BİST Başkanı Karadağ, sertifikanın dayandığı projenin satış fiyatına göre yüzde 25 iskontolu olduğunu, ancak yatırımcıların bu ürüne gerekli ilgiyi göstermediğine dikkat çekti. Bu ürün için tanıtım eksikliğinin olduğunu ifade eden Karadağ, doğru hedef kitleye ürünün gerekli mercilerce yeteri kadar anlatılamadığını ifade etti.

Gayrimenkul sertifikası için Karadağ ne dedi?

TOKİ’de 100 TL’ye satılan mal, Borsa İstanbul’da 75 TL’ye satılıyor. Bu yüzde 25’lik iskontoya rağmen gayrimenkul sertifikaları BİST’te rağbet görmüyor. Bizim piyasalarımızdaki yatırımcılar bu ürünü biliyor, fakat o yatırımcılar da konut yatırımcısı değil. Konut alacak insanlara sorsanız, gayrimenkul sertifikalarının ne olduğundan haberleri yok.”

Karadağ, bu ürünün TOKİ ve diğer ortak firmanın ürünü olduğunu, dolayısıyla ürünün reklam ve tanıtımının yapılmasının da Borsa İstanbul’dan çok, bu şirketlerin tahakkümünde olması gerektiğini dile getirdi.

Platin

Sertifika devlet tarafından verilecek

Elibol, gayrimenkul yasası ile emlakçıların artık belirli bir sertifikaya sahip olacağını ve sorumluluklarının bulunacağını kaydederek, şunları söyledi:

“Bu sertifika devlet tarafından verileceği için kişi emlakçı sorumluluk taşıyacak. Kimse kafasına göre bu işi yapamayacak. Değerlenmemiş hiçbir gayrimenkul satılmamalı ve bunun üzerinde çalışılıyor. Böylece gayrimenkulün gerçek değeri ortaya çıkacak ve her şey yasal olacak. Dolandırıcılığın önüne geçilecek, tüketicilerin mağduriyeti ortadan kalkacak, devletin vergi kaybı önlenecek. Biz hep emlakçıları konuşuyoruz ama konut sahipleri de yanlış yapabiliyor. Bundan sonra devlet tarafından verilen gayrimenkul sertifikasına sahip emlakçı olmadan kimse gayrimenkulünü satamayacak”

“Yüksek döviz kuru yabancıların iştahını artırıyor”

Öte yandan TL’nin döviz karşısına değer kaybetmesinin yabancı yatırımcının iştahını artırdığını dile getiren Elibol, Türkiye’de çok sayıda şehirden yabancılar tarafından ev alındığını bildirdi. Elibol, “Yabancı Türkiye’ye güveniyor. Her yıl büyüyen bir ülkeyiz, sıkıntıları çok hızlı atlatıyoruz. Yabancıya satış bundan sonraki yıllarda da her sene yüzde 10-15 civarında artarak devam edecektir” diye konuştu.

AA

Gayrimenkulde fark yaratanlar kazanıyor

Zirvenin ilk oturumunda “Ticari ve Alternatif Gayrimenkul Yatırımlarında Farklılık Yaratmanın Önemi” ele alındı. Oturumda, inşaat ve gayrimenkul sektöründeki standartların yükseldiği belirtilerek, alıcı ve yatırımcıların aynı yönde projeler arasında tercih yapmak durumunda kaldığı bir ortamda başarı için fark yaratmanın önemi vurgulandı. Özellikle yabancı yatırımcıların tema, kalite ve vizyonuyla fark yaratan projelere yöneldiği ve satın aldığı belirtilerek farklılık yaratamayan ticari gayrimenkullerin satış ve kiralanmasında ciddi güçlüklerle karşılaşıldığı ifade edildi.

6. Gayrimenkulde Liderler Zirvesi’nin 2. Oturumunun ana başlığı ise, “Ticari ve Alternatif Gayrimenkul Finansmanının Önemi ve Sektöre Olan Katkıları” oldu. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının yatırım ve finansman modelleri üzerine değerlendirmelerde bulunan Sinpaş GYO Genel Müdürü Seba Gacemer, ticari ve alternatif gayrimenkul finansmanının önemi ve sektöre olan katkılarını anlattı.

Gayrimenkul sertifikası daha çok pazarlanmalı

Sinpaş olarak her zaman şeffaf bir yönetim anlayışına sahip olduklarına dikkat çeken Seba Gacemer, bunun sektör açısından da bir zorunluluk olduğunun altını çizdi. Finansman modeli olarak son dönemde öne çıkan gayrimenkul sertifikalarına değinen Gacemer, bu modelin çok daha fazla pazarlamaya ihtiyacı olduğunu vurgulayarak şöyle konuştu:

“Gayrimenkul sertifikaları proje finansmanında son derece önemli… O projeden bir milyon on milyon veremeyenlerin faydalanabileceği müthiş bir ürün. İngiltere’yi bir tarafa koyarsak Avrupa’nın en çok konut satışı yapan ülkesiyiz. Bu çok büyük bir potansiyelimiz olduğunu gösteriyor. Bu potansiyeli daha da artırmak adına gayrimenkul sertifikalarını çok önemli bir girişim olarak görüyoruz. Gayrimenkul sertifikalarının daha fazla pazarlamaya ihtiyacı var‘’ dedi.

Gayrimenkul piyasasında etkinlik ve verim önemli

GYO sektöründe etkinlik ve verimliliğin çok önemli olduğunu belirten Gacemer sözlerini şöyle sürdürdü: “Gayrimenkulün yıldızı İngiltere’de 36 GYO olmasına rağmen 56 milyar Euro işlem hacmi var. Bizde ise 30 GYO’nun 6 milyar Euro piyasa hacmi var. Bu bizim geliştirmemiz gereken bir nokta. Sayıdan ziyade etkinlik ve verimlilik önem taşıyor. Türkiye’nin iç talepten kaynaklanan müthiş bir gücü var. Yapmamız gereken el birliği ile bu piyasayı nasıl finanse edebileceğimize odaklanmak.”

Zirvede gayrimenkul sertifikalarının toplu olarak projeleri finanse edebilmesini sağlamak için GYO’lara ve sektöre önemli rol düştüğü de öne çıkan başlıklar arasındaydı.

“Gayrimenkul sertifikasını ciddi bir hamle olarak görüyoruz”

GOPAŞ Genel Müdürü Zeyyat Gümüş, Gaziosmanpaşa’daki kentsel dönüşüm projelerinde GOPAŞ ile birlikte proje yapan firmaların, GOPAŞ garantörlüğünde, gayrimenkul sertifikası çıkarabilme imkanına sahip olduğunu belirterek bu konuda çalışmalara başladıklarını açıkladı.

Gaziosmanpaşa’daki dev kentsel dönüşüm kapsamında GOPAŞ ile birlikte proje geliştiren firmalardan bu tür talepler aldıklarını ifade eden Zeyyat Gümüş, “Biz de bu gayrimenkul sertifikası hamlesini ciddi bir hamle olarak görüyoruz. Bu noktada müteahhitlerimizle birlikte, yeni bir şirket değil ama gayrimenkul sertifikası çıkarabilmek için bir altlık oluşturacak şekilde SPK’ya bildirilmek üzere bir altyapı hazırlıyoruz. Bu konunun hukuki altlığını birkaç firmayla çalışıyoruz. Birçok hukukçu ve yatırımcıyla oturup işin işleyiş şeması nasıl olacak, hangi aktöre hangi roller düşüyor, bunların hepsini irdeledik” dedi.

Kentsel dönüşümdeki ilk uygulama

Önümüzdeki dönemde birkaç firmayla gayrimenkul sertifikası çıkaracaklarını kaydeden Zeyyat Gümüş, “Böylece müteahhit finansmanı çözmüş olacak. Finansmanın faiz yükünden kurtulmuş olacak. Bununla birlikte vatandaş bu yatırımı yaparken istediği kadar metrekare alabilecek ve az hisseye sahip vatandaş daire değil Gayrimenkul Sertifikası alabilecek, isterse sonrasında daireye tamamlayabilecek, isterse inşaatın sonunda sertifikasını satabilecek.” diye konuştu.

Gayrimenkul sertifikalarının kentsel dönüşüm projelerini hızlandıracağına olan inancını da dile getiren Gümüş, “Toplu Konut İdaresi (TOKİ) ve Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (Emlak Konut GYO) aslında direkt olarak kentsel dönüşüm yapan kuruluşlar değil. TOKİ yapıyor ama o da belediyeler üzerinden bu işi yapmış oluyor. O yüzden gayrimenkul sertifikalarının kentsel dönüşümdeki ilk uygulamasını biz yapmış olacağız” açıklamasında bulundu.
Bu tür sertifikasal programların tamamını yakından takip ettiklerini ve konu hakkında bir çok seminere katıldıklarını anlatan Gümüş şunları söyledi:

“Sadece gayrimenkul sertifikası değil, otopark sertifikası diye bir uygulama var dünyada. Vatandaş kullanmadığı otoparkını sertifikalandırıp kiralayabilecek bu sertifikalar da ileride uygulanmaya başlayacak. Bu tür yeni gelişmeler konularında, Bakanlık, SPK ve belediyeler ne yapıyor, daha neler yapılabilir konularında sürekli kulağımız açık, bu tür yeniliklerin peşindeyiz.”

432 hektarlık dev dönüşüm

GOPAŞ’ın, Gaziosmanpaşa Belediyesi’ne bağlı ve yüzde 100 belediye sermayeli bir şirket olduğunu hatırlatan Zeyyat Gümüş, şirketin genel olarak belediye şirketlerin yapabildiği tüm faaliyetleri yapabileceğini ancak, birinci önceliğinin kentsel dönüşüm yapmak olduğunu vurguladı.

Gaziosmanpaşa’da Gaziosmanpaşa Belediye Başkanı Hasan Tahsin Usta’nın önderliğinde 13 kentsel dönüşüm bölgesinde 24 alt bölgede kentsel dönüşüm çalışması yaptıklarını anlatan Gümüş, şu bilgileri verdi:

“Gaziosmanpaşa bütününde ilçenin yüzde 37’sine denk gelen 432 hektarlık alan, riskli alan ilan edilmiş durumda. Bunların içinde, 5 bin 957 parsel, 10 bin 148 bina, 30 bin bağımsız birim bulunuyor. Bu riskli alan kararlarının bazıları, dava konusu oldu, Danıştay kararıyla iptal edilen yerler oldu. Ama bu iptal kararları, bizim kentsel dönüşümden vazgeçtiğimiz anlamına gelmez. Bazı yerleri tekrar bakanlığa başvurarak tekrar riskli alan ilan ettirdik. Tabii Bakanlık da ekim ayında çıkan yönetmelikle riskli alan kavramını dana kesin bir tanıma kavuşturdu. Buna göre alan içindeki binaların yüzde 65’i illegal yapıysa alan otomatik olarak riskli alan haline geliyor. Bizim bölgemizde de zaten bu tür yapılar yüzde 80’lerde olduğu için otomatik olarak riskli alan olmuş oluyor. Amacımız riskli alanları bir an önce riskli olmayan alanlara dönüştürmek.”

‘Bu yıl 5 projenin daha temelini atacağız’

Gaziosmanpaşa’daki dev kentsel dönüşüm kapsamında ilk olarak geçen yıl Bizim Ilgın İstanbul projesinin temelinin atıldığını hatırlatan Zeyyat Gümüş, geçtiğimiz günlerde de GOP Plevne’nin temelinin atıldığını ifade etti. Bu yıl içinde Gaziosmanpaşa Belediye Başkanı Hasan Tahsin Usta’nın gayretli çalışmalarıyla 5 yeni projenin daha temelini atmayı planladıklarını açıklayan Gümüş, “İlk temelleri Haziran’da atmayı öngörüyoruz. Kısacası Hazirandan itibaren yılsonuna kadar 5 bölgede daha temel atmış olacağız.

Bu projelerden dördünü, 3-4 ayrı firmayla Sarıgöl, Bağlarbaşı Mahallesi’nde yapacağız. Bunlardan birisini TOKİ yapacak. Beşincisi ise Tem Avrupa Konuları’nın hemen bitişiğinde, yaklaşık 600 konutluk bir proje olacak” dedi.

Şu ana kadar lanse edilen 2 projede, ruhsatı verilen toplam yaklaşık 1650 konut bulunduğunu, yılsonuna kadar temeli atılacak olan 5 projede ise yaklaşık 3 bin 500 konut olacağını anlatan Gümüş, “Yani 7 projede toplam yaklaşık 6 bin konut bulunacak. 13 bölgedeki 24 alt bölgede yapılacak konut sayısı ise toplam yaklaşık 40 bin olacağın öngörüyoruz” şeklinde konuştu.

Temeli atılan her projenin bölgede ciddi bir dinamik oluşturduğunu belirten Zeyyat Gümüş, “Vatandaş yaptığı anlaşmanın havada yapılan bir anlaşma olmadığını, belediyenin ve GOPAŞ’ın kendisine depreme dayanıklı yapıları bir an önce vereceğini görmüş oluyor. Tabii bu projelerin yaşam standardı çok yüksek. Bu projeler bölgeyi sosyal ve ekonomik olarak geliştirecek projeler” dedi.

‘Önceliğimiz hak sahiplerinin evleri’

Şu an çalışmaların devam ettiği 24 alt bölgedeki projelerin yüzde 80’inin 5 yıl içinde tamamlanacağını öngördüklerini ifade eden Zeyyat Gümüş, şöyle devam etti:

“Bu 18 alt bölgedeki bazı alalar çok büyük olduğu için, şirketlerin ekonomik gücünü, iş planlarını da düşünerek etaplamalar yapacağız. Ama bunu yaparken de önceliğimiz hak sahibi olacak. Sözleşme süresi içinde öncelikle hak sahiplerinin daireleri verilecek. Bu müteahhit için de önemli çünkü müteahhit bu hak sahiplerine kira ödüyor.”

‘8-10 kat değer artışı sağlanıyor’

Kentsel dönüşümün ardından, evleri dönüştürülen hak sahiplerinin ciddi anlamda değer artışı elde edeceklerini söyleyen Zeyyat Gümüş, “Vatandaşın dairesi yapacağımız bu projelerle ciddi anlamda değer kazanacak. Şu anda çalışmaları devam eden bölgelerde 2+1 bir dairenin fiyatı ortalama 80 – 100 bin TL iken, biz bu daireyi 500 – 600 bin TL’lik bir değere taşıyoruz. Bu değer 3+1 dairelerde 700 – 800 bin TL’ye çıkıyor. Yani biz vatandaşın evinin değerini 8 – 10’a katlayarak dönüşüm yapıyoruz.” diye konuştu. Gümüş, bundan daha önemli bir kazanç olarak da vatandaşların daha iyi yaşayacağı, depreme dayanıklı, hayatı kolaylaştıracak mekanlar ürettiklerini dile getirdi.

Aidatı düşürecek formül

Gaziosmanpaşa’daki kentsel dönüşüm çalışmalarında hak sahibi vatandaşların haklarını korumaya azami oranda özen gösterdiklerini belirten Zeyyat Gümüş, bu vatandaşların kesinlikle başka bölgelere gitmesini istemediklerini anlattı. Hak sahibi vatandaşlar için en önemli sorunun ise evleri yenilendiğinde ortaya çıkacak yüksek site giderleri ve aidat olduğunu kaydeden Zeyyat Gümüş, şöyle devam etti:

“Gaziosmanpaşa Belediye Başkanı Hasan Tahsin Usta’nın talimatı ile yaptığımız projelerdeki ortak alan giderlerini öngörüp, hak sahiplerinin aidat giderlerini belli bir oranda düşürecek şekilde bir yapı oluşturup, bunu bir şekilde sübvanse etmeyi planlıyoruz. Henüz netleştirmedik ama bunun çalışmalarını yapıyoruz, hukuki altlığını hazırlamaya çalışıyoruz. Çünkü burada vatandaşın en büyük derdi ‘ne kadar aidat ödeyeceğim’. Bugün bir sitede, 3+1 daire için aidat miktarı 500 – 600 TL’yi buluyor. Bu miktarı benim buradaki vatandaşım ödeyemiyor.

Vatandaş buradaki dairesini 500 – 600 bin TL’ye satıp, Arnavutköy gibi bir yerde 2 daire alıp birinde oturup birinin kirasını almayı düşünebilir. Böyle düşünen çok insan var ve bunun ana sebebi aidatın fazla olması. Biz vatandaşa bunun çalışmasını yapacağımızı söylüyoruz.”

Duvarsız, atıksız, LEED sertifikalı siteler

GOPAŞ Genel Müdürü Zeyyat Gümüş, sadece dönüştürmek amacıyla değil, yaşanabilir, daha iyi konutlar üretmek amacıyla kentsel dönüşüm yapmayı amaçladıklarını vurguladı. Yapılan projelerde yeşil bina kriterlerini zorunlu tuttuklarını anlatan Gümüş, “LEED sertifikası zorunluluğumuz var. Kendi kendine atıklarını faydaya dönüştürebilecek bunalar yapmak istiyoruz. Atığımız olmasın istiyoruz” dedi. Sosyal olanaklardan peyzaj ve otoparka kadar bütün detayları yüksek standartlarda tasarladıklarını belirten Gümüş, “Mesela bizim her bir bağımsız bölüm için otopark şartımız var. Hatta müteahhitlere imar yönetmeliğinin üzerinde otoparklar yaptırıyoruz. Bu riskli alanlar içinde toplam 150 bin tane otopark öngörüyoruz” diye konuştu. Bununla birlikte yapılacak sitelerde duvar olmayacağını açıklayan gümüş şunları söyledi:

“Site mantığı güzel bir mantık ama bizim burada geleneksel bir de mahalle yapımız var. Bu yüzden biz yaptırdığımız projelere duvar koydurmuyoruz. Belki bir güvenliği, mahremiyeti olacak ama duvar olmayacak. İnsanlar bu projelerin içine girmek isterlerse girsinler. Mahalledeki etkileşimi devam ettirsinler istiyoruz. Amacımız bu, sonuca böyle gitmek istiyoruz ama bakalım yolda neler yaşayacağız? Zaten bizim bölgelerde eğim ve kot farkları var. Bir de duvar yaparsak kale gibi olur bizim sitelerimiz.”

‘Müteahhide sadece inşaat yapmak kalıyor’

Zeyyat Gümüş, GOPAŞ’ın vatandaşla müteahhit arasında, yarı kamu, yarı A.Ş. statüsünde bir firma olduğunu belirterek, şirketin sahip olduğu yetkilerle hem vatandaşı kolay ikna edebilme hem de projelerin onay, ruhsat gibi süreçlerini kolaylaştırma avantajı bulunduğunu ifade etti. Bunun da Gaziosmanpaşa’daki kentsel dönüşüm projelerinde çalışan müheahhitlere büyük avantaj sağladığını söyleyen Gümüş, “Kısacası burada yaptığımız müteahhit firmalarla güçlerimizi birleştirip, vatandaşın da haklarını koruyarak projeler üretmek,” dedi.

Gümüş, Gaziosmanpaşa’daki kentsel dönüşüm projesi yapan firmalara sundukları olanak ve kolaylıkları ise şöyle sıraladı:

“Gaziosmanpaşa İstanbul’un odak noktası, en merkezi ilçelerinden biri. Buradan İstanbul’un merkezi noktalarına 10 dakikada ulaşabiliyorsunuz. Biz müteahhitlere öncelikle böyle bir yerde proje yapma olanağı sunuyoruz. Bu iyi bir referanstır. Bu referansla dünya ölçeğinde, istediği yerde isteriği fuarda bu projeyi pazarlayabilir.

Ayrıca buraya geldiği zaman, burada kurulmuş bir model ve sistem var. Yeni bir arayış içine girmesine gerek yok. Vatandaş görüşmeleri, müteahhidin desteğiyle yürüyor. Bu konuda organizasyonu GOPAŞ yapıyor ve müşavirlik hizmeti sunuyor. Bizim buradaki vatandaş ve belediye süreçlerini yönetmemiz müteahhidin işini çok kolaylaştırıyor. Bunun yanında biz vatandaşa vereceğimiz daireye kadar projeyi tarif etmiş oluyoruz müteahhide. Ondan sonrası zaten çorap söküğü gibi geliyor. Yani işe başlarken işi yarısı bitmiş oluyor aslında. Çünkü o sadece inşaatını yapacak. Başka yapması gereken başka hiçbir şey yok.”

‘1/1000’lik planları projelerle eş zamanlı çalışıyoruz’

GOPAŞ Genel Müdürü Zeyyat Gümüş, Gaziosmanpaşa’daki bütün riskli alanların 1/5000’lik nazım imar planlarının tamamlandığını, bu alanların yaklaşık yarısının 1/1000’lik planlarının çıkartıldığını söyledi. Riskli alanların diğer yarısında ise henüz arazi verilerini bitirmek, proje verilerini çalışmak gibi çalışma gerektiğini dile getiren Gümüş, şöyle devam etti:

“Proje alanlarında 1/1000 planlar için acele etmiyoruz. Çünkü, biz bu alanlarda 1/1000’lik planları vaziyet planıyla birlikte çalışıyoruz. Biz burada 1/1000’likleri çıkarıp proje çalışmıyoruz. Önce projeyi çalışıyoruz vaziyetiyle beraber, dana sonra 1/1000’liği çıkarıyoruz. Böylelikle hem mimarın eli daha rahat olmuş oluyor, donatıları yine daha fizible, kullanılabilir alanlarda konumlandırıyoruz. Projeyi bu şekilde ruhsata bağlayarak imar planını da eş zamanlı olarak götürmek aslında çok doğru bir yöntem. Böylece proje ve imar planı birbirinin ihtiyaçlarını karşılayacak şekilde sonuca gitmiş oluyoruz.”

Kentsel dönüşümün hem hükümetin hem de Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın ana gündem konusu olduğunu belirten Gümüş “Bu nokta da ellerinden gelen teşviki, desteği gösteriyorlar. İmar planı, ihtiyaçları ve mevzuatı karşılayan bir imar planıysa, çok fazla zaman kaybetmeden 15 gün, en fazla bir ay içerisinde onaylanıyor” dedi.

Esra Özsümer/İndergi

Sertifika tutarı 100 bin lira

Dün fiyatı 40.7 liraya kadar çıkan sertifikadan daha önce 3 bin adet alan Sivaslı yatırımcının fiyat girmeksizin (piyasa emri) tüm hisseleri sat emri vermesiyle hissenin hızla düştüğü belirtildi. Sivaslı yatırımcının sattığı sertifikanın tutarı 100 bin lira dolayında.

TOKİ: İskonto yok

Toplam 100 bin liralık satışın 143 milyon liralık toplam değeri olan proje sertifikasının fiyatını yüzde 7.5 düşürmesi sistemin piyasa yapıcısına ihtiyacı olduğunu da ortaya çıkardı. Habertürk’ün haberine göre; TOKİ’den KAP’a yapılan açıklamada talep toplamanın 42.50 TL’den sabit fiyatla gerçekleştirildiği ve herhangi bir yatırımcıya fiyat iskontosu yapılmadığı bildirildi.

Bireysel satışlar ağırlıkta

Satışların 29-30-31 Mart 2017 tarihlerinde gerçekleştiğini söyleyen Şahin, “Park Mavera III‘e ilişkin sabit fiyatla talep toplama yöntemiyle yapılan gayrimenkul sertifikası halka arz edildi. Halka arzda konsorsiyum lideri Vakıf Yatırım’ın yanında 26 kurum daha konsorsiyum üyesi olarak yer aldı. Ayrıca 3 katılım bankası gişe hizmetleri sundu.” diye konuştu.

Halka arza toplam 5 bin 244 adet bireysel yatırımcı başvurarak 2.141.506 adet sertifika talebinde bulunduğunu söyleyen Şahin, “5.038 yatırımcının talebi karşılanarak 1.775.842 adet sertifikanın bireysel yatırımcılara satıldı. Buna ilaveten 41 kurumsal yatırımcıdan da 2.064.568 adet talep geldi. 39 kurumsal yatırımcıya 1.594.568 adet sertifika satıldı.” dedi.

Gayrimenkul sertifikalarının en önemli hedeflerinden birisinin alım gücü düşük yatırımcılara hitap etmesi olarak tarif eden Şahin, “Büyük çaplı gayrimenkul projelerine sermaye piyasaları üzerinden ortak olabilmelerinin yolu açıldı. Halka arza ilişkin talep sonuçları değerlendirildiğinde; bireysel yatırımcılar tarafından geçilen taleplerin en büyüğünün 1,5 milyon TL, ortalama talep büyüklüğünün ise 17 bin TL seviyesinde olduğu görülmüştür.” şeklinde konuştu.

Talebin yarıdan fazlası İstanbul dışından

Sertifikaya Türkiye’nin her bir yanından talep gelirken, parasal büyüklük olarak talebin % 55’inin İstanbul dışından geldiğini hatırlatan Şahin, “İstanbul dışında en fazla talep gelen iller ise sırasıyla Ankara, İzmir, Bursa, Konya ve Muğla olmuştur” dedi.

Karadağ, uzun süredir hazırlandıkları modele bireysel yatırımcı ilgisinin maksimum düzeyde olduğunu ifade eden Karadağ, sermaye piyasalarının uzun süredir beklediği ivmenin gayrimenkul sertifikaları ile sağlanacağı tahmini dile getirdi. Karadağ şunları söyledi:

‘13 bin sertifikaya konut edinilebiliyor’

“Yatırım aracı olarak gayrimenkule yaptığınız yatırım, sertifika şeklinde menkul kıymete dönüşüyorsa, dilerseniz sertifika adedini tamamlayarak konut sahibi oluyorsunuz. Dilediğiniz zamanda da ikinci elde satıp nakite dönebiliyorsunuz. Yatırım aracında dilendiği zaman nakite dönebilme, yatırımcının yatırım kararını pozitif yönde etkiliyor. Sertifika değerini, yatırımcı veya müteahhit firma, arz eden açısından değerlendirmek lazım.

Bu ilk sertifikamız olacak. TOKİ ve Makro İnşaat iş birliğiyle inşa edilen Park Mavera 3 projesinde izahnameden baktığımızda bir adet sertifika için 42 TL 50 kuruş sabit fiyattan talep toplayacaklar. Yatırımcılar bu fiyattan bir adet sertifika alabilirler. Herhangi bir sınırı yok. Vakıf Yatırım aracılık ediyor, diledikleri kadar sertifika alabilirler. Amacınız konut edinmekse 11-12-13 bin sertifikaya konut edinilebiliyor.”

42,5 TL’den işlem görecek

Gayrimenkul sertifikalarının aynı zamanda İslami bir ürün olduğuna dikkat çeken Karadağ, “Daire adetlerine göre, hangi dairelerin sertifikaya konu edildiği şeffaf bir şekilde görülebiliyor. Bankacılıkta kredi limitlerini kullanabileceğimiz kadar kullandık. İlave finansman oluşturmakta zorlanıyoruz. Sermaye piyasası ve menkul kıymet alanına dünyada ve Avrupa’da olduğu gibi kayıyor olmamız lazım. Burada şu an tek gayrimenkul sertifikası ile 239 milyon TL’lik bir fonu ilgili müteahhit firmaya sağlamış oluyoruz. Şimdi bir sertifika 42,5 TL’den işlem görecek, bu aşağı yönlü de hareket edebilir ama beklentimiz ilk günden itibaren yukarı yönlü hareket etmesi. Bu model Türkiye tabanına uygun bir model” dedi.

‘Telefonlara yetişemiyorlar’

Vakıf Yatırım’dan verilen bilgiye göre, kurumsal yatırımcı tarafında da sertifikalara çok ciddi bir talep olduğunu anlatan Karadağ, “ Bizim sermaye piyasaları ile ilgili panellerimizde 70-80 kişi olurdu. Sertifikalarla ilgili yaptığımız son panelde salonda yer yoktu. Bireysel yatırımcıdan da kurumsal yatırımcıdan da çok ciddi talep var. Ben ilk sertifikada talebi karşılayabileceklerini düşünmüyorum. Yetişen alacak. Şu an telefonların tamamını cevaplayamıyorlar. Bu sermaye piyasalarında uzun süredir özlemle beklediğimiz gelişmeler… Eminim 239 milyon TL’nin çok üstünde bir talep gelecek.”

Sertifika ile yerli ve yabancı tüm yatırımcıların projelere bütçeleri oranında katılabileceklerinin yolunun açıldığını söyleyen Özelmacıklı, “Gayrimenkul yatırımcılarının istedikleri anda beklemeden nakde dönmelerine de imkan sağlayacak olan sistemde, ilk sertifika ihracı 29-30-31 Mart’ta talep toplama ile başlayacak ve 05 Nisan’dan itibaren BIST’de yer alacak.” diye konuştu.

Yabancılar ve kısa vadeli yatırımcılar için fırsat

Barınma ve gelir amaçlı gayrimenkul alanlar dışında sistemin daha çok kısa vadeli yatırımcılar ve yabancılar için bir yatırım aracı olacağını belirten Özelmacıklı, “Sektörümüzde kısa vadeli yerel ve yabancı yatırımcılar başlangıçta projelerden yer alıyor ve teslim sonrasında satış yaparak değer artışından prim elde ediyorlar. Lakin yatırım amaçlı alımlarda, gayrimenkul tesliminin gecikmesi, inşaatın tamamlanamaması, teslim sonrası taşınmazın doğru bir şekilde değerlendirilememesi risk doğuruyor.

Riski ortadan kaldırıyor

Gayrimenkul sertifikaları ile bu riskler ortadan kalkacak ve farklı projelerden sertifikalar alarak fon çeşitliği sağlanabilecek. Burada en önemli unsur fon sisteminin yabancı yatırımcılara doğru bir şekilde aktarılabilmesidir.” şeklinde konuştu.

Sertifika ihracının inşaat firmalarına başlangıç için bir finansman sağlayacağını, tüketicinin alımdan vazgeçmesi gibi riskleri barındırmayacağını, satış vaadi ve noter gibi masraflar açısından da faydalar sağlayacağını belirten Özelmacıklı, fonun başlangıçta sadece yüzde onluk kısmının ihraççı inşaat firmasına aktarılırken, kalan kısmının ise inşaatın ilerleme durumuna göre aktarılacağını belirtti.

Açık artırma değerleri aşağı çekebilir

Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı “Proje tamamlandıktan sonra birçok gayrimenkulün aynı projede aynı zamanda satışa çıkartılması arz fazlalığı nedeni ile değerlerde gerileme de oluşturabilir. Projeden barınma amacı ile daire almak isteyen ve belli bir miktarda birikimi olan kişiler de açık artırma zamanını bekleyebilir. Bu firmaların teslime yakın zamanda satışlarını azaltabilir.” dedi.

Mülk yönetimi ile bütünleşmeli

Özelmacıklı sözlerini şöyle tamamladı:

Gayrimenkul sertifikası alan yatırımcılar bir araya gelerek de bir bağımsız bölüme hisseli olarak sahip olabilmeli, hatta bu sahip oldukları taşınmazı Mülk Yönetim hizmeti veren emlak firmaları üzerinden gelir getirecek şekilde değerlendirebilir olmalıdır. Altın Emlak olarak bizler böyle bir hizmeti müşterilerimize özel bir sözleşme ile sunuyor ve onların gayrimenkullerinin tüm takiplerini sağlayabiliyoruz.

‘Hangi daire kaç sertifika eder, açıklanacak’

TOKİ’nin sertifika ihraççısı, Makro İnşaat’ın gelir paylaşımı yüklenici olduğu Kayaşehir Park Mavera 3 projesiyle ilk kez hayata geçirildiğini ifade eden Şahin, “İster öğrenci, ister doktor dileyen herkes projeye yatırım yapabilir. 50 TL’si olan da 500 bin TL’si olan da yatırım yapabilir. Alt limit 42,5 TL. Bu modelde yatırımcı dilerse sertifika biriktirerek ev sahibi olabiliyor ya da projenin değer artışından faydalanabiliyor. Dairenin fiyatını 42,5 TL’ye bölerek o daireye karşılık gelen sertifika adedini buluyoruz. Hangi dairenin kaç sertifika ile satın alınacağını internet sitemizden duyuracağız. Vatandaş halka arzdan önce hangi dairenin kaç sertifika ile elde edileceğini bilecek” açıklamasında bulundu.

‘İskonto vatandaşa yansıyacak’

Vatandaşın daha ucuz ve daha kolay konut yatırımı yapmasını sağlayacak olan sertifika modelinin inşaat firmalarına da ön finansman sağlayarak finansman maliyetini ortadan kaldırdığını anlatan Kemal Şahin, “Bu modelle inşaat firmaları banka kredilerinden kurtarılıyor. Diğer taraftan inşaat firması nakit akışını öngörülebilir ve sağlıklı bir hale getiriyor. Bu yolla firma peşin alım iskontolarından yararlanmak suretiyle inşaat maliyetini düşürecek” dedi.

Sertifikanın amaçlarından biri de, bu yöntemle elde edilen iskontonun yatırımcıya, vatandaşa yansıtılması olduğunu ifade eden Şahin “İnşaatçı firmaya diyoruz ki, bankaya vereceğin kredi faizini diğer taraftan betoncuya, demirciye, fayansçıya tüm tedarikçilere ödeyeceğin vade farkını verme, peşin alım indirimlerinden yararlan. Buradan elde ettiğin avantajı da vatandaşa yansıt. Bu kısım sertifikanın daha ucuz gayrimenkul yatırımı yapmaya imkan vermesiyle ilgili. Bir de daha kolay yatırım yapmaya olanak sağlama yönü var” diye konuştu.

‘Cepten alınıp satılabilecek’

Şahin, gayrimenkul fiyatlarının hızla yükselerek birçok vatandaşın alım gücünü geçtiğine dikkat çekerek, şunları söyledi:

“Hepimizin sosyal donatıları olan, çocuklarımızın içinde rahatlıkla oynayabileceği alanları olan, güvenilir konutlarda yerlerde yaşama hakkı bulunuyor. Bu bir ihtiyaç. Aynı zamanda gayrimenkul ülkemizde çok rağbet edilen bir yatırım aracı. Ülkemizin her yerinden, her bütçeye sahip vatandaşlarımıza tamamen organize bir piyasada işlem görecek şekilde yatırım yapma imkanı sunuyoruz.

Vatandaş bütçesi kadar yatırım yapabilir, kendi gelirine göre kafasında bir ödeme planı yapar gibi sertifika biriktirebilir. Paraya ihtiyacı olduğunda kolaylıkla borsada satar. Tasarruf aracı olarak yatırım yapar. Evrak yok, vergi yok, beyanname yok. Sadece yeterli sertifikayı biriktirerek ev almak isteyenler tapu devrinde yüzde 1 KDV ve tapu harcı ödeyecektir. Sertifika talebi çok kolay, konsorsiyum üyesi aracı kurum ve bankaların tüm şubelerinden 29-30-31 Mart tarihlerinde talepte bulunmak mümkün. Borsada alım satım çok kolay. Dileyenler akıllı telefonuna ilgili uygulamayı indirerek mobil telefondan alım satım yapabilir.”

‘Sertifika fonları haczedilemiyor’

Sertifikanın genel olarak çok önemli bir hukuki koruma imtiyazına sahip olduğunu belirten Şahin, “7 Mart tarihinde ilgili tebliğde yayınlanan değişiklikle sertifikaya konu bağımsız bölümlerin, sertifika ihracından sağlanan fonların, kamu alacakları da dahil haczedilmesi, rehin alınması, ihtiyati tedbir kararı alınması engellendi. Bu hüküm özel sektörün yapacağı ihraçların önünü açan sertifikaya hukuki koruma alanı yaratan bir değişiklik oldu. Aynı şekilde ihraçtan toplanan fonlar inşaat ilerleme raporlarına göre firmaya aktarılacak. Bununla inşaatın tamamlanması bir anlamda güvence altına alınacak. Sertifikalar tamamen şeffaf ve organize bir piyasa olan borsada işlem görecek. Projeye ilişkin tüm gelişmeler KAP’da yayınlanacak. Bu bakımdan yatırımcı topraktan projeye girerken çok daha güvenli imkana sahip olacak” dedi.

İnşaat maliyetlerinin düşürülmesinden ekonomideki kayıt dışılığın azaltılması, sermaye piyasasının gayrimenkule yatırım yapma imkanı bulması, tasarrufun teşvik edilmesi gibi bir çok sebeple faydalı bir ürün olan gayrimenkul sertifikası aynı zamanda faizsiz bir yatırım aracı olma özelliği de taşıyor. Özellikle Körfez fonlarının TL cinsinden yatırım yapabilmeleri için çok uygun gözüküyor.

‘Bölge parlak, konutlar lüks’

Park Mavera 3 projesinin bulunduğu Kayaşehir’in sertifika modeline yakışan bir bölge olduğunu ifade eden Kemal Şahin, “Avrupa yakasında kentsel yapılaşmaya uygun kalan ender yerlerden. 2. ve 3. köprü bağlantı yolları üzerinde. Metro, tramvay, hava ray gibi ulaşım araçlarına sahip. Bölgede ülkemizin en büyük şehir hastanesi inşa ediliyor. 450 bin metrekare m2 alanda yer alacak olan İbn-i Haldun Üniversitesi, 380 bin metrekare botanik parkı inşası sürüyor. 3. Havalimanına en yakın bölge. Tamamı sosyal donatıları olan markalı projelerle çevrili ve botanik parka komşu parselde yer alıyor” dedi. Tüm bu sebeplerden dolayı Park Mavera 3 projesinin şerefiyesinin yüksek olduğunu kaydeden Şahin şöyle devam etti:

“Projenin metrekare fiyatı oldukça makul. Projede sertifikaya konu ihraç edilen bölümde ortalama metrekare fiyatı 4 bin 250 TL. Bir sertifikanın fiyatı da 42,5 TL olacak. Projede yer alan konutlar lüks segmentteki nitelikli konutlar. Yaşam başladığında kent meydanı, göletler ve parklarla tercih edilen bir bölge olacak. Proje alanında örnek dairemiz var. Dileyenler ziyaret edebilir ya da internetten görselleri inceleyebilir.”

‘Finansal sıkıntı aşılmış olacak’

Fuzul Grup Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Eyüp Akbal, gayrimenkul sertifikalarının sektörde önemli bir dönüşümü de beraberinde getireceğini belirterek “Konut geliştirirken özellikle de büyük projelerde finansal sıkıntı aşılmış olacak. Kentsel dönüşüm projeleri daha sağlıklı ve hızlı tamamlanacak. Kararla bireysel fon alıcıları da karlı çıkacak. Hem vatandaş hem de sektör kazanacak” dedi.

‘Devlet güvencesindeki projeler güven verecek’

Devlet güvencesiyle gerçekleştirilecek konut projelerinin vatandaşın daha fazla güven duymasına sebep olacağını ifade eden Akbal, “Hükümetin bu uygulaması gayrimenkul sektörünü canlandıracak. Biz de Fuzul Grup olarak bir sonraki projemizde sertifika uygulamak için ön hazırlıklarımıza başladık” dedi.