kötü bilançolara dayanıklılığı yüksek olan turizm şirketleri için tünelin sonunda ışık olduğunu, buna “nefesi yetmeyen” şirketlerin ise ciddi bir satın alma potansiyeli taşıdığını düşünüyoruz.

Ofislerin durumu tablolara yansımadı

Ofis sektöründe ise çok fazla söylenti olmasına rağmen verilere baktığımızda doluluk oranları ile ilgili bir sıkıntı olmadığını görüyoruz. Tabii bu henüz “tabelaya yansımamış” bir risk olarak da değerlendirilebilir. Ofis sektöründe asıl endişe verici gelişme döviz bazında gerileyen kira rakamları. Gerek artan döviz kuru, gerek yeni binaların pazara girmesiyle artan rekabet koşulları döviz bazlı kira seviyelerini 10 sene geriye çekti; yapımı devam eden ve mevcut binalar için sürdürülebilir olmaktan çıkardı. Güncel kira rakamlarının mevcut seviyelerde olası devamının ise başta yeni projelerin durması/iptali; mevcut projelerden döviz finansman kullanmış olanların sıkıntıya düşmesi ve B sınıfı ofis piyasasının ciddi bir boşluk sorunu ile karşılaşması gibi sorunları beraberinde getirebilir.

Yeni yıla daha güçlü giriyoruz

Investin olarak 2020’i büyük montanlı gayrimenkul işlemlerine aracılık ettiğimiz, birçok farklı gayrimenkul segmentinde farklı profilde alıcı ve satıcılara hizmet verdiğimiz oldukça verimli bir yıl olarak geçirdik. Bu yıl özellikle “geleneksel gayrimenkul yatırımcısının” oyuna geri dönüşünü net gözlemledik. Spekülatif getiri peşindeki kısa vadeli oyuncuların ağırlığının azalması, orta ve uzun vadeli beklentilere sahip daha “sağlamcı” gayrimenkul oyuncularının dönüşü sektörün sağlıklı yapısına kavuşmasında önemli bir unsur. Bu trendin 2021’de de devam edeceğine inanıyoruz.

İhtiyaç fazlası gayrimenkuller kapıya yöneldi

Özellikle döviz bazlı büyük fırsatların çıkacağına, kararlı ve sabırlı yatırımcılar için cazip fırsatlar oluşacağına inanıyoruz. 2021 için gelişmeye en açık alanlardan biri olarak, kurumların ihtiyaç fazlası mülklerin satışlarında ihtiyaç duyulan uzmanlığın öne çıkacağını düşünüyoruz.

2017’den beri başarı ile yaptığımız ve her geçen yıl yüzde 100’ün üzerinde büyüttüğümüz bu departmanımızı 2021’de tamamen ayrı bir şirkete dönüştürdük. Bu kapsamda 2021 başı itibariyle, tüm sistemimizi elektronik veritabanı üzerinden dijitale dönüştürerek uzmanlığımızı e-ihale sitemiz Mülkedin.com.tr’ye taşıyoruz. Önümüzdeki dönemde gerçek anlamda bilgi ve beceri sahibi, gerçek mesleği gayrimenkul aracılığı olan dürüst gayrimenkul danışmanlarına ihtiyacın giderek artacağını düşünüyoruz. Tüm altyapımızı bu yeni dünya düzenine uygun hale getirmek için uğraş vermeye devam ediyor ve her gün geliştiriyoruz.

Cem Tayfun Yılmaz-Para

GİSP Başkanı Hakan Gümüş moderatörlüğünde, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Genel Müdür Yardımcısı Adil Hakan Ayber, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Coğrafi Bilgi Sistemleri Genel Müdürlüğü Daire Başkanı Dr. Akın Kısa ve Ankara Üniversitesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı Başkanı Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş’in konuşmacı olarak katılımıyla gerçekleşen toplantıda kamunun gayrimenkul alanında dijitalleşmesine ilişkin süreçler tartışıldı.

57 milyon parsel

TKGM Genel Müdür Yardımcısı Ayber, “Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından tescili yapılan 57 milyon adet parsele ilişkin dijital veriler TAKBİS portalı üzerinden erişime açılmıştır. TAKBİS portalı ile parsel bazında yüzölçümü ve koordinat bilgilerine ulaşılabilmektedir. Sistem GPS uygulaması ile de eşleştirilmiştir.” dedi.

Ayber, sözlerine şöyle devam etti: ‘Tapu senetleri üzerinde yenileme ve geliştirme çalışmaları devam etmektedir. Getirilen barkod uygulaması ile gayrimenkul ile ilgili bilgilere ulaşılabilmektedir. Artık e-haciz, e-terkin ve e-ipotek gibi birçok işlemin online olarak yapılabilecek. Bu uygulama ile alıcı ve satıcılar güvenli bir ortamda satış işlemini gerçekleştirecek; böylelikle gayrimenkul satışlarında yaşanan güven problemi, dolandırıcılık gibi riskler sona erecektir. Vatandaşların biyometrik imza tanımlamalarının yapılması ve tamamlanması sonucunda ise satışlar yakın bir gelecekte tamamıyla online yapılabilecektir.” dedi.

TAKPAS (Tapu Kadastro Paylaşım Sistemi) protokolü Tapu Kadastro ile Coğrafi Bilgi Sistemleri Genel Müdürlüğü arasında imzalanmıştır. TAKPAS üzerinden temin edilen tapu ve kadastro verileri, Ulusal Coğrafi Bilgi Sistemi alt yapısı üzerinden Bakanlık, ilgili kamu kurum ve kuruluşları ve kamu kurumu niteliğindeki meslek kurulları ile paylaşılmaktadır.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Coğrafi Bilgi Sistemleri Genel Müdürlüğü Daire Başkanı Akın Kısa ise konuşmasında bakanlığın dijitalleşme konusunda yaptıklarını şu şekilde özetlemiştir: “Türkiye Ulusal Coğrafi Bilgi Sistemi (TUCBS) ile ulusal coğrafi bilgi sistemini oluşturan bileşenleri bir araya getirip mekansal veriye tek noktadan erişim sağlanması hedeflenmektedir.

Akıllı şehirlere giden yıl olacak

ATLAS uygulaması ile bakanlık bünyesinde üretilen coğrafi veriler web üzerinden 2 veya 3 boyutlu olarak sunulmaktadır. Atlas üzerinden 12 milyon çatıların da olduğu şekilde 3 boyutlu olarak paylaşılabilecektir. TÜBİTAK Bilgem tarafından geliştirilmekte olan Akıllı Şehirler ile kent ölçeğinde hizmetlerin etkin olarak yerine getirilmesi ve sürdürülebilir olması hedeflenmektedir. Ayrıca kentsel altyapıların ve kaynakların yönetiminde ve vatandaşların bugünkü ve gelecekteki ihtiyaçlarının etkin ve verimli bir şekilde karşılanmasında akıllı şehirler sistemi önemli bir rol oynayacaktır.” diyerek son gelişmeleri paylaştı.

Piyasayı kolaylaştırır

Gayrimenkul ile ilgili olarak Avrupa’da yapılan dijital çalışmaları sunan Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş, İngiltere’de oluşturulan değer haritaları ile gayrimenkul piyasasındaki değer değişikliklerinin rahatlıkla takip edilerek gelecek kestirimlerinin yapıldığını belirtmiştir. Değer haritalarının değer tespiti için değil, kentin gelişimini takip etmek için kullanılması gerektiğini vurguladı.

Değerleme mesleğinin ülkemizde oldukça kısıtlı bir alana sıkışıp kaldığının altını çizen Harun Tanrıvermiş, gayrimenkul borsası, gayrimenkul fonları gibi araçlar ile gayrimenkul finansmanının önümüzdeki yıllarda daha çok önem kazanacağını ifade etti.