Manifestonun merkezinde ise net bir ayrım bulunuyor: Birinci el gayrimenkul üretim ekonomisini, ikinci el gayrimenkul ise hizmet ekonomisini temsil ediyor.

GPPS, bu ayrımın başta TÜİK konut satış istatistikleri olmak üzere sektörün kullandığı verilerin yorumlanmasında da dikkate alınması gerektiğini belirtiyor.

“Birinci el üretim, ikinci el devir ekonomisidir”

GPPS’nin analizine göre halk arasında “sıfır” olarak ifade edilen birinci el gayrimenkul, inşaat şirketleri, proje geliştiricileri ve GYO’ların ürettiği veya stoklarında bulunan gayrimenkullerin tüketiciye satışını ifade ediyor.

İkinci el ise daha önce birinci veya ikinci el olarak satın alınmış gayrimenkullerin yeniden el değiştirmesi ve tapu devrinin gerçekleştirilmesi olarak tanımlanıyor.

Bu nedenle platform, iki pazarın temel işlem biçimlerinin de farklı olduğuna dikkat çekiyor.

Birinci elde işlem “satış adedi”, ikinci elde ise esas olarak “tapu el değiştirme/devir adedi” olarak değerlendiriliyor.

GPPS’ye göre bu ayrım, konut piyasasının gerçek büyüklüğünün ve ekonomik etkisinin doğru okunabilmesi açısından kritik önem taşıyor.

Birinci elin arkasında inşaat ve yüzlerce alt sektör var

Manifestoda birinci el gayrimenkulün yalnızca konut satışından ibaret olmadığı vurgulanıyor.

İnşaat, proje geliştirme ve GYO şirketlerinin üretim ve satış faaliyetlerinin; sanayi, ticaret ve hizmet sektörleriyle bağlantılı geniş bir ekonomik yapı oluşturduğu belirtiliyor.

GPPS, birinci el gayrimenkulün inşaat sektörüyle birlikte 300’e yakın alt sektörle doğrudan veya dolaylı bağlantı içinde olduğunu savunuyor.

Buna karşılık ikinci el gayrimenkul piyasasında temel faaliyet, daha önce üretilmiş ve kullanılmış bir gayrimenkulün alıcı ile satıcı arasında yeniden el değiştirmesi. Emlakçı veya emlak organizasyonları devreye girdiğinde ise bu işlem bir hizmet faaliyetine dönüşüyor.

Birinci elde satışın önemli bölümü projeden yapılıyor

GPPS’nin dikkat çektiği bir başka nokta ise birinci el satışların zamanlaması.

Platformun değerlendirmesine göre birinci el gayrimenkul satışlarının yaklaşık yüzde 75’i projeden veya geçmiş zamanlı, yaklaşık yüzde 25’i ise eş zamanlı ve teslime hazır işlemlerden oluşuyor.

Bu nedenle birinci el piyasasının yalnızca o ay veya o yıl teslim edilen konutlardan oluşmadığına dikkat çekiliyor.

İkinci el gayrimenkulde ise işlem ağırlıklı olarak teslime hazır ve eş zamanlı gerçekleşiyor. Satıcı ile alıcının bir araya gelmesi ve tapu devrinin gerçekleştirilmesi, işlemin temelini oluşturuyor.

Bu farkın, konut satış istatistiklerinin ekonomik anlamının yorumlanmasında önemli olduğu belirtiliyor.

Birinci el satış, üretim zincirini harekete geçiriyor

Manifestoda birinci el gayrimenkul satışının kamu gelirleri ve ekonomik faaliyet açısından oluşturduğu zincir de ele alınıyor.

Birinci el satışlarda satış sürecine bağlı olarak KDV, damga vergisi ve alım-satım vergileri gibi kamu gelirleri oluşurken; inşaat şirketleri, proje geliştiriciler, GYO’lar ve alıcı tarafında farklı ekonomik faaliyetler meydana geliyor.

Teslime hazır birinci el gayrimenkullerde ise tüketicinin tercihine bağlı olarak bankalar, finans kuruluşları, tasarruf finansman kuruluşları ve ekspertiz şirketleri de sürece dahil olabiliyor.

İkinci el piyasasında da finansman ve ekspertiz gibi hizmetler devreye girebiliyor. Ancak burada temel ekonomik faaliyet yeni bir gayrimenkul üretimi değil, mevcut bir gayrimenkulün devir ve aracılık hizmeti olarak tanımlanıyor.

“Birinci el ile ikinci el aynı ekonomik faaliyet değil”

GPPS’nin ortaya koyduğu temel görüş, iki pazarın aynı başlık altında değerlendirilmesinin sektörün ekonomik yapısının anlaşılmasını zorlaştırdığı yönünde.

Birinci el gayrimenkul satışının arkasında proje geliştirme, arsa, finansman, mimarlık, mühendislik, inşaat, malzeme, pazarlama ve satış gibi çok sayıda faaliyet bulunuyor.

Birinci el satış ekiplerinin de proje geliştiricilerin ve GYO’ların organizasyon yapıları içerisinde profesyonel kadrolardan oluştuğu belirtiliyor.

İkinci el tarafta ise emlak ofisleri ve danışmanlar, alıcı ile satıcı arasında aracılık hizmeti sunuyor. Aracılık tercih edilmediğinde ise alıcı ve satıcı doğrudan bir araya gelerek tapu devrini gerçekleştiriyor.

GPPS’den TÜİK’e veri önerisi

Manifestonun en önemli bölümlerinden biri ise TÜİK’in gayrimenkul satış verilerinin raporlanmasına ilişkin önerilerden oluşuyor.

GPPS, otomotiv sektöründe olduğu gibi gayrimenkul satışlarının da “sıfır/1. el” ve “kullanılmış/2. el” şeklinde ayrı ayrı raporlanması gerektiğini savunuyor.

Platforma göre TÜİK;

1- Birinci el satışlar,
2- Birinci el ipotekli satışlar,
3- Birinci el yabancıya satışlar

verilerini ayrı bir veri seti halinde yayımlamalı.

Aynı şekilde;

1- İkinci el satışlar,
2- İkinci el ipotekli satışlar,
3- İkinci el yabancıya satışlar

da ayrı bir veri seti ve rapor bülteni olarak açıklanmalı.

GPPS ayrıca birinci el ve ikinci el verilerinin farklı zamanlarda, ayrı raporlar halinde kamuoyuna sunulmasını öneriyor.

“Genel toplam verisi yanıltıcı olabilir”

Manifestonun en kritik iddialarından biri de mevcut satış verilerinin yorumlanmasına ilişkin.

GPPS, birinci el satışın yeni üretilen gayrimenkulün satışı olduğunu; ikinci el işlemin ise daha önce satılmış bir gayrimenkulün yeniden el değiştirmesi olduğunu belirtiyor.

Bu nedenle platform, birinci el satışların tekrarı niteliğindeki ikinci el tapu devirlerinin yeniden bir araya getirilerek “genel toplam gayrimenkul satışı” şeklinde sunulmaması gerektiğini savunuyor.

Platformun yaklaşımına göre yeni üretim ekonomisinin büyüklüğünü ölçmek isteyen sektör temsilcileri, birinci el satış verilerini ayrı değerlendirmeli. İkinci el veriler ise emlak hizmet piyasasının hareketliliğini ölçmek açısından ele alınmalı.

GPPS 186 profesyonelden oluşuyor

Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu, 11 Kasım 2025’te sanal ortamda Bilge Özdemir liderliğinde hayata geçirildi.

Platformun profilinde 186 katılımcı bulunuyor. Katılımcıların inşaat, proje geliştirme ve outsource gayrimenkul pazarlama ve satış alanlarında ortalama 15 yıllık deneyime sahip profesyonellerden oluştuğu belirtiliyor.

GPPS; birinci el konut pazarı, proje geliştirme, üretim ekonomisi, konut açığı, kentsel dönüşüm, birinci el fiyat endeksi ve sektörel eğitim gibi başlıklarda çalışmalar yürütüyor.

Platformun temel hedeflerinden biri de birinci el gayrimenkulün üretim ekonomisindeki yerinin daha görünür hale getirilmesi olarak öne çıkıyor.

Bilge Özdemir: “Birinci el ve ikinci el ayrımı netleşmeli”

GPPS Kurucu Başkanı Bilge Özdemir, Türkiye’de gayrimenkul proje pazarlama ve satış alanında 1994 yılından bu yana çalışmalar yürütüyor.

Özdemir, özellikle birinci el konut pazarı, proje pazarlama ve satış organizasyonları ile üretim ve hizmet ekonomisi ayrımı konusunda çalışmalarını sürdürüyor.

GPPS’nin yayımladığı manifesto da bu yaklaşımın devamı niteliğinde. Çalışma, gayrimenkul piyasasının yalnızca kaç konut satıldığı üzerinden değil, kaç yeni gayrimenkul üretildiği, kaç gayrimenkulün yeniden el değiştirdiği ve bu işlemlerin hangi ekonomik faaliyetleri temsil ettiği üzerinden değerlendirilmesini gündeme taşıyor.

Böylece GPPS, “konut satışı” başlığı altında bir arada değerlendirilen iki farklı ekonomik yapının birinci el üretim ekonomisi ve ikinci el hizmet ekonomisi olarak ayrıştırılması gerektiğini savunuyor.

Emlaknews.com.tr

KAP’a yapılan açıklamaya göre proje, 200 ada 13 parsel üzerinde yer alıyor. Toplam 17 bin 354 metrekare brüt alana sahip proje, 45 bağımsız bölümden oluşuyor.

2026 finansallarına 663,2 milyon TL katkı

Koray GYO’nun açıklamasına göre İstanbul-İstanbul 3. Etap’ta bugüne kadar gerçekleştirilen satışlar, şirketin 2026 yıl sonu finansal tablolarına önemli bir gelir katkısı sağlayacak.

Gerçekleşen satışlara istinaden yıl sonu finansal tablolarında Hasılat kalemine 564 milyon 930 bin 343 TL, “Esas faaliyetlerden diğer gelirler” kalemine ise 98 milyon 251 bin 34 TL gelir yansıtılacak.

Böylece projenin 31 Aralık 2026 tarihli finansal tablolarda şirketin gelir kalemlerine toplam etkisinin 663 milyon 181 bin 377 TL olması bekleniyor.

Şirket, hasılat kalemine yansıtılacak 564,93 milyon TL’nin karşılığını yaklaşık 17 milyon 250 bin dolar olarak açıkladı.

Kalan satışlardan yaklaşık 50 milyon dolar

Koray GYO açısından açıklamanın en dikkat çekici bölümünü ise projenin henüz satılmamış taşınmazları oluşturuyor.

Şirket, sonraki dönemlerde İstanbul-İstanbul 3. Etap Projesi’nde kalan taşınmaz satışlarından yaklaşık 50 milyon dolar hasılat beklediğini bildirdi.

Böylece proje için açıklanan mevcut ve gelecekteki satış beklentileri birlikte değerlendirildiğinde, İstanbul-İstanbul 3. Etap’ın Koray GYO’nun önümüzdeki dönem finansallarında önemli bir gelir kalemi oluşturması bekleniyor.

Ancak şirketin açıkladığı 50 milyon dolarlık rakam bir satış gerçekleşmesi değil, kalan taşınmazlara ilişkin hasılat beklentisi niteliğinde bulunuyor.

17 bin 354 metrekarelik projede 45 bağımsız bölüm

İstanbul-İstanbul 3. Etap Projesi, İstanbul’un Eyüpsultan ilçesine bağlı Göktürk Mahallesi’nde, 200 ada 13 parsel üzerinde geliştiriliyor.

Projenin toplam brüt alanı 17 bin 354 metrekare olarak açıklanırken, bağımsız bölüm sayısı 45 olarak verildi.

Bu verilere göre proje genelinde bağımsız bölüm başına ortalama brüt alan yaklaşık 385,6 metrekare seviyesinde bulunuyor. Bu hesap proje genelindeki toplam brüt alanın 45 bağımsız bölüme bölünmesiyle elde edilen ortalamadır; bağımsız bölümlerin tamamının aynı büyüklükte olduğu anlamına gelmiyor.

Koray GYO, projenin inşaatının tamamlanma ve teslim aşamasına geldiğini de KAP açıklamasında belirtti.

Koray GYO için yeni gelir beklentisi

Şirketin açıklaması, İstanbul-İstanbul 3. Etap’ın yalnızca tamamlanmak üzere olan bir proje olmadığını, aynı zamanda kalan stokların satışının Koray GYO’nun gelecek dönem gelirleri açısından önemli bir potansiyel taşıdığını ortaya koyuyor.

Koray GYO’nun mevcut satışlardan 2026 finansallarına yansıtacağını açıkladığı 663,18 milyon TL’lik toplam gelir etkisinin yanı sıra, ilerleyen dönemlerde kalan taşınmazlardan yaklaşık 50 milyon dolar hasılat hedefleniyor.

Projenin 17 bin 354 metrekarelik brüt alanı ve 45 bağımsız bölümü dikkate alındığında, kalan stokların satış performansı şirketin gelecek dönem finansal sonuçları açısından yakından izlenecek başlıklardan biri olacak.

Emlaknews.com.tr

Yüksek bütçeli gayrimenkul satışlarında avukat zorunluluğu geliyor

Yargı Paketi kapsamında önerilen yeni uygulama, belirli bir parasal değerin üzerindeki taşınmaz satışlarında tarafların yalnızca idari onay ve şekli denetimle değil, baroya kayıtlı avukat aracılığıyla işlem yapmalarını öngörüyor. Böylece hem alıcı hem de satıcı hukuki olarak korunacak, işlem sırasında yaşanabilecek ihtilafların önüne geçilecek.

Gayrimenkul sektöründe rekor artış, hukuki güvenlik ihtiyacını güçlendiriyor. Türkiye’de satışların bir önceki yıla göre yüzde 8,7 artış göstererek 3 milyon 332 bin 994 adede ulaşması, sektördeki riskleri artırdı. Tapu devri gibi yüksek ekonomik değere sahip işlemlerin yalnızca idari prosedürlerle gerçekleştirilmesi, uzmanlar tarafından yetersiz bulunuyor. Avukatın sürece dahil edilmesi, belgelerin kontrol edilmesi, tarafların bilgilendirilmesi ve sözleşme içeriklerinin hukuka uygunluğunun denetlenmesini sağlayacak.

Planlanan düzenleme, tüm tapu işlemlerini değil, sadece yüksek değerli satışları kapsayacak. Parasal sınırın belirlenmesinde, anonim şirketlerdeki avukat bulundurma kriterleri gibi objektif ölçütler baz alınacak ve her mali yıl başında güncelleme yapılacak. Satış, bağış, trampa, intikal veya ipotek işlemleri gibi kapsam dahilindeki işlemler, yasal sürecin netleşmesiyle belli olacak.

Uygulamada tapu işlemlerinin önemli bir kısmı sonradan hukuki ihtilaflara dönüşüyor. En sık karşılaşılan sorunlar arasında muvazaa iddiaları, ehliyet ve irade sakatlığı, aile konutu uyuşmazlıkları, tapu kaydı üzerindeki şerh ve irtifaklar, vekaletle satışlarda kötüye kullanım ve yabancılar için edinim kısıtları yer alıyor. Avukatın sürece dahil olması, bu tür risklerin çoğunu işlem öncesinde ortadan kaldıracak bir kontrol mekanizması oluşturacak.

Uzmanlar, söz konusu uygulamanın yasalaşmasıyla birlikte dava sayılarında önemli düşüş yaşanacağını öngörüyor. Bu düzenleme, tarafların hak kaybını önlerken, mahkemelerin iş yükünü de azaltacak ve yargı sistemine ciddi zaman kazandıracak. Ayrıca “önleyici hukuk” anlayışı, Türkiye’de gayrimenkul piyasasında güvenli ve şeffaf işlemlerin önünü açacak.

Emlaknews.com.tr

Gelir İdaresi Başkanlığı, gayrimenkul satışlarında usulsüzlük tespit edilen yüz binlerce tapulu ev için adreslere tebligat gönderiyor. Satıcı ve alıcıların, gerçek satış bedelini beyan etmemeleri durumunda ciddi cezalar ve faiz uygulaması bekleniyor.

Hazine ve Maliye Bakanlığı’na bağlı Gelir İdaresi Başkanlığı, gayrimenkul sektöründe yaşanan usulsüz satış işlemleriyle ilgili adımlar atmaya başladı. Bakanlık, yüz binlerce gayrimenkul satışıyla ilgili alıcı ve satıcılara tebligatlar göndermeye başladı. Yapay zeka destekli sistemler sayesinde yapılan taramalarla tespit edilen usulsüzlüklerde, gayrimenkul alım-satımında gerçek bedel ile beyan edilen bedel arasındaki fark, faiziyle birlikte tahsil edilecek.

Düşük satış bedelleri sıkı takipte

Gelir İdaresi Başkanlığı, yapılan taramalarla geçmiş 5 yıla ait yüz binlerce şüpheli gayrimenkul satışını tespit etti. Bu satışlarda, taşınmazların gerçek bedelleri yerine, belediyelerin belirlediği rayiç bedel kadar bir değer gösterildiği görüldü. Bakanlık, bu işlemleri yapan alıcı ve satıcıları ayrı ayrı ifadeye davet etti. Ayrıca, satış süreci için açıklama yapmayanlara yüksek miktarda para cezası uygulanacağı bildirildi.

Tapu harcı ve usulsüz beyanlar

Yasal düzenlemelere göre, gayrimenkul satışlarında ödenmesi gereken tapu harcı, gerçek satış bedelinin %4’ü olarak belirlenmiş durumda. Bu tutar, alıcı ve satıcı arasında eşit olarak paylaştırılmakta. Ancak uygulamada, satıcılar çoğu zaman bu bedelin tamamını üstleniyor. Bununla birlikte, alıcı ve satıcı arasındaki sözlü anlaşmalarla tapu satış bedelinin düşük gösterilmesi sıklıkla görülüyor. Bu durum, tapu harcının ve devlete ödenmesi gereken verginin azaltılmasına yol açıyor.

Usulsüz beyanlar sonuç veriyor: Faizli geri ödeme

Gelir İdaresi Başkanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile birlikte yaptığı denetimlerde, tarafların düşük beyan ettiği satış bedellerini araştırıyor. Yürütülen yapay zeka destekli taramalar sayesinde, milyonlarca satış işlemi tek tek incelendi. Alıcı ve satıcılar, gönderdikleri beyanlar üzerinden ifade vermeye davet ediliyor. İfadesi alınan tarafların usulsüzlük yaptığı sabit görülürse, eksik beyan edilen tutarın faiziyle birlikte geri ödenmesi zorunlu hale geliyor.

Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in talimatıyla kurulan yeni ekipler, gayrimenkul satışlarını daha dikkatli incelemek üzere görevlendirildi. Bakanlık yetkilileri, ev sahiplerinin ve alıcılarının doğru beyanlar yapmalarını sağlamak amacıyla tebligat süreçlerini hızlandırmış durumda. Bu denetimler, gayrimenkul piyasasında şeffaflık sağlanmasını ve devletin vergi gelirlerini artırmayı hedefliyor.

Usulsüz satışlar ve ekonomiye etkileri

Usulsüz satışlar, sadece devletin vergi kaybına yol açmakla kalmıyor, aynı zamanda gayrimenkul piyasasında da dengesizliklere neden oluyor. Piyasadaki düşük beyanlar, hem alıcı hem de satıcı için kısa vadede avantaj gibi görünebilir, ancak uzun vadede vergi yükümlülüklerinin artmasına ve piyasa değerinin bozulmasına yol açabilir.

Gelir İdaresi Başkanlığı’nın başlattığı bu denetimler, gayrimenkul sektöründeki düzeni sağlamak, usulsüzlükleri engellemek ve vergi kaçakçılığını önlemek adına önemli bir adım olarak öne çıkıyor. Bakanlık, alıcı ve satıcıları doğru beyan yapmaya teşvik ederken, eksik beyanların geri ödemeleriyle ilgili ciddi önlemler almayı sürdürüyor.

Mustafa Balcı-sozcu.com.tr