Sektör uzmanlarının değerlendirmelerine göre yeni sistem, özellikle yüksek tutarlı konut, arsa ve ticari gayrimenkul işlemlerinde tarafların karşı karşıya kaldığı ödeme risklerini azaltırken, satış bedelinin hesaba geçiş zamanını ve nakit akışını daha önemli hale getirecek. Yeni dönemde gayrimenkul alım satımı yapacakların yalnızca tapu ve satış bedeline değil, ödeme sürecinin bütün aşamalarına da hazırlıklı olması gerekecek.

Güvenli Ödeme Sistemi nasıl işleyecek?

Ticaret Bakanlığı’nın Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’te 29 Nisan 2026’da yaptığı düzenlemeyle gündeme gelen sistem, nakit, havale veya EFT yoluyla gerçekleştirilen taşınmaz satışlarında zorunlu olacak. Başlangıç tarihi önce 1 Temmuz, ardından 1 Ekim olarak belirlenmiş, bankaların teknik altyapı hazırlıkları nedeniyle uygulama 28 Eylül’de alınan kararla 1 Aralık 2026’ya ertelenmişti.

Sistemin temel çalışma prensibi, satış bedelinin tapu devri gerçekleşinceye kadar güvenli bir hesapta bekletilmesine dayanıyor. Alıcı, üzerinde anlaşılan satış bedelini sistem üzerinden ilgili hesaba yatıracak. Ancak para, tapu işlemi tamamlanmadan satıcının kullanımına açılmayacak.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından gerçekleştirilen tescil işleminin elektronik olarak sisteme bildirilmesinin ardından bekletilen tutar satıcının hesabına aktarılacak. Satışın gerçekleşmemesi durumunda ise para satıcıya geçmeyecek ve ilgili iade süreci işletilecek.

Böylece gayrimenkul piyasasının yıllardır karşı karşıya olduğu ‘Önce para mı, önce tapu mu?’ sorununun yerini eş zamanlı ve güvenli bir ödeme mekanizması alacak.

Sadece konut değil, arsa ve iş yerleri de kapsamda

Yeni düzenleme yalnızca konut satışlarını ilgilendirmiyor. Konut, arsa, arazi ve ticari gayrimenkul satışları da uygulama kapsamında değerlendiriliyor. Üstelik satış bedelinin tamamının nakit ödenmesi şartı bulunmuyor. Bedelin bir bölümünün dahi nakit, havale veya EFT yoluyla karşılanması, sistemin kullanılmasını gerektirecek.

Bu ayrıntı özellikle yüksek bedelli ticari gayrimenkul, arsa ve yatırım amaçlı taşınmaz işlemlerinde önem taşıyor. Örneğin satış bedelinin bir kısmı banka kredisiyle, kalan bölümü ise havale veya EFT ile ödenecekse işlemin ödeme yapısının yeni düzenlemeye uygun biçimde planlanması gerekecek.

Alıcılar dolandırıcılık riskine karşı nasıl korunacak?

Yeni sistemin en önemli kazanımlarından biri, alıcının parasını tapu devri gerçekleşmeden satıcıya aktarmak zorunda kalmaması olacak.

Gayrimenkul satışlarında geçmişte sahte vekâletname kullanılması, başka kişilerin hesaplarına ödeme istenmesi veya alıcıya tapu müdürlüğünde satış bedelini ödediğine ilişkin gerçeğe aykırı beyanda bulunmasının telkin edilmesi gibi yöntemlerle mağduriyetler yaşanabiliyordu.

Güvenli Ödeme Sistemi, satış bedelinin tapu tescili öncesinde doğrudan satıcıya geçmesini engelleyerek bu risklerin önemli bölümünü azaltmayı hedefliyor.

Bununla birlikte alıcıların dikkat etmesi gereken noktalar ortadan kalkmıyor. Öncelikle kaporanın hangi koşullarda verileceği, satışın gerçekleşmemesi halinde nasıl iade edileceği ve kalan bedelin hangi yöntemle ödeneceği satış sözleşmesinde açıkça belirlenmeli. Ödeme talimatları ise yalnızca bankaların ve yetkili kuruluşların resmî kanalları üzerinden gerçekleştirilmeli.

Satıcılar için en kritik konu nakit akışı

Yeni uygulama alıcı kadar satıcıyı da yakından ilgilendiriyor. Özellikle satıştan elde edeceği parayla başka bir gayrimenkul satın almayı, kredi borcunu kapatmayı veya yeni bir yatırımın finansmanını sağlamayı planlayan satıcıların ödeme takvimini yeniden değerlendirmesi gerekiyor.

Çünkü satış bedeli, tapu tescilinin tamamlanmasının ardından satıcının hesabına aktarılacak. Bu nedenle tapu devri ile paranın kullanılabilir hale gelmesi arasındaki operasyonel süre, aynı gün başka bir işlem gerçekleştirmek isteyenler açısından önem taşıyacak.

Öte yandan sistem satıcıyı da koruyor. Alıcının satış bedelini güvenli hesaba yatırması, tapu devri öncesinde kontrol edilebileceği için satıcının mülkiyeti devrettikten sonra parasını tahsil edememe riski azalacak.

Özellikle birden fazla gayrimenkul işlemini birbirine bağlayan yatırımcıların, satış ve satın alma tarihlerini birbirinden bağımsız düşünmemesi gerekiyor. Bir taşınmazın satışından gelecek parayla başka bir taşınmazın alınacağı durumlarda ödeme takviminin önceden oluşturulması, finansman sıkışıklığını önleyebilir.

Kapora, banka kredisi ve ipotekli satışlarda dikkat!

Yeni döneme geçilirken henüz açıklığa kavuşturulması gereken bazı uygulama ayrıntıları da bulunuyor. Güvenli Ödeme Sistemi’nin kullanım ücreti, banka kredisiyle gerçekleştirilen satışlarda ödeme akışının nasıl işleyeceği, ipotekli taşınmazların satışındaki uygulama esasları ve daha önce verilmiş kaporaların sistemle nasıl ilişkilendirileceği gibi konuların netleştirilmesi gerekiyor.

Bu nedenle 1 Aralık sonrasında tapu işlemi gerçekleştirmeyi planlayan alıcı ve satıcıların, bankaları ve emlak danışmanlarıyla önceden görüşerek işlem takvimini oluşturmaları önem taşıyor.

Emlak danışmanlarının rolü değişiyor

Güvenli Ödeme Sistemi, gayrimenkul danışmanlarının sorumluluklarını da genişletecek. Yeni dönemde danışmanlık hizmeti yalnızca doğru alıcıyla doğru satıcıyı buluşturmak ve satış sözleşmesini hazırlamakla sınırlı kalmayacak.

Kapora sürecinin yönetilmesi, banka işlemlerinin takibi, tapu randevusunun ödeme takvimiyle uyumlu hale getirilmesi ve tarafların finansal yükümlülüklerinin önceden belirlenmesi de danışmanlık hizmetinin önemli parçaları olacak.

Özellikle yüksek tutarlı arsa, ticari gayrimenkul ve yatırım amaçlı konut satışlarında ödeme sürecinin doğru yönetilmesi, işlemin sorunsuz tamamlanması açısından belirleyici hale gelecek.

Türkiye’de gayrimenkul, hane halkının en büyük birikim ve yatırım araçlarından biri olmayı sürdürüyor. Bu büyüklükteki bir varlığın elden para taşıma, karşılıksız ödeme veya tapu devri sonrasında tahsilat sorunu gibi risklerle el değiştirmesinin önüne geçilmesi önemli bir dönüşüm anlamına geliyor.

Ancak yeni sistemin yatırımcıya sağlayacağı güven avantajından tam anlamıyla yararlanabilmek için yalnızca 1 Aralık tarihini beklemek yeterli değil. Alıcıların, satıcıların ve gayrimenkul profesyonellerinin ödeme, kapora ve nakit akışı planlarını şimdiden yeni döneme göre hazırlaması gerekiyor.

Emlaknews.com.tr