Projelerin yatırımcı için risk içermediğini kaydeden Canikli, “Sermaye Piyasası Kurulu yetki verecek ve bu projelere girecek şirketlerin mali yapılarına bakacak. Sistem bankacılık sektöründeki riskleri de azaltacak” dedi.

TOKİ ve Makro İnşaat’ın, Park Mavera 3 projesi ile başlattıkları Türkiye’deki ilk gayrimenkul sertifikası uygulamasının tanıtım toplantısına katılan Ertaş, gayrimenkul sertifikası uygulamasının detaylarını kamuoyu ile paylaştı.
Türkiye’de yeni bir yeni bir finansal ürün olan gayrimenkul sertifikaları hakkındaki en son düzenlemenin dün SPK tarafından yapıldığını kaydeden Ertaş, “Sermaye Piyasası Kurulumuzca, konuya ilişkin ilk düzenleme 3 Ağustos 2016 tarihinde, ikinci düzenleme de dün Resmi Gazetede yayınlanan tebliğlerle yapıldı. Bugün itibariyle tüm kurumlarımızın üzerinde mutabakata vardığı, oldukça teşvik edici ve yatırımcı haklarını koruyan hukuki bir alt yapıyı tamamlamış olduk” dedi.

Özel sektör projeleri de sisteme dahil edildi

Vahdettin Ertaş, getirilen yeni düzenlemelerle birlikte hem TOKİ projelerinin, hem özel sektör tarafından yürütülen gayrimenkul projelerinin, hem de kentsel dönüşüm projelerinin gayrimenkul sertifikası ihracı suretiyle finansmanına imkan sağlamış olduklarını vurguladı.

Vatandaşın birikimini korumak en önemli öncelik

Gayrimenkul sertifikasına yatırım yapan vatandaşların birikimlerinin korunmasının öncelikli ilke olarak benimsendiğini belirten Vahdettin Ertaş, “Bu çerçevede gayrimenkul sertifikası satışından toplanan para yalnızca o projenin finansmanında kullanılacak ve projenin tamamlanma düzeyine göre inşaat şirketine aktarılacaktır.Yine, inşaat firmaları tarafından, ev veya iş yeri sahip olmayı tercih etmeyen vatandaşlarımıza yapılacak nakdi ödemelerde, projeye konu ev veya iş yerinin piyasa koşulları üzerinden satışını öngören ve vatandaşlarımızın mağdur olmamalarını sağlayacak bir yapı da oluşturulmuştur” diye konuştu.

Gayrimenkul sertifikalarının borsada alınıp satılabilmesi sonucunda, Türkiye’de ve dünyada bir yatırım aracı olarak görülen gayrimenkulün borsada işlem gören bir finansal araca dönüştürülmesinin mümkün hale geleceğini kaydeden Ertaş, şöyle devam etti:

‘Faizsiz finans sistemine uygun tasarlandı’

“Bu durum ülkemizin ihtiyaç duyduğu kalitede, depreme dayanaklı ev ve iş yerlerinin inşa edilmesi, sermaye piyasamızın gayrimenkule dayalı araçlar yoluyla derinleşmesi ve vatandaşlarımıza alternatif yatırım araçları sunulması amaçlarına hizmet edecektir. Faizsiz finans sistemine de uygun olarak tasarlanmış olan gayrimenkul sertifikalarının yaygınlaşması, hedefi uluslararası bir finans merkezi olmak olan ülkemizin bu amacıyla da örtüşmektedir.”

Gayrimenkul sertifikası sistemiyle inşaat firmalarının elde edecekleri kaynaklarla yeni projelere imza atmalarının da önünün açıldığını vurgulayan Ertaş, “İnşaat firmaları hazırladıkları projelerin finansmanında alternatif ve yenilikçi bir yöntem olarak gayrimenkul sertifikası ihraç ederek sermaye piyasasının getirdiği imkanlardan istifade edebilecek ve inşaatların finansmanında karşılaştıkları faiz yüklerini azaltmış olacaklardır. Böylece, inşaatların tamamlanması için bel bağladıkları daire satışı, banka kredisi geri ödemeleri gibi zorluklardan kendilerini bir ölçüde korumuş olacaklardır” şeklinde konuştu.

Kentsel dönüşümü finanse edecek

Gayrimenkul sertifikalarının bir diğer önemli özelliğinin de, kamu veya özel sektörün gerçekleştireceği kentsel dönüşüm projelerinde yeni bir finansman yöntemi olarak kullanılabilecek olması olduğunu vurgulayan Ertaş şunları söyledi:

“Bu bağlamda, yapılan düzenlemede, gayrimenkul sertifikalarının kentsel dönüşüm amaçlı projelerinde de kullanılmasına yönelik oldukça teşvik edici düzenlemeler yer almaktadır.Yapılan düzenleme ile kentsel dönüşüme yönelik gayrimenkul projelerinde, kentsel dönüşümün yapılacağı alanda yaşayan vatandaşlarımız, hak sahibi oldukları ev veya iş yerleri karşılığında isterlerse gayrimenkul, isterlerse gayrimenkul sertifikalarından alabileceklerdir. Böylelikle, sertifikalarını proje süresince elinde tutan vatandaşlarımız, ekonomik ömrünü yitirmiş, riskli ve düşük kaliteli taşınmazlarına karşılık yüksek kaliteli ve standartlara uygun yapıları edinebilir hale geleceklerdir. İsteyen vatandaşlarımız da, sertifikalarını kentsel dönüşüm projesinin tamamlanmasını beklemeksizin borsada satarak daha erken nakde dönüştürebileceklerdir. Sonuç olarak gayrimenkul sertifikası ihracı sürdürülebilir kentsel dönüşümün düşük maliyetli, katılımcı ve uzlaşmacı bir şekilde gerçekleştirilmesine ve kentsel dönüşüm projelerinin daha kısa sürede tamamlanmasına katkı sağlayacaktır. Hak sahibi vatandaşlarımıza da kentsel dönüşüm projelerinde oluşan değer artışlarına ortak olma fırsatı sunacak, sermaye piyasalarımızın gelişimini de destekleyecektir.”

Adım adım gayrimenkul sertifikası sistemi

SPK Başkanı Vahdettin Ertaş, gayrimenkul sertifikalarının detaylarını ve sistemin nasıl işleyeceğini maddeler halinde anlattı:

– Vatandaşlarımızın bir ev veya iş yerinin tamamını veya bir kısmını satın almalarını kolaylaştıran, gayrimenkul şirketlerimize de faizsiz finansman elde etmelerine imkan sağlayacak bir finansal araçtır.

– Gayrimenkul sertifikası ihraç edebilmek için ihraççı şirketin önce bir proje hazırlaması, sonra ilgili belediyeden ve diğer kurumlardan gerekli ruhsat ve izinleri almış olması gerekir.

-Proje için gerekli tüm yasal izinleri alan inşaat şirketlerimizin projelerini SPK’ya sunması ve bu projenin maliyetini gerçekleştirecek tutara kadar SPK’dan sertifika ihraç izni alması gerekecektir. Böylece projeler bir kez de SPK’nın gözetiminden geçmiş olacaktır.

-Proje için gerekli yasal izinleri alan, SPK’nın da aradığı şartları sağlayan şirketlerimiz SPK’dan sertifika ihraç izni alabileceklerdir. İnşa edilecek ev veya iş yerleri metrekare/desimetrekare gibi ölçeklere bölünerek alım ve satımı kolaylaştırılacaktır.

-Belirtilen metrekareyi temsilen ihraç edilecek sertifikalar bankalar ya da aracı kurumlarımız aracılığıyla dileyen vatandaşlarımıza satılacaktır.

– Sertifika ihracından elde edilecek kaynaklar sadece belirtilen ev veya iş yeri projelerinin yapımında kullanılacak,

-Proje tamamlandığında elinde yeter sayıda sertifika bulunduran vatandaşlarımız proje kapsamında bulunan diledikleri konutu veya işyerini alabilecek,

-Proje süresi boyunca sertifikasını Borsa’da satabilecek ya da Borsa’dan yeni sertifika satın alabilecek,

-Proje bitiminde konut almak istemeyen yatırımcılarımız konutun satışından elde edilen nakdi de talep edebileceklerdir.

-Sertifika sahibi olacak yatırımcılarımız dilerlerse ve ellerinde yeter sayıda sertifika varsa dilediği konuta sahip olacak,

– Dileyen vatandaşlarımız elindeki gayrimenkul sertifikalarını inşaatın bitmesini beklemeden borsada satma imkanına sahip olacak ya da yeni sertifikalar satın alarak bir konutu elde edebilecek sertifika sayısına ulaşabilecek,

-Ya da projenin bitim tarihinden itibaren sertifikaya karşılık konutun satılarak parasının kendine ödenmesini talep edebileceklerdir.

-Gayrimenkul sertifikası alan vatandaşlarımız inşaatın bitmesi sonucunda ev veya iş yeri sahibi olabilecekleri gibi, yapılan ev ve iş yerlerinin satışından, ellerindeki gayrimenkul sertifikaları nispetinde, kazanç elde etme imkanına da sahip olabileceklerdir.

– Sertifikalar, inşaat firmaları için banka kredisi yerine kullanılabilecek faizsiz bir finansman yöntemi; vatandaşlar için ise hem yatırım amaçlı hem de ev ve iş yeri sahibi olma amaçlı olarak kullanılabilecektir.

– Sertifika yönteminde, bir ev ya da iş yeri almak için yeterli birikimi olmayan vatandaşlarımız da, gayrimenkul sertifikası yoluyla birikimlerini inşa edilen ev veya iş yerlerinde değerlendirebileceklerdir. Böylelikle, vatandaşlarımızın gayrimenkul sektöründeki kazanç fırsatlarından yararlanmalarına da imkan tanınmış olacaktır.

– İnşaat firmalarımız da, proje geliştirme aşamasında ihtiyaç duyacakları finansman kaynağına faizsiz olarak ulaşmış olacaklardır.

Projelerin ön finansmanını sağlayacak

Gayrimenkul sertifikalarının kurumsal üreticiler için projelerin ön finansman ihtiyacının karşılanmasını sağlayacağını ifade eden Yılmaz, “Bu sertifikalar, geniş bir kitleye hitap ediyor olması sebebi ile müşteri portföyünün ve satış yapılabilecek kitlenin genişlemesi neticesinden projede oluşabilecek değer artışlarının erken realizasyonunu sağlayacak. Bireysel ve kurumsal yatırımcı ise gayrimenkul sertifikasıyla normal koşullarda yatırım yapamayacağı yüksek bedelli gayrimenkullere yatırım yapma fırsatı bulacak” açıklamasında bulundu.

‘Yenisahra ve Soğuksu projelerimizde uygulayacağız’

Tebliğde yapılan yeni düzenlemeyle ile kentsel dönüşüm projelerinde de gayrimenkul sertifikası uygulamasının önünün açıldığını belirten Yılmaz, İnsay Yapı olarak Ataşehir Yenisahra ve Beykoz Soğuksu bölgelerinde yürüttükleri dönüşüm çalışmalarında gayrimenkul sertifikası uygulaması gerçekleştirmeyi planladıklarını açıkladı.

Sistem nasıl işleyecek?

Yılmaz, sistemi bir örnekle şöyle anlattı:
“Örneğin, 500 daireli konut projesini yapan müteahhit, projenin belli bir kısmına sertifika çıkaracak. 10’ar metrekarelik sertifikalar oluşturulacak. Dairelerin yeri, katı, cephesi, şerefiyesi dikkate alınarak proje bitiminde kaç sertifikayla alınacağı belirlenecek. Projenin sertifikalara bölünen kısmı halka arz edilecek. Vatandaşlar birikimlerine göre gidip borsada bu sertifikalardan satın alacak. Proje bittiğinde isteyen yatırımcı, yeterli sertifikayı biriktirerek konut sahibi olabilecek. Bunun için istediği daireyi bloke ettirecek. İsterse elindeki sertifikaları borsada satarak oluşan değer artışından istifade edebilecek. Gayrimenkul sertifikası sistemiyle vatandaşlar küçük birikimleriyle büyük inşaat projelerinin getirilerine ortak olabilecek.”

GİSP üyelerinin ve sektörün diğer temsilcilerinin katılımıyla gerçekleştirilen toplantıda GİSP Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Gümüş gayrimenkul sertifikalarının sektör açısından birçok avantaj getireceğini belirterek gayrimenkul getirisine ortaklık imkânı yaratan sertifikaların güvenli bir yatırım ortamı oluşturacağını söyledi.

TDUB Başkanı yasal altyapıyı anlattı

Türkiye Değerleme Uzmanlar Birliği (TDUB) Başkanı ve GİSP üyesi Bekir Yener Yıldırım da gayrimenkul sertifikalarının Türkiye’deki yasal altyapısı ve SPK’nın ilgili düzenlemelerini anlattı. Gayrimenkul sertifikaları hakkında piyasanın beklentisini de ortaya koyan Yıldırım, yatırım bankacılığı ve aracı kuruluş cephesinde konunun yansımalarını ve konuya dair öngörülerini bir bütün halinde katılımcıların dikkatine sundu.

Kurumsal yatırımcıya daha uygun

gayrimenkul sertifikalarının daha çok kurumsal yatırımcılara uygun olduğu, yabancı kurumsal yatırımcıların hasılat paylaşım sistemine benzeyen yöntemle gayrimenkul sertifikası talebi yaratabileceği gibi saptamaların yapıldığı toplantıda kat karşılığı modelle geliştirilen projelerde bu uygulamanın yapılamayacağı, dolayısıyla kentsel dönüşümün finansmanı konusunda geliştirilmesi gereken kısımlar olduğu konuşuldu. Toplantıda ayrıca gayrimenkul yatırım fonları ve SUKUK konuları da ele alındı.

‘Yoğun talep var’

Yeni Şafak’ın haberine göre, gayrimenkul sertifikalarına çok yoğun bir talep olduğunu vurgulayan Saraç, “Türkiye, inşaat sektöründe gelecek vadeden bir ülke. Yakın zamanda bu ürünün somuta dönüşerek Borsa’da işlem göreceğini belirtmek istiyorum” diye konuştu.

Hem sektöre hem yatırımcıya avantaj sağlayacak

Gayrimenkul sertifikalarının yatırımcı ve ihraççı açısından birçok faydasının bulunduğu belirtiliyor. Gayrimenkul piyasası açısından da önemli getirileri olan gayrimenkul sertifikalarının, projelerin daha fazla kişiye duyurulabilmesi, marka bilinirliğinin artması anlamında da önemli olduğu ifade ediliyor.